הצעת חוק לדיון מוקדם
2237073 :
הכנסת העשרים וחמש
מישל בוסקילה
חבר הכנסת
יוזם:
_____________________________________________
6402/25/פ
2025–הצעת חוק חברות ניהול בניין מגורים או משרדים, התשפ"ו
– בחוק זה.1הגדרות
"חברת ניהול" – חברה העוסקת במתן שירות ניהול לוגיסטי, אחזקה או
תחזוקה לבנייני מגורים או בנייני משרדים, לפי הסכם עם בעלי בניין
כאמור;
;11977–"חוק העונשין" – חוק העונשין, התשל"ז
לממונה על2 "הממונה על רישוי חברות ניהול" – מי שהשר מינה לפי סעיף
רישוי חברות ניהול;
"ספק" – מי שמספק טובין, מבצע עבודה או נותן שירות, לרבות כל אחד
מאלה:
;21959–ספק מים כמשמעותו בחוק המים, התשי"ט
(1)
מי שהורשה לתת שירות למעליות על פי צו הפיקוח על מצרכים
(2)
;31984–ושירותים )התקנת מעליות ומתן שירות למעליות(, התשמ"ד
,בעל רישיון ספק גז כמשמעותו בחוק הגז הפחמימני המעובה
(3)
;42020–התשפ"א
,בעל רישיון ספק שירות חיוני כמשמעותו בחוק משק החשמל
( 4)
;51996–התשנ"ו
; מי שנותן שירותי ניקיון
(5)
;חברה העוסקת במתן שירותי תקשורת לפי דין
(6)
;"רישיון" – רישיון חברת ניהול
.226 ' ס"ח התשל"ז, עמ1
.169 ' ס"ח התשי"ט, עמ2
.862 ' ק"ת התשמ"ד, עמ3
146 ' ס"ח התשפ"א, עמ4
.208 ' ס"ח התשנ"ו, עמ5
2
."השר" – שר הכלכלה והתעשייה
.השר ימנה, מבין עובדי משרדו, ממונה על רישוי חברות ניהול לפי חוק זה.2
מינוי ממונה על
רישוי חברות ניהול
לא יפעיל אדם חברת ניהול, אלא אם כן הממונה על רישוי חברות ניהול
)א(
נתן לו רישיון לפי חוק זה.
.3חובת רישוי
הממונה על רישוי חברות ניהול ייתן רישיון למבקש שמתקיימים בו כל
)ב(
אלה:
500,000-המבקש המציא לו בטוחה כספית בסכום שלא יפחת מ
(1)
שקלים חדשים, שתשמש ערובה למילוי התחייבויות החברה כלפי בעלי
נכסים, דיירים וספקים;
המבקש לא הורשע בעבירת מרמה, בעבירת גניבה או בעבירה
(2)
שעניינה ניהול כספים, או בעבירה אחרת שמפאת מהותה, חומרתה או
נסיבותיה אין הוא ראוי, לדעת הממונה על רישוי חברות ניהול, לקבל
רישיון.
,במקרה של הליכי חדלות פירעון או פירוק בעניינה של חברת ניהול
)א(
יישא בעל חברה כאמור באחריות אישית לחובות החברה כלפי בעלי נכס,
דיירים וספקים.
.4
אחריות
לא יישאו בעלי נכס, שוכרים או דיירים באחריות על יתרת חוב
)ב(
שהצטברה כתוצאה מהתנהלות חברת ניהול.
חברת ניהול תספק לבעלי נכסים, אחת לרבעון, נתונים אודות מצב
)ג(
החשבון, תשלומים שבוצעו לספקים ויתרות זכות וחובה.
חברת הניהול תבטח כל בניין מגורים או משרדים שבטיפולה, בביטוח
)ד(
מבנה וביטוח צד ג'.
חברת ניהול לא תמסור לספק שיק שדחוי לתקופה העולה על שלושה
)ה(
חודשים.
הוראות סעיף זה באות להוסיף על הוראות כל דין אחר ולא לגרוע
)ו(
מהן.
מי שהוכרז פושט רגל, או שהיה בעל שליטה, דירקטור או נושא משרה בחברת
ניהול שפורקה או שהוכרז כי היא חדלת פירעון, לא ישמש כבעלים,
כדירקטור, או כנושא משרה בחברת ניהול אחרת, במישרין או בעקיפין.
.5 פסלות בשל פשיטת
רגל, פירוק או
חדלות פירעון
ספק לא יפסיק או ישבש אספקת טובין, עבודה או מתן שירות לבניין שמנוהל
על ידי חברת ניהול, בשל חוב שלא שילמה לו חברה כאמור.
.6התנהלות ספקים
3
( לחוק4)()א61 )א(, דינו – קנס כאמור בסעיף3 המפר את הוראות סעיף
)א(
העונשין.
.7
עונשין
:( לחוק העונשין3)()א61 העושה אחד מאלה, דינו – קנס כאמור בסעיף
)ב(
לא מספק לבעלי נכסים, אחת לרבעון, נתונים אודות מצב
( 1)
החשבון, תשלומים שבוצעו לספקים ויתרות זכות וחובה, בניגוד
)ג(;4 להוראות סעיף
,'לא מבטח בניין מגורים או משרדים בביטוח מבנה וביטוח צד ג
(2)
;()ד4 בניגוד להוראות סעיף
,מוסר לספק שיק שדחוי לתקופה העולה על שלושה חודשים
(3)
.()ה4 בניגוד להוראות סעיף
, דינו – מאסר שלוש שנים או קנס כאמור5 המפר את הוראות סעיף
)ג(
( לחוק העונשין.4)()א61 בסעיף
השר ממונה על ביצוע חוק זה והוא רשאי להתקין תקנות בכל עניין הנוגע
לביצועו.
.8ביצוע ותקנות
.)א( שלושה חודשים מיום פרסומו של חוק זה7- ו3 תחילתם של סעיפים.9 תחילה לעניין חובת
רישוי
ד ב ר י ה ס ב ר
בשנים האחרונות התרחבה בישראל פעילותן של חברות ניהול בנייני מגורים ובנייני משרדים, אשר
מנהלות את תחזוקת המבנים, השימוש בכספי הדיירים ובעלי הבניין וכן את הקשר עם ספקי שירותים
חיוניים. חברות כאמור אחראיות על סכומי כסף משמעותיים, המשמשים לתשלום הוצאות שוטפות –
ובהן ניקיון, ביטוח, חשמל, מים, גז, אחזקה ושירותים נוספים. לצד התרחבות הפעילות של חברות
כאמור, עלו בשנים האחרונות תופעות מדאיגות של חברות ניהול שלא עמדו בהתחייבויותיהן כלפי ספקים
וכלפי בעלי דירות או משרדים )להלן – בעלי הנכסים(, ולעיתים אף קרסו או התפרקו תוך שהן מותירות
אחריהן חובות משמעותיים. מצב זה הביא לפגיעה קשה בדיירים ובבעלי הנכסים, שכן למרות ששילמו
לחברות הניהול את כל התשלומים הנדרשים, הכספים לא הועברו ליעדם. לעיתים הדבר אף הביא לניתוק
שירותים חיוניים או לצורך לשלם בשנית עבור שירותים כאמור. היעדר הסדרה חקיקתית בעניין פעילות
חברות ניהול, הביא לכך שחברות הניהול פועלות ללא דרישות ברורות ומחייבות שעליהן לעמוד בהן, וכן
ללא פיקוח, חובת העמדת בטוחות או אחריות אישית של בעלי החברה. כתוצאה מכך נוצר פער שאיפשר
לחברות כאמור לפעול ברשלנות או לנצל לרעה את הכספים שבאחריותן ולפגוע באמון הבעלים והדיירים
במערך ניהול הנכסים.
,הצעת החוק נועדה להסדיר לראשונה את תחום ניהול נכסי מקרקעין על ידי חברות ניהול בישראל
ולהבטיח הגנה על כספי דיירים, בעלי נכסים וספקים. לפיכך, מוצע לקבוע שלא יפעיל אדם חברת ניהול,
אלא אם יקבל רישיון לכך מהממונה לעניין זה במשרד הכלכלה והתעשייה )להלן – הממונה(. כדי לקבל
4
רישיון להפעלת חברת ניהול, אדם כאמור יחויב להמציא לממונה, בטוחה כספית בסכום שלא יפחת
שקלים חדשים, שתשמש ערובה למילוי התחייבויות החברה כלפי בעלי נכסים, דיירים, 500,000-מ
וספקים. כן מוצע שלא יינתן רישיון למבקש שהורשע בעבירת מרמה, גניבה, עבירה שעניינה ניהול כספים,
או בעבירה אחרת שמפאת מהותה, חומרתה או נסיבותיה אין הוא ראוי לקבל רישיון.
בנוסף, מוצע שבמקרה של חדלות פירעון או פירוק של חברת ניהול, יישא בעל חברה כאמור, באחריות
אישית לחובות החברה כלפי בעלי נכס, דיירים וספקים, כדי להבטיח התנהלות אחראית ולמנוע מצב שבו
בעלי החברה מתנתקים מאחריות כלפי הנפגעים. כמו כן, מוצע שחברת הניהול תבטח כל בניין מגורים או
משרדים שבטיפולה, בביטוח מבנה וביטוח צד ג' ושחברה כאמור לא תהיה רשאית למסור לספק שיק
שדחוי לתקופה העולה על שלושה חודשים.
כמו כן, מוצע לקבוע שמי שפשט רגל, או שהיה בעל שליטה, דירקטור או נושא משרה בחברת ניהול
שפורקה או הוכרזה חדלת פירעון, לא ישמש כבעלים, כדירקטור, או כנושא משרה בחברת ניהול נכסי
מקרקעין אחרת, במישרין או בעקיפין.
בנוסף, מוצע כי ספק לא יפסיק או ישבש אספקת טובין, עבודה או מתן שירות לבניין שנוהל על ידי
חברת ניהול, בשל חוב שלא שילמה לו חברה כאמור, כדי להגן על דיירים ובעלי נכסים מפני ניתוקי
שירותים.
זאת ועוד, מוצע לקבוע שהמפר הוראה מהוראות חוק זה, דינו – קנס בשיעור המפורט בהצעה, לפי
העניין.
יצוין כי עם התקדמות הליכי החקיקה של הצעת חוק זו, ייבחן הצורך לעגן בחוק המוצע מנגנון פיקוח
על חברות הניהול, כדי לוודא שהן עומדות בחובותיהן.
,לסיכום, הצעת החוק תקבע כללים מקצועיים וברורים לעניין ניהול בנייני מגורים ומשרדים בישראל
תחזק את אמון הציבור בחברות ניהול, תגביר את היציבות בענף ותפחית את הסיכון לפגיעה כלכלית
בבעלי נכסים ודיירים.
--------------------------------
הוגשה ליו"ר הכנסת והסגנים
והונחה על שולחן הכנסת ביום
(22.12.2025) ב' בטבת התשפ"ו