הצעת חוק לדיון מוקדם
מספר פנימי: 2236609
הכנסת העשרים וחמש
יוזם: חבר הכנסת יעקב אשר
______________________________________________
פ/6417/25
הצעת חוק רשות מקרקעי ישראל (השגה על שומת מקרקעין), התשפ"ו–2025
דברי הסבר
כיום, שומות לזכויות במקרקעין נקבעות ברשות מקרקעי ישראל בהתאם לנהלים פנימיים ונערכות על ידי הרשות או מטעמה. עם זאת, בנהלי הרשות חסר מנגנון ערר חיצוני ובלתי תלוי לבחינת שומות אלה במקרים שבהם מבקש המתקשר בעסקה עם הרשות להשיג על השומה. מנגנון ערר חיצוני חיוני לשמירה על זכויות בעלי המקרקעין ועל עקרונות המינהל התקין.
המצב הקיים כיום מציב קושי משמעותי בפני בעלי זכויות המבקשים להשיג באופן יעיל על השומות, בשני היבטים מרכזיים: הראשון, הוא בכך שההשגות נבחנו על ידי בעלי תפקידים בתוך רשות מקרקעי ישראל ולא על ידי גורם חיצוני. כפל תפקידים זה מעורר חשש לניגוד עניינים ומחייב הפרדה, כך שההחלטה בערר תתקבל על ידי גוף בלתי תלוי. ההיבט השני הוא פיצול הדיונים והארכת ההליכים הנוגעים להשגות. כיום האזרח נאלץ להשיג על רכיבים שונים של השומה במספר מסלולים שונים אל מול גורמים פנימיים ברשות כדלקמן: עלויות פיתוח המשפיעות על גובה השומה – מול מהנדסי הרשות ועניינים משפטיים הנוגעים לעצם החיוב – מול ועדה משפטית של הרשות. פיצול ההליכים הנוגעים לשומה למספר גורמים, מביא לחוסר יעילות ועינוי דין לאזרח ולבירוקרטיה נוספת, כפי שעולה גם מדו"ח ועדת גולן (2021), אשר הצביע על זמני טיפול ארוכים במיוחד: כ-200 ימים בממוצע בהשגה ראשונה וכ-400 ימים בממוצע בהשגה שנייה.
מטרת הצעת החוק היא כפולה: ראשית, הקמת גוף השגות חיצוני שיאפשר יצירת מנגנון השגה מינהלי חיצוני ובלתי תלוי על שומות הרשות, בדומה למנגנוני ערר הקיימים על שומות מס אחרות, כדוגמת עררים על מס שבח או על היטל השבחה. שנית, ייעול הליכים וקיצור זמנים באמצעות איחוד הליכי ההשגה המפוצלים כיום לגוף אחד ומקצועי, באופן שיקצר משמעותית את לוחות הזמנים ויקל על האזרח.
הצעת החוק מסדירה בחקיקה ראשית את הליך ההשגה על אומדן שווי זכויות במקרקעין, שנערך על ידי שמאי מקרקעין לצורך עסקה עם הרשות. עיקרי ההסדר המוצע הם – הקמת ועדת השגות חיצונית והסמכה לשר לקבוע בתקנות את הכללים הבאים, אשר יבטיחו את הפעלת המנגנון החדש: כללי הגשת ההשגה; הרכב ועדת ההשגות; הנושאים בהם הוועדה מוסמכת לדון (איחוד ההיבטים המשפטיים, והפיתוחיים הנוגעים לשומה); מועדי הגשת ההשגה ומועדי קבלת החלטת הוועדה (במטרה לקצר משמעותית את הליכי הטיפול) ודרכים להבטחת תשלום הסכומים השנויים במחלוקת במסגרת ביצוע העסקה, עד להכרעה בהשגה.
הצעת חוק זו נסמכת על המלצות שהועלו לאורך השנים על ידי ועדות ציבוריות שונות שדנו ברפורמה במקרקעי ישראל: ועדת גדיש (2004) אשר המליצה לבחון מחדש את מנגנוני הערר על החלטות השמאי הממשלתי הראשי; ועדת קלוגמן (2006) אשר המליצה על יצירת הליך השגה מינהלי במטרה לאפשר טיפול יעיל והוגן במחלוקות לגבי שווי מקרקעין וועדת גולן (2021) אשר לאחר שבחנה את הליכי ההשגה הפנימיים, המליצה לפנות למשרד המשפטים בבקשה להקים ועדות השגות חיצוניות בכל מרחב/מחוז, דבר שמחזק את הצורך בהפרדת סמכויות והקמת גוף עצמאי.
--------------------------------
הוגשה ליו"ר הכנסת והסגנים
והונחה על שולחן הכנסת ביום
ט' בטבת התשפ"ו (29.12.2025)
הגדרות 1. בחוק זה – בחוק זה –
"הוצאות פיתוח" – תשלומים המשתלמים לרשות לצורך פיתוח סביבתי או פיתוח תשתיות, בקרקע או בסביבתה, כפי שנדרשו על ידי רשות מקרקעי ישראל כתנאי להסכם ואשר אינם חלק מהשומה; "הוצאות פיתוח" – תשלומים המשתלמים לרשות לצורך פיתוח סביבתי או פיתוח תשתיות, בקרקע או בסביבתה, כפי שנדרשו על ידי רשות מקרקעי ישראל כתנאי להסכם ואשר אינם חלק מהשומה;
"חוק שמאי מקרקעין" – חוק שמאי מקרקעין, התשס"א–2011; "חוק שמאי מקרקעין" – חוק שמאי מקרקעין, התשס"א–2011;
"יושב ראש מועצת שמאי המקרקעין" – כשמשמעותו בחוק שמאי מקרקעין; "יושב ראש מועצת שמאי המקרקעין" – כשמשמעותו בחוק שמאי מקרקעין;
"הלשכה המחוזית" – הלשכה המחוזית באגף שומת מקרקעין במשרד המשפטים, במחוז שבו מצויים המקרקעין; "הלשכה המחוזית" – הלשכה המחוזית באגף שומת מקרקעין במשרד המשפטים, במחוז שבו מצויים המקרקעין;
"המתקשר" – אדם המבקש לבצע את העסקה שבשלה נערכת השומה; "המתקשר" – אדם המבקש לבצע את העסקה שבשלה נערכת השומה;
"עסקה" – העברה בתמורה מרשות מקרקעי ישראל, בפטור ממכרז, של זכויות במקרקעי ישראל או לגביהם, לרבות הארכת תוקף של התקשרות כאמור, חידושה או שינוי תנאיה, ולמעט העברה בפטור ממכרז שבשלה שולמה תמורה סמלית; "עסקה" – העברה בתמורה מרשות מקרקעי ישראל, בפטור ממכרז, של זכויות במקרקעי ישראל או לגביהם, לרבות הארכת תוקף של התקשרות כאמור, חידושה או שינוי תנאיה, ולמעט העברה בפטור ממכרז שבשלה שולמה תמורה סמלית;
"הרשות" – רשות מקרקעי ישראל כמשמעותה בחוק רשות מקרקעי ישראל, התש"ך–1960; "הרשות" – רשות מקרקעי ישראל כמשמעותה בחוק רשות מקרקעי ישראל, התש"ך–1960;
"שומה" – אומדן שווין של זכויות במקרקעין, אשר נערך בידי שמאי מקרקעין מטעמו של השמאי הממשלתי הראשי, לצורך עריכת עסקה בהן; "שומה" – אומדן שווין של זכויות במקרקעין, אשר נערך בידי שמאי מקרקעין מטעמו של השמאי הממשלתי הראשי, לצורך עריכת עסקה בהן;
"שמאי מחוזי" – שמאי מקרקעין שהוא עובד אגף שומת מקרקעין במשרד המשפטים; "שמאי מחוזי" – שמאי מקרקעין שהוא עובד אגף שומת מקרקעין במשרד המשפטים;
"שמאי מקרקעין" – כהגדרתו בחוק שמאי מקרקעין. "שמאי מקרקעין" – כהגדרתו בחוק שמאי מקרקעין.
תיקון טעות בשומה 2. (א) מתקשר רשאי להגיש לרשות בקשה בכתב לתיקון טעות שנפלה בשומה, בתוך 21 ימים מהיום שהשומה הומצאה לידיו; הבקשה תכלול פירוט של העניינים אשר לדעת המתקשר נפלה בהם טעות בצירוף אסמכתאות. (א) מתקשר רשאי להגיש לרשות בקשה בכתב לתיקון טעות שנפלה בשומה, בתוך 21 ימים מהיום שהשומה הומצאה לידיו; הבקשה תכלול פירוט של העניינים אשר לדעת המתקשר נפלה בהם טעות בצירוף אסמכתאות.
(ב) בקשה כאמור בסעיף קטן (א), תתייחס לטעות שנפלה בשומה בנושאים אלה בלבד: (ב) בקשה כאמור בסעיף קטן (א), תתייחס לטעות שנפלה בשומה בנושאים אלה בלבד:
(1) תחשיב אריתמטי של השומה;
(2) סוג הזכויות הקנייניות במקרקעין;
(3) פרטי המקרקעין;
(4) הנתונים הפיזיים של המקרקעין;
(5) המצב התכנוני החל על המקרקעין.
(ג) מצאה הרשות כי נפלה טעות בשומה כאמור בסעיף קטן (ב), תתקן את השומה בהתאם ותמציא למתקשר שומה מתוקנת. (ג) מצאה הרשות כי נפלה טעות בשומה כאמור בסעיף קטן (ב), תתקן את השומה בהתאם ותמציא למתקשר שומה מתוקנת.
השגה ראשונה 3. (א) מתקשר המבקש להשיג על גובה השומה בלבד או על גובה השומה ועל הוצאות פיתוח, יגיש שומת השגה ללשכה המחוזית, בתוך 60 ימים מן היום שהומצאה לידיו השומה או התשובה לפי סעיף 2, לפי המאוחר (להלן – השגה ראשונה). (א) מתקשר המבקש להשיג על גובה השומה בלבד או על גובה השומה ועל הוצאות פיתוח, יגיש שומת השגה ללשכה המחוזית, בתוך 60 ימים מן היום שהומצאה לידיו השומה או התשובה לפי סעיף 2, לפי המאוחר (להלן – השגה ראשונה).
(ב) ההחלטה בהשגה ראשונה תהיה מנומקת ותינתן בכתב; מנהל הלשכה המחוזית או השמאי המחוזי הדן בהשגה רשאי לקבל את ההשגה או לדחותה, כולה או מקצתה, להורות על עריכת שומה חדשה, וכן רשאי הוא להגדיל או להקטין את שווי הזכויות שנקבע בשומה. (ב) ההחלטה בהשגה ראשונה תהיה מנומקת ותינתן בכתב; מנהל הלשכה המחוזית או השמאי המחוזי הדן בהשגה רשאי לקבל את ההשגה או לדחותה, כולה או מקצתה, להורות על עריכת שומה חדשה, וכן רשאי הוא להגדיל או להקטין את שווי הזכויות שנקבע בשומה.
ועדת השגות 4. (א) שר המשפטים, בהתייעצות עם שר הבינוי והשיכון, ימנה ועדת השגות (להלן – הוועדה), ובלבד שבין חבריה יכהנו: (א) שר המשפטים, בהתייעצות עם שר הבינוי והשיכון, ימנה ועדת השגות (להלן – הוועדה), ובלבד שבין חבריה יכהנו:
(1) שמאי מקרקעין ששמו כלול ברשימת השמאים המכריעים לפי הוראות סעיף 202ג לחוק התכנון והבנייה, התשכ"ה–1965, שימנה יושב ראש מועצת שמאי המקרקעין;
(2) עורך דין שהוא עובד מדינה;
(3) מהנדס רשום כהגדרתו בחוק המהנדסים והאדריכלים, התשי"ח–1958.
הגשת השגה שנייה 5. (א) הרשות או מתקשר, המבקשים להשיג על החלטה שהתקבלה בהשגה הראשונה, רשאים להגיש לוועדה השגה בכתב בתוך 60 ימים מהיום שהומצאה למשיג ההחלטה בהשגה הראשונה כאמור בסעיף 3. (א) הרשות או מתקשר, המבקשים להשיג על החלטה שהתקבלה בהשגה הראשונה, רשאים להגיש לוועדה השגה בכתב בתוך 60 ימים מהיום שהומצאה למשיג ההחלטה בהשגה הראשונה כאמור בסעיף 3.
(ב) הוועדה רשאית לאשר את ההחלטה שהתקבלה בהשגה הראשונה, כולה או חלקה, לבטלה או לשנותה, וכן רשאית היא להגדיל או להקטין את שווי הזכויות שנקבע בהחלטה בהשגה הראשונה או להורות על עריכת שומה חדשה. (ב) הוועדה רשאית לאשר את ההחלטה שהתקבלה בהשגה הראשונה, כולה או חלקה, לבטלה או לשנותה, וכן רשאית היא להגדיל או להקטין את שווי הזכויות שנקבע בהחלטה בהשגה הראשונה או להורות על עריכת שומה חדשה.
השגה על נושא אחר הקשור לשומה 6. (א) מתקשר המבקש להשיג על נושא אחר הקשור לשומה, שאינו גובה השומה והוצאות הפיתוח, רשאי להגיש השגה בכתב לוועדה בתוך 60 ימים מן היום שהומצאה לו השומה. (א) מתקשר המבקש להשיג על נושא אחר הקשור לשומה, שאינו גובה השומה והוצאות הפיתוח, רשאי להגיש השגה בכתב לוועדה בתוך 60 ימים מן היום שהומצאה לו השומה.
(ב) הוועדה רשאית לאשר את השומה, להפחיתה, להגדילה, לבטלה או להחליט בדרך אחרת כפי שתראה לנכון, לפי שיקול דעתה. (ב) הוועדה רשאית לאשר את השומה, להפחיתה, להגדילה, לבטלה או להחליט בדרך אחרת כפי שתראה לנכון, לפי שיקול דעתה.
ערעור 7. החלטה סופית של הוועדה בהשגה לפי סעיף 5, ניתנת לערעור לפני בית משפט לעניינים מינהליים. החלטה סופית של הוועדה בהשגה לפי סעיף 5, ניתנת לערעור לפני בית משפט לעניינים מינהליים.