הצעת חוק לדיון מוקדם

הכנסת השמונה-עשרה הצעת חוק של חבר הכנסת זבולון אורלב פ/2304/18 הצעת חוק המקרקעין (חיזוק בתים משותפים מפני רעידות אדמה) (תיקון – הקלת התנאים לאישור תוכנית חיזוק), התש"ע–2010 תיקון סעיף 1 1. בחוק המקרקעין (חיזוק בתים משותפים מפני רעידות אדמה), התשס"ח–20081 (להלן – החוק העיקרי), בסעיף 1, אחרי ההגדרה "מפקח" יבוא: ""רוב רגיל" – של מי שבבעלותם למעלה מ 50% מהדירות בבית המשותף, להן צמוד לפחות 50% מהרכוש המשותף; "תוכנית הגשה" – תוכנית בניה המצורפת לבקשה להיתר בניה;" תיקון סעיף 2 2. בסעיף 2(א) לחוק העיקרי, במקום הרישה עד המילים "ברכוש משותף" יבוא "ביקשו בעלי דירות לבצע עבודות בניה הכוללות עבודות על פי תוכנית חיזוק, שאינן הריסת הבית המשותף על פי שינוי מס' 2 של תמ"א 38 ובניית בנין חדש תחתיו". תיקון סעיף 3 3. בסעיף 3 לחוק העיקרי – (1) המילים "שאינו הרחבת דירה או בניית דירה חדשה כאמור בסעיפים 4 או 5" – יימחקו; (2) במקום "רוב בעלי הדירות בבית המשותף" יבוא "רוב רגיל". תיקון סעיף 4 4. בסעיף 4 לחוק העיקרי, במקום "מי שבבעלותם שישים אחוזים מהדירות בבית המשותף" יבוא "רוב רגיל". תיקון סעיף 5 5. בסעיף 5(א) לחוק העיקרי – (1) המילים "שמספרן אינו עולה על שליש ממספר הדירות שהיו בבית המשותף ערב ביצוע העבודה (בסעיף זה – המועד הקובע) וששטח רצפתן הכולל אינו עולה על שליש משטח רצפתן הכולל של כל הדירות בבית המשותף במועד הקובע" – יימחקו; (2) אחרי "לאשר את ביצוע העבודה" יבוא "בהתאם לתוכנית הגשה"; (3) במקום "בעלי הדירות שבמועד הקובע היו בבעלותם שני שליש מהדירות בבית המשותף ושני שלישים מהרכוש המשותף" יבוא ""רוב רגיל מבעלי הדירות"; (4) במקום "המועד הקובע" יבוא "במועד קבלת ההחלטה". הוספת סעיף 6א 6. אחרי סעיף 6 לחוק העיקרי יבוא: "הוצאת חלקים מהרכוש המשותף 6א. (א) על אף האמור בכל חיקוק, החלטה בדבר שינויים ברכוש המשותף אשר מבוצעים במסגרת עבודות החיזוק, לרבות הוצאת חלקים מהרכוש המשותף לשם התקנת חניות והצמדתן לדירה, טעונה רוב רגיל. (ב) בעל דירה אשר רואה עצמו כנפגע מהותית מהחלטה כאמור בסעיף קטן (א), יהיה רשאי לעתור למפקח על פי סעיף 6 לחוק." דברי הסבר חוק המקרקעין (חיזוק בתים משותפים מפני רעידות אדמה), התשס"ח–2008 (להלן – החוק העיקרי) חוקק על מנת להקל על הוצאה לפועל של חיזוק מבנים כנגד רעידת אדמה במסגרת תמ"א 38. תמ"א 38 נתנה תמריץ תכנוני לביצוע החיזוק, בדרך של הגדלת זכויות בניה למבנים ישנים כאשר המטרה הייתה כי השווי הכלכלי של הזכויות המוגדלות יממן את חיזוק המבנה הישן, ואף ישפר את חזות הבניין לרבות התקנת מעלית, ובמקרים רבים אף הרחבת הדירות הקיימות. תמ"א 38 קיבלה תוקף בשנת 2005, כאשר רק בתים בודדים חוזקו לפי אותה תמ"א וזאת בעיקר עקב הצורך בהסכמת כל בעלי הדירות. על מנת לפתור בעיה זו חוקק החוק ב-2008. תיקון זה בא להקל על ביצוע עבודות חיזוק המבנים במסגרת תמ"א 38 (להלן – עבודת החיזוק) בעקבות החסמים שהתגלו בעת יישום החוק. תיקון סעיף 2 בהתאם לסעיף 2(א) לחוק העיקרי ההוראה בחוק המאפשרת לרוב לאכוף על המיעוט ביצוע עבודת חיזוק אינה ישימה, שכן תנאי מקדמי לאפשרות האכיפה הינה הוצאת "היתר בניה". הוצאת היתר בניה כרוכה בהוצאה כספית רבה, לרבות עבודה של הועדה המקומית לתכנון ובניה, תשלום היטל השבחה, הפעלת שמאים מתכננים, ותשלום אגרות בסכומים המגיעים למאות אלפי שקלים. אין יזם אשר ישים את כספו על קרן הצבי ובטרם הוא יודע כי המפקח על הבתים המשותפים יקבל את תביעת הרוב, ישקיע סכומי כסף נכבדים בהוצאת היתר בניה. לכן מוצע כי על מנת להחיל את אפשרות התביעה כנגד המיעוט, תספיק המצאת תוכנית ההגשה של הבקשה להיתר בניה, בה מפורטת מהות העבודות המבוקשות. אם בסופו של דבר יוצא היתר בניה שונה מהותית מתוכנית ההגשה שהוצגה בדיון אצל המפקח, וכתוצאה מכך נפגעו זכויותיו של מי מבעלי הדירות, יהיה זכאי זה לפי סעיף 6א' המוצע לקבל סעד מהמפקח. תיקון סעיפים 3 ו- 4 חוקי עזר עירוניים רבים קובעים כי במקרה של מבנה מסוכן יש לחייב את בעלי הבית המשותף להוציא את המבנה מגדר מבנה מסוכן, וזאת אף באמצעות הגשת תביעה פלילית כנגד בעלי הדירות בבניין. הצעת החוק מניחה כי בנין שאינו עומד בתקן של רעידת אדמה ועלול להתמוטט בעקבות רעידת אדמה דומה למבנה מסוכן, ולכן יש להקל את מתן האפשרות לבעלי הדירות לבצע עבודות חיזוק בבניין. אי לכך, מוצע לאפשר לרוב רגיל של 51% מבעלי הדירות לבצע את עבודות החיזוק במקום רוב של 60% לגבי הרחבת דירות ורוב של 66% לבניית דירות חדשות. תיקון סעיף 5(א) בסעיף זה הוגבלו מס' דירות חדשות שניתן לבנות במסגרת עבודות החיזוק לשליש מכמות הדירות שיש בבנין. הצעת החוק מניחה כי הגבלה זו מיותרת, במיוחד לאור שינוי מס' 2 לתמ"א 38 מיום 4.2.10, המאפשר את הגדלת מס' יחידות הדיור שתבנינה גם לקומת העמודים וגם בגג הבניין. בנוסף, קיימת מגמה ברשויות המקומיות לאשר בניית קומה נוספת לצורך חיזוק הבניין ותוכניות כאלו אושרו בראשון לציון וברמת גן. הגבלת מספר הדירות תוציא את העבודות הללו ועבודות נוספות כגון חדרי יציאה לגג, מגדר החוק ועל מנת לבצען יהיה צורך בהסכמת 100% מבעלי הדירות. הוספת סעיף 6א סעיף זה מאפשר לקבל החלטה על שינויים ברכוש המשותף, אשר מבוצעים במסגרת עבודות החיזוק, לרבות הוצאת חלקים מהרכוש המשותף לשם התקנת חניות והצמדתן לדירות, ברוב רגיל של 51% מבעלי הדירות שלהם 51% מהרכוש המשותף, כיום דרושה הסכמה של 100% מבעלי הדירות, וזאת על מנת להקל על בעלי הדירות לאשר תוכניות חיזוק הבניין ולהימנע ממצב של דיירים סרבנים. במידה ובעל דירה רואה עצמו כנפגע מהחלטה על פי סעיף זה, הוא יהיה רשאי לעתור למפקח על פי סעיף 6 לחוק. הצעת החוק נוסחה על ידי עורך הדין יצחק נטוביץ לבקשת חבר הכנסת זבולון אורלב. --------------------------------- הוגשה ליו"ר הכנסת והסגנים והונחה על שולחן הכנסת ביום ב' בניסן התש"ע – 17.3.10