הצעת חוק לדיון מוקדם
הכנסת השמונה-עשרה
הצעת חוק של חברי הכנסת זבולון אורלב
דוד אזולאי
פ/3119/18
חוק המקרקעין (חיזוק בתים משותפים מפני רעידות אדמה) (תיקון מס' 2), התשע"ב-2012
תיקון סעיף 1
1.
בחוק המקרקעין (חיזוק בתים משותפים מפני רעידות אדמה), התשס"ח–20081 (להלן – החוק העיקרי), בסעיף 1 –
(1) במקום ההגדרה "החלטה לאשר בקשה להיתר בניה" יבוא:
""בקשה להיתר" – בקשה להיתר בניה אליה צורפה תכנית הגשה עם אישור על הגשתה לועדה המקומית לתכנון ובניה (בחוק זה – הועדה המקומית)";"
(2) במקום ההגדרה "היתר בניה" יבוא:
""היתר בנייה" – היתר לפי חוק התכנון והבניה, התשכ"ה–19652, או בקשה להיתר";"
(3) אחרי ההגדרה "מפקח" יבוא:
""רוב רגיל" – מי שבבעלותם למעלה ממחצית מהדירות בבית המשותף, להן צמוד לפחות מחצית מהרכוש המשותף;
"רוב מיוחס מבין בעלי הדירות" – בעלי הדירות בבנין לפינוי ובינוי, שבבעלותם ארבע חמישיות לפחות מכלל הדירות שבבנין"."
תיקון סעיף 2
2.
בסעיף 2(א) לחוק העיקרי, במקום הרישה עד המילים "ונדרשת לפי" יבוא "הוגשה בקשה להיתר לביצוע עבודות בניה הכוללות עבודות על פי תוכנית חיזוק, שאינן הריסת הבית המשותף על פי שינוי מס' 2 של תמ"א 38 ובניית בנין חדש תחתיו".
תיקון סעיף 3
3.
בסעיף 3 לחוק העיקרי, המילים "שאינו הרחבת דירה או בניית דירה חדשה כאמור בסעיפים 4 או 5" – יימחקו, ובמקום "רוב בעלי הדירות בבית המשותף" יבוא "רוב רגיל".
תיקון סעיף 4
4.
בסעיף 4 לחוק העיקרי, במקום "מי שבבעלותם שישים אחוזים מהדירות בבית המשותף" יבוא "רוב רגיל".
תיקון סעיף 5
5.
בסעיף 5(א) לחוק העיקרי, במקום "היו בבעלותם שני שליש מהדירות בבית המשותף ושני שלישים מהרכוש המשותף היו צמודים לדירותיהם" יבוא "היוו רוב רגיל".
הוספת סעיפים 6א עד 6ג
6.
אחרי סעיף 6 לחוק העיקרי יבוא:
"הוצאת חלקים מהרכוש המשותף
6א.
(א) על אף האמור בכל חיקוק, החלטה בדבר שינויים ברכוש המשותף אשר מבוצעים במסגרת תכנית חיזוק מפני רעידות אדמה, לרבות הוצאת חלקים מהרכוש המשותף לשם התקנת חניות והצמדתן לדירה, טעונה הסכמה של רוב רגיל.
(ב) בעל דירה אשר רואה עצמו כנפגע מהותית מהחלטה כאמור בסעיף קטן (א), יהיה רשאי לעתור למפקח על פי סעיף 6 לחוק.
הקלות בחיוב בהקצאת מקומות חניה
6ב.
(א) ועדה מקומית רשאית לפטור מבקש ביצוע עבודה ברכוש המשותף בהתאם להוראות חוק זה, מן החובה להתקין מקומות חניה לפי התקן שנקבע לפי חוק התכנון והבניה, התשכ"ה–19653, כולם או מקצתם, משיקולים שבתכנון, סביבה או תחבורה, ולחייב את מבקש היתר הבניה להשתתף בהתקנתם של אותם מקומות חניה בחניון ציבורי שמחוץ לנכס נשוא ההיתר, באמצעות תשלום לקרן חניה אשר תוקם במיוחד לצורך זה (להלן – קרן החניה לביצוע תמ"א 38), ובלבד שהוועדה המקומית לתכנון ובניה החלה בהכנת תכנית חניה בהתאם לאמור בתקנות התכנון והבניה (התקנת מקומות חניה), התשמ"ג–1983.
(ב) גובה התשלום לקרן החניה לביצוע תמ"א 38 ייקבע על ידי שמאי הוועדה המקומית לתכנון ובניה.
הוראות לעניין שינוי מס' 2 של תמ"א 38
6ג.
הוגשה בקשה לביצוע עבודות בניה שעניינה הריסת בניין קיים והקמת בניין חדש תחתיו בהתאם לתכנית החיזוק, טעונה ההחלטה על הגשת הבקשה הסכמה מראש של כל בעלי הדירות; אולם אם הסכים רוב מיוחס מבין בעלי הדירות לחתום על הסכם להריסת הבניין והקמת בניין חדש תחתיו באופן שבעלי הדירות אמורים לקבל דירה חדשה תחת הדירה הישנה ללא תוספת תמורה כלשהי, יהיה בעל דירה באותו בניין המסרב סירוב בלתי סביר לחתום על הסכם כאמור או המתנה הסכמתו לכך בתנאים בלתי סבירים, אחראי בנזיקין כלפי שאר בעלי הדירות באותו בניין המסכימים לכך, בגין נזק שיגרם להם עקב אי ביצוע עבודות החיזוק על פי תכנית החיזוק. על הגשת תביעה לפי סעיף זה יחולו הוראות חוק פינוי ובינוי (פיצויים), התשס"ו–20064, בשינויים המחויבים.
דברי הסבר
חוק המקרקעין "חיזוק בתים משותפים מפני רעידות אדמה, התשס"ח–2008 (להלן – החוק), חוקק על מנת להקל על הוצאה לפועל של התכנית לחיזוק מבנים כנגד רעידת אדמה במסגרת תמ"א 38.
תמ"א 38 נתנה תמריץ תכנוני לביצוע החיזוק, בדרך של הגדלת זכויות בניה למבנים ישנים כאשר המטרה הייתה כי השווי הכלכלי של הזכויות המוגדלות יממן את חיזוק המבנה הישן, ואף ישפר את חזות הבניין לרבות התקנת מעלית, ובמקרים רבים אף הרחבת הדירות הקיימות.
תמ"א 38 קיבלה תוקף בשנת 2005, ואולם בתים בודדים בלבד חוזקו לפני אותה תמ"א עקב אי התאמה בין חוקי התכנון לחוקי הקניין, כפי שהדבר בא לידי ביטוי בחסמים שונים שהתגלו בעת יישום החוק. על מנת לפתור את אי התאמה הנ"ל, חוקק בשנת 2008 חוק המקרקעין (חיזוק בתים משותפים מפני רעידות אדמה), ואולם מחסומים בירוקראטיים נוספים המשיכו לעכב את ביצוע תוכנית החיזוק בפרויקטים רבים אשר נותרו ללא יכולת להוציא את התוכנית לפועל.
חוק המקרקעין (חיזוק בתים משותפים מפני רעידות אדמה) (תיקון), התשע"א–2011, שהוא פרי מיזוגה של הצעת חוק ממשלתית עם הצעת חוק פרטית של חבר הכנסת זבולון אורלב נתן מענה מסוים לבעיות אלה וקבע תנאים קלים יותר לאישור תכנית לחיזוק בית משותף מפני רעידות אדמה.
במסגרת חוק זה בוטלה הקביעה כי מספר הדירות החדשות בבניין ושטחן לא יעלה על שליש ממספר הדירות שהיו בבית המשותף ושטחן, ערב ביצוע העבודה. כן נקבע כי המפקח על הבתים המשותפים יוכל לחייב סרבן להצטרף לתכנית חיזוק כאשר רוב של שני שליש מבעלי הדירות מבקש לבצע זאת, גם לפני שינתן היתר לתוכנית, אולם בתנאי כי תינתן החלטת וועדה המאשרת את התכנית.
ואולם טרם הושלמה עבודת החקיקה בנושא. הצעת החוק הנוכחית מבקשת להשלים את המהלך החקיקתי וזאת על מנת לאפשר באופן אמיתי את יישומה של התוכנית בכל מבנה שדייריו יחפצו בכך.
אין יזם אשר ישים את כספו על קרן הצבי ובטרם הוא יודע כי המפקח על הבתים המשותפים יקבל את תביעת הרוב, ישקיע סכומי כסף נכבדים בהוצאת היתר בניה. לכן מוצע כי על מנת להחיל את אפשרות התביעה כנגד המיעוט, תספיק המצאת בקשה להיתר בניה אליה צורפה תכנית הגשה עם אישור על הגשתה לוועדה המקומית לתכנון ובניה, כאשר אם בסופו של דבר יוצא היתר בניה שונה מהותית מתכנית ההגשה שהוצגה בדיון אצל המפקח, וכתוצאה מכך נפגעו זכויותיו של מי מבעלי הדירות, יהיה זכאי זה לקבל סעד מהמפקח.
כן מוצע לאפשר לרוב רגיל (51 אחוז) של בעלי הדירות לבצע את עבודות החיזוק במקום רוב של 60 אחוז לגבי הרחבת דירות ושל 66 אחוז לבניית דירות חדשות.
על פי החוק הקיים ניתן לפנות למפקח בבקשה לאכוף את דעת הרוב על המיעוט המסרב רק כאשר הבניה היא על פי הוראות תמ"א 38 בלבד ובמסגרתה. אולם, הרוב המוחלט של הבקשות להיתר בניה המוגשות לצורך חיזוק מבנים כוללות בנוסף בניה שאינה במסגרת תמ"א 38 כגון הוספת חדרי גג ו/או קומה נוספת ולכן לא ניתן לפנות בבקשות כאלה למפקח במסגרת החוק הקיים המוגבל רק לבניה על פי התמ"א. לכן שונה סעיף 2 באופן שהחוק יחול על עבודות בניה שבמסגרתם מבוצעות עבודות חיזוק לפי תמ"א 38.
ההצעה מוסיפה וקובעת כי ניתן לבצע תכנית חיזוק הכוללת בניית יחידות דיור חדשות, כאשר אין אפשרות לבצע חניה בחצר הבית מבחינה תכנונית או משפטית, גם אם אין ברשות המקומית תכנית חניה המאפשרת תשלום לקרן חניה חלף התקנת חניה בשטח במגרש. החוק, כיום, מאפשר תשלום לקרן חניה גם כאשר עדיין לא אושרה תכנית חניונים מקיפה לעיר (תוכנית אשר הכנתה ואישורה בוועדה המחוזית עלול להימשך מספר שנים). התיקון לחוק מאפשר להקים קרן חניה כאשר תוך 5 שנים הרשות הרלוונטית חייבת לסיים את הליכי אישור תוכנית החניונים.
כן מבקשת ההצעה לקבוע כי החלטה על שינויים ברכוש המשותף, אשר מבוצעים במסגרת עבודות החיזוק, לרבות הוצאת חלקים מהרכוש המשותף לשם התקנת חניות והצמדתן לדירות תתקיים ברוב רגיל של 51 אחוז מבעלי הדירות שלהם 51 אחוז מהרכוש המשותף, וזאת בשונה מהמצב הנוהג כיום בו דרושה הסכמה של 100 אחוז מבעלי הדירות, וזאת על מנת להקל על בעלי הדירות לאשר תכניות חיזוק הבניין ולהימנע ממצב של דיירים סרבנים. במידה ובעל דירה רואה עצמו כנפגע מהחלטה על פי סעיף זה, הוא יהיה רשאי לעתור למפקח על פי סעיף 6 לחוק.
סעיף 6ג מאפשר קבלת החלטה על ביצוע תכנית בהתאם לתמ"א 38 הכוללת הריסת הבניין כולו והקמת בניין חדש תחתיו, ברוב של 80 אחוז מבעלי הדירות, באופן המעניק לאותו רוב את האפשרות של הפעלת סנקציות משפטיות כנגד בעל דירה המסרב סירוב בלתי סביר לביצוע תכנית לפי שינוי 2 לתמ"א, וזאת על ידי החלת הוראות חוק פינוי ובנוי (פיצויים), התשס"ו–2006, בשינויים המחויבים.
עו"ד יצחק נטוביץ סייע בהכנת הצעת החוק לבקשת חברי הכנסת זבולון אורלב ודוד אזולאי.
---------------------------------
הוגשה ליו"ר הכנסת והסגנים
והונחה על שולחן הכנסת ביום
כ"ב באדר ב' התשע"א – 28.3.11