הצעת חוק לדיון מוקדם

הכנסת השמונה-עשרה הצעת חוק של חבר הכנסת יריב לוין פ/3165/18 הצעת חוק המכר (דירות) (הבטחת השקעות של רוכשי דירות) (תיקון – הסרת שיעבוד תאגיד בנקאי מלווה), התשע"א–2011 תיקון סעיף 3ב 1. בחוק המכר (דירות) (הבטחת השקעות של רוכשי דירות), התשל"ה–19741, בסעיף 3ב, בסופו יבוא: "(ו) שילם קונה, באמצעות פנקס השוברים, את כל התשלומים עבור דירה שרכש, יסיר התאגיד הבנקאי המלווה את השעבוד מאותה דירה, אם הוטל כחלק מהסכם הליווי או במסגרת כל הסדר אחר בין המוכר לבין התאגיד הבנקאי המלווה." דברי הסבר רכישת דירה היא פעולה כלכלית משמעותית ביותר, ומהווה עבור אזרחים רבים את הפעולה הכלכלית הגדולה והחשובה בחייהם. משכך, ובשים לב להיקף הגדול של התשלומים הכרוכים בעסקה זו, נחקק חוק המכר דירות (הבטחת השקעות של רוכשי דירות), התשל"ה–1974 (להלן – חוק המכר), אשר קובע הוראות מיוחדות לעניין עסקאות רכישת דירה, שתכליתן הגנה על הרוכשים ועל הכספים המשולמים על ידם. יזמים וקבלנים רבים הבונים דירות למגורים עושים זאת על דרך של התקשרות עם בנק מלווה, המעניק להם מימון לצורך ביצוע הפרויקט כנגד שיעבוד זכויות היזמים והקבלנים לטובת הבנק המלווה. על מנת להגן על כספם של רוכשי הדירות, התערב המחוקק בהסדר זה וקבע בחוק המכר שורה של הוראות שתכליתן הסדרת אופן ביצוע התשלומים על ידי הרוכשים, באופן שהתשלומים מבוצעים לחשבון מיוחד של הפרויקט המנוהל בבנק המלווה, וכנגדם ניתנת ערבות בנקאים לרוכשים. לא אחת מתגלעות מחלוקות בין היזמים או הקבלנים לבין הבנק המלווה, אשר כתוצאה מהן נמנע הבנק המלווה מהסרת השיעבוד הרובץ לטובתו על זכויות היזמים או הקבלנים על הקרקע ועל הדירות שנבנו עליה. כתוצאה מכך נמנע רישום הזכויות על שמם של הרוכשים. במקרים אלה נקלעים הרוכשים למצב בו למרות ששילמו את כל המגיע מהם, אין הם יכולים לקבל את מלוא הזכויות בדירה כשהן נקיות מהשיעבוד לטובת הבנק המלווה. בכך הופכים הרוכשים ל"בני ערובה" בידי הבנק לצורך ניהול המחלוקת שבינו לבין היזמים והקבלנים. על מנת למנוע מצב זה, נוצר בשוק מנגנון של "מכתבי החרגה" הניתנים על ידי הבנק לרוכשים, והמחריגים מהשיעבוד את הדירות שמלוא תמורתן שולמה על ידי הרוכשים. דא עקא, שהסדר זה הינו וולנטרי, ועל כן לעיתים קרובות אינו מבוצע, בין בשל חוסר ידיעה של הקונים שאינם דואגים לכלול הוראה כאמור בהסכם המכר ובין בשל דרישות של הבנק לגביית עמלות של מאות שקלים חדשים ואף למעלה מכך כתנאי להנפקת מכתב ההחרגה. הצעת החוק באה להסדיר מצב זה ולהגן על זכויות הרוכשים ששילמו את כל המגיע מהם על פי הסכם הרכישה. זאת, באמצעות קביעת הוראה בחוק המחריגה כל דירה בגינה שולמו מלוא התשלומים על ידי הרוכשים מהשיעבוד המוטל לטובת הבנק המלווה על זכויות היזמים או הקבלנים בקרקע ובדירות שנבנו עליה, באופן שייתר את הצורך בהנפקת מכתבי החרגה במקרים אלה. בכך, יינתן תוקף מחייב להסדר הוולנטרי הקיים בשוק באופן שיבטיח את ההגנה ההולמת על כל רוכשי הדירות, ובדרך שאין בה כדי לפגוע בזכויות היזמים, הקבלנים או הבנקים. עוד יצוין, כי הסדר זה אינו גורע מהיכולת לשעבד את הדירה בגין התחייבות של הרוכשים עצמם, לרבות כלפי בנק שנתן לרוכשים הלוואה המובטחת במשכנתא על הדירה שרכשו. --------------------------------- הוגשה ליו"ר הכנסת והסגנים והונחה על שולחן הכנסת ביום כ"ד באדר ב' התשע"א – 30.3.11