הצעת חוק לדיון מוקדם

הכנסת השמונה-עשרה הצעת חוק של חבר הכנסת יריב לוין פ/3264/18 הצעת חוק המכר (דירות) (תיקון – תנאים למכירת דירה שלא ניתן לגביה היתר בניה), התשע"א–2011 הוספת סעיף 1א 1. בחוק המכר (דירות), התשל"ג–19731, אחרי סעיף 1 יבוא: "תנאים למכירת דירה שלא ניתן לגביה היתר בניה 1א. (א) לא ימכור אדם דירה שלא ניתן לגביה היתר בניה כמשמעותו בסעיף 145 לחוק התכנון והבניה, התשכ"ה–19652, אלא אם כן נקבע במפורש בחוזה המכר שהקונה רשאי, אם חלפו שישה חודשים ממועד כריתת החוזה וטרם ניתן היתר בניה כאמור, לבטל את החוזה בלא תשלום פיצויים למוכר. (ב) ביטל קונה את חוזה המכר לפי הוראות סעיף זה, יחזיר לו המוכר את הסכומים ששילם באותה העסקה, לפי ערכם הנקוב, בתוך 21 ימים ממועד מתן הודעת הביטול." דברי הסבר מטרתה של הצעת חוק זו היא ליתן הגנה הולמת לזכויותיהם של רוכשי דירות אשר מתקשרים בהסכם לרכישת דירה שטרם ניתן לגביה היתר בניה. עסקאות רבות אשר נחתמות בין קבלנים או יזמים הבונים דירות למגורים לבין רוכשי הדירות נחתמות כבר בשלב מוקדם, טרם שניתן היתר בניה לדירה נשואת ההסכם. במסגרת הסכמים אלה, נהוג לקבוע כי מועד מסירת החזקה בדירה לידי הרוכשים יחול פרק זמן מסוים לאחר מתן היתר הבניה. כלומר, למעשה לא נקבע תאריך מסירה, אלא הוראה המתנה את מועד המסירה במועד קבלת היתר הבניה. משמעותם של הסכמים אלה הינה כי רוכשי הדירה אינם יודעים מתי יקבלו את החזקה בה, מה גם שבמקרים רבים מתברר כי קיים קושי לקבל את היתר הבניה, בין אם מסיבות הנוגעות ליזם או לקבלן, ובין אם בשל סיבות אחרת. כתוצאה מכך, נקלעים לא אחת רוכשי הדירות למצב של חוסר ודאות כאשר הם כבולים להסכם רכישה ולביצוע תשלומים על פיו ומנגד, אין הם יודעים מתי יינתן היתר הבניה, אם בכלל. התארכות פרק הזמן עד למתן היתר הבניה מחמירה את מצבם של רוכשי דירות אלה מדי חודש, בשעה שלעתים הם נאלצים לשלם תשלומים ולעמוד בהחזרי הלוואות, ובמקביל להתגורר בשכירות למשך תקופות ארוכות שסופן אינו ידוע. ההסדר לפיו ניתן למכור את הזכויות בדירה שטרם ניתן לגביה היתר בניה נובע, בין היתר, מצורך אמיתי של יזמים וקבלנים בתזרים מזומנים שיאפשר את ביצוע הפרויקט ואת השלמת רכישת הקרקע עליו הוא נבנה. על רקע זה מוצע שלא למנוע ביצוע התקשרויות כאמור, ולהותיר את חופש הבחירה החוזי בידי הצדדים. עם זאת, על מנת לצמצם את חוסר הוודאות בו נתונים הרוכשים ועל מנת למנוע מצב בו הרוכשים ימצאו עצמם במשך תקופה ארוכה מחויבים להסכם רכישה אשר לא ברור אם ומתי יוכל להתבצע, מוצע לקבוע בחוק המכר (דירות), התשל"ג–1973, הוראה אשר תחייב את מוכר הדירה לאפשר לקונה לבטל את הסכם הרכישה במידה וחלפו שישה חודשים ממועד חתימתו וטרם ניתן היתר בניה לדירה, ללא תשלום פיצויים או אבדן של סכומי כסף ששילם. יודגש כי ביטול ההסכם יאפשר לקונה לקבל בחזרה את סכום הכסף ששילם, בתוך 21 יום ממועד מתן הודעת הביטול. ההשבה האמורה תהיה בערך נומינאלי בלבד, כאיזון הולם בין זכויות הרוכשים ובין זכויות היזמים והקבלנים, וכביטוי לסיכון שלוקח על עצמו הקונה במודע בעת שהם מתקשרים בהסכם רכישה של דירה שטרם ניתן לה היתר בניה. --------------------------------- הוגשה ליו"ר הכנסת והסגנים והונחה על שולחן הכנסת ביום י"ט באייר התשע"א – 23.5.11