הצעת חוק לדיון מוקדם
הכנסת השמונה-עשרה
הצעת חוק של חברי הכנסת זאב בילסקי
יעקב אדרי
פ/3500/18
הצעת חוק דיור בר השגה, התשע"א–2011
הגדרות
1.
בחוק זה –
"דיור בר השגה" – יחידת דיור למגורים, המיועדת למכירה או להשכרה אשר במחירה מובאים בחשבון צרכים חברתיים ומצבו הכלכלי של הקונה או השוכר, בהתאם להוראות חוק זה;
"השכר הממוצע במשק" – השכר הממוצע כהגדרתו בחוק ביטוח לאומי [נוסח חדש], התשנ"ה–19951;
"ועדה מחוזית" – ועדה מבין הוועדות המחוזיות לתכנון ולבניה לפי חוק התכנון והבניה, התשכ"ה–19652 (להלן – חוק התכנון והבניה);
"ועדה מקומית – ועדה מבין הוועדות המקומיות לתכנון ולבניה לפי חוק התכנון והבניה;
"מועצת דיור" – מועצת דיור שהוקמה בהתאם להוראות סעיף 6;
"פרויקט" – בניין, קבוצת בניינים, מתחם או שכונה המצויים בתהליך הקמה ומיועדים לכלול יחידות דיור למגורים;
"פרויקט להשכרה" – פרויקט אשר רוב הדירות בו מיועדות להשכרה;
"פרויקט למכירה" – פרויקט אשר רוב הדירות בו מיועדות למכירה.
חובת הקצאה
לדיור בר השגה
2.
פרויקט חדש הנבנה למגורים יכלול הקצאה לדיור בר השגה בהתאם להוראות סעיף 4.
תנאי לאישור
על ידי ועדה מחוזית לתכנון ובניה
3.
ועדה מחוזית לא תאשר תכנית מתאר מקומית הכוללת תכנית לבניית פרויקט אם התוכנית אינה כוללת הקצאה לדיור בר השגה.
דיור בר השגה
4.
(א) בפרויקט למכירה –
(1) שליש מהדירות בו יוקצו למכירה לקונים כדיור בר השגה; לא ניתן לחלק את מספר הדירות בשלוש, תעוגל התוצאה המתקבלת מהחלוקה בשלוש כלפי מעלה, כך שמעל לשליש מהדירות יוקצו למכירה כאמור;
(2) מחיר הדירה המרבי ייקבע על ידי מועצת הדיור.
(ב) בפרויקט להשכרה –
(1) שליש מהדירות בו יוקצו להשכרה כדיור בר השגה; לא ניתן לחלק את מספר הדירות בשלוש, תעוגל התוצאה המתקבלת מהחלוקה בשלוש כלפי מעלה, כך שמעל לשליש מהדירות יוקצו להשכרה כאמור;
(2) מחיר השכירות המרבי ייקבע על ידי מועצת הדיור, ובלבד שלא יעלה על 30% מהכנסתו של השוכר.
זכאות לדיור בר השגה
5.
(א) זכאים לרכישת דירה במסגרת דיור בר השגה בפרויקט למכירה הם:
(1)
(א) בני זוג נשואים או החולקים משק בית משותף, אשר הכנסתם המשותפת אינה עולה על פעמיים השכר הממוצע במשק;
(ב) הורה יחיד, אשר הכנסתו אינה עולה על השכר הממוצע במשק;
(2) מועצת הדיור רשאית, בכפוף להוראות סעיף זה, להחליט על אמות מידה נוספות לזכאות לרכישת דיור בר השגה, לרבות משלח יד הרוכשים והרכב המשפחה.
(ב) זכאים לשכור דירה במסגרת דיור בר השגה בפרויקט להשכרה הם:
(1) שוכר יחיד, אשר הכנסתו אינה עולה על השכר הממוצע במשק, או בני זוג נשואים או החולקים משק בית משותף, אשר הכנסתם המשותפת אינה עולה על פעמיים השכר הממוצע במשק;
(2) מועצת הדיור רשאית, בכפוף להוראות סעיף זה, להחליט על אמות מידה נוספות לזכאות לשכירת דיור בר השגה, לרבות משלח יד השוכרים והרכב המשפחה;
(3) שוכרים אשר לומדים במוסד להשכלה גבוהה שהוכר לפי חוק המועצה להשכלה גבוהה, התשי"ח–19583, או במוסד ללימוד על-תיכוני, יהיו זכאים לעדיפות בשכירת דיור בר השגה.
הקמת מועצת דיור
6.
(א) מוקמת בזה מועצת הדיור, אשר תהיה כפופה לוועדה מקומית לתכנון ולבניה.
(ב) מועצה מקומית לתכנון ולבניה תקבע את הרכב מועצת הדיור, ובלבד שלפחות מחצית מחבריה יהיו נציגי ציבור.
תפקידי המועצה וסמכויותיה
7.
ואלה תפקידי המועצה וסמכויותיה:
(1) לפקח על מדיניות הדיור של הרשות המקומית;
(2) לייעץ לוועדה המקומית בדבר צעדים שיש לנקוט על מנת לייצב ולכוון את שוק הדיור בתחומי הרשות המקומית;
(3) לקבוע, על פי מדדים כלכליים ואחרים, ועל פי הנוהג המקובל בשוק הדיור המקומי, את המחיר המרבי לדיור בר השגה לרכישה, במסגרת ההקצאה לדיור בר השגה;
(4) לקבוע, על פי מדדים כלכליים ואחרים, ועל פי הנוהג המקובל בשוק ההשכרה בתחומי הרשות המקומית, את המחיר הראוי לדירה להשכרה במסגרת הקצאה לדיור בר השגה;
(5) לפקח על שוק הדירות להשכרה בדיור בר השגה, ובכלל זה:
(א) קביעת מדדים לקביעת מחיר דירה להשכרה בתחומי הרשות המקומית;
(ב) קביעת כללים לסיום חוזה שכירות בין שוכר למשכיר;
(ג) קביעת מדדים להעלאת שכר הדירה לדייר קיים בדירה בתום תקופת השכירות הקצובה והמוסכמת;
(6) לטפל בפניות הציבור בעניינים שבתחומי תפקידיה וסמכויותיה, ולקבוע אמות מידה להתנהגות נאותה בשוק השכירות;
(7) לבחון באופן תדיר את תנודות המחירים בשוק הדיור בתחומי הרשות המקומית, ולהמליץ לוועדה המקומית על דרכי פעולה על פיהם.
תנאים לאישור תוכנית
8.
ועדה מחוזית לא תאשר תכנית פינוי לשם בינוי או לעיבוי בניה, כמשמעותם בחוק התכנון והבניה, אלא בכפוף להוראות אלה:
(1) בתכנית פינוי ובינוי –
(א) לפחות שליש מהדירות בפרויקט החדש יימכרו או יוצעו להשכרה לדיירים המפונים מהמתחם הישן; לא ניתן לחלק את מספר הדירות בשלוש, תעוגל התוצאה המתקבלת מהחלוקה בשלוש כלפי מעלה, כך שמעל לשליש מהדירות יימכרו או יוצעו להשכרה לדיירים המפונים;
(ב) לפחות חמישית מהדירות יוקצו לדיור בר השגה; לא ניתן לחלק את מספר הדירות בחמש, תעוגל התוצאה המתקבלת מהחלוקה בחמש כלפי מעלה, כך שמעל לחמישית מהדירות יוקצו לדיור בר השגה כאמור;
(ג) עשרה אחוזים מהדירות בפרויקט החדש יוצעו להשכרה, בפיקוח מועצת הדיור, כאשר ההכנסות מהשכרת דירות אלה ישמשו לצורך תפעול ואחזקה שוטפים של הדירות במסגרת דיור בר השגה בפרויקט; לא ניתן לחלק את מספר הדירות בעשר, תעוגל התוצאה המתקבלת מהחלוקה בעשר כלפי מעלה, כך שמעל לעשר אחוז מהדירות יימכרו או יוצעו להשכרה לדיירים המפונים;
(2) בתכנית לעיבוי בניה ההקצאה לדיור בר השגה לא תפחת ממחצית הדירות הנוספות; לא ניתן לחלק את מספר הדירות בשתיים, תעוגל התוצאה המתקבלת מהחלוקה בשתיים כלפי מעלה, כך שמעל למחצית מהדירות יימכרו או יוצעו להשכרה לדיירים המפונים כאמור.
הוספת יחידות
דיור לצורך עידוד עלייה
9.
לא תאשר ועדה מחוזית הוספת יחידות דיור לפי חוק או לפי מדיניות ממשלתית לעידוד עלייה, אלא בכפוף להוראות אלה:
(1) ההקצאה לדיור בר השגה לא תפחת ממחצית יחידות הדיור כאמור; לא ניתן לחלק את מספר הדירות בשתיים, תעוגל התוצאה המתקבלת מהחלוקה בשתיים כלפי מעלה, כך שמעל למחצית מהדירות יוקצו לדיור בר השגה;
(2) הוועדה המחוזית תביא בחשבון, מעבר למדדים לדיור בר השגה, מדד מיוחד הנוגע להקצאת דיור בר השגה לעולים.
דברי הסבר
שוק הנדל"ן הוא מן הגואים והפרועים ביותר מבין השווקים הכלכליים בישראל, ועם זאת הוא הבסיסי והמהותי ביותר עבור תושבי ישראל, מפני שהוא מספק את קורת הגג עבור המשפחה.
שוק הנדל"ן הוא גם בעל ההשפעה הגדולה ביותר על המצב החברתי והכלכלי העתידי של אדם. מגוריו של אדם בשכונת עוני או יוקרה, יכולים לחרוץ את גורלו בשורה של מאפיינים חברתיים נוספים. למשפחה
ענייה יש סיכוי טוב יותר להעניק לילדיה עתיד טוב יותר כאשר היא מגדלת אותו בשכונה מעורבת, ולא בשכונת עוני.
עם זאת, בכל העולם וגם בישראל ניכרת תופעת ה"גטואיזציה", כלומר קיטוב חברתי הולך ומתרחב, אשר מפריד יותר ויותר בין שכבות אוכלוסיה שונות גם מבחינת דיור, כך ששוק הדיור הוא המרכיב המשמעותי ביותר בתופעה זו.
תופעה זו היא בעלת השפעה הן בשוק הדירות להשכרה, והן בשוק הדירות בבעלות, אשר מהווה בישראל את הנתח הגדול יותר מהדירות הקיימות.
במקומות שונים בעולם נעשה ניסיון להתמודד עם תופעה זו באמצעות חקיקה ומדיניות של "דיור מעורב". בלונדון, וונקובקר, אמסטרדם וגלזגו מוקצים 25%-50% מן הדירות למה שמכונה דיור בהישג יד (Affordable Housing). זאת, כתגובת נגד למדיניות קודמת אשר יצרה הפרדה וקיטוב בין שכונות עוני ושכונות יוקרה.
המיוחד בישראל יחסית לעולם הוא ההיקף הגבוה של דירות בבעלות, ושל פרויקטים חדשים הנבנים למגורים, הנובעים מקצב גידול אוכלוסייה גבוה יחסית לעולם. כמו כן, בערים רבות בארץ מקודמות תכניות להתחדשות עירונית: עיבוי ופינוי ובינוי, אשר כרוכות בהוספה של יחידות דיור אל תוך המרקם הבנוי הקיים.
הצעת החוק מציעה, כי בתכניות אלו, יוקצה אחוז מסוים מהדירות לדיור בר השגה, אשר יכלול דירות למכירה ודירות להשכרה במחירים אשר ייקבעו גם לפי צרכים חברתיים ומצבו הכלכלי של הקונה או השוכר. הזכאות לדיור בדירות אלו תיבחן על פי מבחן הכנסה, או אמות מידה נוספות שתחליט עליהן מועצת הדיור המוקמת בחוק זה. כמו כן, יהיו זכאים לדירות להשכרה במסגרת דיור בר השגה סטודנטים אשר לומדים במוסד המוכר על ידי המועצה להשכלה גבוהה או במוסד לימודים על-תיכוני.
מועצת הדיור מוקמת על פי מודל הקיים במדינות רבות בעולם, ביניהן צרפת, הולנד וקנדה, בהן מועצת הדיור אחראית על הסדרת היחסים בין שוכרים למשכירים, על קביעת מחירים, השיעור המרבי של עלייתם וטיפול בתלונות. מועצת הדיור תהיה כפופה לוועדה המקומית לתכנון ולבניה.
השילוב בין הקצאה של דיור בר השגה, יחד עם מועצה אשר תפקח על שוק הדיור ותנהיג מדדים ברורים להתנהגות, הן בשוק ההשכרה והן המכירה, ייתן מענה לבעיות החמורות בשוק הדיור הישראלי.
הצעת חוק דומה בעיקרה הונחה על שולחן הכנסת השבע-עשרה על ידי חבר הכנסת רן כהן (פ/3168/17).
---------------------------------
הוגשה ליו"ר הכנסת והסגנים
והונחה על שולחן הכנסת ביום
ג' באב התשע"א – 3.8.11