הצעת חוק לדיון מוקדם
הכנסת השמונה-עשרה
יוזם: חבר הכנסת אמנון כהן
פ/3635/18
הצעת חוק דיור בר השגה, התשע"ב–2011
פרק א: הגדרות ופרשנות
מטרת החוק
1.
חוק זה בא להגדיר דיור בר השגה, מסוגים שונים, ולקבוע הוראות שיבטיחו את השימוש בו לייעודו זה, על מנת להבטיח את צרכי הדיור של כלל הציבור ואת זכותו של כל תושב למקום מגורים ראוי ובטוח, ההולם את צרכיו.
הגדרות
2.
בחוק זה –
"בעל שליטה" – כמשמעותו בחוק ניירות ערך, התשכ"ח–19681;
"בעלים" – בעל מקרקעין או חוכר לדורות בהם או בעל זכות לקבל אחת מהזכויות האמורות;
"בן משפחתו" – של שוכר או של זכאי, בן זוגו, ילדו, הורהו או אחיו;
"גוף מוסדי" – כהגדרתו בחוק הפיקוח על שירותים פיננסיים (ביטוח), התשמ"א–19812;
"דיור בר השגה" – כל אחד מאלה:
(1) יחידת דיור במגרש, בבניין או בחלק מהם, המיועדת לפי תכנית להשכרה, כל עוד לא חלפה התקופה הקבועה לכך בתכנית (בחוק זה – יחידת דיור להשכרה);
(2) יחידת דיור במגרש, בבניין או בחלק מהם, המיועדת לפי תכנית להשכרה, כל עוד לא חלפה התקופה הקבועה לכך בתכנית (בחוק זה – יחידת דיור להשכרה בהישג יד);
(3) יחידת דיור במגרש, בבניין או בחלק מהם המיועדת, לפי תכנית, למכירה לצעירים או לזכאים בתנאים שיקבע השר, כל עוד לא חלפה התקופה הקבועה לכך בתכנית (בחוק זה – יחידת דיור לאוכלוסיות מיוחדות);
"היתר" – כהגדרתו בחוק התכנון והבניה;
"המנהל" – מי שמונה על ידי השר, לעניין חוק זה, לפי סעיף 15.
"השר" – שר הבינוי והשיכון;
"זכות" – בדיור בר השגה או במגרש המיועד, כולו או חלקו, לדיור בר השגה – בעלות, שכירות לרבות חכירה לדורות, או זכות לקבל אחת מהזכויות האמורות;
"חוק המקרקעין" – חוק המקרקעין, התשכ"ט–19693 (להלן – חוק המקרקעין);
"חוק העונשין" – חוק העונשין, התשל"ז–19774;
"חוק רישום קבלנים" – חוק רישום קבלנים לעבודות הנדסה בנאיות, התשכ"ט–19695;
"חוק התכנון והבניה" – חוק התכנון והבניה, התשכ"ה–19656;
"חסר דיור" – מי שאינו בעלים או חוכר לדורות של יחידת דיור או חלק ממנה, ושלא היה בעלים או חוכר לדורות של יחידת דיור או חלק ממנה בחמש השנים שקדמו למועד תחילתו של חוק זה;
"זכאי" – חסר דיור שבמועד רכישת זכותו בדיור בר השגה לאוכלוסיות מיוחדות, מתקיימים בו התנאים שנקבעו לפי סעיף 39(ב)(1), ויש בידו אישור לכך מאת המנהל;
"זכאי לדיור להשכרה בהישג יד" – חסר דיור שבמועד רכישת הזכות בדיור בר השגה, מתקיימים בו התנאים שנקבעו לפי סעיף 39(ב)(1), ויש בידו אישור לכך מאת המנהל;
"יחידת דיור" – חדר או תא או מערכת חדרים או תאים שנועדו לשמש יחידה שלמה ונפרדת למגורים;
"מועד רכישת זכות בדיור בר השגה" – לעניין זכות בעלות או חכירה לדורות – מועד עריכת ההסכם לרכישת הזכות כאמור, ולעניין זכות שכירות שאיננה חכירה לדורות – מועד עריכת הסכם השכירות, או מועד קבלת החזקה בדיור בר השגה, לפי המוקדם;
"צעיר" – חסר דיור שגילו, במועד רכישת הזכות בדיור בר השגה, פחות מ-35 שנים, מתקיימים בו התנאים שנקבעו לפי סעיף 39(ב)(2) ויש בידו אישור לכך מאת המנהל ;
"קבלן" – קבלן לעבודות הנדסה בנאיות, כהגדרתו בחוק רישום קבלנים;
"קרוב" – כהגדרתו בחוק התכנון והבניה, התשכ"ה–19657;
"רכוש משותף" – כמשמעותו בחוק המקרקעין, התשכ"ט–19698;
"רשם הקבלנים" – מי שמונה לפי סעיף 3 לחוק רישום קבלנים;
"שוכר" – מי ששוכר יחידת דיור על פי הסכם שלפיו דמי השכירות, כולם או חלקם, אינם ניתנים להיוון, והם משולמים בתשלומים עיתיים, לתקופות קצובות שכל אחת מהן אינה עולה על שנה, ולמעט מי שהוא קרובו של בעלים של דיור בר השגה או של בעל שליטה בתאגיד שהוא בעלים של דיור בר השגה;
"שימוש אסור" – כמשמעותו בחוק התכנון והבניה;
"תכנית" – תכנית הכוללת הוראות מפורטות, כהגדרתה בחוק התכנון והבניה.
פרק ב: דיור להשכרה
שימוש בדיור להשכרה
3.
לא יעשה שימוש ביחידת דיור להשכרה, אלא למגוריו של שוכר ובני משפחתו.
הגבלה על בעלות
4.
(א) על אף האמור בכל דין, יהיו כל יחידות הדיור להשכרה בבניין בבעלות אדם אחד או תאגיד אחד.
(ב) לא תועבר בעלות ביחידת דיור האמורה בסעיף קטן (א) לאדם או לתאגיד, אלא אם כן, באותו המועד, הועברה הבעלות בכל יחידות הדיור להשכרה באותו הבניין, לאותו אדם או תאגיד.
(ג) הוראות סעיף קטן (ב) יחולו בשינויים המחויבים גם על התחייבות להעברת בעלות כאמור באותו בסעיף קטן.
חובת ניהול והחזקה
5.
(א) על אף הוראות סעיף 71 לחוק המקרקעין, בעלים של דיור להשכרה בבניין שלפחות מחצית מיחידות הדיור בו הן יחידות דיור להשכרה, יהיה אחראי לניהולו ולאחזקתו התקינה של הרכוש המשותף בבניין שמצויות בו יחידות הדיור להשכרה; לעניין זה, "אחזקה תקינה" – שמירה על מצבו של הרכוש המשותף כפי שהיה בעת גמר הבניה, לרבות שיפורים שבוצעו בו לאחר מכן על ידי הבעלים של יחידות הדיור להשכרה או בהסכמתו.
(ב) שימש בעלים של דיור להשכרה כאחראי לניהול הבניין ואחזקתו התקינה, יהיה זכאי לתשלום הוצאותיו מבעלי הדירות האחרים בבניין, בהתאם להוראת סעיף 58(א) לחוק המקרקעין.
(ג) לא שימש בעלים של דיור להשכרה כאחראי לניהול הבניין ואחזקתו התקינה, ישתתף הוא בעלות האחזקה התקינה של הרכוש המשותף בשיעור חלקן של יחידות הדיור שבבעלותו.
(ד) אין להתנות על הוראות סעיף זה, אלא לטובת השוכר.
פרק ג : דיור להשכרה בהישג יד
שימוש בדיור להשכרה בהישג יד
6.
(א) לא יעשה שימוש ביחידת דיור להשכרה בהישג יד, אלא למגוריו של זכאי לדיור להשכרה בהישג יד ובני משפחתו, אשר יחידת הדיור הוקצתה לשימושו בהתאם לכללים שקבע השר.
(ב) הסתיימה תקופת השכירות של זכאי לדיור להשכרה בהישג יד, לא תושכר לו אותה יחידת הדיור לתקופת שכירות נוספת אלא אם כן המציא למשכיר אישור מאת המנהל על היותו זכאי לדיור בהשכרה בהישג יד, ובלבד שסך תקופת השכירות לא תעלה על תקופת השכירות המירבית שקבע השר.
תנאי השכירות
7.
לא ישכיר בעלים של יחידת דיור להשכרה בהישג יד יחידת דיור זו אלא לזכאי לדיור להשכרה בהישג יד ובעד דמי שכירות ותנאים כפי שקבע השר.
איסור על שכירות משנה ועל העברה
8.
זכותו של שוכר ביחידת דיור להשכרה בהישג יד היא זכות אישית ואינה ניתנת להעברה מרצון או מכח הדין, לשעבוד או לעיקול.
החלת הוראות
9.
הוראות סעיפים 4 ו-5 יחולו, בשינויים המחויבים, גם על יחידות דיור להשכרה בהישג יד.
פרק ד: דיור לאוכלוסיות מיוחדות
שימוש בדיור לאוכלוסיות מיוחדות
10.
לא יעשה שימוש ביחידת דיור לאוכלוסיות מיוחדות, אלא למגוריו של זכאי או צעיר, לפי העניין.
הגבלות על מכירה והשכרה בדיור לאוכלוסיות מיוחדות
11.
(א) לא ימכור אדם בעלות ביחידת דיור לאוכלוסיות מיוחדות אלא למי שהוא צעיר או זכאי שהמנהל אישר לעניין זה.
(ב) מבלי לגרוע מהוראות סעיף קטן (א), לא ימכור צעיר או זכאי יחידת דיור לאוכלוסיות מיוחדות שבבעלותו, אלא אם כן חלפו חמש שנים מיום שקיבל לידיו את החזקה ביחידת הדיור כאמור.
(ג)
(1) לא ישכיר צעיר או זכאי יחידת דיור לאוכלוסיות מיוחדות, אלא לצעיר או לזכאי ולאחר שחלפו חמש שנים מיום שקיבל לידיו את החזקה ביחידת הדיור כאמור.
(2) על אף האמור בפסקה (1), רשאי צעיר או זכאי להשכיר יחידת דיור לאוכלוסיות מיוחדות לצעיר או לזכאי, גם אם טרם חלפו חמש שנים מיום שקיבל לידיו את החזקה ביחידת הדיור ובלבד שהתקבל על כך אישור המנהל לפי כללים שקבע השר.
(ד) לעניין סעיף זה, "מכירה" – לרבות מכירה בידי כונס נכסים או נאמן בפשיטת רגל, ולרבות מימוש משכון או משכנתא.
פרק ה: העברת זכויות ורישום בפנקסי המקרקעין
רישום הערה בפנקסי המקרקעין ורישום העברת זכויות
12.
(א) היו זכויות הבעלות או החכירה לדורות בחלקה המיועדת לפי תכנית, כולה או חלקה, לדיור בר השגה, רשומות בפנקסי המקרקעין, יחולו הוראות אלה:
(1) לא יינתן היתר בניה באותה החלקה אלא אם כן נרשמה הערה בפנקסי המקרקעין בדבר דיור בר השגה; הערה כאמור תרשם על פי בקשה של בעל הזכויות בחלקה ולפי אישור של מהנדס הועדה המקומית שבמרחב התכנון המקומי שלה מצויה החלקה כאמור; אישור המהנדס יהיה לפי טופס שיקבע השר.
(2) נרשמה הערה כאמור בפסקה (1), לא תרשם בפנקסי המקרקעין עסקה אלא אם כן הומצא לרשם אישור לכך מאת המנהל.
(3) הוגשה בקשה לרישום בית משותף למפקח על רישום מקרקעין, יצוין בה מהן הדירות שהן דיור בר השגה; לבקשה כאמור יצורף אישור מהנדס הועדה המקומית שבמרחב התכנון המקומי שלה מצויה החלקה, לגבי הדירות שהן דיור בר השגה; החליט המפקח על רישום הבית כבית משותף, יורה בצו הרישום כי במועד הרישום תרשם לגבי כל אחת מן הדירות האמורות הערה בדבר היותה דיור בר השגה; נרשמה הערה כאמור, תימחק הערה שלפי פסקה (1).
(4) נרשמה הערה כאמור בפסקה (3), לא תרשם בפנקסי המקרקעין כל עסקה בזכויות ביחידת דיור שהיא דיור בר השגה אלא אם כן הומצא לרשם אישור מאת המנהל.
(ב) נרשמה הערה כאמור בפסקאות (1) או (3) בסעיף קטן (א), לא תירשם הערה לפי סעיף 126 לחוק המקרקעין, אלא באישור המנהל, לאחר שמצא כי ההתחייבות נושא ההערה עומדת בהוראות חוק זה.
(ג) בסעיף זה, "עסקה" – למעט משכנתא לטובת מוסד בנקאי או גוף מוסדי.
רישום והעברת זכויות שאינן רשומות
13.
(א) לא היו זכויות חכירה לדורות בקרקע שהיא מקרקעי ישראל ושיש בה מגרש המיועד לפי תכנית, כולו או חלקו, לדיור בר השגה, רשומות בפנקסי המקרקעין, יחולו הוראות אלה:
(1) לא יינתן היתר בניה להקמת בניין במגרש אלא אם כן מסר מבקש ההיתר הודעה לרשות מקרקעי ישראל בדבר דיור בר השגה; להודעה כאמור יצורף אישור מהנדס הוועדה המקומית שמרחב התכנון שלה מצוי המגרש; אישור המהנדס יהיה לפי טופס שקבע השר.
(2) נמסרה הודעה כאמור בפסקה (1), לא תאשר רשות מקרקעי ישראל העברת זכויות במגרש או בחלק ממנו, אלא אם כן הומצא לה אישור מאת המנהל.
(3) הושלמה הקמתו של בניין שהוקם בחלקה שניתנה לגביה הודעה כאמור בפסקה (1), לא תיתן רשות מקרקעי ישראל את הסכמתה לעסקה ביחס לדירות שקיבלה לגביהן הודעה שהן דיור בר השגה, ולגבי אלו בלבד, אלא באישור מאת המנהל; הודעה כאמור תימסר בידי בעל הזכויות במגרש ולפי אישור של מהנדס הועדה המקומית; לא התקבלה הודעה כאמור בפסקה זו, יחולו הוראות פסקה (2).
(4) התקבלה הודעה כאמור בפסקה (1) או (3), לא תאשר רשות מקרקעי ישראל רישום זכויות בפנקסי המקרקעין אלא אם התקבל לכך אישור מאת המנהל.
(ב) בסעיף זה, "העברת זכויות" – למעט שיעבוד לטובת מוסד בנקאי.
(ג) הוראות סעיף זה יחולו אף אם נודע לרשות מקרקעי ישראל על היותו של המגרש מיועד לדיור בר השגה גם בדרך אחרת ולא רק באמצעות מסירת הודעות כאמור בפסקאות (א)(1) או (א)(3).
מחיקת הערות וביטול הצורך באישור
14.
(א) לבקשת בעל זכות בדיור בר השגה כאמור בסעיף 12, ימחק הרשם את ההערות שנרשמו לפי סעיף12, ובלבד שניתן לכך אישורו של המנהל; לא ייתן המנהל אישור כאמור אלא אם כן נוכח שהנכס אינו מיועד עוד לדיור בר השגה.
(ב) לבקשת בעל זכות בדיור בר השגה כאמור בסעיף 13 תאשר רשות מקרקעי ישראל כי לא נדרשים עוד אישורים כאמור באותו סעיף, ובלבד שניתן לכך אישור מאת המנהל; לא ייתן המנהל אישור כאמור אלא אם כן נוכח שחלפה התקופה שנקבעה בתכנית לייעודו של הנכס לדיור בר השגה.
(ג) לא ייתן המנהל אישורים כאמור בסעיפים קטנים (א) ו-(ב) אלא אם כן נוכח שחלפה התקופה שנקבעה בתכנית לייעודו של הנכס לדיור בר השגה.
פרק ו: פיקוח על דיור בר השגה
מינוי מנהל
15.
(א) השר ימנה מנהל לעניין דיור בר השגה מבין עובדי משרדו.
(ב) המנהל ייתן אישורים לפי חוק זה, וימלא כל תפקיד שהוטל עליו בחוק זה.
סמכויות פיקוח
16.
לצורך מילוי תפקידיו רשאי המנהל –
(1) לדרוש מכל אדם או גוף הנוגע בדבר למסור לו ידיעות ומסמכים המתייחסים לזכויות או לשימוש בדיור בר השגה;
(2) להיכנס למקום המשמש בעל זכות בדיור בר השגה שהוא עוסק, למכירת הדירות או להשכרתן, ולבצע ביקורת על קיום הוראות לפי חוק זה, ובלבד שלא יכנס למקום המשמש למגורים אלא על פי צו של בית משפט.
חובת דיווח
17.
(א) החל אדם בבנייתו של בניין שכולו או חלקו הוא דיור בר השגה, ידווח על כך למנהל.
(ב) מכר אדם דיור בר השגה ידווח על כך למנהל; מכר אדם או תאגיד יחידת דיור לאוכלוסיות מיוחדות ידווח על כך למנהל ויפרט זהותם של הרוכשים.
(ג) בעלים של יחידת דיור להשכרה ובעלים של יחידת דיור להשכרה בהישג יד ידווח למנהל מדי שנה, לא יאוחר מיום 31 במרץ של אותה שנה, על יחידות הדיור המושכרות על ידו וביחס ליחידות דיור להשכרה בהישג יד, גם על זהותם של השוכרים.
(ד) הדיווח האמור בסעיפים קטנים (א) ו (ב) ייעשה במועדים שיקבע לכך השר.
המצאת מסמכים ומתן אישור
18.
(א) לא ייתן המנהל אישור על היותו של אדם זכאי, זכאי לדיור להשכרה בהישג יד או צעיר, לפי העניין, אלא אם כן הוכח לו, להנחת דעתו, שמתקיימים במבקש האישור התנאים שנקבעו לכך לפי סעיף 39(ב)(1) או (2) לפי העניין.
(ב) בקשה לאישור כאמור בסעיף קטן (א) תוגש באופן שיקבע השר ויצורפו לה המסמכים שיקבע.
(ג) תוקפו של אישור על היותו של אדם זכאי, זכאי לדיור להשכרה בהישג יד או צעיר הוא שנה מיום שניתן. על גבי האישור יצוין תאריך פקיעת תוקפו.
(ד) על אף האמור בחוק זה, רשאי המנהל לקבוע כי אדם שאינו חסר דיור ייחשב כזכאי לעניין חוק זה, אם זכות הבעלות או החכירה לדורות שבידו אינה עולה על רבע מהזכויות ביחידת הדיור והמנהל שוכנע כי אין די בחלקו של אותו אדם ביחידת הדיור כאמור לאפשר את מימושה.
שלילת זכאות
19.
קבע המנהל, לאחר שנתן למי שעלול להיפגע, הזדמנות לטעון את טענותיו בפניו או בפני מי שהסמיך לכך, שזכאי, צעיר או זכאי לדיור להשכרה בהישג יד שרכש או שכר דיור בהישג יד, לפי העניין, העביר זכויות בדיור בר השגה למי שאינו זכאי לקבל זכויות בדיור כאמור או אפשר את השימוש בדיור בר השגה למי שאין לאפשר לו שימוש בדיור כאמור, או שאפשר שימוש אסור בדיור בר השגה, יראו את מי שנקבע לגביו כאמור, כמי שלא עומד בתנאים להיותו של אדם זכאי, זכאי לדיור בר השגה או צעיר לפי חוק זה והוא לא יוכל להיחשב כזכאי במשך שנתיים ממועד ההחלטה.
ניהול מרשם
20.
(א) המנהל ינהל מרשם שיכללו בו כל אלה:
(1) מרשם של דיור בר השגה שבנייתו החלה;
(2) מרשם של בעלים של יחידות דיור בר השגה בהשכרה ויחידות דיור בר השגה בהשכרה בהישג יד, ופרטי יחידות הדיור שבבעלותם;
(3) פרטי הרוכשים של יחידות דיור לאוכלוסיות מיוחדות ופרטי יחידות הדיור שנרכשו על ידם;
(4) פרטי השוכרים של יחידות דיור להשכרה בהישג יד ופרטי יחידות הדיור שנשכרו על ידם.
(ב) המרשם כאמור בסעיף קטן (א), יהיה פתוח לעיון הציבור, למעט הפרטים המופיעים בפסקאות (3) ו-(4) בסעיף קטן (א).
פניות ציבור
21.
(א) המנהל יברר פניות ציבור לעניין חוק זה, לרבות לעניין הפרת הוראותיו על ידי בעלים של דיור בר השגה, על ידי צעיר או זכאי לדיור לאוכלוסיות מיוחדות או על ידי זכאי לדיור להשכרה בהישג יד.
(ב) מצא המנהל שפניית ציבור היא מוצדקת, יודיע על כך לפונה ולבעל זכות בדיור בר השגה שהפניה נוגעת אליו.
הודעה לרשם הקבלנים
22.
קבע המנהל, לאחר שנתן למי שעלול להיפגע הזדמנות לטעון את טענותיו בפניו או בפני מי שהסמיך לכך, כי בעלים של דיור בר השגה שהוא קבלן, הפר הוראה מהוראותיו של חוק זה, יודיע המנהל על החלטתו גם לרשם הקבלנים. מצא רשם הקבלנים כי הקבלן הפר הוראותיו של חוק זה, רשאי הוא, מבלי לגרוע מסמכויותיו על פי כל דין, להורות על הליכי משמעת לפי סמכויותיו שבחוק רישום קבלנים.
פרק ז': עיצום כספי
הטלת עיצום כספי על קבלן או גוף מוסדי
23.
הפר בעלים של דיור בר השגה שהוא קבלן או גוף מוסדי הוראה מהוראות חוק זה, כמפורט להלן, רשאי המנהל להטיל עליו עיצום כספי לפי הוראות סימן זה, בשיעורים אלה:
(1) בשיעור הקנס הקבוע בסעיף 61(א)(1) לחוק העונשין, ואם הוא תאגיד, בשיעור הקנס הקבוע בסעיף 61(א)(2) לחוק העונשין – בשל אי דיווח בניגוד להוראות סעיף 17 או בשל דיווח כוזב;
(2) בשיעור הקנס הקבוע בסעיף 61(א)(2) לחוק העונשין, ואם הוא תאגיד, בשיעור הקנס הקבוע בסעיף 61(א)(3) לחוק העונשין – בשל הפרת הוראה מהוראות אלה:
(א) העביר זכות בדיור בר השגה בניגוד להוראות סעיפים 3, 8 או 11, או העמיד דיור לשימוש בניגוד להוראות סעיפים 3, 6 או 10;
(ב) השכיר יחידת דיור בהשכרה בהישג יד שלא על פי התנאים שנקבעו לפי סעיף 7.
הודעה על כוונת חיוב
24.
היה למנהל יסוד סביר להניח כי בעלים של דיור בר השגה שהוא קבלן או גוף מוסדי, הפר הוראה מהוראות חוק זה כאמור בסעיף 23 (בסימן זה – המפר), ובכוונתו להטיל עליו עיצום כספי לפי אותו סעיף, ימסור לו הודעה על הכוונה להטיל עליו עיצום כספי (בסימן זה – הודעה על כוונת חיוב); בהודעה יציין המנהל, בין השאר, את כל אלה:
(1) המעשה או המחדל (בסימן זה – המעשה) המהווה את ההפרה;
(2) סכום העיצום הכספי והתקופה לתשלומו;
(3) זכותו של המפר לטעון את טענותיו בפני המנהל לפי סעיף 25;
(4) שיעור התוספת על העיצום הכספי בהפרה נמשכת או בהפרה חוזרת לפי הוראות סעיף 27;
זכות טיעון
25.
(א) מפר שנמסרה לו הודעה על כוונת חיוב לפי הוראות סעיף 24 רשאי לטעון את טענותיו בכתב, בפני המנהל, או מי שהוא הסמיך לכך, לעניין הכוונה להטיל עליו עיצום כספי ולעניין סכומו, בתוך 30 ימים ממועד מסירת ההודעה.
(ב) טען המפר טענותיו בפני המנהל לפי הוראות סעיף קטן (א), יחליט המנהל, לאחר ששקל את הטענות שנטענו, האם להטיל על המפר עיצום כספי, ורשאי הוא להפחית את סכום העיצום הכספי לפי הוראות סעיף 28.
דרישת חיוב
26.
(א) החליט המנהל להטיל על המפר עיצום כספי, ימסור לו דרישה לשלם את העיצום הכספי (להלן- דרישת חיוב); בדרישת החיוב יציין המנהל, בין היתר, את סכום העיצום הכספי המעודכן והתקופה לתשלומו; דרישת החיוב על נימוקיה תהיה בכתב.
(ב) החליט המנהל שלא להטיל על המפר עיצום כספי, ימסור לו הודעה על כך.
(ג) לא ביקש המפר לטעון את טענותיו לפי הוראות סעיף 25, בתוך 30 ימים מיום שנמסרה לו ההודעה על כוונת חיוב, יראו הודעה זו, בתום 30 הימים האמורים, כדרישת חיוב שנמסרה למפר במועד האמור.
הפרה נמשכת והפרה חוזרת
27.
(א) הפרה נמשכת ייווסף על העיצום הכספי החלק החמישים שלו לכל יום שבו נמשכת ההפרה.
(ב) הפרה חוזרת ייווסף על העיצום הכספי שהיה ניתן להטיל בשלה אילו היתה הפרה ראשונה, סכום השווה לעיצום הכספי כאמור; לעניין זה, "הפרה חוזרת" – הפרת הוראה המנויה בסעיף 24 בתוך שנתיים מהפרה קודמת של אותה הוראה, שבשלה הוטל על המפר עיצום כספי או שבשלה הורשע.
עיצום כספי בשיעור נמוך
28.
(א) מנהל אינו רשאי להטיל עיצום כספי בסכום הנמוך מהסכומים הקבועים בפרק זה, אלא לפי הוראות סעיף קטן (ב).
(ב) השר, בהסכמת שר המשפטים, רשאי לקבוע מקרים, נסיבות ושיקולים שבשלהם יהיה ניתן להטיל עיצום כספי בסכום הנמוך מהקבוע בפרק זה, בשיעורים שיקבע.
סכום עיצום כספי
29.
(א) עיצום הכספי יהיה לפי סכומו המעודכן ביום מסירת הודעת החיוב, ולגבי מפר שלא טען את טענותיו לפני המנהל כאמור בסעיף 25– ביום מסירת ההודעה על כוונת החיוב.
(ב) סכום העיצום הכספי יעודכן ב-1 בינואר בכל שנה (בסעיף קטן זה – יום העדכון), בהתאם לשיעור עליית המדד הידוע ביום העדכון לעומת המדד שהיה ידוע ביום תחילתו של חוק זה; הסכום האמור יעוגל לסכום הקרוב שהוא מכפלה של 10 שקלים חדשים; לעניין זה, "מדד" – מדד המחירים לצרכן שמפרסמת הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה.
(ג) הודעה על סכום העיצום הכספי המעודכן לפי סעיף קטן (ב), תפורסם ברשומות.
המועד לתשלום העיצום הכספי
30.
העיצום הכספי ישולם בתוך 30 ימים מיום מסירת דרישת החיוב כאמור בסעיף 27.
הפרשי הצמדה וריבית
31.
לא שולם עיצום כספי במועד, ייווספו עליו לתקופת הפיגור הפרשי הצמדה וריבית כמשמעותם בחוק פסיקת ריבית והצמדה, התשכ"א–19619 (להלן – הפרשי הצמדה וריבית), עד לתשלומו.
גבייה
32.
עיצום כספי שהוטל ישולם לאוצר המדינה, ועל גבייתו תחול פקודת המסים (גביה).
שמירת אחריות פלילית
33.
(א) אין בתשלום עיצום כספי לגרוע מאחריותו הפלילית של אדם בשל הפרת הוראה המנויה בסעיף 37.
(ב) הוגש נגד מפר כתב אישום בשל הפרת הוראה המנויה בסעיף 37, לא יחויב בשלה בתשלום עיצום כספי, ואם שילם – יוחזר לו הסכום ששולם בתוספת הפרשי הצמדה וריבית מיום תשלומו עד יום החזרתו.
ערעור על דרישת חיוב
34.
על דרישת תשלום ניתן לערער לבית משפט שלום שבו יושב נשיא בית משפט השלום שבאזור שיפוטו ניתנה החלטת המנהל להטיל על המפר עיצום כספי (בסעיף זה – בית המשפט); ערעור כאמור יוגש בתוך 30 ימים מיום שנמסרה דרישת התשלום.
עיכוב תשלום עיצום כספי או החזרו
35.
(א) אין בהגשת ערעור על דרישת תשלום כדי לעכב את תשלום העיצום הכספי, אלא בהסכמת המנהל או על פי החלטה של בית המשפט.
(ב) החליט בית המשפט לקבל ערעור על דרישת תשלום, לאחר ששולם העיצום הכספי לפי הוראות פרק זה, יוחזר העיצום הכספי או כל חלק ממנו אשר הופחת בידי בית המשפט, בתוספת הפרשי הצמדה וריבית מיום תשלומו עד יום החזרתו.
פרסום
36.
(א) הוטל עיצום כספי לפי סימן זה, יפרסם המנהל באתר האיטרנט של משרד הפנים, תוך 7 ימים ממועד ההטלה, פרטים אלה:
(1) דבר הטלת העיצום הכספי;
(2) מהות ההפרה שבשלה הוטל העיצום הכספי ונסיבות ההפרה;
(3) סכום העיצום הכספי שהוטל;
(4) אם הופחת העיצום הכספי – הנסיבות שבשלהן הופחת סכום העיצום ואחוזי ההפחתה;
(5) פרטים אודות המפר;
(6) שמו של המפר שהוא תאגיד, אלא אם סבר כי טובת הציבור מחייבת פרסום שמו של מפר שהוא יחיד.
(ב) הוגש ערעור על דרישת תשלום, יפרסם המנהל, תוך 7 ימים ממועד קבלת ההחלטה בערעור, את דבר הגשת הערעור ואת תוצאותיו.
(ג) על אף האמור בסעיף זה, לא יפרסם המנהל פרטים שהם בגדר מידע שרשות ציבורית מנועה מלמסור לפי סעיף 9(א) לחוק חופש המידע, התשנ"ח–199810, ורשאי הוא שלא לפרסם פרטים לפי סעיף זה, שהם בגדר מידע שרשות ציבורית אינה חייבת למסור לפי סעיף 9(ב) לחוק האמור.
פרק ח: עבירות ועונשין
עונשין
37.
(א) העושה אחד מאלה, דינו – מאסר שלוש שנים או קנס כאמור בסעיף 61(א)(4) לחוק העונשין:
(1) המוכר דיור בר השגה בניגוד להוראות סעיפים 4, 9 ו-11 ;
(2) המשכיר יחידת דיור בדיור להשכרה בהישג יד בניגוד להוראות ולתנאים שלפי סעיף 7;
(3) העושה שימוש ביחידת דיור בר השגה בניגוד להוראות סעיפים 3, 6 ו-10.
(ב) העושה אחד מאלה, דינו – מאסר שנה אחת או קנס כאמור בסעיף 61(א)(3) לחוק העונשין:
(1) השכיר יחידת דיור לאוכלוסיות מיוחדות בניגוד להוראת סעיף 11;
(2) השכיר יחידת דיור לאותו זכאי בניגוד להוראות סעיף 6(ב).
(ג) לא דיווח אדם למנהל, בניגוד להוראת סעיף 15, דינו – מאסר שישה חודשים או קנס כאמור בסעיף 61(א)(1) לחוק העונשין.
שימוש אסור
38.
שימוש בדיור בר השגה בניגוד להוראות סעיפים 3, 6 ו-10 הוא שימוש אסור ויחולו עליו ההוראות חוק התכנון והבניה בעניין שימוש אסור .
פרק ט: הוראות שונות ותיקונים עקיפים
ביצוע ותקנות
39.
(א) השר ממונה על ביצועו של חוק זה והוא רשאי להתקין תקנות בכל עניין הנוגע לביצועו.
(ב) מבלי לגרוע מכלליות האמור בסעיף קטן (א), יתקין השר תקנות בדבר:
(1) תנאים להיותו של אדם זכאי ותנאים להיותו של אדם זכאי לדיור להשכרה בהישג יד; תנאים כאמור יכול שיתייחסו, בין השאר למצבו הכלכלי של הזכאי, למצבו המשפחתי לרבות מספר ילדיו הסמוכים על שולחנו ויכול שיחולו על אזורים מסוימים;
(2) תנאים להיותו של אדם צעיר, תנאים כאמור יכול שיתייחסו, בין השאר, למצבו המשפחתי של האדם, ולגילו של בן זוגו;
(3) דמי השכירות המירביים שניתן לגבות בגין השכרת יחידת דיור להשכרה בהישג יד, לרבות כללים לעניין העלאה של דמי השכירות;
(4) הוראות לעניין תקופת השכירות המירבית ביחידת דיור להשכרה בהישג יד, ובלבד שלא תעלה על חמש שנים; לעניין זה חמש שנים – לרבות תקופת שכירות שיש עמה ברירה להאריך את תקופתה לתקופה כוללת העולה על חמש שנים;
(5) הוראות בעניין אחזקה תקינה של דיור להשכרה;
(6) הוראות לעניין תנאים בחוזה השכירות בדיור להשכרה ובדיור להשכרה בהישג יד;
(7) הוראות לעניין הנסיבות שבהן רשאי המנהל ליתן אישור לצעיר או לזכאי, להשכיר יחידת דיור, לפי סעיף 11(ג);
(8) הוראות לעניין טפסים הנדרשים לפי חוק זה;
(9) הוראות לעניין אופן הפרסום הנדרש לפי חוק זה, לרבות פרסום באתר אינטרנט;
(10) הוראות לעניין היקף הפרטים שיש לפרסם לפי חוק זה;
(11) הוראות לעניין מועדי הדיווח שלפי חוק זה.
תיקון חוק בתי משפט לעניינים מינהליים
40.
בחוק בתי משפט לעניינים מינהליים, התש"ס–200011, בתוספת הראשונה, בפרט 13 –
(1) בכותרת, במקום "דיור ציבורי" יבוא "דיור";
(2) האמור בו יסומן "(א)", ואחריו יבוא:
"(ב) החלטה של רשות לפי חוק דיור בר השגה, התשע"ב–2011"".
תיקון חוק העבירות המינהליות
41.
בחוק העבירות המינהליות, התשמ"ה–198512, בתוספת הראשונה, בטור א', אחרי "חוק להסדרת הפיקוח על כלבים, התשס"ג–2002" יבוא "חוק דיור בר השגה, התשע"ב–2011".
תיקון חוק רישום קבלנים לעבודות הנדסה בנאיות
42.
בחוק רישום קבלנים לעבודות הנדסה בנאיות, התשכ"ט–1969 –
(1) בסעיף 8 –
(א) בסעיף קטן (א), בסופו יבוא:
"(8) התאגיד פעל בניגוד להוראות חוק דיור בר השגה, התשע"ב–2011";
(ב) בסעיף קטן (ב), במקום "(7)" יבוא "(8)";
(2) בסעיף 8א(א), במקום "(7)" יבוא "(8)".
דברי הסבר
סעיף 1 בשנים האחרונות חלה עלייה דרמטית במחירי הדירות ובעלות השכירות. הדבר פגע ביכולתם של רבים לרכוש דירה ורבים אחרים מתקשים לממן את דמי השכירות הגבוהים הנדרשים. בכך, דיור ראוי מתרחק מהישג ידן של קבוצות אוכלוסיה רבות, ובהן זוגות צעירים, סטודנטים וכן יחידים ומשפחות בעלי יכולת כלכלית מוגבלת אחרים. אחד האמצעים להתמודד עם בעיה זו הוא דיור בר השגה. הצעת חוק זו מבקשת להגדיר דיור בר השגה, מסוגים שונים, אשר יסייעו במתן מענה לצרכי הדיור של קבוצות אוכלוסייה שונות. לצד מטרה זו, מבקשת ההצעה להבטיח את השמירה על מלאי דיור בר השגה, כפי שיוסדר לפי חוקי התכנון והבנייה וכן לקבוע הוראות או להסמיך את השר לקבוע כללים לעניין זכאות לדיור בר השגה ותנאי ההתקשרות בדיור מסוג זה. מוצע לציין מטרותיו של החוק במפורש. על מנת שאלו יעמדו לנגד עיני הגורמים השונים אשר יעסקו בביצועו.
סעיף 2 מוצע להגדיר את המונחים שבהם נעשה שימוש בסעיפי החוק השונים. בכלל זה, יש להגדיר דיור בר השגה כדיור המיועד בתכנית לדיור בר השגה והכולל סוגים שונים של דיור המיועדים לתת מענה לצרכיהן של קבוצות אוכלוסייה שונות. מוצע כי דיור בר השגה יכלול דיור בשכירות בתנאי השוק החופשי וכן דיור בשכירות או בבעלות בתנאים מיוחדים למי שיוכר כזכאי לכך. בכך, מבקשת ההצעה להבטיח היצע גדול של יותר של דיור להשכרה אשר ישמש לייעודו זה לאורך זמן, כמו גם פתרונות דיור להשכרה או למכירה, לאוכלוסיות מוגדרות אשר דיור בתנאי השוק הוא מחוץ להישג ידן. כמו כן, מוצע להגדיר מונחים המתייחסים לקבוצות האוכלוסייה הצפויות ליהנות מסוגי הדיור השונים, לרבות "זכאי", "זכאי לדיור בהישג יד", "צעיר" ו"קרוב משפחה". חלק מהגדרות אלו כרוכות בתנאים שיקבע השר, על מנת להבטיח גמישות מסוימת בקביעת הזכאים והתאמת הקביעה לשינוי העיתים. עוד מוצע להבטיח האחידות בין חוק זה וחוק התכנון והבנייה, במושגים הנוגעים לשני חוקים אלו, המשלימים זה את זה בהסדרת דיור בר השגה והקצאתו.
סעיף 3 מוצע לקבוע ייחוד השימוש בדיור להשכרה לצורך זה בלבד, עבור השוכר ובני משפחתו. בכך, יגדל היצע דיור להשכרה, דבר הצפוי להשפיע על מחירי הדיור ועל יציבותו של שוק השכירות.
סעיפים 4 ו-5 מוצע כי כל יחידות הדיור להשכרה בבניין יהיו בבעלותו של אדם או תאגיד אחד, דבר אשר יעודד ניהולן כמלאי עסקי של דיור להשכרה ויקל על הפיקוח. על מנת להבטיח איכותם של בניינים המיועדים להשכרה לאורך זמן, מוצע כי הבעלים של דיור להשכרה יחוייב בניהול ותחזוקה תקינה של הרכוש המשותף בבניין או בהשתתפות בעלותם. עם זאת, מוצע להבטיח כי לא יהיה בכך להטיל עליו את נטל המימון בגין יחידות דיור שאינן דיור בר השגה.
סעיפים 6 עד 9 מוצע לקבוע ייחוד השימוש בדיור להשכרה בהישג יד, בשים לב לעמידתו של השוכר בתנאים הנדרשים מזכאי לדיור בהישג יד. דיור להשכרה בהישג יד כרוך בהטבה משמעותית לשוכר, ביחס לתנאי השוק. מכיוון שכך, יש להקצותו אך ורק לאלו אשר לא יוכלו לעמוד בתנאי השוק. מאחר ועשוי לחול שינוי ביכולתו של אדם לאורך זמן, מוצע כי בדיקת עמידתו של השוכר בתנאים תיעשה טרם הארכת שכירותו וכתנאי לה, למקרה שחל שינוי בנסיבות השולל זכאותו של השוכר. מאחר ודיור בר השגה מסוג זה כרוך בהטבות לשוכר ועשוי להיות כרוך גם בהטבות מסוימות לבעלים, יש למנוע הניצול של אמצעי זה לרעה. משכך, מוצע להגביל את יכולת ההעברה של זכות השכירות הן על ידי הבעלים והן על ידי השוכר.
סעיפים 10 ו-11 מוצע לקבוע ייחוד השימוש בדיור בר השגה לאוכלוסיות מיוחדות לזכאים וצעירים בלבד. יחידות אלו אמורות לתת מענה לקבוצות אוכלוסייה אלו הזקוקות לתנאים מיוחדים לצורך רכישת דירה. יש להבטיח כי יחידות דיור אלו אכן ישמשו את אותם זכאים, לתקופה של 5 שנים לפחות, ולפיכך מוצע להגביל את העברת זכויותיהם של הזכאים בדירה, בין מרצון ובין בכפייה. הגבלה זו תסייע למניעת סחר בהטבה שניתנה לזכאים אלו, תבטיח מתן המענה לצרכי הדיור שלהם ואף עשויה לתרום ליצירתה של קהילה יציבה.
סעיפים 12 עד 14 מוצע כי כל עוד יחידת דיור מיועדת בתכנית לדיור בר השגה – יירשם הדבר בפנקסי המקרקעין או בספרי רשות מקרקעי ישראל, לפי העניין. רישום זה יחייב קבלת אישור המנהל לעסקה במקרקעין הנוגעת לדיור בר השגה ובכך תמנע התקשרות בניגוד להוראות חוק זה ולא ייגרע מלאי יחידות דיור בר השגה.
סעיפים 15 ו-16 מוצע כי השר ימנה מי מעובדי משרדו למנהל אשר יבטיח כי הקצאתו של דיור בר השגה נעשית לפי חוק זה וכי הוא מתנהל כדין. לצורך כך, מוצע להעניק למנהל סמכויות פיקוח. מוצע כי סמכויות אלו יכללו סמכויות קבלת מידע כמו גם סמכויות כניסה למקרקעין.
סעיף 17 מוצע לקבוע חובת דיווח למנהל על כל פעולה העשויה להשפיע על מלאי דיור בר השגה ועל השימוש בו לייעודו. בכלל זה, יש להסדיר חובת דיווח על בניית בניין שכולו או חלקו דיור בר השגה, על מכירתו של דיור בר השגה ועל זהות השוכרים או הרוכשים של דיור בר השגה במחירים מוזלים. נתונים אלו יסייעו בידי המנהל להבטיח כי הקצאת דיור בר השגה נעשית בהתאם להוראות החוק ומשיגה את מטרותיו.
סעיפים 18 ו-19 מוצע כי המנהל יבטיח כי השימוש בדיור בר השגה נעשה על ידי מי שזכאי לכך על פי הוראות חוק זה. לצורך כך, יקבע המנהל זכאותו של אדם לדיור להשכרה בהישג יד או לדיור בר השגה לאוכלוסיות מיוחדות והיה רשאי לשלול זכאות ממי שהעביר זכותו לדיור בר השגה לאוכלוסיות מיוחדות או לדיור בהשכרה בהישג יד בניגוד להוראות חוק זה. מוצע כי שלילת הזכאות תעמוד בתוקפה למשך פרק זמן של שנתיים, על מנת להרתיע זכאים מפני עשיית עסקאות הנוגדות את הוראות החוק.
סעיפים 20 ו-21 מוצע כי דיור בר השגה ינוהל מתוך שקיפות מלאה. לצורך כך, ינהל המנהל מרשם אשר חלק מפרטיו יפורסם לציבור. עוד מוצע כי המנהל ייעזר בפניות הציבור לשם חשיפת פעולות הנעשות בדיור בר השגה בניגוד להוראות חוק זה.
סעיף 22 מוצע כי המנהל יודיע לרשם הקבלנים כי בעלים של דיור בר השגה שהוא קבלן הפר הוראות חוק זה, ולהתיר לרשם הקבלנים לנקוט נגדו בעבירת משמעת בשל כך. הדבר עשוי לסייע בהרתעת קבלנים מפני שימוש לרעה בהוראות החוק, ומכירה או השכרה של דיור בר השגה למי שאינו זכאי לו. עם זאת, מוצע להותיר את שיקול הדעת בעניין זה לרשם הקבלנים.
סעיפים 23 עד 36 מוצע כי המנהל יהיה רשאי להטיל עיצום כספי על בעלים שהוא קבלן או גוף מוסדי בשל הפרת הוראות חוק זה. הליכי הטלת העיצום מחייבים שמיעת הבעלים של דיור בר השגה, אשר יהיה רשאי גם לערער על הטלת העיצום. ההצעה קובעת הליכים להטלת החיוב ולאופן פרסומו, כמו גם את היחס בין הליך הטלת העיצום והליכים פליליים בקשר עם אותו מעשה. כלי כלכלי זה, העלול להטיל נטל כספי משמעותי על המפר, צפוי לשמש אמצעי הרתעה יעיל.
סעיפים 37 ו-38 מוצע כי הפרה של הוראות החוק תהווה עבירה פלילית, בדרגות חומרה שונות, בגינן יחוייב המפר בסנקציה פלילית. מאחר ודיור בר השגה הוא אינטרס רב חשיבות של המדינה, מוצע כי לצד האמצעי הכלכלי של עיצום כספי, תישמר גם האפשרות כי הפרת הוראות חוק זה תאפשר נקיטת הליכים פליליים. יחד עם זאת, מוצע להגביל חיובו הכספי של אדם לקנס או עיצום כספי ולשלול האפשרות לחייבו פעמיים בגין אותה עבירה.
סעיף 40 מוצע כי השר יהיה רשאי לקבוע כללים שונים הנדרשים לשם יישומו של החוק. כללים אלו כוללים הסדרים פרוצדורליים לעניין ניהול ההליך ופרסומו, אך גם הסדרים מהותיים הנוגעים לתנאי הזכאות, לתנאי ההתקשרות בהסכמים לדיור בר השגה ולתקופת השימוש. כללים אלו הכרחיים למימוש החוק ולהבטחת מטרותיו.
סעיף 41 ו-42 מוצעים תיקונים עקיפים הנדרשים נוכח ההסדרים הקבועים בהצעה, הן לעניין חוק בתי המשפט לעניינים מינהליים, הן לעניין עבירות מינהליות והן לעניין רשם הקבלנים.
---------------------------------
הוגשה ליו"ר הכנסת והסגנים
והונחה על שולחן הכנסת ביום
י"ז בחשוון התשע"ב – 14.11.11