הצעת חוק לדיון מוקדם

מספר פנימי: 2200868 הכנסת העשרים וחמש יוזמים: חברי הכנסת ינון אזולאי משה ארבל יונתן מישרקי אוריאל בוסו יצחק פינדרוס יצחק קרויזר משה סולומון אלי דלל אליהו רביבו מיכל שיר סגמן שלום דנינו קטי קטרין שטרית ארז מלול משה רוט אושר שקלים צגה מלקו ______________________________________________ פ/2762/25 הצעת חוק לעידוד השקעות בשכירות ארוכת טווח (תיקוני חקיקה), התשפ"ג–2023 דברי הסבר ממחקר שנערך על ידי מרכז המחקר והמידע של הכנסת, בנושא "השפעת משבר הקורונה על ענף הדיור וכלי סיוע לענף בישראל ובמדינות מפותחות" ופורסם ביום 25 במאי 2020, עולה כי בשנת 2018 כ-731 אלף משקי בית בישראל גרו בשכירות ושילמו שכר דירה ממוצע של 3,307 ש"ח לחודש. על פי המחקר, משקל שכר הדירה בהכנסה הכספית נטו של משק בית עולה ככל שההכנסה למשק הבית (נטו) נמוכה יותר. כך, בשבעת העשירונים הראשונים משקל שכר הדירה גדול ב-20% מההכנסה של אותו משק בית ובעשירונים התחתונים משקל שכר הדירה מההכנסה של אותו משק בית מגיע לכ-24%-28% מהכנסתו (נטו). כמו כן, עולה מהמחקר כי, ההכנסה הכספית נטו של משקי בית הגרים בדירות בשכירות נמוכה מההכנסה הכספית נטו של משקי בית הגרים בדירות בבעלותם. בהינתן משבר הדיור בו מצויה מדינת ישראל מזה למעלה מעשור, שבמהלכו חווה המשק עליה משמעותית במחירי הדיור, השפעת משבר הקורונה על משקי בית אלו (מהעשירונים הנמוכים) עלולה להיות משמעותית אף יותר. כך, אחת ממסקנות המחקר הינה כי "המשבר הכלכלי משפיע בעיקר על היכולת של משפחות צעירות שהמפרנסים בהן הושבתו לשלם שכר דירה". הירידה המשמעותית בקצב התחלות הבניה וגמר הבניה בשנים האחרונות הביאה לכך שמספר חודשי ההיצע של דירות בישראל ירד מ-19.2 חודשים בשנת 2017 ל-12.5 חודשים בחודש פברואר 2020. הירידה הנוספת הצפויה בהתחלות הבניה בשנת 2020 עקב משבר הקורונה, בצד הירידה המשמעותית בשיווקי הקרקעות על ידי רמ"י בשנה זו, יחד עם הצפי לעלייה מוגברת של עולים לישראל בשנים הקרובות, מעלה חשש משמעותי שהיצע הדירות לשכירות ירד עוד יותר ובוודאי ירד מתחת לדרישה ההולכת וגוברת לדירות לשכירות. לעניין זה ראוי לציין את השפעת משבר הקורונה אשר גרם, בין היתר, לעליה בריבית על המשכנתאות; להשבתת חלק ניכר מאתרי הבניה; להאטת קצב מתן היתרי הבניה; להתגברות סיכוני השוק והאשראי במשק המקטינים את רצונה של המערכת הבנקאית להעמיד אשראי לענף הבניה ומשנים את תמחורו של אשראי זה וכן גורמים נוספים שיש בהם כדי להאט עוד יותר את קצב התחלות הבניה ומספר הדירות המיועדות להשכרה לדיור בישראל. מצב שכזה עלול לגרום לעלייה ניכרת במחירי השכירות ולנזק עצום לציבור רחב בישראל, ציבור הגרים בשכירות, אשר מלכתחילה נמנה, על פי רוב, על האוכלוסיות החלשות יותר מבחינה כלכלית. על מנת לצמצם את מצוקת השוכרים ולהגדיל את היצע הדירות להשכרה, נחקק בשנת 2016 חוק לתיקון פקודת מס הכנסה (מס' 222), התשע"ו-2016, שמטרתו לעודד הקמת קרנות להשקעה במקרקעין למגורים (קרנות ריט - REIT) שתרכושנה דירות, בעיקר במימון של הגופים המוסדיים, ותשכרנה אותן לציבור הרחב, בתנאים איכותיים ולזמן ארוך. על מנת לסייע לקרנות אלו להגדיל את מצבת נכסיהן, המיועדים להשכרה לציבור הרחב, ובכך לצמצם את החשש מפני העדר דירות להשכרה ועליית מחירי השכירות, מוצע לתקן את ההוראות המתייחסות לקרנות אלו כמפורט בהצעת חוק זו. יודגש, שהגדלת מצבת הדירות שתועמדנה לטובת השוכרים כמוצע להלן תאפשר בצד השכרה איכותית לזמן ארוך, גם השכרה לאוכלוסיות מעוטות יכולת במסגרת דיור בר השגה בשכר דירה מופחת. הכלי החקיקתי בו בחרה המדינה להשתמש לצורך עידוד השכרת דירות מגורים, הינו קרן להשקעות במקרקעין. נושא זה הוסדר בפרק שני 1 לחלק ד' לפקודת מס הכנסה. כדי ליצור הלימה בין הוראות חוק עידוד לעידוד השקעות הון, התשי"ט-1959, אשר אינן חלות על קרן להשקעה במקרקעין, לבין פרק שני 1 לחלק ד' לפקודת מס הכנסה, יש לבצע תיקון בפקודת מס הכנסה ולהתאים את תקופת השכירות הנדרשת לצורך קבלת הטבות המס ל-10 שנים. חשוב לציין שקרן להשקעות במקרקעין מחויבת להחזיק דירות להשכרה ולפיכך גם לאחר מכירת הדירות, הנכס העיקרי שביכולתה לרכוש הינן דירות נוספות להשכרה. משמע, הוראה זו מהווה למעשה חילוף בלבד. על מנת לעודד גופים מוסדיים להשקיע בשוק הדיור לשכירות בישראל באמצעות הכלי המקובל לכך בעולם, קרנות להשקעה במקרקעין, ועל מנת להקל על מצוקת הדיור בשכירות בכלל ובקרב אוכלוסיות הזקוקות לדיור בר השגה בפרט, מוצע לתקן את חוק ערבויות מטעם המדינה, התשי"ח-1958 ולקבוע אפשרות של שר האוצר להעמיד ערבויות, בשם המדינה, לטובת אשראי שייטלו קרנות להשקעה במקרקעין לדיור, ובלבד שאשראי זה יעמוד בתנאים מסוימים הכוללים שעבוד הדירות שנרכשו לטובת האשראי (לשם הקטנת החשיפה בגין הערבות) והקצאת 25% מהדירות שנרכשו לטובת זכאי דיור בר השגה, לצורך הגדלת היצע הדירות לזכאי דיור בר השגה. מוצע לאפשר לבעלי בניין להשכרה למכור את הבניין לקרן להשקעות במקרקעין בתוך תקופת השכירות בדומה לחוק הקיים כיום. הוראה זו תאפשר להגדיל את כמות הדירות להשכרה בשוק שכן היזמים יבנו את הדירות ולאחר מכן יוכלו למכרן לקרן להשקעות במקרקעין שתשכירן לתקופות ארוכות. קרן להשקעות במקרקעין מחויבת לתקופת שכירות ארוכה יותר על מנת ליהנות מהטבות המס (20 שנה או 10 שנים אם יתקבל התיקון לחוק שלהלן) בעוד יזמים שנהנים מהטבות המס על פי החוק מחויבים לתקופת שכירות קצרה יותר (5 שנים) על מנת ליהנות מהטבות החוק. כך, למעשה תתאפשר הרחבת תקופת השכירות של הדירות שיבנו על ידי היזמים ותושג מטרת החוק, שהיא שכירות ארוכת טווח ואיכותית בשוק מוסדי ומוסדר. שילוב תיקונים אלה יוביל את המוסדיים להשקיע בקרן להשקעות במקרקעין, המהווה פלטפורמה אידיאלית עבורם ובכך יוזרמו כספים רבים ליצירת שוק השכרה ארוכת טווח בישראל. הצעת חוק דומה בעיקרה הונחה על שולחן הכנסת העשרים וארבע על ידי חברי הכנסת ינון אזולאי ומשה ארבל (פ/782/24). -------------------------------- הוגשה ליו"ר הכנסת והסגנים והונחה על שולחן הכנסת ביום כ' באדר התשפ"ג (13.03.2023) תיקון פקודת מס הכנסה 1. בפקודת מס הכנסה, בסעיף 64א2(א) – בפקודת מס הכנסה, בסעיף 64א2(א) – בפקודת מס הכנסה, בסעיף 64א2(א) – בפקודת מס הכנסה, בסעיף 64א2(א) – בפקודת מס הכנסה, בסעיף 64א2(א) – (1) בהגדרה "הכנסות חריגות" – (1) בהגדרה "הכנסות חריגות" – (1) בהגדרה "הכנסות חריגות" – (1) בהגדרה "הכנסות חריגות" – (1) בהגדרה "הכנסות חריגות" – (א) בפסקה (2)(א), במקום "20 שנים" יבוא "10 שנים". (א) בפסקה (2)(א), במקום "20 שנים" יבוא "10 שנים". (א) בפסקה (2)(א), במקום "20 שנים" יבוא "10 שנים". (א) בפסקה (2)(א), במקום "20 שנים" יבוא "10 שנים". (ב) בפסקה (3), במקום "20 שנים" יבוא "10 שנים". (ב) בפסקה (3), במקום "20 שנים" יבוא "10 שנים". (ב) בפסקה (3), במקום "20 שנים" יבוא "10 שנים". (ב) בפסקה (3), במקום "20 שנים" יבוא "10 שנים". תיקון חוק ערבויות מטעם המדינה 2. בחוק ערבויות מטעם המדינה, התש"ח–1958, אחרי סעיף 1 יבוא: בחוק ערבויות מטעם המדינה, התש"ח–1958, אחרי סעיף 1 יבוא: בחוק ערבויות מטעם המדינה, התש"ח–1958, אחרי סעיף 1 יבוא: בחוק ערבויות מטעם המדינה, התש"ח–1958, אחרי סעיף 1 יבוא: בחוק ערבויות מטעם המדינה, התש"ח–1958, אחרי סעיף 1 יבוא: "הרשאה למתן ערבויות עבור קרן להשקעות במקרקעין "הרשאה למתן ערבויות עבור קרן להשקעות במקרקעין "הרשאה למתן ערבויות עבור קרן להשקעות במקרקעין 1א. שר האוצר מורשה לערוב בשם מדינת ישראל, למלווה או להתחייבות כספית אחרת של קרן להשקעות במקרקעין כהגדרתה בסעיף 64א2 לפקודת מס הכנסה (להלן – "המלווה או ההתחייבות הכספית האחרת הנערבת"), אם לדעת שר האוצר יש בערבות זו לסייע לפיתוחו ולעידודו של שוק להשכרת דירות מגורים מוסדר בישראל, הכולל הטבות לזכאי דיור בר השגה ובלבד שהקרן להשקעות במקרקעין עמדה בתנאים הבאים: (1) המלווה או ההתחייבות הכספית האחרת הנערבת תהא מובטחת בשעבוד ראשון בדרגה לטובת המדינה על מקרקעין לצרכי דיור להשכרה (להלן – "המקרקעין הנערבים") העומדים בתנאי פסקה (4) בהגדרה "מקרקעין לצורכי דיור להשכרה" בסעיף 64א2 לפקודת מס הכנסה; (2) המקרקעין הנערבים לא שווקו על ידי החברה הממשלתית לדיור להשכרה ולא נרכשו במכרז שפורסם על ידי המדינה או החברה הממשלתית לדיור להשכרה כשהיא פועלת בשם המדינה, העונה על התנאים האמורים בפסקה (1) בהגדרה "מקרקעין לצורכי דיור להשכרה" בסעיף 64א2 לפקודת מס הכנסה; (3) המקרקעין הנערבים ישמשו להשכרה לתקופה שלא תפחת מ-10 שנים כאשר בתקופה זו לפחות 25% מהם ישמשו להשכרה לדיור בר השגה בתנאים שיקבעו על ידי שר האוצר; (4) תנאים נוספים שקבע שר האוצר באישור ועדת הכספים של הכנסת." תיקון חוק לעידוד השקעות הון 3. בחוק לעידוד השקעות הון, התשי"ט–1959 , בסעיף 53ב(ג)(1), אחרי "לרוכש אחד שהתחייב להשכיר את הדירות למגורים בהתאם לאמור בסעיף קטן (א) או (ב)" יבוא "או מכר לפחות 20 דירות לקרן להשקעות במקרקעין כהגדרתה בפרק שני 1 לפקודה". בחוק לעידוד השקעות הון, התשי"ט–1959 , בסעיף 53ב(ג)(1), אחרי "לרוכש אחד שהתחייב להשכיר את הדירות למגורים בהתאם לאמור בסעיף קטן (א) או (ב)" יבוא "או מכר לפחות 20 דירות לקרן להשקעות במקרקעין כהגדרתה בפרק שני 1 לפקודה". בחוק לעידוד השקעות הון, התשי"ט–1959 , בסעיף 53ב(ג)(1), אחרי "לרוכש אחד שהתחייב להשכיר את הדירות למגורים בהתאם לאמור בסעיף קטן (א) או (ב)" יבוא "או מכר לפחות 20 דירות לקרן להשקעות במקרקעין כהגדרתה בפרק שני 1 לפקודה". בחוק לעידוד השקעות הון, התשי"ט–1959 , בסעיף 53ב(ג)(1), אחרי "לרוכש אחד שהתחייב להשכיר את הדירות למגורים בהתאם לאמור בסעיף קטן (א) או (ב)" יבוא "או מכר לפחות 20 דירות לקרן להשקעות במקרקעין כהגדרתה בפרק שני 1 לפקודה". בחוק לעידוד השקעות הון, התשי"ט–1959 , בסעיף 53ב(ג)(1), אחרי "לרוכש אחד שהתחייב להשכיר את הדירות למגורים בהתאם לאמור בסעיף קטן (א) או (ב)" יבוא "או מכר לפחות 20 דירות לקרן להשקעות במקרקעין כהגדרתה בפרק שני 1 לפקודה".