קטע מדברי הכנסת
הצעת חוק המכר (דירות) (תיקון מס' 5), התשע"א–2011
[מס' מ/263; דברי הכנסת, מושב ראשון, חוב' ט"ז, עמ' 2328; נספחות.]
(קריאה שנייה וקריאה שלישית)
היו"ר מגלי והבה:
אנחנו ממשיכים בסדר-היום. חברי חברי הכנסת, הצעת חוק המכר (דירות) (תיקון מס' 5), התשע"א–2011, קריאה שנייה וקריאה שלישית. יציג את הצעת החוק חבר הכנסת כרמל שאמה, ויחליף אותי חבר הכנסת אורי מקלב. בבקשה, אדוני. חוק מאוד חשוב. אנחנו חייבים לחתום עליו.
כרמל שאמה (יו"ר ועדת הכלכלה):
חוק מאוד חשוב, עשרות ישיבות.
היו"ר מגלי והבה:
אני מכיר את זה. בבקשה, אדוני.
כרמל שאמה (יו"ר ועדת הכלכלה):
אדוני היושב-ראש, חברות הכנסת, חברי הכנסת, אני מתכבד להציג בפניכם את הצעת חוק המכר (דירות) (תיקון מס' 5), התשע"א–2011.
חוק המכר (דירות), התשל"ג–1973, נועד להסדיר את תחום מכירת הדירות – ממי שמוכר דירה לקונה, בין אם המוכר בנה את הדירה או שהוא קנה אותה כדי למוכרה, ולהגן על זכויותיו של הקונה תוך איזון בין זכויותיו לבין אלה של המוכר. הצעת החוק מבקשת לתקן את חוק המכר (דירות) האמור, ולתת פתרון לסוגיות שאפרט להלן ואשר החוק הקיים אינו נותן להן מענה הולם.
ראשית, אדוני היושב-ראש, הצעת החוק קובעת שחלק מהחובות שחלות על המוכר כלפי הקונה יחולו עליו גם כלפי קונה המשנה, דהיינו כלפי מי שקנה את הדירה מהקונה. כן קבעה הוועדה כי נוסף על המפרט שהמוכר חייב לצרף לחוזה המכר, יהיה עליו לצרף גם הוראות תחזוקה ושימוש חתומות בידיו – זאת כדי שהקונה ידע כיצד לטפל בדירה שרכש ולשמור עליה בצורה הטובה ביותר. ואולם, כפי שהובהר בוועדה, אי-עמידת הקונה בהוראות התחזוקה והשימוש שמסר לו המוכר לא תשמש לפטור מאחריות של המוכר כלפי הקונה לפי החוק.
נוסף על כך, הצעת החוק משנה את תקופת הבדק ותקופת האחריות לעניין אי-התאמה יסודית לפי החוק, המוגדרת כאי-התאמה בחלקי הבניין הנושאים ומעבירים עומסים מכל סוג לקרקע הנושאת את הבניין, והנוגעת להבטחת יציבותו ולבטיחותו, או במלים אחרות: אי-התאמה בנוגע לקונסטרוקציה; תקופת הבדק היא תקופה הקבועה בתוספת לחוק לעניין ליקויים שמתגלים בדירה, ובמהלכה נטל ההוכחה מוטל על כתפיו של המוכר להראות שאי-ההתאמה נגרמה בשל מעשה או מחדל של הקונה או קונה המשנה. תקופת האחריות, לעומת זאת, היא תקופה של שלוש שנים, שתחילתה בתום תקופת הבדק, ובמהלכה על הקונה להוכיח שמקורה של אי-ההתאמה בתכנון, בעבודה או בחומרים.
בעוד שלפי החוק הקיים, אדוני היושב-ראש, לא נקבעה תקופת בדק מפורשת לעניין אי-התאמה יסודית, וההנחה היתה שהיא בלתי מוגבלת בזמן ולכן לכאורה הנטל מוטל על כתפיו של המוכר להראות שבעניין אי-התאמה יסודית, היא נגרמה בשל מעשה או מחדל של הקונה או קונה המשנה – הצעת החוק קובעת כי תקופת הבדק כאמור תעמוד על 20 שנים. כן קבעה הוועדה כי לאחר התקופה האמורה תחל תקופת האחריות, ולפיה במקרה שבו מתגלה אי-התאמה יסודית, יהיה על הקונה להראות שמקורה בתכנון, בעבודה או בחומרים.
נושא נוסף, כבוד היושב-ראש, שהצעת החוק מתייחסת אליו הוא זכותו של הקונה לתקן אי-התאמה שהתגלתה בדירה. לפי החוק הקיים, במקרה שהתגלתה אי-התאמה או אי-התאמה יסודית הניתנות לתיקון, על הקונה לתת למוכר הזדמנות נאותה לתקנה, ועל המוכר לתקנה תוך זמן סביר. בהצעת החוק מוצע לקבוע כי אם המוכר תיקן את אי-ההתאמה או את אי-ההתאמה היסודית פעם אחת או יותר במשך שנתיים, שתחילתן במועד הודעת הקונה או קונה המשנה בדבר אי-ההתאמה או אי-ההתאמה היסודית, או במקרה שמדובר בתיקון דחוף שהמוכר לא ביצע תוך זמן סביר ממועד ההודעה, יהיה רשאי הקונה או קונה המשנה לתקנה, והמוכר יישא בהוצאות התיקון.
עניין צרכני חשוב מאוד, אדוני היושב-ראש, שהצעת החוק עוסקת בו, והרלוונטי להרבה מאוד קונים של דירות, הוא פיצוי על איחור במסירה. בהתאם להצעת החוק, אם מוכר לא העמיד דירה לרשות קונה לאחר שחלפו 60 ימים מתום המועד הקבוע לכך בחוזה המכר, יהיה זכאי הקונה לפיצוי, בלא הוכחת נזק, בסכום השווה לדמי שכירות של דירה דומה בגודלה ובמיקומה, כשהם מוכפלים, אדוני היושב-ראש, בפעם וחצי, בעבור שמונת החודשים הראשונים, וכשהם מוכפלים בפעם ורבע בעבור החודש התשיעי ואילך, או בסכום שהסכים עליו עם המוכר, לפי הגבוה מביניהם.
הוועדה שינתה בהקשר זה את הצעת החוק הממשלתית בשני אופנים. ראשית, הוועדה החליטה שבמקרה שבו המוכר מאחר במסירת הדירה מעבר ל-60 הימים האמורים, הפיצוי יהיה בשל תקופה שתחילתה ביום הראשון לאיחור ולא ביום ה-61 לאיחור, כפי שהוצע בהצעת החוק הממשלתית. שנית, לאור העובדה שתשלום שכר דירה בלבד אינו מגלם את הנזק המשוער של קונה שמוכר איחר במסירת דירתו, קבעה הוועדה שסכום הפיצוי יהיה גבוה יותר משכר הדירה בלבד, כפי שפירטתי לעיל. עם זאת, המוכר והקונה רשאים להסכים שהמוכר לא יהיה חייב לשלם לקונה פיצוי על האיחור במסירה שנגרם כתוצאה מנסיבות שאינן בשליטת המוכר ושהסיכון של התרחשותן ותוצאותיהן אינו מוטל עליו.
עניין צרכני חשוב נוסף הוא רישום זכויותיו של הקונה דירה על-ידי המוכר. בהתאם למוצע, מי שמוכר דירה בבית שניתן לרשום בפנקס בתים משותפים, חייב לבצע את כל הפעולות, ולקיים את חיוביו בקשר לרישום בפנקסי המקרקעין של החלוקה והאיחוד של הקרקע במועד המוקדם ביותר האפשרי; לגרום לרישום הבית בפנקס בתים משותפים בתוך שנה ממועד הרישום בפנקסי המקרקעין של החלוקה והאיחוד של הקרקע או ממועד העמדת הדירה לרשות הקונה, לכל המאוחר; ולגרום לרישום זכויות הקונה בדירה בפנקס בתים משותפים בתוך חצי שנה ממועד רישום הבית בפנקס הבתים המשותפים, או ממועד העמדת הדירה לרשות הקונה, לפי המאוחר.
כן קובעת הצעת החוק כי אם לא ניתן לרשום את הדירה בפנקס בתים משותפים, יהיה חייב המוכר לגרום לרישום זכויות הקונה בדירה בפנקסי המקרקעין בתוך שישה חודשים ממועד הרישום בפנקסי המקרקעין של החלוקה והאיחוד של הקרקע, או ממועד העמדת הדירה לרשות הקונה, לפי המאוחר.
מאחר שלעתים קיימות נסיבות שאינן תלויות במוכר ואשר בשלהן המוכר אינו יכול לקיים את חיוביו כאמור, מוצע לקבוע כי בחישוב תקופות הרישום האמורות לא יובאו במניין תקופות שהמוכר הוכיח לגביהן שהעיכוב בביצוע הרישום נגרם מנסיבות שלא בשליטתו או שלא יכול היה למנוע את קיומן.
הוראה חשובה נוספת, אדוני היושב-ראש, בהצעת החוק עניינה הבהרה לעניין האיסור לוויתור על זכויות מצדו של קונה או קונה-משנה בקשר לאי-התאמה או אי-התאמה יסודית. בהתאם לחוק הקיים, חל איסור להתנות על הוראותיו אלא לטובת הקונה. עם זאת, ולאור ריבוי תלונות מצדם של קונים למשרד הבינוי והשיכון בהקשר זה, הצעת החוק מוסיפה הבהרה ולפיה ויתור, לרבות בכתב, על זכויות מצד הקונה או קונה-המשנה בקשר עם אי-התאמה או אי-התאמה יסודית המהוות תנאי להעברת זכויות מקונה לקונה-משנה לביצוע תיקונים בדירה או להעמדת הדירה לרשות הקונה, בטל.
חברי הכנסת, מדובר בהצעת חוק צרכנית שתטיב עם רוכשי הדירות, בין היתר זוגות צעירים, ותאפשר לייצר מערכת יחסים הוגנת ושוויונית יותר בין מוכר וקונה של דירה. להצעת החוק לא הוגשו, אדוני היושב-ראש, הסתייגויות, ואני קורא לכם לתמוך בה בקריאה השנייה והשלישית פה-אחד. תודה רבה.
ולפני התודה רבה ואחרי התודה רבה, יותר נכון לומר, שלב התודות. תודה ראשונה ליועצת המשפטית של הוועדה והמשנה ליועץ המשפטי של הכנסת, עורכת-הדין אתי בנדלר. תודה ראשונה ונפרדת. המשך התודות לגברת לאה ורון, מנהלת ועדת הכלכלה, שבלעדיה אין ועדה, אדוני היושב-ראש.
היו"ר אורי מקלב:
אין ספק.
כרמל שאמה (יו"ר ועדת הכלכלה):
וכמובן, שאר צוות העוזרים, היועצים המשפטיים, דובר הוועדה, עוזרי, ועורך-דין ניר, שישב לצדי לאורך כל הדיונים בוועדה וחלק מהשינויים שאני מדבר עליהם נתקבלו בעצה אחת עמו בפתרונות משפטיים יצירתיים שהציג לחברי הוועדה. אני מודה לך שוב, אדוני היושב-ראש, ולמי ששכח, ביקשתי לאשר את הצעת החוק פה-אחד.
היו"ר אורי מקלב:
אנחנו מודים לך, אדוני יושב-ראש הוועדה. אנחנו יודעים כמה אתה משקיע בהצעות החוק האלה והנה הגענו לשלב הגמר ואנחנו מבקשים מהחברים להצביע בקריאה שנייה על הצעת חוק המכר (דירות) (תיקון מס' 5), התשע"א–2011. קריאה שנייה.
הצבעה מס' 73
בעד סעיפים 1–17 – 9
נגד – אין
נמנעים – אין
סעיפים 1–17 נתקבלו.
היו"ר אורי מקלב:
בעד – 9, אין מתנגדים ואין נמנעים. לפיכך אני קובע שהצעת חוק זו התקבלה בקריאה שנייה.
אדוני, יושב-ראש הוועדה, ברשותך, אפשר לעבור לקריאה שלישית?
כרמל שאמה (יו"ר ועדת הכלכלה):
כן.
היו"ר אורי מקלב:
אנחנו, בבקשה, עוברים לקריאה שלישית.
הצבעה מס' 74
בעד החוק – 9
נגד – אין
נמנעים – אין
חוק המכר (דירות) (תיקון מס' 5), התשע"א–2011, נתקבל.
היו"ר אורי מקלב:
בעד – 9, אין מתנגדים ואין נמנעים. לפיכך אני קובע שהצעת חוק המכר (דירות) (תיקון מס' 5), התשע"א–2011, התקבלה גם בקריאה שלישית ותועבר לספר החוקים של מדינת ישראל. תודות לכל המתעסקים בכך.