הצעת חוק לדיון מוקדם
מספר פנימי: 481907
הכנסת התשע-עשרה
יוזם: חבר הכנסת יצחק הרצוג
פ/1660/19
הצעת חוק השכירות והשאילה (תיקון – הגבלה על העלאת דמי השכירות), התשע"ג–2013
דברי הסבר
התפתחות תעשיית ההייטק בשנות ה-90 הובילה לנהירה המונית לערים המרכזיות בישראל. אזורי הפריפריה, שסבלו מאבטלה, ננטשו לטובת ערי המרכז ומקומות העבודה שהוצעו בערים אלו. נהירה זו הובילה, מחד, לנסיקת מחירי הדיור ומנגד, לירידת סטנדרט הדיור המוצע לשכירות.
בסוף שנות ה-90 מחירי הדירות ירדו, ביחס לשכר הממוצע במשק, אולם מגמה זו הוחלפה בעלייה חדה כך, שהחל משנת 2007 עלו מחירי הדירות ב-38.5% ביחס לשכר הממוצע במשק והגיעו ליחס הגבוה ביותר שנרשם מאז 1998. עלייה זו, שהיא תולדה של ריבית נמוכה במשק, מחסור מצטבר של כ-65,000 יחידות דיור וניסיונות משרד האוצר להוביל ליישוב הפריפריה, אשר שימשו כחרב פיפיות, הובילה לכך שצעירים רבים אינם יכולים להרשות לעצמם קורת גג ומשפחות רבות נאלצות לפנות את מקום מגוריהן, לעיתים ללא מקום חליפי.
מנתוניו המפורסמים של משרד הבינוי והשיכון ניתן ללמוד, כי בשנת 2011 נדרשו בישראל כ-138 משכורות חודשיות ממוצעות לרכישת דירה. אל מול נתון זה עומדות מדינות המערב ומציגות יחסים נמוכים בהרבה. כך למשל, בצרפת נדרשות 90 משכורות, בארצות הברית 60 ,בשווייץ 42 ובשבדיה 30. עם זאת, הדירות בישראל גדולות יותר באופן משמעותי, והשטח הממוצע לדירה חדשה בישראל עומד על 180 מ"ר. לשם השוואה, בדנמרק השטח הממוצע לדירה חדשה 137 מ"ר, בצרפת 113 מ"ר, בספרד 97 מ"ר, באירלנד 88 מ"ר ובבריטניה 76 מ"ר.
מטרת השינויים המוצעים הינה יצירת מנגנון להעלאת דמי השכירות בדירות מגורים, שאף שלא יהיה כפוף לחוק הגנת הדייר [נוסח משולב], התשל"ב–1972 (להלן – חוק הגנת הדייר), יהיה זהה במהותו למנגנון, כמו גם לפרוצדורה, שבחוק הגנת הדייר (להלן – שכירות מפוקחת).
מוצע לכלול בחוק השכירות והשאילה מספר הגדרות. כך בית הדין לשכירות הוא הוא בית הדין שהוקם מכוח חוק הגנת הדייר והוא בית הדין המוסמך לדון בכל עניין הנובע משכירות של דירות ובתי עסק שחוק הגנת הדייר חל עליה. מרבית ענייניו של בית דין זה נמצאים בסמכות מקבילה של בית משפט השלום. בדומה להליכי הייעול שנעשו בתחומים אחרים, יש להעניק סמכות שפיטה ייחודית לבית הדין לשכירות שבו יכהנו שופטים המתמחים בענייני שכירות, אשר תוענק להם סמכות לדון בעניינים אלה. העברת הסמכות לדון בענייני שכירות לפתחו של בית דין יחיד תאפשר התמקצעות של שופטים הדנים בענייני שכירות, ובכך תביא לאחידות פסיקתית, וכן להקטנת אי-הוודאות ולהגברת היציבות בתחום זה.
ההגדרה "דירת מגורים" נדרשת, בין היתר, כדי להבהיר כי לא נדרשים מגורים בפועל בדירה, ודי אם גרים בה בפועל, או אם היא מיועדת למגורים על פי טיבה.
ההגדרה "עסקת שכירות של דירת מגורים"– נדרשת כדי להבהיר כי היא כוללת את כלל הפעולות, משלב המשא ומתן ועד החתימה, בשוק חופשי שבו הצדדים מתקשרים מרצונם בעסקת שכירות של דירת מגורים.
מוצע להוסיף לחוק העיקרי הוראה בעניין חובת זהירות, כדי להטיל על הצדדים, המתקשרים בעסקת שכירות, חובה לנהוג בזהירות, בסבירות ובשיקול דעת, לאסוף ולקבל את כל המידע הדרוש והניתן להשגה בקשר עם עסקת השכירות.
כן מוצע להוסיף לחוק הוראות שעניינן פיקוח על מחירי השכירות. הוראות אלה חיוניות הן בשל כך שההכרזה לכל באי עולם בדבר זכויות האדם, קובעת זכותו של כל אדם לתנאי מחיה נאותים, לרבות דיור, והן בשל פסיקותיו של בית המשפט העליון, לפיו היעדר קורת גג עולה כדי פגיעה בכבודו של אדם.
פיקוח על מחירי השכירות בשוק הדיור עשוי גם להביא לתיקון כשלי שוק בתחום זה, שכן הפיקוח יאפשר לשוק לחזור למצב יעיל, ולמנוע מצב של א-סימטריה בנתונים. כך לדוגמא, מחירי העברת דירה הינם מחירים גבוהים הכרוכים בשכירת מובילים והזמנת אנשי מקצוע שונים, לכך מתווספת אי הנוחות הבירוקרטית הכרוכה בהעברת ההתחייבויות מדירה שכורה אחת לאחרת, מצב העשוי להוביל לכניעה של הדייר למחיר שכירות גבוה יותר, כאשר הבעת אי הסכמה עלולה להוביל לפינויו.
זאת ועוד: יצירת מערכת כללים והוראות שיסדירו בצורה פשוטה את הסכם ההשכרה הראשוני, התאמת דמי שכירות, מועד התשלום, קנס על עיכובים ותנאים לפינוי, יספקו גמישות וודאות הן למשכיר והן לשוכר.
סעיף 17ו(ב) לעניין שיעור העלאת דמי השכירות בסעיף, מוצע כי הערך שעל בסיסו יחושב שכר הדירה יהא ידוע לכל, וחישובו יהיה פשוט. מוצע כי מדד המחירים לצרכן יהיה המדד שבהתאם לשיעורי העלייה בו יעודכנו דמי השכירות.
בנוסף, על מנת לאפשר למשכירי הדירות רווח ריאלי מסוים, בהתחשב בחבויות רבות שיש להם לתחזוקת הנכס והמשך כשירותו למגורים, מוצע לקבוע אחוז ריאלי שיתווסף מעבר להצמדה למדד, כך שיהווה פתרון ראוי לכיסוי הוצאות אלו ושמירת הכדאיות להשכרת נכס בישראל.
---------------------------------
הוגשה ליו"ר הכנסת והסגנים
והונחה על שולחן הכנסת ביום
כ"ד באב התשע"ג – 31.7.13
הוספת סימן א'1 בפרק א' 1. בחוק השכירות והשאילה, התשל"א–1971 (להלן – החוק העיקרי), אחרי סעיף 4 יבוא: בחוק השכירות והשאילה, התשל"א–1971 (להלן – החוק העיקרי), אחרי סעיף 4 יבוא: בחוק השכירות והשאילה, התשל"א–1971 (להלן – החוק העיקרי), אחרי סעיף 4 יבוא: בחוק השכירות והשאילה, התשל"א–1971 (להלן – החוק העיקרי), אחרי סעיף 4 יבוא: בחוק השכירות והשאילה, התשל"א–1971 (להלן – החוק העיקרי), אחרי סעיף 4 יבוא: בחוק השכירות והשאילה, התשל"א–1971 (להלן – החוק העיקרי), אחרי סעיף 4 יבוא:
"סימן א'1: עסקה לשכירת דירת מגורים "סימן א'1: עסקה לשכירת דירת מגורים "סימן א'1: עסקה לשכירת דירת מגורים "סימן א'1: עסקה לשכירת דירת מגורים "סימן א'1: עסקה לשכירת דירת מגורים "סימן א'1: עסקה לשכירת דירת מגורים
הגדרות הגדרות הגדרות 4א. בפרק זה – בפרק זה –
בית דין" – בית הדין לשכירות שהוקם מכוח חוק הגנת הדייר [נוסח משולב], התשל"ב–1972; בית דין" – בית הדין לשכירות שהוקם מכוח חוק הגנת הדייר [נוסח משולב], התשל"ב–1972;
"דירת מגורים" – חדר או מערכת חדרים המוחזקים על ידי אדם או קרובו, בגפו או עם אחר, המשמשים או מיועדים למגורים לפי טיבם; "דירת מגורים" – חדר או מערכת חדרים המוחזקים על ידי אדם או קרובו, בגפו או עם אחר, המשמשים או מיועדים למגורים לפי טיבם;
"הוועדה" – ועדת הכלכלה של הכנסת; "הוועדה" – ועדת הכלכלה של הכנסת;
"משכיר" – בעלים או חוכר של דירת מגורים המושכרת או המוצעת להשכרה; "משכיר" – בעלים או חוכר של דירת מגורים המושכרת או המוצעת להשכרה;
"עסקת שכירות של דירת מגורים" – מכלול הפעולות הנדרשות להשכרת דירת מגורים בין שוכר מרצון למשכיר מרצון, המתקשרים בעסקה לצורך השכרת דירת מגורים, בתשלום דמי שכירות המחושבים לפי ערכו הריאלי של הנכס; "עסקת שכירות של דירת מגורים" – מכלול הפעולות הנדרשות להשכרת דירת מגורים בין שוכר מרצון למשכיר מרצון, המתקשרים בעסקה לצורך השכרת דירת מגורים, בתשלום דמי שכירות המחושבים לפי ערכו הריאלי של הנכס;
"שוכר" – מי ששוכר דירת מגורים, או שמבקש לשכור דירת מגורים; "שוכר" – מי ששוכר דירת מגורים, או שמבקש לשכור דירת מגורים;
"קרוב" – "קרוב" –
(1) בן-זוג, אח, אחות, הורה, הורי הורה, צאצא וצאצאי בן-הזוג, ובן-זוגו של כל אחד מאלה;
(2) אדם ובא כוחו;
(3) שותפים בשותפות;
"השר" – שר הבינוי והשיכון. "השר" – שר הבינוי והשיכון.
חובת זהירות חובת זהירות חובת זהירות 4ב. צדדים לעסקת שכירות של דירת מגורים יפעלו ברמת מיומנות שבה היו פועלים שוכר ומשכיר סבירים באותן נסיבות, ובכלל זה , ינקטו אמצעים סבירים לקבלת מידע הנוגע לכדאיות העסקה, וקבלת כל מידע אחר שיש לו חשיבות לעניין העסקה כאמור." צדדים לעסקת שכירות של דירת מגורים יפעלו ברמת מיומנות שבה היו פועלים שוכר ומשכיר סבירים באותן נסיבות, ובכלל זה , ינקטו אמצעים סבירים לקבלת מידע הנוגע לכדאיות העסקה, וקבלת כל מידע אחר שיש לו חשיבות לעניין העסקה כאמור."
הוספת סימן ג'1 בפרק א 2. אחרי סעיף 17 לחוק העיקרי יבוא: אחרי סעיף 17 לחוק העיקרי יבוא: אחרי סעיף 17 לחוק העיקרי יבוא: אחרי סעיף 17 לחוק העיקרי יבוא: אחרי סעיף 17 לחוק העיקרי יבוא: אחרי סעיף 17 לחוק העיקרי יבוא:
"סימן ג'1: העלאת דמי השכירות "סימן ג'1: העלאת דמי השכירות "סימן ג'1: העלאת דמי השכירות "סימן ג'1: העלאת דמי השכירות "סימן ג'1: העלאת דמי השכירות "סימן ג'1: העלאת דמי השכירות
הגדרות הגדרות הגדרות 17א. בסימן זה, "דמי השכירות הראשוניים" – דמי השכירות שנקבעו לתקופה הראשונה של עסקת שכירות של דירת מגורים. בסימן זה, "דמי השכירות הראשוניים" – דמי השכירות שנקבעו לתקופה הראשונה של עסקת שכירות של דירת מגורים.
גובה דמי השכירות הראשוניים גובה דמי השכירות הראשוניים גובה דמי השכירות הראשוניים 17ב. דמי השכירות הראשוניים ייקבעו בהסכמה בין השוכר מרצון למשכיר מרצון, בעסקה שאינה מושפעת מיחסים מיוחדים בין הצדדים. דמי השכירות הראשוניים ייקבעו בהסכמה בין השוכר מרצון למשכיר מרצון, בעסקה שאינה מושפעת מיחסים מיוחדים בין הצדדים.
העלאת דמי שכירות העלאת דמי שכירות העלאת דמי שכירות 17ג. משכיר לא יעלה את דמי השכירות של דירת מגורים, אלא בכפוף להוראות סימן זה. משכיר לא יעלה את דמי השכירות של דירת מגורים, אלא בכפוף להוראות סימן זה.
מועד העלאת דמי שכירות מועד העלאת דמי שכירות מועד העלאת דמי שכירות 17ד. משכיר רשאי להעלות את דמי השכירות של דירת מגורים פעם אחת בכל שנים עשר חודשים, לכל היותר, אלא אם כן השוכר פינה את דירת המגורים מרצונו בטרם חלפו שנים-עשר חודשים מיום תחילת עסקת שכירות של דירת מגורים. משכיר רשאי להעלות את דמי השכירות של דירת מגורים פעם אחת בכל שנים עשר חודשים, לכל היותר, אלא אם כן השוכר פינה את דירת המגורים מרצונו בטרם חלפו שנים-עשר חודשים מיום תחילת עסקת שכירות של דירת מגורים.
הסכמה להעלאת דמי השכירות הסכמה להעלאת דמי השכירות הסכמה להעלאת דמי השכירות 17ה. שוכר רשאי להסכים להעלאת דמי השכירות בדירת המגורים אף בטרם חלפו שנים-עשר חודשים, אם בוצע בדירת המגורים שיפוץ או שניתן לשוכר שירות שלא ניתן לו קודם לכן, באופן שיש בהם כדי לשפר את איכות חייו של השוכר שיפור של ממש; לא הסכים השוכר להעלאת דמי השכירות, רשאי המשכיר שלא לבצע שיפוץ כאמור, או שלא לתת את השירות שלא ניתן קודם לכן. שוכר רשאי להסכים להעלאת דמי השכירות בדירת המגורים אף בטרם חלפו שנים-עשר חודשים, אם בוצע בדירת המגורים שיפוץ או שניתן לשוכר שירות שלא ניתן לו קודם לכן, באופן שיש בהם כדי לשפר את איכות חייו של השוכר שיפור של ממש; לא הסכים השוכר להעלאת דמי השכירות, רשאי המשכיר שלא לבצע שיפוץ כאמור, או שלא לתת את השירות שלא ניתן קודם לכן.
שיעור העלאת דמי שכירות שיעור העלאת דמי שכירות שיעור העלאת דמי שכירות 17ו. (א) השר, באישור הוועדה, רשאי לקבוע את השיעור המרבי להעלאת דמי השכירות המשתלמים בעסקת שכירות של דירת מגורים; (א) השר, באישור הוועדה, רשאי לקבוע את השיעור המרבי להעלאת דמי השכירות המשתלמים בעסקת שכירות של דירת מגורים;
(ב) לא התקין השר תקנות לפי סעיף קטן (א), רשאי משכיר להעלות את דמי השכירות במועדים כאמור בסעיף 17ג, בהתאם לשיעור עליית המדד הידוע ביום העדכון האחרון שלפני המועד האמור בסעיף 17ג, לעומת המדד שהיה ידוע במועד העלאת דמי השכירות, בתוספת 5%. (ב) לא התקין השר תקנות לפי סעיף קטן (א), רשאי משכיר להעלות את דמי השכירות במועדים כאמור בסעיף 17ג, בהתאם לשיעור עליית המדד הידוע ביום העדכון האחרון שלפני המועד האמור בסעיף 17ג, לעומת המדד שהיה ידוע במועד העלאת דמי השכירות, בתוספת 5%.
(ג) על אף האמור בסעיף קטן (ב), רשאי משכיר להעלות את דמי השכירות, בהסכמת השוכר, בשיעור גבוה מ-5%, באחד מאלה: (ג) על אף האמור בסעיף קטן (ב), רשאי משכיר להעלות את דמי השכירות, בהסכמת השוכר, בשיעור גבוה מ-5%, באחד מאלה:
(1) שוכר נוסף, שאינו קרוב של השוכר, החל להתגורר בדירת המגורים;
(2) דירת המגורים שופצה באופן שיש בו כדי לשפר את איכות חייו של השוכר שיפור של ממש;
(3) ניתן לשוכר שירות שלא ניתן לו קודם לכן, באופן שיש בו כדי לשפר את איכות חייו של השוכר שיפור של ממש;
(4) חלה עלייה ניכרת בהוצאות המשכיר, הנדרשות לתפעול דירת המגורים;
(5) בעסקאות שכירות של דירות מגורים דומות ובעלות מאפיינים דומים, משולמים דמי שכירות בסכומים הגבוהים ביותר מ-5% מדמי השכירות המשולמים בעד דירת המגורים של המשכיר, ובלבד שדמי השכירות לא יועלו אלא בשיעור ההפרש שבין המחיר בעסקאות הדומות למחיר השכירות באותה דירת מגורים בלבד, ללא הצמדה למדד.
(ד) השר יקבע נסיבות שבהן משכיר יהיה רשאי להגיש בקשה לבית הדין להעלאת דמי השכירות בשיעור הגבוה מהאמור בסעיף (ב). (ד) השר יקבע נסיבות שבהן משכיר יהיה רשאי להגיש בקשה לבית הדין להעלאת דמי השכירות בשיעור הגבוה מהאמור בסעיף (ב).
דין דמי שכירות העולים על המותר דין דמי שכירות העולים על המותר דין דמי שכירות העולים על המותר 17ז. הועלו דמי השכירות של דירה בסכום או בשיעור גבוה מהמותר לפי הוראות סעיף 17ו (בסעיף זה – סכום עודף), לא יהיה המשכיר רשאי לקבל את הסכום העודף, על אף כל הסכם, ואם שילם השוכר סכום עודף, יהיה זכאי לקבלו מהמשכיר בתוך שישה חודשים מיום התשלום, בתוספת הפרשי הצמדה וריבית כהגדרתם בחוק פסיקת ריבית והצמדה, התשכ"א–1961, לרבות בדרך של ניכוי מדמי שכירות המגיעים למשכיר או בכל דרך אחרת." הועלו דמי השכירות של דירה בסכום או בשיעור גבוה מהמותר לפי הוראות סעיף 17ו (בסעיף זה – סכום עודף), לא יהיה המשכיר רשאי לקבל את הסכום העודף, על אף כל הסכם, ואם שילם השוכר סכום עודף, יהיה זכאי לקבלו מהמשכיר בתוך שישה חודשים מיום התשלום, בתוספת הפרשי הצמדה וריבית כהגדרתם בחוק פסיקת ריבית והצמדה, התשכ"א–1961, לרבות בדרך של ניכוי מדמי שכירות המגיעים למשכיר או בכל דרך אחרת."