הצעת חוק לדיון מוקדם
מספר פנימי: 547472
הכנסת התשע-עשרה
יוזמים: חברי הכנסת יחיאל חיליק בר
סתיו שפיר
אורלי לוי אבקסיס
מצטרפים: חברי הכנסת יצחק הרצוג
מירי רגב
דב חנין
חמד עמאר
אבישי ברוורמן
גילה גמליאל
משה מזרחי
שאול מופז
שמעון סולומון
אראל מרגלית
מיכל בירן
נחמן שי
תמר זנדברג
אורי מקלב
דוד צור
פ/2404/19
הצעת חוק להסדרת שוק השכרת דירות מגורים בישראל, התשע"ד–2014
דברי הסבר
הצעת חוק זו נועדה להסדיר את שוק השכרת דירות המגורים במדינת ישראל, ולאזן בין צורכיהם של משכירי הדירות לבין צורכיהם של השוכרים, כנהוג במדינות רבות בעולם המערבי. הצעת החוק מגדירה את חובותיהם ההדדיות של המשכיר והשוכר, וכן נושאים מרכזיים בנוגע להסכם השכירות שביניהם:
הגבלת העלאת מחירי השכירות וקביעת חוזי שכירות ארוכי טווח: במציאות של היום, מרבית חוזי השכירות הם קצרי טווח. כתוצאה מכך שוכרי הדירות נאלצים להעתיק מקום מגורים מדי 12 חודשים, והם אינם נהנים מקביעות בסיסית של מקום מגוריהם ומבזבזים מאמצים וכספים רבים על מעברי דירה מיותרים בתוך העיר, היישוב או מחוצה להם, שלעתים קרובות גוזרים השלכות נוספות על מקום עבודתם, לימודיהם ועל שירותים אזרחיים נוספים. על פי המוצע, חוזי שכירות ייחתמו לתקופה שלא תפחת משלוש שנים, אלא אם כן השוכר ביקש לשכור את המושכר לתקופה קצרה יותר. בהתאם, המשכיר יהיה רשאי להעלות את דמי השכירות פעם אחת בשנה ב-3% לכל היותר אם מדובר בחוזה ארוך טווח, וב-2% לכל היותר אם מדובר בחוזה קצר טווח. הוראות אלו, שנועדו לעודד השכרה ארוכת טווח, מגבילות את האפשרות להעלות את דמי השכירות, על מנת להעניק יציבות לשני הצדדים – הן לשוכר והן למשכיר, וכן להאט את העלאת מחירי השכירות בשוק השכרת הדירות בישראל.
הליך מזורז לפינוי מושכר במקרים של הפרת חוזה: כיום נדרשים בעלי דירות להתמודדות ארוכה ולתשלום שכר טרחת עורך דין בעת דרישה לפינוי דייר שהפר את תנאי החוזה ואינו רוצה להתפנות, או שתקופת השכירות על פי החוזה הסתיימה אך השוכר אינו מתפנה מהדירה. על פי המוצע, אם השוכר לא עמד בתנאי חוזה השכירות במשך 90 ימים, המשכיר יורשה לפנות להליך מזורז לפינוי המושכר. הליך זה נועד לסייע בזירוז הליכי הפינוי מבחינה חוקית ובכך להקל על המשכיר בבואו להתמודד עם שוכר שהפר את תנאי החוזה.
בטיחות ותנאי מחיה: כיום לא נערכת שום ביקורת על דירות העומדות להשכרה ואין שום הבטחה לבטיחותם של הדיירים, הן במקרים שבהם התקין המשכיר התקנים עצמאיים כגון קומת גלריה או מיטה תלויה על מנת להעלות את שווי הדירה, והן בשירותי היסוד שראוי שיתקיימו בכל דירה המשמשת למגורים, כגון מים זורמים. מוצע להגדיר בהצעת החוק רשימת ערכים בסיסיים לתקינותה של דירה שיהיו חייבים להתקיים בכל דירה העומדת להשכרה, ובהם פתחי אוורור, מים זורמים ונקודות גישה לחשמל.
תשלום דמי תיווך בעסקאות להשכרה: במקרים שבהם המשכיר שכר שירותי תיווך לצורך השכרת הדירה, מוצע להטיל את עמלת התיווך על המשכיר. זאת משום ששירות זה לרוב אינו מיטיב עם השוכרים ושחיפושיהם אחר דירה להשכרה אינם קלים יותר הודות למתווך. העובדה שבסוף נדרשים השוכרים לממן את שכרו של המתווך שנשכר על ידי המשכיר היא לא פחות מאבסורדית.
שכר טרחת עורך דין: כיום בעלי דירות רבים, במיוחד באזורי מגורים מבוקשים, דורשים מהשוכרים לשלם עבור שכר טרחת עורך הדין שטיפל עבורם בהשכרת הדירה. עורך דין המועסק על ידי המשכיר, פועל באופן חד צדדי עבורו ולטובת האינטרסים שלו, ולא לטובת השוכר. אין סיבה או היגיון ששוכר הדירה יידרש לשלם עבור שירותיו של עורך דין שאינו מייצג אותו, ועל כן מוצע לאסור על המשכיר להטיל חיוב זה על השוכר.
כמו כן, מוצע לאפשר לבית המשפט לפסוק פיצוי בלא הוכחת נזק שלא יעלה על סכום השווה לשלושה חודשי דמי שכירות, בשל מעשה או מחדל שביצע המשכיר בניגוד להוראות חוק זה. סעיף זה יסייע כאמצעי אכיפה לשמירה על הוראות החוק ויאפשר פיצוי הולם לשוכר שזכויותיו לפי החוק הופרו.
על מנת להבטיח שהוראות הצעת החוק יקוימו, מוצע לקבוע כי משכיר ושוכר לא יוכלו להתנות עליהן בהסכם שכירות ביניהם.
---------------------------------
הוגשה ליו"ר הכנסת והסגנים
והונחה על שולחן הכנסת ביום
י"ז באדר ב' התשע"ד – 19.3.14
מטרה 1. מטרתו של חוק זה היא לעודד את שוק השכרת דירות המגורים בישראל לטווח ארוך, תוך יצירת איזון בין זכות הקניין של המשכיר לבין זכותו של השוכר לדיור בתנאים נאותים. מטרתו של חוק זה היא לעודד את שוק השכרת דירות המגורים בישראל לטווח ארוך, תוך יצירת איזון בין זכות הקניין של המשכיר לבין זכותו של השוכר לדיור בתנאים נאותים.
הגדרות 2. בחוק זה – בחוק זה –
"חוזה ארוך טווח" – חוזה שכירות לתקופה של שלוש שנים לפחות; "חוזה ארוך טווח" – חוזה שכירות לתקופה של שלוש שנים לפחות;
"חוזה קצר טווח" – חוזה לתקופה קצרה משלוש שנים; "חוזה קצר טווח" – חוזה לתקופה קצרה משלוש שנים;
"חוזה שכירות" – חוזה לשכירות מושכר לצורכי מגורים; "חוזה שכירות" – חוזה לשכירות מושכר לצורכי מגורים;
"מושכר" – דירה המשמשת למגורי אדם. "מושכר" – דירה המשמשת למגורי אדם.
הליך מזורז לפינוי מושכר 3. לא עמד שוכר בתנאי חוזה השכירות, יהיה המשכיר רשאי לפנות להליך מזורז לפינוי המושכר בהתאם להוראות פרק ט"ז4 לתקנות סדר הדין האזרחי, התשמ"ד–1984. לא עמד שוכר בתנאי חוזה השכירות, יהיה המשכיר רשאי לפנות להליך מזורז לפינוי המושכר בהתאם להוראות פרק ט"ז4 לתקנות סדר הדין האזרחי, התשמ"ד–1984.
בטיחות ותנאי מחייה 4. (א) משכיר לא יעמיד מושכר להשכרה, אלא אם כן הוא ראוי למגורי אדם ומצויים בו כל אלה: (א) משכיר לא יעמיד מושכר להשכרה, אלא אם כן הוא ראוי למגורי אדם ומצויים בו כל אלה:
(1) פתחי אוורור וחלונות תקינים;
(2) שירותים תקינים;
(3) מים זורמים בשירותים ובמטבח;
(4) נקודות חשמל בכמות נאותה;
(5) דוד תקין לחימום המים;
(6) תאורה בכל חדר;
(7) מנעול לדלת הכניסה;
(ב) היה במושכר מפגע סביבתי, כהגדרתו בחוק למניעת מפגעים סביבתיים (תביעות אזרחיות), התשנ"ב–1992, יפעל המשכיר להסרתו לפני ההשכרה או בסמוך לבקשת השוכר. (ב) היה במושכר מפגע סביבתי, כהגדרתו בחוק למניעת מפגעים סביבתיים (תביעות אזרחיות), התשנ"ב–1992, יפעל המשכיר להסרתו לפני ההשכרה או בסמוך לבקשת השוכר.
(ג) היה במושכר התקן, יציין המשכיר בחוזה השכירות את מועד ההתקנה, מועד הבדיקה הבטיחותית האחרונה להתקן ואת התחייבותו לבטיחות ההתקן; לעניין זה, "התקן" – מיתקן שהתקין המשכיר במושכר, ובכלל זה קומת גלריה או מיטת גלריה תלויה. (ג) היה במושכר התקן, יציין המשכיר בחוזה השכירות את מועד ההתקנה, מועד הבדיקה הבטיחותית האחרונה להתקן ואת התחייבותו לבטיחות ההתקן; לעניין זה, "התקן" – מיתקן שהתקין המשכיר במושכר, ובכלל זה קומת גלריה או מיטת גלריה תלויה.
תקופת השכירות 5. חוזה שכירות יהיה חוזה ארוך טווח, אלא אם כן ביקש השוכר לשכור את המושכר בחוזה קצר טווח. חוזה שכירות יהיה חוזה ארוך טווח, אלא אם כן ביקש השוכר לשכור את המושכר בחוזה קצר טווח.
שינוי גובה דמי השכירות 6. (א) משכיר לא יעלה את דמי השכירות במשך תקופת השכירות, אלא בכפוף להוראות אלה: (א) משכיר לא יעלה את דמי השכירות במשך תקופת השכירות, אלא בכפוף להוראות אלה:
(1) בחוזה קצר טווח – אחת לשנה, לאחר שעברה לפחות שנה אחת ממועד תחילת השכירות, ובלבד שדמי השכירות לא יועלו ביותר מ-2%;
(2ב) בחוזה ארוך טווח – אחת לשנה, לאחר שעברה לפחות שנה אחת ממועד תחילת השכירות, ובלבד שדמי השכירות לא יועלו ביותר מ-3%.
(ב) על אף האמור בסעיף קטן (א), משכיר יהיה רשאי להעלות את דמי השכירות אף בטרם חלפה שנה, אם המושכר שופץ, או שניתן לשוכר שירות שלא ניתן לו קודם לכן, באופן שמשפר את איכות חייו של השוכר שיפור של ממש, ובלבד שהשוכר נתן את הסכמתו לשיפוץ או למתן שירות כאמור ולהעלאת דמי השכירות בהתאם. (ב) על אף האמור בסעיף קטן (א), משכיר יהיה רשאי להעלות את דמי השכירות אף בטרם חלפה שנה, אם המושכר שופץ, או שניתן לשוכר שירות שלא ניתן לו קודם לכן, באופן שמשפר את איכות חייו של השוכר שיפור של ממש, ובלבד שהשוכר נתן את הסכמתו לשיפוץ או למתן שירות כאמור ולהעלאת דמי השכירות בהתאם.
(ג) הוראות סעיף זה יחולו על כל חוזה שכירות בין משכיר לשוכר, לגבי חוזה שכירות בין משכיר לשוכר חדש ולגבי הארכת תוקף של חוזה שכירות קיים. (ג) הוראות סעיף זה יחולו על כל חוזה שכירות בין משכיר לשוכר, לגבי חוזה שכירות בין משכיר לשוכר חדש ולגבי הארכת תוקף של חוזה שכירות קיים.
הצגת חוזה שכירות קודם 7. הושכר המושכר לפני תחילת תקופת השכירות, יציג המשכיר לשוכר את חוזה השכירות הקודם ויצרף העתק ממנו לחוזה השכירות החדש. הושכר המושכר לפני תחילת תקופת השכירות, יציג המשכיר לשוכר את חוזה השכירות הקודם ויצרף העתק ממנו לחוזה השכירות החדש.
תשלום דמי תיווך 8. משכיר שנעזר בשירותי תיווך לצורך השכרת המושכר לא ידרוש מהשוכר ולא יקבל ממנו תשלום עבור דמי התיווך, במישרין או בעקיפין. משכיר שנעזר בשירותי תיווך לצורך השכרת המושכר לא ידרוש מהשוכר ולא יקבל ממנו תשלום עבור דמי התיווך, במישרין או בעקיפין.
תשלום שכר טרחת עורך דין 9. משכיר שנעזר בשירותי עורך דין לצורך השכרת המושכר לא ידרוש מהשוכר ולא יקבל ממנו תשלום עבור שכר טרחת עורך דינו, במישרין או בעקיפין. משכיר שנעזר בשירותי עורך דין לצורך השכרת המושכר לא ידרוש מהשוכר ולא יקבל ממנו תשלום עבור שכר טרחת עורך דינו, במישרין או בעקיפין.
חובות שוכר בתקופת השכירות 10. (א) שוכר יעשה במושכר וברכוש המשותף בבית המשותף שימוש סביר, וישמור על ניקיונם ושלמותם. (א) שוכר יעשה במושכר וברכוש המשותף בבית המשותף שימוש סביר, וישמור על ניקיונם ושלמותם.
(ב) שוכר ישלם את דמי השכירות למשכיר במועד שעליו הוסכם בחוזה השכירות. (ב) שוכר ישלם את דמי השכירות למשכיר במועד שעליו הוסכם בחוזה השכירות.
(ג) שוכר יאפשר למשכיר, בכל עת סבירה, לבדוק את המושכר ולבצע בו תיקונים, בהתאם להוראות סעיף 17 לחוק השכירות והשאילה, התשל"א–1971. (ג) שוכר יאפשר למשכיר, בכל עת סבירה, לבדוק את המושכר ולבצע בו תיקונים, בהתאם להוראות סעיף 17 לחוק השכירות והשאילה, התשל"א–1971.
חובות משכיר בתקופת השכירות 11. (א) פגם במושכר הנובע מבלאי או מהתיישנות שלא נגרמו בשל מעשה או מחדל של השוכר, יתוקן על ידי המשכיר ועל חשבונו לא יאוחר מ-30 ימים מיום שקיבל דרישה לכך מהשוכר, בין שהפגם היה בזמן מסירת המושכר לשוכר ובין שנוצר לאחר מכן. (א) פגם במושכר הנובע מבלאי או מהתיישנות שלא נגרמו בשל מעשה או מחדל של השוכר, יתוקן על ידי המשכיר ועל חשבונו לא יאוחר מ-30 ימים מיום שקיבל דרישה לכך מהשוכר, בין שהפגם היה בזמן מסירת המושכר לשוכר ובין שנוצר לאחר מכן.
(ב) פגם שתיקונו דחוף, והנובע מתקלה או מבלאי שלא נגרמו בשל מעשה או מחדל של השוכר, יתוקן על ידי המשכיר ועל חשבונו בתוך 48 שעות מיום שקיבל דרישה לכך מהשוכר; לא תיקן המשכיר את הפגם, רשאי השוכר לתקן את הפגם על חשבונו ולקבל החזר הוצאות מהמשכיר לא יאוחר מ-30 ימים לאחר ביצוע התיקון, ובלבד שהודיע על כך למשכיר בכתב; לעניין סעיף זה, "פגם שתיקונו דחוף" – פגם במושכר שפוגע משמעותית בבטיחות המושכר או שמונע שימוש בסיסי בו, ובכלל זה פגם שתיקונו דרוש למניעת הצפה או ניקוז הצפה, לתיקון זרם החשמל או ליקוי בטיחותי בחשמל, לפעולת דוד המים, לתיקון דלת הבית או לתיקון אחר שהוא דחוף מטבעו. (ב) פגם שתיקונו דחוף, והנובע מתקלה או מבלאי שלא נגרמו בשל מעשה או מחדל של השוכר, יתוקן על ידי המשכיר ועל חשבונו בתוך 48 שעות מיום שקיבל דרישה לכך מהשוכר; לא תיקן המשכיר את הפגם, רשאי השוכר לתקן את הפגם על חשבונו ולקבל החזר הוצאות מהמשכיר לא יאוחר מ-30 ימים לאחר ביצוע התיקון, ובלבד שהודיע על כך למשכיר בכתב; לעניין סעיף זה, "פגם שתיקונו דחוף" – פגם במושכר שפוגע משמעותית בבטיחות המושכר או שמונע שימוש בסיסי בו, ובכלל זה פגם שתיקונו דרוש למניעת הצפה או ניקוז הצפה, לתיקון זרם החשמל או ליקוי בטיחותי בחשמל, לפעולת דוד המים, לתיקון דלת הבית או לתיקון אחר שהוא דחוף מטבעו.
כניסה למושכר 12. המשכיר לא ייכנס למושכר במהלך תקופת השכירות ללא אישורו של השוכר ונוכחותו של השוכר במושכר. המשכיר לא ייכנס למושכר במהלך תקופת השכירות ללא אישורו של השוכר ונוכחותו של השוכר במושכר.
העברת זכויות וחובות 13. (א) שוכר לא יעביר לאחר את זכויותיו במושכר ולא ישכיר אותו בשכירות משנה, אלא בהסכמת המשכיר בכתב. (א) שוכר לא יעביר לאחר את זכויותיו במושכר ולא ישכיר אותו בשכירות משנה, אלא בהסכמת המשכיר בכתב.
(ב) ניתנה הסכמת המשכיר להעברת זכויות השוכר לאחר בהתאם להוראות סעיף קטן (א), יודיע השוכר על כך למשכיר בכתב וימסור לו את פרטי השוכר החדש, לא יאוחר משבועיים מיום שהעביר את זכויותיו כאמור. (ב) ניתנה הסכמת המשכיר להעברת זכויות השוכר לאחר בהתאם להוראות סעיף קטן (א), יודיע השוכר על כך למשכיר בכתב וימסור לו את פרטי השוכר החדש, לא יאוחר משבועיים מיום שהעביר את זכויותיו כאמור.
(ג) חובות המוטלות על השוכר בהתאם לחוזה השכירות יחולו על השוכר החדש עד לתום תקופת חוזה השכירות. (ג) חובות המוטלות על השוכר בהתאם לחוזה השכירות יחולו על השוכר החדש עד לתום תקופת חוזה השכירות.
סיום השכירות לפני תום תקופת השכירות 14. (א) שוכר רשאי לבטל את חוזה השכירות בכל עת, ובלבד שהודיע על כך למשכיר 60 ימים לפחות מראש – בחוזה קצר טווח, ו-90 ימים לפחות מראש – בחוזה ארוך טווח. (א) שוכר רשאי לבטל את חוזה השכירות בכל עת, ובלבד שהודיע על כך למשכיר 60 ימים לפחות מראש – בחוזה קצר טווח, ו-90 ימים לפחות מראש – בחוזה ארוך טווח.
(ב) משכיר רשאי לבטל את חוזה השכירות רק לאחר 12 חודשים ממועד תחילת השכירות, ובלבד שהודיע על כך לשוכר 90 ימים לפחות מראש, והתקיים אחד מאלה: (ב) משכיר רשאי לבטל את חוזה השכירות רק לאחר 12 חודשים ממועד תחילת השכירות, ובלבד שהודיע על כך לשוכר 90 ימים לפחות מראש, והתקיים אחד מאלה:
(1) המשכיר זקוק למושכר לצורך מכירתו לקונה שהוא, בן זוגו, ילדיו או הוריו מתכוונים להתגורר במושכר תקופה שלא תפחת מתשעה חודשים, ובלבד שהמשכיר נתן לשוכר הזדמנות לרכוש את המושכר לפני כל אדם אחר;
(2) המשכיר זקוק למושכר לצורך מגוריו או מגורי בן זוגו, הוריו או ילדיו, לתקופה שלא תפחת מתשעה חודשים;
(3) המשכיר זקוק למושכר לצורך המרתו לשימוש שאינו מגורים באופן זמני או לצורך שיפוץ יסודי של הבניין, ובלבד שניתנה לשוכר הזדמנות לחזור ולהתגורר במושכר בתום השיפוץ או שינוי השימוש כאמור, ולפני כל אדם אחר.
פיצוי ללא הוכחת נזק 15. בית המשפט רשאי לפסוק פיצוי בלא הוכחת נזק שלא יעלה על סכום השווה לשלושה חודשי דמי שכירות, בשל מעשה או מחדל שביצע המשכיר בניגוד להוראות חוק זה. בית המשפט רשאי לפסוק פיצוי בלא הוכחת נזק שלא יעלה על סכום השווה לשלושה חודשי דמי שכירות, בשל מעשה או מחדל שביצע המשכיר בניגוד להוראות חוק זה.
איסור התניה 16. אין להתנות על הוראות חוק זה. אין להתנות על הוראות חוק זה.