הצעת חוק לדיון מוקדם
מספר פנימי: 562592
הכנסת העשרים
יוזמת: חברת הכנסת סתיו שפיר
פ/1238/20
הצעת חוק להסדרת העברת זכויות השוכר וסיום מוקדם של חוזה שכירות בדירות למגורים,
התשע"ה–2015
דברי הסבר
הצעת חוק זו היא אחת משורה של הצעות חוק שמטרתן להסדיר את שוק השכרת דירות המגורים במדינת ישראל, ולאזן בין צורכיהם של משכירי הדירות לבין צורכיהם של השוכרים, כנהוג במדינות רבות בעולם המערבי.
על אף שאחת המטרות המרכזיות של ההצעות המסדירות את שוק השכרת דירות המגורים בישראל היא לעודד שכירות ארוכת טווח, מובן שיש להגדיר גם מהם התנאים בהם ניתן להפסיק הסכמי שכירות על ידי הצדדים. מוצע לקבוע כי שוכר שמעוניין לעבור מהמושכר בטרם סיום תקופת השכירות המוסכמת, על ידי העברת זכויותיו לשוכר אחר, יהיה עליו לקבל את הסכמת המשכיר לכך וכן להודיע לו בכתב ולמסור לו את פרטיו של השוכר החדש, לא יאוחר משבועיים מיום שהעביר את זכויותיו. ביטול חוזה השכירות על ידי השוכר יהיה טעון הודעה מראש בהתאם למפורט בהצעה.
כמו כן, מוצע להגדיר את המקרים במסגרתם יורשה המשכיר לסיים את חוזה השכירות בין הצדדים בטרם סיום התקופה שהוסכם עליה. על פי המוצע, משכיר יורשה לבטל את חוזה השכירות בטרם תום תקופת השכירות רק לאחר 12 חודשים ממועד תחילת השכירות, זאת אם הודיע על כך לשוכר לפחות 90 ימים מראש, ובתנאי שהתקיים אחד מאלה: (1) המשכיר מעוניין למכור את המושכר, ובלבד שנתן לשוכר הזדמנות לרכוש את הדירה לפני כל אדם אחר; (2) המשכיר זקוק למושכר לצורך מגוריו שלו, של בן זוגו, של ילדיו או של הוריו לתקופה של תשעה חודשים לפחות; (3) המשכיר זקוק למושכר לצורך המרתו לשימוש שאינו מגורים באופן זמני או לצורך שיפוץ יסודי של הבניין. במקרה זה יקבל השוכר את זכות הראשונים לשוב ולשכור את המושכר בתום השיפוץ או שינוי השימוש כאמור.
בנוסף, מוצע לאפשר לבית המשפט לפסוק פיצוי בלא הוכחת נזק בסכום שלא יעלה על סכום השווה לשלושה חודשי דמי שכירות, בשל ביטול חוזה שכירות שביצע המשכיר בניגוד להוראות חוק זה. סעיף זה יסייע כאמצעי אכיפה לשמירה על הוראות החוק ויאפשר פיצוי הולם לשוכר שזכויותיו לפי החוק הופרו.
לבסוף, על מנת להבטיח שהוראות הצעת החוק יקוימו, מוצע לקבוע כי משכיר ושוכר לא יוכלו להתנות על הוראות החוק.
הצעות חוק דומות בעיקרן הונחו על שולחן הכנסת התשע-עשרה על ידי חברי הכנסת יחיאל חיליק בר, סתיו שפיר, אורלי לוי אבקסיס וקבוצת חברי הכנסת (פ/2404/19) ועל ידי חברת הכנסת סתיו שפיר (פ/2701/19).
---------------------------------
הוגשה ליו"ר הכנסת והסגנים
והונחה על שולחן הכנסת ביום
י"ד בסיוון התשע"ה – 1.6.15
הגדרות 1. בחוק זה – בחוק זה –
"חוזה ארוך טווח" – חוזה שכירות לתקופה של שלוש שנים לפחות; "חוזה ארוך טווח" – חוזה שכירות לתקופה של שלוש שנים לפחות;
"חוזה קצר טווח" – חוזה שכירות לתקופה קצרה משלוש שנים; "חוזה קצר טווח" – חוזה שכירות לתקופה קצרה משלוש שנים;
"חוזה שכירות" – חוזה להשכרת מושכר לצורכי מגורים; "חוזה שכירות" – חוזה להשכרת מושכר לצורכי מגורים;
"מושכר" – דירה המשמשת למגורי אדם, שלגביה נחתם חוזה שכירות בין שוכר למשכיר. "מושכר" – דירה המשמשת למגורי אדם, שלגביה נחתם חוזה שכירות בין שוכר למשכיר.
העברת זכויות וחובות 2. (א) שוכר לא יעביר לאחר את זכויותיו במושכר ולא ישכיר אותו בשכירות משנה, אלא בהסכמת המשכיר בכתב. (א) שוכר לא יעביר לאחר את זכויותיו במושכר ולא ישכיר אותו בשכירות משנה, אלא בהסכמת המשכיר בכתב.
(ב) ניתנה הסכמת המשכיר להעברת זכויות השוכר לאחר בהתאם להוראות סעיף קטן (א), יודיע השוכר על כך למשכיר בכתב וימסור לו את פרטי השוכר החדש, לא יאוחר משבועיים מיום שהעביר את זכויותיו כאמור. (ב) ניתנה הסכמת המשכיר להעברת זכויות השוכר לאחר בהתאם להוראות סעיף קטן (א), יודיע השוכר על כך למשכיר בכתב וימסור לו את פרטי השוכר החדש, לא יאוחר משבועיים מיום שהעביר את זכויותיו כאמור.
(ג) חובות המוטלות על השוכר בהתאם לחוזה השכירות יחולו על השוכר החדש עד לתום תקופת חוזה השכירות. (ג) חובות המוטלות על השוכר בהתאם לחוזה השכירות יחולו על השוכר החדש עד לתום תקופת חוזה השכירות.
סיום השכירות לפני תום תקופת השכירות 3. (א) שוכר רשאי לבטל את חוזה השכירות בכל עת, ובלבד שהודיע על כך למשכיר שישים ימים לפחות מראש – בחוזה קצר טווח, ותשעים ימים לפחות מראש – בחוזה ארוך טווח. (א) שוכר רשאי לבטל את חוזה השכירות בכל עת, ובלבד שהודיע על כך למשכיר שישים ימים לפחות מראש – בחוזה קצר טווח, ותשעים ימים לפחות מראש – בחוזה ארוך טווח.
(ב) משכיר רשאי לבטל את חוזה השכירות רק לאחר 12 חודשים ממועד תחילת השכירות, ובלבד שהודיע על כך לשוכר תשעים ימים לפחות מראש, ובהתקיים אחד מאלה: (ב) משכיר רשאי לבטל את חוזה השכירות רק לאחר 12 חודשים ממועד תחילת השכירות, ובלבד שהודיע על כך לשוכר תשעים ימים לפחות מראש, ובהתקיים אחד מאלה:
(1) המשכיר זקוק למושכר לצורך מכירתו, ובלבד שהמשכיר נתן לשוכר הזדמנות לרכוש את המושכר לפני כל אדם אחר;
(2) המשכיר זקוק למושכר לצורך מגוריו או מגורי בן זוגו, הוריו או ילדיו, לתקופה שלא תפחת מתשעה חודשים;
(3) המשכיר זקוק למושכר לצורך המרתו לשימוש שאינו מגורים באופן זמני או לצורך שיפוץ יסודי של הבניין, ובלבד שניתנה לשוכר הזדמנות לחזור ולהתגורר במושכר בתום השיפוץ או שינוי השימוש כאמור, ולפני כל אדם אחר.
פיצוי ללא הוכחת נזק 4. ביטל משכיר את חוזה השכירות בניגוד להוראות 3(ב), רשאי בית המשפט לפסוק לשוכר פיצויים שאינם תלויים בנזק בסכום שלא יעלה על הסכום שעל השוכר לשלם למשכיר עבור שלושה חודשי שכירות. ביטל משכיר את חוזה השכירות בניגוד להוראות 3(ב), רשאי בית המשפט לפסוק לשוכר פיצויים שאינם תלויים בנזק בסכום שלא יעלה על הסכום שעל השוכר לשלם למשכיר עבור שלושה חודשי שכירות.
איסור התניה 5. אין להתנות על הוראות חוק זה. אין להתנות על הוראות חוק זה.