הצעת חוק לדיון מוקדם
מספר פנימי: 562197
הכנסת העשרים
יוזמים: חברי הכנסת סתיו שפיר
רועי פולקמן
אורלי לוי אבקסיס
יחיאל חיליק בר
מצטרף: חבר הכנסת אורי מקלב
פ/1239/20
הצעת חוק להסדרת שוק השכרת דירות מגורים בישראל, התשע"ה–2015
דברי הסבר
הצעת חוק זו נועדה להסדיר את שוק השכרת דירות המגורים במדינת ישראל, ולאזן בין צורכיהם של משכירי הדירות לבין צורכיהם של השוכרים, כנהוג במדינות רבות בעולם המערבי. הצעת החוק מגדירה את חובותיהם ההדדיות של המשכיר והשוכר ומסדירה נושאים מרכזיים בנוגע להסכם השכירות שביניהם כמו הגבלת העלאת מחירי השכירות וקביעת חוזי שכירות ארוכי טווח.
במציאות של היום, מרבית חוזי השכירות הם קצרי טווח. כתוצאה מכך שוכרי הדירות נאלצים להעתיק את מקום מגורים מדי 12 חודשים, הם אינם נהנים מקביעות בסיסית של מקום מגוריהם ומבזבזים מאמצים וכספים רבים על מעברי דירה מיותרים בתוך העיר והיישוב, או מחוצה להם, שלעתים קרובות גוזרים השלכות נוספות על מקום עבודתם, לימודיהם ועל שירותים אזרחיים נוספים.
על פי המוצע, חוזי שכירות ייחתמו לתקופה שלא תפחת משלוש שנים, אלא אם כן השוכר ביקש לשכור את המושכר לתקופה קצרה יותר. בהתאם, המשכיר יהיה רשאי להעלות את דמי השכירות פעם אחת בשנה ב-3% לכל היותר אם מדובר בחוזה ארוך טווח, וב-2% לכל היותר אם מדובר בחוזה קצר טווח. הוראות אלו, שנועדו לעודד שכירות ארוכת טווח, מגבילות את האפשרות להעלאת דמי השכירות, ובכך מעניקות יציבות הן לשוכר והן למשכיר ומאטות את עליית מחירי השכירות בשוק השכרת הדירות בישראל.
כיום נדרשים בעלי דירות להתמודדות ארוכה ולתשלום שכר טרחת עורך דין בעת דרישה לפינוי דייר שהפר את תנאי החוזה ואינו רוצה להתפנות, או שתקופת השכירות על פי החוזה הסתיימה אך השוכר אינו מתפנה מהדירה. על פי המוצע, אם השוכר לא עמד בתנאי חוזה השכירות המשכיר יורשה לפנות להליך מזורז לפינוי המושכר. הליך זה נועד לסייע בזירוז הליכי הפינוי מבחינה חוקית ובכך להקל על המשכיר בבואו להתמודד עם שוכר שהפר את תנאי החוזה.
כיום לא נערכת ביקורת על דירות העומדות להשכרה ואין הבטחה לבטיחותם של הדיירים, הן במקרים שבהם התקין המשכיר התקנים עצמאיים כגון קומת גלריה או מיטה תלויה על מנת להעלות את שווי הדירה, והן בשירותי היסוד שראוי שיתקיימו בכל דירה המשמשת למגורים, כגון מים זורמים. מוצע להגדיר רשימת תנאים בסיסיים שיהיו חייבים להתקיים בכל דירה העומדת להשכרה, ובהם פתחי אוורור, מים זורמים ונקודות גישה לחשמל.
במקרים שבהם המשכיר שכר שירותי תיווך לצורך השכרת הדירה, מוצע להטיל את עמלת התיווך על המשכיר. זאת משום ששירות זה לרוב אינו מיטיב עם השוכרים ושחיפושיהם אחר דירה להשכרה אינם קלים יותר הודות למתווך. העובדה שבסוף נדרשים השוכרים לממן את שכרו של המתווך שנשכר על ידי המשכיר היא לא פחות מאבסורדית.
בנוסף, בעלי דירות רבים, במיוחד באזורי מגורים מבוקשים, דורשים מהשוכרים לשלם עבור שכר טרחת עורך הדין שטיפל עבורם בהשכרת הדירה. עורך דין המועסק על ידי המשכיר, פועל באופן חד צדדי עבורו ולטובת האינטרסים שלו, ולא לטובת השוכר. אין סיבה או היגיון ששוכר הדירה יידרש לשלם עבור שירותיו של עורך דין שאינו מייצג אותו, ועל כן מוצע לאסור על המשכיר להטיל חיוב זה על השוכר.
כמו כן, מוצע לאפשר לבית המשפט לפסוק פיצויים שאינם תלויים בנזק, בסכום שלא יעלה על סכום השווה לשלושה חודשי דמי שכירות, בשל מעשה או מחדל שביצע המשכיר בניגוד להוראות חוק זה. סעיף זה יסייע כאמצעי אכיפה לשמירה על הוראות החוק ויאפשר פיצוי הולם לשוכר שזכויותיו לפי החוק הופרו.
על מנת להבטיח שהוראות הצעת החוק יקוימו, מוצע לקבוע כי משכיר ושוכר לא יוכלו להתנות עליהן.
הצעת חוק דומה בעיקרה הונחה על שולחן הכנסת התשע-עשרה על ידי חברי הכנסת יחיאל חיליק בר, סתיו שפיר, אורלי לוי אבקסיס וקבוצת חברי הכנסת (פ/2404/19).
---------------------------------
הוגשה ליו"ר הכנסת והסגנים
והונחה על שולחן הכנסת ביום
י"ד בסיוון התשע"ה – 1.6.15
מטרה 1. מטרתו של חוק זה היא להסדיר את שוק השכרת דירות המגורים בישראל ולעודד את השכירות לטווח ארוך, תוך יצירת איזון בין זכות הקניין של המשכיר לבין זכותו של השוכר לדיור בתנאים נאותים. מטרתו של חוק זה היא להסדיר את שוק השכרת דירות המגורים בישראל ולעודד את השכירות לטווח ארוך, תוך יצירת איזון בין זכות הקניין של המשכיר לבין זכותו של השוכר לדיור בתנאים נאותים.
הגדרות 2. בחוק זה – בחוק זה –
"חוזה ארוך טווח" – חוזה שכירות לתקופה של שלוש שנים לפחות; "חוזה ארוך טווח" – חוזה שכירות לתקופה של שלוש שנים לפחות;
"חוזה קצר טווח" – חוזה שכירות לתקופה קצרה משלוש שנים; "חוזה קצר טווח" – חוזה שכירות לתקופה קצרה משלוש שנים;
"מושכר" – דירה המשמשת למגורי אדם, שלגביה נחתם חוזה שכירות בין שוכר למשכיר. "מושכר" – דירה המשמשת למגורי אדם, שלגביה נחתם חוזה שכירות בין שוכר למשכיר.
הליך מזורז לפינוי מושכר 3. לא עמד שוכר בתנאי חוזה השכירות, יהיה המשכיר רשאי לפנות להליך מזורז לפינוי המושכר בהתאם להוראות פרק ט"ז4 לתקנות סדר הדין האזרחי, התשמ"ד–1984. לא עמד שוכר בתנאי חוזה השכירות, יהיה המשכיר רשאי לפנות להליך מזורז לפינוי המושכר בהתאם להוראות פרק ט"ז4 לתקנות סדר הדין האזרחי, התשמ"ד–1984.
בטיחות ותנאי מחייה במושכר 4. (א) משכיר לא יעמיד דירה להשכרה, אלא אם כן היא ראויה למגורי אדם ומצויים בה כל אלה: (א) משכיר לא יעמיד דירה להשכרה, אלא אם כן היא ראויה למגורי אדם ומצויים בה כל אלה:
(1) פתחי אוורור וחלונות תקינים;
(2) שירותים תקינים;
(3) מים זורמים בשירותים ובמטבח;
(4) נקודות חשמל בכמות נאותה;
(5) דוד תקין לחימום המים;
(6) תאורה בכל חדר;
(7) מנעול לדלת הכניסה.
(ב) היה במושכר מפגע סביבתי, כהגדרתו בחוק למניעת מפגעים סביבתיים (תביעות אזרחיות), התשנ"ב–1992, יפעל המשכיר להסרתו לפני ההשכרה או בסמוך לבקשת השוכר. (ב) היה במושכר מפגע סביבתי, כהגדרתו בחוק למניעת מפגעים סביבתיים (תביעות אזרחיות), התשנ"ב–1992, יפעל המשכיר להסרתו לפני ההשכרה או בסמוך לבקשת השוכר.
(ג) היה במושכר התקן, יציין המשכיר בחוזה השכירות את מועד ההתקנה, מועד הבדיקה הבטיחותית האחרונה להתקן ואת התחייבותו לבטיחות ההתקן; בסעיף זה, "התקן" – מיתקן שהתקין המשכיר במושכר, ובכלל זה קומת גלריה או מיטת גלריה תלויה. (ג) היה במושכר התקן, יציין המשכיר בחוזה השכירות את מועד ההתקנה, מועד הבדיקה הבטיחותית האחרונה להתקן ואת התחייבותו לבטיחות ההתקן; בסעיף זה, "התקן" – מיתקן שהתקין המשכיר במושכר, ובכלל זה קומת גלריה או מיטת גלריה תלויה.
תקופת השכירות 5. חוזה שכירות יהיה חוזה ארוך טווח, אלא אם כן ביקש השוכר לשכור את המושכר בחוזה קצר טווח. חוזה שכירות יהיה חוזה ארוך טווח, אלא אם כן ביקש השוכר לשכור את המושכר בחוזה קצר טווח.
שינוי גובה דמי השכירות 6. (א) משכיר לא יעלה את דמי השכירות במשך כל תקופת השכירות, אלא לפי הוראות אלה: (א) משכיר לא יעלה את דמי השכירות במשך כל תקופת השכירות, אלא לפי הוראות אלה:
(1) בחוזה קצר טווח – אחת לשנה, לאחר שעברה לפחות שנה ממועד תחילת השכירות, ובלבד שדמי השכירות לא יועלו ביותר מ-2%;
(2) בחוזה ארוך טווח – אחת לשנה, לאחר שעברה לפחות שנה ממועד תחילת השכירות, ובלבד שדמי השכירות לא יועלו ביותר מ-3%.
(ב) על אף האמור בסעיף קטן (א), משכיר יהיה רשאי להעלות את דמי השכירות אף בטרם חלפה שנה, אם המושכר שופץ, או שניתן לשוכר שירות שלא ניתן לו קודם לכן, באופן שמשפר את איכות חייו של השוכר שיפור של ממש, ובלבד שהשוכר נתן את הסכמתו לשיפוץ או למתן שירות כאמור ולהעלאת דמי השכירות בהתאם. (ב) על אף האמור בסעיף קטן (א), משכיר יהיה רשאי להעלות את דמי השכירות אף בטרם חלפה שנה, אם המושכר שופץ, או שניתן לשוכר שירות שלא ניתן לו קודם לכן, באופן שמשפר את איכות חייו של השוכר שיפור של ממש, ובלבד שהשוכר נתן את הסכמתו לשיפוץ או למתן שירות כאמור ולהעלאת דמי השכירות בהתאם.
(ג) הוראות סעיף זה יחולו על כל חוזה שכירות בין משכיר לשוכר, ובכלל זה על הארכת תוקף של חוזה שכירות קיים. (ג) הוראות סעיף זה יחולו על כל חוזה שכירות בין משכיר לשוכר, ובכלל זה על הארכת תוקף של חוזה שכירות קיים.
הצגת חוזה שכירות קודם 7. הושכר המושכר לפני תחילת תקופת השכירות, יציג המשכיר לשוכר את חוזה השכירות הקודם ויצרף העתק ממנו לחוזה השכירות החדש. הושכר המושכר לפני תחילת תקופת השכירות, יציג המשכיר לשוכר את חוזה השכירות הקודם ויצרף העתק ממנו לחוזה השכירות החדש.
איסור דרישה משוכר לתשלום דמי תיווך 8. משכיר שנעזר בשירותי תיווך לצורך השכרת המושכר, לא ידרוש מהשוכר ולא יקבל ממנו תשלום עבור דמי התיווך, במישרין או בעקיפין. משכיר שנעזר בשירותי תיווך לצורך השכרת המושכר, לא ידרוש מהשוכר ולא יקבל ממנו תשלום עבור דמי התיווך, במישרין או בעקיפין.
איסור דרישה משוכר לתשלום שכר טרחת עורך דין המשכיר 9. משכיר שנעזר בשירותי עורך דין לצורך השכרת מושכר, לא ידרוש מהשוכר ולא יקבל ממנו תשלום עבור שכר טרחת עורך דינו, במישרין או בעקיפין. משכיר שנעזר בשירותי עורך דין לצורך השכרת מושכר, לא ידרוש מהשוכר ולא יקבל ממנו תשלום עבור שכר טרחת עורך דינו, במישרין או בעקיפין.
חובות שוכר בתקופת השכירות 10. (א) שוכר יעשה שימוש סביר במושכר וברכוש המשותף בבית המשותף, כהגדרתם בחוק המקרקעין, התשכ"ט–1969, וישמור על ניקיונם ושלמותם. (א) שוכר יעשה שימוש סביר במושכר וברכוש המשותף בבית המשותף, כהגדרתם בחוק המקרקעין, התשכ"ט–1969, וישמור על ניקיונם ושלמותם.
(ב) שוכר ישלם את דמי השכירות למשכיר במועד שעליו הוסכם בחוזה השכירות. (ב) שוכר ישלם את דמי השכירות למשכיר במועד שעליו הוסכם בחוזה השכירות.
(ג) שוכר יאפשר למשכיר, בכל עת סבירה, לבדוק את המושכר ולבצע בו תיקונים, בהתאם להוראות סעיף 17 לחוק השכירות והשאילה, התשל"א–1971, ובכפוף להוראות סעיף 12. (ג) שוכר יאפשר למשכיר, בכל עת סבירה, לבדוק את המושכר ולבצע בו תיקונים, בהתאם להוראות סעיף 17 לחוק השכירות והשאילה, התשל"א–1971, ובכפוף להוראות סעיף 12.
חובות משכיר בתקופת השכירות 11. (א) פגם במושכר הנובע מבלאי או מהתיישנות שלא נגרמו בשל מעשה או מחדל של השוכר, יתוקן על ידי המשכיר ועל חשבונו לא יאוחר משלושים ימים מיום שקיבל דרישה לכך מהשוכר, בין שהפגם היה בזמן מסירת המושכר לשוכר ובין שנוצר לאחר מכן. (א) פגם במושכר הנובע מבלאי או מהתיישנות שלא נגרמו בשל מעשה או מחדל של השוכר, יתוקן על ידי המשכיר ועל חשבונו לא יאוחר משלושים ימים מיום שקיבל דרישה לכך מהשוכר, בין שהפגם היה בזמן מסירת המושכר לשוכר ובין שנוצר לאחר מכן.
(ב) פגם במושכר שתיקונו דחוף, והנובע מתקלה או מבלאי שלא נגרמו בשל מעשה או מחדל של השוכר, יתוקן על ידי המשכיר ועל חשבונו בתוך 48 שעות מיום שקיבל דרישה לכך מהשוכר; לא תיקן המשכיר את הפגם, רשאי השוכר לתקן את הפגם על חשבונו ולקבל החזר הוצאות מהמשכיר לא יאוחר משלושים ימים לאחר ביצוע התיקון, ובלבד שהודיע על כך למשכיר בכתב; בסעיף זה, "פגם במושכר שתיקונו דחוף" – פגם במושכר שפוגע משמעותית בבטיחות המושכר או שמונע שימוש בסיסי בו, ובכלל זה פגם שתיקונו דרוש למניעת הצפה או לניקוז הצפה, לתיקון תקלה בזרם החשמל או ליקוי בטיחותי בחשמל, לפעולת דוד המים, לתיקון דלת הבית או לתיקון אחר שהוא דחוף מטבעו. (ב) פגם במושכר שתיקונו דחוף, והנובע מתקלה או מבלאי שלא נגרמו בשל מעשה או מחדל של השוכר, יתוקן על ידי המשכיר ועל חשבונו בתוך 48 שעות מיום שקיבל דרישה לכך מהשוכר; לא תיקן המשכיר את הפגם, רשאי השוכר לתקן את הפגם על חשבונו ולקבל החזר הוצאות מהמשכיר לא יאוחר משלושים ימים לאחר ביצוע התיקון, ובלבד שהודיע על כך למשכיר בכתב; בסעיף זה, "פגם במושכר שתיקונו דחוף" – פגם במושכר שפוגע משמעותית בבטיחות המושכר או שמונע שימוש בסיסי בו, ובכלל זה פגם שתיקונו דרוש למניעת הצפה או לניקוז הצפה, לתיקון תקלה בזרם החשמל או ליקוי בטיחותי בחשמל, לפעולת דוד המים, לתיקון דלת הבית או לתיקון אחר שהוא דחוף מטבעו.
כניסה למושכר 12. משכיר לא ייכנס למושכר במהלך תקופת השכירות ללא אישורו של השוכר ונוכחותו במושכר. משכיר לא ייכנס למושכר במהלך תקופת השכירות ללא אישורו של השוכר ונוכחותו במושכר.
העברת זכויות וחובות 13. (א) שוכר לא יעביר לאחר את זכויותיו במושכר ולא ישכיר אותו בשכירות משנה, אלא בהסכמת המשכיר בכתב. (א) שוכר לא יעביר לאחר את זכויותיו במושכר ולא ישכיר אותו בשכירות משנה, אלא בהסכמת המשכיר בכתב.
(ב) ניתנה הסכמת המשכיר להעברת זכויות השוכר לאחר בהתאם להוראות סעיף קטן (א), יודיע השוכר על כך למשכיר בכתב וימסור לו את פרטי השוכר החדש, לא יאוחר משבועיים מיום שהעביר את זכויותיו כאמור. (ב) ניתנה הסכמת המשכיר להעברת זכויות השוכר לאחר בהתאם להוראות סעיף קטן (א), יודיע השוכר על כך למשכיר בכתב וימסור לו את פרטי השוכר החדש, לא יאוחר משבועיים מיום שהעביר את זכויותיו כאמור.
(ג) חובות המוטלות על השוכר בהתאם לחוזה השכירות יחולו על השוכר החדש עד לתום תקופת חוזה השכירות. (ג) חובות המוטלות על השוכר בהתאם לחוזה השכירות יחולו על השוכר החדש עד לתום תקופת חוזה השכירות.
סיום השכירות לפני תום תקופת השכירות 14. (א) שוכר רשאי לבטל את חוזה השכירות בכל עת, ובלבד שהודיע על כך למשכיר שישים ימים לפחות מראש – בחוזה קצר טווח, ותשעים ימים לפחות מראש – בחוזה ארוך טווח. (א) שוכר רשאי לבטל את חוזה השכירות בכל עת, ובלבד שהודיע על כך למשכיר שישים ימים לפחות מראש – בחוזה קצר טווח, ותשעים ימים לפחות מראש – בחוזה ארוך טווח.
(ב) משכיר רשאי לבטל את חוזה השכירות רק לאחר 12 חודשים ממועד תחילת השכירות, ובלבד שהודיע על כך לשוכר תשעים ימים לפחות מראש, ובהתקיים אחד מאלה: (ב) משכיר רשאי לבטל את חוזה השכירות רק לאחר 12 חודשים ממועד תחילת השכירות, ובלבד שהודיע על כך לשוכר תשעים ימים לפחות מראש, ובהתקיים אחד מאלה:
(1) המשכיר זקוק למושכר לצורך מכירתו, ובלבד שהמשכיר נתן לשוכר הזדמנות לרכוש את המושכר לפני כל אדם אחר;
(2) המשכיר זקוק למושכר לצורך מגוריו או מגורי בן זוגו, הוריו או ילדיו, לתקופה שלא תפחת מתשעה חודשים;
(3) המשכיר זקוק למושכר לצורך המרתו לשימוש שאינו מגורים באופן זמני או לצורך שיפוץ יסודי של הבניין, ובלבד שניתנה לשוכר הזדמנות לחזור ולהתגורר במושכר בתום השיפוץ או שינוי השימוש כאמור, ולפני כל אדם אחר.
פיצויים ללא הוכחת נזק 15. ביצע המשכיר מעשה או מחדל בניגוד להוראות חוק זה, רשאי בית המשפט לפסוק לשוכר פיצויים שאינם תלויים בנזק, בסכום שלא יעלה על הסכום שעל השוכר לשלם למשכיר עבור שלושה חודשי שכירות. ביצע המשכיר מעשה או מחדל בניגוד להוראות חוק זה, רשאי בית המשפט לפסוק לשוכר פיצויים שאינם תלויים בנזק, בסכום שלא יעלה על הסכום שעל השוכר לשלם למשכיר עבור שלושה חודשי שכירות.
איסור התניה 16. אין להתנות על הוראות חוק זה. אין להתנות על הוראות חוק זה.