הצעת חוק לקריאה הראשונה
רשומות
הצעות חוק
ה מ מ ש ל ה
2016 בינואר13
1000
ג' בשבט התשע"ו
עמוד
360 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .2016-), התשע"ו218 'הצעת חוק לתיקון פקודת מס הכנסה (מס
360
:מתפרסמת בזה הצעת חוק מטעם הממשלה
2016-), התשע"ו218 'הצעת חוק לתיקון פקודת מס הכנסה (מס
2א64 תיקון סעיף
.1
- 2א64 הפקודה), בסעיף- (להלן1בפקודת מס הכנסה
- בהגדרה "הכנסות חריגות", של קרן להשקעות במקרקעין
)1(
- )2( בפסקה
(א)
במקום פסקת משנה (א) יבוא:
)1(
"(א) הכנסות ממקרקעין מניבים, הכנסות ממקרקעין לצורכי דיור
להשכרה והכנסות ממכירת זכויות בניה במקרקעין שהיו מקרקעין
מניבים ביום רכישתם; לעניין פסקת משנה זו, "הכנסות ממקרקעין
למעט הכנסות ממכירת מקרקעין כאמור - "לצורכי דיור להשכרה
) להגדרה "מקרקעין לצורכי דיור להשכרה" אם נמכרו 4( בפסקה
שנים מיום רכישתם בידי הקרן;";20–בתוך פחות מ
)";3(–) ו2( בסיפה, במקום "לעניין פסקה זו" יבוא "לעניין פסקאות
)2(
,)147 'בחוק לתיקון פקודת מס הכנסה (מס
כללי
), הוסף 766 ' (ס"ח התשס"ה, עמ2005- התשס"ה
. הפרק 1 הפקודה), פרק שני- לפקודת מס הכנסה (להלן
האמור קובע הגדרות והוראות מיסוי לעניין קרן להשקעות
קרן ריט). מאז חקיקתו של פרק זה חלפו - במקרקעין (להלן
כתשע שנים שבהן נצבר ניסיון בהפעלת החוק לעניין
קרנות ריט. עם זאת, למרות הזמן הרב שחלף, הוקמו רק
שתי קרנות ריט בישראל. בהצעת חוק זו מוצעים מספר
תיקונים לפרק האמור שנועדו להבהיר את הוראות הפרק,
להקל על הפעלתו ולעודד הקמת קרנות ריט נוספות.
987 מעבר לכך, בהתאם להחלטת הממשלה מספר
), הוקם צוות 2013 בנובמבר27( מיום כ"ד בכסלו התשע"ד
לעניין קרנות ריט. זאת כדי לבחון אפיקי מימון נוספים
למתחמים המיועדים לדיור להשכרה ארוכת טווח. הצוות
בחן את שכלולן של קרנות הריט, כך שיתאימו למימון
פרויקטים לדיור להשכרה לטווח ארוך. הצוות מצא כי
לגיוון מקורות המימון לפרויקטים אלה על ידי שימוש
בקרנות הריט, יתרונות רבים, כמפורט להלן:
) יתרונות לגופים המוסדיים: לעומת השקעה מוסדית 1(
ישירה, ההשקעה בקרנות ריט תאפשר לגופים המוסדיים
פיזור רחב יותר, השתתפות של גופים מוסדיים קטנים,
השקעה פיננסית בלא צורך לפתח התמחות בתחום, ניטרול
סיכוני מוניטין והגדלה של הסחירות והנזילות.
) יתרונות למשקי הבית: קרנות הריט יאפשרו למשקי 2(
הבית השקעה בשוק הדיור בסיכון נמוך יותר באמצעות
השגת פיזור רחב יותר, גידור נוח כנגד תנודתיות במחירי
הדיור וכן השקעה בשוק הדיור בלא צורך בניהול הנכס
בפועל.
) יתרונות לכלל המשק: בניית התמחות קבועה 3(
והתמקצעות בתחום ההשקעה בדיור, בחינת ביצועים
באופן השוואתי בין קרנות הריט, מנגנוני חלוקת סיכונים
ופיזור סיכונים טוב יותר, שכלול שוק ההון המקומי וחיזוק
הבורסה.
לאור האמור, מוצע בהצעת חוק זו, נוסף על הקלות
לפקודה, להגדיר קרן להשכרה למגורים, 1 כלליות בפרק שני
שהיא קרן שרכשה מקרקעין לצורכי דיור להשכרה או
מקרקעין מניבים לצורכי דיור להשכרה, כהגדרתם בהצעת
החוק, אשר יפתחו וישכללו את שוק הדיור להשכרה לטווח
ארוך. קרן זו תקבל הקלות נוספות כמפורט להלן. יובהר כי
אין דרישה כי קרן להשכרה למגורים תחזיק רק במקרקעין
לצורכי דיור להשכרה.
לפקודה הוא סעיף ההגדרות בפרק2א64 סעיף
1 סעיף
לפקודה, העוסק כאמור בקרן להשקעות 1 שני
במקרקעין, וזאת במסגרת חלק ד' לפקודה שעניינו חישוב
ההכנסה במקרים מיוחדים. מוצע לתקן את הסעיף האמור,
כדלקמן:
)1( לפסקה
בסעיף האמור יש הגדרה של "הכנסות חריגות" של
קרן להשקעות במקרקעין, שעליהן תהיה הקרן חייבת במס
בלא זכאות לפטור, לניכוי, לזיכוי או לקיזוז, 70% בשיעור של
וזאת למעט הכנסות ממקרקעין מניבים כהגדרתם באותו
סעיף והכנסות ממכירת זכויות בנייה במקרקעין שהיו
מקרקעין מניבים ביום רכישתם. מוצע להוסיף להכנסות
המוחרגות מגדר הכנסות חריגות, גם הכנסות ממכירת
מקרקעין לצורכי דיור להשכרה, למעט מקרקעין כאמור
) להגדרה "מקרקעין לצורכי דיור להשכרה" אם 4( בפסקה
.26 '; ס"ח התשע"ו, עמ120 ', עמ6 דיני מדינת ישראל, נוסח חדש
1
ד ב ר י ה ס ב ר
13.1.2016 ,, ג' בשבט התשע"ו1000 - הצעות חוק הממשלה
361
:) יבוא2( אחרי פסקה
(ב)
) להגדרה "מקרקעין 4( ) הכנסה ממכירת מקרקעין כאמור בפסקה3("
שנים מיום רכישתם20–לצורכי דיור להשכרה", אם נמכרו בתוך פחות מ
בידי הקרן;";
לפני ההגדרה "מס" יבוא:
)2(
החברה הממשלתית לדיור להשכרה-"""החברה הממשלתית לדיור להשכרה
9( מיום ה' בחשון התשע"ד770 'שהוקמה מכוח החלטת הממשלה מס
);";2013 באוקטובר
במקום ההגדרה "מקרקעין המוחזקים לתקופה קצרה" יבוא:
)3(
: מקרקעין שמתקיים בהם אחד מאלה- """מקרקעין המוחזקים לתקופה קצרה
הם אינם מקרקעין לצורכי דיור להשכרה, ומיום רכישתם בידי קרן
)1(
להשקעות במקרקעין עד יום מכירתם, לרבות במכירה פטורה ממס, חלפו
פחות מארבע שנים;
) הם מקרקעין לצורכי דיור להשכרה, למעט מקרקעין כאמור בפסקה 2(
) להגדרה "מקרקעין לצורכי דיור להשכרה", שנמכרו בידי קרן להשקעות4(
במקרקעין לפני שחלפו ארבע שנים מיום שהפכו למקרקעין מניבים לצורכי
דיור להשכרה;
:) יבוא2( אחרי פסקה
(ב)
) להגדרה "מקרקעין 4( ) הכנסה ממכירת מקרקעין כאמור בפסקה3("
שנים מיום רכישתם20–לצורכי דיור להשכרה", אם נמכרו בתוך פחות מ
בידי הקרן;";
לפני ההגדרה "מס" יבוא:
)2(
החברה הממשלתית לדיור להשכרה-"""החברה הממשלתית לדיור להשכרה
9( מיום ה' בחשון התשע"ד770 'שהוקמה מכוח החלטת הממשלה מס
);";2013 באוקטובר
במקום ההגדרה "מקרקעין המוחזקים לתקופה קצרה" יבוא:
)3(
: מקרקעין שמתקיים בהם אחד מאלה- """מקרקעין המוחזקים לתקופה קצרה
הם אינם מקרקעין לצורכי דיור להשכרה, ומיום רכישתם בידי קרן
)1(
להשקעות במקרקעין עד יום מכירתם, לרבות במכירה פטורה ממס, חלפו
פחות מארבע שנים;
) הם מקרקעין לצורכי דיור להשכרה, למעט מקרקעין כאמור בפסקה 2(
) להגדרה "מקרקעין לצורכי דיור להשכרה", שנמכרו בידי קרן להשקעות4(
במקרקעין לפני שחלפו ארבע שנים מיום שהפכו למקרקעין מניבים לצורכי
דיור להשכרה;
שנים מיום רכישתם בידי הקרן, 20–נמכרו בתוך פחות מ
) להגדרה האמורה כמוסבר להלן.3( שיוסדרו בפסקה
), 3( עוד מוצע, להוסיף להגדרה האמורה את פסקה
אשר קובעת כי הכנסה חריגה היא גם הכנסה ממכירת
) להגדרה "מקרקעין לצורכי 4( מקרקעין כאמור בפסקה
שנים מיום 20–דיור להשכרה", אם נמכרו בתוך פחות מ
רכישתם בידי הקרן.
)3(–) ו2( לפסקאות
מוצע להחליף את ההגדרה "מקרקעין המוחזקים
לתקופה קצרה" ולקבוע כי מדובר במקרקעין שמתקיים
בהם אחד מאלה: הם אינם מקרקעין לצורכי דיור להשכרה,
ומיום רכישתם בידי הקרן עד יום מכירתם חלפו פחות
מארבע שנים (תנאי הקיים בחוק היום) או שהם מקרקעין
) 4( לצורכי דיור להשכרה, למעט מקרקעין כאמור בפסקה
להגדרה "מקרקעין לצורכי דיור להשכרה", שנמכרו בתוך
פחות מארבע שנים מיום שהפכו למקרקעין מניבים לצורכי
דיור להשכרה. המשמעות היא שמקרקעין לצורכי דיור
להשכרה שיימכרו על ידי הקרן לפני שהפכו למניבים, או
אחרי שהפכו למניבים ובטרם חלפו ארבע שנים לפחות
מיום שהפכו למניבים, ייחשבו כמקרקעין המוחזקים
או 121 לתקופה קצרה ויחול עליהם מס כאמור בסעיפים
לפקודה, לפי העניין. זאת הואיל ומטרת הקרן היא 126
לרכוש נכסים מניבים לצורכי דיור להשכרה או להפכם
לכאלה, ולא לנהוג כמשקיע בשוק הנדל"ן.
עוד מוצע להוסיף הגדרה שעניינה "מקרקעין לצורכי
דיור להשכרה", שהם המקרקעין הרלוונטיים לנושא הדיור
להשכרה לטווח ארוך, כמפורט לעיל בחלק הכללי של
דברי ההסבר. כמקרקעין כאמור ייחשבו מקרקעין בתקופה
שממועד רכישתם עד להפיכתם למקרקעין מניבים לצורכי
דיור להשכרה או עד תום חמש שנים מיום רכישתם, לפי
המוקדם (קרי הקרן תצטרך להשלים את הפיכתם למקרקעין
מניבים בטרם חלפו חמש שנים מיום רכישתם שאחרת
הם יפסיקו להיחשב כמקרקעין לצורכי דיור להשכרה),
ובלבד שנרכשו על ידי הקרן בתקופה הקובעת כהגדרתה
המוצעת, ושמתקיים אחד או יותר מהתנאים המפורטים
להלן, שמטרתם להבטיח כי המקרקעין אכן יושכרו למגורים
לטווח ארוך:
) המקרקעין נרכשו במסגרת מכרז ששווק על ידי 1(
המדינה או החברה הממשלתית לדיור להשכרה שהוקמה
מיום ה' בחשוון התשע"ד 770 'מכוח החלטת הממשלה מס
החברה הממשלתית לדיור - ) (להלן2013 באוקטובר9(
להשכרה), כשהיא פועלת בשם המדינה, כשלפי תנאי
המכרז לפחות מחצית יחידות הדיור שייבנו במקרקעין
ישמשו להשכרה למגורים בלבד, לתקופה שנקבעה בתנאי
שנים, ואולם יראו רק את יחידות 15–המכרז שלא תפחת מ
הדיור שלפי תנאי המכרז ישמשו להשכרה למגורים
בלבד כאמור ואת החלק היחסי של הקרקע המשויך להן,
כמקרקעין לצורכי דיור להשכרה.
) חלה על המקרקעין תכנית להשכרה למגורים אשר 2(
.אושרה לפני תום התקופה הקובעת
ד ב ר י ה ס ב ר
13.1.2016 ,, ג' בשבט התשע"ו1000 - הצעות חוק הממשלה
362
מקרקעין, בתקופה שממועד רכישתם עד- ""מקרקעין לצורכי דיור להשכרה
להפיכתם למקרקעין מניבים או עד תום חמש שנים מיום רכישתם, לפי
המוקדם, ובלבד שנרכשו במהלך התקופה הקובעת בידי קרן להשקעות
במקרקעין ומתקיים לגביהם אחד או יותר מאלה:
המקרקעין נרכשו במסגרת מכרז ששווק על ידי המדינה או החברה
)1(
הממשלתית לדיור להשכרה כשהיא פועלת בשם המדינה, שלפי תנאיו
מחצית לפחות מיחידות הדיור שייבנו במקרקעין ישמשו להשכרה למגורים
שנים, ואולם יראו 15–בלבד, לתקופה שנקבעה בתנאי המכרז שלא תפחת מ
רק את יחידות הדיור שלפי תנאי המכרז ישמשו להשכרה למגורים בלבד
כאמור ואת החלק היחסי של הקרקע המשויך להן, כמקרקעין לצורכי דיור
להשכרה;
חלה על המקרקעין תכנית להשכרה למגורים אשר אושרה לפני תום
)2(
;התקופה הקובעת
המקרקעין שווקו על ידי החברה הממשלתית לדיור להשכרה, למטרה
)3(
שנים לפחות, ומטרה זו הובטחה20 של השכרה למגורים בלבד לתקופה של
באמצעות ההסכם שנחתם עם החברה האמורה לרכישת המקרקעין;
יחידות דיור למגורים לפחות, 20 בעת הרכישה היו קיימות במקרקעין
)4(
יחידות דיור כאמור20 בבניין אחד או בכמה בניינים סמוכים, או שנבנו
לפחות עד תום חמש שנים מיום רכישת המקרקעין, והכול אם אישרה
החברה הממשלתית לדיור להשכרה כי יחידות הדיור ישמשו למטרה של
שנים לפחות ואם נתנה החברה 20 השכרה למגורים בלבד לתקופה של
האמורה בתום כל שנת מס אישור כי יחידות הדיור שימשו להשכרה
למגורים בשנת המס שחלפה;";
אחרי ההגדרה "מקרקעין מניבים" יבוא:
)4(
מקרקעין מניבים שנרכשו על ידי קרן- """מקרקעין מניבים לצורכי דיור להשכרה
להשקעות במקרקעין במהלך התקופה הקובעת, המושכרים על ידי הקרן
) 1( למגורים בלבד, ושמתקיים לגביהם האמור באחת או יותר מפסקאות
) להגדרה "מקרקעין לצורכי דיור להשכרה";4( עד
) המקרקעין שווקו על ידי החברה הממשלתית לדיור 3(
שנים20 להשכרה, למטרה של השכרה למגורים לטווח של
לפחות, ומטרה זו הובטחה באמצעות ההסכם שנחתם עם
החברה האמורה לרכישת המקרקעין;
יחידות דיור 20 ) בעת הרכישה היו קיימות במקרקעין4(
למגורים לפחות, בבניין אחד או בכמה בניינים סמוכים, או
שנבנו יחידות דיור כאמור עד תום חמש שנים מיום רכישת
המקרקעין, והכול אם אישרה החברה הממשלתית לדיור
להשכרה כי יחידות הדיור ישמשו למטרה של השכרה
שנים ואם נתנה 20–למגורים בלבד לתקופה שלא תפחת מ
החברה האמורה בתום כל שנת מס אישור כי יחידות הדיור
שימשו להשכרה למגורים בשנת המס שחלפה.
) 4( לפסקה
מוצע להוסיף הגדרה שעניינה "מקרקעין מניבים
לצורכי דיור להשכרה", שהם מקרקעין מניבים שנרכשו
על ידי הקרן במהלך התקופה הקובעת, ושמתקיים בהם
) להגדרה 4( ) עד1( האמור באחת או יותר מפסקאות
"מקרקעין לצורכי דיור להשכרה". יובהר כי הקרן רשאית
לרכוש מקרקעין שהם כבר מניבים בתקופה הקובעת, וזאת
בתנאי שהם עומדים באחד מן התנאים להגדרה "מקרקעין
לצורכי דיור להשכרה".
ד ב ר י ה ס ב ר
13.1.2016 ,, ג' בשבט התשע"ו1000 - הצעות חוק הממשלה
363
:אחרי ההגדרה "נכסי הנפקה ותמורה" יבוא
)5(
קרן להשקעות במקרקעין אשר רכשה במהלך- """קרן להשכרה למגורים
התקופה הקובעת מקרקעין לצורכי דיור להשכרה או מקרקעין מניבים
לצורכי דיור להשכרה;";
אחרי ההגדרה "קרן להשקעות במקרקעין" יבוא:
)6(
תכנית המייעדת מקרקעין להשכרה למגורים- """תכנית להשכרה למגורים
שנים לפחות; לעניין זה, יראו תכנית המייעדת 20 בלבד לתקופה של
מקרקעין להשכרה למגורים וכן לשימושים נלווים למגורים, כתכנית
המייעדת מקרקעין להשכרה למגורים בלבד;
התקופה שמיום תחילתו של חוק לתיקון פקודת מס הכנסה -""התקופה הקובעת
, עד תום חמש שנים מהיום האמור או עד מועד 22016-), התשע"ו218 '(מס
שנים מיום 10–מאוחר יותר שיקבע שר האוצר, בצו, שלא יהיה מאוחר מ
התחילה האמור."
3א64 תיקון סעיף
.2
- לפקודה3א64 בסעיף
- )בסעיף קטן (א
)1(
), במקום "והן נסחרות בה" יבוא "ולעניין קרן להשכרה למגורים2( בפסקה
(א)
חודשים ממועד התאגדותה"; 36 בתוך-
:) יבוא2( אחרי פסקה
(ב)
א) מניותיה נסחרות בבורסה בישראל;";2("
:אחרי ההגדרה "נכסי הנפקה ותמורה" יבוא
)5(
קרן להשקעות במקרקעין אשר רכשה במהלך- """קרן להשכרה למגורים
התקופה הקובעת מקרקעין לצורכי דיור להשכרה או מקרקעין מניבים
לצורכי דיור להשכרה;";
אחרי ההגדרה "קרן להשקעות במקרקעין" יבוא:
)6(
תכנית המייעדת מקרקעין להשכרה למגורים- """תכנית להשכרה למגורים
שנים לפחות; לעניין זה, יראו תכנית המייעדת 20 בלבד לתקופה של
מקרקעין להשכרה למגורים וכן לשימושים נלווים למגורים, כתכנית
המייעדת מקרקעין להשכרה למגורים בלבד;
התקופה שמיום תחילתו של חוק לתיקון פקודת מס הכנסה -""התקופה הקובעת
, עד תום חמש שנים מהיום האמור או עד מועד 22016-), התשע"ו218 '(מס
שנים מיום 10–מאוחר יותר שיקבע שר האוצר, בצו, שלא יהיה מאוחר מ
התחילה האמור."
.2
- לפקודה3א64 בסעיף3א64 תיקון סעיף
- )בסעיף קטן (א
)1(
), במקום "והן נסחרות בה" יבוא "ולעניין קרן להשכרה למגורים2( בפסקה
(א)
חודשים ממועד התאגדותה"; 36 בתוך-
:) יבוא2( אחרי פסקה
(ב)
א) מניותיה נסחרות בבורסה בישראל;";2("
)5( לפסקה
מוצע להוסיף הגדרה שעניינה "קרן להשכרה
למגורים", שהיא, כמפורט לעיל בחלק הכללי של דברי
ההסבר, קרן להשקעות במקרקעין אשר רכשה במהלך
התקופה הקובעת מקרקעין לצורכי דיור להשכרה או
מקרקעין מניבים לצורכי דיור להשכרה. יובהר כי אין
דרישה כי קרן להשכרה למגורים תחזיק רק מקרקעין
לצורכי דיור להשכרה, והיא רשאית להחזיק גם נדל"ן
מניב אחר.
)6( לפסקה
מוצע להגדיר "תכנית להשכרה למגורים" שהיא
אחד מן התנאים החלים על הקרקע כפי שקבוע בהגדרה
"מקרקעין לצורכי דיור להשכרה". תכנית כאמור היא תכנית
המייעדת מקרקעין להשכרה למגורים בלבד לתקופה של
שנים לפחות; לעניין זה יראו תכנית המייעדת מקרקעין 20
להשכרה למגורים וכן לשימושים נלווים למגורים, כתכנית
המייעדת מקרקעין להשכרה למגורים בלבד.
מוצע להגדיר את "התקופה הקובעת" שהיא התקופה
שמיום תחילתו של התיקון המוצע עד תום חמש שנים
מהיום האמור או עד מועד מאוחר יותר שיקבע שר האוצר,
שנים מיום התחילה האמור.10–בצו, שלא יהיה מאוחר מ
)1( לפסקה
2 סעיף
לפסקאות משנה (א) ו–(ב)
) שבו 2( (א) לפקודה קובע בפסקה3א64 סעיף
כי אחד התנאים כדי להיחשב לקרן להשקעות במקרקעין,
הוא כי מדובר בחברה שמניותיה נרשמו למסחר בבורסה
חודשים מיום התאגדותה. מוצע כי לעניין קרן 12 בתוך
להשכרה למגורים תיקבע תקופה ארוכה יותר של רישום
וזאת בשל מורכבות ההקמה של - חודשים36 - למסחר
קרן כאמור ובשל הרצון לעודד הקמת קרנות מסוג זה,
כמפורט לעיל בחלק הכללי של דברי ההסבר. בנוסף, מוצע
) האמורה 2( להפריד את התנאים הקיימים היום בפסקה
א) הקובעת כי מניות הקרן צריכות 2( ולהוסיף את פסקה
להמשיך ולהיסחר בבורסה בישראל.
.360 'הצעות חוק הממשלה, התשע"ו, עמ
2
ד ב ר י ה ס ב ר
13.1.2016 ,, ג' בשבט התשע"ו1000 - הצעות חוק הממשלה
364
:) יבוא3( במקום פסקה
(ג)
) ממועד התאגדותה ועד מועד רישומן של מניותיה למסחר בבורסה 3("
מועד הרישום למסחר), לא היו לה- ) (בסעיף קטן זה2( כאמור בפסקה
- נכסים, פעילות, הכנסות, הוצאות, הפסדים או התחייבויות (בפסקה זו
);";5( פעילות), למעט פעילות שמתקיימים בה התנאים הנקובים בפסקה
- )5( בפסקה
(ד)
ברישה, אחרי "בכל שנת מס" יבוא "החל ממועד התאגדותה ועד
)1(
;"מועד הרישום למסחר
בפסקת משנה (א), במקום "מקרקעין מניבים" יבוא "מקרקעין מניבים,
)2(
מקרקעין לצורכי דיור להשכרה" ובמקום "מילוות מדינה" יבוא "מילוות
מדינה, נכסים שיש לכלול בסעיף "לקוחות" בהתאם לכללי חשבונאות
מקובלים";
בטלות; - )פסקאות משנה (ב) ו–(ד
)3(
:) יבוא5( אחרי פסקה
(ה)
בדצמבר בכל שנת מס, החל ממועד הרישום 31– ביוני וב30–א) ב5("
:), וכן התקיימו כל אלה5( למסחר, התקיימו התנאים האמורים בפסקה
שווי נכסיה שהם מקרקעין מניבים, מקרקעין לצורכי דיור
)1(
משווים של כלל75%–להשכרה ונכסי הנפקה ותמורה, לא פחת מ
מיליון שקלים חדשים; 200 נכסיה ומסכום של
סכום ההלוואות שנטלה, לרבות בדרך של הנפקת איגרות חוב
)2(
משווי נכסיה שהם60%–או שטרי הון, לא עלה על סכום השווה ל
מקרקעין מניבים שאינם מקרקעין מניבים לצורכי דיור להשכרה,
משווי נכסיה שהם מקרקעין מניבים לצורכי דיור 80% בתוספת
משווי 20% להשכרה או מקרקעין לצורכי דיור להשכרה, ובתוספת
נכסיה האחרים;";
לפסקת משנה (ג)
(א) קיים 3א64 במסגרת התנאים הקבועים בסעיף
חוסר בהירות לגבי המועד שבו התנאים האמורים צריכים
) לסעיף האמור, כי 3( להתקיים. מוצע לקבוע בפסקה
פרק הזמן לצורך התנאי הקבוע בפסקה זו יהיה ממועד
התאגדותה של הקרן ועד רישום מניותיה למסחר, וכן
כי לקרן יתאפשר היקף פעילות שמתקיימים בו התנאים
). 5( הנקובים בפסקה
לפסקאות משנה (ד) ו–(ה)
) מפרט כמה תנאים שעל חברה לעמוד 5(3א64 סעיף
בהם כדי להיחשב לקרן להשקעות במקרקעין. בחלק מן
התנאים לא ניתן לעמוד מיד עם הקמת החברה, כגון
)(ב), שלפיו שווי נכסיה של 5( התנאי הקבוע בפסקה
החברה שהם מקרקעין מניבים ונכסי הנפקה ותמורה לא
מיליון 200 משווי כלל נכסיה ומסכום של75%–יפחת מ
שקלים חדשים, וכן הקביעה בפסקת משנה (ד), שלפיה
סכום ההלוואות שנטלה החברה לא יעלה על סכום השווה
20% משווי נכסיה שהם מקרקעין מניבים, בתוספת60%–ל
משווי נכסיה האחרים.
לאור האמור, מוצע לפצל את התנאים לכאלה שהקרן
תצטרך לעמוד בהם עד מועד רישומן של מניות הקרן
למסחר בבורסה, ואלה התנאים הקבועים בפסקאות משנה
א), אשר 5( ) בלבד, ולהוסיף את פסקה5( (א) ו–(ג) של פסקה
בה ייקבעו התנאים שבהם תצטרך הקרן לעמוד ממועד
רישום מניותיה למסחר בבורסה ולאורך שנות קיומה.
תנאים אלה יכללו את התנאים אשר יישארו קבועים
) (קרי פסקאות משנה (א) ו–(ג)), וכן שני תנאים 5( בפסקה
נוספים אשר קבועים היום כאמור לעיל בפסקאות (ב) ו–(ד)
א) המוצעת. לגבי 5( ) וייכללו עכשיו בפסקה5( שבפסקה
), מוצע לקבוע כי לגבי 2()א5( תנאי המימון הקבוע בפסקה
מקרקעין מניבים לצורכי דיור להשכרה ומקרקעין לצורכי
, וזאת 80% דיור להשכרה, יותר יחס "מינוף" גבוה יותר של
מתוך מטרה לעודד פעילות זו.
ד ב ר י ה ס ב ר
13.1.2016 ,, ג' בשבט התשע"ו1000 - הצעות חוק הממשלה
365
:), במקום הרישה עד המילים "מחמישה בעלי מניות" יבוא6( בפסקה
(ו)
"מתום שלוש שנים ממועד הרישום למסחר ואילך, לא החזיקו חמישה
או יותר מאמצעי 70%–בעלי מניות או פחות, במישרין או בעקיפין, ב
50%– ב- השליטה בה, ומתום חמש שנים ממועד הרישום למסחר ואילך
או יותר מאמצעי השליטה בה;";
" יבוא "לגבי כל אחת משנות המס החל ממועד 131 ), אחרי "סעיף8( בפסקה
(ז)
התאגדותה";
- בסעיף קטן (ב), בהגדרה "שווי", של נכס
)2(
;")א5(–)" יבוא "ו5()ברישה, אחרי "סעיף קטן (א
(א)
) תבוא הסיפה:2( אחרי פסקה
(ב)
"והכול בניכוי הוצאות שהוציאה הקרן להשבחת חלק המקרקעין הלא
) או 1(2 מנוצל, וזאת עד שהופקה או נצמחה לקרן הכנסה לפי סעיף
חלק של - ") מאותו החלק; לעניין זה, "חלק המקרקעין הלא מנוצל6(
המקרקעין המניבים שאינו בנוי וניתן לבנייה לפי התכנית החלה על
המקרקעין.";
א)";5(–)" יבוא "ו5()בסעיף קטן (ג), אחרי "סעיף קטן (א
)3(
:אחרי סעיף קטן (ג) יבוא
)4(
) שר האוצר רשאי לקבוע תנאים ומגבלות לעניין נכסיה של קרן להשכרה1"(ג
למגורים.";
א)".5())" יבוא "(א5()), בכל מקום, במקום "(א2()בסעיף קטן (ד
)5(
:), במקום הרישה עד המילים "מחמישה בעלי מניות" יבוא6( בפסקה
(ו)
"מתום שלוש שנים ממועד הרישום למסחר ואילך, לא החזיקו חמישה
או יותר מאמצעי 70%–בעלי מניות או פחות, במישרין או בעקיפין, ב
50%– ב- השליטה בה, ומתום חמש שנים ממועד הרישום למסחר ואילך
או יותר מאמצעי השליטה בה;";
" יבוא "לגבי כל אחת משנות המס החל ממועד 131 ), אחרי "סעיף8( בפסקה
(ז)
התאגדותה";
- בסעיף קטן (ב), בהגדרה "שווי", של נכס
)2(
;")א5(–)" יבוא "ו5()ברישה, אחרי "סעיף קטן (א
(א)
) תבוא הסיפה:2( אחרי פסקה
(ב)
"והכול בניכוי הוצאות שהוציאה הקרן להשבחת חלק המקרקעין הלא
) או 1(2 מנוצל, וזאת עד שהופקה או נצמחה לקרן הכנסה לפי סעיף
חלק של - ") מאותו החלק; לעניין זה, "חלק המקרקעין הלא מנוצל6(
המקרקעין המניבים שאינו בנוי וניתן לבנייה לפי התכנית החלה על
המקרקעין.";
א)";5(–)" יבוא "ו5()בסעיף קטן (ג), אחרי "סעיף קטן (א
)3(
:אחרי סעיף קטן (ג) יבוא
)4(
) שר האוצר רשאי לקבוע תנאים ומגבלות לעניין נכסיה של קרן להשכרה1"(ג
למגורים.";
א)".5())" יבוא "(א5()), בכל מקום, במקום "(א2()בסעיף קטן (ד
)5(
)לפסקת משנה (ו
) לפקודה קובע כי חברה תהיה קרן 6(3א64 סעיף
להשקעות במקרקעין אם ההחזקה, במישרין או בעקיפין,
או יותר מאמצעי השליטה בה אינה בידי חמישה 50%–ב
בעלי מניות או פחות. מטרת תנאי זה היא למנוע שליטה
של בעלי מניות בחברה. כדי להקל על הקמת קרנות ריט,
ולא לאלץ את בעלי המניות למכור מניות במועד הרישום
למסחר כדי לעמוד בתנאי האמור, פעולה שעלולה להביא
לפגיעה בשווי המניות, מוצע לקבוע כי דילול המניות
יוכל להיעשות בצורה מדורגת. יינתנו שלוש שנים
מיום שנרשמו מניותיה של הקרן למסחר בבורסה לצורך
התארגנות, ובתום שלוש השנים לא יחזיקו חמישה בעלי
או יותר מאמצעי השליטה בקרן, 70%–מניות או פחות ב
שנים מיום שנרשמו מניותיה של הקרן למסחר 5 ומתום
50%–בבורסה, לא יחזיקו חמישה בעלי מניות או פחות ב
או יותר מאמצעי השליטה בקרן (בדומה למצב הקיים
היום בסעיף).
)2( לפסקה
מוצע להבהיר כי לעניין שווי הנכסים בקרן, לפי
(ב) לפקודה, לא ייכללו בגדר מקרקעין 3א64 הוראות סעיף
מניבים, הוצאות ההשבחה שהוציאה הקרן בשל אותו חלק
מהמקרקעין המניבים שאינו בנוי וניתן לבנייה, והכול כל
)1(2 עוד לא הופקה או נצמחה לקרן הכנסה לפי סעיף
) לפקודה מאותו חלק. קביעה זו מוצעת כדי להגן על 6( או
כספי המשקיעים בקרן להשקעות במקרקעין, שכן מטרת
הפרק היא לעודד משקיעים להשקיע בקרן שיש לה נכסים
מניבים.
) 3( לפסקה
), כך שהוא יחול רק 5()(א3א64 לאור תיקונו של סעיף
עד מועד רישום מניות קרן הריט למסחר בבורסה, מוצע
כי עד למועד ההנפקה הקרן תחויב לעמוד במבחן הנכסי
הקבוע בפסקאות משנה (א) ו–(ג). אם היא לא תעמוד
במבחן האמור היא לא תיחשב לקרן ריט. האפשרות לתיקון
הפרה תישאר לגבי הפרות של אחד מן התנאים הקבועים
א) המוצע.5()(א3א64 בסעיף
)4( לפסקה
מוצע להוסיף סמכות לשר האוצר לקבוע תנאים
ומגבלות לעניין נכסיה של קרן להשכרה למגורים. פסקה
זו נוספה כדי לבחון בעתיד אם נדרשת הפרדה של נכסים
בקרנות.
ד ב ר י ה ס ב ר
13.1.2016 ,, ג' בשבט התשע"ו1000 - הצעות חוק הממשלה
366
4א64 תיקון סעיף
.3
- לפקודה4א64 בסעיף
) יבוא:2( בסעיף קטן (ג), אחרי פסקה
)1(
) הכנסה חייבת ממקרקעין מניבים לצורכי דיור להשכרה שאינם מקרקעין3("
המוחזקים לתקופה קצרה, וכן שבח ריאלי ממכירת מקרקעין כאמור, יחויבו במס
;"; 20% בשיעור של
) יבוא:2( בסעיף קטן (ד), אחרי פסקה
)2(
) סכומים שהועברו לבעלי המניות מעבר לסכום ההכנסה החייבת של הקרן3("
(ב), יחויבו במס כהכנסה מרווח הון9א64 ולסכום הוצאות הפחת כאמור בסעיף
או משבח, לפי העניין;";
- )בסעיף קטן (ו
)3(
)2( ברישה, אחרי "חריגות" יבוא "או הכנסות ממכירה כאמור בפסקה
)1(
;""להגדרה "מקרקעין המוחזקים לתקופה קצרה
) יבוא: 1( במקום פסקה
)2(
לעניין הכנסתו שאינה ממכירת מקרקעין או קופת- ) אומוסד ציבורי1("
- ""מוסד ציבורי-גמל לגיל פרישה; בפסקה זו "קופת גמל לגיל פרישה" ו
);";2(9 כהגדרתם בסעיף
אחרי סעיף קטן (ח) יבוא:
)4(
לחוק לעידוד1 "(ט) על קרן להשקעות במקרקעין לא יחולו הוראות פרק שביעי
השקעות הון."
)1( לפסקה
3 סעיף
לפקודה קובע בסעיף קטן (א) שבו כי 4א64 סעיף
ההכנסה החייבת של קרן ריט, שהועברה לבעלי המניות,
תיחשב כהכנסתם החייבת של בעלי המניות. סעיף קטן (ג)
קובע, על אף האמור בסעיף קטן (א), סוגי הכנסות שיחויבו
בשיעורי מס מיוחדים. מוצע להוסיף לסעיף קטן (ג) את
), אשר תקבע מס בשיעור מוטב על הכנסה חייבת 3( פסקה
ממקרקעין מניבים לצורכי דיור להשכרה, שאינם מקרקעין
המוחזקים לתקופה קצרה, וכן על שבח ריאלי ממכירת
. זאת כדי לעודד 20% בשיעור של- מקרקעין כאמור
השקעה בדיור להשכרה לטווח ארוך.
)2( לפסקה
), שלפיה 3( מוצע להוסיף לסעיף קטן (ד) את פסקה
סכומים שהועברו לבעלי המניות מעל לסכום ההכנסה
(ב) לפקודה, 9א64 החייבת וסכום הוצאות הפחת לפי סעיף
יחויבו במס כהכנסה מרווח הון או משבח, לפי העניין.
לפקודה, הקרן מחויבת 9א64 זאת, הואיל וכיום לפי סעיף
מההכנסה החייבת ורשאית לחלק גם מתוך 90% לחלק
הכנסה בסכום הוצאות הפחת, ואולם לא נקבע כי הקרן
אינה יכולה לחלק יותר מסכומים אלה. זאת ועוד, סעיף
לפקודה שעניינו חלוקה מרווחי שיערוך אשר לא 1א100
התחייבו במס חברות, לא חל על קרן הריט ועל כן יש לקבוע
הסדר ספציפי במקרה זה. יובהר, כי הקרן כפופה בכל מקרה
להוראות חוק החברות לעניין החלוקה, ועל כן הכוונה היא
למקרים שבהם הרווח שאותו ניתן לחלק לפי חוק החברות,
גבוה יותר מההכנסה החייבת בתוספת הוצאות הפחת.
)3( לפסקה
(ו) לפקודה קובע סוגי בעלי מניות 4א64 סעיף
שההכנסה החייבת שלהם פטורה ממס, ובלבד שאין מדובר
בהכנסות חריגות. מוצע להוסיף לחריג זה (שלגביו לא
) להגדרה 2( יחול הפטור ממס), גם הכנסות לפי פסקה
"מקרקעין המוחזקים לתקופה קצרה", קרי מקרקעין לצורכי
דיור להשכרה שנמכרו בתוך פחות מארבע שנים מיום
שהפכו למקרקעין מניבים לצורכי דיור להשכרה. עוד מוצע
) 2(9 ) גם מוסד ציבורי כהגדרתו בסעיף2( להוסיף בפסקה
לפקודה, אשר הכנסתו שאינה ממכירת מקרקעין תהיה
פטורה אף היא.
)4( לפסקה
מוצע להוסיף את סעיף קטן (ט) אשר יקבע כי על קרן
לחוק 1 להשקעות במקרקעין לא יחולו הוראות פרק שביעי
. זאת בהמשך לסעיף 1959-לעידוד השקעות הון, התשי"ט
20% ) המוצע, שלפיו יחול שיעור מס מוטב של3()קטן (ג
על הכנסה חייבת ממקרקעין מניבים לצורכי דיור להשכרה,
שאינם מקרקעין המוחזקים לתקופה קצרה, וכן על שבח
ריאלי ממכירת מקרקעין כאמור, ואשר יהווה הסדר מס
ממצה לגבי קרן ריט.
ד ב ר י ה ס ב ר
13.1.2016 ,, ג' בשבט התשע"ו1000 - הצעות חוק הממשלה
367
5א64 תיקון סעיף
.4
- לפקודה5א64 בסעיף
- )בסעיף קטן (א
)1(
ברישה, במקום "קרן להשקעות במקרקעין מס לפי" יבוא "קרן להשקעות
(א)
ינכה תאגיד בנקאי או חבר בורסה מס, לפי";- במקרקעין מס, או באישור המנהל
), אחרי "לתקופה קצרה" יבוא "ומקרקעין מניבים לצורכי דיור 1( בפסקה
(ב)
להשכרה שאינם מקרקעין המוחזקים לתקופה קצרה";
) יבוא:1( אחרי פסקה
(ג)
א) מהכנסה חייבת ממקרקעין מניבים לצורכי דיור להשכרה שאינם 1("
מקרקעין המוחזקים לתקופה קצרה, לרבות שבח ריאלי ממכירת מקרקעין
;"; 20% בשיעור של- כאמור
(ה)".4א64 א(ה)" יבוא "בסעיף64 ), במקום ""בסעיף2()בסעיף קטן (ג
)2(
7א64 החלפת סעיף
.5
: יבוא7א64 במקום סעיף
"מס רווחי הון על
העברת מקרקעין
ומס רכישה מופחת
7א64
- בסעיף זה
(א)
העברת מקרקעין מוטבים לחברה - ""העברת מקרקעין
שהפכה לאחר מכן לקרן להשקעות במקרקעין, וזאת
בתמורה להקצאת מניות באותה חברה, בין אם ניתנה
תמורה נוספת שלא במניות ובין אם לאו, ובלבד
שהתקיימו כל אלה:
היחס בין שווי השוק של המניות המוקצות
)1(
לבין שווי השוק של כלל הזכויות בחברה מיד לאחר
ההקצאה, הוא כיחס שבין שווי השוק של המקרקעין
שהוקצו בשלהם מניות לשווי השוק של החברה מיד
לאחר ההעברה;
ההעברה נעשתה לפני הרישום לראשונה של
)2(
מניות החברה למסחר בבורסה בישראל, כאמור
);2()(א3א64 בסעיף
.4
- לפקודה5א64 בסעיף5א64 תיקון סעיף
- )בסעיף קטן (א
)1(
ברישה, במקום "קרן להשקעות במקרקעין מס לפי" יבוא "קרן להשקעות
(א)
ינכה תאגיד בנקאי או חבר בורסה מס, לפי";- במקרקעין מס, או באישור המנהל
), אחרי "לתקופה קצרה" יבוא "ומקרקעין מניבים לצורכי דיור 1( בפסקה
(ב)
להשכרה שאינם מקרקעין המוחזקים לתקופה קצרה";
) יבוא:1( אחרי פסקה
(ג)
א) מהכנסה חייבת ממקרקעין מניבים לצורכי דיור להשכרה שאינם 1("
מקרקעין המוחזקים לתקופה קצרה, לרבות שבח ריאלי ממכירת מקרקעין
;"; 20% בשיעור של- כאמור
(ה)".4א64 א(ה)" יבוא "בסעיף64 ), במקום ""בסעיף2()בסעיף קטן (ג
)2(
.5
: יבוא7א64 במקום סעיף7א64 החלפת סעיף
"מס רווחי הון על
העברת מקרקעין
ומס רכישה מופחת
7א64
- בסעיף זה
(א)
העברת מקרקעין מוטבים לחברה - ""העברת מקרקעין
שהפכה לאחר מכן לקרן להשקעות במקרקעין, וזאת
בתמורה להקצאת מניות באותה חברה, בין אם ניתנה
תמורה נוספת שלא במניות ובין אם לאו, ובלבד
שהתקיימו כל אלה:
היחס בין שווי השוק של המניות המוקצות
)1(
לבין שווי השוק של כלל הזכויות בחברה מיד לאחר
ההקצאה, הוא כיחס שבין שווי השוק של המקרקעין
שהוקצו בשלהם מניות לשווי השוק של החברה מיד
לאחר ההעברה;
ההעברה נעשתה לפני הרישום לראשונה של
)2(
מניות החברה למסחר בבורסה בישראל, כאמור
);2()(א3א64 בסעיף
) 1( לפסקה
4 סעיף
לפקודה קובע הוראות ניכוי במקור5א64 סעיף
בעת תשלום ההכנסה החייבת של בעלי המניות. מוצע
לאפשר, באישור המנהל, גם לתאגיד בנקאי או חבר בורסה
) לסעיף האמור 1( לנכות מס כדי לפשט את התהליך. פסקה
קובעת את שיעורי המס לניכוי במקור בעת תשלום שבח
מקרקעין ורווח הון. מוצע להחריג משיעורי מס אלה, בנוסף
להכנסה ממכירת מקרקעין המוחזקים לתקופה קצרה, גם
הכנסה ממקרקעין מניבים לצורכי דיור להשכרה שאינם
מקרקעין המוחזקים לתקופה קצרה, שכן אלה יחויבו,
. לאור האמור מוצע 20% כאמור לעיל, בשיעור מס של
א), אשר תקבע כי מהכנסה 1( להוסיף לסעיף את פסקה
חייבת ממקרקעין מניבים לצורכי דיור להשכרה שאינם
מקרקעין המוחזקים לתקופה קצרה, לרבות משבח ריאלי
. 20% ממכירת מקרקעין כאמור, ינוכה מס בשיעור של
) 2( לפסקה
)2()(ג5א64 מוצע לתקן טעות סופר שנפלה בסעיף
א(ה)" במקום 64" לפקודה, שבמסגרתה נרשם בטעות
(ה)". 4א64"
לפקודה ולקבוע7א64 מוצע להחליף את סעיף
5 סעיף
בו כדלקמן:
לסעיפים קטנים (א) עד (ג)
מוצע כי העברת מקרקעין מוטבים (קרי מקרקעין
מניבים או מקרקעין לצורכי דיור להשכרה) של מייסד קרן
המייסד) לחברה, בתמורה להקצאת מניות - ריט (להלן
באותה חברה, בין בצירוף תמורה נוספת ובין בלעדיה,
לא תחוב במס שבח בעת ההעברה, וזאת לגבי חלק
המקרקעין שבשלו הוקצו רק מניות ולא תמורה נוספת,
ובתנאי שיתקיימו כל התנאים הקבועים בסעיף: היחס
ד ב ר י ה ס ב ר
13.1.2016 ,, ג' בשבט התשע"ו1000 - הצעות חוק הממשלה
368
כל הזכויות במקרקעין המוטבים הועברו לחברה
)3(
;במסגרת העברת המקרקעין
ניתן אישור מראש של המנהל להעברה;
)4(
החלק של המקרקעין- ""המקרקעין שהוקצו בשלהם מניות
שהועברו לחברה במסגרת העברת מקרקעין, שהועבר
תמורת הקצאת מניות בלבד;
המוקדם מבין אלה:- ""יום המכירה
המועד שבו נמכרו המניות המוקצות;
(א)
המועד שבו נמכרו על ידי החברה, המקרקעין
(ב)
שהוקצו בשלהם מניות;
המועד שבו חדלה החברה להיות קרן להשקעות
(ג)
במקרקעין;
מי שביצע העברת מקרקעין לחברה;- ""מייסד
מניות של חברה שהוקצו למייסד תמורת - ""מניות מוקצות
מקרקעין מוטבים שהוא העביר לה;
מקרקעין מניבים או מקרקעין לצורכי - ""מקרקעין מוטבים
דיור להשכרה;
הסכום - ""שווי המניות המוקצות ביום מכירת המקרקעין
המתקבל מחיבור שווי המניות המוקצות בבורסה
ימי המסחר הקודמים 30–בסיכום המסחר בכל אחד מ
למועד מכירת המקרקעין שהוקצו בשלהם המניות,
;30–כשהוא מחולק ב
שווי הרכישה בידי החברה - ""השווי המתואם של המקרקעין
של המקרקעין שהוקצו בשלהם מניות לפי חוק מיסוי
מקרקעין, מיד לאחר העברתם לחברה, כשהוא מתואם
מיום ההעברה לחברה עד יום המכירה.
לכל מונח אחר בסעיף זה תהא המשמעות הנודעת לו
(ב)
בחלק ה' או בחוק מיסוי מקרקעין, לפי העניין.
העברת המקרקעין שהוקצו בשלהם מניות לא תיחשב
(ג)
במועד ההעברה כמכירה לעניין מס שבח, ויחולו לעניין
מכירת המניות המוקצות הוראות חלק ה', בכפוף להוראות
אלה:
בין שווי השוק של המניות שהוקצו לבין שווי השוק של
כלל הזכויות בחברה מיד לאחר ההקצאה הוא כיחס
שבין שווי השוק של חלק המקרקעין שבשלו הוקצו מניות
לשווי השוק של החברה מיד לאחר המכירה; ההעברה
נעשתה לפני הרישום לראשונה של מניות החברה למסחר
בבורסה; כל הזכויות במקרקעין המוטבים הועברו לחברה
במסגרת העברת המקרקעין (הכוונה להעברת כל הזכויות
המשפטיות ולא הפיסיות); ניתן אישור מראש של מנהל
רשות המיסים להעברה.
אם תנאים אלה התקיימו, החבות במס שבח תידחה
ל"יום המכירה", אשר מוגדר כמוקדם מבין אלה: מועד
מכירת המניות המוקצות; מועד מכירת המקרקעין
שהוקצו בשלהם מניות; המועד שבו חדלה הקרן להיות
ד ב ר י ה ס ב ר
13.1.2016 ,, ג' בשבט התשע"ו1000 - הצעות חוק הממשלה
369
,יראו את המניות המוקצות כנמכרות ביום המכירה
)1(
:והתמורהתחושב כדלקמן
נמכרו המניות המוקצות, כולן או חלקן,
(א)
לפני שנמכרו המקרקעין שהוקצו בשלהם
תמורת המכירה; - המניות, תהא התמורה
נמכרו המקרקעין שהוקצו בשלהם המניות
(ב)
או חלק מהם, לפני שנמכרו המניות המוקצות,
שווי המניות - כולן או חלקן, תהיה התמורה
המוקצות שעדיין מצויות בידי המייסד ביום
מכירת המקרקעין או השווי המתואם של
המקרקעין, לפי הנמוך מביניהם, ואולם לא
תפחת התמורה משווי הרכישה של אותם
מקרקעין בידי המייסד;
על אף האמור בפסקת משנה (ב), נמכרו
(ג)
המקרקעין שהוקצו בשלהם המניות לפני
שנרשמו לראשונה מניות החברה למסחר
השווי - בבורסה בישראל, תהיה התמורה
המתואם של המקרקעין;
חדלה חברה להיות קרן להשקעות
(ד)
במקרקעין, יראו את המקרקעין שהוקצו בשלהם
המניות כאילו נמכרו, ויחולו הוראות פסקת
משנה (ב);
לעניין פסקאות משנה (א) עד (ד), יראו
(ה)
- כאילו
המחיר המקורי של המניות המוקצות
)1(
הוא שווי הרכישה של המקרקעין בידי
המייסד לפי חוק מיסוי מקרקעין, באופן
יחסי למקרקעין שהוקצו בשלהם המניות;
יום הרכישה של המניות המוקצות
)2(
הוא יום הרכישה של הזכות במקרקעין
בידי המייסד לפי חוק מיסוי מקרקעין;
יראו את המניות המוקצות כנמכרות ביום
)1(
:המכירה, והתמורה תחושב כדלקמן
נמכרו המניות המוקצות, כולן או חלקן,
(א)
לפני שנמכרו המקרקעין שהוקצו בשלהם
תמורת המכירה; - המניות, תהא התמורה
נמכרו המקרקעין שהוקצו בשלהם המניות
(ב)
או חלק מהם, לפני שנמכרו המניות המוקצות,
שווי המניות - כולן או חלקן, תהיה התמורה
המוקצות שעדיין מצויות בידי המייסד ביום
מכירת המקרקעין או השווי המתואם של
המקרקעין, לפי הנמוך מביניהם, ואולם לא
תפחת התמורה משווי הרכישה של אותם
מקרקעין בידי המייסד;
על אף האמור בפסקת משנה (ב), נמכרו
(ג)
המקרקעין שהוקצו בשלהם המניות לפני
שנרשמו לראשונה מניות החברה למסחר
השווי - בבורסה בישראל, תהיה התמורה
המתואם של המקרקעין;
חדלה חברה להיות קרן להשקעות
(ד)
במקרקעין, יראו את המקרקעין שהוקצו בשלהם
המניות כאילו נמכרו, ויחולו הוראות פסקת
משנה (ב);
לעניין פסקאות משנה (א) עד (ד), יראו
(ה)
- כאילו
המחיר המקורי של המניות המוקצות
)1(
הוא שווי הרכישה של המקרקעין בידי
המייסד לפי חוק מיסוי מקרקעין, באופן
יחסי למקרקעין שהוקצו בשלהם המניות;
יום הרכישה של המניות המוקצות
)2(
הוא יום הרכישה של הזכות במקרקעין
בידי המייסד לפי חוק מיסוי מקרקעין;
קרן להשקעות במקרקעין. ביום זה יראו את המניות
כנמכרות (בין אם נמכרו המניות בפועל ובין אם נמכרו
רק המקרקעין המוטבים או חדלה החברה להיות קרן
להשקעות במקרקעין), ויחולו לעניין מכירתן הוראות חלק
ה' לפקודה (קרי יהיה חישוב של רווח הון וחיוב במס רווח
הון), בכפוף להוראות אלה:
התמורה תחושב כך שאם נמכרו המניות המוקצות,
התמורה תהיה התמורה בשל מכירת המניות. אם נמכרו
המקרקעין שהוקצו בשלהם המניות לפני שנמכרו המניות
המוקצות, או אם חדלה החברה להיות קרן להשקעות
במקרקעין לפני שנמכרו המניות כאמור, תהיה התמורה
שווי המניות המוקצות ביום מכירת המקרקעין (קרי ממוצע
ימי המסחר שקדמו למועד מכירת 30–שווין בבורסה ב
המקרקעין) או שווי המקרקעין שהוקצו בשלהם המניות
לאחר ההעברה, כשהוא מתואם מיום ההעברה לחברה
עד יום המכירה, לפי הנמוך מביניהם, ובלבד שלא תפחת
משווי הרכישה של המקרקעין המוטבים בידי המייסד.
עוד מוצע לקבוע כי המחיר המקורי ויום הרכישה
של המניות שהוקצו למייסד בתמורה להעברת המקרקעין
לידי קרן הריט, יהיו בהתאמה שווי הרכישה ויום הרכישה
של הזכות במקרקעין בידי המייסד לפי חוק מיסוי מקרקעין
חוק מיסוי - (להלן1963-(שבח ורכישה), התשכ"ג
מקרקעין), באופן יחסי לחלק המקרקעין המוטבים שבשלו
הוקצו מניות. קביעה זו נדרשת מכיוון שאירוע המס נדחה
ד ב ר י ה ס ב ר
13.1.2016 ,, ג' בשבט התשע"ו1000 - הצעות חוק הממשלה
370
מכר המייסד את המניות המוקצות אחרי מועד
)2(
- מכירת המקרקעין שהוקצו בשלהם המניות, יראו את
המניות המוקצות כאילו נרכשו מחדש
(א)
במועד מכירת המקרקעין כאמור;
)(ב) כמחיר המקורי 1( התמורה לפי פסקה
(ב)
של המניות המוקצות.
בהעברת מקרקעין יחולו הוראות אלה לגבי החברה:
(ד)
משווי 0.5% החברה תשלם מס רכישה בשיעור של
)1(
;המקרקעין שהוקצו בשלהם מניות
שווי הרכישה בידי החברה של המקרקעין שהוקצו
)2(
,בשלהם מניות, יהיה שוויים מיד לאחר העברתם לחברה
ויום הרכישה של המקרקעין האמורים יהיה יום הרכישה של
הזכות במקרקעין בידי החברה לפי חוק מיסוי מקרקעין.
(ה)
קרן להשקעות במקרקעין שרכשה מקרקעין לצורכי דיור
)1(
להשכרה או מקרקעין מניבים לצורכי דיור להשכרה, תשלם
משווי המקרקעין האמורים, 0.5% מס רכישה בשיעור של
ובלבד שאם המקרקעין לא הפכו למקרקעין מניבים בתוך
חמש שנים מיום רכישתם בידי הקרן או אם הפכו למקרקעין
המוחזקים לתקופה קצרה, תהיה חייבת הקרן בתשלום
הפרש מס הרכישה בהתאם לשיעורי מס הרכישה שחלו על
המקרקעין ביום רכישתם לפי חוק מיסוי מקרקעין, בצירוף
א(א) מיום 159 ריבית והפרשי הצמדה כהגדרתם בסעיף
הרכישה עד יום התשלום.
עד למועד מימוש המניות בקרן הריט בידי המייסד או עד
למכירת המקרקעין. אם נמכרו המקרקעין לפני שנמכרו
המניות, יראו את המניות כאילו נמכרו ונרכשו מחדש, והן
יקבלו יום רכישה ושווי רכישה חדשים.
לסעיף קטן (ד)
מוצע, להרחיב את ההוראה הקבועה כיום בסעיף
לפקודה, שלפיה העברת זכות במקרקעין מחברה 7א64
,לקרן השקעות במקרקעין, בתמורה להקצאת מניות בקרן
מחלק 0.5% תהא חייבת במס רכישה מופחת בשיעור של
המקרקעין שהוקצו בשלו מניות לאחר ההעברה, כך
שההוראה תחול לגבי העברה על ידי כל מייסד לידי קרן
הריט ולא רק על ידי חברה. כמו כן מוצע כי שווי הרכישה
של המקרקעין שהתקבלו בידי החברה בתמורה למניות,
יהיה שווי הרכישה של המקרקעין המוטבים ביום מכירתם
לחברה, ויום הרכישה שלהם יהיה יום הרכישה של הזכות
במקרקעין לפי חוק מיסוי מקרקעין בידי החברה. כלומר,
) בשל המקרקעין, זאת step up( "החברה תקבל "סטפ אפ
כדי שבעלי מניות אחרים בקרן לא יישאו במס שחל על
מקרקעין אלה טרם העברתם לחברה.
לסעיף קטן (ה)
מוצע כי לגבי קרן שרכשה מקרקעין לצורכי דיור
להשכרה או מקרקעין מניבים לצורכי דיור להשכרה,
, גם אם לא הוקצו מניות 0.5% יהיה שיעור מס הרכישה
בשל המקרקעין וגם אם הרכישה לא נעשתה בשלב ייסוד
החברה. זאת כדי לעודד הגדלת ההיצע של מקרקעין
להשכרה לטווח ארוך, כפי שהוסבר לעיל בחלק הכללי של
דברי ההסבר, וכדי שמס הרכישה הגבוה שנקבע בהוראת
ה) לחוק מיסוי מקרקעין לא יהווה חסם 1(ג9 שעה בסעיף
לרכישת המקרקעין. יובהר כי אם הקרן תרכוש מקרקעין
לצורכי דיור להשכרה שאינם מקרקעין מניבים ולא
תהפוך אותם למקרקעין מניבים עד תום חמש שנים מיום
רכישתם על ידה, או שתמכור אותם לפני תום התקופה
הקבועה בהגדרה "מקרקעין המוחזקים לתקופה קצרה"
או אם תרכוש מקרקעין מניבים לצורכי דיור להשכרה
ותמכור אותם לפני תום התקופה כאמור, תהיה חייבת
הקרן בתשלום הפרש מס הרכישה בהתאם לשיעורי מס
הרכישה שחלו על המקרקעין ביום רכישתם לפי חוק מיסוי
מקרקעין, בצירוף ריבית והפרשי הצמדה כהגדרתם בסעיף
א(א) מיום הרכישה עד יום התשלום.159
ד ב ר י ה ס ב ר
13.1.2016 ,, ג' בשבט התשע"ו1000 - הצעות חוק הממשלה
371
רכשה קרן להשקעות במקרקעין קרקע שרק חלק
)2(
מיחידות הדיור המתוכננות להיבנות עליה הן לצורכי דיור
להשכרה, יקבע המנהל את שווי הרכישה."
97 תיקון סעיף
.6
) לפקודה, אחרי "בקרן להשקעות במקרקעין" יבוא "או בחברה שחדלה2(ב97 בסעיף
להיות קרן להשקעות במקרקעין".
תיקון חוק מס
הכנסה (פטור
ממס לקופת גמל
על הכנסה מדמי
שכירות בשל
השכרת דירות
מגורים לטווח ארוך)
.7
בחוק מס הכנסה (פטור ממס לקופת גמל על הכנסה מדמי שכירות בשל השכרת
(א), בהגדרה "בנין להשכרה",1 , בסעיף32012-דירות מגורים לטווח ארוך), התשע"ב
- )2( בפסקה
במקום פסקת משנה (א) יבוא:
)1(
"(א) היא נרכשה במסגרת מכרז שפורסם על ידי המדינה או החברה
הממשלתית לדיור להשכרה כשהיא פועלת בשם המדינה, בתקופה שמיום
) עד תום התקופה הקובעת כהגדרתה 2012 בינואר1( ו' בטבת התשע"ב
לפקודת מס הכנסה, שלפי תנאיו מחצית לפחות מיחידות 2א64 בסעיף
הדיור שייבנו על הקרקע ישמשו להשכרה למגורים בלבד, לתקופה שנקבעה
שנים, ואולם יראו רק את יחידות הדיור 15–בתנאי המכרז שלא תפחת מ
שלפי תנאי המכרז ישמשו להשכרה למגורים בלבד כאמור ואת החלק
היחסי של הקרקע המשויך להן, כדירות מגורים בבניין להשכרה; לעניין
החברה הממשלתית - "פסקה זו, "החברה הממשלתית לדיור להשכרה
מיום ה' בחשוון 770 'לדיור להשכרה שהוקמה מכוח החלטת הממשלה מס
);";2013 באוקטובר9( התשע"ד
אחרי פסקת משנה (ב) יבוא:
)2(
"(ג) היא שווקה על ידי החברה הממשלתית לדיור להשכרה, למטרה
שנים לפחות, ומטרה זו הובטחה 20 של השכרה למגורים לתקופה של
באמצעות ההסכם שנחתם עם החברה האמורה לרכישת הקרקע;";
תימחק. - "ההגדרה "מכרז
)3(
רכשה קרן להשקעות במקרקעין קרקע שרק חלק
)2(
מיחידות הדיור המתוכננות להיבנות עליה הן לצורכי דיור
להשכרה, יקבע המנהל את שווי הרכישה."
.6
) לפקודה, אחרי "בקרן להשקעות במקרקעין" יבוא "או בחברה שחדלה2(ב97 בסעיף
להיות קרן להשקעות במקרקעין".
97 תיקון סעיף
.7
בחוק מס הכנסה (פטור ממס לקופת גמל על הכנסה מדמי שכירות בשל השכרת
(א), בהגדרה "בנין להשכרה",1 , בסעיף32012-דירות מגורים לטווח ארוך), התשע"ב
- )2( בפסקה
תיקון חוק מס
הכנסה (פטור
ממס לקופת גמל
על הכנסה מדמי
שכירות בשל
השכרת דירות
מגורים לטווח
ארוך)
במקום פסקת משנה (א) יבוא:
)1(
"(א) היא נרכשה במסגרת מכרז שפורסם על ידי המדינה או החברה
הממשלתית לדיור להשכרה כשהיא פועלת בשם המדינה, בתקופה שמיום
) עד תום התקופה הקובעת כהגדרתה 2012 בינואר1( ו' בטבת התשע"ב
לפקודת מס הכנסה, שלפי תנאיו מחצית לפחות מיחידות 2א64 בסעיף
הדיור שייבנו על הקרקע ישמשו להשכרה למגורים בלבד, לתקופה שנקבעה
שנים, ואולם יראו רק את יחידות הדיור 15–בתנאי המכרז שלא תפחת מ
שלפי תנאי המכרז ישמשו להשכרה למגורים בלבד כאמור ואת החלק
היחסי של הקרקע המשויך להן, כדירות מגורים בבניין להשכרה; לעניין
החברה הממשלתית - "פסקה זו, "החברה הממשלתית לדיור להשכרה
מיום ה' בחשוון 770 'לדיור להשכרה שהוקמה מכוח החלטת הממשלה מס
);";2013 באוקטובר9( התשע"ד
אחרי פסקת משנה (ב) יבוא:
)2(
"(ג) היא שווקה על ידי החברה הממשלתית לדיור להשכרה, למטרה
שנים לפחות, ומטרה זו הובטחה 20 של השכרה למגורים לתקופה של
באמצעות ההסכם שנחתם עם החברה האמורה לרכישת הקרקע;";
תימחק. - "ההגדרה "מכרז
)3(
: לפקודה שמוצע כאמור להחליפו7א64 וזה נוסח סעיף
"מס רכישה מופחת
. על אף הוראות לפי חוק מיסוי מקרקעין, רכשה 7א64
קרן להשקעות במקרקעין זכות במקרקעין מחברה בתמורה
להקצאת מניות בקרן, תשלם הקרן מס רכישה בשיעור
, ובלבד שהרכישה נעשתה לא יאוחר משנים 0.5% של
עשר חודשים לאחר המועד שבו היתה לקרן להשקעות
במקרקעין ולפני רישום מניותיה למסחר בבורסה, וניתן
אישור מראש של המנהל למכירת המקרקעין."
) לפקודה קובע פטור לתושב חוץ על2(ב97 סעיף
6 סעיף
רווח הון במכירת ניירות ערך הנסחרים
בבורסה בישראל. הסעיף אינו חל על רווח הון במכירת
מניות בקרן להשקעות במקרקעין, הואיל ומניות כאמור
משקפות רווחים ממקרקעין שזכות המיסוי שלהם היא
למדינת המקור. מוצע לקבוע כי הוראות הסעיף לא יחולו
גם במכירת מניות בחברה שחדלה להיות קרן להשקעות
במקרקעין, קרי גם במכירת מניות כאמור לא יהיה פטור
מרווח הון.
מוצע לערוך כמה תיקונים בחוק מס הכנסה
7 סעיף
(פטור ממס לקופת גמל על הכנסה מדמי שכירות
. 2012-בשל השכרת דירות מגורים לטווח ארוך), התשע"ב
החוק האמור מקנה פטור לקופת גמל על השכרת דירות
מגורים לטווח הארוך. מוצע להאריך את התקופה שבה ניתן
לרכוש מקרקעין לצורכי השכרה לטווח ארוך ולהתאימה
לתקופה שתינתן לקרן להשקעות במקרקעין שתרכוש
מקרקעין לצורכי דיור להשכרה. כמו כן מוצע להתאים
את ההגדרות בחוק לגבי סוגי המקרקעין שניתן לרכוש
ולקבל בשלהם את הפטור, להגדרות המוצעות בתיקונים
לפקודה. 1 לפרק שני
.519 'ס"ח התשע"ב, עמ
3
ד ב ר י ה ס ב ר
13.1.2016 ,, ג' בשבט התשע"ו1000 - הצעות חוק הממשלה
סודר במח' רשומות, משרד המשפטים, והודפס במדפיס הממשלתיISSN 0334-3030 שקלים חדשים6.48 המחיר