הצעת חוק לקריאה הראשונה

רשומות הצעות חוק ה מ מ ש ל ה 2016 בפברואר22 1023 י"ג באדר א' התשע"ו עמוד 568 . . . . . . 2016-) (פינוי בשל סירוב בלתי–סביר), התשע"ו4 'הצעת חוק פינוי ובינוי (פיצויים) (תיקון מס 568 :מתפרסמת בזה הצעת חוק מטעם הממשלה ) (פינוי בשל סירוב4 'הצעת חוק פינוי ובינוי (פיצויים) (תיקון מס 2016-בלתי–סביר), התשע"ו תיקון שם החוק .1 החוק העיקרי), בשם החוק, במקום- (להלן1‏2006-בחוק פינוי ובינוי (פיצויים), התשס"ו "(פיצויים)" יבוא "(סעדים בשל סירוב בלתי–סביר)". 1 תיקון סעיף .2 לחוק העיקרי, בהגדרה "עסקת פינוי ובינוי", במקום "בבנין לפינוי ובינוי" יבוא1 בסעיף "בבניין שהוא בית משותף". 2 תיקון סעיף .3 - לחוק העיקרי2 בסעיף בכותרת השוליים, במקום "אחריות בנזיקין" יבוא "סעדים"; )1( :במקום סעיף קטן (א) יבוא )2( "(א) הסכים רוב מיוחס מבין בעלי הדירות במקבץ לפינוי ובינוי לכרות עסקת פינוי ובינוי, ומצא בית המשפט כי בעל דירה באותו מקבץ מסרב סירוב בלתי– סביר להעביר את זכויותיו לשם ביצוע העסקה או מתנה את הסכמתו לכך בעל דירה מסרב), רשאי בית המשפט לפעול - בתנאים בלתי–סבירים (בחוק זה באחת מאלה: 2006-חוק פינוי ובינוי (פיצויים), התשס"ו סעיפים החוק), נועד להקל על ביצוע עסקאות - (להלן 5 עד1 פינוי ובינוי כהגדרתן בחוק, וזאת במטרה לעודד התחדשות עירונית שיש בה כדי להביא לניצול יעיל יותר של משאבי הקרקע, לתרום בהיבטים חברתיים, ולהביא לפיתוח וחידוש תשתיות ציבוריות ושטחים פתוחים. החוק נועד להתמודד עם תופעת אי–התממשותן של עסקאות פינוי ובינוי, חרף העובדה ששיעור משמעותי מבין בעלי הדירות מעוניינים בעסקה, וזאת בשל התנגדות בלתי–סבירה של אחד או יותר מבעלי הדירות. הצורך בהסכמת כל בעלי הדירות לשם ביצוע עסקת פינוי ובינוי מקנה לבעל דירה יחיד עמדת מיקוח בעייתית, שבה הוא עלול לעשות שימוש לרעה, לעתים גם במחיר הכשלת העסקה (ראו דברי ההסבר להצעת חוק פינוי ובינוי (ה"ח הכנסת התשס"ה, עמ' 2005-(פיצויים), התשס"ה (א) לחוק כי כלפי בעלי 2 )). לאור האמור, קבע סעיף198 דירות המסרבים להצטרף למיזם פינוי ובינוי מסיבות שאינן סבירות, תקום לשאר בעלי הדירות עילת תביעה בנזיקין בדמות חיובם של המסרבים בתשלום פיצוי לשאר בעלי הדירות, בשל הנזק שנגרם להם מאבדן העסקה. ואולם הניסיון שהצטבר מאז חקיקת החוק מראה כי עדיין קיים קושי רב בקידום עסקאות פינוי ובינוי בשל קיומם של בעלי דירה מסרבים (כהגדרתם בסעיף (א) לחוק), ונראה כי האפשרות לתבוע בנזיקין את בעל 2 :הדירה המסרב אינה מספקת את המענה הנדרש (ראו ) וכן חוות דעתו 2013- (התשע"ג38 אהרן נמדר פינוי ובינוי שורצברגר נ' מרין 3511/13 של כב' השופט נ' סולברג בע"א )). זאת ועוד, איזון האינטרסים שבין 24.7.2014 ,(פורסם בנבו שמירה על זכויותיהם של שאר הדיירים בבניין, המעוניינים בקידום העסקה, ויש להניח כי טובת ההנאה שגלומה במימוש העסקה היא משמעותית ביותר בעבורם, אל מול זכותו של בעל דירה, שכבר הוכרע כי סירובו הוא בלתי– סביר, מצדיק שינוי של הדין הקיים באופן שייטה יותר לטובת כלל הדיירים והאינטרס הציבורי במימוש עסקאות לפינוי בינוי. להצעת החוק, להחליף את 3 לפיכך מוצע, בסעיף לחוק ולהעניק לבית המשפט, 2 סעיף קטן (א) של סעיף בסעיף קטן (א) כנוסחו המוצע, לצד הסמכות לקבוע שבעל דירה מסרב אחראי בנזיקין כלפי שאר בעלי הדירות במקבץ המסכימים לעסקה, גם את הסמכות להורות בצו על פינויו של אותו בעל דירה מסרב, באופן שיאפשר את קידום יציאתה לפועל של עסקת הפינוי ובינוי וכן למנות אדם שיוכל לפעול למימוש עסקאות אלה. על פי המוצע כאשר קיימת הסכמה של רוב מיוחס מבין בעלי הדירות במקבץ פינוי ובינוי לביצוע הפרויקט, יוכל בית המשפט להטיל על הדייר המסרב סירוב בלתי–סביר, אחת משתי סנקציות: האחת היא זו הקבועה חובת פיצוי לדיירים שנפגעו מהסירוב. - כבר היום בחוק לחילופין, יוכל בית המשפט על פי התיקון המוצע, להורות בצו על פינוי הדירה של בעל דירה מסרב ולמנות אדם אשר יהיה מוסמך בהתאם להוראות בית המשפט, להתקשר בשם בעל הדירה המסרב בעסקת פינוי ובינוי. כעולה מההצעה, הטלת הסנקציה של פינוי בעל הדירה המסרב תיעשה רק אם מצא בית המשפט כי הפינוי .668 '; התשע"ד, עמ171 'ס"ח התשס"ו, עמ 1 ד ב ר י ה ס ב ר 22.2.2016 ,, י"ג באדר א' התשע"ו1023 - הצעות חוק הממשלה 569 לקבוע כי בעל הדירה המסרב אחראי בנזיקין כלפי שאר בעלי הדירות )1( באותו מקבץ, המסכימים לעסקה, בשל הנזק שנגרם להם עקב אי–ביצוע העסקה; לאשר את ביצוע העסקה וכן למנות אדם שהוא עורך דין או רואה )2( חשבון, ושאינו בעל דירה במקבץ, שיהיה מוסמך, בהתאם להוראות בית המשפט, להתקשר בעסקה בשם בעל הדירה המסרב; אישר בית המשפט את ביצוע העסקה לפי הוראות פסקה זו, רשאי הוא להורות בצו על פינוי בעל הדירה המסרב ובני משפחתו הגרים עמו, אם מצא כי הפינוי מוצדק וסביר בנסיבות העניין, ובלבד שנתן לבעל הדירה המסרב הזדמנות לטעון את טענותיו; בהחלטה על מתן צו כאמור ישקול בית המשפט, בין השאר, את הנסיבות המיוחדות שבהריסת דירתו של בעל הדירה המסרב והשלכותיה." 3 תיקון סעיף .4 לחוק העיקרי, במקום "בית המשפט רשאי" יבוא "קבע בית המשפט לפי הוראות3 בסעיף ) כי בעל דירה מסרב אחראי בנזיקין כלפי שאר בעלי הדירות במקבץ לפינוי 1()(א2 סעיף ובינוי, רשאי הוא" ובמקום "דייר מסרב" יבוא "בעל הדירה המסרב". 5 תיקון סעיף .5 .")1()(א2 " יבוא "לפי סעיף2 לחוק העיקרי, במקום "לפי סעיף5 בסעיף תיקון חוק התכנון והבנייה .6 - 2‏1965-בחוק התכנון והבנייה, התשכ"ה - )א(ב33 בסעיף )1( ")), במקום הסיפה החל במילים "בחוק פינוי ובינוי (פיצויים1())(ב3( בפסקה (א) (בסעיף 2006-יבוא "בחוק פינוי ובינוי (סעדים בשל סירוב בלתי–סביר), התשס"ו חוק פינוי ובינוי (סעדים))";- זה ), במקום "חוק פינוי ובינוי (פיצויים)" יבוא "חוק פינוי ובינוי 4( בפסקה (ב) (סעדים)"; א" יבוא "או במתחם שהוועדה 33 ), אחרי "כהגדרתם בסעיף1()2א(א62 בסעיף )2( , קיבלה3‏1963-כח לחוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), התשכ"ג49 כהגדרתה בסעיף לגביו החלטה מקדמית, בהתאם להוראות לפי אותו סעיף, ולפיה בכוונתה להמליץ לממשלה להכריז עליו כעל מתחם פינוי ובינוי במסלול מיסוי". לקבוע כי בעל הדירה המסרב אחראי בנזיקין כלפי שאר בעלי הדירות )1( באותו מקבץ, המסכימים לעסקה, בשל הנזק שנגרם להם עקב אי–ביצוע העסקה; לאשר את ביצוע העסקה וכן למנות אדם שהוא עורך דין או רואה )2( חשבון, ושאינו בעל דירה במקבץ, שיהיה מוסמך, בהתאם להוראות בית המשפט, להתקשר בעסקה בשם בעל הדירה המסרב; אישר בית המשפט את ביצוע העסקה לפי הוראות פסקה זו, רשאי הוא להורות בצו על פינוי בעל הדירה המסרב ובני משפחתו הגרים עמו, אם מצא כי הפינוי מוצדק וסביר בנסיבות העניין, ובלבד שנתן לבעל הדירה המסרב הזדמנות לטעון את טענותיו; בהחלטה על מתן צו כאמור ישקול בית המשפט, בין השאר, את הנסיבות המיוחדות שבהריסת דירתו של בעל הדירה המסרב והשלכותיה." .4 לחוק העיקרי, במקום "בית המשפט רשאי" יבוא "קבע בית המשפט לפי הוראות3 בסעיף ) כי בעל דירה מסרב אחראי בנזיקין כלפי שאר בעלי הדירות במקבץ לפינוי 1()(א2 סעיף ובינוי, רשאי הוא" ובמקום "דייר מסרב" יבוא "בעל הדירה המסרב". 3 תיקון סעיף .5 .")1()(א2 " יבוא "לפי סעיף2 לחוק העיקרי, במקום "לפי סעיף5 בסעיף5 תיקון סעיף .6 - 2‏1965-בחוק התכנון והבנייה, התשכ"ה תיקון חוק התכנון והבנייה - )א(ב33 בסעיף )1( ")), במקום הסיפה החל במילים "בחוק פינוי ובינוי (פיצויים1())(ב3( בפסקה (א) (בסעיף 2006-יבוא "בחוק פינוי ובינוי (סעדים בשל סירוב בלתי–סביר), התשס"ו חוק פינוי ובינוי (סעדים))";- זה ), במקום "חוק פינוי ובינוי (פיצויים)" יבוא "חוק פינוי ובינוי 4( בפסקה (ב) (סעדים)"; א" יבוא "או במתחם שהוועדה 33 ), אחרי "כהגדרתם בסעיף1()2א(א62 בסעיף )2( , קיבלה3‏1963-כח לחוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), התשכ"ג49 כהגדרתה בסעיף לגביו החלטה מקדמית, בהתאם להוראות לפי אותו סעיף, ולפיה בכוונתה להמליץ לממשלה להכריז עליו כעל מתחם פינוי ובינוי במסלול מיסוי". מוצדק וסביר בנסיבות העניין, ולאחר שנתן לבעל הדירה המסרב הזדמנות לטעון את טענותיו. במסגרת ההחלטה יביא בית המשפט בסך השיקולים את הנסיבות המיוחדות שבהריסת דירתו של בעל הדירה המסרב ואת השלכותיהן. משכך, סעד הפינוי יינתן רק לאחר דיון נוסף בבית המשפט. כמו כן, כאמור, מוצע לקבוע כי החלטה על מתן צו פינוי, תינתן בד בבד עם מינוי אדם שיחתום בשמו של בעל הדירה המסרב על עסקת הפינוי ובינוי. זאת, כדי להבטיח שגם בעל הדירה המסרב יקבל את הדירה החדשה, כשאר בעלי הדירות, לפי תנאי עסקת הפינוי ובינוי. (א) לחוק שמוצע כאמור 2 וזה נוסחו של סעיף להחליפו: "(א) הסכים רוב מיוחס מבין בעלי הדירות במקבץ לפינוי ובינוי לכרות עסקת פינוי ובינוי, יהיה בעל דירה באותו מקבץ, המסרב סירוב בלתי–סביר להעביר את זכויותיו לשם ביצוע העסקה או המתנה את הסכמתו לכך בעל דירה מסרב), אחראי - בתנאים בלתי–סבירים (בחוק זה בנזיקין כלפי שאר בעלי הדירות באותו מקבץ, המסכימים לעסקה, בשל הנזק שנגרם להם עקב אי ביצוע העסקה." להצעת החוק, לתקן את 1 בהתאם לכך מוצע, בסעיף שם החוק עקב הוספת הסמכות להורות על סעד של פינוי בעל הדירה המסרב. להצעת 1 עקב שינוי שם החוק, כמוצע בסעיף סעיפים החוק, מוצע לערוך את ההתאמות הנדרשות 7– ו6 , ובחוק1965-בחוק התכנון והבנייה, התשכ"ה המקרקעין (חיזוק בתים משותפים מפני רעידות אדמה), .2008-התשס"ח .81 '; התשע"ו, עמ307 'ס"ח התשכ"ה, עמ 2 .156 'ס"ח התשכ"ג, עמ 3 ד ב ר י ה ס ב ר 22.2.2016 ,, י"ג באדר א' התשע"ו1023 - הצעות חוק הממשלה 570 תיקון חוק המקרקעין (חיזוק בתים משותפים מפני רעידות אדמה) .7 ,4‏2008-בחוק המקרקעין (חיזוק בתים משותפים מפני רעידות אדמה), התשס"ח " יבוא "חוק פינוי ובינוי 2006-א, במקום "בחוק פינוי ובינוי (פיצויים), התשס"ו6 בסעיף ".2006-(סעדים בשל סירוב בלתי–סביר), התשס"ו תיקון חוק בתי משפט לעניינים מינהליים .8 ,10 , בתוספת הראשונה, בפרט5‏2000-בחוק בתי משפט לעניינים מינהליים, התש"ס בסופו יבוא: א לחוק פינוי 2 החלטה של יושב ראש הוועדה להתחדשות עירונית לפי סעיף "(ג) , וכן החלטה של שר המשפטים 2006-ובינוי (סעדים בשל סירוב בלתי–סביר), התשס"ו ב לחוק האמור." 2 לפי סעיף מוצע להסמיך את בתי המשפט לעניינים 8 סעיף מינהליים לדון בשתי החלטות מִינהליות החלטה של יושב ראש הוועדה - המתקבלות לפי החוק א לחוק למנות שמאי פינוי 2 להתחדשות עירונית לפי סעיף ב לחוק 2 ובינוי, וכן החלטה של שר המשפטים לפי סעיף לקבוע רשימה של שמאי מקרקעין הכשירים לכהן כשמאי פינוי ובינוי. יובהר כי קביעתו של שמאי פינוי ובינוי בשאלה אם עסקת פינוי ובינוי מוצעת היא כדאית מבחינה כלכלית היא החלטה בעלת אופי אזרחי ועל כן מקומה להתברר לפני הערכאה האזרחית אשר תדון בתביעת הנזיקין אם זו תוגש. .668 '; התשע"ד, עמ154 'ס"ח התשס"ח, עמ 4 .190 'ס"ח התש"ס, עמ 5 ד ב ר י ה ס ב ר 22.2.2016 ,, י"ג באדר א' התשע"ו1023 - הצעות חוק הממשלה    סודר במח' רשומות, משרד המשפטים, והודפס במדפיס הממשלתיISSN 0334-3030    שקל חדש1.62 המחיר