הצעת חוק לקריאה הראשונה

רשומות הצעות חוק ה מ מ ש ל ה 2016 בפברואר23 1024 י"ד באדר א' התשע"ו עמוד 672 . . . . . . . . . . . . . . . . . . .2016-הצעת חוק פינוי ובינוי (הסכמים לארגון עסקאות פינוי ובינוי), התשע"ו 572 :מתפרסמת בזה הצעת חוק מטעם הממשלה הצעת חוק פינוי ובינוי (הסכמים לארגון עסקאות פינוי ובינוי), 2016-התשע"ו הגדרות .1 - בחוק זה כהגדרתו בחוק פינוי ובינוי (פיצויים);- ""בית משותף כהגדרתם בחוק פינוי ובינוי (פיצויים);- ""דירה", "בעל דירה" ו"רכוש משותף היתר לפי חוק התכנון והבנייה; - ""היתר בנייה הסכם שבעל דירה בבית משותף הוא צד - ""הסכם", "הסכם לארגון עסקת פינוי ובינוי לו, שעניינו ארגון בעלי הדירות בבית המשותף לשם קידום עסקת פינוי ובינוי לגבי הבית המשותף, ושמתקיימים לגביו שני אלה: הוא אינו עסקת פינוי ובינוי; )1( הוא כולל, בין השאר, התחייבות של בעל הדירה שלא להתקשר בכל הסכם )2( אחר שעניינו ארגון בעלי הדירות באותו בית משותף לשם קידום עסקת פינוי ובינוי לגבי אותו בית משותף, אלא בהסכמת הצד השני להסכם; החוק המוצע נועד להתמודד עם תופעה רווחת כללי בקידום עסקאות פינוי ובינוי, שבמסגרתה מנסים מארגנים לגייס את הסכמת דיירי הבניין לביצוע העסקה. לרוב, המארגן מציע לבעלי דירות להתקשר עמו בחוזה שלפיו יחתמו הדיירים בעתיד על עסקת פינוי ובינוי (הידועה גם כעסקת התחדשות עירונית) באופן בלעדי עם יזם שיבחר המארגן, ובתמורה יפעל המארגן לגיוס הסכמות של שאר בעלי הדירות הנדרשים לתת את הסכמתם הסכם לארגון - לעסקה ויקדם את מימוש הפרויקט (להלן עסקת פינוי ובינוי). לשם הבטחת קידום העסקה, מקובל לקבוע בהסכם לארגון עסקת פינוי ובינוי כי במשך תקופה מסוימת לא יוכל בעל דירה בבית המשותף, שחתם על הסכם כאמור, לחתום על הסכם או עסקה אחרת הנוגעת להתחדשות עירונית לגבי אותו בית משותף. בפועל, ברבים מהמקרים המארגן לא מתקדם כראוי בגיבוש ההסכמות הנדרשות לשם מימוש העסקה, אך בעלי הדירות שחתמו עמו על הסכם לארגון עסקת פינוי ובינוי, נותרים כבולים לאותו הסכם ואינם יכולים להתקשר עם יזמים אחרים או מארגנים אחרים לשם ביצוע הפרויקט. מטרתו העיקרית של החוק המוצע היא לתחם את תקופת הכבילה שבהסכם לארגון עסקת פינוי ובינוי, כך שבחלוף התקופות הקבועות, יפקע תוקפו ובכך יתאפשר קידומם של פרויקטים לפינוי ובינוי בידי הדיירים עצמם, מארגנים אחרים או יזמים. החוק המוצע קובע תקופות שונות לפקיעת תוקפם של הסכמים לארגון עסקת פינוי ובינוי, וזאת בהתאם למידת רצינותו של המארגן בקידום העסקה. כך מושגת מטרת קיצור תקופת הכבילה מחד גיסא, אך נוצר תמריץ למארגנים לפעול ביעילות ובזריזות לקידום העסקאות, מאידך גיסא. נוסף על האמור, החוק המוצע נועד להתמודד עם תופעה של חתימה חפוזה ובלתי מודעת של בעלי דירות על הסכמים לארגון עסקת פינוי ובינוי, פעמים רבות בלי שהם מודעים להשלכותיהם המשפטיות. על כן מוצעות הוראות שונות שנועדו להבטיח כי בעל הדירה מבין את משמעותו של ההסכם בטרם חתימה עליו. תופעה נוספת שעמה נועד החוק להתמודד היא העדר מידע מהותי בהסכמים לארגון עסקת פינוי ובינוי. במצב דברים זה, מוצאים עצמם בעלי הדירות מחויבים להסכם שתנאיו הבסיסיים אינם ידועים להם. לאור האמור, להצעת החוק, כי מארגן יפעל לכינוס 2 מוצע לקבוע, בסעיף אסיפה של בעלי הדירות בבית המשותף לפני חתימה על הסכם לארגון עסקת פינוי ובינוי עם בעל הדירה הראשון בבית משותף, שבה יציג לבעלי הדירות את עיקרי ההסכם להצעת 3 המוצע על ידו. בהמשך לכך, מוצע לקבוע, בסעיף החוק, כי על המארגן לכלול בהסכם פרטים מהותיים כמפורט באותו סעיף. מוצע להגדיר "הסכם לארגון עסקת פינוי ובינוי" 1 סעיף באופן שיורי, כך שיכלול את כל ההסכמים לארגון מיזם פינוי ובינוי, שאינם עסקאות פינוי ובינוי. ההגדרה המוצעת נועדה להבטיח שהוראות החוק המוצע יחולו לעניין כל הסכם שבמהותו הוא הסכם לארגון עסקת פינוי ובינוי, הכולל כבילה של בעל הדירה למארגן למשך תקופה הקבועה בהסכם, בלא תלות בכותרת שניתנה לו. ד ב ר י ה ס ב ר 23.2.2016 ,, י"ד באדר א' התשע"ו1024 - הצעות חוק הממשלה 573 ;) כהגדרתה בחוק פינוי ובינוי (פיצויים- ""הוועדה להתחדשות עירונית ;1‏1969- חוק המקרקעין, התשכ"ט- ""חוק המקרקעין ;2‏2006- חוק פינוי ובינוי (פיצויים), התשס"ו- ")"חוק פינוי ובינוי (פיצויים ;3‏1965- חוק התכנון והבנייה, התשכ"ה- ""חוק התכנון והבנייה מי שמתקשר עם בעל דירה בעסקת פינוי ובינוי;- ""יזם מי שמתקשר עם בעל דירה בהסכם לארגון עסקת פינוי ובינוי או מבצע - ""מארגן פעולות לקראת התקשרות עם בעל דירה בהסכם כאמור; כהגדרתם בחוק התכנון והבנייה;- ""מוסד תכנון" ו"תכנית כהגדרתה בחוק פינוי ובינוי (פיצויים).- ""עסקת פינוי ובינוי כינוס אסיפת דיירים .2 טרם חתימה על ההסכם הראשון עם בעל דירה בבית משותף, יפעל המארגן לכינוס אסיפה של בעלי הדירות בבית המשותף; באסיפה כאמור יציג המארגן לבעלי הדירות את עיקרי ההסכם. צורתו ותוכנו של הסכם לארגון עסקת פינוי ובינוי .3 הסכם לארגון עסקת פינוי ובינוי יהיה בכתב, יבהיר כי התמורה שיקבל בעל דירה במסגרת עסקת הפינוי ובינוי תיקבע באותה עסקה ויפרט את התחייבויותיו של המארגן כלפי בעלי הדירות, מועד חתימתו של ההסכם והמועד שבו נחתם ההסכם הראשון המועד הקובע).- בידי בעל דירה בבית המשותף (בחוק זה תוקפו של הסכם לארגון עסקת פינוי ובינוי .4 הסכם לארגון עסקת פינוי ובינוי יעמוד בתוקפו עד המועד המאוחר מהמועדים המפורטים להלן: ;) כהגדרתה בחוק פינוי ובינוי (פיצויים- ""הוועדה להתחדשות עירונית ;1‏1969- חוק המקרקעין, התשכ"ט- ""חוק המקרקעין ;2‏2006- חוק פינוי ובינוי (פיצויים), התשס"ו- ")"חוק פינוי ובינוי (פיצויים ;3‏1965- חוק התכנון והבנייה, התשכ"ה- ""חוק התכנון והבנייה מי שמתקשר עם בעל דירה בעסקת פינוי ובינוי;- ""יזם מי שמתקשר עם בעל דירה בהסכם לארגון עסקת פינוי ובינוי או מבצע - ""מארגן פעולות לקראת התקשרות עם בעל דירה בהסכם כאמור; כהגדרתם בחוק התכנון והבנייה;- ""מוסד תכנון" ו"תכנית כהגדרתה בחוק פינוי ובינוי (פיצויים).- ""עסקת פינוי ובינוי .2 טרם חתימה על ההסכם הראשון עם בעל דירה בבית משותף, יפעל המארגן לכינוס אסיפה של בעלי הדירות בבית המשותף; באסיפה כאמור יציג המארגן לבעלי הדירות את עיקרי ההסכם. כינוס אסיפת דיירים .3 הסכם לארגון עסקת פינוי ובינוי יהיה בכתב, יבהיר כי התמורה שיקבל בעל דירה במסגרת עסקת הפינוי ובינוי תיקבע באותה עסקה ויפרט את התחייבויותיו של המארגן כלפי בעלי הדירות, מועד חתימתו של ההסכם והמועד שבו נחתם ההסכם הראשון המועד הקובע).- בידי בעל דירה בבית המשותף (בחוק זה צורתו ותוכנו של הסכם לארגון עסקת פינוי ובינוי .4 הסכם לארגון עסקת פינוי ובינוי יעמוד בתוקפו עד המועד המאוחר מהמועדים המפורטים להלן: תוקפו של הסכם לארגון עסקת פינוי ובינוי בשל אופייה השיורי של הגדרת הסכם לארגון עסקת פינוי ובינוי כאמור, מוצע להגדיר "עסקת פינוי ובינוי" באופן שידגיש את בשלותה, סופיותה וההתחייבויות המשמעותיות שהיא מטילה, לעומת הסכם לארגון עסקת פינוי ובינוי. לפיכך מוצע להגדיר עסקת פינוי ובינוי, בסעיף להצעת החוק (המתקן את חוק פינוי ובינוי (פיצויים), 13 חוק פינוי ובינוי (פיצויים)), כחוזה- (להלן2006-התשס"ו הכולל פרטים מדויקים על אודות התמורה שיקבל בעל דירה, המועדים הצפויים בדרך למסירת הדירה החדשה, נקיבה בזהות הגורם שיבצע את עבודות הבנייה בהתאם לחוזה, התחייבות אישית מטעם היזם להעמיד ערבויות לטובת בעל הדירה לשם הבטחת התחייבויותיו של היזם לפי החוזה. כמו כן נדרש כי יצורף לחוזה ייפוי כוח נוטריוני לחתימת בעל הדירה. כאמור, אחת ממטרות החוק המוצע היא 2 סעיף להתמודד עם התופעה של בעלי דירות שאינם מודעים לתנאי ההסכם ומשמעותם. כדי להתמודד עם תופעה זו, מוצע לקבוע כי מארגן יפעל לכינוס אסיפה של בעלי הדירות בבית המשותף לפני חתימה על הסכם לארגון עסקת פינוי ובינוי עם בעל הדירה הראשון בבית משותף, שבמסגרתה יציג לבעלי הדירות את עיקרי ההסכם האמור. במטרה להתמודד עם התופעה של חתימה 3 סעיף חפוזה ובלתי מודעת של בעלי דירות על הסכמים לארגון עסקת פינוי ובינוי, מוצע לקבוע כי הסכם לארגון עסקת פינוי ובינוי יהיה בכתב, ויכלול פרטים מהותיים בנוגע לעסקה, לרבות הבהרה שלפיה התמורה הסופית שיקבל בעל דירה במסגרת עסקת פינוי ובינוי תיקבע באותה עסקה ופירוט התחייבויותיו של המארגן כלפי בעלי הדירות, מועד חתימתו של ההסכם והמועד הקובע, קרי המועד שבו חתם בעל הדירה הראשון באותו בית המשותף על הסכם לארגון עסקת פינוי ובינוי. כאמור, עיקרו של החוק המוצע בקביעת תקופות 4 סעיף מרביות שבמהלכן יעמוד הסכם לארגון עסקת פינוי ובינוי בתוקפו, וזאת בכפוף לעמידה ב"אבני הדרך" שמוצע לקבוע. מטרת הסעיף היא להבחין בין מארגן התורם באופן ממשי לקידומו של מיזם פינוי ובינוי, שקיימת הצדקה לאפשר את המשך ההתקשרות עמו לזמן ממושך, לבין מארגן שאינו מקדם את המיזם, והישארות בעלי הדירות כבולים בחוזה עמו עלולה להביא לעיכוב - הבית המשותף כולו. על כן מוצע לקבוע כמה מועדים לפקיעת ההתקשרויות עם מארגן, באופן מדורג - אבני דרך שתלוי בפעולות ובהישגים שהצליח לצבור בדרך למימוש עסקת הפינוי ובינוי. העמידה ב"אבני הדרך" נועדה להעיד על מידת רצינותו של המארגן, ההשקעה מצדו והצלחותיו בפועל, וזאת, כאמור, במטרה להאריך את תוקף ההתקשרויות עם מארגנים שיש סיכוי גבוה שהם יעילים .259 'ס"ח התשכ"ט, עמ 1 .171 'ס"ח התשס"ו, עמ 2 .307 'ס"ח התשכ"ח, עמ 3 ד ב ר י ה ס ב ר 23.2.2016 ,, י"ד באדר א' התשע"ו1024 - הצעות חוק הממשלה 574 ;עד תום שישה חודשים מהמועד הקובע )1( לפחות50% התקשר מארגן, בתוך שישה חודשים מהמועד הקובע, בהסכם עם )2( לפחות מבעלי40% דירות לכל היותר או עם16 מבעלי הדירות בבית משותף שיש בו חודשים מהמועד הקובע;18 עד תום- דירות או יותר17 הדירות בבית משותף שיש בו עד תום שנתיים מהמועד - חודשים מהמועד הקובע18 התקיים אחד מאלה בתוך )3( :הקובע המארגן התקשר בהסכם עם שני שלישים לפחות מבעלי הדירות בבית (א) המשותף; לפחות מבעלי הדירות בבית 50% היזם התקשר בעסקת פינוי ובינוי עם (ב) לפחות מבעלי הדירות בבית 40% דירות לכל היותר, או עם16 משותף שיש בו דירות או יותר, אשר לגביו נחתמו ההסכמים;17 משותף שיש בו נקלטה במוסד תכנון, בתוך שנתיים מהמועד הקובע, תכנית שמטרתה הריסת הבית )4( המשותף והקמת בית משותף חדש במקומו ושניתן להוציא מכוחה היתר בנייה לפי חוק התכנון והבנייה, שהוגשה באמצעות המארגן או מי מטעמו, לגבי הבית המשותף אשר עד תום ארבע שנים ממועד קליטת התכנית כאמור;- לגביו נחתמו ההסכמים לקידום הפרויקט, ולקצר ככל האפשר את תקופת תוקפן של ההתקשרויות עם מארגנים שאינם יעילים לקידום הפרויקט. בסך הכול יוכל הסכם לארגון עסקת פינוי ובינוי שנים.7 לעמוד בתוקף לתקופה מרבית של מוצע לקבוע כי המועדים לפקיעת תוקפו של ההסכם יימנו החל מהמועד הקובע, קרי המועד שבו חתם המארגן על הסכם לארגון עסקת פינוי ובינוי עם בעל הדירה הראשון בבית המשותף, כך שבחלוף התקופה הקבועה באבן הדרך אשר מארגן לא עמד בתנאיה, שתימנה כאמור מאותו מועד, יפקע תוקפם של כל ההסכמים שעליהם חתם המארגן עם בעלי הדירות באותו בית משותף. זאת, כדי למנוע מצב שבו מועד הפקיעה שונה לכל בעל דירה, והבית המשותף כולו "תקוע" עד פקיעתם של כל ההסכמים. על פי המוצע, "ישתחררו" כל בעלי הדירות בבית המשותף מאותו מארגן באותו מועד, ויוכלו להתקשר בעצמם עם יזם, עם מארגן אחר, או אף עם אותו מארגן מחדש, לפי בחירתם. במקרה שבחרו להתקשר שוב עם אותו מארגן, לאחר 2 פקיעת ההסכמים הקודמים עמו, יחולו הוראות סעיפים לחוק המוצע הנוגעות להסכם הראשון לארגון עסקת 4 עד פינוי ובינוי, על ההסכם הראשון לארגון עסקת פינוי ובינוי שייחתם לגבי אותו בית משותף לאחר פקיעת תוקפם של ההסכמים כאמור. דהיינו, תחול מחדש חובה לערוך אסיפת דיירים, והתקופות עד לפקיעת תוקפו של ההסכם יימנו מחדש החל ממועד החתימה החדש כאמור. )2(–) ו1( לפסקאות אבן הדרך הראשונה, אשר צריכה להתקיים בתוך חודשים מהמועד הקובע, דורשת מהמארגן להתקשר 6 לפחות מבעלי50% בהסכם לארגון עסקת פינוי ובינוי עם דירות לכל היותר או עם 16 הדירות בבית משותף שיש בו דירות 17 לפחות מבעלי הדירות בבית משותף שיש בו40% חודשים מהמועד הקובע מתברר כי6 או יותר. אם כעבור יפקעו ההסכמים עמו - המארגן לא עמד בדרישה האמורה במועד זה. התקשרות עם השיעור המוצע של בעלי דירות בהסכמים לארגון עסקת פינוי ובינוי יש בה כדי להעיד על שיתוף הפעולה של בעלי הדירות עם המארגן ולפיכך על הפוטנציאל לקידום הפרויקט בידי אותו מארגן. אם עמד יוארך תוקפו של ההסכם לשנה נוספת, - בדרישה האמורה חודשים מהמועד הקובע. 18 כלומר יעמוד בתוקפו למשך )3( לפסקה 18 אבן הדרך השנייה, אשר צריכה להתקיים בתוך חודשים מהמועד הקובע, דורשת את אחת משתי אלה: התקשרות של המארגן בהסכם לארגון עסקת פינוי ובינוי עם שני שלישים לפחות מבעלי הדירות בבית המשותף או לפחות 50% התקשרות של היזם בעסקת פינוי ובינוי עם דירות לכל היותר, 16 מבעלי הדירות בבית משותף שיש בו דירות 17 מבעלי הדירות בבית משותף שיש בו40% או עם או יותר. מארגן שלא עמד באחת מהחלופות המתוארות חודשים מהמועד הקובע, יפקע ההסכם עמו 18 בתוך במועד זה. התקשרות עם שיעור גבוה של בעלי דירות בהסכמים לארגון עסקת פינוי ובינוי יש בה כדי להעיד על שיתוף הפעולה של בעלי הדירות עם המארגן ולפיכך על הפוטנציאל לקידום הפרויקט על ידו. החלופה השנייה, מבעלי דירות על 50% שבגדרה המארגן הביא יזם שחתם עם עסקאות לפינוי ובינוי, מעידה אף היא, כמובן, על הצלחתו של המארגן בקידום הפרויקט. לפיכך מוצע לקבוע כי מארגן יוארך תוקף ההסכם עמו בחצי - שעמד באחת מהחלופות שנה נוספת, כלומר עד תום שנתיים מהמועד הקובע. )4( לפסקה אבן הדרך השלישית דורשת שתכנית להריסת הבית המשותף ולהקמת בית משותף חדש במקומו, שניתן להוציא מכוחה היתר בנייה, הוגשה בידי המארגן או מי מטעמו, ונקלטה במוסד תכנון בתוך שנתיים מהמועד הקובע. מארגן ד ב ר י ה ס ב ר 23.2.2016 ,, י"ד באדר א' התשע"ו1024 - הצעות חוק הממשלה 575 ) להתנגדויות, בתוך ארבע שנים ממועד קליטתה4( הופקדה תכנית כאמור בפסקה )5( . עד תום חמש שנים ממועד קליטת התכנית- כאמור באותה פסקה חובת הגינות וזהירות .5 מארגן יפעל בנאמנות, בהגינות ובדרך מקובלת, וימסור לבעל דירה כל מידע שיש (א) בידו בעניין מהותי הנוגע לעסקת הפינוי ובינוי שלשם ארגונה נועד ההסכם. מארגן יפעל במיומנות ובסבירות במילוי התחייבויותיו על פי הסכם לארגון עסקת (ב) פינוי ובינוי. עניין אישי .6 מארגן לא יתקשר עם בעל דירה בהסכם לארגון עסקת פינוי ובינוי הנוגע לעסקה כאמור שיש לו עניין אישי בה, אלא אם כן גילה לבעל הדירה את עניינו האישי כאמור וקיבל - את הסכמתו לכך בכתב; בסעיף זה לרבות עניין אישי של קרובו או של גוף שהמארגן או קרובו - "עניין אישי", של מארגן הם בעלי שליטה בו; בן זוג, הורה, הורה הורה, בן או בת ובני זוגם, אח או אחות וילדיהם, גיס, - ""קרוב גיסה, דוד או דודה וילדיהם, חותן, חותנת, חם, חמות, חתן, כלה, נכד או נכדה וכן כל אדם אחר הסמוך על שולחנו של מארגן, וכן שותף, מעביד או עובד של מארגן כאמור; אחד מאלה: מנהל או עובד אחראי בגוף, וכל מי שיש לו חלק העולה - ""בעל שליטה בהון או בזכות לקבל רווחים של אותו גוף.5% על שמירת סודיות .7 מארגן שהגיע אליו מידע מבעל דירה או אדם מטעמו, לא יגלה אותו לאחר ולא יעשה בו כל שימוש אלא בהסכמת בעל הדירה, אלא אם כן הוא חייב לגלותו לפי הוראות חוק זה או כל חיקוק אחר או לפי צו של בית משפט. סייג לתחולת חוק המתווכים במקרקעין .8 על אף האמור בכל דין, ארגון עסקת פינוי ובינוי, ובכלל זה התקשרות עם בעל דירה בהסכם לארגון עסקת פינוי ובינוי, בתמורה, לא ייחשבו לתיווך במקרקעין כהגדרתו , והוראות החוק האמור לא יחולו על מארגן 4‏1996-בחוק המתווכים במקרקעין, התשנ"ו בביצוע הפעולות האמורות. לטובת - התניה בעל דירה .9 . בטלה- התניה על ההוראות לפי חוק זה שאינה לטובת בעל דירה ) להתנגדויות, בתוך ארבע שנים ממועד קליטתה4( הופקדה תכנית כאמור בפסקה )5( . עד תום חמש שנים ממועד קליטת התכנית- כאמור באותה פסקה .5 מארגן יפעל בנאמנות, בהגינות ובדרך מקובלת, וימסור לבעל דירה כל מידע שיש (א) בידו בעניין מהותי הנוגע לעסקת הפינוי ובינוי שלשם ארגונה נועד ההסכם. חובת הגינות וזהירות מארגן יפעל במיומנות ובסבירות במילוי התחייבויותיו על פי הסכם לארגון עסקת (ב) פינוי ובינוי. .6 מארגן לא יתקשר עם בעל דירה בהסכם לארגון עסקת פינוי ובינוי הנוגע לעסקה כאמור שיש לו עניין אישי בה, אלא אם כן גילה לבעל הדירה את עניינו האישי כאמור וקיבל - את הסכמתו לכך בכתב; בסעיף זה עניין אישי לרבות עניין אישי של קרובו או של גוף שהמארגן או קרובו - "עניין אישי", של מארגן הם בעלי שליטה בו; בן זוג, הורה, הורה הורה, בן או בת ובני זוגם, אח או אחות וילדיהם, גיס, - ""קרוב גיסה, דוד או דודה וילדיהם, חותן, חותנת, חם, חמות, חתן, כלה, נכד או נכדה וכן כל אדם אחר הסמוך על שולחנו של מארגן, וכן שותף, מעביד או עובד של מארגן כאמור; אחד מאלה: מנהל או עובד אחראי בגוף, וכל מי שיש לו חלק העולה - ""בעל שליטה בהון או בזכות לקבל רווחים של אותו גוף.5% על .7 מארגן שהגיע אליו מידע מבעל דירה או אדם מטעמו, לא יגלה אותו לאחר ולא יעשה בו כל שימוש אלא בהסכמת בעל הדירה, אלא אם כן הוא חייב לגלותו לפי הוראות חוק זה או כל חיקוק אחר או לפי צו של בית משפט. שמירת סודיות .8 על אף האמור בכל דין, ארגון עסקת פינוי ובינוי, ובכלל זה התקשרות עם בעל דירה בהסכם לארגון עסקת פינוי ובינוי, בתמורה, לא ייחשבו לתיווך במקרקעין כהגדרתו , והוראות החוק האמור לא יחולו על מארגן 4‏1996-בחוק המתווכים במקרקעין, התשנ"ו בביצוע הפעולות האמורות. סייג לתחולת חוק המתווכים במקרקעין .9 . בטלה- התניה על ההוראות לפי חוק זה שאינה לטובת בעל דירה לטובת - התניה בעל דירה שלא עמד באבן הדרך בתוך התקופה האמורה, יפקע ההסכם עמו במועד זה. הגשת תכנית כאמור בידי המארגן או מטעמו מעידה על השקעה רבה, רצינות, ואף אינטרס הסתמכות לגיטימי מצדו ועל כן מוצע לקבוע כי עמידה באבן הדרך תביא לכך שתוקף ההסכמים עמו יוארך בארבע שנים שנים 6 נוספות ממועד קליטת התכנית, ובסך הכול עד תום מהמועד הקובע. )5( לפסקה אבן הדרך הרביעית, אשר צריכה להתקיים בתוך ארבע שנים מיום קליטת התכנית, דורשת כי התכנית ) הופקדה להתנגדויות. אם המארגן לא 4( הנזכרת בפסקה שנים מיום 4 יפקע ההסכם עמו בתוך- עמד באבן הדרך קליטת התכנית. הפקדת התכנית להתנגדויות מעידה על היתכנות לאישור התכנית ועל כן מוצע לקבוע כי אם יוארך תוקף ההסכם עם המארגן - התקיימה אבן הדרך בשנה נוספת, כך שבסך הכול יעמוד ההסכם בתוקף עד שנים מהמועד הקובע. 7 תום לחוק המוצע קובע כי לא יחולו על ארגון8 סעיף סעיפים עסקאות פינוי ובינוי הוראות חוק המתווכים 8 עד5 , הקובעות בין השאר1996-במקרקעין, התשנ"ו מתווכים - חובות החלות על בעלי רישיון לפי החוק האמור ומנגנון לפיקוח על פעולותיהם.- במקרקעין ואולם מוצע להחיל על המארגנים הוראות מהותיות שונות, שחלות לפי החוק האמור על המתווכים במקרקעין, כמו חובת הגינות וזהירות, הגבלה לגבי עניין אישי וחובת להצעת החוק).7 עד5 סודיות (ראו סעיפים כאמור בחלק הכללי של דברי ההסבר, נראה 9 סעיף שבתחום ההסכמים לארגון עסקאות לפינוי ובינוי קיימת תופעה רחבה של חתימה חפוזה ובלתי מודעת מצד בעלי דירות על הסכמים כאמור. לנוכח התופעה האמורה, ובמטרה לסכל עקיפה של הוראות החוק וריקונו מתוכן באמצעות קביעת סעיף התגברות בהסכם, מוצע למנוע אפשרות להתנות על החוק המוצע אלא אם כן ההתניה היא לטובת בעל הדירה. .70 'ס"ח התשנ"ו, עמ 4 ד ב ר י ה ס ב ר 23.2.2016 ,, י"ד באדר א' התשע"ו1024 - הצעות חוק הממשלה 576 פניות ציבור .10 הוועדה) יברר פניות ציבור- יושב ראש הוועדה להתחדשות עירונית (בסעיף זה (א) לעניין חוק זה, לרבות לעניין הפרת ההוראות לפיו בידי מארגן. מצא יושב ראש הוועדה שפניית ציבור היא מוצדקת, יודיע על כך לפונה ולמארגן (ב) שהפנייה נוגעת אליו. קבע יושב ראש הוועדה כי פניית ציבור היא מוצדקת בשל הפרת הוראות חוק זה (ג) או הוראות שנקבעו לפיו, תהיה קביעתו ראיה לכאורה לנקבע בה בכל הליך משפטי. תקנות .11 ,שר המשפטים ממונה על ביצוע חוק זה והוא רשאי, בהסכמת שר הבינוי והשיכון להתקין תקנות בכל עניין הנוגע לביצועו, ורשאי הוא, יחד עם שר הבינוי והשיכון, לקבוע בתקנות הוראות לעניין תקרת הפיצויים המוסכמים שישלם בעל דירה המבטל .4 את ההסכם לפני תום תקופת תוקפו כאמור בסעיף תיקון חוק פינוי ובינוי (פיצויים) .12 , במקום ההגדרה "עסקת פינוי1 , בסעיף5‏2006-בחוק פינוי ובינוי (פיצויים), התשס"ו ובינוי" יבוא: חוזה בין יזם לבין בעל דירה בבית משותף, אשר לפיו מתחייב - """עסקת פינוי ובינוי בעל הדירה בבית המשותף למכור את זכויותיו בו, כולן או מקצתן, לצורך הריסת הבית המשותף והקמת בית משותף חדש במקומו בהתאם לתכנית שניתן להוציא מכוחה היתר בנייה לפי חוק התכנון והבנייה, שמצורף לו ייפוי כוח נוטריוני מבעל הדירה ליזם לביצוע הפעולות הנדרשות למימוש החוזה, ושכולל, בין השאר, את כל אלה: התמורה שיקבל כל בעל דירה לפי החוזה; )1( המועדים הצפויים לאישור תכנית מפורטת, קבלת היתר בנייה ומסירת )2( ;הדירה החדשה לבעל הדירה בהתאם לחוזה פרטים בדבר הגורם שיבצע את עבודות הבנייה בהתאם לחוזה; )3( התחייבות אישית מטעם היזם להעמיד ערבויות לטובת בעל הדירה לשם )4( ;הבטחת התחייבויותיו של היזם לפי החוזה ייפוי כוח שנערך בידי נוטריון או - "לעניין הגדרה זו, "ייפוי כוח נוטריוני לחוק 20 שנוטריון אימת את החתימות שעליו בהתאם להוראות לפי סעיף ;".6‏1976-הנוטריונים, התשל"ו תחולה .13 הוראות חוק זה יחולו על הסכם לארגון עסקת פינוי ובינוי שנחתם בחלוף שלושה חודשים מיום פרסומו של החוק או לאחר מכן. מוצע להקנות ליושב ראש הוועדה להתחדשות10 סעיף עירונית סמכות לברר פניות ציבור בכל הקשור לחובות המוטלות על מארגן, ולקיום הוראות החוק בידי מארגנים. סמכות דומה מוקנית היום למנהל לפי התוספת , כחלק 1965-השישית לחוק התכנון והבנייה, התשכ"ה מהסמכויות הנתונות לו לפי אותו חוק לשם פיקוח על דיור בהישג יד. מוצע לקבוע כי שר המשפטים ממונה על ביצוע 11 סעיף החוק המוצע ולהסמיכו להתקין תקנות בכל עניין הנוגע לביצועו, בהסכמת שר הבינוי והשיכון. כמו כן מוצע להסמיך את שני השרים, יחד, לקבוע בתקנות הוראות לעניין תקרת הפיצוי המוסכם שישלם בעל דירה המבטל הסכם לארגון עסקת פינוי ובינוי לפני מועד פקיעת תוקפו. במטרה להבחין בין הסכמים לארגון עסקת פינוי12 סעיף ובינוי שהחוק המוצע חל עליהם, לבין עסקאות פינוי ובינוי שהחוק המוצע אינו חל עליהן, מוצע לתקן את ההגדרה "עסקת פינוי ובינוי" בחוק פינוי ובינוי (פיצויים), כך שרק הסכמים הכוללים פרטים מהותיים לעסקה כגון התמורה המתקבלת ממנה - "המעידים על "רצינותה - לכל בעל דירה, המועד הצפוי להשלמת הפרויקט ועוד ייחשבו לעסקת פינוי ובינוי. מוצע לקבוע כי הוראות החוק יחולו על הסכם 13 סעיף לארגון עסקת פינוי ובינוי שייחתמו בחלוף שלושה חודשים מיום פרסומו של החוק המוצע או לאחר מכן. .171 'ס"ח התשס"ו, עמ 5 .196 'ס"ח התשל"ו, עמ 6 ד ב ר י ה ס ב ר 23.2.2016 ,, י"ד באדר א' התשע"ו1024 - הצעות חוק הממשלה    סודר במח' רשומות, משרד המשפטים, והודפס במדפיס הממשלתיISSN 0334-3030    שקלים חדשים3.24 המחיר