הצעת חוק לדיון מוקדם
מספר פנימי: 2002523
הכנסת העשרים
יוזם: חבר הכנסת אלי כהן
______________________________________________
פ/3094/20
הצעת חוק קבוצות רכישה (תיקוני חקיקה), התשע"ו–2016
דברי הסבר
מטרת החוק היא ליצור אחידות וסדר בתחום ארגון קבוצות הרכישה באמצעות גורם מארגן.
תחום קבוצות הרכישה צבר תאוצה רבה במשך השנים, וניתן לראות כיום יותר ויותר יחידות דיור הנבנות במסגרת קבוצות רכישה. לפי הערכה, כיום נבנות אלפי יחידות דיור במסגרת התארגנות של קבוצות רכישה.
קבוצות הרכישה התחילו בקול תרועה רמה מתוך מטרה להוזיל את מחירי הדיור המאמירים בדרך של ניצול כוחה הצרכני של קבוצה וצמצום עלויות של יזם הנוטל את האחריות לביצוע הפרויקט.
תחילת הרגולציה בתחום הקבוצות החלה עם תיקון 40 לחוק מס ערך מוסף, התשל"ו–1975 ותיקון 69 לחוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), התשכ"ג–1963 (להלן – חוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה)), בכל הנוגע להיבטי המס, לאור לחץ מצד קבלנים שהתלוננו על תחרות בלתי הוגנת עם מארגני קבוצות. הצעת חוק זו אינה מתייחסת לתיקונים אלו, אם כי ראוי לקיים דיון מעמיק בנוגע לתיקונים אלו ונחיצותם.
החוק המוצע נועד לקבוע תנאים בפרויקטים נדל"ניים המתבצעים בדרך של קבוצות רכישה שבמסגרתם ייוחד לכל חבר בקבוצה נכס, ומתבצעים באמצעות מארגני הקבוצות, אשר מארגנים קבוצה של מתעניינים ברכישת מגרש לצורך מימוש זכויות במשותף. לרוב, הגורם המארגן פונה בפרסום, מעין קול קורא, להתאגדות לצורך מימוש זכויות בקרקע, מתוך כוונה להוזיל עלויות.
ליווי של קבוצות רכישה על ידי גורם מארגן מחייב הבטחת ביצוע הפרויקט באופן בטוח, עקב הקושי הטמון מתופעת "הסיכון המוסרי" – המארגן שהוא יוזם הקבוצה, בדרך כלל מתחייב עבור חברי הקבוצה, בלי שהוא נושא בסיכונים שנושאת הקבוצה. כיום, אין שום תנאי סף מהותי לארגון קבוצה, ואף לא חובה להעמיד מסגרת אשראי עקרונית לכלל העלויות.
הצעת החוק, אם כן, מבקשת ליצור ודאות לחברי קבוצות הרכישה בדרך של הגדרת תחומי אחריות למארגני הקבוצות והבטחת כספי הרוכשים. כמו כן, במסגרת ההצעה מוצע להסדיר מענה אפשרי לחוסר הוודאות האופף את קבוצות הרכישה בשני היבטים עיקריים, שהם: משך הפרויקט ועלותו.
בהתאם להצעת החוק, בהסכם עם המארגן יכללו פרטים מהותיים, כמפורט בהצעה, לרבות לגבי הבטחת כספי החברים ללא ערבות הדדית, שלבים לביצוע התשלום למארגן התואמים גם את קצב התקדמות הבנייה ואחריותו בפרויקט, מועד מסירת הנכס, עלותו הסופית ועוד.
יובהר שאין מטרתה של הצעה זו לייתר את קבוצת הרכישה, להכחידה או להפוך אותה לפרויקט יזמי, כי אם אך להסדיר את הכשלים והחסרונות הגלומים בה כיום, במקרים שהמארגן פועל שלא בהתאם לכללים הנהוגים אצל חלק גדול ממארגני הקבוצות. לשון אחרת, בקבוצות רכישה חלק מרכיב החיסכון של החברים לקבוצה נובע מקשר ישיר עם רכיב הסיכון. אין עניינה של הצעת חוק זו לקעקע את כלל הסיכונים, כי אם את המהותיים שבהם, מתוך הבנה שגם חברי קבוצה זקוקים להגנה, ובדומה לרוכשי דירות, אינם בהכרח משקיעים מתוחכמים אשר יודעים להשקיע את כספם בחכמה תוך ביצוע כל הבדיקות הדרושות לעסקה. לעניין זה, יש לעשות הבחנה בין משקיעים שרוכשים במשותף נכס מסחרי, לבין התאגדות פרטית לבנייה משותפת כחלק מקבוצת רכישה.
עיקרי החוק המוצע הם:
קביעת דרכי פעילות המארגן כלפי חברי הקבוצה, הכול תוך הבטחת כספי חברי הקבוצה, בין היתר באמצעות הפקדת הכספים שמשלמים המשתתפים בחשבון נאמנות ועידוד ליווי פיננסי של הפרויקט על ידי גורם פיננסי, והבטחת זכויותיהם במקרקעין.
על מנת לייצר הרמוניה חקיקתית, מוצע להגדיר "קבוצת רכישה" "גורם מארגן" ו-"מסגרת חוזית" כפי שהם מוגדרים בחוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), בשינויים ובתוספות הדרושים, בצירוף הגדרות נוספות.
כן מוצע לחייב מארגנים להליך ברור של הבטחת כספי המשתתפים.
בנוסף מכיל החוק המוצע הוראות בנוגע לצורתו של הסכם מארגן, ובין היתר מטיל חובת אימות על-ידי עורך דין, כהגדרתו באותו סעיף, במטרה להבטיח גמירות-דעת מצד המתעניינים או המשתתפים, בטרם חתימה על ההסכמים.
כמו כן, החוק כורך את המארגן לאורך חייו של הפרויקט ותקופת הביצוע עד להשלמתו ומסירת המפתחות לדירה. בין היתר, נקבע כי המארגן יקבל את שכרו בהתאם לשלבי ביצוע תשלום שנקבעו.
עוד מוצע לקבוע הליך ברור להשבת כספים במקרה של ביטול בקשת ההצטרפות או ההשתתפות בקבוצת הרכישה.
---------------------------------
הוגשה ליו"ר הכנסת והסגנים
והונחה על שולחן הכנסת ביום
כ"א בסיוון התשע"ו – 27.6.16
הגדרות 1. בחוק זה – בחוק זה –
"אומדן" – הערכת כלל העלויות לביצוע פרויקט ועלות דירה עבור כל אחד מיחידי המשתתפים שהכין שמאי מקרקעין; "אומדן" – הערכת כלל העלויות לביצוע פרויקט ועלות דירה עבור כל אחד מיחידי המשתתפים שהכין שמאי מקרקעין;
"בקשת הצטרפות" – הסכם או כתב התחייבות שהגורם המארגן או מי מטעמו מחתים את המתעניין, לפיו, בין היתר, מתחייב המתעניין, במועד שיקבע הגורם המארגן, להצטרף למניין המשתתפים בקבוצת הרכישה; "בקשת הצטרפות" – הסכם או כתב התחייבות שהגורם המארגן או מי מטעמו מחתים את המתעניין, לפיו, בין היתר, מתחייב המתעניין, במועד שיקבע הגורם המארגן, להצטרף למניין המשתתפים בקבוצת הרכישה;
"דירה" – כהגדרתה בסעיף 52 לחוק המקרקעין; "דירה" – כהגדרתה בסעיף 52 לחוק המקרקעין;
"גורם מארגן" – מי שפועל בעצמו או באמצעות אחר לארגון קבוצת רוכשים לצורך רכישה ובנייה, לרבות הכנת המסגרת החוזית, והכול בתמורה בעבור פעולות הארגון כאמור; "גורם מארגן" – מי שפועל בעצמו או באמצעות אחר לארגון קבוצת רוכשים לצורך רכישה ובנייה, לרבות הכנת המסגרת החוזית, והכול בתמורה בעבור פעולות הארגון כאמור;
"גורם פיננסי" – תאגיד בנקאי כהגדרתו בחוק הבנקאות (רישוי), התשמ"א–1981 או מבטח כמשמעותו בחוק הפיקוח על שירותים פיננסיים (ביטוח), התשמ"א–1981; "גורם פיננסי" – תאגיד בנקאי כהגדרתו בחוק הבנקאות (רישוי), התשמ"א–1981 או מבטח כמשמעותו בחוק הפיקוח על שירותים פיננסיים (ביטוח), התשמ"א–1981;
"היתר בנייה" – היתר לפי חוק התכנון והבנייה, לרבות כל שינוי או תיקון בהיתר או בהחלטה; "היתר בנייה" – היתר לפי חוק התכנון והבנייה, לרבות כל שינוי או תיקון בהיתר או בהחלטה;
"הסכם ליווי עם גורם פיננסי" – הסכם בין קבוצת הרכישה לגורם פיננסי למימון פרויקט על ידי הגורם הפיננסי; "הסכם ליווי עם גורם פיננסי" – הסכם בין קבוצת הרכישה לגורם פיננסי למימון פרויקט על ידי הגורם הפיננסי;
"הסכם מארגן" – הסכם בין הגורם המארגן לבין המשתתפים, המעגן, בין היתר, את מחויבויות המארגן לקבוצה ושלבי התשלום, והכולל את עלותו הסופית של הפרויקט לכל משתתף, מועד סיום הפרויקט והדירה הספציפית שיקבל כל משתתף בגמר הפרויקט, אם פרטים אלה לא נכללו בהסכם השיתוף; "הסכם מארגן" – הסכם בין הגורם המארגן לבין המשתתפים, המעגן, בין היתר, את מחויבויות המארגן לקבוצה ושלבי התשלום, והכולל את עלותו הסופית של הפרויקט לכל משתתף, מועד סיום הפרויקט והדירה הספציפית שיקבל כל משתתף בגמר הפרויקט, אם פרטים אלה לא נכללו בהסכם השיתוף;
"הסכם שיתוף" – הסכם בין משתתפי קבוצת רכישה הכולל הוראות בעניין ניהול הפרויקט, ניהול המקרקעין והשימוש בהם וזכויותיהם וחובותיהם בכל הנוגע למקרקעין ולפרויקט, בכל שלבי ההתקשרות עד למסירת הדירה לכל אחד מהמשתתפים; "הסכם שיתוף" – הסכם בין משתתפי קבוצת רכישה הכולל הוראות בעניין ניהול הפרויקט, ניהול המקרקעין והשימוש בהם וזכויותיהם וחובותיהם בכל הנוגע למקרקעין ולפרויקט, בכל שלבי ההתקשרות עד למסירת הדירה לכל אחד מהמשתתפים;
"חוק המקרקעין" – חוק המקרקעין, התשכ"ט–1969; "חוק המקרקעין" – חוק המקרקעין, התשכ"ט–1969;
"חוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה)" – חוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), התשכ"ג–1963; "חוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה)" – חוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), התשכ"ג–1963;
"חוק התכנון והבנייה" – חוק התכנון והבנייה, התשכ"ה–1965; "חוק התכנון והבנייה" – חוק התכנון והבנייה, התשכ"ה–1965;
"מסגרת חוזית" – הסכם שיתוף או מערכת חוזים הקשורים זה בזה שבאמצעותם תפעל הקבוצה לממש את הזכויות במקרקעין עד לקבלת נכס בנוי, ושמצוינת בהם הדירה שכל משתתף יהיה זכאי לקבל במסגרת הפרויקט; "מסגרת חוזית" – הסכם שיתוף או מערכת חוזים הקשורים זה בזה שבאמצעותם תפעל הקבוצה לממש את הזכויות במקרקעין עד לקבלת נכס בנוי, ושמצוינת בהם הדירה שכל משתתף יהיה זכאי לקבל במסגרת הפרויקט;
"מקרקעין" – המקרקעין אשר יירכשו או יוחכרו על ידי קבוצת רכישה שעליהם ייבנו בניין או בניינים; "מקרקעין" – המקרקעין אשר יירכשו או יוחכרו על ידי קבוצת רכישה שעליהם ייבנו בניין או בניינים;
"משתתף" – חבר בקבוצת הרכישה שהוא צד למסגרת החוזית; "משתתף" – חבר בקבוצת הרכישה שהוא צד למסגרת החוזית;
"מתעניין" – מי שמתכוון או שוקל להיות אחד המשתתפים; "מתעניין" – מי שמתכוון או שוקל להיות אחד המשתתפים;
"נציגות" – מספר משתתפים שהמשתתפים מינו ברוב דעות באסיפה הכללית, להיות נציגיהם, ואשר פועלים עבור המשתתפים, בהתאם להוראות המסגרת החוזית; "נציגות" – מספר משתתפים שהמשתתפים מינו ברוב דעות באסיפה הכללית, להיות נציגיהם, ואשר פועלים עבור המשתתפים, בהתאם להוראות המסגרת החוזית;
"העבודות" – כלל העבודות שנוגעות לפרויקט הקבועות בהיתר הבנייה ובהתאם למפרט, עד לקבלת תעודת גמר כהגדרתה בחוק התכנון והבנייה; "העבודות" – כלל העבודות שנוגעות לפרויקט הקבועות בהיתר הבנייה ובהתאם למפרט, עד לקבלת תעודת גמר כהגדרתה בחוק התכנון והבנייה;
"פרויקט" – כלל העלויות והפעולות הדרושות לרכישת מקרקעין, ולהקמת הבניין או הבניינים, לפי העניין, הכלולים בפרויקט עד למסירת דירה לכל אחד מהמשתתפים; "פרויקט" – כלל העלויות והפעולות הדרושות לרכישת מקרקעין, ולהקמת הבניין או הבניינים, לפי העניין, הכלולים בפרויקט עד למסירת דירה לכל אחד מהמשתתפים;
"קבוצת רכישה" – כהגדרתה בחוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), ובלבד שמספר המשתתפים בה לא יפחת מעשרה; "קבוצת רכישה" – כהגדרתה בחוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), ובלבד שמספר המשתתפים בה לא יפחת מעשרה;
"קבלן מבצע" – קבלן לעבודות הנדסה בנאיות בעל סיווג קבלני על פי דין, אשר ייבחר על ידי המשתתפים או הנציגות לביצוע העבודות, ונחתם אתו הסכם ובו מחיר כולל לעבודה שעל הקבלן לבצע, על כל מרכיביה; "קבלן מבצע" – קבלן לעבודות הנדסה בנאיות בעל סיווג קבלני על פי דין, אשר ייבחר על ידי המשתתפים או הנציגות לביצוע העבודות, ונחתם אתו הסכם ובו מחיר כולל לעבודה שעל הקבלן לבצע, על כל מרכיביה;
"תכנית" – כהגדרתה בחוק התכנון והבנייה; "תכנית" – כהגדרתה בחוק התכנון והבנייה;
"השר" – שר הבינוי והשיכון. "השר" – שר הבינוי והשיכון.
חובות הגורם המארגן 2. (א) הגורם המארגן יתקשר עם כל אחד מהמשתתפים בהסכם מארגן או בבקשת הצטרפות; בהסכם המארגן או בבקשת ההצטרפות יצוין במפורש, בין היתר, הגורם המארגן ויכלול הוראה לפיה טרם החתימה על הסכם לרכישת המקרקעין, יושלם גיבוש קבוצת הרכישה. (א) הגורם המארגן יתקשר עם כל אחד מהמשתתפים בהסכם מארגן או בבקשת הצטרפות; בהסכם המארגן או בבקשת ההצטרפות יצוין במפורש, בין היתר, הגורם המארגן ויכלול הוראה לפיה טרם החתימה על הסכם לרכישת המקרקעין, יושלם גיבוש קבוצת הרכישה.
(ב) הגורם המארגן ידאג להכנת אומדן באמצעות שמאי מקרקעין. (ב) הגורם המארגן ידאג להכנת אומדן באמצעות שמאי מקרקעין.
(ג) הגורם המארגן יכין לוח זמנים מפורט לתכנון וביצוע העבודות ולמסירת הדירה למשתתפים. (ג) הגורם המארגן יכין לוח זמנים מפורט לתכנון וביצוע העבודות ולמסירת הדירה למשתתפים.
(ד) הגורם המארגן יכלול בהסכם המארגן או בבקשת הצטרפות, או יצרף להם, את האומדן ולוח הזמנים כאמור בסעיפים קטנים (ב) ו-(ג). (ד) הגורם המארגן יכלול בהסכם המארגן או בבקשת הצטרפות, או יצרף להם, את האומדן ולוח הזמנים כאמור בסעיפים קטנים (ב) ו-(ג).
(ה) אין בהוראות סעיף זה כדי לחייב את הגורם המארגן לשאת בתשלומי חובה הכרוכים בפעולות האמורות בסעיף זה או בתשלומים הנלווים לפעולות אלה. (ה) אין בהוראות סעיף זה כדי לחייב את הגורם המארגן לשאת בתשלומי חובה הכרוכים בפעולות האמורות בסעיף זה או בתשלומים הנלווים לפעולות אלה.
תנאים לעיסוק כגורם מארגן 3. לא יעסוק אדם כגורם מארגן, אלא אם כן הוא אחד מאלה: לא יעסוק אדם כגורם מארגן, אלא אם כן הוא אחד מאלה:
(1) מתווך שהוא בעל רישיון בתוקף לפי חוק המתווכים במקרקעין, התשנ"ו–1996; (1) מתווך שהוא בעל רישיון בתוקף לפי חוק המתווכים במקרקעין, התשנ"ו–1996;
(2) עורך דין שהוא חבר בלשכת עורכי הדין; (2) עורך דין שהוא חבר בלשכת עורכי הדין;
(3) רואה חשבון שהוא בעל רישיון רואה חשבון לפי חוק רואי חשבון, התשט"ו–1955; (3) רואה חשבון שהוא בעל רישיון רואה חשבון לפי חוק רואי חשבון, התשט"ו–1955;
(4) מהנדס אזרחי רשום ורשוי לפי חוק המהנדסים והאדריכלים, התשי"ח–1958. (4) מהנדס אזרחי רשום ורשוי לפי חוק המהנדסים והאדריכלים, התשי"ח–1958.
(5) עומד בתנאים שקבע השר בתקנות. (5) עומד בתנאים שקבע השר בתקנות.
הסכם מארגן 4. (א) הסכם מארגן יהיה בנוסח אחיד כלפי המשתתפים. (א) הסכם מארגן יהיה בנוסח אחיד כלפי המשתתפים.
(ב) הסכם מארגן יהיה בכתב ויאומת על ידי עורך הדין באותו אופן שבו מאומת שטר עסקה לפי הוראות חוק המקרקעין; בסעיף זה ובסעיף 5, "עורך הדין" – מי שהוא חבר לשכת עורכי הדין ובעל ותק של חמש שנים, שנתמנה על ידי המשתתפים לייצגם ולטפל בעניינים המשפטיים עבורם, בהתאם לתנאי ההתקשרות עמו, ובלבד שאינו חבר בקבוצת הרכישה או שותף של הגורם המארגן, ולא יהיה לו רווח עסקי מקבוצת הרכישה, מלבד שכר טרחה בהתאם להסכם שכר טרחה מפורט הכולל את מהות הטיפול והשירותים הניתנים לקבוצה, בנוסף לתשלום המיוחד עבור ניהול חשבון נאמנות בהתאם להוראות סעיף 5(א); (ב) הסכם מארגן יהיה בכתב ויאומת על ידי עורך הדין באותו אופן שבו מאומת שטר עסקה לפי הוראות חוק המקרקעין; בסעיף זה ובסעיף 5, "עורך הדין" – מי שהוא חבר לשכת עורכי הדין ובעל ותק של חמש שנים, שנתמנה על ידי המשתתפים לייצגם ולטפל בעניינים המשפטיים עבורם, בהתאם לתנאי ההתקשרות עמו, ובלבד שאינו חבר בקבוצת הרכישה או שותף של הגורם המארגן, ולא יהיה לו רווח עסקי מקבוצת הרכישה, מלבד שכר טרחה בהתאם להסכם שכר טרחה מפורט הכולל את מהות הטיפול והשירותים הניתנים לקבוצה, בנוסף לתשלום המיוחד עבור ניהול חשבון נאמנות בהתאם להוראות סעיף 5(א);
(ג) עם החתימה על הסכם מארגן וכניסתו לתוקף, לא יהא עוד תוקף לבקשת ההצטרפות או לכל הסכם אחר שנחתם בין המארגן למשתתפים. (ג) עם החתימה על הסכם מארגן וכניסתו לתוקף, לא יהא עוד תוקף לבקשת ההצטרפות או לכל הסכם אחר שנחתם בין המארגן למשתתפים.
הבטחת כספי משתתף 5. (א) טרם כניסתו לתוקף של הסכם ליווי עם גורם פיננסי, ינוהלו כספי המשתתפים בחשבון נאמנות על שם עורך הדין לצורך ביצוע תשלומים הקשורים לרכישת המקרקעין ולביצוע העבודות; הכספים שבחשבון הנאמנות ישמשו למטרות הקמת הפרויקט וביצועו בלבד, בהתאם להוראות שיועברו לנאמן בכתב, ולא ייעשה בהם שימוש להוצאות כלליות שאינן קשורות באופן ישיר לקידום הפרויקט. (א) טרם כניסתו לתוקף של הסכם ליווי עם גורם פיננסי, ינוהלו כספי המשתתפים בחשבון נאמנות על שם עורך הדין לצורך ביצוע תשלומים הקשורים לרכישת המקרקעין ולביצוע העבודות; הכספים שבחשבון הנאמנות ישמשו למטרות הקמת הפרויקט וביצועו בלבד, בהתאם להוראות שיועברו לנאמן בכתב, ולא ייעשה בהם שימוש להוצאות כלליות שאינן קשורות באופן ישיר לקידום הפרויקט.
(ב) שחרור כספים מחשבון הנאמנות לשלב רכישת המקרקעין ולצורך הבנייה ייעשה על ידי עורך הדין בלבד, ומשמונתה נציגות קבועה – באישור שני חברי נציגות לפחות. (ב) שחרור כספים מחשבון הנאמנות לשלב רכישת המקרקעין ולצורך הבנייה ייעשה על ידי עורך הדין בלבד, ומשמונתה נציגות קבועה – באישור שני חברי נציגות לפחות.
(ג) עורך הדין יהא זכאי לשכר טרחה נפרד עבור ניהול חשבון הנאמנות בסך של 0.25 אחוזים בתוספת מס ערך מוסף מכלל הסכומים אשר יוחזקו בחשבון הנאמנות; (ג) עורך הדין יהא זכאי לשכר טרחה נפרד עבור ניהול חשבון הנאמנות בסך של 0.25 אחוזים בתוספת מס ערך מוסף מכלל הסכומים אשר יוחזקו בחשבון הנאמנות;
הגבלת תשלומי תמורה לגורם המארגן 6. (א) הגורם המארגן לא יהא זכאי לקבל תמורה לפי בקשת הצטרפות או הסכם המארגן, אלא בכפוף להוראות אלה: (א) הגורם המארגן לא יהא זכאי לקבל תמורה לפי בקשת הצטרפות או הסכם המארגן, אלא בכפוף להוראות אלה:
(1) לאחר חתימה על הסכם לרכישת המקרקעין עם בעל המקרקעין ורישום הערת אזהרה לטובת המשתתפים בשל חלקם במקרקעין, או לאחר חתימה על הסכם אופציה כמשמעותו בחוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה) – בשיעור שאינו עולה על 25 אחוזים מהתמורה הכוללת; ואולם אם נחתם הסכם אופציה, הכספים ששולמו במסגרת אותו הסכם יהיו חלק מהמחיר שקבוצת הרכישה תשלם בעד רכישת המקרקעין; בסעיף זה, "התמורה הכוללת" – הסכום שיש לשלם לגורם מארגן לפי בקשת הצטרפות או הסכם מארגן, בתוספת תשלום בשל ייעוץ ושירות שמספק הגורם המארגן לקבוצת הרכישה;
(2) לאחר קבלת היתר הבנייה, חתימה על הסכם ליווי עם גורם פיננסי, חתימה על הסכם עם החברה המפקחת על הבנייה וחתימה על הסכם עם הקבלן המבצע – סכום בשיעור שאינו עולה על 50 אחוזים נוספים מהתמורה הכוללת;
(3) לאחר מתן צו התחלת עבודה לקבלן המבצע – סכום בשיעור שאינו עולה על 10 אחוזים מהתמורה הכוללת;
(4) לאחר קבלת אישורים למתן שירותי חשמל, מים או טלפון לפי חוק התכנון והבנייה לכל דירות המשתתפים – סכום בשיעור שאינו עולה על 10 אחוזים מהתמורה הכוללת;
(5) אם הפרויקט מתאים לרישום בית משותף, לאחר הגשת המסמכים הדרושים לרישום הבית בפנקס הבתים המשותפים למפקח לפי תקנות המקרקעין (ניהול ורישום), התשע"ב–2011 – סכום בשיעור שאינו עולה על 5 אחוזים מהתמורה.
(ב) הגורם המארגן לא יהא זכאי לכל תוספת תשלום בעד חריגות מהאומדן. (ב) הגורם המארגן לא יהא זכאי לכל תוספת תשלום בעד חריגות מהאומדן.
ביטול בקשת הצטרפות או השתתפות בקבוצת הרכישה 7. (א) משתתף רשאי להודיע על ביטול בקשת הצטרפות או ביטול השתתפות בקבוצת הרכישה בתוך 14 ימים מיום החתימה על טופס בקשת ההצטרפות או על ההסכם המארגן, לפי העניין; המשתתף ימסור הודעה כאמור באמצעות דואר רשום או באמצעות דואר רשום עם אישור מסירה (להלן – הודעת ביטול). (א) משתתף רשאי להודיע על ביטול בקשת הצטרפות או ביטול השתתפות בקבוצת הרכישה בתוך 14 ימים מיום החתימה על טופס בקשת ההצטרפות או על ההסכם המארגן, לפי העניין; המשתתף ימסור הודעה כאמור באמצעות דואר רשום או באמצעות דואר רשום עם אישור מסירה (להלן – הודעת ביטול).
(ב) בקשת הצטרפות תכלול תניה לפיה היא ניתנת לביטול לפי הוראות סעיף קטן (א) וללא תנאי מגביל כלשהו. (ב) בקשת הצטרפות תכלול תניה לפיה היא ניתנת לביטול לפי הוראות סעיף קטן (א) וללא תנאי מגביל כלשהו.
(ג) מסר משתתף הודעת ביטול כאמור בסעיף קטן (א), ישיב לו הגורם המארגן את התמורה ששילם בתוך 14 ימים מיום מסירת ההודעה, ובכפוף לתנאים שנקבעו בבקשת ההצטרפות או בהסכם המארגן, לפי העניין. (ג) מסר משתתף הודעת ביטול כאמור בסעיף קטן (א), ישיב לו הגורם המארגן את התמורה ששילם בתוך 14 ימים מיום מסירת ההודעה, ובכפוף לתנאים שנקבעו בבקשת ההצטרפות או בהסכם המארגן, לפי העניין.
הגבלת מספר המשתתפים בקבוצת רכישה 8. (א) קבוצת רכישה תמנה מספר משתתפים כמספר הדירות המותר בהתאם לתכנית החלה על המקרקעין; אין באמור בסעיף קטן זה כדי למנוע רישום מספר משתתפים שחברו יחד לרכישת זכויות בדירה אחת. (א) קבוצת רכישה תמנה מספר משתתפים כמספר הדירות המותר בהתאם לתכנית החלה על המקרקעין; אין באמור בסעיף קטן זה כדי למנוע רישום מספר משתתפים שחברו יחד לרכישת זכויות בדירה אחת.
(ב) על אף האמור בסעיף קטן (א), טרם רכישת המקרקעין, רשאית קבוצת רכישה לצרף משתתפים נוספים לרכישת דירות נוספות, ובלבד שהתקיימו תנאים אלה: (ב) על אף האמור בסעיף קטן (א), טרם רכישת המקרקעין, רשאית קבוצת רכישה לצרף משתתפים נוספים לרכישת דירות נוספות, ובלבד שהתקיימו תנאים אלה:
(1) קבוצת הרכישה התקשרה עם המשתתפים הנוספים בהסכם מפורש הקובע כי הכספים ששילמו המשתתפים הנוספים יופקדו בנאמנות אצל עורך הדין עד לקבלת החלטה סופית המאשרת את בנייתן של הדירות הנוספות;
(2) הסכם השיתוף כולל הוראות מפורשות המתייחסות למשתתפים נוספים, ובין היתר, למקרה שמספר הדירות שיאושר יהיה נמוך ממספר המשתתפים הנוספים ולאופן השבת כל הכספים ששולמו על ידי המשתתפים הנוספים אשר לא ייכללו בקבוצת הרכישה; ההוראות בעניין המשתתפים הנוספים שבהסכם השיתוף יובאו לידיעת המשתתפים הנוספים;
(3) הגורם המארגן יודיע למשתתפים הנוספים על ההוראות כאמור בפסקה (2) ועל מספר הדירות שאושרו והכללת המשתתפים הנוספים בקבוצת הרכישה.
שקיפות ואיסור ניגוד עניינים 9. (א) גורם מארגן או חבר נציגות לא יימצא במצב העשוי ליצור ניגוד עניינים עם מטרות קבוצת הרכישה וחובותיו כלפי קבוצת הרכישה ומשתתפיה, ובין היתר לא ימנה לביצוע עבודות במסגרת הפרויקט גורם מקצועי, שיש לו עניין אישי או עסקי לגביו או שהוא קרובו כהגדרתו בחוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה). (א) גורם מארגן או חבר נציגות לא יימצא במצב העשוי ליצור ניגוד עניינים עם מטרות קבוצת הרכישה וחובותיו כלפי קבוצת הרכישה ומשתתפיה, ובין היתר לא ימנה לביצוע עבודות במסגרת הפרויקט גורם מקצועי, שיש לו עניין אישי או עסקי לגביו או שהוא קרובו כהגדרתו בחוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה).
(ב) גורם מארגן, קרובו כמשמעותו בסעיף קטן (ב) או מי מטעמו, לא יהיה חבר נציגות. (ב) גורם מארגן, קרובו כמשמעותו בסעיף קטן (ב) או מי מטעמו, לא יהיה חבר נציגות.
(ג) הגורם המארגן וחברי הנציגות יפעלו באופן שיבטיח שקיפות מלאה כלפי המשתתפים במשך כל תקופת הפרויקט, ובין היתר ימסרו למשתתפים מידע מלא בנוגע לקשרים העסקיים או המשפחתיים המתקיימים ביניהם ובנוגע לקשרים עסקיים ומשפחתיים המתקיימים בינם לבין הגורמים השונים הנוטלים חלק בפרויקט. (ג) הגורם המארגן וחברי הנציגות יפעלו באופן שיבטיח שקיפות מלאה כלפי המשתתפים במשך כל תקופת הפרויקט, ובין היתר ימסרו למשתתפים מידע מלא בנוגע לקשרים העסקיים או המשפחתיים המתקיימים ביניהם ובנוגע לקשרים עסקיים ומשפחתיים המתקיימים בינם לבין הגורמים השונים הנוטלים חלק בפרויקט.
החלת הוראות מחוק המכר (דירות) על הקבלן המבצע 10. ההוראות החלות על מוכר לפי סעיפים 2 עד 5ב לחוק המכר (דירות), התשל"ג–1973, יחולו על הקבלן המבצע. ההוראות החלות על מוכר לפי סעיפים 2 עד 5ב לחוק המכר (דירות), התשל"ג–1973, יחולו על הקבלן המבצע.
איסור התניה 11. אין להתנות על הוראות חוק זה אלא לטובת המשתתפים. אין להתנות על הוראות חוק זה אלא לטובת המשתתפים.
תחולה 12. הוראות חוק זה יחולו על הסכמים מארגנים ובקשות הצטרפות שייחתמו שישה חודשים לאחר יום פרסומו. הוראות חוק זה יחולו על הסכמים מארגנים ובקשות הצטרפות שייחתמו שישה חודשים לאחר יום פרסומו.
ביצוע ותקנות 13. השר ממונה על ביצוע חוק זה והוא רשאי להתקין תקנות בכל עניין הנוגע לביצועו, ובכלל זה הוראות לעניין אופן מינוי שמאי מקרקעין ואמות המידה הנדרשות להתקיים בו בהתאם להוראות סעיף 2(ב). השר ממונה על ביצוע חוק זה והוא רשאי להתקין תקנות בכל עניין הנוגע לביצועו, ובכלל זה הוראות לעניין אופן מינוי שמאי מקרקעין ואמות המידה הנדרשות להתקיים בו בהתאם להוראות סעיף 2(ב).