הצעת חוק לדיון מוקדם
מספר פנימי: 579059
הכנסת העשרים
יוזמים: חברי הכנסת נאוה בוקר
אכרם חסון
יעקב מרגי
______________________________________________
פ/3129/20
הצעת חוק המכר (דירות) (אחריות גורם מארגן והבטחת זכויות קונים בקבוצת רכישה) (תיקוני חקיקה), התשע"ו–2016
דברי הסבר
בשנים האחרונות חל גידול משמעותי בהיקף פעילותן של קבוצות רכישה. לעתים הן כוללות מאות קונים. רבים מהקונים המצטרפים לקבוצות רכישה אינם מודעים כלל למכלול הסיכונים של פרויקט מסוג זה. במקרים רבים מוצגים בפני קונים בקבוצת רכישה מצגים חלקיים בלבד, הן לגבי מחיר הדירה והן לגבי מועד מסירתה לקונים, שאינם תואמים את העתיד לקרות בפועל. קבוצות רכישה רבות מאורגנות על ידי גורם מארגן שלו תפקיד מהותי בארגון הקבוצה וליווי הפרויקט עד להשלמתו. בתקופה האחרונה רבו מקרים של קונים בקבוצת רכישה שמצאו עצמם ללא הגנות וללא ליווי הולם. מצב זה מסכן סיכון של ממש את הכספים שהשקיעו ברכישת הדירה, שהיא לרוב ההשקעה הכלכלית המשמעותית בחייהם.
הצעת חוק זו נועדה להסדיר את פעילות קבוצת הרכישה והגורם המארגן בקבוצת הרכישה, על מנת להפחית את הסיכונים של קונים במסגרת קבוצת הרכישה. הצעת החוק מתבססת על החלטת ממשלה מס' 2077 מיום 15 ביולי 2010, שעניינה הסדרת בניה במסגרת קבוצות רכישה גם בדרך של חקיקה ראשית, ועל הצעת משרד הבינוי והשיכון לגבי הסדרה צרכנית של קבוצות הרכישה.
מוצע לקבוע בחוק הוראות שעיקרן הן:
קבוצת רכישה תוגדר כקבוצה הכוללת לפחות 10 קונים, המתארגנת לצורך רכישת קרקע, לשם בנית מבנה; גורם מארגן יוגדר כמי שמארגן קבוצת רכישה או מסייע לקבוצת רכישה להתארגן וכן מבצע אחד מאלה: העברת זכויות בקרקע עליה ייבנה המבנה לחברי הקבוצה, או העברת זכות ברירה (קרי: אופציה) לרכישת זכויות בקרקע עליה ייבנה המבנה לחברי הקבוצה, או ייזום או קידום מפגש רצונות בין חברי הקבוצה לבין בעל זכויות בקרקע עליה ייבנה המבנה.
מוצע כי הגורם המארגן יהיה חייב לתת לכל קונה בקבוצת רכישה התחייבות למחיר סופי מרבי של הדירה המיועדת לאותו חבר בקבוצה. מחיר סופי יוגדר כמלוא התשלומים אותם החבר בקבוצת הרכישה נדרש לשלם עד לקבלת הדירה ועד לרישום זכויות החבר בה, לרבות כל תשלום בגין הקרקע, מיסים, אגרות והיטלים, תשלומים לקבלנים ואנשי מקצוע מכל סוג, לרבות המארגן וכיוצא בזה.
מוצע כי שכרו של הגורם המארגן מאת חברי הקבוצה ישולם בשלבים, על פי התקדמות הפרויקט, ולא ישולמו יותר מ-10 אחוזים משכרו בטרם עמד בהתחייבויות הבאות:
(1) נערך בין רוכשים בקבוצת רכישה הסכם שיתוף הכולל הוראות בנושאים שונים (כגון קביעת מוסדות הקבוצה - אסיפה כללית, נציגות או ועד מנהל, ועדת ביקורת; הסדרת כניסה ויציאה מהקבוצה; ישוב סכסוכים; ההתנהלות הכספית, לרבות ניהול החשבון ומימון בנקאי; הגדרת גורמי הניהול והיועצים המקצועיים הנדרשים ואופן ההתקשרות עימם; הסדרת התקשרות עם קבלן מבצע; חלוקת הצמדות; הסדרת שינויים במבנה; הגדרת חובות החברים וטיפול בהפרות ועוד) וכן מסמכים נוספים הנדרשים לפעולתה התקינה של קבוצת הרכישה;
2. חברי קבוצת הרכישה התקשרו עם הגורם המארגן בהסכם, במסגרתו התחייב להעניק לחברי הקבוצה שירותי ניהול וארגון וזאת, לכל המוקדם, עד למועד מסירת הדירות לכל חברי הקבוצה וההסכם כולל התחייבות הגורם המארגן למועד המסירה ולמחיר סופי מרבי לכל חבר בקבוצת הרכישה.
כמו כן, בעניין שכרו של הגורם המארגן, מוצע כי לא ישולמו 20 האחוזים האחרונים משכרו טרם מסירת הדירות לחברי הקבוצה.
לעניין קבלנים הבונים את המבנים במסגרת פעילות קבוצות רכישה, הוראות חוק המכר (דירות) בעניין מוכר יחולו גם עליהם. כך, קבלן הביצוע, הבונה את הבניין, יחוייב כלפי חברי הקבוצה בהתאם לאמור באותו חוק, לרבות אחריות בגין אי-התאמה ותקופות בדק ואחריות.
עוד מוצע להסמיך את שר הבינוי והשיכון להסדיר בתקנות דרישות ותנאים לפעילות של גורם מארגן.
כמו כן מוצע לתקן את חוק המכר (דירות) (הבטחת השקעות של רוכשי דירות), התשל"ה–1974, כך שקבוצת רכישה שהתקשרה בהסכם עם תאגיד בנקאי מלווה, אותו תאגיד בנקאי מלווה יחויב למסור לכל קונה בקבוצת הרכישה ערבות בנקאית שתהיה בתוקף עד לקבלת הדירה על ידי חבר הקבוצה, וזאת על מנת להבטיח את כל הכספים ששילם אותו קונה במסגרת המחיר הסופי, למעט מחיר הקרקע ומיסים שהוטלו בשל רכישת הקרקע, למקרה בו לא תהיה אפשרות להשלים את הבנייה ואת מסירת הדירות לחברי קבוצת הרכישה. במקרה שבו קבוצת הרכישה אינה מתקשרת בהסכם עם בנק מלווה, הגורם המארגן יהיה חייב לדאוג לכך שתימסר לכל קונה בקבוצת הרכישה ערבות בנקאית או פוליסת ביטוח, מתאגיד בנקאי או מחברת ביטוח, להבטחת כל הכספים ששילם הקונה במסגרת המחיר הסופי, למעט מחיר הקרקע ומיסים שהוטלו בשל רכישת הקרקע.
הצעת חוק דומה בעיקרה הונחה על שולחן הכנסת העשרים על ידי חבר הכנסת מיקי לוי (פ/3099/20).
---------------------------------
הוגשה ליו"ר הכנסת והסגנים
והונחה על שולחן הכנסת ביום
כ"ח בסיוון התשע"ו – 4.7.16
תיקון חוק המכר דירות בחוק המכר (דירות), התשל"ג–1973, אחרי סעיף 6ג יבוא: בחוק המכר (דירות), התשל"ג–1973, אחרי סעיף 6ג יבוא: בחוק המכר (דירות), התשל"ג–1973, אחרי סעיף 6ג יבוא: בחוק המכר (דירות), התשל"ג–1973, אחרי סעיף 6ג יבוא: בחוק המכר (דירות), התשל"ג–1973, אחרי סעיף 6ג יבוא: בחוק המכר (דירות), התשל"ג–1973, אחרי סעיף 6ג יבוא:
"גורם מארגן בקבוצת רכישה "גורם מארגן בקבוצת רכישה "גורם מארגן בקבוצת רכישה 6ד. (א) בסעיף זה – (א) בסעיף זה –
"גורם מארגן" – מי שפועל בעצמו או באמצעות אחר לארגון קבוצת רכישה, לרבות הכנת המסגרת החוזית, ומבצע אחת מהפעולות המפורטות להלן, והכל בתמורה בכסף או בשווה כסף, במישרין או בעקיפין: "גורם מארגן" – מי שפועל בעצמו או באמצעות אחר לארגון קבוצת רכישה, לרבות הכנת המסגרת החוזית, ומבצע אחת מהפעולות המפורטות להלן, והכל בתמורה בכסף או בשווה כסף, במישרין או בעקיפין:
(1) העברת זכויות בקרקע עליה ייבנה מבנה לחברי קבוצת הרכישה;
(2) העברת זכות ברירה לרכישת זכויות בקרקע עליה ייבנה מבנה לחברי קבוצת רכישה;
(3) ייזום או קידום הסכמה בין חברי קבוצת הרכישה לבין בעל זכויות בקרקע עליה ייבנה מבנה;
"מחיר סופי" – מלוא התשלומים שעל כל אחד מחברי קבוצת הרכישה לשלם בעד הדירה עד לקבלת החזקה בה, לרבות כל תשלום בעד הקרקע, מיסים, היטלים, אגרות ותשלומים לקבלן, לגורם מארגן בקבוצת רכישה ולאנשי מקצוע מכל סוג; "מחיר סופי" – מלוא התשלומים שעל כל אחד מחברי קבוצת הרכישה לשלם בעד הדירה עד לקבלת החזקה בה, לרבות כל תשלום בעד הקרקע, מיסים, היטלים, אגרות ותשלומים לקבלן, לגורם מארגן בקבוצת רכישה ולאנשי מקצוע מכל סוג;
"מסגרת חוזית" – מערכת חוזים הקשורים זה בזה שבאמצעותם תפעל הקבוצה לממש את הזכויות במקרקעין עד לקבלת הנכס; "מסגרת חוזית" – מערכת חוזים הקשורים זה בזה שבאמצעותם תפעל הקבוצה לממש את הזכויות במקרקעין עד לקבלת הנכס;
"קבוצת רכישה" – קבוצת קונים הכוללת לפחות עשרה אנשים, המתארגנת לשם רכישת זכות במקרקעין ובנייה על הקרקע של מבנה הכולל דירות, באמצעות גורם מארגן, ובלבד שהרוכשים בקבוצה מחויבים למסגרת חוזית; "קבוצת רכישה" – קבוצת קונים הכוללת לפחות עשרה אנשים, המתארגנת לשם רכישת זכות במקרקעין ובנייה על הקרקע של מבנה הכולל דירות, באמצעות גורם מארגן, ובלבד שהרוכשים בקבוצה מחויבים למסגרת חוזית;
"שכר" – התמורה בכסף או בשווה כסף שמקבל גורם מארגן, במישרין או בעקיפין, בעד פעילותו כגורם מארגן בקבוצת רכישה. "שכר" – התמורה בכסף או בשווה כסף שמקבל גורם מארגן, במישרין או בעקיפין, בעד פעילותו כגורם מארגן בקבוצת רכישה.
(ב) לא יקבל גורם מארגן מקונים בקבוצת רכישה, על חשבון שכרו, סכום העולה על עשרה אחוזים משכרו, אלא אם כן התקיימו תנאים אלה ובכפוף להוראות סעיף קטן (ג): (ב) לא יקבל גורם מארגן מקונים בקבוצת רכישה, על חשבון שכרו, סכום העולה על עשרה אחוזים משכרו, אלא אם כן התקיימו תנאים אלה ובכפוף להוראות סעיף קטן (ג):
(1) נחתם הסכם שיתוף בין חברי קבוצת הרכישה להסדרת פעילותה הפנימית של קבוצת רכישה ופעילותה מול גורמים חיצוניים;
ׁ(2) נחתם הסכם בין חברי קבוצת הרכישה לבין הגורם המארגן למתן שירותי ניהול וארגון שיינתנו לאורך פעילות קבוצת הרכישה ועד למועד מסירת הדירות לכל הקונים בקבוצת רכישה, וההסכם כולל התחייבות הגורם המארגן למועד מסירה ולמחיר סופי מרבי של הדירה לכל קונה;
(ג) לא יקבל הגורם המארגן מחברי קבוצת הרכישה שכר בשיעורים העולים על השיעורים שקבע השר בתקנות בהתאם לשלבי הביצוע, ובלבד שעשרים האחוזים האחרונים של שכרו לא ישולמו לו, אלא לאחר מסירת הדירה לכל אחד מהקונים בקבוצת הרכישה; (ג) לא יקבל הגורם המארגן מחברי קבוצת הרכישה שכר בשיעורים העולים על השיעורים שקבע השר בתקנות בהתאם לשלבי הביצוע, ובלבד שעשרים האחוזים האחרונים של שכרו לא ישולמו לו, אלא לאחר מסירת הדירה לכל אחד מהקונים בקבוצת הרכישה;
(ד) השר, באישור ועדת הכלכלה של הכנסת, רשאי לקבוע הוראות בעניינים אלה: (ד) השר, באישור ועדת הכלכלה של הכנסת, רשאי לקבוע הוראות בעניינים אלה:
(1) תנאים ודרישות סף לעיסוק כגורם מארגן;
(2) חובות נוספים שיחולו על גורם מארגן.
החלת הוראות החוק על קבלן המבצע את הבנייה עבור קבוצת רכישה החלת הוראות החוק על קבלן המבצע את הבנייה עבור קבוצת רכישה החלת הוראות החוק על קבלן המבצע את הבנייה עבור קבוצת רכישה 6ה. ההוראות החלות על מוכר לפי חוק זה, יחולו על קבלן המבצע בנייה עבור קבוצת רכישה כהגדרתה בסעיף 6ד." ההוראות החלות על מוכר לפי חוק זה, יחולו על קבלן המבצע בנייה עבור קבוצת רכישה כהגדרתה בסעיף 6ד."
תיקון חוק המכר (דירות) (הבטחת השקעות של רוכשי דירות) 2. בחוק המכר (דירות) (הבטחת השקעות של רוכשי דירות), התשל"ה–1974, אחרי סעיף 2ב יבוא: בחוק המכר (דירות) (הבטחת השקעות של רוכשי דירות), התשל"ה–1974, אחרי סעיף 2ב יבוא: בחוק המכר (דירות) (הבטחת השקעות של רוכשי דירות), התשל"ה–1974, אחרי סעיף 2ב יבוא: בחוק המכר (דירות) (הבטחת השקעות של רוכשי דירות), התשל"ה–1974, אחרי סעיף 2ב יבוא: בחוק המכר (דירות) (הבטחת השקעות של רוכשי דירות), התשל"ה–1974, אחרי סעיף 2ב יבוא: בחוק המכר (דירות) (הבטחת השקעות של רוכשי דירות), התשל"ה–1974, אחרי סעיף 2ב יבוא:
"הבטחת כספי קונים בקבוצת רכישה "הבטחת כספי קונים בקבוצת רכישה "הבטחת כספי קונים בקבוצת רכישה 2ב1. (א) בסעיף זה, "גורם מארגן", "מחיר סופי" ו"קבוצת רכישה" – כהגדרתם בסעיף 6ד לחוק המכר (דירות), התשל"ג–1973. (א) בסעיף זה, "גורם מארגן", "מחיר סופי" ו"קבוצת רכישה" – כהגדרתם בסעיף 6ד לחוק המכר (דירות), התשל"ג–1973.
(ב) התקשרה קבוצת רכישה בהסכם עם תאגיד בנקאי מלווה, ימסור התאגיד הבנקאי המלווה לכל קונה בקבוצת הרכישה ערבות בנקאית להבטחת החזרתם של כל הכספים ששילם במסגרת המחיר הסופי, למעט מחיר הקרקע ומיסים שהוטלו בשל רכישת הקרקע, במקרה שלא תהיה אפשרות להשלים את הבנייה על הקרקע ולמסור את הדירות לקונים בקבוצת הרכישה; הערבות בנקאית תהיה בתוקף עד להעברת החזקה בדירה לקונה בקבוצת הרכישה. (ב) התקשרה קבוצת רכישה בהסכם עם תאגיד בנקאי מלווה, ימסור התאגיד הבנקאי המלווה לכל קונה בקבוצת הרכישה ערבות בנקאית להבטחת החזרתם של כל הכספים ששילם במסגרת המחיר הסופי, למעט מחיר הקרקע ומיסים שהוטלו בשל רכישת הקרקע, במקרה שלא תהיה אפשרות להשלים את הבנייה על הקרקע ולמסור את הדירות לקונים בקבוצת הרכישה; הערבות בנקאית תהיה בתוקף עד להעברת החזקה בדירה לקונה בקבוצת הרכישה.
(ג) לא התקשרה קבוצת רכישה בהסכם עם תאגיד בנקאי מלווה, ידאג הגורם המארגן למתן ערבות בנקאית או פוליסת ביטוח, לכל קונה בקבוצת הרכישה מתאגיד בנקאי או מחברת ביטוח, לפי העניין, להבטחת כל הכספים ששילם הקונה במסגרת המחיר הסופי, למעט מחיר הקרקע ומיסים שהוטלו בשל רכישת הקרקע; ערבות בנקאית או פוליסת ביטוח לפי סעיף קטן זה תהיה בתוקף עד להעברת +החזקה בדירה לקונה בקבוצת הרכישה. (ג) לא התקשרה קבוצת רכישה בהסכם עם תאגיד בנקאי מלווה, ידאג הגורם המארגן למתן ערבות בנקאית או פוליסת ביטוח, לכל קונה בקבוצת הרכישה מתאגיד בנקאי או מחברת ביטוח, לפי העניין, להבטחת כל הכספים ששילם הקונה במסגרת המחיר הסופי, למעט מחיר הקרקע ומיסים שהוטלו בשל רכישת הקרקע; ערבות בנקאית או פוליסת ביטוח לפי סעיף קטן זה תהיה בתוקף עד להעברת +החזקה בדירה לקונה בקבוצת הרכישה.
תקנות ראשונות 3. תקנות ראשונות לפי סעיף 6ד(ד) לחוק המכר (דירות) כנוסחו בסעיף 1 לחוק זה יובאו לאישור ועדת הכלכלה של הכנסת בתוך שנה מיום פרסומו של חוק זה. תקנות ראשונות לפי סעיף 6ד(ד) לחוק המכר (דירות) כנוסחו בסעיף 1 לחוק זה יובאו לאישור ועדת הכלכלה של הכנסת בתוך שנה מיום פרסומו של חוק זה. תקנות ראשונות לפי סעיף 6ד(ד) לחוק המכר (דירות) כנוסחו בסעיף 1 לחוק זה יובאו לאישור ועדת הכלכלה של הכנסת בתוך שנה מיום פרסומו של חוק זה. תקנות ראשונות לפי סעיף 6ד(ד) לחוק המכר (דירות) כנוסחו בסעיף 1 לחוק זה יובאו לאישור ועדת הכלכלה של הכנסת בתוך שנה מיום פרסומו של חוק זה. תקנות ראשונות לפי סעיף 6ד(ד) לחוק המכר (דירות) כנוסחו בסעיף 1 לחוק זה יובאו לאישור ועדת הכלכלה של הכנסת בתוך שנה מיום פרסומו של חוק זה. תקנות ראשונות לפי סעיף 6ד(ד) לחוק המכר (דירות) כנוסחו בסעיף 1 לחוק זה יובאו לאישור ועדת הכלכלה של הכנסת בתוך שנה מיום פרסומו של חוק זה.