הצעת חוק לדיון מוקדם
מספר פנימי: 2004919
הכנסת העשרים
יוזמים: חברי הכנסת איילת נחמיאס ורבין
יצחק הרצוג
רועי פולקמן
יגאל גואטה
עבדאללה אבו מערוף
ג'מאל זחאלקה
נחמן שי
מנואל טרכטנברג
דב חנין
______________________________________________
פ/3182/20
הצעת חוק השקעות משותפת בנאמנות (תיקון – מינוי נאמן לקבוצת רכישה ולקבוצת השקעה), התשע''ו–2016
דברי הסבר
קבוצות רכישה התרבו לאחרונה כתוצאה ממחסור בעתודות קרקע זמינות לבניה, בעיקר במרכז הארץ, ומהעלייה הניכרת במחירי דירות למגורים בשנים האחרונות. מדובר בקבוצות של יחידים המתארגנות לשם רכישת קרקע ולאחר מכן בנייה של בניין דירות למגורים על קרקע זו, או לחלופין בניית יחידות מגורים צמודות קרקע. הקבוצה אינה מאוגדת כתאגיד או כישות משפטית כלשהי, אלא מתאחדת כאוסף של יחידים הכורתים בינם לבין עצמם הסכם שיתוף, בו הם מסדירים את יחסיהם המשפטיים כמי שרוצים לקנות יחדיו קרקע ולבנות עליה במשותף בניין או יחידות מגורים.
חוק המכר (דירות) (הבטחת השקעה של רוכשי דירות), התשל"ה–1974 (להלן – חוק המכר (דירות) (הבטחת השקעה של רוכשי דירות), מחייב את הקבלן להעניק לרוכש דירה בטוחות לכספו. אולם, חוק זה אינו חל על קבוצת רכישה, הואיל וחברי הקבוצה עצמם נחשבים ליזם. בפועל, חברי קבוצת רכישה ידרשו ויקבלו מן הקבלן המבצע ערבות לפי חוק המכר (דירות) (הבטחת השקעה של רוכשי דירות), שתבטיח את עמידתו בהתחייבויותיו כלפיהם, כמזמיני שירותי בניה.
ברוב הפרויקטים של קבוצות רכישה היזם מחזיק בעצמו בזכויות לדירה (או מעבר לכך) ולכן מתקשות הקבוצות להתנהל באופן עצמאי. פעמים לא מעטות נמכר בפרויקט מספר רב יותר של דירות מאשר מספר הדירות המאושרות בפועל בתכנית בנין עיר. במקרים חמורים יותר, היזם מוכר דירות לפני שנחתם חוזה עם בעלי הקרקע. בעיות דומות מתעוררות בקרנות השקעה, אשר במקרים מסוימים המשקיעים מאבדים את יכולתם לעקוב אחר פעולותיה של קבוצת ההשקעה.
לאור האמור לעיל, מוצע בחוק זה לקבוע כי כל קבוצת רכישה המונה בין עשרה לשלושים וחמישה רוכשים, וכן כל קבוצת השקעה המונה מעל עשרה משקיעים, תחויבנה בתוך שישים ימים ממועד הקמתן במינוי נאמן, אשר יהא מחויב לבדוק את פעולותיה של הקבוצה ולוודא כי קיימת שקיפות מלאה בפעילותה, לקבוע כללי נאמנות ספציפיים לקבוצה ולוודא כי אין אפשרות לאחד המשקיעים לרמות ולנצל את כספי הקבוצה למטרה שלא הוגדרה כמטרת הקבוצה.
---------------------------------
הוגשה ליו"ר הכנסת והסגנים
והונחה על שולחן הכנסת ביום
י"ב בתמוז התשע"ו – 18.7.16
תיקון סעיף 1 בחוק השקעות משותפות בנאמנות, התשנ"ד–1994 (להלן – החוק העיקרי), בסעיף 1 – בחוק השקעות משותפות בנאמנות, התשנ"ד–1994 (להלן – החוק העיקרי), בסעיף 1 – בחוק השקעות משותפות בנאמנות, התשנ"ד–1994 (להלן – החוק העיקרי), בסעיף 1 – בחוק השקעות משותפות בנאמנות, התשנ"ד–1994 (להלן – החוק העיקרי), בסעיף 1 – בחוק השקעות משותפות בנאמנות, התשנ"ד–1994 (להלן – החוק העיקרי), בסעיף 1 –
(1) אחרי ההגדרה "מפיץ" יבוא: (1) אחרי ההגדרה "מפיץ" יבוא: (1) אחרי ההגדרה "מפיץ" יבוא: (1) אחרי ההגדרה "מפיץ" יבוא: (1) אחרי ההגדרה "מפיץ" יבוא:
""נאמן" – כהגדרתו בסעיף 75ג לפקודת מס הכנסה;" ""נאמן" – כהגדרתו בסעיף 75ג לפקודת מס הכנסה;" ""נאמן" – כהגדרתו בסעיף 75ג לפקודת מס הכנסה;" ""נאמן" – כהגדרתו בסעיף 75ג לפקודת מס הכנסה;"
(2) אחרי ההגדרה "פרסום בעתון" יבוא: (2) אחרי ההגדרה "פרסום בעתון" יבוא: (2) אחרי ההגדרה "פרסום בעתון" יבוא: (2) אחרי ההגדרה "פרסום בעתון" יבוא: (2) אחרי ההגדרה "פרסום בעתון" יבוא:
""קבוצת השקעה" – קרן הון סיכון, קרן נדל"ן, קרן גידור, קרן מזנין, קרן תשתיות, קרן BUY-OUT, קרן אשראי וכל קרן המשקיעה רק בהשקעות כאמור.; ""קבוצת השקעה" – קרן הון סיכון, קרן נדל"ן, קרן גידור, קרן מזנין, קרן תשתיות, קרן BUY-OUT, קרן אשראי וכל קרן המשקיעה רק בהשקעות כאמור.; ""קבוצת השקעה" – קרן הון סיכון, קרן נדל"ן, קרן גידור, קרן מזנין, קרן תשתיות, קרן BUY-OUT, קרן אשראי וכל קרן המשקיעה רק בהשקעות כאמור.; ""קבוצת השקעה" – קרן הון סיכון, קרן נדל"ן, קרן גידור, קרן מזנין, קרן תשתיות, קרן BUY-OUT, קרן אשראי וכל קרן המשקיעה רק בהשקעות כאמור.;
"קבוצת רכישה" – כהגדרתה בחוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), התשכ"ג–1963;". "קבוצת רכישה" – כהגדרתה בחוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), התשכ"ג–1963;". "קבוצת רכישה" – כהגדרתה בחוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), התשכ"ג–1963;". "קבוצת רכישה" – כהגדרתה בחוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), התשכ"ג–1963;".
תיקון סעיף 2 בסעיף 2 לחוק העיקרי, אחרי סעיף קטן (ב) יבוא: בסעיף 2 לחוק העיקרי, אחרי סעיף קטן (ב) יבוא: בסעיף 2 לחוק העיקרי, אחרי סעיף קטן (ב) יבוא: בסעיף 2 לחוק העיקרי, אחרי סעיף קטן (ב) יבוא: בסעיף 2 לחוק העיקרי, אחרי סעיף קטן (ב) יבוא:
"(ג) בלי לפגוע בהוראות סעיפים קטנים (א) ו-(ב), חוק זה יחול על כל קבוצת רכישה המונה בין עשרה לשלושים וחמישה רוכשים, וכל קבוצת השקעה המונה מעל עשרה משקיעים." "(ג) בלי לפגוע בהוראות סעיפים קטנים (א) ו-(ב), חוק זה יחול על כל קבוצת רכישה המונה בין עשרה לשלושים וחמישה רוכשים, וכל קבוצת השקעה המונה מעל עשרה משקיעים." "(ג) בלי לפגוע בהוראות סעיפים קטנים (א) ו-(ב), חוק זה יחול על כל קבוצת רכישה המונה בין עשרה לשלושים וחמישה רוכשים, וכל קבוצת השקעה המונה מעל עשרה משקיעים." "(ג) בלי לפגוע בהוראות סעיפים קטנים (א) ו-(ב), חוק זה יחול על כל קבוצת רכישה המונה בין עשרה לשלושים וחמישה רוכשים, וכל קבוצת השקעה המונה מעל עשרה משקיעים." "(ג) בלי לפגוע בהוראות סעיפים קטנים (א) ו-(ב), חוק זה יחול על כל קבוצת רכישה המונה בין עשרה לשלושים וחמישה רוכשים, וכל קבוצת השקעה המונה מעל עשרה משקיעים."
הוספת סעיף 8א אחרי סעיף 8 לחוק העיקרי יבוא: אחרי סעיף 8 לחוק העיקרי יבוא: אחרי סעיף 8 לחוק העיקרי יבוא: אחרי סעיף 8 לחוק העיקרי יבוא: אחרי סעיף 8 לחוק העיקרי יבוא:
"מינוי נאמן לקבוצת השקעה וקבוצת רכישה וקביעת תקנון הקמה "מינוי נאמן לקבוצת השקעה וקבוצת רכישה וקביעת תקנון הקמה "מינוי נאמן לקבוצת השקעה וקבוצת רכישה וקביעת תקנון הקמה 8א. קבוצת השקעה או קבוצת רכישה, שחוק זה חל עליה כאמור בסעיף 2(ג), תמנה נאמן בתוך שישים ימים ממועד הקמתה; הנאמן יקבע תקנון הקמה אשר יכלול את כללי הנאמנות המסויימים שיחולו לעניין הקבוצה; תקנון ההקמה יכלול, בין היתר, הוראות בעניינים אלה:
(1) נגישות משקיעי או רוכשי הקבוצה, לפי העניין, למידע על התזרים הכספי של הקבוצה ויכולת בקרה עליו, לרבות על הוצאות הקבוצה ועל הפעולות המבוצעות להשגת מטרותיה;
(2) קיומם של כלים למעקב אחר הוצאות הקבוצה;
(3) פיקוח על פעילות הקבוצה;
(4) הפקת דוחות כספיים תקופתיים למשקיעים או לרוכשים, לפי העניין, ומועדי הפקתם;
(5) קביעת מטרות הקבוצה ווידוא כי הכספים בקרן מיועדים להשגתן בלבד;
(6) קביעת מנגנון ליישוב סכסוכים פנים-קבוצתיים;
(7) מינוי ועד מנהל או שותף מנהל לקבוצה וקביעת מנגנון להחלפתו."