הצעת חוק לקריאה הראשונה

רשומות הצעות חוק ה מ מ ש ל ה 2016 באוגוסט1 1073 כ"ו בתמוז התשע"ו עמוד 1406 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 2016-הצעת חוק השכירות והשאילה (תיקון), התשע"ו 1406 :מתפרסמת בזה הצעת חוק מטעם הממשלה 2016-הצעת חוק השכירות והשאילה (תיקון), התשע"ו 2 תיקון סעיף .1 (ב), בסופו2 החוק העיקרי), בסעיף- (להלן1‏1971-בחוק השכירות והשאילה, התשל"א יבוא "לעניין זה יראו את השוכר הראשי כמשכיר ואת שוכר המשנה כשוכר". 5 תיקון סעיף .2 : לחוק העיקרי, אחרי סעיף קטן (ג) יבוא5 בסעיף "(ד) הוסכם כי המשכיר יטפל בהובלת הנכס, תקוים מסירתו במקום שהוסכם עליו עם המשכיר." 1971-חוק השכירות והשאילה, התשל"א כללי החוק או חוק השכירות והשאילה) - (להלן מסדיר את ההיבטים החוזיים של זכות השכירות והשאילה, לצד כמה הוראות הנוגעות לפן הקנייני של זכויות אלה. , ומאז לא נעשה בו כל שינוי. ממועד 1971 החוק נחקק בשנת חקיקתו של החוק התרחשו שינויים רבים בתחום השכירות למגורים אשר עוררו צורך לתקן את החוק ולהסדיר עניינים שונים הנוגעים לסוג מיוחד זה של חוזה שכירות, שהוא מהחוזים הנפוצים ביותר במשק. בעקבות החלטה של קבינט הדיור מיום כ"ב באדר ), ולפיה שר האוצר ושרת 2014 במרס24( ב' התשע"ד המשפטים יפיצו תזכיר חוק שמטרתו שיפור ההסדר שוכר של דירת מגורים, -החוקי הקיים בעניין יחסי משכיר הוקם צוות בין–משרדי בראשות המשנה ליועץ המשפטי לממשלה (אזרחי) שהתבקש לבחון את השינויים הנדרשים הצוות), וליצור - להסדרת תחום השכירות למגורים (להלן מסגרת חוקית מתאימה להבטחת ההגינות, הסבירות והוודאות ביחסים המשפטיים בין הצדדים. הצוות מיפה את הבעיות הקיימות בשוק השכירות למגורים וגיבש את הסוגיות המרכזיות הדורשות טיפול. אחת ממסקנות הצוות היתה כי יש לערוך תיקונים בחוק השכירות והשאילה לצורך הסדרת התחום של חוזי השכירות למגורים ובכלל זה היחסים שבין הצדדים לחוזים מסוג זה. הסדרה כאמור נדרשת, בין השאר, לצורך הבטחת ההתנהלות התקינה של שוק השכירות למגורים, לצורך הגברת הוודאות בשוק האמור לעניין החיובים המוטלים על כל אחד מהצדדים לחוזה ולעניין הזכויות המוקנות להם, ולצורך קביעת הסדרים הוגנים יותר כלפי השוכר, בעיקר כשמדובר בשוק שבו הביקוש גבוה ועולה על ההיצע. עם זאת, לצד ההסדרה המוצעת, מבקשת הצעת החוק להמשיך ולקיים את הגמישות של שוק השכירות למגורים במקומות המתאימים, מתוך הכרה בהיקפם הגדול של חוזי השכירות למגורים ובהטרוגניות של שוק זה מבחינת אופי השוכרים והמשכירים, מגוון הדירות העומדות לשכירות והביקוש המשתנה בין אזורי שכירות שונים בישראל. הצעת החוק מבקשת לתקן את חוק השכירות והשאילה בכמה עניינים. ראשית, מוצע להוסיף לפרק א' לחוק, שעניינו "שכירות" סימן הקובע הוראות מיוחדות לעניין חוזה שכירות למגורים. תכלית הוראות הסימן המוצע להבטיח יחסים הוגנים יותר בין שני הצדדים לעסקה זו, לתת פתרונות הולמים המותאמים לשוק המתפתח של שכירות למגורים, ולהבטיח רמת איכות מינימלית לדירות המושכרות למגורים. בנוסף מוצעים תיקונים להוראות הכלליות החלות לעניין שכירות (בין שהיא למגורים ובין שאינה כזו), בחוק השכירות והשאילה, תוך אימוץ ההסדרים המהותיים שנקבעו ביחס לחוזה שכירות או שאילה בהצעת חוק (ר' הצעות חוק הממשלה, 2011-דיני ממונות, התשע"א הצעת חוק דיני ממונות). - ) (להלן712 'התשע"א, עמ פרק א' לחוק קובע הוראות לעניין זכות השכירות 1 סעיף ובין השאר לעניין חיובי המשכיר, חיובי השכירות לחוק קובע את הוראות התחולה 2 ותקופת השכירות. סעיף של הפרק. לפי סעיף קטן (ב) של הסעיף האמור הוראות הפרק יחולו בשינויים המחויבים גם על שכירות משנה. מוצע להבהיר לעניין זה כי במקרה שבו השוכר הראשי השכיר את הנכס בשכירות משנה, ייחשב השוכר הראשי לעניין שכירות המשנה כמשכיר, ואילו שוכר המשנה ייחשב לשוכר. באופן זה, חיוביו של המשכיר לפי הפרק יהיו מוטלים על השוכר הראשי, וחיוביו של השוכר יהיו מוטלים על שוכר המשנה, והוא הדין גם לעניין זכויותיהם. להצעת חוק דיני 231 הוראה דומה הוצעה בסעיף ממונות. לחוק קובע את הסדרי מסירת המושכר 5 סעיף 2 סעיף מהמשכיר לשוכר. בין השאר נקבע כי המסירה חייבת להיות בהעמדת המושכר לרשות השוכר, כי על המסירה להתבצע בתוך זמן סביר אם לא הוסכם בין הצדדים על מועד מסירה, וכי המסירה תהיה במקום שבו נמצא המושכר בזמן כריתת החוזה. מוצע להוסיף על הוראות אלה את סעיף קטן (ד) ולקבוע כי אם הוסכם בין הצדדים כי המשכיר יטפל בהובלת הנכס, מסירתו תהיה במקום שהוסכם עליו עם המשכיר. להצעת 234– ו233 הוראות דומות הוצעו בסעיפים חוק דיני ממונות. .160 'ס"ח התשל"א, עמ 1 ד ב ר י ה ס ב ר 1.8.2016 ,, כ"ו בתמוז התשע"ו1073 - הצעות חוק הממשלה 1407 6 החלפת סעיף א6 והוספת סעיף .3 : לחוק העיקרי יבוא6 במקום סעיף "התאמת המושכר והסתמכות על אי–התאמה .6 המשכיר ימסור את המושכר כשהוא מתאים למוסכם (א) בינו לבין השוכר. 11 על אי–התאמת המושכר יחולו הוראות סעיף (ב) - , בשינויים המחויבים (להלן2‏1968-לחוק המכר, התשכ"ח אי–התאמה), ואחת היא אם אי–ההתאמה במושכר מקורה במושכר עצמו או בסביבתו. השוכר אינו זכאי להסתמך על אי–התאמה בכל אחת (ג) מאלה: השוכר ידע על אי–ההתאמה בעת כריתת החוזה; )1( השוכר לא הודיע על אי–ההתאמה למשכיר זמן )2( סביר לאחר שגילה אותה או שהיה עליו לגלותה, תוך פירוט סביר של אי–ההתאמה; פסקה זו לא תחול אם המשכיר ידע או היה עליו לדעת על אי–ההתאמה; השוכר לא נתן למשכיר הזדמנות סבירה לבדוק )3( את המושכר ולא נתן לו, ככל שהדבר סביר בנסיבות העניין, הזדמנות סבירה לתקן את אי–ההתאמה. התאמת הזכויות במושכר א.6 המשכיר ימסור לשוכר את הזכויות להחזיק ולהשתמש (א) במושכר כשהן חופשיות מכל זכות של אדם שלישי אשר נוגדת את זכויות השוכר; על מסירה בניגוד להוראות סעיף קטן זה יחולו ההוראות החלות על אי–התאמה. .3 : לחוק העיקרי יבוא6 במקום סעיף 6 החלפת סעיף א6 והוספת סעיף "התאמת המושכר והסתמכות על אי–התאמה .6 המשכיר ימסור את המושכר כשהוא מתאים למוסכם (א) בינו לבין השוכר. 11 על אי–התאמת המושכר יחולו הוראות סעיף (ב) - , בשינויים המחויבים (להלן2‏1968-לחוק המכר, התשכ"ח אי–התאמה), ואחת היא אם אי–ההתאמה במושכר מקורה במושכר עצמו או בסביבתו. השוכר אינו זכאי להסתמך על אי–התאמה בכל אחת (ג) מאלה: השוכר ידע על אי–ההתאמה בעת כריתת החוזה; )1( השוכר לא הודיע על אי–ההתאמה למשכיר זמן )2( סביר לאחר שגילה אותה או שהיה עליו לגלותה, תוך פירוט סביר של אי–ההתאמה; פסקה זו לא תחול אם המשכיר ידע או היה עליו לדעת על אי–ההתאמה; השוכר לא נתן למשכיר הזדמנות סבירה לבדוק )3( את המושכר ולא נתן לו, ככל שהדבר סביר בנסיבות העניין, הזדמנות סבירה לתקן את אי–ההתאמה. התאמת הזכויות במושכר א.6 המשכיר ימסור לשוכר את הזכויות להחזיק ולהשתמש (א) במושכר כשהן חופשיות מכל זכות של אדם שלישי אשר נוגדת את זכויות השוכר; על מסירה בניגוד להוראות סעיף קטן זה יחולו ההוראות החלות על אי–התאמה. המוצע 6 לסעיף 3 סעיף לחוק 6 מוצע להחליף את הוראותיו של סעיף הקובע הסדר בדבר אי–התאמה במושכר כדי ליצור הסדר הוגן ביחס לנטלים שיחולו על הצדדים לחוזה, שהוא הסדר מקיף יותר מההסדר הקיים. סעיף קטן (א) המוצע קובע כי המשכיר ימסור את המושכר כשהוא מתאים למה שהוסכם בינו לבין 11 השוכר. סעיף קטן (ב) המוצע מפנה להוראות סעיף חוק המכר), המפרט - (להלן1968-לחוק המכר, התשכ"ח מהי אי–התאמה. באופן זה ההסדר המוצע מרחיב את ההסדר הקיים כיום שכן אי–ההתאמה בחוק המכר היא בעלת משמעות רחבה יותר מאי–ההתאמה כיום לפי חוק השכירות והשאילה. ההסדר המוצע אינו מסתפק באי– התאמה למוסכם בין הצדדים, אלא דורש התאמה גם לייעודו של הנכס. כמו כן מוצע לקבוע כי גם אם מקור אי–ההתאמה הוא בסביבת המושכר, ולא במושכר עצמו, יחול עליו הסדר אי–ההתאמה הקבוע בסעיף. בסעיף קטן (ג) מוצע לקבוע כי השוכר לא יוכל להסתמך על אי–ההתאמה במושכר בהתקיים אחד מאלה: )  השוכר ידע על אי–ההתאמה בעת כריתת החוזה עם 1( ; בדומה לקבוע בחוק הקיים- המשכיר )  השוכר לא הודיע על אי–ההתאמה למשכיר בתוך 2( זמן סביר לאחר שגילה אותה או שהיה עליו לגלותה, תוך פירוט סביר של אי–ההתאמה. הפסקה לא תחול אם ידע המשכיר או היה עליו לדעת על אי–ההתאמה. הוראה זו מבהירה כי על השוכר מוטל הנטל להודיע למשכיר על אי–ההתאמה, תוך פירוט סביר על אודותיה, אם גילה אותה או היה עליו לגלותה באופן סביר. עם זאת, מוצע לקבוע, בדומה לקבוע כיום בחוק, כי לא תישלל זכותו של השוכר להסתמך על אי–ההתאמה, גם אם לא עמד בדרישת ההודעה, אם המשכיר ידע, או היה עליו לדעת על אי–ההתאמה; )  השוכר לא נתן למשכיר הזדמנות סבירה לבדוק את 3( המושכר לאחר שהודיע לו על אי–ההתאמה, וכן לא נתן לו הזדמנות סבירה לתקן את אי–ההתאמה, ככל שהדבר סביר בנסיבות העניין. הוראה זו מטילה על השוכר את הנטל לאפשר למשכיר לבדוק את המושכר ולתקן את אי–ההתאמה, אם ברצונו להסתמך עליה. א המוצע6 לסעיף א, שהוראתו דנה6 מוצע להוסיף לחוק את סעיף באי–התאמה משפטית ולקבוע כי על המשכיר למסור את הזכות בנכס כשהיא חופשית מכל זכות נוגדת של אדם שלישי, ככל שהיא נוגדת את זכויות השוכר. מכיוון .98 'ס"ח התשכ"ח, עמ 2 ד ב ר י ה ס ב ר 1.8.2016 ,, כ"ו בתמוז התשע"ו1073 - הצעות חוק הממשלה 1408 המשכיר ימנע את קיומן של זכויות נוגדות כאמור בסעיף (ב) קטן (א) במהלך כל תקופת השכירות." 7 תיקון סעיף .4 - לחוק העיקרי7 בסעיף בסעיף קטן (א), במקום "השולל או המגביל הגבלה של ממש את השימוש )1( ;"במושכר" יבוא "הגורם הפרעה של ממש לשימוש במושכר בסעיף קטן (ב), במקום הרישה עד המילים "משמעות לזהותו" יבוא "היה הנכס )2( "המושכר או הנכס המשמש את המושכר, מיטלטלין", אחרי "החלפת הנכס בנכס אחר יבוא "ובלבד שהדבר סביר בנסיבות העניין" והמילים "הוצאות ההחלפה יחולו על יימחקו;- "המשכיר אחרי סעיף קטן (ב) יבוא: )3( היה הנכס המושכר או הנכס המשמש את המושכר, מיטלטלין, ותיקונו של "(ג) הפגם כרוך בהפרעה בלתי סבירה לשימוש בו, זכאי השוכר לדרוש מהמשכיר את החלפת הנכס במקום את תיקונו. הוצאות ההחלפה לפי סעיפים קטנים (ב) ו–(ג) יחולו על המשכיר. (ד) הוראות סעיף זה לא יחולו על נכס שהוחכר בחכירה לדורות כמשמעותה (ה) חוק המקרקעין)."- (להלן3‏1969- לחוק המקרקעין, התשכ"ט3 בסעיף 8 החלפת סעיף .5 : לחוק העיקרי יבוא8 במקום סעיף "תניית פטור מאחריות לאי–התאמה או פגם .8 תניה בחוזה הפוטרת את המשכיר מאחריות לאי–התאמה או פגם, או המגבילה את אחריותו כאמור, בטלה, אם המשכיר ידע או היה עליו לדעת על אי–ההתאמה או הפגם בעת כריתת החוזה ולא הודיע עליה לשוכר." שמדובר בחוזה מתמשך על המשכיר לשמור על הזכות בנכס חופשית במהלך כל תקופת השכירות. על אי–התאמה המוצע לעניין אי–התאמה. 6 משפטית יחולו הוראות סעיף 246– ו244 ,242 הוראות דומות הוצעה בסעיפים להצעת חוק דיני ממונות. לחוק השכירות והשאילה עוסק בחובת7 סעיף 4 סעיף תיקון פגמים במושכר. התיקון המוצע בסעיף קטן (א) מבקש לשנות את ההגדרה של "פגם" לכל דבר הגורם הפרעה של ממש לשימוש במושכר לפי ההסכם או לפי המקובל בנסיבות, ובכך להרחיב את חובת התיקון של המשכיר כלפי השוכר. בסעיף קטן (ב) מוצע לתקן את ההוראה העוסקת בפגם במיטלטלין, ולאמץ את עקרון הביצוע בקירוב מצדו של המשכיר, כך שהנכס הפגום יוחלף, ככל שהדבר סביר בנסיבות העניין. עוד מוצע להוסיף את סעיף קטן (ג), המחזק את התרופות העומדות לשוכר במקרה של פגם, כאשר הנכס המושכר או הנכס המשמש את המושכר הוא מיטלטלין. הסעיף יוצר זכות לשוכר במקרה של פגם, אשר תיקונו כרוך בהפרעה בלתי סבירה לשימוש בנכס המושכר או בנכס המשמש את המושכר, לדרוש את החלפת המיטלטלין במקום את תיקונו. סעיף קטן (ד) המוצע קובע כי הוצאות החלפת המיטלטלין לפי סעיפים קטנים (ב) ו–(ג) יוטלו על המשכיר (בדומה לקבוע היום בסיפה של סעיף קטן (ב)). סעיף קטן (ה) המוצע קובע דין שונה לעניין תיקון פגמים במושכר במקרה של חכירה לדורות. שוכר המחזיק בנכס לתקופה ממושכת הוא למעשה "מעין בעלים" של הנכס, ולכן מן הראוי שלעניין תיקון פגמים דינו יהיה שונה מדינו של שוכר לתקופה קצרה ודומה יותר למי שהוא בעלים של הנכס. לפיכך מוצע לקבוע כי סעיפים קטנים (א) עד (ד) לא יחולו על חוכר לדורות. יובהר כי שאר ההסדרים הנוגעים לאי–התאמה הקבועים בפרק א' לחוק יחולו על החוכר לדורות. להצעת חוק דיני 236 הוראה דומה הוצעה בסעיף ממונות. לחוק שעניינו 8 מוצע להחליף את סעיף 5 סעיף בהעלמה של אי–התאמה או פגם במושכר מצד המשכיר, ולקבוע כי תניה בחוזה השכירות הפוטרת או המגבילה את המשכיר מאחריות בשל פגם או אי–התאמה, תהיה בטלה, במקרה שהמשכיר אינו מגלה לשוכר את דבר הפגם או אי–ההתאמה במושכר, על אף שהוא ידע או היה צריך לדעת על כך בעת כריתת החוזה. .259 'ס"ח התשכ"ט, עמ 3 ד ב ר י ה ס ב ר 1.8.2016 ,, כ"ו בתמוז התשע"ו1073 - הצעות חוק הממשלה 1409 9 תיקון סעיף .6 - לחוק העיקרי9 בסעיף בכותרת השוליים, בסופה יבוא " פגם או אי–התאמה"; )1( ; תימחק- "בסעיף קטן (ב), המילה "בכתב )2( :אחרי סעיף קטן (ג) יבוא )3( א, זכאי השוכר לתקן בעצמו בכל עת פגם שתיקונו16 "(ד) על אף הוראות סעיף אינו באחריות המשכיר, ובלבד שנתן למשכיר הזדמנות סבירה לתקן את הפגם. הוראות סעיפים קטנים (א) עד (ג) יחולו גם על תיקון אי–התאמה, בשינויים (ה) המחויבים." 14 תיקון סעיף .7 לחוק העיקרי, בסעיף קטן (א), במקום הסיפה החל במילים "ישולמו, בשכירות14 בסעיף מקרקעין" יבוא "ישלם אותם השוכר בראשית כל תקופה". א16 הוספת סעיף .8 : לחוק העיקרי יבוא16 אחרי סעיף "שינויים במושכר א.16 השוכר אינו רשאי לבצע שינויים במושכר, אלא אם כן (א) קיבל את הסכמת המשכיר לשינויים. .6 - לחוק העיקרי9 בסעיף9 תיקון סעיף בכותרת השוליים, בסופה יבוא " פגם או אי–התאמה"; )1( ; תימחק- "בסעיף קטן (ב), המילה "בכתב )2( :אחרי סעיף קטן (ג) יבוא )3( א, זכאי השוכר לתקן בעצמו בכל עת פגם שתיקונו16 "(ד) על אף הוראות סעיף אינו באחריות המשכיר, ובלבד שנתן למשכיר הזדמנות סבירה לתקן את הפגם. הוראות סעיפים קטנים (א) עד (ג) יחולו גם על תיקון אי–התאמה, בשינויים (ה) המחויבים." .7 לחוק העיקרי, בסעיף קטן (א), במקום הסיפה החל במילים "ישולמו, בשכירות14 בסעיף מקרקעין" יבוא "ישלם אותם השוכר בראשית כל תקופה". 14 תיקון סעיף .8 : לחוק העיקרי יבוא16 אחרי סעיף א16 הוספת סעיף "שינויים במושכר א.16 השוכר אינו רשאי לבצע שינויים במושכר, אלא אם כן (א) קיבל את הסכמת המשכיר לשינויים. שמוצע לבטלו:8 וזה נוסחו של סעיף "העלמה של אי–התאמה או פגם .  היו אי–התאמת המושכר או הפגם נובעים מעובדות 8 שהמשכיר ידע או שהיה עליו לדעת עליהן בעת כריתת החוזה ולא גילה אותן לשוכר, זכאי השוכר לזכויות לפי על אף האמור בכל הסכם."7– ו6 סעיפים להצעת חוק דיני 243 הוראה דומה הוצעה בסעיף ממונות. לחוק מסדיר את הצעדים שרשאי שוכר9 סעיף 6 סעיף לנקוט במקרה שבו המשכיר לא מתקן את אי–ההתאמה או הפגם בתוך זמן סביר לאחר שקיבל דרישה לכך מאת השוכר. לעניין זכות השוכר לתיקון עצמי, התפישה היא כי אין הבחנה בין פגם לאי–התאמה, שהיא מעין פגם שהיה בנכס מראשיתו ביחס למה שהוסכם עליו. לחוק כך שתחול גם 9 לפיכך מוצע לשנות את כותרת סעיף על אי–התאמה, וכן להשוות את מעמדה של אי–התאמה למעמדו של פגם, ולהחיל את ההסדרים הקבועים בסעיפים האמור גם על אי–התאמה 9 קטנים (א) עד (ג) של סעיף (ר' סעיף קטן (ה) המוצע). (ב) לחוק על דרישת הכתב 9 עוד מוצע לוותר בסעיף בהודעה של השוכר למשכיר על רצונו לתקן את הפגם שכן מדובר בהכבדה מיותרת, לאור דרכי התקשורת האפשריים הקיימים כיום. בנוסף מוצע, בסעיף קטן (ד), לתת לשוכר זכות לתקן בעצמו, בכל עת, פגם אשר תיקונו אינו מצוי באחריות המשכיר, ובלבד שנתן למשכיר הזדמנות סבירה לתקן את הפגם. הוראה זו חלה לגבי פגם בלבד, ולא על אי–התאמה, שכן אי–התאמה רחבה יותר מפגם, ואין לאפשר לשוכר לתקן אי–התאמה במושכר, שיכול לעלות כדי שינוי מהותי במושכר. כמו כן, טיבו של פגם לעניין זה הוא שהוא מהווה הפרעה של ממש לשימוש במושכר, כך שיש מקום לאפשר לשוכר לתקן בעצמו את הפגם. יובהר כי הוראה זו גוברת להצעת 8 א לחוק, בנוסחו המוצע בסעיף16 על הוראת סעיף החוק, שלפיה השוכר אינו רשאי לבצע שינויים במושכר להצעת 8 בלא הסכמת המשכיר. (ראה דברי הסבר לסעיף החוק). להצעת חוק דיני 245 הוראה דומה הוצעה בסעיף ממונות. מאחר שההסדר לעניין המועד לתשלום דמי 7 סעיף השכירות בנוגע למיטלטלין אינו מן המפורסמות, 14 בדומה להסדר הנוגע למקרקעין, מוצע לתקן את סעיף לחוק, ולאחד את ההסדר של מועדי התשלום של דמי שכירות של מיטלטלין, של זכויות ושל מקרקעין, כך שאם לא הוסכם אחרת, מקום שבו דמי השכירות נקבעו בסכום מסוים לתקופות קצובות, ישולמו דמי השכירות בראשית כל תקופה. להצעת חוק דיני 238 הוראה דומה הוצעה בסעיף ממונות. א, המסדיר את 16 מוצע להוסיף לחוק את סעיף 8 סעיף נושא השינויים במושכר. בסעיף קטן (א) מוצע לקבוע כי השוכר רשאי לבצע שינויים במושכר רק אם קיבל את הסכמת המשכיר לכך. ההוראה מבהירה כי ביצוע של שינויים בנכס המושכר הוא זכות בלעדית של הבעלים בנכס ומטרתה להגן על המשכיר כבעלים של הנכס מפני שינויים בנכס שאין הוא מעוניין בהם. ד ב ר י ה ס ב ר 1.8.2016 ,, כ"ו בתמוז התשע"ו1073 - הצעות חוק הממשלה 1410 על אף הוראות סעיף קטן (א), זכאי חוכר בחכירה (ב) לחוק המקרקעין, לבצע שינויים3 לדורות כמשמעותה בסעיף במוחכר, שאין בהם כדי להפחית את ערכו של הנכס, ובלבד שישיב את המוחכר בתום תקופת החכירה בהתאם להוראות א."20 סעיף 19 תיקון סעיף .9 - לחוק העיקרי19 בסעיף בסעיף קטן (א), בסופו יבוא "זמן סביר מראש"; )1( . בטל- )סעיף קטן (ב )2( 20 החלפת סעיף א20 והוספת סעיף .10 : לחוק העיקרי יבוא20 במקום סעיף "השבת המושכר בסיום השכירות .20 עם סיום תקופת השכירות ישיב השוכר למשכיר את (א) המושכר, כשהוא פנוי מכל אדם או נכס, למעט נכס של המשכיר המשמש את המושכר. בסעיף קטן (ב) מוצע לקבוע כי למרות הגבלת זכות השוכר בסעיף קטן (א), יותר לחוכר לדורות כמשמעותו לחוק המקרקעין, לבצע שינויים אף בלא הסכמת 3 בסעיף המשכיר. ההנחה היא כי חוכר לדורות, שלא כשוכרים אחרים השוכרים את הנכס לתקופות קצרות יותר, יכול לנהוג בנכס כ"מעין בעלים" ועל כן הוא יכול לערוך שינויים בנכס. זכות זו של החוכר לדורות מוגבלת בכך שאין בשינויים שיערוך כדי להפחית את ערך הנכס ובכך שעליו להשיב את הנכס המוחכר כשהוא פנוי מכל אדם א לחוק, כנוסחו המוצע בסעיף 20 או נכס לפי הוראות סעיף להצעת החוק.10 להצעת חוק דיני241 הוראה דומה הוצעה בסעיף ממונות. לחוק לעניין סיום 19 מוצע לתקן את סעיף 9 סעיף השכירות ומתן הודעה על כך לצד השני לחוזה. העיקרון המוצע הוא שאם לא הוסכם על תקופת השכירות, או שהצדדים המשיכו לקיימה לאחר תום תקופת השכירות שהוסכם עליה, בלי שהוסכם על תקופה חדשה, כל צד רשאי לסיים את השכירות על ידי מתן הודעה לצד השני בתוך זמן סביר. ההנחה היא כי צדדים שהתקשרו בחוזה שכירות לא התכוונו להתקשר לצמיתות, לפיכך בסעיף זה מוקנית לצדדים הזכות לסיים את החוזה, תוך הודעה על כך זמן סביר מראש. עוד מוצע לבטל את סעיף קטן (ב) שעניינו מועד סיומה של השכירות בהתאם למתן הודעה לפי סעיף קטן (א). וזה נוסח סעיף קטן (ב) שמוצע לבטלו: "סיום השכירות . ...19 (ב) ניתנה הודעה כאמור בסעיף קטן (א), תסתיים השכירות — כשנקבעו דמי השכירות בסכום מסויים )1( לתקופות קצובות — בתום התקופה המתחילה בסמוך לאחר מתן ההודעה, או כעבור שלושה חדשים לאחר מתן ההודעה, הכל לפי המועד הקצר יותר; בכל מקרה אחר — במועד שנקבע לכך )2( בהודעה, ואם מועד זה היה בלתי סביר — תוך זמן סביר לאחר מתן ההודעה." לחוק קובע כדלקמן: 20 סעיף10 סעיף "החזרת המושכר בתום השכירות חייב השוכר להחזיר למשכיר .  (א) 20 .את המושכר והמשכיר חייב לקבלו בשכירות של מקרקעין יוחזר המושכר כשהוא (ב) פנוי. בשכירות של מיטלטלין יוחזר המושכר במקום (ג) שבו נמסר לשוכר." לחוק ולהוסיף את סעיף 20 מוצע להחליף את סעיף א המוצעים מסדירים את הנושא 20– ו20 א. סעיפים20 של השבת המושכר בסיום השכירות וכן השבת מושכר שבוצעו בו שינויים. המוצע20 לסעיף סעיף קטן (א) המוצע מחיל את ההסדר הקבוע כיום (ב) לחוק, לעניין השבת מושכר שהוא מקרקעין 20 בסעיף כשהוא פנוי, גם על מיטלטלין, שכן אין מקום להבחנה בין סוגי הנכסים לעניין השבתם כשהם פנויים. כמו כן מוצע לקבוע כי החובה להשיב את המושכר כשהוא פנוי אינה חלה לגבי נכס של המשכיר המשמש את המושכר. בדומה לחוק הקיים, ההוראה המוצעת אינה קובעת כי על השוכר להשיב את המושכר במצב זהה למצב שבו קיבל אותו. עם זאת יובהר, כי השבת נכס שאינו כשיר לשימוש, בדומה למסירת נכס שאינו כשיר לשימוש, לא תיחשב "השבת נכס" בהתאם לעקרונות הקבועים בדיני החיובים הכלליים. לגבי השבת נכס פגום, לרבות נכס ד ב ר י ה ס ב ר 1.8.2016 ,, כ"ו בתמוז התשע"ו1073 - הצעות חוק הממשלה 1411 השיב השוכר את המושכר כאמור בסעיף קטן (א), יקבל (ב) המשכיר את המושכר. היה המושכר נכס שהוא מיטלטלין, ישיב השוכר את (ג) המושכר במקום שבו נמסר המושכר לשוכר. השבת מושכר שבוצעו בו שינויים א.20 ביצע השוכר שינויים במושכר בהסכמת המשכיר, זכאי (א) השוכר לבחור בין השבת המושכר כפי שהוא לאחר ביצוע השינויים, לבין החזרת המושכר לקדמותו והשבתו כפי שהיה טרם ביצוע השינויים; בחר השוכר להשיב את המושכר כפי שהוא לאחר ביצוע השינויים, אין הוא זכאי לתמורה בשל השינויים שביצע. ביצע השוכר שינויים במושכר בלי שקיבל את הסכמת (ב) המשכיר לכך, יחזיר השוכר את המושכר לקדמותו, וישיב אותו למשכיר כפי שהיה טרם ביצוע השינויים, ובלבד שהמשכיר דרש השבה כאמור; היה השינוי שביצע השוכר במושכר שהוא מקרקעין, הקמת מחוברים כמשמעותם בסעיף לחוק המקרקעין, יחולו הוראות פרק ד' לחוק האמור."21 21 החלפת סעיף .11 : לחוק העיקרי יבוא21 במקום סעיף "זכות השוכר כלפי אדם שלישי .21 משהוקנתה זכות השכירות לשוכר, כוחה של הזכות יפה (א) כלפי כל אדם. המשכיר רשאי להקנות את זכותו במושכר לאחר (ב) הרוכש(; עשה כן, יראו את הזכויות והחיובים - (בסעיף זה של המשכיר על פי חוזה השכירות ועל פי דין, אשר מועד קיומם חל לאחר השלמת ההקניה, כנמחים לרוכש גם אם הרוכש לא ידע על קיום חוזה השכירות. השיב השוכר את המושכר כאמור בסעיף קטן (א), יקבל (ב) המשכיר את המושכר. היה המושכר נכס שהוא מיטלטלין, ישיב השוכר את (ג) המושכר במקום שבו נמסר המושכר לשוכר. השבת מושכר שבוצעו בו שינויים א.20 ביצע השוכר שינויים במושכר בהסכמת המשכיר, זכאי (א) השוכר לבחור בין השבת המושכר כפי שהוא לאחר ביצוע השינויים, לבין החזרת המושכר לקדמותו והשבתו כפי שהיה טרם ביצוע השינויים; בחר השוכר להשיב את המושכר כפי שהוא לאחר ביצוע השינויים, אין הוא זכאי לתמורה בשל השינויים שביצע. ביצע השוכר שינויים במושכר בלי שקיבל את הסכמת (ב) המשכיר לכך, יחזיר השוכר את המושכר לקדמותו, וישיב אותו למשכיר כפי שהיה טרם ביצוע השינויים, ובלבד שהמשכיר דרש השבה כאמור; היה השינוי שביצע השוכר במושכר שהוא מקרקעין, הקמת מחוברים כמשמעותם בסעיף לחוק המקרקעין, יחולו הוראות פרק ד' לחוק האמור."21 .11 : לחוק העיקרי יבוא21 במקום סעיף21 החלפת סעיף "זכות השוכר כלפי אדם שלישי .21 משהוקנתה זכות השכירות לשוכר, כוחה של הזכות יפה (א) כלפי כל אדם. המשכיר רשאי להקנות את זכותו במושכר לאחר (ב) הרוכש(; עשה כן, יראו את הזכויות והחיובים - (בסעיף זה של המשכיר על פי חוזה השכירות ועל פי דין, אשר מועד קיומם חל לאחר השלמת ההקניה, כנמחים לרוכש גם אם הרוכש לא ידע על קיום חוזה השכירות. שאינו כשיר לשימוש או אי–השבה של הנכס כלל, יחולו ההוראות החלות לעניין שמירת נכס בחוק השומרים, . כך, אם השוכר אינו אחראי לנזק על פי 1967-התשכ"ז דיני השמירה, הוא יוכל להשיב את הנכס במצבו הפגום או לא להשיבו כלל. סעיפים קטנים (ב) ו–(ג) המוצעים קובעים הוראות (א) ו–(ג) לחוק הקיים, בשינויי 20 דומות להוראות סעיפים נוסח. א המוצע 20 לסעיף א הוראה המסדירה את השבת 20 מוצע לקבוע בסעיף המושכר לאחר שהשוכר ביצע בו שינויים. המבחן העיקרי בכל הנוגע לשינויים שנעשו במושכר ולהשלכותיהם על השבת המושכר, הוא הסכמת המשכיר. לסעיף קטן (א) אם נעשו במושכר שינויים בהסכמת המשכיר, השוכר זכאי לבחור בין השבת המושכר עם השינויים, בלי לזכות בתמורה בעד השינויים שביצע, לבין השבת המושכר לאחר השבתו למצבו טרם השינויים. ההנחה היא כי המדובר, דרך כלל, בשינויים שנעשו בעלות שאינה גבוהה ועל כן ראוי לאפשר לצדדים חופש פעולה לעניין זה שאינו מטיל עליהם חיובים כפויים. כך, מחד גיסא, אין להטיל על המשכיר חובת שיפוי לשוכר רק משום שהסכים כי השוכר יכניס שינויים במושכר. ומאידך גיסא, אין לחייב את השוכר לסלק את השינוי על חשבונו מקום שניתנה הסכמת המשכיר לביצוע השינוי. לפיכך מוצע לאפשר לשוכר את הבחירה באיזה אופן ישיב את המושכר למשכיר, באופן שיאפשר משא ומתן בין הצדדים. לסעיף קטן (ב) על פי המוצע בסעיף קטן זה, אם נעשו במושכר שינויים שלא בהסכמת המשכיר, שאינם בגדר בנייה ונטיעה 1969-כמשמעותם בפרק ד' לחוק המקרקעין, התשכ"ט חוק המקרקעין), ישיב השוכר את המושכר - (להלן למצבו טרם השינויים. אם המשכיר לא דרש את השבת הנכס בלא השינוי, יכול השוכר להשיב את הנכס כמות שהוא, בלי להשיב את המצב לקדמותו. על שינויים שהם בגדר בנייה ונטיעה יחולו ההוראות המתאימות בפרק ד' לחוק המקרקעין, היינו תעמוד למשכיר ברירה לקיים את המחוברים או לדרוש את סילוק המחוברים שהקים השוכר. ד ב ר י ה ס ב ר 1.8.2016 ,, כ"ו בתמוז התשע"ו1073 - הצעות חוק הממשלה 1412 טענה שיש לשוכר כלפי המשכיר בשל אי–קיומם של (ג) חיובים שהיו מוטלים על המשכיר לפני השלמת ההקניה, תעמוד לו גם כלפי הרוכש." 22 תיקון סעיף .12 : לחוק העיקרי, האמור בו יסומן "(א)" ואחריו יבוא22 בסעיף "(ב) הוראות סעיף קטן (א) יחולו גם על המחאה של חיובי שוכר לאדם אחר הנעשית יחד עם העברת זכות השכירות." הוספת סימן ו' לפרק א' .13 : לחוק העיקרי יבוא25 אחרי סעיף "סימן ו': חוזה שכירות למגורים הגדרות א.25 - בסימן זה חדר או מערכת חדרים המשמשים בעיקרם למגורים; - ""דירה הדירה שהושכרה בחוזה שכירות - ""הדירה המושכרת למגורים, לרבות חלקי הרכוש המשותף הצמודים לה בהצמדה כמשמעותה בחוק המקרקעין, שהושכרו כאמור; להצעת 250– ו249 הוראות דומות הוצעו בסעיפים חוק דיני ממונות. לחוק ולקבוע הסדר21 מוצע לבטל את סעיף11 סעיף ברור באשר לאופייה הקנייני של זכות השכירות, אשר לא ניתן להתנות עליה. מוצע להבהיר את ההשפעה של העברת זכויות המשכיר במושכר לאדם אחר על אופן קיום חיובי השכירות מצד השוכר וכלפיו. בדומה לסעיף חוק - (להלן1969- לחוק המחאת חיובים, התשכ"ט2 המחאת חיובים), מוצע לקבוע כי טענת הגנה שיש לשוכר בשל אי–קיומם של חיובים המוטלים על המשכיר לפני השלמת הרכישה בידי הרוכש, תעמוד לו גם כלפי הרוכש. לחוק הקיים הושמטה לאור העקרונות 21 הסיפה של סעיף הכלליים של דיני המחאת חיובים. לחוק שמוצע לבטלו:21 וזהו נוסח סעיף "העברת המושכר . המשכיר רשאי להעביר לאחר זכויותיו במושכר; עשה 21 כן, יבוא רוכש הזכויות במקומו של המשכיר בכל הנוגע לחוזה השכירות, אולם כל עוד לא נתן המשכיר לשוכר הודעה על ההעברה או לא נודע לשוכר עליה ממקור אחר — מופטר השוכר בתשלום דמי השכירות וקיום שאר חיוביו למשכיר." לחוק עוסק בהעברת זכותו של השוכר 22 סעיף12 סעיף להחזיק ולהשתמש במושכר לאדם אחר והצורך בהסכמתו של המשכיר להעברה זו. מקום שבו סירוב המשכיר להעברה נעשה מטעמים בלתי סבירים או מותנה בתנאים בלתי סבירים, ניתן להעביר את זכות השוכר אף ) 1( בלא הסכמתו של המשכיר, בהתאם לאמור בפסקאות ).2(–ו מוצע להוסיף את סעיף קטן (ב) ולהבהיר כי הוראות האמורות יחולו גם על העברת חיוביו של השוכר 22 סעיף לאחר, הנעשית יחד עם העברת זכויותיו. ההבהרה דרושה בשל כך שמתן אפשרות להעברת חיובים לאדם שלישי בלא הסכמת הנושה, הוא חריג לעקרונות הכלליים בדיני 6 המחאת חיובים, שלפיהם דרושה הסכמת הנושה (סעיף לחוק המחאת חיובים). דין זה חל כאמור, כל עוד יחד עם חיובי השוכר, הועברה גם זכות השכירות. כאמור בחלק הכללי לדברי ההסבר, התיקון 13 סעיף המרכזי המוצע בהצעת חוק זו הוא הוספת סימן מיוחד העוסק בחוזה שכירות למגורים, אשר תכליתו להבטיח יחסים הוגנים יותר לשני הצדדים לעסקה זו, שיש לראותה כ"חוזה מיוחד". הסימן המוצע מגדיר, בין השאר, מהו חוזה שכירות למגורים, מסדיר היבטים חוזיים שונים בין משכיר לשוכר בשכירות של דירה למגורים, וקובע מהי דירה שאינה מתאימה למגורים. א המוצע25 לסעיף א המוצע הגדרות למונחים 25 מוצע לקבוע בסעיף שונים המשמשים בסימן ו' המוצע כלהלן: מוצע לקבוע כי דירה לעניין שכירות - "להגדרה "דירה למגורים היא חדר או מערכת חדרים המשמשים בעיקרם למגורים; מוצע להבהיר כי היחידה - "להגדרה "הדירה המושכרת המושכרת, שלגביה חלות הוראות סימן ו' המוצע כוללת גם את חלקי הרכוש המשותף הצמודים לה בהצמדה כמשמעותה בחוק המקרקעין, ככל שאלה הושכרו במסגרת חוזה השכירות; ד ב ר י ה ס ב ר 1.8.2016 ,, כ"ו בתמוז התשע"ו1073 - הצעות חוק הממשלה 1413 חוזה שכירות שבמסגרתו מוקנית- ""חוזה שכירות למגורים זכות שכירות בדירה למטרת מגורים. צורת חוזה שכירות למגורים ב.25 חוזה שכירות למגורים ייערך בכתב וייחתם בידי המשכיר והשוכר; העתק חתום מהחוזה יימסר לכל אחד מהצדדים. תוכן חוזה שכירות למגורים ג.25 :חוזה שכירות למגורים יכלול, בין השאר, את אלה כתובת הדירה המושכרת, וכן מספרי הגוש והחלקה )1( ;שלה ככל שהיא רשומה בפנקסי המקרקעין שמות הצדדים לחוזה, מספר תעודת זהות שלהם )2( ;ומענם תיאור הדירה המושכרת, הריהוט והאבזרים שבה, )3( ,ובכלל זה תיאור חלקי הרכוש המשותף הצמודים לדירה שהושכרו; תקופת השכירות, קיומה של ברירה להארכת התקופה )4( ותנאי הברירה כאמור, וקיומה של זכות לביטול החוזה ותנאי הביטול; דמי השכירות, מועד תשלומם ואופן התשלום; )5( תשלומים נוספים החלים על השוכר שאינם דמי )6( ;שכירות, אם ישנם, וגובהם פגם, או ליקוי אחר בדירה המושכרת שאינו קל ערך, )7( הידוע למשכיר בעת כריתת החוזה, וכל דבר אחר בדירה המושכרת או בסביבתה או בנכס המשמש אותה הגורם או העלול לגרום הפרעה של ממש לשימוש בדירה המושכרת והידוע למשכיר בעת כריתת החוזה; פרטים נוספים שקבע שר המשפטים. )8( חוזה שכירות מצוי ד.25 שר המשפטים רשאי לקבוע בתקנות חוזה שכירות (א) חוזה מצוי).- למגורים מצוי (בסעיף זה חוזה שכירות שבמסגרתו מוקנית- ""חוזה שכירות למגורים זכות שכירות בדירה למטרת מגורים. צורת חוזה שכירות למגורים ב.25 חוזה שכירות למגורים ייערך בכתב וייחתם בידי המשכיר והשוכר; העתק חתום מהחוזה יימסר לכל אחד מהצדדים. תוכן חוזה שכירות למגורים ג.25 :חוזה שכירות למגורים יכלול, בין השאר, את אלה כתובת הדירה המושכרת, וכן מספרי הגוש והחלקה )1( ;שלה ככל שהיא רשומה בפנקסי המקרקעין שמות הצדדים לחוזה, מספר תעודת זהות שלהם )2( ;ומענם תיאור הדירה המושכרת, הריהוט והאבזרים שבה, )3( ,ובכלל זה תיאור חלקי הרכוש המשותף הצמודים לדירה שהושכרו; תקופת השכירות, קיומה של ברירה להארכת התקופה )4( ותנאי הברירה כאמור, וקיומה של זכות לביטול החוזה ותנאי הביטול; דמי השכירות, מועד תשלומם ואופן התשלום; )5( תשלומים נוספים החלים על השוכר שאינם דמי )6( ;שכירות, אם ישנם, וגובהם פגם, או ליקוי אחר בדירה המושכרת שאינו קל ערך, )7( הידוע למשכיר בעת כריתת החוזה, וכל דבר אחר בדירה המושכרת או בסביבתה או בנכס המשמש אותה הגורם או העלול לגרום הפרעה של ממש לשימוש בדירה המושכרת והידוע למשכיר בעת כריתת החוזה; פרטים נוספים שקבע שר המשפטים. )8( חוזה שכירות מצוי ד.25 שר המשפטים רשאי לקבוע בתקנות חוזה שכירות (א) חוזה מצוי).- למגורים מצוי (בסעיף זה סימן ו' המוצע עוסק - "להגדרה "חוזה שכירות למגורים בחוזה שכירות למגורים כשהוא חוזה שכירות שבמסגרתו מוקנית זכות שכירות למטרת מגורים. ב המוצע 25 לסעיף ד המוצעים מבקשים להסדיר את 25 ב עד25 סעיפים צורת ההתקשרות בחוזה שכירות למגורים, באופן שיגביר את הוודאות וההגינות בין הצדדים לחוזה. מוצע לקבוע ב כי חוזה שכירות למגורים ייערך בכתב וייחתם 25 בסעיף המשכיר והשוכר. כמו כן מוצע - בידי שני הצדדים לחוזה כי העתק חתום מהחוזה יימסר לכל אחד מהצדדים. ג המוצע25 לסעיף ג המוצע קובע הוראות בדבר תוכן חוזה 25 סעיף השכירות למגורים. מוצע לקבוע כי על חוזה כאמור לכלול, בין שאר הוראותיו, פרטים שהם פרטים מהותיים בכל הנוגע לשכירות למגורים. כך למשל יש לכלול את פרטי הצדדים לחוזה, תיאור הדירה המושכרת וציון מיקומה, תקופת השכירות, דמי השכירות, פגמים בדירה וכן כל דבר בדירה או בסביבתה הגורם או העלול לגרום הפרעה של ממש לשימוש בדירה הידועים למשכיר בעת כריתת החוזה. עוד מוצע להסמיך את שר המשפטים לקבוע פרטים נוספים שיהיה להכלילם בחוזה שכירות למגורים. הדרישה לכלול פרטים אלה מטרתה, בדומה לדרישה לעניין צורת ב, להגביר את הוודאות וההגינות בין 25 החוזה שבסעיף הצדדים לחוזה. ד המוצע25 לסעיף ד הוראות בדבר חוזה שכירות 25 מוצע לקבוע בסעיף מצוי. מוצע להסמיך את שר המשפטים לקבוע בתקנות חוזה שכירות מצוי למגורים אשר ישמש את הצדדים לחוזה אם לא נערך חוזה שכירות למגורים בהתאם ב. מוצע לקבוע כי אם נערך חוזה שכירות 25 להוראות סעיף למגורים בין הצדדים אך לא נכללה בו הוראה שיש ד ב ר י ה ס ב ר 1.8.2016 ,, כ"ו בתמוז התשע"ו1073 - הצעות חוק הממשלה 1414 :קבע השר חוזה מצוי יחולו הוראות אלה (ב) לא נערך חוזה שכירות למגורים בהתאם להוראות )1( ב, יראו את החוזה המצוי כחוזה השכירות25 סעיף למגורים שנכרת בין הצדדים; לא נכללה בחוזה שכירות למגורים הוראה שיש )2( ג, יראו את אותה הוראה שבחוזה25 לכלול בו לפי סעיף המצוי כחלק מחוזה השכירות למגורים שנכרת בין הצדדים. דירה מתאימה למגורים ה.25 המשכיר ימסור את הדירה המושכרת כשהיא מתאימה (א) למגורים. לעניין סעיף קטן (א), יראו בין השאר דירה שמתקיים (ב) בה האמור בתוספת כדירה שאינה מתאימה למגורים; שר המשפטים, בהתייעצות עם שר הבינוי והשיכון, רשאי, בצו, לשנות את התוספת. על מסירת דירה שאינה מתאימה למגורים בניגוד (ג) להוראות סעיף זה יחולו ההוראות החלות על אי–התאמה, ואולם אם מתקיים בדירה האמור בסעיף קטן (ב) רשאי השוכר להסתמך על אי–ההתאמה גם אם לא מתקיים האמור (ג), ובכלל זה לבטל את החוזה בכל עת.6 בסעיף מסירת הדירה ו.25 המשכיר ימסור את הדירה המושכרת לשוכר והשוכר (א) יקבל את הדירה להחזקתו בתחילת תקופת השכירות לפי חוזה השכירות למגורים. ג, יושלם חוזה השכירות 25 לכלול בחוזה כאמור לפי סעיף בהתאם לסעיפים הרלוונטיים שבחוזה המצוי. הוראה זו באה להבטיח כי ההוראות המהותיות יהיו חלק מכל חוזה שכירות למגורים מקום שבו החוזה שנערך בפועל אינו עונה על הדרישות הצורניות או הדרישות לעניין תוכן ג המוצעים.25–ב ו25 שבסעיפים הוראות אלה דומות במהותן להוראה הקבועה בסעיף לחוק המקרקעין לעניין תקנון מצוי בבית משותף. 64 ה המוצע25 לסעיף הסעיף המוצע קובע הוראות לעניין התאמת הדירה המושכרת למגורים. סעיף קטן (א) קובע כי על המשכיר למסור את הדירה המושכרת כשהיא מתאימה למגורים. סעיף קטן (ב) מפרט, בדרך של הפניה לתוספת המוצעת, מהם התנאים שבהתקיים אחד מהם יראו את הדירה ככזו שאינה מתאימה למגורים. תנאים אלה מתייחסים לדרישות בסיסיות ביותר, כדוגמת קיומה של מערכת נקזים, מערכת המוצע), 15 חשמל ופתחי אוורור (ר' דברי ההסבר לסעיף שבהעדרן הדירה אינה מתאימה למטרת מגורים. לעניין זה מוצע להסמיך את שר המשפטים, בהתייעצות עם שר הבינוי והשיכון לשנות את התוספת. עוד מוצע לקבוע בסעיף קטן (ג) כי על מסירת דירה שאינה מתאימה למגורים יחולו הוראות פרק א' החלות על אי–התאמת המושכר, ואולם אם מתקיים בדירה אחד מהתנאים שבתוספת, אשר הופכים אותה כאמור לעיל לדירה שאינה ראויה למגורים, יהיה רשאי השוכר להסתמך על אי–ההתאמה, ובכלל זה לבטל את החוזה בכל עת, וזאת גם אם ידע על אי–ההתאמה בעת כריתת החוזה, לא הודיע למשכיר על אי–ההתאמה לאחר שגילה או היה עליו לגלותה, או לא נתן למשכיר הזדמנות סבירה לבדוק ולתקן את אי–ההתאמה. בכך מאפשרת הוראה זו לגבור על להצעת 3 (ג) לחוק, בנוסחו המוצע בסעיף6 הוראות סעיף החוק, אשר שוללות הסתמכות של השוכר על אי–התאמה כאשר הוא ידע עליה מראש. ו המוצע25 לסעיף ו המוצע מסדיר את נושא מסירת הדירה. 25 סעיף סעיף קטן (א) קובע כי המשכיר ימסור את הדירה המושכרת לשוכר, והשוכר יקבל את הדירה להחזקתו בתחילת תקופת השכירות לפי חוזה השכירות למגורים. סעיף קטן (ב) קובע כי במסירת הדירה, הדירה תהיה פנויה מכל אדם ונכס, למעט מה שהוסכם בין הצדדים. סעיף קטן (ג) קובע כי על המשכיר למסור לשוכר הוראות תחזוקה ושימוש לגבי הדירה, למיתקניה ולמיטלטלין שבה, ככל שאלה נדרשים. ד ב ר י ה ס ב ר 1.8.2016 ,, כ"ו בתמוז התשע"ו1073 - הצעות חוק הממשלה 1415 מסירת הדירה המושכרת לשוכר תהיה כשהיא פנויה (ב) מכל אדם או נכס, למעט נכס אשר הוסכם כי יהיה בדירה בעת מסירתה. המשכיר ייתן לשוכר, לא יאוחר ממועד מסירת הדירה (ג) המושכרת, הוראות תחזוקה ושימוש בקשר לדירה, למיתקניה ולנכסים שבה, ככל שאלה נדרשים. תיקון פגמים וליקויים ז.25 השוכר יתקן על חשבונו כל ליקוי בדירה המושכרת (א) שהוא קל ערך ושניתן לתקנו באופן סביר על ידי מי שאינו בעל מקצוע, וכן כל ליקוי אחר, לרבות פגם כמשמעותו , שנגרם עקב שימוש בלתי סביר בדירה המושכרת.7 בסעיף , על המשכיר לתקן על חשבונו 7 על אף האמור בסעיף (ב) כל פגם או ליקוי אחר בדירה אשר אינו כאמור בסעיף ימים מיום שקיבל 30–קטן (א), בתוך זמן סביר ולא יאוחר מ לא - דרישה לכך מאת השוכר, ואם היה פגם שתיקונו דחוף יאוחר משלושה ימים מיום שקיבל דרישה כאמור; לעניין זה, פגם שאינו מאפשר מגורים בדירה - ""פגם שתיקונו דחוף באופן סביר. לא תיקן המשכיר פגם או ליקוי, לפי דרישת השוכר, (ג) .9 בתוך התקופה האמורה בסעיף קטן (ב), יחולו הוראות סעיף תשלומים שוטפים שבהם נושא השוכר ח.25 :השוכר יישא בתשלומים אלה (א) דמי שכירות לפי חוזה השכירות למגורים; )1( ;מסים החלים על המחזיק בדירה, לרבות ארנונה )2( מסירת הדירה המושכרת לשוכר תהיה כשהיא פנויה (ב) מכל אדם או נכס, למעט נכס אשר הוסכם כי יהיה בדירה בעת מסירתה. המשכיר ייתן לשוכר, לא יאוחר ממועד מסירת הדירה (ג) המושכרת, הוראות תחזוקה ושימוש בקשר לדירה, למיתקניה ולנכסים שבה, ככל שאלה נדרשים. תיקון פגמים וליקויים ז.25 השוכר יתקן על חשבונו כל ליקוי בדירה המושכרת (א) שהוא קל ערך ושניתן לתקנו באופן סביר על ידי מי שאינו בעל מקצוע, וכן כל ליקוי אחר, לרבות פגם כמשמעותו , שנגרם עקב שימוש בלתי סביר בדירה המושכרת.7 בסעיף , על המשכיר לתקן על חשבונו 7 על אף האמור בסעיף (ב) כל פגם או ליקוי אחר בדירה אשר אינו כאמור בסעיף ימים מיום שקיבל 30–קטן (א), בתוך זמן סביר ולא יאוחר מ לא - דרישה לכך מאת השוכר, ואם היה פגם שתיקונו דחוף יאוחר משלושה ימים מיום שקיבל דרישה כאמור; לעניין זה, פגם שאינו מאפשר מגורים בדירה - ""פגם שתיקונו דחוף באופן סביר. לא תיקן המשכיר פגם או ליקוי, לפי דרישת השוכר, (ג) .9 בתוך התקופה האמורה בסעיף קטן (ב), יחולו הוראות סעיף תשלומים שוטפים שבהם נושא השוכר ח.25 :השוכר יישא בתשלומים אלה (א) דמי שכירות לפי חוזה השכירות למגורים; )1( ;מסים החלים על המחזיק בדירה, לרבות ארנונה )2( הוראות אלה מטרתן ליידע את השוכר בדבר דרישות התחזוקה והוראות השימוש בדירה מצד המשכיר, ובכך לתאם ציפיות בין הצדדים באשר לאופן הטיפול במושכר, ולהבטיח שימוש ראוי בו על ידי השוכר. ז25 לסעיף מוצע לקבוע הסדר ספציפי לתיקון של פגמים בדירה למגורים. סעיף קטן (א) קובע כי השוכר יתקן על חשבונו כל ליקוי בדירה המושכרת שהוא קל ערך וניתן לתקנו באופן סביר על ידי מי שאינו בעל מקצוע. הכוונה לפגמים שהם בגדר זוטי דברים, ואין הצדקה להטריד את המשכיר בדרישה לתיקונם. בנוסף, השוכר יתקן על חשבונו כל ליקוי לחוק, שנגרם עקב 7 אחר, לרבות פגם כמשמעותו בסעיף שימוש בלתי סביר בדירה המושכרת. לחוק, 7 הוראה זו שונה מההסדר הקבוע בסעיף קובע כי המשכיר 7 החל לגבי שכירות באופן כללי. סעיף חב בתיקון פגם, זולת פגם שהשוכר אחראי לו לפי חוק חוק השומרים), או - (להלן1967-השומרים, התשכ"ז שתיקונו, לפי ההסכם או המקובל בנסיבות, אינו חל על המשכיר. עם זאת, בשכירות למגורים, למעט שני המצבים זוטי דברים - ז המוצע כאמור לעיל25 המתוארים בסעיף ושימוש בלתי סביר בדירה המושכרת (המקביל להפניה ), המשכיר 7 לאחריות השוכר לפי חוק השומרים שבסעיף חב כלפי השוכר לתקן את הפגמים בדירה, גם אם הוסכם בין הצדדים אחרת או היה מקובל אחרת באותן נסיבות. כך, מוצע לקבוע בסעיף קטן (ב) כי המשכיר יתקן על חשבונו, כל פגם או ליקוי אחר בדירה שאינו נכנס בגדר המקרים שפורטו בסעיף קטן (א), בתוך זמין סביר ולא יאוחר ימים מיום שקיבל דרישה לכך מהשוכר. לגבי פגם 30–מ שתיקונו דחוף, קרי, פגם שאינו מאפשר מגורים באופן סביר, על המשכיר לתקן את הפגם בתוך זמן סביר ולא יאוחר משלושה ימים מיום שקיבל דרישה לכך. סעיף קטן (ג) קובע כי אם לא תיקן המשכיר את הפגם או הליקוי בתקופה הקבועה בסעיף קטן (ב), יחולו הוראות המוצע. 9 סעיף ח המוצע25 לסעיף ח המוצע מסדיר את התשלומים שבהם יישא 25 סעיף השוכר, זאת כדי להבטיח שהשוכר לא יישא בתשלומים שאינם קשורים באופן ישיר לשכירות בדירה, שהטלתם על השוכר אינה הוגנת או ראויה, ומתאפשרת רק בשל פערי הכוחות בין הצדדים. בסעיף קטן (א) מוצע לפרט את התשלומים שבהם על השוכר לשאת: דמי השכירות לפי החוזה, מסים החלים על המחזיק בדירה (ארנונה), ד ב ר י ה ס ב ר 1.8.2016 ,, כ"ו בתמוז התשע"ו1073 - הצעות חוק הממשלה 1416 תשלומים בעד צריכה של שירותים שוטפים )3( ,הניתנים לשוכר בדירה למגורים, לרבות מים, חשמל גז וחימום; תשלומים לצורך אחזקה שוטפת המשולמים )4( לנציגות הבית המשותף או למי שנכרת עמו חוזה לניהול ואחזקה שוטפת של הבית המשותף; תשלום מסוג אחר שקבע השר. )5( השוכר לא יישא בתשלומים שאינם מפורטים בסעיף (ב) קטן (א) ובכלל זה בתשלומים אלה: תשלום המיועד לרכישה או להשבחה של )1( מערכות או מיתקנים קבועים המשרתים את הדירה המושכרת, למעט התאמות מיוחדות או שיפורים שביקש השוכר; דמי ביטוח בעד ביטוח הדירה המושכרת בביטוח )2( ;מבנה תשלומים שהמשכיר חב בהם כלפי אדם שלישי, )3( .)שאינם כאמור בסעיף קטן (א אין בהוראות סעיף זה כדי לגרוע מחובת השוכר לשאת (ג) ז(א).25 בהוצאות תיקון ליקויים לפי סעיף בטוחה ט.25 . ערובה, פיקדון או בטוחה אחרת- "בסעיף זה, "בטוחה (א) ביקש המשכיר בטוחה מהשוכר, לא יעלה גובהה על (ב) הנמוך מבין סכומים אלה: תשלומים בגין צריכה של שירותים שוטפים הניתנים לשוכר בדירה למגורים (מים, חשמל, גז, חימום) ותשלומים לוועד בית משותף. מוצע להסמיך את שר המשפטים לקבוע תשלומים נוספים שבהם על השוכר לשאת. סעיף קטן (ב) מבהיר כי השוכר לא יישא אלא בתשלומים המפורטים בסעיף קטן (א), ומפרט את סוגי התשלומים שבהם, בין השאר, יישא המשכיר, ובהם: )  תשלום המיועד לרכישה או לשדרוג של מערכות או 1( מיתקנים קבועים המשרתים את הדירה המושכרת, למעט התאמות מיוחדות או שיפורים שביקש השוכר. אין זה סביר להשית על השוכר עלויות לשדרוג מערכות או מיתקנים כאמור, שכן אלה משביחים את הנכס, השבחה שממנה נהנה בעיקר המשכיר. עם זאת, אם השוכר הוא שביקש התאמות מיוחדות או שיפורים, כדוגמת התקנת רשתות בפתחי הדירה, המשכיר רשאי לדרוש מהשוכר לשאת בעלויות אלה; )  תשלום בעד דמי ביטוח הדירה המושכרת בביטוח 2( מבנה, וזאת לפי תקנות הפיקוח על עסקי ביטוח (תנאי חוזה (ק"ת התשמ"ו, עמ' 1986-לביטוח דירות ותכולתן), התשמ"ו ). הנפגע הישיר והעיקרי מנזק שנגרם למבנה הדירה 882 הוא הבעלים של הדירה, ובהתאם, הוא זה שייהנה מקיומו של ביטוח למבנה הדירה ומתגמולי הביטוח שישולמו בקרות האירוע הביטוחי, ולפיכך הוא זה שצריך לשאת בעלות דמי הביטוח; )  תשלומים שהמשכיר חב בהם כלפי אדם שלישי, 3( שאינם תשלומים המפורטים בסעיף קטן (א). כך למשל תשלום שכר טרחה של עורך דין שערך את חוזה השכירות בעבור המשכיר, או תשלום בעד חלקו של המשכיר בדמי התיווך למתווך, שהמשכיר התקשר עמו לצורך השכרת הדירה. ח המוצע 25 סעיף קטן (ג) מבהיר כי אין בהוראות סעיף כדי לגרוע מחובת השוכר לשאת בהוצאות תיקון ליקויים ז(א) המוצע. 25 לפי סעיף ט המוצע25 לסעיף ט המוצע מבקש לקבוע הוראות לעניין 25 סעיף בטוחות (ערובה, פיקדון או בטוחה אחרת). מוצע להגדיר מהי בטוחה, להגביל את גובה סכום הבטוחות שמשכיר רשאי לבקש, ולקבוע תנאים למימוש הבטוחות והוראות לעניין אופן מימושן. בסעיף קטן (ב) מוצע לקבוע שתי חלופות לחישוב סכום הבטוחות המרבי שמשכיר רשאי לבקש משוכר, ד ב ר י ה ס ב ר 1.8.2016 ,, כ"ו בתמוז התשע"ו1073 - הצעות חוק הממשלה 1417 ,סכום דמי השכירות לפי חוזה השכירות למגורים )1( ;בעד שליש מתקופת השכירות סכום השווה לפי שישה מדמי השכירות לחודש )2( לפי חוזה השכירות למגורים, ולעניין בטוחה הכרוכה סכום השווה לפי שלושה - בהוצאה כספית לשוכר מדמי השכירות כאמור. בלי לגרוע מהוראות חוק החוזים (תרופות בשל הפרת (ג) , המשכיר רשאי לממש בטוחה שנתן 4‏1970-חוזה), התשל"א לו השוכר רק במקרים המפורטים להלן ובסכומים כמפורט לצדם: השוכר לא שילם את דמי השכירות במועד )1( עד גובה דמי השכירות- הקבוע בחוזה השכירות שלא שולמו בתוספת הפרשי הצמדה וריבית לפי תנאי החוזה; השוכר לא שילם את התשלומים הנוספים )2( עד גובה- )5( ) עד2()ח(א25 שהוא חב בהם לפי סעיף התשלומים שלא שולמו; השוכר לא תיקן ליקויים שהוא אחראי לתיקונם )3( ; עד גובה עלות התיקון- )ז(א25 לפי סעיף השוכר לא פינה את הדירה המושכרת בתום )4( . בסכום בהתאם לתנאי החוזה- תקופת השכירות המשכיר יודיע לשוכר זמן סביר מראש על כוונתו לממש (ד) את הבטוחה ויאפשר לו לתקן את הטעון תיקון בתוך זמן סביר. ,סכום דמי השכירות לפי חוזה השכירות למגורים )1( ;בעד שליש מתקופת השכירות סכום השווה לפי שישה מדמי השכירות לחודש )2( לפי חוזה השכירות למגורים, ולעניין בטוחה הכרוכה סכום השווה לפי שלושה - בהוצאה כספית לשוכר מדמי השכירות כאמור. בלי לגרוע מהוראות חוק החוזים (תרופות בשל הפרת (ג) , המשכיר רשאי לממש בטוחה שנתן 4‏1970-חוזה), התשל"א לו השוכר רק במקרים המפורטים להלן ובסכומים כמפורט לצדם: השוכר לא שילם את דמי השכירות במועד )1( עד גובה דמי השכירות- הקבוע בחוזה השכירות שלא שולמו בתוספת הפרשי הצמדה וריבית לפי תנאי החוזה; השוכר לא שילם את התשלומים הנוספים )2( עד גובה- )5( ) עד2()ח(א25 שהוא חב בהם לפי סעיף התשלומים שלא שולמו; השוכר לא תיקן ליקויים שהוא אחראי לתיקונם )3( ; עד גובה עלות התיקון- )ז(א25 לפי סעיף השוכר לא פינה את הדירה המושכרת בתום )4( . בסכום בהתאם לתנאי החוזה- תקופת השכירות המשכיר יודיע לשוכר זמן סביר מראש על כוונתו לממש (ד) את הבטוחה ויאפשר לו לתקן את הטעון תיקון בתוך זמן סביר. ולפיו משכיר רשאי לבקש כבטוחה את הסכום הנמוך מבין סכומים אלה: סכום דמי השכירות בעד שליש מתקופת השכירות או סכום השווה לפי שישה מדמי השכירות לחודש. לעניין החלופה השנייה, ככל שמדובר בבטוחה הכרוכה בהוצאה כספית לשוכר, תעמוד החלופה על סכום השווה לפי שלושה מדמי השכירות לחודש. הוראה זו מטרתה לאזן בין הצורך הלגיטימי של משכיר בקבלת בטוחות אפקטיביות, בבואו להשכיר דירה לשוכרים, בשל הפוטנציאל לנזקים שייגרמו לדירה המושכרת העלול להיות גבוה מאוד מבחינתו, לבין מניעה של ניצול כוחם העודף של משכירים על שוכרים, והצבת דרישות מופרזות לשוכרים למתן בטוחות בסכומים גבוהים. בסעיף קטן (ג) מוצע לקבוע את הנסיבות שרק בהתקיימן יהיה רשאי המשכיר לממש את הבטוחות שבידו, וכן לקבוע את גובה הסכומים שעד אליהם הוא יהיה רשאי לממשן כאמור, וזאת בלי לגרוע מהוראות . 1970-חוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה), התשל"א הנסיבות המפורטות בסעיף הן, בין השאר, אי–תשלום של דמי השכירות במועד הקבוע לתשלומם, אי–תשלום של )2()ח(א25 התשלומים הנוספים שהשוכר חב בהם לפי סעיף ) המוצע, אי–פינוי הדירה המושכרת בתום תקופת 5( עד השכירות, ואי–תיקון ליקויים שהשוכר אחראי לתיקונם ז(א) המוצע. 25 לפי סעיף יובהר כי במקרה של הפרה יסודית של החוזה, וכן במקרה שבו נגרמו למשכיר נזקים נוספים בעקבות אותה הפרה, החורגים בסכומם מסכום הכספים שאותם קיבל המשכיר עקב מימוש הבטוחות, המשכיר יהיה זכאי לתרופות לפי חוק החוזים, ובכלל זה ביטול, השבה, פיצויים, לרבות פיצויים מוסכמים, וקיזוז. סעיף קטן (ד) המוצע מסדיר את אופן מימוש הבטוחה וקובע כי על המשכיר להודיע לשוכר זמן סביר מראש על כוונתו לממש את הבטוחה, ולאפשר לו לתקן את הטעון תיקון בתוך זמן סביר. .16 'ס"ח התשל"א, עמ 4 ד ב ר י ה ס ב ר 1.8.2016 ,, כ"ו בתמוז התשע"ו1073 - הצעות חוק הממשלה 1418 הסתיימה תקופת השכירות, ישיב המשכיר לשוכר את (ה) הבטוחה או את יתרתה לאחר המימוש לפי סעיף קטן (ג), לרבות ימים ממועד השבת הדירה המושכרת 60 פירותיה, בתוך לרשותו או עד למועד שבו נפרעו חובות השוכר כאמור בסעיף קטן (ג), לפי המאוחר. הודעה על העברת זכויות בדירה י.25 הקנה המשכיר את זכויותיו בדירה המושכרת לאחר לפי (ב), יודיע על כך לשוכר בכתב, לפני המועד שבו עליו 21 סעיף למסור את הדירה לרוכש הזכויות; בהודעה יפרט המשכיר את פרטי הרוכש ואת דרכי ההתקשרות עמו. הארכת תקופת השכירות יא.25 המשכיר יודיע לשוכר, זמן סביר לפני תום תקופת (א) השכירות לפי חוזה השכירות למגורים, אם ברצונו להאריך את תקופת השכירות ובאילו תנאים. היתה למשכיר ברירה להארכת תקופת השכירות לפי (ב) ימים 90–חוזה השכירות למגורים, יודיע לשוכר לא יאוחר מ לפני תום תקופת השכירות, אם ברצונו לקיים את הברירה, ורשאי המשכיר לקיים את הברירה רק אם נקבעו בחוזה, מראש, תנאים לעניין תקופת ההארכה, ובכפוף לאותם תנאים. היתה לשוכר ברירה להארכת תקופת השכירות לפי (ג) חוזה השכירות למגורים, יודיע למשכיר אם ברצונו לקיים את ימים לפני תום תקופת השכירות.60–הברירה לא יאוחר מ סעיף קטן (ה) המוצע מסדיר את השבת הבטוחות לאחר שהסתיימה תקופת השכירות. הסעיף מבקש להגן על המשכיר כך שיוכל להחזיק בידיו את הבטוחות לתקופת זמן נוספת לאחר תום תקופת השכירות, שבמהלכה יוכל לפרוע את חובות השוכר ככל שנוצרו כאלה במהלך תקופת השכירות, או לוודא כי השוכר לא הותיר אחריו חובות כאמור או גרם לנזקים הדורשים את מימוש הבטוחה. מוצע כי התקופה הנוספת להחזקת הבטוחות בידי המשכיר ימים ממועד השבת 60 תהיה תחומה בזמן, ולכל היותר עד הדירה המושכרת או עד למועד שבו נפרעו חובות השוכר, ככל שהיו, לפי המאוחר. באופן זה יוצר הסעיף איזון הוגן בין צורכי המשכיר לבין צורכי השוכר. עוד מוצע להבהיר כי על המשכיר להשיב לשוכר את הבטוחה יחד עם פירותיה. י המוצע25 לסעיף מוצע לקבוע כי אם הקנה המשכיר את זכויותיו (ב) לחוק, בנוסחו 21 בדירה המושכרת לאחר, לפי סעיף להצעת החוק, עליו להודיע לשוכר על 11 המוצע בסעיף כך מראש ובכתב, לפני המועד שבו על המשכיר למסור את הדירה לרוכש הזכויות. בהודעה שימסור המשכיר לשוכר יפורטו פרטי רוכש הזכויות ודרכי ההתקשרות עמו. הסעיף נועד להבטיח כי השוכר ידע את זהות המשכיר הנמחה, כך שיוכל להתנהל מולו בהתאם, לעניין הזכויות והחיובים של שני הצדדים, הנובעים מחוזה השכירות למגורים. יא המוצע25 לסעיף יא המוצע מסדיר את סיום תקופת החוזה ואת 25 סעיף האפשרות להאריכה. בשל פערי הכוחות ביחסים החוזיים שבין המשכיר לשוכר, בפרט לקראת סיום תקופת החוזה, מוצע לקבוע בסעיף קטן (א) כי המשכיר יודיע לשוכר בתוך זמן סביר לפני תום תקופת השכירות, אם ברצונו להאריך את תקופת החוזה ובאילו תנאים. הודעה כאמור, תאפשר לצדדים לנהל משא ומתן בתנאי שוויון יחסיים, וכן תיתן לשוכר, שנושא בעלויות המעבר, זמן התארגנות מספיק. בסעיף קטן (ב) מוצע לקבוע כי אם היתה למשכיר בלבד ברירה להארכת תקופת השכירות, לפי החוזה, יודיע המשכיר לשוכר אם ברצונו לקיים את הברירה לא יאוחר ימים לפני תום תקופת השכירות ובלבד שתנאי 90–מ החוזה לתקופת ההארכה נקבעו מראש, ועל פי אותם תנאים. במצב דברים זה, ככל שהמשכיר מעוניין לקיים את הברירה הנתונה לו, לשוכר אין אפשרות שלא להסכים להארכת החוזה, ועל כן ראוי כי תנאי החוזה בתקופת ההארכה ייקבעו מראש בחוזה השכירות. מנגד, בסעיף קטן (ג) מוצע לקבוע כי מקום שבו היתה לשוכר ברירה להארכת תקופת החוזה, לפי החוזה, השוכר יודע למשכיר אם ברצונו לקיים את הברירה לא יאוחר ימים לפני תום תקופת השכירות. הטעם להבחנה 60–מ בין מועדי ההודעה לצד השני על מימוש ברירת ההארכה, נובע מפערי הכוחות שבין הצדדים. היות שלשוכר נגרם ד ב ר י ה ס ב ר 1.8.2016 ,, כ"ו בתמוז התשע"ו1073 - הצעות חוק הממשלה 1419 תניה לביטול בלא עילה יב.25 תניה בחוזה שכירות למגורים המאפשרת למשכיר לבטל (א) את החוזה שלא בשל הפרתו, בטלה, אלא אם כן קיימת גם לשוכר זכות ביטול כאמור. המשכיר יודיע לשוכר על ביטול חוזה שכירות למגורים (ב) ימים מראש, לפחות, 90 ,)בהתאם לתניה כאמור בסעיף קטן (א והשוכר יודיע למשכיר על ביטול החוזה בהתאם לתניה ימים מראש, לפחות.60 ,כאמור איסור התניה יג.25 - (ג), בחוזה שכירות למגורים2 על אף הוראות סעיף ה;25 אין להתנות על הוראות סעיף )1( ,)(ב) ו–(ג21 ,15 ,10 עד6 אין להתנות על הוראות סעיפים )2( .יב, אלא לטובת השוכר25 ז עד25–ד ו25 עד24 סייגים לתחולה יד.25 הוראות סימן זה לא יחולו על חוזה שכירות למגורים (א) כמפורט להלן: חוזה שכירות למגורים בדירה שהיא אחת מאלה: )1( תניה לביטול בלא עילה יב.25 תניה בחוזה שכירות למגורים המאפשרת למשכיר לבטל (א) את החוזה שלא בשל הפרתו, בטלה, אלא אם כן קיימת גם לשוכר זכות ביטול כאמור. המשכיר יודיע לשוכר על ביטול חוזה שכירות למגורים (ב) ימים מראש, לפחות, 90 ,)בהתאם לתניה כאמור בסעיף קטן (א והשוכר יודיע למשכיר על ביטול החוזה בהתאם לתניה ימים מראש, לפחות.60 ,כאמור איסור התניה יג.25 - (ג), בחוזה שכירות למגורים2 על אף הוראות סעיף ה;25 אין להתנות על הוראות סעיף )1( ,)(ב) ו–(ג21 ,15 ,10 עד6 אין להתנות על הוראות סעיפים )2( .יב, אלא לטובת השוכר25 ז עד25–ד ו25 עד24 סייגים לתחולה יד.25 הוראות סימן זה לא יחולו על חוזה שכירות למגורים (א) כמפורט להלן: חוזה שכירות למגורים בדירה שהיא אחת מאלה: )1( ,הפסד כלכלי משמעותי יותר מפינויו, בשל עלויות המעבר הוא נזקק לפרק זמן ארוך יותר טרם סיום תקופת השכירות כך שיוכל לכלכל את צעדיו. יב המוצע25 לסעיף כדי לשמור על עקרון ההדדיות ולמנוע יתרון בלתי הוגן למשכיר, מוצע לקבוע כי תניה המאפשרת למשכיר לבטל בטלה, אלא אם כן קיימת - את החוזה שלא בשל הפרתו גם לשוכר זכות ביטול כאמור. מוצע לקבוע תקופות להודעה מוקדמת על ביטול החוזה מכוח תניית ביטול כאמור, כך ימים לפחות לפני ביטול 90 שעל המשכיר להודיע לשוכר החוזה, ואילו על השוכר להודיע למשכיר על ביטול החוזה ימים לפחות לפני ביטולו לפי סעיף זה. 60 כאמור יג המוצע25 לסעיף (ג) לחוק השכירות והשאילה קובע כי הוראות 2 סעיף פרק השכירות יחולו כאשר אין הוראות מיוחדות בדין לעניין הנדון ובאין כוונה אחרת המשתמעת מההסכם בין הצדדים לחוזה. בהתאם להסדרים החדשים המוצעים בהצעת החוק, מוצע לקבוע לגבי חוזה שכירות למגורים אילו מהוראות החוק הן קוגנטיות ואינן ניתנות להתניה כלל, ואילו אינן ניתנות להתניה אלא לטובת השוכר: מוצע לקבוע כי אין להתנות כלל על הוראת סעיף ה המוצע, שעניינה דירה המתאימה למגורים. הוראה 25 זו מבטיחה כי לא תימסר לשוכר דירה שאינה עומדת ברף המינימלי שנקבע בחוק להיותה דירה ראויה למגורים, אף אם השוכר מסכים לכך. עוד מוצע, לשם הגברת הוודאות והבטחת ההגינות והסבירות ביחסים החוזיים שבין משכיר לשוכר בכלל, ובחוזה שכירות למגורים, על רקע פערי הכוחות בין הצדדים, בפרט, לעגן את ההוראות המהותיות בחוק שאין להתנות עליהן אלא לטובת השוכר: סעיפים הנוגעים לחלק הכללי: הוראות לעניין פגם ), פטור מחובת תשלום10 עד6 ואי–התאמה (סעיפים דמי שכירות בזמן שהשימוש במושכר נמנע מהשוכר ), סעיפים הנוגעים להמחאת זכותו של המשכיר 15 (סעיף (ב) ו–(ג)), תחולת חוק השומרים על 21 לאחר (סעיפים ) וזכות הקיזוז של 24 היחסים שבין הצדדים לחוזה (סעיף (א) הוא 21 ). לעניין זה יובהר כי סעיף25 הצדדים (סעיף סעיף קנייני ועל כן אין צורך למנותו ברשימת הסעיפים שאין להתנות עליהם שכן ממילא הצדדים מנועים מלהתנות עליו. סעיפים הנוגעים לסימן "חוזה שכירות למגורים": א 25 הוראות המסדירות את צורת החוזה ותוכנו (סעיפים ז), 25 ד), הוראות בדבר תיקון פגמים וליקויים (סעיף25 עד ט), הודעה על העברת 25( ח), בטוחות25 תשלומים (סעיף יא) 25 י), הארכת תקופת השכירות (סעיף25( זכויות בדירה והוראות בדבר תניית ביטול ללא עילה של הפרת חוזה יב). 25 (סעיף עם זאת מוצע להותיר סעיפים מסוימים כסעיפים שניתן להתנות עליהם, וזאת כדי להקנות לצדדים, במקומות המתאימים, גמישות המאפשרת להם להתנהל בהתאם לרצונם ולצרכיהם. כך למשל ביחס להוראות הנוגעות למסירת המושכר, החזרת המושכר, תחילת תקופת השכירות ועוד. יד המוצע25 לסעיף יד קובע סייגים לתחולת הוראות סימן ו' 25 סעיף המוצע. סעיף קטן (א) המוצע מבקש לקבוע סייגים לתחולת סימן ו' לגבי חוזי שכירות למגורים המפורטים בסעיף. קבוצה אחת של סייגים לתחולה היא ביחס לסוג הדירה ד ב ר י ה ס ב ר 1.8.2016 ,, כ"ו בתמוז התשע"ו1073 - הצעות חוק הממשלה 1420 דירה בבית מלון כהגדרתו בחוק שירותי (א) , או דירה אחרת המושכרת 5‏1976-תיירות, התשל"ו למטרת נופש; דירה במעון כהגדרתו בחוק הפיקוח על (ב) ;6‏1965-מעונות, התשכ"ה דירה בבית דיור מוגן כהגדרתו בחוק הדיור (ג) ;7‏2012-המוגן, התשע"ב דירה במעונות לסטודנטים, לתלמידים או (ד) לעובדים; דירה שחוק הגנת הדייר [נוסח משולב], (ה) , חל עליה;8‏1972-התשל"ב חוזה שכירות למגורים שתקופת השכירות לפיו )2( אינה עולה על שלושה חודשים, ואין לצדדים ברירה להאריכה; חוזה שכירות למגורים שתקופת השכירות לפיו )3( עולה על עשר שנים, ואין למשכיר ברירה לבטל את החוזה במועד מוקדם יותר; חוזה שכירות למגורים שדמי השכירות לפיו, )4( שקלים חדשים או על20,000 לחודש, עולים על סכום אחר שקבע שר המשפטים; הסכום לפי פסקה זו בינואר של כל שנה, בהתאם לשיעור שינוי 1–יתעדכן ב מדד המחירים לצרכן שמפרסמת הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה, הידוע ביום העדכון לעומת המדד בינואר של השנה הקודמת, 1–האמור שהיה ידוע ב שקלים 10 ויעוגל לסכום הקרוב שהוא מכפלה של חדשים; שר המשפטים יפרסם ברשומות הודעה על הסכום המעודכן; המושכרת במסגרת חוזה השכירות למגורים. שכירות למגורים בדירה מסוג הדירות המפורטות בסעיף, כדוגמת שכירות דירה למטרת נופש או דירה במעונות לסטודנטים היא שכירות בעלת אופי שונה, שהיחסים החוזיים בין המשכיר לשוכר בה שונים מהיחסים החוזיים הרגילים בחוזה שכירות למגורים ולא יהיה נכון להחיל לגביהם את אותן הוראות. סוג אחר של דירות המושכרות במסגרת חוזה שכירות למגורים ומוחרגות הוא דירות שישנה הסדרה חוקית אחרת לגבי היחסים החוזיים שבין המשכיר לשוכר, כגון שכירות דירה בבית דיור מוגן או דירה שחוק הגנת הדייר חל עליה. קבוצה שנייה של סייגים לתחולה נוגעת לתקופת השכירות. כאשר מדובר בשכירות קצרת טווח, לתקופה הקצרה משלושה חודשים, נראה כי הוראות הסימן מכבידות על הצדדים באופן שאינו נדרש, ביחס לתקופה כה קצרה. כאשר מדובר בשכירות ארוכת טווח, לתקופה העולה על עשר שנים, השוכר הוא למעשה "מעין בעלים" בדירה המושכרת, באופן המשפיע על יחסי השכירות שבין הצדדים ועל חלוקת הזכויות והחובות ביניהם, ) המוצע 4()לעומת יחסי שכירות רגילים. סעיף קטן (א מחריג מתחולת החוק דירות יוקרה, שדמי השכירות שקלים חדשים לחודש, שכן פערי 20,000 שלהן עולים על הכוחות הרגילים הקיימים ביחסים שבין משכיר לשוכר, לא מתקיימים בשכירות מסוג זו ואין חשש לניצול כוח עודף מצד המשכיר. .228 'ס"ח התשל"ו, עמ 5 .48 'ס"ח התשכ"ה, עמ 6 .426 'ס"ח התשע"ב, עמ 7 .176 'ס"ח התשל"ב, עמ 8 ד ב ר י ה ס ב ר 1.8.2016 ,, כ"ו בתמוז התשע"ו1073 - הצעות חוק הממשלה 1421 חוזה שכירות למגורים מסוג אחר שקבע שר )5( .המשפטים יב לא יחולו 25–יא ו25 ,ז25 ,ד25 ב עד25 הוראות סעיפים (ב) על חוזה שכירות למגורים שנכרת בין משכיר לבין שוכר בן זוג, אח, אחות, - "שהוא קרוב שלו; בסעיף קטן זה ,"קרוב הורה, הורי הורה, צאצא וצאצאי בן הזוג, ובן זוגו של כל אחד מאלה. (ב), שכר השוכר מהמשכיר את 2 על אף הוראות סעיף (ג) הדירה המושכרת לתקופה שאינה עולה על עשר שנים (בסעיף השוכר הראשי) והשכיר השוכר הראשי את הדירה, - קטן זה כולה או חלקה, לשוכר משנה, ימשיכו לחול הוראות סעיף ז(ב) ו–(ג) על המשכיר ולא על השוכר הראשי."25 27 תיקון סעיף .14 ."א16" " יבוא12" א" ואחרי6" " יבוא5 עד2" לחוק העיקרי, אחרי27 בסעיף הוספת תוספת .15 : לחוק העיקרי יבוא34 אחרי סעיף "תוספת ה) 25 (סעיף דירה שאינה מתאימה למגורים דירה אינה מתאימה למגורים אם מתקיים בה אחד מאלה: היא אינה כוללת מערכת נקזים, לרבות מערכת לסילוק סדיר של שפכים ודלוחין; )1( ;היא אינה כוללת מערכת חשמל או מערכת תאורה )2( חוזה שכירות למגורים מסוג אחר שקבע שר )5( .המשפטים יב לא יחולו 25–יא ו25 ,ז25 ,ד25 ב עד25 הוראות סעיפים (ב) על חוזה שכירות למגורים שנכרת בין משכיר לבין שוכר בן זוג, אח, אחות, - "שהוא קרוב שלו; בסעיף קטן זה ,"קרוב הורה, הורי הורה, צאצא וצאצאי בן הזוג, ובן זוגו של כל אחד מאלה. (ב), שכר השוכר מהמשכיר את 2 על אף הוראות סעיף (ג) הדירה המושכרת לתקופה שאינה עולה על עשר שנים (בסעיף השוכר הראשי) והשכיר השוכר הראשי את הדירה, - קטן זה כולה או חלקה, לשוכר משנה, ימשיכו לחול הוראות סעיף ז(ב) ו–(ג) על המשכיר ולא על השוכר הראשי."25 .14 ."א16" " יבוא12" א" ואחרי6" " יבוא5 עד2" לחוק העיקרי, אחרי27 בסעיף27 תיקון סעיף .15 : לחוק העיקרי יבוא34 אחרי סעיף הוספת תוספת "תוספת ה) 25 (סעיף דירה שאינה מתאימה למגורים דירה אינה מתאימה למגורים אם מתקיים בה אחד מאלה: היא אינה כוללת מערכת נקזים, לרבות מערכת לסילוק סדיר של שפכים ודלוחין; )1( ;היא אינה כוללת מערכת חשמל או מערכת תאורה )2( בנוסף מוצע להסמיך את שר המשפטים להחריג סוגים נוספים של חוזי שכירות למגורים מתחולת הוראות סימן ו' המוצע. סעיף קטן (ב) המוצע קובע הוראות תחולה שונות ביחס לחוזה שכירות למגורים שנכרת בין משכיר לבין שוכר הקרוב לו, כהגדרתו בסעיף. ההנחה היא כי בין קרובים יש יחסים מיוחדים, שיכולים ליצור הסכמי שכירות מגוונים, ואין למנוע זאת מהם. כך למשל ייתכן שאדם ישכיר לקרובו דירה למגורים במחיר שהוא נמוך משמעותית ממחיר השוק, והצדדים מסכימים ביניהם על הסדר אחריות שונה לעניין תיקון פגמים או אי–התאמה. כיוון שחלק מההוראות נקבעו כהוראות קוגנטיות, יש צורך להחריג אותן מפורשות ביחס לשכירות בין קרובים, מקום שיש לכך הצדקה. עם זאת, יש סעיפים שאין להחריגם גם בחוזה שכירות למגורים בין קרובים, כמו למשל ההוראה לעניין ה המוצע). 25 דירה מתאימה למגורים (סעיף סעיף קטן (ג) המוצע קובע הוראות תחולה שונות במצב שבו השוכר משכיר את הדירה לאחר בשכירות 1 לחוק, בנוסחו המתוקן לפי סעיף2 משנה. לפי סעיף להצעת החוק, במצב זה, יראו את השוכר הראשי כמשכיר ואת שוכר המשנה כשוכר לכל דבר ועניין. עם זאת, אם השוכר הראשי שוכר את הדירה לתקופה שאינה עולה ז(ב) ו–(ג) 25 על עשר שנים, מוצע לקבוע כי הוראות סעיף המסדירות את אחריות המשכיר לתקן פגמים וליקויים בדירה, יחולו על המשכיר ולא על השוכר הראשי, שכן תיקוני פגמים דורשים לרוב השקעה משמעותית בתשתית הדירה ומיתקניה ולא נכון להטיל זאת על שוכר ראשי, ששכר את הדירה לתקופה הקצרה מעשר שנים. אם השוכר הראשי שכר את הדירה לתקופה העולה על עשר שנים ניתן לראות בו כ"מעין בעלים" באופן המצדיק להטיל עליו גם אחריות זו. לחוק מסדיר את תחולת הסעיפים27 סעיף14 סעיף של החלק העוסק בשכירות, גם על שאילה, בשינויים המחויבים. כיוון שמוצע לחוקק סעיפים נוספים בפרק השכירות לחוק, מוצע להוסיף את הסעיפים הרלוונטיים לסעיף התחולה לעניין שאילה. מוצע להוסיף תוספת לחוק, ולקבוע מהם15 סעיף המקרים שבהתקיים אחד מהם הדירה היא דירה שאינה מתאימה למגורים. כאמור בדברי ההסבר לסעיף להצעת החוק, מקרים 13 ה לחוק, בנוסחו המוצע בסעיף25 ,אלה מתייחסים לדרישות בסיסיות ביותר בדירה למגורים כגון קיומה של מערכת נקזים, מערכת חשמל או תאורה, ד ב ר י ה ס ב ר 1.8.2016 ,, כ"ו בתמוז התשע"ו1073 - הצעות חוק הממשלה 1422 ,אין בה פתחי אוורור ותאורה טבעית וכן דלתות וחלונות לסגירת פתחים אלה )3( ;לרבות דלת כניסה ראשית בעלת אמצעי נעילה יש בה גורם סיכון בלתי סביר לבטיחות השוכר או לבריאותו." )4( תחולה .16 .הוראות חוק זה יחולו על חוזה שכירות שנכרת ביום תחילתו של חוק זה או לאחריו פתחי אוורור, או שקיים בה גורם סיכון בלתי סביר לבטיחות השוכר או לבריאותו. מוצע לקבוע כי הוראות החוק המוצע יחולו על 16 סעיף חוזה שכירות שנכרת ביום תחילתו או לאחריו. ד ב ר י ה ס ב ר 1.8.2016 ,, כ"ו בתמוז התשע"ו1073 - הצעות חוק הממשלה    סודר במח' רשומות, משרד המשפטים, והודפס במדפיס הממשלתיISSN 0334-3030    שקלים חדשים8.10 המחיר