הצעת חוק לקריאה הראשונה

רשומות הצעות חוק ה מ מ ש ל ה 2016 באוגוסט1 1077 כ"ו בתמוז התשע"ו עמוד 1486 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 2016-), התשע"ו9 'הצעת חוק המכר (דירות) (תיקון מס והוראת שעה),8 'הצעת חוק המכר (דירות) (הבטחת השקעות של רוכשי דירות) (תיקון מס 1492 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 2016-התשע"ו הצעות חוהצ1 - הלשממה קוח תועהצהועצע - הלשממה קוח תו1486 מתפרסמות בזה הצעות חוק מטעם הממשלה 2016-), התשע"ו9 'הצעת חוק המכר (דירות) (תיקון מס 1 תיקון סעיף .1 - 1 החוק העיקרי), בסעיף- (להלן1‏1973-בחוק המכר (דירות), התשל"ג בהגדרה "דירה", בסופה יבוא "לרבות חלקים מסוימים מהרכוש המשותף הצמודים )1( ;"(ג) לחוק המקרקעין55 להם כאמור בסעיף - "בהגדרה "הוראות תחזוקה ושימוש", המילים "כמשמעותו בחוק המקרקעין )2( ;יימחקו אחרי ההגדרה "הוראות תחזוקה ושימוש" יבוא: )3( ;"; כמשמעותם לפי חוק התכנון והבנייה- """היתר בנייה", "הקלה" ו"תכנית אחרי ההגדרה "חוק המקרקעין" יבוא: )4( ;";2‏1965- חוק התכנון והבנייה, התשכ"ה- """חוק התכנון והבנייה אחרי ההגדרה "קונה משנה" יבוא: )5( ."; כמשמעותו בחוק המקרקעין- """רכוש משותף חוק- (להלן1973-חוק המכר (דירות), התשל"ג כללי המכר (דירות) או החוק), הוא חוק צרכני שנועד לתת הגנה לקונים במסגרת עסקאות מכר של דירות הנמכרות בידי מי שבנה אותן במטרה למכרן. בבסיס החוק ניצבת ההנחה שהמערכת החוזית בעסקאות של רכישת דירה מקבלן או מיזם אינה שוויונית, ויש פערי כוחות משמעותיים בין הקונה למוכר המצדיקים להעניק זכויות מוגברות לקונה. מטרה מרכזית של דינים צרכניים היא לצמצם את פערי הכוחות בין הצרכן לספק, אשר באים לידי ביטוי בכך שלצרכן יש, בדרך כלל, אפשרות מוגבלת להשפיע על תנאי החוזה. עיקר הידע והמידע לגבי העסקה, הנחוצים לצרכן כדי להבין את תנאי העסקה וכדאיותה בעבורו, מצוי בידי העוסק, כוחו הכלכלי של הצרכן מצומצם יותר, וכך גם יכולתו להתמודד עם מורכבות העסקה. כשלים אלה מקבלים משנה תוקף בעסקאות משמעותיות ויקרות לצרכן כגון רכישת דירה. ההוצאה על רכישת דיור היא המשמעותית ביותר מכלל הוצאות 25%–בסל הוצאות משקי הבית ומהווה כ אלה. רוכש דירה ממוצע במדינת ישראל משקיע לצורך רכישת הדירה את עיקר הונו. לרוב מלווה עסקה זו, לצד העמדת ההון העצמי, בלקיחת הלוואה בהיקף משמעותי מבנק מסחרי, כנגד רישום משכנתה על הדירה הנרכשת. לצורך בחינה רוחבית של ההסדרה החוקית בתחום מכר דירות, תוך התמקדות בהיבטים הצרכניים, הוחלט מיום י"ט באדר א' התשע"ו 1204 בהחלטת ממשלה מספר החלטת הממשלה) להטיל על - ) (להלן2016 בפברואר28( שר הבינוי והשיכון, בתיאום עם הממונה על הגנת הצרכן והסחר ההוגן, לבחון ביצוע תיקונים בחקיקה בתחום זה, ובכלל זה בחוק המכר (דירות). בהתאם להחלטת הממשלה הוקם צוות בין–משרדי אשר כלל נציגים של משרד הבינוי והשיכון, משרד האוצר, משרד המשפטים והרשות להגנת הצרכן והסחר ההוגן וכן הצוות - זומנו אליו נציגי הרשות להגבלים עסקיים (להלן הבין–משרדי). מרבית התיקונים המוצעים בהצעת החוק גובשו במסגרת עבודת הצוות האמור. הצעת החוק נועדה לתקן את חוק המכר (דירות) בכמה עניינים שבהם ההסדר הקיים אינו מגן בצורה מספקת על קוני הדירות, ומטרתה ליצור מערכת יחסים שוויונית יותר ולצמצם את הפערים בין הצדדים לעסקה. יצוין כי במקביל לתיקון המוצע בהצעת חוק זה, נבחנת בימים אלה האפשרות לעגן בחוק המכר (דירות) הסדרי אכיפה מתאימים בשל הפרת הוראותיו. מוצע לתקן כמה הגדרות בחוק וכן להגדיר 1 סעיף מונחים שונים נוספים המשמשים בהצעת החוק. בין השאר מוצע להבהיר כי לעניין החוק "דירה" כוללת גם את החלקים המסוימים מהרכוש המשותף הצמודים לה ועל כן כל הוראות החוק החלות על דירה, לרבות ההוראות לעניין המפרט ולעניין אי–התאמה חלות גם על חלקים אלה. כמו כן מוצע לקבוע כי "היתר בנייה" ו"תכנית" בחוק המכר (דירות) יהיו כמשמעותם בחוק התכנון והבנייה, חוק התכנון והבנייה), וכי "רכוש - (להלן1965-התשכ"ה משותף" לעניין החוק יהיה כמשמעותו בחוק המקרקעין, .1969-התשכ"ט בנוסף, מוצע להגדיר לעניין החוק כי "הקלה" היא הקלה כהגדרתה בחוק התכנון והבנייה. 746 '; התשע"ד, עמ196 'ס"ח התשל"ג, עמ 1 . 30ס"ח התשכ"ה, עמ' 7 2 ד ב ר י ה ס ב ר 1487הצעות חוהצ1 - הלשממה קוח תועהצהועצע - הלשממה קוח תו הוספת סעיפים ד1 א עד1 .2 : לחוק העיקרי יבוא1 אחרי סעיף "הגבלה על מכירת דירה לפני אישור תכנית או הקלה א. 1 לא ימכור מוכר דירה לקונה לפני אישור התכנית (א) שמכוחה ניתן להוציא היתר בנייה לבניית אותה דירה, לפי חוק התכנון והבנייה או לפי כל דין אחר, או לפני מתן הקלה הנדרשת לצורך בניית הדירה, לפי חוק התכנון והבנייה; הקלה שעניינה הוספה של דירות - "לעניין זה, "הקלה מגורים שאינה מהווה סטייה ניכרת מתכנית בהתאם לתקנות לחוק התכנון והבנייה.151 שהותקנו לפי סעיף חוזה למכירת דירה שנכרת לפני אישור תכנית או מתן (ב) בטל.- )הקלה כאמור בסעיף קטן (א זכות בלעדיות לרכישת דירה ב. 1 ,התחייב מוכר כלפי מי שמבקש להיות קונה, לשמור לו לתקופה מסוימת, את הזכות לרכוש דירה מסוימת בתנאים תקופת ההתחייבות), ולא נחתם חוזה - מסוימים (בסעיף זה מכר בין הצדדים עד תום תקופת ההתחייבות, בתנאים האמורים, לא יגבה בשל כך המוכר מהמבקש סכום העולה על הסכום שקבע השר בתקנות; בתקנות לפי סעיף זה רשאי השר לקבוע סכומים שונים לתקופות התחייבות שונות. .2 : לחוק העיקרי יבוא1 אחרי סעיף הוספת סעיפים ד1 א עד1 "הגבלה על מכירת דירה לפני אישור תכנית או הקלה א. 1 לא ימכור מוכר דירה לקונה לפני אישור התכנית (א) שמכוחה ניתן להוציא היתר בנייה לבניית אותה דירה, לפי חוק התכנון והבנייה או לפי כל דין אחר, או לפני מתן הקלה הנדרשת לצורך בניית הדירה, לפי חוק התכנון והבנייה; הקלה שעניינה הוספה של דירות - "לעניין זה, "הקלה מגורים שאינה מהווה סטייה ניכרת מתכנית בהתאם לתקנות לחוק התכנון והבנייה.151 שהותקנו לפי סעיף חוזה למכירת דירה שנכרת לפני אישור תכנית או מתן (ב) בטל.- )הקלה כאמור בסעיף קטן (א זכות בלעדיות לרכישת דירה ב. 1 ,התחייב מוכר כלפי מי שמבקש להיות קונה, לשמור לו לתקופה מסוימת, את הזכות לרכוש דירה מסוימת בתנאים תקופת ההתחייבות), ולא נחתם חוזה - מסוימים (בסעיף זה מכר בין הצדדים עד תום תקופת ההתחייבות, בתנאים האמורים, לא יגבה בשל כך המוכר מהמבקש סכום העולה על הסכום שקבע השר בתקנות; בתקנות לפי סעיף זה רשאי השר לקבוע סכומים שונים לתקופות התחייבות שונות. א המוצע1 לסעיף2 סעיף על פי החוק בנוסחו היום אין מניעה שמוכר ימכור את הדירה לקונה בטרם אושרה התכנית שמכוחה ניתן להוציא היתר בנייה לבניית אותה דירה. אישור התכנית יכול שיהיה לפי חוק התכנון והבנייה או לפי החוק לקידום הבנייה במתחמים מועדפים לדיור (הוראת , המאפשר אישור תכנית מועדפת 2014-שעה), התשע"ד לדיור, במתחם מועדף לדיור. א, שלפיו 1 מוצע להוסיף לחוק המכר (דירות) את סעיף מוכר דירה לא ימכור דירה טרם אישור התכנית שמכוחה ניתן להוציא היתר בנייה לבניית אותה דירה, או טרם מתן הקלה הנדרשת לצורך בניית אותה דירה. כן מוצע לקבוע כי חוזה שנכרת טרם אישור התכנית או מתן ההקלה כאמור הוא חוזה בטל וחסר תוקף משפטי.- הסעיף המוצע מבקש להבטיח שדירה תימכר בחוזה מכר רק אם יש ודאות כי ניתן לבנותה בהתאם לתכנית, ולמנוע מצב שבו קונה הדירה יחתום על חוזה מכר לגבי דירה שאין ודאות לגבי האפשרות לבנותה, תוך הוצאת כספים והסתמכות מצדו. בנוסף, התרת מכירת דירות טרם אישור התכנית שמכוחה ניתן לתת היתר לבנייתן, מביאה לתופעה לא רצויה של הפעלת לחצים על הגורמים המוסמכים במסגרת ההליך הסטטוטורי כדי להביא לאישור תכנית התואמת את מכירת הדירות שנעשתה ראשית, - קודם לכן. ההליך התקין מחייב סדר דברים נכון מאושרת תכנית במוסדות התכנון על פי מכלול השיקולים הרלוונטיים, ורק לאחר מכן מבוצעות עסקאות למכירת דירות בהתאם להוראות אותה תכנית. יובהר כי שונים הדברים ביחס למכירת דירות לפני מתן היתר בנייה כפי ג המוצע, שכן מתן היתר 1 שיפורט בדברי ההסבר לסעיף לבניית דירה מותנה אמנם במילוי תנאים שונים, אך עצם הזכות לבנייתה כבר קמה מכוח התכנית שאושרה. הוראה דומה מוצע לקבוע לעניין הקלה הנדרשת לצורך בניית הדירה הנמכרת, כשעניינה של ההקלה בהוספה של דירות מגורים שאינה מהווה סטייה ניכרת ) לתקנות התכנון 9(2 מתכנית, וזאת בהתאם לתקנה , שהותקנו 2002-והבנייה (סטייה ניכרת מתכנית), התשס"ב לחוק התכנון והבנייה. גם במצב זה מדובר 151 מכוח סעיף במכירת דירה אשר בנייתה תלויה בהליך המהווה אמנם הליך רישוי, ואולם בדומה להליך תכנוני, אין ודאות מראש לגביו. יובהר כי אין בתיקון המוצע כדי למנוע ככלל עסקאות המתייחסות למקרקעין שלגביהם טרם אושרה תכנית כאמור או ניתנה הקלה, אלא רק למנוע מכירת "דירות" במקרקעין אלה באותם מצבים. ב המוצע 1 לסעיף מוצע לקבוע כי מוכר דירה שנתן התחייבות למי שמבקש להיות קונה, לשמור לו, לתקופה מסוימת, את - הזכות לרכוש דירה מסוימת, בתנאים מסוימים (להלן תקופת ההתחייבות), יהיה מוגבל בסכום שאותו יוכל לדרוש במקרה שבו לא ייחתם בסופו של דבר חוזה מכר בין הצדדים על פי התנאים שסוכמו. מוצע כי הסכום המרבי כאמור ייקבע על ידי שר הבינוי והשיכון בתקנות, וכי השר יהיה רשאי לקבוע סכומים שונים לתקופות התחייבות שונות. ההגבלה האמורה באה לטפל באותם מקרים שבהם גבו קבלנים סכומים גבוהים בשל אי–חתימת הסכם המכר בסוף תקופת ההתחייבות. ד ב ר י ה ס ב ר הצעות חוהצ1 - הלשממה קוח תועהצהועצע - הלשממה קוח תו1488 ציון המועד הצפוי לקבלת היתר ג. 1 נכרת חוזה למכירת דירה לפני שניתן היתר בנייה (א) לבניית אותה דירה, יציין המוכר בחוזה המכר את המועד הצפוי לקבלת היתר הבנייה. לא ציין המוכר בחוזה המכר את המועד הצפוי לקבלת (ב) היתר הבנייה, בהתאם להוראות סעיף קטן (א), רשאי הקונה, כל עוד לא ניתן היתר הבנייה, לבטל את חוזה המכר. לא ניתן היתר הבנייה עד המועד הצפוי לקבלת ההיתר (ג) ימים 60 שצוין בחוזה המכר, רשאי הקונה, לאחר שחלפו מהמועד הצפוי האמור וכל עוד לא ניתן היתר הבנייה, לבטל את חוזה המכר. מסירת מידע תכנוני ד. 1 ,המוכר יפרט בחוזה המכר מידע על שינויים, בקשות (א) שינויים במצב - תכניות או מגבלות כמפורט להלן (בסעיף זה התכנוני), אם יש בהם כדי להשפיע השפעה של ממש על השימוש הסביר בדירה או ברכוש המשותף: שינויים שיזם המוכר או מי מטעמו בתכנית )1( ,החלה על החלקה שבה מצויה הדירה, שטרם אושרו או שינויים כאמור שבכוונתו ליזום, וכן בקשות למתן הקלה באותה חלקה שהגיש המוכר או מי מטעמו או שבכוונתו להגיש; ג המוצע1 לסעיף על פי החוק היום, מוכר דירה יכול למכור את הדירה בטרם קיבל היתר בנייה לפי חוק התכנון והבנייה ובלי שהוא נדרש לקבוע בחוזה המכר את המועד הצפוי לקבלת ההיתר. בפרקטיקה התפתח נוהג ולפיו במכירה לפני היתר מציין המוכר מועד מסירה אשר תלוי במועד קבלת היתר שנה ממתן היתר), ואולם אין התחייבות - הבנייה (למשל על מועד מסירה סופי ואין יידוע לגבי מועד קבלת ההיתר הצפוי. התוצאה היא שהקונה אינו יכול לדעת מהו מועד המסירה שאליו מתחייב המוכר. במקרה שבו רכישת דירה נעשית טרם מתן היתר הבנייה, המועד הצפוי לקבלת ההיתר הוא מידע חשוב ומהותי בשיקולי הקונה בשל ההשפעה הישירה שיש לו על מועד המסירה, ולכן יש לתמרץ את מוכרי הדירות לקבוע מועד זה בחוזי המכר. מוצע על כן לחייב את המוכר לציין בחוזה המכר את המועד הצפוי למתן היתר בנייה לפי חוק התכנון והבנייה, לגבי הדירה, באותם מקרים שבהם חוזה המכר נכרת לפני שניתן ההיתר לבנייתה. עוד מוצע כי במקרה שבו לא ציין המוכר את המועד הצפוי לקבלת היתר הבנייה, יהיה רשאי הקונה לבטל את החוזה, כל עוד לא ניתן ההיתר. בנוסף מוצע לקבוע כי אם לא התקבל היתר בנייה עד המועד שצוין בחוזה המכר, יהיה רשאי הקונה, בחלוף ימים וכל עוד לא התקבל היתר הבנייה, לבטל את 60 ימים באה לאזן בין ההגנה60 החוזה. קביעת פרק הזמן של על הקונה לבין השאיפה להימנע במידת האפשר מביטול חוזים והרצון לתת הזדמנות נוספת למוכר לדאוג להוצאת ההיתר, אשר הוצאתו מעוכבת לעתים מסיבות שאינן בשליטתו. הסעיף המוצע מאזן את יחסי הכוחות בין המוכר לקונה בכך שמחד גיסא אינו אוסר על מוכר הדירה למכור את הדירה בטרם ניתן היתר הבנייה, בכפוף לתנאים הקבועים בסעיף, ומאידך גיסא מגן על הקונה במקרה שבו המוכר לא עמד באותם תנאים. יצוין כי מכיוון שניתן להתנות על הוראות החוק לטובת הקונה (סעיף 7א לחוק), אין בהסדר המוצע כדי למנוע מהצדדים לעסקת המכר, לכרות חוזה אשר בהתאם לתנאיו מתן היתר בנייה עד למועד שנקבע בחוזה מהווה תנאי מתלה לקיומו של החוזה, כך שאי–מתן ההיתר עד אותו מועד יביא לביטול החוזה בלא תקופת המתנה של ימים כמוצע.60 ד המוצע1 לסעיף חוק המכר (דירות) אינו מחייב כיום מוכר דירה מידע - להציג לפני הקונה מידע תכנוני מהותי, קרי בדבר עניינים העלולים להפריע לשימוש הסביר בדירה. ד, המטיל על מוכר הדירה 1 מוצע להוסיף לחוק את סעיף להציג לפני הקונה, בכתב, מידע בדבר שינויים שונים המפורטים בסעיף אם יש בהם כדי להשפיע השפעה של ממש על השימוש הסביר בדירה וברכוש המשותף. בין השאר מדובר בשינויים שהמוכר או מי מטעמו יזם או שבכוונתו ליזום בתכנית החלה על החלקה שבה מצויה הדירה, בבקשות למתן הקלות שהוגשו על ידי המוכר או ד ב ר י ה ס ב ר 1489 הצעות חוהצ1 - הלשממה קוח תועהצהועצע - הלשממה קוח תו תכניות שהופקדו או שאושרו לפי חוק התכנון )2( והבנייה או לפי כל דין אחר, החלות על חלקות הגובלות לחלקה שבה מצויה הדירה; מגבלה שנקבעה בתכנית או החלה על פי הסכם, )3( .על השימוש ברכוש המשותף )1( חלו שינויים במצב התכנוני, המפורטים בפסקה (ב) ) של סעיף קטן (א), בתקופה שממועד חתימת חוזה המכר 2( או עד למסירת הדירה, ויש בכך כדי להשפיע השפעה של ממש על השימוש הסביר בדירה או ברכוש המשותף, ימסור המוכר הודעה על כך בכתב לקונה, באופן מיידי, ולעניין השינויים מיד לאחר שנודע - )) של סעיף קטן (א2( האמורים בפסקה א(ד) 89 לו עליהם בשל פרסום או קבלת הודעה לפי סעיפים לחוק התכנון והבנייה."11או 7 4 תיקון סעיף .3 :) יבוא1( לחוק העיקרי, בסעיף קטן (א), אחרי פסקה4 בסעיף א) חלקי הבניין שאינם הדירה, לרבות הרכוש המשותף, שונים באופן מהותי מן 1(" ".האמור במפרט תכניות שהופקדו או שאושרו לפי חוק התכנון )2( והבנייה או לפי כל דין אחר, החלות על חלקות הגובלות לחלקה שבה מצויה הדירה; מגבלה שנקבעה בתכנית או החלה על פי הסכם, )3( .על השימוש ברכוש המשותף )1( חלו שינויים במצב התכנוני, המפורטים בפסקה (ב) ) של סעיף קטן (א), בתקופה שממועד חתימת חוזה המכר 2( או עד למסירת הדירה, ויש בכך כדי להשפיע השפעה של ממש על השימוש הסביר בדירה או ברכוש המשותף, ימסור המוכר הודעה על כך בכתב לקונה, באופן מיידי, ולעניין השינויים מיד לאחר שנודע - )) של סעיף קטן (א2( האמורים בפסקה א(ד) 89 לו עליהם בשל פרסום או קבלת הודעה לפי סעיפים לחוק התכנון והבנייה."11או 7 .3 :) יבוא1( לחוק העיקרי, בסעיף קטן (א), אחרי פסקה4 בסעיף 4 תיקון סעיף א) חלקי הבניין שאינם הדירה, לרבות הרכוש המשותף, שונים באופן מהותי מן 1(" ".האמור במפרט מי מטעמו, בתכניות שאושרו או שהופקדו המתייחסות למגרשים הגובלים למגרש שבו מצויה הדירה וכן במגבלות שנקבעו בתכנית או החלות על פי הסכם על השימוש החופשי ברכוש המשותף של הבניין שבו מצויה הדירה. הוראת הסעיף עשויה לחול, למשל, ביחס לבקשה לשינוי תכנית או למתן הקלה, שהגיש המוכר, אשר נועדה להוסיף יחידות דיור לבניין שבו מצויה הדירה הנמכרת או ביחס לבקשה לשינוי המתייחס לחצר משותפת המיועדת לשימוש כל דיירי הבניין, למשל לצורך הפיכתה לחניון או לצורך הצבת מיתקנים שונים בשטחה. כמו כן עשוי הסעיף לחול במקרה שבו קיימת תכנית להקמת בית ספר או מרכז מסחרי במגרש גובל. הטלת חובה על מוכר דירה להציג את כלל הנתונים התכנוניים המהותיים במועד מכירת הדירה, תביא לשיפור השקיפות והוודאות בכל הנוגע לעסקאות מכר דירה, כך שהקונה הפוטנציאלי יוכל להעריך באופן מדויק, טרם חתימה על ההסכם, את הדירה שאותה הוא רוכש ובכלל זה את הסביבה שבה היא מצויה, ובהתאם יוכל לכלכל את צעדיו לאחר ששקל את כלל הנתונים. בנוסף, הגורם היעיל לאיתור מידע מסוג זה הוא המוכר ולכן מוצדק להטיל עליו את החובה לאתר את המידע ולמסרו לקונה. עוד מוצע להחיל את חובת מסירת המידע לפי הסעיף המוצע גם ביחס לשינויים כאמור לעיל שיש בהם כדי להשפיע השפעה של ממש על השימוש הסביר בדירה, שנוצרו לאחר חתימת חוזה המכר ועד למסירת הדירה. עם זאת מוצע להגביל את החובה הנוגעת למידע תכנוני המתייחס למגרשים גובלים, כך שתחול רק בנוגע לתכניות אשר נודע למוכר על אישורן או הפקדתן בדרכים הקבועות לעניין זה בחוק התכנון והבנייה. מטרתה של חובת גילוי זו, לאחר שכבר נכרת החוזה, היא לאפשר לקונה, ככל שהדין מאפשר זאת, להיות מעורב בהליך התכנוני, לרבות הגשת התנגדויות, עררים או עתירות נגד תכניות מהסוג האמור. גם בעניין זה, המוכר הוא הגורם היעיל לאיתור המידע ומסירתו לקונה שכן בהתאם להוראות הדין, המידע אמור להיות ברשותו. (א) לחוק המכר (דירות), קובע את הנסיבות4 סעיף 3 סעיף אשר בהתקיימן רואים את המוכר כמי שלא קיים את חיוביו כלפי הקונה. מוצע להרחיב את הנסיבות האמורות ולקבוע כי גם במקרה שבו חלקי הבניין שאינו הדירה, לרבות הרכוש המשותף שבו, שונה באופן מהותי מן האמור במפרט, יראו את המוכר כמי שלא קיים את חיוביו כלפי הקונה. ) כי אי–התאמה, מתקיימת, 1()(א4 כיום קובע סעיף בין השאר, כאשר הדירה או כל דבר שבה שונים מן האמור במפרט, בתקן רשמי או בתקנות הבנייה כהגדרתן לחוק והוא כולל, 3 בחוק. המפרט נקבע בצו מכוח סעיף (ב) לחוק, גם פרטים ביחס לבניין 3 בהתאם לאמור בסעיף שבו נמצאת הדירה ולרכוש המשותף. הסעיף המוצע מבקש להרחיב את חיוביו של מוכר הדירה במקרה של אי–התאמה, גם למקרים שבהם אין התאמה בין חלקי הבניין, לרבות הרכוש המשותף, לאמור במפרט שהציג לקונה, ובכך להעניק הגנה רחבה יותר לקונה. אף כי הדירה עצמה היא מרכז עסקת המכר, הבניין שבו היא מצויה והרכוש המשותף משמעותיים אף הם לעסקה ויש להגביל את יכולתו של המוכר לבצע בהם שינויים מהותיים חד–צדדיים. ד ב ר י ה ס ב ר הצעות חוהצ1 - הלשממה קוח תועהצהועצע - הלשממה קוח תו1490 א6 תיקון סעיף .4 - א לחוק העיקרי6 בסעיף חוזה ההתקשרות - בסעיף קטן (ג), אחרי "לפי סעיף קטן (א)" יבוא "(בסעיף זה )1( ;"הראשון)", במקום "שלוש שנים" יבוא "שנתיים" ובמקום "שלוש השנים" יבוא השנתיים אחרי סעיף קטן (ג) יבוא: )2( "(ד) תניה בחוזה ההתקשרות הראשון המאפשרת העלאת שכר המתחזק במהלך תקופת ההתקשרות לפי אותו חוזה מעבר להפרשי הצמדה למדד המחירים בטלה." - לצרכן שמפרסמת הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה ג6 תיקון סעיף .5 - ג לחוק העיקרי6 בסעיף במקום כותרת השוליים יבוא "חובת הכללת ההוצאות המשפטיות במחיר )1( ;"הדירה במקום סעיפים קטנים (ב) ו–(ג) יבוא: )2( "(ב) ההוצאות המשפטיות שהמוכר דורש מהקונה להשתתף בהן ייכללו במלואן במחיר הדירה וישולמו למוכר." א לחוק המכר (דירות), קובע כי מוכר לא6 סעיף 4 סעיף יהיה רשאי להגביל את זכותם של נציגי הבית המשותף להביא לסיום חוזה ההתקשרות עם המתחזק שבחר בעבורם, למשך תקופה העולה על שלוש שנים מיום תחילת תקופת הניהול והאחזקה. מוצע לקצר את התקופה ולקבוע כי המגבלה כאמור תעמוד על תקופה של שנתיים בלבד. עוד מוצע להגביל בחוזה ההתקשרות הראשון של המוכר עם המתחזק את האפשרות להעלאת התשלומים המגיעים למתחזק במהלך תקופת ההתקשרות. חוזי מכר דירות מכילים בדרך כלל הוראה חוזית המחייבת את קונה הדירה להתקשרויות שיצר המוכר עם נותני שירותי אחזקה שונים לרכוש המשותף. סעיף א לחוק המכר מגביל את תקופת ההתקשרות שנקבעה 6 בחוזה של המוכר מול המתחזק, כך שלא תכבול את קוני הדירות להתקשרות עם אותו מתחזק לתקופה העולה על שלוש שנים. בדיוני הצוות הבין–משרדי עלה כי אין מקום לכבול את הדיירים לתקופה של שלוש שנים, למתחזק שכלל לא נבחר על ידם או על דעתם. עם זאת, תקופה של שנה עלולה להיות קצרה מדי, באופן שלא יאפשר לבעלי הדירות די זמן להיכרות עם יכולת הביצוע של המתחזק וכן להתארגנות משותפת לקראת בחירת חברת ניהול ותחזוקה חדשה. לפיכך מוצע לקבוע כי המגבלה כאמור תעמוד על תקופה של שנתיים שבהן לא יוכל המתחזק להעלות את שכרו מעבר להפרשי הצמדה למדד המחירים לצרכן. ג(ג) לחוק נקבע הסדר ולפיו קונה הדירה 6 בסעיף 5 סעיף ישלם את ההוצאות המשפטיות בקשר לרישום הזכויות על פי חוזה המכר, ישירות לעורך הדין המייצג לעניין זה הן את המוכר והן את הקונה, לרבות ההוצאות בעד ביצוע הפעולות הקשורות לרישום הזכויות בדירה, רישום בית משותף ורישום זכויות הקונה לפי חוזה המכר. ג(ב) לחוק, סכום ההשתתפות 6 על פי הקבוע בסעיף בהוצאות המשפטיות שאותו רשאי המוכר לדרוש מהקונה לא יעלה על הסכום או השיעור שקבע השר בתקנות. בתקנות המכר (דירות) (הגבלת גובה ההוצאות , אשר הותקנו מכוח הסעיף 2014-המשפטיות), התשע"ה ), נקבע כי מוכר לא ידרוש 454 'האמור (ק"ת התשע"ה, עמ מקונה השתתפות בהוצאות משפטיות בסכום העולה 5,000 :על הסכום הנמוך מבין אלה, לפני הוספת מע"מ שקלים חדשים או סכום השווה למחצית האחוז של תמורת הדירה, כפי שנקבע בחוזה המכר. ג(ב) ו–(ג) 6 מוצע לבטל את ההסדר האמור בסעיף ולקבוע כי ההוצאות המשפטיות בקשר לרישום הזכויות בדירה הנרכשת שאותן דורש המוכר מהקונה, ייכללו במלואן במחיר הדירה וישולמו למוכר. התיקון המוצע בא לתת מענה לשתי מכשלות: אף כי עסקינן אך ורק בשכר הטרחה בעד - האחת ביצוע פעולות רישום הזכויות, שלגביהן מייצג עורך הדין הן את המוכר והן את הקונה, הציבור הרחב מתקשה ליצור את ההבחנה הזו, ובאופן טבעי נוטה להניח, במקרים רבים, כי אותו עורך דין, אשר לו הוא משלם שכר טרחה, מייצג אותו בקשר לכלל עסקת רכישת הדירה, או כי הוא מייצג את שני הצדדים בקשר לכלל היבטי העסקה. התיקון המוצע ימנע מכשלה זו ויכול אף להוות תמריץ לקוני דירות לדאוג לייצוג משפטי נפרד בעבור עצמם. אינטרס הציבור הוא כי בעסקה כה מהותית יהיה קונה הדירה מיוצג על ידי עורך דין מטעמו. בעסקת רכישת דירה נושא הקונה בעלות - השנייה כספית גבוהה, בדרך כלל העלות הכספית הגבוהה ביותר בעסקה בודדת שבה יישא במהלך חייו. על כן קיימת חשיבות רבה לכך שהרוכש יקבל תמונה מלאה ומדויקת באשר להיקף המחויבות הכספית שבה הוא נושא בעסקה זו. חיוב בתשלומים בקשר לרכישת הדירה, אשר אינם כלולים במחיר הדירה עצמו, מסרבלים את ההתחשבנות ומקשים על הרוכש לדעת מהו המחיר הסופי של העסקה כולל כל התוספות הנלוות לה. לפיכך מוצע לכלול את עלויות רישום הזכויות, במחיר הדירה שמוצג לרוכש. ד ב ר י ה ס ב ר 1491 הצעות חוהצ1 - הלשממה קוח תועהצהועצע - הלשממה קוח תו תיקון סעיף 7א .6 ."א אין להתנות1 בסעיף 7א לחוק העיקרי, בסעיף קטן (א), בסופו יבוא "ואולם על הוראות סעיף 10 תיקון סעיף 7. ".6 ג(ב)" יבוא "או6 או6" לחוק העיקרי, במקום10 בסעיף תחולה .8 .הוראות חוק זה יחולו על חוזה למכירת דירה שנכרת אחרי תחילתו (א) - )על אף הוראות סעיף קטן (א (ב) לחוק זה, יחולו על התחייבות 2 ב לחוק העיקרי, כנוסחו בסעיף1 הוראות סעיף )1( ;כאמור באותו סעיף שניתנה בידי המוכר ביום תחילתו של חוק זה או לאחריו לחוק זה, יחולו גם על 2 ד(ב) לחוק העיקרי, כנוסחו בסעיף1 הוראות סעיף )2( חוזה למכירת דירה שנכרת לפני תחילתו של חוק זה אם במועד האמור ובששת החודשים שלאחר מכן הדירה טרם נמסרה לקונה, ואולם לעניין זה יקראו את הסעיף האמור כך שבמקום "בתקופה שממועד חתימת חוזה המכר עד מסירת הדירה" יבוא "בתקופה שתחילתה שישה חודשים מיום תחילתו של חוק המכר , עד מסירת הדירה".2016-), התשע"ו9 '(דירות) (תיקון מס .6 ."א אין להתנות1 בסעיף 7א לחוק העיקרי, בסעיף קטן (א), בסופו יבוא "ואולם על הוראות סעיף תיקון סעיף 7א 7. ".6 ג(ב)" יבוא "או6 או6" לחוק העיקרי, במקום10 בסעיף10 תיקון סעיף .8 .הוראות חוק זה יחולו על חוזה למכירת דירה שנכרת אחרי תחילתו (א) תחולה - )על אף הוראות סעיף קטן (א (ב) לחוק זה, יחולו על התחייבות 2 ב לחוק העיקרי, כנוסחו בסעיף1 הוראות סעיף )1( ;כאמור באותו סעיף שניתנה בידי המוכר ביום תחילתו של חוק זה או לאחריו לחוק זה, יחולו גם על 2 ד(ב) לחוק העיקרי, כנוסחו בסעיף1 הוראות סעיף )2( חוזה למכירת דירה שנכרת לפני תחילתו של חוק זה אם במועד האמור ובששת החודשים שלאחר מכן הדירה טרם נמסרה לקונה, ואולם לעניין זה יקראו את הסעיף האמור כך שבמקום "בתקופה שממועד חתימת חוזה המכר עד מסירת הדירה" יבוא "בתקופה שתחילתה שישה חודשים מיום תחילתו של חוק המכר , עד מסירת הדירה".2016-), התשע"ו9 '(דירות) (תיקון מס יצוין כי סכום ההשתתפות בהוצאות המשפטיות הקבוע בחוק הקיים אינו מתיימר בהכרח למצות את מלוא עלות השירותים המשפטיים הקשורים ברישום הזכויות וממילא יתרת העלות מגולמת במחיר הדירה, כפי שמגולמות במחיר הדירה כלל הוצאותיו של המוכר לבעלי מקצוע הנותנים שירותים במסגרת הפרויקט, כגון אדריכל, מודד וכיוצא בזה. על כן, אין כל הצדקה להציג אותו בנפרד ממחיר העסקה. ויובהר כי כבר היום, בהתאם , החלות על 1981-להוראות חוק הגנת הצרכן, התשמ"א מכר דירה ממי שעוסק בכך על דרך העיסוק, קבועה חובה להציג לצרכן את המחיר הכולל של העסקה, שהוא מחיר הכולל את כל סך התשלומים עבור הנכס, לרבות תשלומים הנלווים לרכישה שהצרכן אינו רשאי לוותר עליהם. ג לחוק 6 וזה נוסח סעיפים קטנים (ב) ו–(ג) של סעיף שמוצע לבטלם: "הגבלת גובה ההוצאות המשפטיות במכירת דירה ואופן תשלומן ג. ...6 )  מוכר לא ידרוש מקונה השתתפות בהוצאות1( )(ב משפטיות בסכום העולה על הסכום או השיעור שקבע השר בהתייעצות עם שר המשפטים ושר האוצר ובאישור ועדת הכלכלה של הכנסת הסכום המרבי), ורשאי הוא לקבוע - (בסעיף זה כאמור סכומים מרביים שונים לדירות מסוגים שונים לפי אמות מידה שקבע, וכן כי הוראות סעיף זה לא יחולו על דירות מסוג מסוים או על דירות שמחירן עולה על המחיר שקבע; ), הסכום המרבי 1( )  על אף האמור בפסקה2( של הוצאות משפטיות לעניין רישום וניהול רשימה של בעלי זכויות ורישום הזכויות על פי חוזה המכר, מיום המכירה ועד יום רישום זכויות אלה בלשכת רישום המקרקעין, יהיה הסכום לפי חוק פיקוח על מחירי מצרכים ושירותים, , לעניין מחיר מרבי לשירותי נותן 1996-התשנ"ו שירות בהעדר רישום זכויות בפנקסי המקרקעין. קונה ישלם את ההוצאות המשפטיות ישירות (ג) לעורך הדין, ועורך הדין יוציא לקונה חשבונית כהגדרתה ."1975-בחוק מס ערך מוסף, התשל"ו בהתאם לקבוע בסעיף 7א לחוק, אין להתנות 6 סעיף על הוראות החוק, אלא לטובת הקונה. מוצע לקבוע כי על אף הוראה זו לא ניתן להתנות כלל על הוראת להצעת החוק. משמעות 2 א המוצע, כנוסחו בסעיף1 סעיף התיקון המוצע היא כי האיסור למכור דירה לפני שאושרה תכנית שמכוחה ניתן להוציא היתר לבניית אותה דירה או לפני שניתנה הקלה הנדרשת לצורך בניית אותה דירה יחול בכל מקרה, בלא קשר לרצון המוכר והקונה. מוצע לבטל את תחולת ההוראה העונשית 7 סעיף ג, 6 לחוק על הפרת הוראת סעיף10 שבסעיף להצעת החוק, לסעיף 5 וזאת לאור התיקון המוצע בסעיף ג האמור, וביטול סעיפים קטנים (ב) ו–(ג) שבו.6 מוצע לקבוע כי הוראות החוק המוצע יחולו על 8 סעיף חוזה למכירת דירה שנכרת אחרי תחילתו. עם זאת, במצב שבו נכרת חוזה למכירת דירה לפני יום תחילתו של החוק המוצע והדירה טרם נמסרה לקונה, 2 ד(ב) המוצע, כנוסחו בסעיף1 מוצע לקבוע כי הוראת סעיף להצעת החוק, שעניינה חובת המוכר למסור לקונה הודעה על שינויים שחלו או עשויים לחול במצב התכנוני של הדירה, בתקופה שלאחר חתימת החוזה ועד למסירת הדירה, תחול בשינוי הקבוע בסעיף המוצע, כך שהחובה תחול על המוכר ביחס לשינויים התכנוניים שחלו מיום שחלפו שישה חודשים ממועד תחילתו של החוק המוצע ועד למסירת הדירה. ב המוצע, כנוסחו 1 עוד מוצע לקבוע כי הוראות סעיף להצעת החוק, שעניינן הגבלת הסכום שרשאי 2 בסעיף מוכר לדרוש אם לא נחתם הסכם מכר בין הצדדים לאחר שניתנה התחייבות מצד המוכר כלפי מי שמבקש להיות קונה, לשמור לו, לתקופה מסוימת, את הזכות לרכוש דירה מסוימת, יחולו על התחייבות כאמור שניתנה בידי המוכר ביום תחילתו של החוק המוצע או לאחריו. ד ב ר י ה ס ב ר הצעות חוהצ1 - הלשממה קוח תועהצהועצע - הלשממה קוח תו1492 )הצעת חוק המכר (דירות) (הבטחת השקעות של רוכשי דירות 2016- והוראת שעה), התשע"ו8 '(תיקון מס 1 תיקון סעיף .1 - (להלן1‏1974-בחוק המכר (דירות) (הבטחת השקעות של רוכשי דירות), התשל"ה - 1 החוק העיקרי), בסעיף בהגדרה "דירה", בסופה יבוא "לרבות חלקים מסוימים מהרכוש המשותף הצמודים )1( ;"2‏1969-(ג) לחוק המקרקעין, התשכ"ט55 להם כאמור בסעיף בהגדרה "הלוואה לרכישת דירה", במקום "שתאגיד בנקאי או תאגיד אחר" יבוא )2( ;""שתאגיד בנקאי, מבטח או תאגיד אחר אחרי ההגדרה "הלוואה לרכישת דירה" יבוא: )3( ,) חוק הפיקוח על שירותים פיננסיים (ביטוח- """חוק הפיקוח על הביטוח ;";3‏1981-התשמ"א בהגדרה "ליווי פיננסי", אחרי "תאגיד בנקאי" יבוא "או על ידי מבטח" ואחרי )4( ;""התאגיד הבנקאי" יבוא "או המבטח אחרי ההגדרה "ליווי פיננסי" יבוא: )5( ;"; כהגדרתו בחוק הפיקוח על הביטוח- """מבטח בהגדרה "המפקח" ו"הוראות ניהול בנקאי תקין", במקום ""המפקח"" יבוא )6( ;""""המפקח על הבנקים אחרי ההגדרה "המפקח" ו"הוראות ניהול בנקאי תקין" יבוא: (7) לחוק הפיקוח 2 המפקח על הביטוח כמשמעותו בסעיף- """המפקח על הביטוח על הביטוח;"; חוק המכר (דירות) (הבטחת השקעות של רוכשי כללי חוק הבטחת - (להלן1974-דירות), התשל"ה השקעות או החוק), הוא חוק צרכני הקובע הסדרים שמטרתם, בין השאר, להגן על הכספים שמשלם קונה של דירה חדשה למוכר הדירה, כדי להבטיח כי במקרה של כישלון העסקה לא ירד כספו של הקונה לטמיון. בבסיס החוק ניצבת ההנחה שיש פערי כוחות משמעותיים בין קונה דירה כאמור לבין מוכר הדירה, המצדיקים להעניק הגנה לקונה. ההוצאה על רכישת דיור היא המשמעותית ביותר מכלל הוצאות 25%–בסל הוצאות משקי הבית ומהווה כ אלה. רוכש דירה ממוצע במדינת ישראל משקיע לצורך רכישת הדירה את עיקר הונו. לרוב מלווה עסקה זו, לצד העמדת ההון העצמי, בלקיחת הלוואה בהיקף משמעותי מבנק מסחרי, כנגד רישום משכנתה על הדירה הנרכשת. לצורך בחינה רוחבית של ההסדרה החוקית בתחום מכר דירות, תוך התמקדות בהיבטים הצרכניים, הוחלט מיום י"ט באדר א' התשע"ו 1204 'בהחלטת ממשלה מס החלטת הממשלה) להטיל על - ) (להלן2016 בפברואר28( שר הבינוי והשיכון, בתיאום עם הממונה על הגנת הצרכן והסחר ההוגן, לבחון ביצוע תיקונים בחקיקה בתחום זה ובכלל זה בחוק הבטחת השקעות. בהתאם להחלטת הממשלה הוקם צוות בין–משרדי אשר כלל נציגים של משרד הבינוי והשיכון, משרד האוצר, משרד המשפטים והרשות להגנת הצרכן והסחר ההוגן וכן הצוות - זומנו אליו נציגי הרשות להגבלים עסקיים (להלן הבין–משרדי). התיקונים המוצעים בהצעת החוק מתבססים בחלקם על עבודת הצוות האמור, ומטרתם לתקן את חוק הבטחת השקעות כדי להבטיח שההסדרים הקיימים בו יגנו בצורה מספקת על קוני הדירות. מוצע לתקן כמה הגדרות בחוק וכן להגדיר 1 סעיף מונחים שונים נוספים המשמשים בהצעת החוק. בין השאר מוצע להגדיר "דירה" בדומה להגדרה המוצעת , 2016-), התשע"ו9 'בהצעת חוק המכר (דירות) (תיקון מס המתפרסמת בחוברת זו, כך שיובהר כי "דירה" לעניין החוק כוללת גם את החלקים המסוימים מהרכוש המשותף הצמודים לה. כמו כן מוצע להבחין בין המפקח על הביטוח .60 '; התשע"ד, עמ14 'ס"ח התשל"ה, עמ 1 .259 'ס"ח התשכ"ט, עמ 2 .208 'ס"ח התשמ"א, עמ 3 ד ב ר י ה ס ב ר 1493 הצעות חוהצ1 - הלשממה קוח תועהצהועצע - הלשממה קוח תו במקום ההגדרה "תאגיד בנקאי מלווה" יבוא: )8( ."; תאגיד בנקאי או מבטח, הנותן ליווי פיננסי- """תאגיד מלווה 2 תיקון סעיף .2 - לחוק העיקרי2 בסעיף ), אחרי "המפקח" יבוא "על הבנקים";1( בפסקה )1( ,)), המילים "כמשמעותו בחוק הפיקוח על שירותים פיננסיים (ביטוח2( בפסקה )2( . יימחקו- "1981-התשמ"א 1א2 תיקון סעיף .3 ."(ב) לחוק העיקרי, אחרי "תאגיד בנקאי" יבוא "או מבטח1א2 בסעיף ג2 תיקון סעיף .4 - ג לחוק העיקרי2 בסעיף במקום סעיף קטן (א) יבוא: )1( - "(א) בסעיף זה ), בין 1(2 תאגיד בנקאי שהמציא ערבות בנקאית כאמור בסעיף- ""תאגיד בנקאי שהוא תאגיד מלווה ובין שאינו תאגיד מלווה; ), בין שהוא תאגיד 2(2 מבטח שהמציא פוליסת ביטוח כאמור בסעיף- ""מבטח מלווה ובין שאינו תאגיד מלווה."; - )בסעיף קטן (ב )2( ), במקום הסיפה החל במילים "אם הערבות הבנקאית" יבוא "אם1( בפסקה (א) הערבות הבנקאית או פוליסת הביטוח ניתנו על ידי תאגיד בנקאי או מבטח, שהוא תאגיד מלווה"; ) להגדרה "תאגיד בנקאי"" יבוא 2( ), במקום "כאמור בפסקה2( בפסקה (ב) "שאינו תאגיד מלווה"; ), בסופה יבוא "שאינו תאגיד מלווה".3( בפסקה (ג) ב3 תיקון סעיף .5 - ב לחוק העיקרי3 בסעיף בסעיף קטן (א), במקום "תאגיד בנקאי מלווה" יבוא "תאגיד מלווה"; )1( :במקום ההגדרה "תאגיד בנקאי מלווה" יבוא )8( ."; תאגיד בנקאי או מבטח, הנותן ליווי פיננסי- """תאגיד מלווה .2 - לחוק העיקרי2 בסעיף2 תיקון סעיף ), אחרי "המפקח" יבוא "על הבנקים";1( בפסקה )1( ,)), המילים "כמשמעותו בחוק הפיקוח על שירותים פיננסיים (ביטוח2( בפסקה )2( . יימחקו- "1981-התשמ"א .3 ."(ב) לחוק העיקרי, אחרי "תאגיד בנקאי" יבוא "או מבטח1א2 בסעיף1א2 תיקון סעיף .4 - ג לחוק העיקרי2 בסעיף ג2 תיקון סעיף במקום סעיף קטן (א) יבוא: )1( - "(א) בסעיף זה ), בין 1(2 תאגיד בנקאי שהמציא ערבות בנקאית כאמור בסעיף- ""תאגיד בנקאי שהוא תאגיד מלווה ובין שאינו תאגיד מלווה; ), בין שהוא תאגיד 2(2 מבטח שהמציא פוליסת ביטוח כאמור בסעיף- ""מבטח מלווה ובין שאינו תאגיד מלווה."; - )בסעיף קטן (ב )2( ), במקום הסיפה החל במילים "אם הערבות הבנקאית" יבוא "אם1( בפסקה (א) הערבות הבנקאית או פוליסת הביטוח ניתנו על ידי תאגיד בנקאי או מבטח, שהוא תאגיד מלווה"; ) להגדרה "תאגיד בנקאי"" יבוא 2( ), במקום "כאמור בפסקה2( בפסקה (ב) "שאינו תאגיד מלווה"; ), בסופה יבוא "שאינו תאגיד מלווה".3( בפסקה (ג) .5 - ב לחוק העיקרי3 בסעיף ב3 תיקון סעיף בסעיף קטן (א), במקום "תאגיד בנקאי מלווה" יבוא "תאגיד מלווה"; )1( והמפקח על הבנקים, בשל הסמכויות הניתנות לכל אחד מהם לפי הצעת החוק, ולהבהיר כי "ליווי פיננסי" יכול שיינתן בידי "תאגיד מלווה" שהוא תאגיד בנקאי או מבטח, כפי שיפורט בהמשך. חוק הבטחת השקעות קובע הסדרים שונים סעיפים החלים על תאגידים בנקאיים המעניקים ליווי 7 ,5 עד2 פיננסי למוכרי דירות, אשר מטרתם להבטיח 15 עד9– ו את כספו של קונה הדירה. ההסדר העיקרי ב לחוק ולפיו כל תשלום יבוצע רק באמצעות 3 מעוגן בסעיף שובר תשלום המונפק בידי הבנק המלווה. התשלום המבוצע באמצעות שוברי התשלום הוא לחשבון הליווי בלבד. בנוסף, החוק מטיל על הבנק המלווה חבות להמציא בטוחה לקונה בעבור כל תשלום ששולם באופן זה או לוודא כי ניתנה לטובת הקונה בטוחה אחרת לפי החוק. לחוק, נוסף על הערבות הבנקאית יש 2 בהתאם לסעיף בטוחה פיננסית נוספת שאותה רשאי המוכר לתת לקונה ) לסעיף האמור. עד 2( הדירה והיא פוליסת ביטוח לפי פסקה כניסתו לתוקף של חוק המכר (דירות) (הבטחת השקעות של (ס"ח התשס"ח, 2008-), התשס"ח4 'רוכשי דירות) (תיקון מס ), חל הסדר דומה על שני סוגי 4 ' תיקון מס- ) (להלן418 'עמ תאגיד בנקאי וחברת - הגופים הנותנים בטוחה פיננסית ב לחוק 3 נקבע ההסדר שבסעיף4 'ביטוח. במסגרת תיקון מס ביחס לתאגידים בנקאיים בלבד, במקרה שבו הם מעניקים ליווי פיננסי למוכר במסגרת פרויקט הבנייה. הסדר זה לא הוחל על חברות ביטוח. מכיוון שכיום פועלות גם חברות הביטוח בתחום האשראי לבנייה ונותנות ליווי פיננסי למוכר, מוצע להרחיב את תחולת ההסדרים בחוק לעניין ליווי פיננסי, ובכלל זה ב לחוק, כך שיחולו גם לגבי חברות 3 את ההסדר שבסעיף הביטוח, וזאת במטרה להחיל את ההגנה הרחבה הניתנת לקוני הדירות במקרה של ליווי פיננסי גם על מקרים שבהם ליווי זה ניתן על ידי מבטח. ב לחוק כך 3 על פי המוצע יורחב ההסדר שבסעיף להצעת 5 שיחול גם על מבטח הנותן ליווי פיננסי (סעיף החוק). ד ב ר י ה ס ב ר הצעות חוהצ1 - הלשממה קוח תועהצהועצע - הלשממה קוח תו1494 בסעיף קטן (ב), במקום "התאגיד הבנקאי המלווה" יבוא "התאגיד המלווה" ובמקום )2( "כפי שיקבע המפקח בהוראות ניהול בנקאי תקין" יבוא "כפי שיקבע המפקח על הבנקים לגבי תאגיד מלווה שהוא תאגיד בנקאי, או כפי שיקבע - בהוראות ניהול בנקאי תקין לגבי תאגיד - (ב) לחוק הפיקוח על הביטוח2 המפקח על הביטוח בהוראות לפי סעיף מלווה שהוא מבטח"; בסעיף קטן (ג), במקום "התאגיד הבנקאי המלווה" יבוא "התאגיד המלווה" ובמקום )3( "כפי שיקבע המפקח בהוראות ניהול בנקאי תקין" יבוא "כפי שיקבע המפקח על הבנקים או המפקח על הביטוח בהוראות כאמור בסעיף קטן (ב)"; בסעיף קטן (ד), במקום "לתאגיד הבנקאי המלווה" יבוא "לתאגיד המלווה" ובמקום )4( ) או פוליסת1(2 "ערבות בנקאית לטובת הקונה" יבוא "ערבות בנקאית כאמור בסעיף ), לטובת הקונה";2(2 ביטוח כאמור בסעיף בסעיף קטן (ה), במקום "תאגיד בנקאי מלווה" יבוא "תאגיד מלווה", אחרי "ערבות )5( ."בנקאית" יבוא "או פוליסת ביטוח" ואחרי "מאחריותו של תאגיד בנקאי" יבוא "או מבטח ג3 תיקון סעיף .6 ג לחוק העיקרי, ברישה, במקום "תאגיד בנקאי או תאגיד אחר" יבוא "תאגיד3 בסעיף בנקאי, מבטח או תאגיד אחר". ד3 תיקון סעיף 7. - ד לחוק העיקרי3 בסעיף בסעיף קטן (ד), במקום "לבירור המפקח" יבוא "לבירור המפקח על הבנקים"; )1( :אחרי סעיף קטן (ד) יבוא )2( "(ה) קיבל הממונה פניית ציבור בעניין הנוגע למבטח יעבירה לבירור המפקח על לחוק הפיקוח על 62 עד60 הביטוח; המפקח יברר את הפנייה לפי הוראות סעיפים הביטוח, ואם מצא כי הייתה מוצדקת, יודיע על כך לפונה, למבטח וכן לממונה; המפקח יפרט בהודעתו כאמור את ממצאי הבירור ואת הדרכים לתיקון הליקויים שמצא." ה3 תיקון סעיף .8 - ה לחוק העיקרי3 בסעיף יימחקו;- "האמור בו יסומן "(א)" ובו המילים "סמוך לחתימת חוזה המכר )1( במקביל מוצע לתקן הוראות נוספות בחוק (סעיפים יד והתוספת 4 ,ב4 ,4 ,ט3 ז עד3 ,ד3 ,ג3 ,ב3 ,ג2 ,1א2 ,2 לחוק) החלות על תאגיד בנקאי הנותן ליווי פיננסי, כך שאותן הוראות יחולו, בהתאמה לתיקון האמור, גם על חברת ביטוח הנותנת ליווי פיננסי. בין השאר מוצע להעניק למפקח על הביטוח, לגבי מבטחים הנותנים ליווי פיננסי, את הסמכויות הניתנות למפקח על הבנקים, לגבי תאגידים בנקאיים הנותנים ליווי כאמור, כמו למשל סמכויות בירור ח. 3 ד והסמכויות לגבי תאגיד מפר שבסעיף3 תלונות שבסעיף ב(ב) 4 להצעת החוק, לקבוע בסעיף13 כמו כן מוצע, בסעיף לחוק כי המפקח על הביטוח יהיה מוסמך להטיל עיצום כספי על מבטח הנותן ליווי פיננסי שהפר את חובותיו להפיק פנקס שוברים, להפקיד את כספי הקונה ששולמו באמצעות פנקס השוברים בחשבון הליווי וכן להמציא פוליסת ביטוח בגין הכספים ששילם הקונה או לוודא כי ניתנה לו בטוחה אחרת לפי החוק. הוראות העיצום יחולו יד(ב) לחוק כנוסחו 4 על מבטח בשינויים הקבועים בסעיף להצעת החוק.14 בסעיף ג לחוק מטיל על תאגיד בנקאי או תאגיד3 סעיף 6 סעיף אחר שנתן הלוואה לקונה לרכישת דירה את החובה להודיע לקונה על זכויותיו לפי החוק ועל זכויותיו להבטחת הכספים ששילם למוכר וכן את החובה לוודא כי ניתנה בטוחה לפי החוק, וזאת בטרם יעביר את כספי ההלוואה למוכר. מוצע להבהיר כי גם מבטח נכלל בין הגופים נותני ההלוואה שעליהם חל סעיף זה (ר' גם ) 2(1 תיקון מוצע להגדרה "הלוואה לרכישת דירה", בסעיף להצעת 13 להצעת החוק). במקביל מוצע לקבוע, בסעיף החוק, כי על הפרת החובות כאמור בידי מבטח יהיה רשאי המפקח על הביטוח להטיל עיצום כספי בסכום האמור ב(ב) לחוק, זאת בשונה מהסמכות הנתונה כיום 4 בסעיף לממונה לפי החוק, להטיל על מבטח כאמור עיצום כספי ) לחוק.3()ב(א4 לפי סעיף- בסכום נמוך יותר ה לחוק קובע כי מוכר ימסור לממונה 3 סעיף 8 סעיף לפי החוק, סמוך למועד חתימת חוזה המכר, את הפרטים המפורטים בסעיף והם: שם הקונה, שם המוכר, פרטי המקרקעין, נותן הבטוחה וסוג הבטוחה הניתנת. מוצע להסמיך את שר הבינוי והשיכון לקבוע בתקנות את מועד מסירת הפרטים, וכן לקבוע פרטים נוספים שעל המוכר למסור לממונה לגבי מכירת הדירה. ד ב ר י ה ס ב ר 1495 הצעות חוהצ1 - הלשממה קוח תועהצהועצע - הלשממה קוח תו אחרי סעיף קטן (א) יבוא: )2( ,)"(ב) השר יקבע בתקנות את המועד למסירת הפרטים כאמור בסעיף קטן (א ורשאי הוא בתקנות כאמור לקבוע פרטים נוספים שעל המוכר למסור לממונה." ז3 תיקון סעיף .9 - ז לחוק העיקרי3 בסעיף בסעיף קטן (א), במקום "ולמפקח" יבוא "ולמפקח על הבנקים או למפקח על )1( ;"הביטוח, לפי העניין בסעיף קטן (ב), אחרי "שאינו תאגיד בנקאי" יבוא "או מבטח" ובמקום "למפקח" )2( ."יבוא "למפקח על הבנקים ולמפקח על הביטוח ח3 החלפת סעיף .10 :ח לחוק העיקרי יבוא3 במקום סעיף "סמכויות המפקח על הבנקים והמפקח על הביטוח לגבי תאגיד בנקאי או מבטח שהפר את חובותיו ח. 3 מצא המפקח על הבנקים או המפקח על הביטוח כי תאגיד בנקאי או מבטח, לפי העניין, שהוא תאגיד מלווה, הפר את ב, או שתאגיד בנקאי או מבטח, לפי 3 חובותיו לפי סעיף העניין, שנתן הלוואה לקונה לרכישת דירה, הפר את חובותיו ג, רשאי הוא, בלי לגרוע מסמכויותיו על פי כל דין, 3 לפי סעיף להורות לתאגיד הבנקאי או למבטח לתקן את ההפרה, וכן רשאי הוא להורות על הדרכים לתיקונה, כפי שימצא לנכון." ט3 תיקון סעיף .11 ט(א) לחוק העיקרי, במקום "שהמפקח העביר אליו" יבוא "שהמפקח על הבנקים3 בסעיף או המפקח על הביטוח העבירו אליו". 4 תיקון סעיף .12 .") לחוק העיקרי, אחרי "ערבות בנקאית" יבוא "או פוליסת ביטוח2()(ג4 בסעיף ב4 תיקון סעיף .13 - ב(ב) לחוק העיקרי4 בסעיף ברישה, במקום "בידי תאגיד בנקאי יטיל המפקח על התאגיד הבנקאי" יבוא "בידי )1( תאגיד בנקאי או מבטח, יטיל המפקח על הבנקים או המפקח על הביטוח, על התאגיד הבנקאי או המבטח, הכל לפי העניין"; ), אחרי "ערבות בנקאית" יבוא "או פוליסת ביטוח".2( בפסקה )2( יד4 תיקון סעיף .14 - יד לחוק העיקרי4 בסעיף בכותרת השוליים, בסופה יבוא "או מבטח"; )1( ;"האמור בו יסומן "(א)" ובו, אחרי "למפקח" יבוא "על הבנקים )2( :אחרי סעיף קטן (א) יבוא )3( יג יחולו על מבטח בשינויים אלה: סמכויות הממונה4 ג עד4 "(ב) הוראות סעיפים לפי אותם סעיפים יהיו נתונות למפקח על הביטוח, ועל הודעת חיוב יהיה ניתן יב לחוק הפיקוח על הביטוח."92 לערער לפי הוראות סעיף תיקון התוספת .15 , במקום "(לעניין תאגיד בנקאי מלווה)" יבוא "(לעניין3 בתוספת לחוק העיקרי, בפסקה תאגיד מלווה)" ובמקום "(לעניין תאגיד בנקאי שאינו תאגיד בנקאי מלווה או מבטח)" יבוא "(לעניין תאגיד בנקאי או מבטח שאינו תאגיד מלווה)"; הוראת שעה .16 יום התחילה) עד תום חמש שנים מהיום- בתקופה שמיום תחילתו של חוק זה (להלן האמור יקראו את החוק העיקרי כך: :אחרי סעיף קטן (א) יבוא )2( ,)"(ב) השר יקבע בתקנות את המועד למסירת הפרטים כאמור בסעיף קטן (א ורשאי הוא בתקנות כאמור לקבוע פרטים נוספים שעל המוכר למסור לממונה." .9 - ז לחוק העיקרי3 בסעיף ז3 תיקון סעיף בסעיף קטן (א), במקום "ולמפקח" יבוא "ולמפקח על הבנקים או למפקח על )1( ;"הביטוח, לפי העניין בסעיף קטן (ב), אחרי "שאינו תאגיד בנקאי" יבוא "או מבטח" ובמקום "למפקח" )2( ."יבוא "למפקח על הבנקים ולמפקח על הביטוח .10 :ח לחוק העיקרי יבוא3 במקום סעיף ח3 החלפת סעיף "סמכויות המפקח על הבנקים והמפקח על הביטוח לגבי תאגיד בנקאי או מבטח שהפר את חובותיו ח. 3 מצא המפקח על הבנקים או המפקח על הביטוח כי תאגיד בנקאי או מבטח, לפי העניין, שהוא תאגיד מלווה, הפר את ב, או שתאגיד בנקאי או מבטח, לפי 3 חובותיו לפי סעיף העניין, שנתן הלוואה לקונה לרכישת דירה, הפר את חובותיו ג, רשאי הוא, בלי לגרוע מסמכויותיו על פי כל דין, 3 לפי סעיף להורות לתאגיד הבנקאי או למבטח לתקן את ההפרה, וכן רשאי הוא להורות על הדרכים לתיקונה, כפי שימצא לנכון." .11 ט(א) לחוק העיקרי, במקום "שהמפקח העביר אליו" יבוא "שהמפקח על הבנקים3 בסעיף או המפקח על הביטוח העבירו אליו". ט3 תיקון סעיף .12 .") לחוק העיקרי, אחרי "ערבות בנקאית" יבוא "או פוליסת ביטוח2()(ג4 בסעיף4 תיקון סעיף .13 - ב(ב) לחוק העיקרי4 בסעיף ב4 תיקון סעיף ברישה, במקום "בידי תאגיד בנקאי יטיל המפקח על התאגיד הבנקאי" יבוא "בידי )1( תאגיד בנקאי או מבטח, יטיל המפקח על הבנקים או המפקח על הביטוח, על התאגיד הבנקאי או המבטח, הכל לפי העניין"; ), אחרי "ערבות בנקאית" יבוא "או פוליסת ביטוח".2( בפסקה )2( .14 - יד לחוק העיקרי4 בסעיף יד4 תיקון סעיף בכותרת השוליים, בסופה יבוא "או מבטח"; )1( ;"האמור בו יסומן "(א)" ובו, אחרי "למפקח" יבוא "על הבנקים )2( :אחרי סעיף קטן (א) יבוא )3( יג יחולו על מבטח בשינויים אלה: סמכויות הממונה4 ג עד4 "(ב) הוראות סעיפים לפי אותם סעיפים יהיו נתונות למפקח על הביטוח, ועל הודעת חיוב יהיה ניתן יב לחוק הפיקוח על הביטוח."92 לערער לפי הוראות סעיף .15 , במקום "(לעניין תאגיד בנקאי מלווה)" יבוא "(לעניין3 בתוספת לחוק העיקרי, בפסקה תאגיד מלווה)" ובמקום "(לעניין תאגיד בנקאי שאינו תאגיד בנקאי מלווה או מבטח)" יבוא "(לעניין תאגיד בנקאי או מבטח שאינו תאגיד מלווה)"; תיקון התוספת .16 יום התחילה) עד תום חמש שנים מהיום- בתקופה שמיום תחילתו של חוק זה (להלן האמור יקראו את החוק העיקרי כך: הוראת שעה על פי חוק הבטחת השקעות, בנוסחו היום, מוכר 16 סעיף אשר בוחר להבטיח את כספי הקונה בהתאם בדרך של מתן - ) לחוק, קרי2( ) או1(2 להוראות סעיף ערבות בנקאית או פוליסת ביטוח, חייב להעניק בטוחה זו בשל כל סכום ששילם הקונה בעבור הדירה, לרבות בשל רכיב המע"מ המהווה חלק ממחיר הדירה והנכלל באותו ד ב ר י ה ס ב ר הצעות חוהצ1 - הלשממה קוח תועהצהועצע - הלשממה קוח תו1496 - לחוק העיקרי ייקרא כאילו2 סעיף )1( ), אחרי "על חשבון המחיר" בא "למעט רכיב המע"מ הנכלל1( בפסקה (א) בכספים אלה"; )" 1( ), במקום "להבטחת החזרתם של כל הכספים כאמור בפסקה2( בפסקה (ב) בא "להבטחת החזרתם של כל הכספים ששילם לו הקונה על חשבון המחיר למעט )";1( רכיב המע"מ הנכלל בכספים אלה, בהתקיים הנסיבות כאמור בפסקה )" בא 1( ), במקום "להבטחת החזרת כל הכספים כאמור בפסקה3( בפסקה (ג) "להבטחת החזרתם של כל הכספים ששילם לו הקונה על חשבון המחיר, בהתקיים )";1( הנסיבות כאמור בפסקה ג לחוק העיקרי יקראו כאילו בא:3 אחרי סעיף )2( "שעבוד ראשון של זכות המוכר לקבלת החזר רכיב המע"מ .1ג3 ), תהיה זכותו2( ) או1(2 נתן מוכר בטוחה כאמור בסעיף לקבלת החזר רכיב המע"מ ששולם, במקרה של מימוש הבטוחה, משועבדת בשעבוד ראשון לטובת המדינה; לעניין מס הערך המוסף הנכלל במחיר הדירה, - "זה, "רכיב המע"מ , במועד 4‏1975-בשיעור החל לפי חוק מס ערך מוסף, התשל"ו כל תשלום מאת הקונה למוכר. השבת סכום בגובה רכיב המע"מ עם מימוש בטוחה .2ג3 - בסעיף זה (א) ) 1(2 ערבות בנקאית או פוליסת ביטוח כאמור בסעיף- ""בטוחה );2( או ;1ג3 כהגדרתו בסעיף- ""רכיב המע"מ הקרן שהוקמה לפי סעיף קטן (ג).- ""הקרן סכום. ואולם ככל שתבוטל העסקה בשל התקיימות אחת ) לחוק (המוחלות גם בסעיף 1(2 הנסיבות המנויות בסעיף ) לחוק), תחזיר רשות המסים את כספי המע"מ ששולמו, 2(2 ומכאן שרכיב זה "מבוטח" מעצם טיבו ואין צורך בבטוחות נוספות הקבועות בחוק בנוגע לרכיב זה. בצד ההגנה שמעניקות בטוחות אלה (ערבות בנקאית ופוליסת ביטוח) לכספי הקונה, יוצרות הבטוחות נטל פיננסי בהתנהלותו העסקית - ועסקי, הן מבחינת מוכר הדירה ובמחויבויותיו כלפי הבנק או המבטח נותן הבטוחה, והן בין השאר בכל הקשור למגבלות - מבחינת נותן הבטוחה הרגולטוריות החלות עליו לרבות לעניין היקפי האשראי שניתן לתת בענף הבנייה. בנוסף, עמלות הנפקת הבטוחה מושפעות גם הן מהיקף הבטוחה והן מגולמות במחיר הדירה כחלק מעלויות העסקה בכללותה. כדי לצמצם את הנטל הפיננסי והעסקי האמור ובמטרה לצמצם במידת מה את העלויות הכרוכות בהנפקת הבטוחה, וזאת בלי לפגוע במידת ההגנה הניתנת לכספי הקונה, מוצע לקבוע הוראת שעה לתקופה של חמש שנים, שבמסגרתה ייקרא חוק הבטחת השקעות בשינויים כדלקמן: ) להצעת החוק מוצע לקבוע כי הבטוחה 1(16 בסעיף ) לחוק (ערבות 2( ) או1(2 שייתן המוכר לקונה לפי סעיף בנקאית או פוליסת ביטוח) תינתן בשל הכספים שאותם שילם הקונה, בלא רכיב המע"מ הנכלל במסגרת כספים אלה. יובהר כי ההוראה המוצעת אין בה כדי לגרוע לחוק, שלפיה הדרישה 2 מהוראת הרישה של סעיף לבטוחה לפי הסעיף האמור חלה בכל מקרה שבו מקבל המוכר מהקונה על חשבון מחיר הדירה תשלום העולה על 7 ממחיר הדירה המלא. מחיר הדירה המלא לעניין זה כן % .כולל את רכיב המע"מ 2ג3 ) להצעת החוק (בסעיף2(16 במקביל מוצע, בסעיף המוצע), להקים קרן ממשלתית במשרד האוצר אשר תבטיח את החזר הסכומים שאותם שילם הקונה בעבור הדירה בגובה רכיב המע"מ, וזאת בנסיבות של מימוש הבטוחה לפי החוק. על פי המוצע החזרת הסכומים בגובה רכיב המע"מ מאת הקרן לקונה, תיעשה עם מימוש הבטוחה, באמצעות הבנק או המבטח שנתן את הבטוחה, ובלוחות הזמנים הקבועים בסעיף המוצע. מכיוון שהחזר רכיב המע"מ לקונה מוטל על המדינה, המנגנון המוצע ישיג את המטרות האמורות לעיל בלי .52 'ס"ח התשל"ו, עמ 4 ד ב ר י ה ס ב ר 1497הצעות חוהצ1 - הלשממה קוח תועהצהועצע - הלשממה קוח תו ), 2( ) או1(2 מומשה בטוחה בנסיבות האמורות בסעיף (ב) תשיב הקרן לקונה, באמצעות התאגיד הבנקאי או המבטח שהמציא את הבטוחה, סכום בגובה רכיב המע"מ ביחס לכל תשלום מאת הקונה למוכר אשר בשלו ניתנה הבטוחה, בהתאם להוראות אלה: התאגיד הבנקאי או המבטח יפנה, לא יאוחר )1( משני ימי עסקים ממועד המימוש, בבקשה לקבל מהקרן סכום בגובה רכיב המע"מ; ימים ממועד פניית התאגיד הבנקאי או 14 בתוך )2( ), יועבר הסכום בגובה רכיב1( המבטח כאמור בפסקה המע"מ מהקרן לתאגיד הבנקאי או למבטח; עם קבלת הסכום בגובה רכיב המע"מ מהקרן )3( .יעבירו התאגיד הבנקאי או המבטח לידי הקונה החשב הכללי של משרד האוצר יקים, במשרד האוצר, (ג) קרן שמטרתה השבת סכומים בגובה רכיב המע"מ לקונים, עם מימוש בטוחות, בהתאם להוראות סעיף זה; הודעה בדבר הקמת הקרן תפורסם ברשומות. החשב הכללי, בהסכמת המפקח על הבנקים והמפקח (ד) על הביטוח, יתקין את תקנון הקרן; בתקנון כאמור ייקבעו, בין השאר, הוראות בדבר פעולות הקרן, נוהלי הגשת בקשות לקרן והטיפול בהן וסדרי עבודתה; תקנון הקרן יפורסם באתר האינטרנט של משרד האוצר." תחילה .17 חוק זה יחול לגבי דירה שחוזה המכר לגביה נכרת ביום התחילה או לאחריו. (א) - )על אף הוראות סעיף קטן (א (ב) לחוק זה, יחולו לגבי פרויקט 5 ב לחוק העיקרי, כנוסחן בסעיף3 הוראות סעיף )1( ;בנייה שהסכם הליווי הפיננסי לגביו נכרת ביום התחילה או לאחריו ,)2( ) או1(2 מומשה בטוחה בנסיבות האמורות בסעיף (ב) תשיב הקרן לקונה, באמצעות התאגיד הבנקאי או המבטח שהמציא את הבטוחה, סכום בגובה רכיב המע"מ ביחס לכל תשלום מאת הקונה למוכר אשר בשלו ניתנה הבטוחה, בהתאם להוראות אלה: התאגיד הבנקאי או המבטח יפנה, לא יאוחר )1( משני ימי עסקים ממועד המימוש, בבקשה לקבל מהקרן סכום בגובה רכיב המע"מ; ימים ממועד פניית התאגיד הבנקאי או 14 בתוך )2( ), יועבר הסכום בגובה רכיב1( המבטח כאמור בפסקה המע"מ מהקרן לתאגיד הבנקאי או למבטח; עם קבלת הסכום בגובה רכיב המע"מ מהקרן )3( .יעבירו התאגיד הבנקאי או המבטח לידי הקונה החשב הכללי של משרד האוצר יקים, במשרד האוצר, (ג) קרן שמטרתה השבת סכומים בגובה רכיב המע"מ לקונים, עם מימוש בטוחות, בהתאם להוראות סעיף זה; הודעה בדבר הקמת הקרן תפורסם ברשומות. החשב הכללי, בהסכמת המפקח על הבנקים והמפקח (ד) על הביטוח, יתקין את תקנון הקרן; בתקנון כאמור ייקבעו, בין השאר, הוראות בדבר פעולות הקרן, נוהלי הגשת בקשות לקרן והטיפול בהן וסדרי עבודתה; תקנון הקרן יפורסם באתר האינטרנט של משרד האוצר." .17 חוק זה יחול לגבי דירה שחוזה המכר לגביה נכרת ביום התחילה או לאחריו. (א) תחילה - )על אף הוראות סעיף קטן (א (ב) לחוק זה, יחולו לגבי פרויקט 5 ב לחוק העיקרי, כנוסחן בסעיף3 הוראות סעיף )1( ;בנייה שהסכם הליווי הפיננסי לגביו נכרת ביום התחילה או לאחריו לפגוע בהגנה הניתנת לפי החוק לשאר הכספים ששילם הקונה על חשבון מחיר הדירה. ) להצעת החוק (בסעיף 2(16 עוד מוצע לקבוע, בסעיף המוצע), כי במקביל לחובת המדינה להשיב את הכספים 1ג3 בגובה רכיב המע"מ לקונה, תהיה זכותו של המוכר לקבלת החזר רכיב המע"מ במקרה של מימוש הבטוחה בנסיבות המנויות בחוק, משועבדת בשעבוד ראשון לטובת המדינה. הוראה זו באה להבטיח כי במקביל לחובת המדינה להשיב לקונה את רכיב המע"מ, תהיה למדינה הזכות להיפרע מהחזרי המע"מ שלהם זכאי המוכר בגין ביטול העסקה, באמצעות יצירת שעבוד ראשון ביחס לאותם החזרים. מנגנון זה יצמצם את החשיפה התקציבית של המדינה, הנובעת מחבותה להשיב לקונה את רכיב המע"מ. 16 כאמור לעיל, מוצע כי התיקונים לחוק שבסעיף להצעת החוק ייקבעו כהוראת שעה לחמש שנים, כדי לבחון את השפעתו של ההסדר המוצע, שלו השלכות כספיות וכלכליות משמעותיות, במהלך תקופה מוגבלת זו. עם זאת, לאור מהות ההסדר והצורך להטמיע את משרד האוצר, - הפעלתו הן בקרב הגופים המעורבים בכך והן - התאגידים הבנקאיים, המבטחים ומוכרי הדירות בקרב הציבור הרחב, מוצע כי תקופת הוראת השעה תהיה תקופה משמעותית של כמה שנים. מוצע לקבוע כי הוראות החוק המוצע יחולו 17 סעיף על חוזה למכירת דירה שנכרת אחרי תחילתו. ב לחוק, כנוסחו 3 עם זאת, מוצע לקבוע כי הוראות סעיף להצעת החוק, שעניינן החלת ההסדר לעניין ליווי 5 בסעיף פיננסי החל על תאגידים בנקאיים גם על מבטחים, יחולו רק לגבי פרויקט בנייה שהסכם הליווי הפיננסי לגביו נכרת ביום התחילה או לאחריו. בהתאם להוראה זו, ההסדר ב לחוק, בנוסחו המוצע, לא יחול ביחס לדירה 3 שבסעיף בפרויקט בנייה שהסכם הליווי הפיננסי לגביו נכרת עם המבטח לפני תחילתו של החוק המוצע, וזאת גם אם חוזה ד ב ר י ה ס ב ר 1498 הצעות חוהצ1 - הלשממה קוח תועהצהועצע - הלשממה קוח תו לחוק זה יחולו לגבי פרויקט בנייה שחוזי המכר לגבי כל 16 הוראות סעיף )2( "הדירות הכלולות בו נכרתו במועד הקובע או לאחריו; לעניין זה, "המועד הקובע ימים ממועד פרסום הודעה ברשומות בדבר הקמת הקרן, כאמור בסעיף 30 - . לחוק זה16 (ג) לחוק העיקרי, כנוסחו בסעיף2ג3 .המכר לגבי אותה דירה נכרת לאחר יום התחילה האמור במקרה שכבר נכרת הסכם ליווי פיננסי לפני תחילתו של החוק המוצע, הסדר הליווי שנקבע בין המבטח אשר נותן את הליווי הפיננסי לפרויקט לבין המוכר אינו תואם בהכרח את ההסדר המוצע לפי החוק ואין הצדקה להחילו בדיעבד. יתרה מכך, במקרים רבים שבהם נכרתו הסכמי ליווי פיננסי בין מבטחים לבין המוכרים טרם תחילת התיקון המוצע, אף החלה מכירת דירות באותו פרויקט, ורצוי להימנע ממצב שבו על דירות באותו פרויקט יחולו הסדרים שונים. 2ג3– ו1ג3 ,2 עוד מוצע לקבוע כי הוראות סעיפים להצעת החוק, שעניינן 16 לחוק העיקרי, כנוסחם בסעיף הבטחת כספי הקונה בדרך של מתן ערבות בנקאית או פוליסת ביטוח, בלא רכיב המע"מ הנכלל במסגרת כספים אלה, והקמת קרן ממשלתית במשרד האוצר אשר תבטיח את החזר הסכומים שאותם שילם הקונה בעבור רכישת הדירה בגובה רכיב המע"מ, וזאת בנסיבות של מימוש הבטוחה לפי החוק, יחולו לגבי פרויקט בנייה שחוזי המכר ימים 30 לגבי כל הדירות הכלולות בו נכרתו לאחר תום ממועד פרסום הודעה ברשומות בדבר הקמת הקרן. הוראה זו באה להבטיח כי הסדר זה, המחיל שינוי מהותי בכל הקשור להיקף הבטוחה הפיננסית ולאופן מימוש רכיב המע"מ שאותו שילם הקונה למוכר, יחול ביחס לפרויקט בנייה בשלמותו ולא יתאפשר מצב שבו על מכירת דירות באותו פרויקט יחולו הסדרים שונים בנושא זה. בנוסף, הוראה זו באה להבטיח כי ההיערכות הממשלתית בכל הקשור לקרן במשרד האוצר תושלם בטרם יחל היישום של הסדר זה. ד ב ר י ה ס ב ר    סודר במח' רשומות, משרד המשפטים, והודפס במדפיס הממשלתיISSN 0334-3030    שקלים חדשים6.48 המחיר