הצעת חוק לקריאה השניה והשלישית - פונצ בננה
:מספר פנימי576941-1987
נספח מס' מ-
1024
'/א
הצעת חוק התחדשות עירונית (הסכמים לארגון עסקאות), התשע"ז–
2017
הצעת חוק זו נדונה בכנסת בקריאה הראשונה ביום כ' באדר א' התשע"ו
(
29
בפברואר2016
,)
והועברה לוועדה המיוחדת לדיון בהצעת חוק התכנון
והבניה (תיקון– פיצול דירות) ובהצעת חוק בעניין תקופת לידה והורות.
( ביום י"א באדר ב' התשע"ו21
במרס2016
) החליטה הכנסת, בהתאם
להוראות סעיף83
(ג), לפי הצעת ועדת הכנסת להעביר את הצעת החוק לוועדה
המשותפת
ו לו עדה המיוחדת
לדיון בהצעת חוק התכנון והבני
י ה (תיקון–
פיצול
)דירות ו
בהצעת חוק בעניין תקופת לידה והורות, ולוועדת החוקה, חוק ומשפט.
הצעת החוק מוגשת–
בצירוף הסתייגויות–
לקריאה השנייה ולקריאה
השלישית ביום
י"
"ז באדר התשע ז(
15
במרס2017
.)
.להצעת החוק הוגשו בקשות רשות דיבור
- 1 -
הצעת חוק לקריאה השנייה ולקריאה השלישית
:מספר פנימי576941-1987
נספח מס' מ-
1024
'/א
חוק
התחדשות עירונית
"(הסכמים לארגון עסקאות), התשע
ז–
2017
הגדרות
1.
בחוק זה–
""בית משותף ,
""בעל דירה ,
""דירה ו ""רכוש משותף– כהגדרת
ם בחוק פינוי
;)ובינוי (פיצויים
"היתר בני
י "ה–
היתר
כהגדרתו ב
חוק התכנון והבנ
יה י;
"הסכם לארגון עסקת התחדשות
עירונית "
– הסכם לארגון עסקת פינוי ובינוי
או
הסכם לארגון עסקה לפי תכנית
;החיזוק
"הסכם לארגון עסקת פינוי ובינוי "
–
הסכם
או מסמך אחר
, שעניינו ארגון בעלי
הדירות בבית
משותף לשם קידום עסקת פינוי ובינוי לגבי הבית
:המשותף, ושמתקיימים לגביו שני אלה
(1)
;הוא אינו עסקת פינוי ובינוי
(2)
הוא
כולל, בין השאר, התחייבות
של
בעל הדירה
שלא לנהל משא
ומתן או שלא לה
תקשר
בכל הסכם אחר
בעניין ארגון בעלי הדירות
באותו בית משותף
או קידום עסקת פינוי ובינוי בדרך
,אחרת
לגבי אותו
,בית משותף
אלא בהסכמת הצד השני להסכם;
""הסכם לארגון עסקה לפי תכנית החיזוק–
הסכם או מסמך אחר, שעניינו
ארגון בעלי הדירות בבית
משותף
לשם קידום עסקה לפי
תכנית החיזוק
:לגבי הבית המשותף, ושמתקיימים לגביו שני אלה
(1)
;הוא אינו עסקה לפי תכנית החיזוק
(2)
הוא
כולל, בין השאר, התחייבות
של
בעל הדירה
שלא לנהל משא
ומתן או שלא לה
תקשר
בכל הסכם אחר
בעניין ארגון בעלי הדירות
באותו בית משותף
או קידום עסק
ה לפי תכנית החיזוק בדרך אחרת,
לגבי
,אותו בית משותף
אלא בהסכמת הצד השני להסכם;
- 2 -
""חוק המקרקעין– חוק המקרקעין, התשכ"ט–
1969
1;
"ח)וק המקרקעין (חיזוק בתים משותפים מפני רעידות אדמה "
–
חוק
המקרקעין (חיזוק בתים)משותפים מפני רעידות אדמה
, התשס"ח–
2008
2;
")"חוק פינוי ובינוי (פיצויים– חוק פינוי ובינוי (פיצויים), התשס"ו–
2006
3;
"חוק הרשות הממשלתית
להתחדשות
"עירונית–
חוק הרשות הממשלתית
להתחדשות עירונית, התשע"ו–
2016
4;
"חוק התכנון והבנייה "
– חוק התכנון והבנייה ,התשכ"ה–
1965
5;
""יזם –
מי שמתקשר עם בעל דירה בעסקת פינוי
ו
בינוי או בעסקה לפי תכנית
החיזוק, לפי העניין;
""מארגן –
ש מי מתקשר עם בעל דירה בהסכם
לארגון עסקת התחדשות
עירונית, או מבצע פעולות לקראת התקשרות עם בעל דירה בהסכם
כאמור;
"
"מוסד תכנון" ו"תכנית–
;כהגדרתם בחוק התכנון והבנייה
""המועד הקובע–
המועד
שבו נחתם ההסכם הראשון לארגון עסקת התחדשות
עירונית בין המארגן
ובין
בעל דירה בבית המשותף;
"המינהלת העירונית "ו"הרשות להתחדשות עירונית "
–
כהגדרתן
בחוק הרשות
הממשלתית
להתחדשות
;עירונית
"הממונה
"לעניין פניות דיירים בהתחדשות עירונית–
כמשמעותו בחוק
הרשות
הממשלתית
להתחדשות
;עירונית
""עסקה לפי תכנית החיזוק– ה חוז בין יזם לבין בעל דיר
ה בבית משותף, אשר
על פי
ו מתחייב בעל הדיר
ה בבית המשותף למכור את זכויותי
ו בו, כולן
,או מקצתן
לצורך ביצוע עבודה ברכוש המשותף כ
אמור
בסעיף4, 5 או
5
א לחוק)המקרקעין (חיזוק בתים משותפים מפני רעידות אדמה,
שמצורף לו ייפוי כוח מבעל הדירה
ליזם או לעורך דין מטעמו לביצוע
הפעולות הנדרשות למימוש החוזה, ושכולל, בין השאר :, את כל אלה
(1)
ה
עקרונות
לקביעת
התמורה
שיקבל כל בעל דירה;לפי החוזה
1
'ס"ח התשכ"ט, עמ259
.
2
'ס"ח התשס"ח, עמ154
.
3
'ס"ח התשס"ו, עמ171
.
4
'ס"ח התשע"ו, עמ1234
.
5
'ס"ח התשכ"ה, עמ307
.
- 3 -
(2)
המועדים מה
רביים ל
קבלת היתר בנייה ו
ל
מסירת הדירה החדשה
לבעל הדירה
ל או
סיום ביצוע העבודות בהתאם ל
חוזה;
(3)
פרטים
בדבר הגורם שיבצע את עבודות הבנייה בהתאם לחוזה
או
תנאי
ם
לבחירתו של
ה
גורם כאמור ,לרבות
לעניין
ניסיונו בתחום;
(4)
התחייבות מטעם היזם להעמיד ערבויות לטובת בעל הדירה לשם
;הבטחת התחייבויותיו של היזם לפי החוזה
""עסקת פינוי ובינוי–
;)כהגדרתה בחוק פינוי ובינוי (פיצויים
""תכנית החיזוק– כהגדרתה בחוק המקרקעין (חיזוק בתים משותפים מפני
)רעידות אדמה.
כינוס בעלי הדירות
בבית המשותף
2.
)(א טרם חתימה על ההסכם הראשון לארגון עסקת התחדשות עירונית עם
בעל דירה בבית משותף, יכנס המארגן את בעלי הדירות ב
בית המשותף לשם
הסבר על הסכ ם הארגון לעסקת
התחדשות עירונית ;בכינוס כאמור יפרט
המארגן בפני בעלי הדירות את :כל אלה
(1)
מהות ההסכם ו
עיקרי ו ועיקרי חוק
זה;
(2)
אם הוא פועל מטעמו של יזם המעוניין בביצוע עסקת פינוי ובינוי
או עסקה לפי תכנית החיזוק ,לפי העניין;
(3)
שכר הטרחה שישולם
לו
בעבור קידום עסקת פינוי ובינוי או
עסקה לפי תכנית החיזוק, לפי העניין, ככל שהוא
ידוע
;באותו מועד
(4)
אם יש לו עניין
אישי הנוגע לעסקה כאמור בסעיף12
;
(5)
אם בעל דירה בבית המשותף פועל מטעמו לשם קידום
ה
הסכם
עם שאר בעלי הדירות;
(6)
מידע בדבר הרשות להתחדשות עירונית ו
הממונה לעניין פניות
דיירים בהתחדשות עירונית, לרבות דרכי הפנייה
אליהם ,וכן בדבר
המינהלת העירונית
הפועלת באזור
ש בו נמצא
הבית המשותף ,ככל
שישנה;
(7)
מידע
בדבר האפשרות לדרוש את
תרגום ההסכם לערבית ,רוסית
או אמהרית ,כאמור בסעיף קטן (ה.)
)(ב
המארגן ייחשב כמי שמילא אחר חובת כינוס בעלי הדירות
בבית משותף
:בהתקיים כל אלה
- 4 -
(1)
הוא
הודיע לבעלי הדירות על דבר הכינוס ומועדו
שבעה ימים
;לפחות בטרם המועד שנקבע
(2)
הודעה
על מועד הכינוס
הוצגה
במקום בולט על
גבי ית הב
;המשותף או בתוכו
(3)
בכינוס
השתתפו
לפחות
40%
מבעלי הדירות בב
ית המשותף;
לעני
ין
זה לא יובאו במניין
הדירות בבית משותף דירות ציבוריות
כהגדרתן בסעיף 9
;
(4)
,נערך פרוטוקול לכינוס
הכולל את ציון מועד הכינוס
, אשר נמסר
.לבעלי הדירות בבית המשותף
(ג)
על
()אף האמור בסעיף קטן (ב3
,)לעניין בית משותף שיש בו לפחות
17
,דירות
ייחשב מארגן כמי שמילא אחר חובת כינוס בעלי הדירות ,אף אם
40%
מבעלי הדירות השתתפו בשני כינוסים כאמור
,במצטבר
ובלבד שבכינוס
הראשון השתתפו לפחות
30%
מבעלי הדירות ובכינוס השני השתתפו
לפחות
20%
מבעלי הדירות.
(ד)
()הודעה כאמור בסעיף קטן (ב1
)
)ופרוטוקול כאמור בסעיף קטן (ב(4)
יישלחו
לבעלי הדירות
.לפי מענם הידוע של בעלי הדירות
(ה)
,בלי לגרוע מהוראות כל דין
דרשו זאת בכינוס ל
פחות
20%
מבעלי
הדירות
בבית המשותף –
יתורגם ה
הסכם
לארגון עסקת
התחדשות עירונית
.לערבית, רוסית או אמהרית, לפי העניין
צורתו ותוכנו של
הסכם לארגון
עסקת התחדשות
עירונית
3.
(
)א הסכם לארגון עסקת התחדשות עירונית יהיה בכתב ויפורטו בו, בין
:היתר, כל אלה
(1)
פרטי המארגן, ובכלל זה שמו ומספר הזהות שלו ,כתובת מקום
משרדו או מקום מגוריו ודרכי יצירת קשר עמו, ואם הוא תאגיד – אף
את ה
פרטי
ם כאמור של המנהל הכללי של התאגיד;
(2)
;מועד חתימתו של ההסכם והמועד הקובע
(3)
הבהרה כי התמ ורה
שיקבל בעל דירה
תיקבע
במסגרת עסקת
הפינוי ובינוי או העסקה לפי תכנית החיזוק
ולא במסגרת ההסכם
לארגון עסקת התחדשות
עירונית;
- 5 -
(4)
התחייבויותיו של המארגן כלפי בעלי הדירות,
ובכלל זה
התחייבות המארגן לביצוע פעולות לשם איתור יזם שיוכל לבצע את
ה
עסק( ה כאמור בפסקה3), ו כן לביצוע פעולות
לשם התקשרות בהסכם
;לארגון עסקת התחדשות עירונית עם יתר בעלי הדירות בבית המשותף
(5)
התחייבות לפעול לטובת בעלי הדירות בנאמנות, בהגינות ובדרך
מקובלת כאמור בסעיף11
;
(6)
אם המארגן פועל מטעמו של יזם המעוניין בביצוע עסקת פינוי
ובינוי או עסקה לפי תכנית החיזוק, לפי העניין;
(7)
אם יש לו עניין אישי
הנוגע ל
עסקה כאמור בסע
יף
12
;
(8)
הוראות
סעיף 5
או6, לפי העניין, בדבר תוקפ
ו
של
ההסכם לארגון
עסקת התחדשות עירונית;
(9)
דרכי הפני
י.ה לממונה לעניין פניות דיירים בהתחדשות עירונית
(ב)
הסכם לארגון עסקת התחדשות עירונית שאינו בכתב או שאינו מכיל
)פירוט בדבר מועד חתימתו או המועד הקובע כאמור בסעיף קטן (א–
;בטל
(ג)
בלי לגרוע מהוראות סעיפים קט
נים
)(א ו-(ב)
,שר המשפטים ,לאחר
התייעצות עם שר הבינוי והשיכון,
רשאי לקבוע
הוראות לעניין תוכנו וצורתו
של
הסכם
לארגון עסקת התחדשות עירונית או
חלקים ממנו ,לרבות לעניין
מסמך לגילוי פרטים מהותיים בהסכם.
הוראות נוספות
לעניין הסכם
לארגון עסקת
התחדשות עירונית
4.
)(א טרם חתימה על הסכם לארגון עסקת התחדשות עירונית, יסביר המארגן
לבעל הדירה את מהות ההסכם ועיקריו, ואת התוצאו
ת המשפטיות הנובעות
ממנו.
)(ב עותק מן ה
הסכם
יימסר לבעל הדירה, בצירוף פרוטוקול
כינוס בעלי
הדירות.
תוקפ ו של הסכם
לארגון עסקת פינוי
ובינוי
5.
)(א
הסכם
לארגון עסקת פינוי ובינוי
יעמוד בתוקפו
שישה חודשים מהמועד
הקובע, אולם
בהתקיים אחד מאלה בתוך
שישה חודשים מהמועד הקובע,
יעמוד ההסכם בתוקפו18
חודשים מהמועד הקובע:
(1)
ה
מארגן התקשר בהסכם
לארגון עסקת פינוי ובינוי עם
לפחות
50%
מבעלי הדירות בבית משותף שיש בו16
דירות לכל היותר;
- 6 -
(2)
ה מארגן
התקשר
בהסכם לארגון עסקת פינוי ובינוי
עם לפחות
40%
מבעלי הדירות או עם לפחות 8 מ
בעלי הדירות ,לפי הגבוה
, בבית
משותף שיש בו17
דירות
או יותר;
(3)
ה
מארגן התקשר
בהסכם לארגון עסקת פינוי ובינוי
עם לפחות
35%
מבעלי הדירות בבית משותף שיש בו36
דירות או יותר.
)(ב
עמד ההסכם לארגון עסקת פינוי ובינוי בתוקפו18
חודשים
מהמועד
הקובע כאמור בסעיף קטן (א) והתקיים אחד מאלה בתוך התקופה האמורה,
:יעמוד ההסכם בתוקפו שנתיים מהמועד הקובע
(1)
ה
מארגן
התקשר בהסכם לארגון עסקת פינוי ובינוי עם
שני שליש
לפחות מבעלי הדירות בבית
ה
משותף;
(2)
היזם עמו התקשר המארגן , התקשר בעסקת פינוי
ובינוי עם בעלי
הדירות בבית המשותף
אשר לגביו נחתמו
ה
הסכמי
ם לארגון עסקת פינוי
ובינוי.), בשיעורים הנדרשים בסעיף קטן (א
)(ג
עמד ההסכם לארגון עסקת פינוי ובינוי
בתוקפו שנתיים מהמועד הקובע
( כאמור בסעיף קטן
) ו ב
נקלטה במוסד תכנון , בתוך
שנתיים
,מהמועד הקובע
תכנית
שמטרתה הריסת הבית המשותף והקמת בית משותף חדש במקומו,
שהוגשה
על ידי
,המארגן או מי מטעמו
יעמוד ההסכם בתוקפו עד תום ארבע
;שנים ממועד קליטת התכנית כאמור
הוראות סעיף קטן זה יחולו רק לגבי
תכנית
כאמור הכוללת הוראות המאפשרות מתן היתר בני
י ה או היתר
לשימוש
לפיה בלא צורך באישור תכנית נוספת
טרם מתן ההיתר
או תכנית שתנאי
ל
הוצאת היתר בתחומה הוא אישורה של תכנית נוספת כאמור בסעיף
62
()א(א1) לחוק התכנון והבני
י
ה בלבד.
)(ד עמד ההסכם בתוקפו ארבע שנים ממועד קליטת התכנית כאמור בסעיף
( קטן
ג )
והופקדה תכנית כאמור
באותו סעיף קטן בתוך ארבע שנים ממועד
קליטתה כאמור באותו סעיף קטן– יעמוד ההסכם בתוקפו עד תום חמש שנים
.ממועד קליטת התכנית
תוקפו של הסכם
לארגון עסקה לפי
תכנית החיזוק
6.
)(א הסכם
לארגון עסקה לפי תכנית החיזוק יעמוד בתוקפו
שישה חודשים
מהמועד הקובע, אולם בהתקיים אחד מאלה
בתוך
שישה חודשים מהמועד
הקובע ,
יעמוד ההסכם בתוקפו12
חודשים מהמועד הקובע:
(1)
המארגן התקשר
בהסכם עם לפחות
50%
מבעלי הדירות בבית
משותף שיש בו16
דירות לכל היותר;
- 7 -
(2)
המארגן התקשר עם לפחות40%
מבעלי הדירות
או
עם
לפחות 8
מבעלי הדירות ,לפי הגבוה,
בבית משותף שיש בו17
דירות
או
יותר.
)(ב עמד
ההסכם בתוקפו12
)חודשים מהמועד הקובע כאמור בסעיף קטן (א
והתקיים אחד מאלה בתוך התקופה האמורה , יעמוד ההסכם בתוקפו18
:חודשים מהמועד הקובע
(1)
ה
מארגן
התקשר בהסכם עם לפחות
ארבע חמישיות מבעלי
הדירות בבית
ה
משותף;
(2)
היזם עמו התקשר המארגן
התקשר בעסק ה
לפי תכנית החיזוק
עם לפחות
שליש מבעלי הדירות בבית המשותף אשר לגביו נחתמו
ההסכמים לארגון עסקה לפי תכנית החיזוק.
(ג)
עמד ההסכם בתוקפו18
)חודשים מהמועד הקובע כאמור בסעיף קטן (ב
ו נקלטה בוועדה המקומית בקשה להיתר בנייה
שהוגשה על ידי המארגן או מי
מטעמו בתוך התקופה האמורה–
יעמוד ההסכם בתוקפו24
חודשים מהמועד
.הקובע
חובת הודעה על
עמידה בשלבים
7. מארגן יודיע לבעלי הדירות בבית המשותף בתום כל אחד מן המועדים
המפורטים
בסעיף 5
או6
,לפי העניין ,אם עמד
.בתנאים המפורטים באותו סעיף
תוקפה של עסקת
התחדשות עירונית
8.
(א)
נחתמה עסקה ראשונה
לפי תכנית החיזוק או עסקת פינוי
ו בינוי
ראשונה
עם בעל דירה בבית המשותף ולא התקשר היזם
עם הרוב הנדרש מבין בעלי
הדירות
בעסקה כאמור בתוך שלוש
שנים – לעניין עסקה לפי תכנית החיזוק,
או חמש שנים –
לעניין עסקת פינוי ובינוי ,רשאים רוב בעלי הדירות בבית
,המשותף, אף אם אינם צד לעסקה
להודיע
ליזם בכתב כי הם
אינם מעוניינים
בעסקה, ומשהודיעו כאמור, רשאי
ם בעלי הדירות ש
התקשר ו בעסקה
לבטלה
בלי ש
יראו אות
ם כמי שהפר
ו את ההתקשרות עם היזם ,והיזם יהיה זכאי
לתשלום בהתאם
להוראות שנקבעו לפי סעיף קטן
)(ב
בלבד ;היתה העסקה
מותנית בתנאי מתלה
,לעניין התקשרות עם הרוב הנדרש מבין בעלי הדירות
יראו את התנאי
כאילו לא התקיים במועד
ים האמור
ים
; לעניין זה, "הרוב
"הנדרש מבין בעלי הדירות –
:כל אחד מאלה
(1)
לעניין
עסקת פינוי ובינוי–
רוב
של שני שלישים מבין בעלי הדירות
בבית המשותף;
- 8 -
(2)
לעניין
עסקה לפי תכנית החיזוק–
ה
שיעור
הנדרש לפי סעיף4
,)לחוק המקרקעין (חיזוק בתים משותפים מפני רעידות אדמה
או הרוב
המאפשר פנייה למפקח לפי הוראות ף סעי 5 או 5
א
לחוק האמור, והכל
לפי העניין.
)(ב שר המשפטים ,
,בהסכמת שר הבינוי והשיכון יקבע הוראות לעניין
תשלום ל
יזם שעסקה עמו בוטלה לפי הוראות סעיף קטן
,)(א
בהתאם לשלבי
התקדמותו בעסקה עד מועד ביטול
ה.
דירות ציבוריות
9.
היו לכל היותר
40%
מהדירות בבית המשותף דירות
ציבוריות ,יימנו השיעורים
האמורים בסעי
ף 5
, 6
או8,
לפי העניין, מתוך הדירות שאינן
דירות ציבוריות
בלבד ;בסעיף זה –
""דירה ציבורית– דירה שהיא בבעלות, בחכירה לדורות או בניהולה של חברה
לדיור ציבורי ,לרבות דירה כאמור שהבעלות או החכירה בה משותפת
לכמה חברות לדיור ציבורי;
""חברה לדיור ציבורי–
,)כהגדרתה בחוק הדיור הציבורי (זכויות רכישה
התשנ"ט–
1998
6;
פיצוי בשל פקיעת
ההסכם
10
.
פקע הסכם לארגון עסקת התחדשות עירונית
בשל
הוראות ף סעי 5 וא 6, לא
.יהיה המארגן זכאי לפיצוי בשל פקיעת ההסכם מסיבה זו בלבד
חובת הגינות
וזהירות
11
.
)(א
מארגן יפעל
לטובת בעלי הדירות
,בנאמנות, בהגינות ובדרך מקובלת
וימסור לבעל דירה כל מידע שיש בידו בענ
י ין מהותי הנוגע לעסקת
ה
פינוי ובינוי
או לעסקה לפי תכנית החיזוק ,, לפי העניין
שלשם ארגונה נועד ה ,הסכם
לרבות
אם
הוא פועל מטעמו של יזם המעוניין בביצוע עסק
ה כאמור, אם ו התבקש
לכך
ועל אף האמור בסעיף13
–
מידע בנוגע להתקשרות בעלי דירות אחרים
בהסכם לארגון עסקת התחדשות עירונית ;מידע שהתבקש כאמור יימסר לבעל
דירה
במועד המוקדם ביותר האפשרי ולא יאוחר
משבעה ימים ממועד הבקשה.
)(ב מארגן יפעל במיומנות ובסבירות במילוי התחייבויותיו ע
ל פי הסכם
.לארגון עסקת התחדשות עירונית
עניין אישי
12
.מארגן
לא יתקשר עם בעל דירה,בהסכם לארגון עסקת התחדשות עירונית
הנוגע לעסקה כאמור ש
יש לו ענ
י ין אישי
בה
, אלא אם כן גילה לבעל הדירה את
י עני
נו האישי כאמור וקיבל את הסכמת
ו לכך בכתב; בסעיף זה –
6
'ס"ח התשנ"ט, עמ2.
- 9 -
"עניין אישי", של מארגן– לרבות עניין אישי של קרובו או של גוף שהמארגן או
;קרובו הם בעלי שליטה בו
""קרוב–
,בן זוג, הורה, הורה הורה, בן או בת ובני זוגם, אח או אחות וילדיהם
,גיס, גיסה, דוד או דודה וילדיהם, חותן, חותנת, חם, חמות, חתן, כלה
נכד או נכדה וכל אדם אחר ה,סמוך על שולחנו של מארגן, וכן שותף
;מעביד או עובד של מארגן כאמור
""בעל שליטה– אחד מאלה: מנהל או עובד אחראי בגוף, וכל מי שיש לו חלק
העולה על5%
.בהון או בזכות לקבל רווחים של אותו גוף
שמירת סודיות
13
.
מארגן ,שהגיע אליו מידע מבעל דירה או אדם מטעמו לא יגלה
אותו לאחר ולא
יעשה בו כל שימוש א ,לא בהסכמת בעל הדירה אלא אם כן
הוא חייב לגלות
ו
ל פי
הוראות חוק זה או כל חיקוק אחר או לפי צו של בית משפט.
סייג לתחולת חוק
המתווכים
במקרקעין
14
.
,על אף האמור בכל דין
ארגון עסקת פינוי ובינוי או ארגון עסקה לפי תכנית
החיזוק, ובכלל זה התקשרות עם בעל דירה
בהסכם לארגון עסקת התחדשות
עירונית, בתמורה, לא ייחשבו ל תיווך במקרקעין
כהגדרתו בחוק המתווכים
במקרקעין, התשנ"ו–
1996
7, והו ראות
ה חוק
האמור לא יחולו על מארגן בביצוע
הפעולות האמורות.
התניה–
לטובת
בעל דירה
15
.
התניה על
ה הוראות
לפי חוק זה
שאינה לטובת בעל דירה–
.בטלה
י פני ה לממונה
לעניין פניות דיירים
בהתחדשות עירונית
16
.
)(א לא מילא מארגן אחר הוראות חוק זה, ובכלל זה הוראות ס עיפים2 ו-3,
ו-
11
עד13
, רשאי מי שנפגע מאי קיום הוראות החוק האמורות לפנות לממו
נה
לעניין פניות דיירים בהתחדשות עירונית, לצורך בירור הפני
י.ה
)(ב
על בירור כאמור בסעיף קטן (א) יחולו הוראות סעיף7 לחוק הרשות
הממשלתית.להתחדשות עירונית
)(ג הממונה
יהיה רשאי ליתן אישור לבעל דירה
כי הסכם לארגון עסקת
התחדשות עירונית פקע בשל
אי עמידה בתנאים הקבועים בס
ף עי 5 או 6, לפי
העניין.
7
'ס"ח התשנ"ו, עמ70
.
-
10
-
ביצוע ו
תקנות
17
.שר המשפטים ממונה על ביצוע חוק זה והוא רשאי
, בהסכמת שר הבינוי
,והשיכון להתקין תקנות בכל עניין הנוגע לביצועו
, ו כן
רשאי הוא, יחד עם שר
הבינוי והשיכון, לקבוע בתקנות הוראות לעניין תקרת הפיצויים המוסכמים
שישלם בעל דירה המבטל את ההסכם לפני תום תקופת תוקפו כאמור בסעיף
5
או6, לפי העניין.
תיקון חוק פינוי
)ובינוי (פיצויים
18
.בחוק פינוי ובינוי (פיצויים), התשס"ו–
2006
8
, בסעיף1, במקום ההגדרה
:"עסקת פינוי ובינוי" יבוא
"
"עסקת פינוי
ו"בינוי – ה חוז בין יזם לבין בעל דיר
ה בבית משותף, אשר על פי
ו
מתחייב בעל הדיר
ה בבית המשותף למכור את זכויותי
ו
,בו, כולן או מקצתן
לצורך הריסת הבית המשותף והקמת בית משותף חדש במקומו בהתאם
לתכנית שניתן להוציא מכוחה היתר בנייה
לפי חוק התכנון והבני
י ,ה
שמצורף
לו ייפוי כוח מבעל הדירה ליזם
או לעורך דין מטעמו לביצוע הפעולות הנדרשות
:למימוש החוזה, ושכולל, בין השאר, את כל אלה
(1)
ה
עקרונות
לקביעת;התמורה שיקבל כל בעל דירה לפי החוזה
(2)
המועדים
המ
רביים
,לאישור תכנית מפורטת
ל
קבלת היתר בנייה
ול
מסירת הדירה החדשה לבעל הדירה בהתאם ל;חוזה
(3)
פרטים בדבר הגורם
שיבצע את עבודות הבנייה בהתאם לחוזה או
תנאים לבחירתו של הגורם כאמור ,לרבות לעניין ניסיונו בתחום;
(4)
התחייבות מטעם היזם להעמיד ערבויות לטובת בעל הדירה לשם
";הבטחת התחייבויותיו של היזם לפי החוזה.
תקנות ראשונות
19
.
תקנות ראשונות לפי סעיף8(ב) יותקנו בתוך שישה חודשים מיום פרסומו של
.חוק זה
תחולה
20
.
)(א הוראות חוק זה יחולו על הסכ ם לארגון עסקת
התחדשות עירונית,
עסק
ה לפי תכנית החיזוק ועסק
ת פינוי ובינוי ש
נחתמו מתום שלושה חודשים
מ
יום פרסומו
של
חוק זה ואילך
(להלן–
.)יום התחילה
)(ב
,)על אף האמור בסעיף קטן (א
הוראות חוק זה, למעט סעיפי ם2
,
3
,
4 ו-
12
, יחולו גם על הסכם לארגון עסקת התחדשות עירונית שנחת
ם לפני ום י
פרסומו של חוק זה, אולם לעניין הסכם כאמור יהיה המועד הקובע תשעה
.חודשים מיום התחילה
8
'ס"ח התשס"ו, עמ171
;ה
תשע"
,ו1247
.
-
11
-
)(ג
על אף האמור בסעיף קטן (א), הוראות חוק זה יחולו גם על
הסכם
לארגון עסקת התחדשות עירונית שנחת
ם מיום פרסומו של חוק זה ועד יום
,התחילה אולם לעניין הסכם כאמור
יהיה המועד הקובע ש
י
שה חודשים מיום
.התחילה
הוראת מעבר
21
.
עד להתקנת תקנות כאמור בסעיף8
,)(ב יה
יה יזם שעסקה עמו בוטלה לפי
הוראות סעיף8
,)(א
זכאי לתשלום עבור הוצאות סבירות שהוציא לשם קידום
עסקת פינוי ובינוי או עסקה
לפי תכנית החיזוק
, לפי העניין, בהתאם לשלבי
.התקדמותו בעסקה עד מועד ביטולה
***************************************************************************************
-
12
-
נספח מס' מ-
1024
/
'א
הסתייגויות ובקשות רשות דיבור
ל"הצעת חוק פינוי ובינוי (הסכמים לארגון עסקאות פינוי ובינוי), התשע
ז–
2017
*הערה :אם תתקבל הסתייגות המצריכה זאת ,ימוספרו יתר הוראות החוק ויתוקנו ההפניות אליהן בהתאם.
הסתייגויות
לסעיף1
חבר
הכנסת חיים ילין
מציע:
1.
בהגדרה "מארגן", במקום "מי שמתקשר "יבוא
"מי
שקיבל תעודה של מארגן מטעם הרשות
להתחדשות עירונית ,לאחר שנבדק ונמצא כי וא ה
מכיר את חוקי התכנון והבנייה ואת ההליכים
התכנוניים הרלוונטיים וכי אין לו רישום פלילי והוא מתקשר."
חברי הכנסת יצחק הרצוג, ציפי לבני, ש
לי יחימוביץ', סתיו שפיר, איציק שמולי, עמר בר-
לב, יחיאל
חיליק בר, עמיר פרץ, מרב מיכאלי, איתן כבל, מנואל טרכטנברג, אראל מרגלית, מיקי רוזנטל, רויטל
סויד, יואל חסון, זוהיר בהלול, איתן ברושי, מיכל בירן, נחמן שי, קסניה סבטלובה, איילת נחמיאס
ורבין, יוסי יונה, איל בן ראובן ויעל כהן-
פארן (להלן–
קבוצת המחנה
הציוני) מציעים:
2.
בהגדרה
,""מארגן
בסופה
" יבוא
ו
שלא הורש
ע בעבירות שעניינ
ן
הפרת אמונים והונאה בתחום של
".הסכמים לארגון עסקאות
חברי הכנסת תמר זנדברג, זהבה גלאון, אילן גילאון, עיסאווי פריג' ומיכל רוזין (להלן–
)קבוצת מרצ,
קבוצת המחנה הציוני וחבר הכנסת חיים ילין מציעים:
3.
בהגדרה "עסקה לפי תכנית החיזוק( ", אחרי פסקה4
:) יבוא
"(5)
פתרון המגורים החלופיים המוצע,
ה כל מידע וכל האפשרויות הנוגעות לתכנון הצפוי של
.הבית המשותף לרבות עלויות ההחזקה הצפויות"
לסעיף2
חבר הכנסת
חיים ילין מציע:
4.
בסעיף
קטן ,)(א
אחרי פסקה (7
)יבוא:
("
8)
;מידע בדבר אפשרות בעלי הדירות להתנגד לתכנית
(9)
מידע אודות התחייבות המארגן לביצוע הליך תכנוני או להתחייבותו לפעול לארגון
".הדיירים בלבד
-
13
-
קבוצת
המחנה הציוני
וקבוצת
מרצ
מציע
ות:
5.
ב
סעיף קטן
()(ב3
"), הסיפה החל במילים "לעניין זה–
.תימחק
6.
( בסעיף קטן (ב), אחרי פסקה4)
:יבוא
("
5)
המארגן ערך בירור צרכים חברתיים בבית המשותף לפני מועד הכינוס
הו ציג את ממצאי
הסקר ב".כינוס
קבוצת המחנה הציוני מציע
ה:
7.
ב
סעיף קטן
)(ב , בפסקה(4), בסופ
ה יבוא
"וכן
את חתימ
ות
יהם
של40%
מבעלי הדירות שנכחו
בכינוס
ו
חתימתו של נציג י המ
נהל הקהילתי המ
קומי או נציג נבחר של ועד השכונה;
המארגן יצטרך
כתנאי להמשך עבודתו להפקיד מסמך זה ולקבל אישור מהגורם הרלוונטי ב
רשות
להתחדשות
עירונית כפי שיקבע בתקנות שר
הבינוי והשיכון".
8.
)בסעיף קטן (ב
, אח( רי פסקה4
:) יבוא
("
5)
המארגן הקשיב להצעות ובקשות הדיירים בכינוס, והבהיר להם את זכותם להיות
".מעורבים בתכנון
קבוצת
מרצ
מציעה:
9.
,)בסעיף קטן (ב( אחרי פסקה4
)
:יבוא
("
5)
המארגן העביר דיווח על קיום הכינוס לנציג מטעם הרשות המקומית שהוא אחד מאלה :
נציג ה
ימ נהל קהילתי או
המינהלת ה עירונית או ועדת תכנון מקומית, על מנת שאלו יוכלו לבצע
מיפוי של צרכי האוכלוסיות במתחם ולהפיץ לבעלי הדירות מידע בדבר זכויותיהם ונהלי
ההתארגנות"
.
לחלופין:
)בסעיף קטן (ב( , אחרי פסקה4) יבוא:
("
5)
בכינוס נבחרה והוסמכה על ידי בעלי הדירות נציגות מטעמם שתעמוד בקשר רציף עם
המארגן ותייצג את עמדת בעלי הדירות, צרכיהם ודרישותיהם בכל הנוגע לחתימה על הסכם טרום
התקשרות".
לסעיף3
אין הסתייגויות
-
14
-
לסעיף 4
קבוצת המחנה הציוני מציעה:
10
. אחרי סעיף קטן
)(ב
יבוא:
)"(ג כל
החתמה של מארגן על הסכם לארגון עסקת התחדשות עירונית
ת
היה
בנוכחות של
עובד
מי
נהל קהילתי
או
נציג ועד נבחר של השכונה".
לסעיפים4
עד7
אין הסתייגויות
לסעיף 8
קבוצת מרצ
:מציעה
11
. סעיף
)קטן (ב–
.יימחק
לסעיף 9
קבוצת מרצ ,קבוצת המחנה הציוני וחברת הכנסת אורלי לוי אבקסיס מציעים:
12
.
הסעיף–
.יימחק
לסעיפים
10
עד
17
אין הסתייגויות
לסעיף
18
קבוצת
מרצ ו
קבוצת המחנה הציוני
:מציעות
13
. בהגדרה
"עסקת
פינוי ובינוי "המוצעת ,אחרי פסקה (4
:) יבוא
("
5)
את
עקרונות
,התכנון
לרבות מספר הדירות
,ופרטים לגביהן
מספר הקומות ,מספר
המעליות ,התאמה אקולוגית ,א
מצעים להפחתת עלויות תחזוקה ו
השטחים הפתוחים;
(6)
,הערכה של דמי ועד הבית הצפויים"לפי המדד הידוע בעת החתימה.
לסעיפים
19
עד
21
אין הסתייגויות
***************************************************************************************
-
15
-
בקשות רשות דיבור
חברי הכנסת איימן עודה ,מסעוד גנאים ,ג 'מאל
זחאלקה ,אחמד טיבי ,עאידה תומא סלימאן ,עבד אל
חכים חאג 'יחיא ,חנין זועבי ,דב חנין ,טלב אבו עראר ,יוסף ג ,'בארין
אוסאמה סעדי ,עבדאללה אבו
מערוף ,
יוליה
מלינובסקי
***************************************************************************************