הצעת חוק לדיון מוקדם
2200868 :מספר פנימי
הכנסת העשרים וחמש
ינון אזולאי
יוזמים: חברי הכנסת
משה ארבל
יונתן מישרקי
אוריאל בוסו
יצחק פינדרוס
יצחק קרויזר
משה סולומון
אלי דלל
אליהו רביבו
מיכל שיר סגמן
שלום דנינו
קטי קטרין שטרית
ארז מלול
משה רוט
אושר שקלים
צגה מלקו
______________________________________________
2762/25/פ
2023–הצעת חוק לעידוד השקעות בשכירות ארוכת טווח )תיקוני חקיקה(, התשפ"ג
– ()א2א64 , בסעיף1בפקודת מס הכנסה .1
תיקון פקודת מס
הכנסה
– "בהגדרה "הכנסות חריגות
(1)
." שנים10" שנים" יבוא20" ()א(, במקום2) בפסקה
)א(
." שנים10" שנים" יבוא20" (, במקום3) בפסקה
)ב(
: יבוא1 , אחרי סעיף21958–בחוק ערבויות מטעם המדינה, התש"ח.2 תיקון חוק ערבויות
מטעם המדינה
.120 ', עמ6 דיני מדינת ישראל, נוסח חדש1
2
,שר האוצר מורשה לערוב בשם מדינת ישראל
למלווה או להתחייבות כספית אחרת של קרן
2א64 להשקעות במקרקעין כהגדרתה בסעיף
לפקודת מס הכנסה )להלן – "המלווה או
ההתחייבות הכספית האחרת הנערבת"(, אם לדעת
שר האוצר יש בערבות זו לסייע לפיתוחו ולעידודו
של שוק להשכרת דירות מגורים מוסדר בישראל,
הכולל הטבות לזכאי דיור בר השגה ובלבד שהקרן
להשקעות במקרקעין עמדה בתנאים הבאים:
.א1
"הרשאה למתן
ערבויות עבור קרן
להשקעות
במקרקעין
המלווה או ההתחייבות הכספית האחרת
(1)
הנערבת תהא מובטחת בשעבוד ראשון בדרגה
לטובת המדינה על מקרקעין לצרכי דיור להשכרה
)להלן – "המקרקעין הנערבים"( העומדים בתנאי
( בהגדרה "מקרקעין לצורכי דיור4) פסקה
לפקודת מס הכנסה;2א64 להשכרה" בסעיף
המקרקעין הנערבים לא שווקו על ידי
(2)
החברה הממשלתית לדיור להשכרה ולא נרכשו
במכרז שפורסם על ידי המדינה או החברה
הממשלתית לדיור להשכרה כשהיא פועלת בשם
(1) המדינה, העונה על התנאים האמורים בפסקה
בהגדרה "מקרקעין לצורכי דיור להשכרה" בסעיף
לפקודת מס הכנסה;2א64
המקרקעין הנערבים ישמשו להשכרה
(3)
שנים כאשר בתקופה זו10-לתקופה שלא תפחת מ
מהם ישמשו להשכרה לדיור בר השגה25% לפחות
בתנאים שיקבעו על ידי שר האוצר;
תנאים נוספים שקבע שר האוצר באישור
(4)
".ועדת הכספים של הכנסת
.139 ' ס"ח התשי"ח, עמ2
3
(, אחרי "לרוכש1)(ב)ג53 , בסעיף3 1959–בחוק לעידוד השקעות הון, התשי"ט
אחד שהתחייב להשכיר את הדירות למגורים בהתאם לאמור בסעיף קטן )א(
דירות לקרן להשקעות במקרקעין כהגדרתה20 או )ב(" יבוא "או מכר לפחות
לפקודה".1 בפרק שני
.3 תיקון חוק לעידוד
השקעות הון
ד ב ר י ה ס ב ר
ממחקר שנערך על ידי מרכז המחקר והמידע של הכנסת, בנושא "השפעת משבר הקורונה על ענף
2018 , עולה כי בשנת2020 במאי25 הדיור וכלי סיוע לענף בישראל ובמדינות מפותחות" ופורסם ביום
ש"ח לחודש. על פי 3,307 אלף משקי בית בישראל גרו בשכירות ושילמו שכר דירה ממוצע של731-כ
המחקר, משקל שכר הדירה בהכנסה הכספית נטו של משק בית עולה ככל שההכנסה למשק הבית )נטו(
מההכנסה של אותו משק 20%-נמוכה יותר. כך, בשבעת העשירונים הראשונים משקל שכר הדירה גדול ב
28%-24%-בית ובעשירונים התחתונים משקל שכר הדירה מההכנסה של אותו משק בית מגיע לכ
מהכנסתו )נטו(. כמו כן, עולה מהמחקר כי, ההכנסה הכספית נטו של משקי בית הגרים בדירות בשכירות
נמוכה מההכנסה הכספית נטו של משקי בית הגרים בדירות בבעלותם.
בהינתן משבר הדיור בו מצויה מדינת ישראל מזה למעלה מעשור, שבמהלכו חווה המשק עליה
משמעותית במחירי הדיור, השפעת משבר הקורונה על משקי בית אלו )מהעשירונים הנמוכים( עלולה
להיות משמעותית אף יותר. כך, אחת ממסקנות המחקר הינה כי "המשבר הכלכלי משפיע בעיקר על
היכולת של משפחות צעירות שהמפרנסים בהן הושבתו לשלם שכר דירה".
הירידה המשמעותית בקצב התחלות הבניה וגמר הבניה בשנים האחרונות הביאה לכך שמספר חודשי
. הירידה 2020 חודשים בחודש פברואר12.5- ל2017 חודשים בשנת19.2-ההיצע של דירות בישראל ירד מ
עקב משבר הקורונה, בצד הירידה המשמעותית בשיווקי 2020 הנוספת הצפויה בהתחלות הבניה בשנת
הקרקעות על ידי רמ"י בשנה זו, יחד עם הצפי לעלייה מוגברת של עולים לישראל בשנים הקרובות, מעלה
חשש משמעותי שהיצע הדירות לשכירות ירד עוד יותר ובוודאי ירד מתחת לדרישה ההולכת וגוברת
לדירות לשכירות. לעניין זה ראוי לציין את השפעת משבר הקורונה אשר גרם, בין היתר, לעליה בריבית על
המשכנתאות; להשבתת חלק ניכר מאתרי הבניה; להאטת קצב מתן היתרי הבניה; להתגברות סיכוני
השוק והאשראי במשק המקטינים את רצונה של המערכת הבנקאית להעמיד אשראי לענף הבניה ומשנים
את תמחורו של אשראי זה וכן גורמים נוספים שיש בהם כדי להאט עוד יותר את קצב התחלות הבניה
ומספר הדירות המיועדות להשכרה לדיור בישראל.
מצב שכזה עלול לגרום לעלייה ניכרת במחירי השכירות ולנזק עצום לציבור רחב בישראל, ציבור
הגרים בשכירות, אשר מלכתחילה נמנה, על פי רוב, על האוכלוסיות החלשות יותר מבחינה כלכלית.
חוק2016 על מנת לצמצם את מצוקת השוכרים ולהגדיל את היצע הדירות להשכרה, נחקק בשנת
, שמטרתו לעודד הקמת קרנות להשקעה במקרקעין 2016-(, התשע"ו222 'לתיקון פקודת מס הכנסה )מס
.234 ' ס"ח התשי"ט, עמ3
4
( שתרכושנה דירות, בעיקר במימון של הגופים המוסדיים, ותשכרנה אותןREIT - למגורים )קרנות ריט
לציבור הרחב, בתנאים איכותיים ולזמן ארוך. על מנת לסייע לקרנות אלו להגדיל את מצבת נכסיהן,
המיועדים להשכרה לציבור הרחב, ובכך לצמצם את החשש מפני העדר דירות להשכרה ועליית מחירי
השכירות, מוצע לתקן את ההוראות המתייחסות לקרנות אלו כמפורט בהצעת חוק זו. יודגש, שהגדלת
מצבת הדירות שתועמדנה לטובת השוכרים כמוצע להלן תאפשר בצד השכרה איכותית לזמן ארוך, גם
השכרה לאוכלוסיות מעוטות יכולת במסגרת דיור בר השגה בשכר דירה מופחת.
הכלי החקיקתי בו בחרה המדינה להשתמש לצורך עידוד השכרת דירות מגורים, הינו קרן להשקעות
לחלק ד' לפקודת מס הכנסה. כדי ליצור הלימה בין הוראות חוק 1 במקרקעין. נושא זה הוסדר בפרק שני
1 , אשר אינן חלות על קרן להשקעה במקרקעין, לבין פרק שני1959-עידוד לעידוד השקעות הון, התשי"ט
לחלק ד' לפקודת מס הכנסה, יש לבצע תיקון בפקודת מס הכנסה ולהתאים את תקופת השכירות הנדרשת
שנים. חשוב לציין שקרן להשקעות במקרקעין מחויבת להחזיק דירות 10-לצורך קבלת הטבות המס ל
להשכרה ולפיכך גם לאחר מכירת הדירות, הנכס העיקרי שביכולתה לרכוש הינן דירות נוספות להשכרה.
משמע, הוראה זו מהווה למעשה חילוף בלבד.
על מנת לעודד גופים מוסדיים להשקיע בשוק הדיור לשכירות בישראל באמצעות הכלי המקובל לכך
בעולם, קרנות להשקעה במקרקעין, ועל מנת להקל על מצוקת הדיור בשכירות בכלל ובקרב אוכלוסיות
ולקבוע 1958-הזקוקות לדיור בר השגה בפרט, מוצע לתקן את חוק ערבויות מטעם המדינה, התשי"ח
אפשרות של שר האוצר להעמיד ערבויות, בשם המדינה, לטובת אשראי שייטלו קרנות להשקעה
במקרקעין לדיור, ובלבד שאשראי זה יעמוד בתנאים מסוימים הכוללים שעבוד הדירות שנרכשו לטובת
מהדירות שנרכשו לטובת זכאי דיור בר 25% האשראי )לשם הקטנת החשיפה בגין הערבות( והקצאת
השגה, לצורך הגדלת היצע הדירות לזכאי דיור בר השגה.
מוצע לאפשר לבעלי בניין להשכרה למכור את הבניין לקרן להשקעות במקרקעין בתוך תקופת
השכירות בדומה לחוק הקיים כיום. הוראה זו תאפשר להגדיל את כמות הדירות להשכרה בשוק שכן
היזמים יבנו את הדירות ולאחר מכן יוכלו למכרן לקרן להשקעות במקרקעין שתשכירן לתקופות ארוכות.
שנה 20) קרן להשקעות במקרקעין מחויבת לתקופת שכירות ארוכה יותר על מנת ליהנות מהטבות המס
שנים אם יתקבל התיקון לחוק שלהלן( בעוד יזמים שנהנים מהטבות המס על פי החוק מחויבים 10 או
שנים( על מנת ליהנות מהטבות החוק. כך, למעשה תתאפשר הרחבת 5) לתקופת שכירות קצרה יותר
תקופת השכירות של הדירות שיבנו על ידי היזמים ותושג מטרת החוק, שהיא שכירות ארוכת טווח
ואיכותית בשוק מוסדי ומוסדר.
שילוב תיקונים אלה יוביל את המוסדיים להשקיע בקרן להשקעות במקרקעין, המהווה פלטפורמה
אידיאלית עבורם ובכך יוזרמו כספים רבים ליצירת שוק השכרה ארוכת טווח בישראל.
הצעת חוק דומה בעיקרה הונחה על שולחן הכנסת העשרים וארבע על ידי חברי הכנסת ינון אזולאי
(.782/24/ומשה ארבל )פ
--------------------------------
הוגשה ליו"ר הכנסת והסגנים
5
והונחה על שולחן הכנסת ביום
(13.03.2023) כ' באדר התשפ"ג