הצעת חוק לדיון מוקדם
2219179 :מספר פנימי
הכנסת העשרים וחמש
מרב מיכאלי
יוזמת: חברת הכנסת
______________________________________________
4680/25/פ
2024–הצעת חוק פיצוי מפונים בני רשות, התשפ"ד
מטרת חוק זה להבטיח את זכויותיהם של תושבים המתגוררים או שהתגוררו
בנכסי מקרקעין בהתאם להיתר לעשיית שימוש במקרקעין שנתנה רשות
מרשויות המדינה, והם מיועדים לפינוי מאותם נכסים.
.1מטרה
– בחוק זה.2הגדרות
,["דייר בר רשות" – מי שאינו דייר מוגן לפי חוק הגנת הדייר ]נוסח משולב
, והוא אחד מאלה: 11972–התשל"ב
אדם שהוא אזרח ישראלי המחזיק בפועל במקרקעין מכוח
(1)
;רישיון במקרקעין
;(, שמחזיק בפועל במקרקעין1) יורשו של אדם כאמור בפסקה
(2)
"גורם מפנה" – גורם הנוקט בהליכי פינוי כדין נגד מפונה, ובכלל זה אחד
מאלה:
;משרד הבינוי והשיכון
(1)
;רשות מקומית
(2)
,רשות מקרקעי ישראל כמשמעותה בחוק רשות מקרקעי ישראל
(3)
;21960–התש"ך
"מפונה ותיק" – דייר בר רשות שקיבל הודעה מגורם מפנה כי עליו לפנות את
נכס המקרקעין שהוא מחזיק בו, ובלבד שהחזיק בנכס האמור לפחות
שנים; 25
.176 ' ס"ח התשל"ב, עמ1
.57 ' ס"ח התש"ך, עמ2
2
"מקרקעין עירוניים" – מקרקעין שבתחום עירייה כמשמעותה בפקודת
;3[העיריות ]נוסח חדש
"רישיון במקרקעין" – היתר לשימוש במקרקעין שנתנה רשות מרשויות
המדינה, בין בתמורה ובין אם לאו, בכתב, בעל פה או מכללא, שאינו
;41969–עסקה במקרקעין לפי הוראות חוק המקרקעין, התשכ"ט
"רישיון בתמורה" – רישיון במקרקעין שהתקבל בתמורה בכסף או בשווה
כסף, שניתנה באופן חד פעמי או מעת לעת;
;"רישיון שאינו בתמורה" – רישיון במקרקעין שאינו רישיון בתמורה
.52001–"שמאי מקרקעין" – כהגדרתו בחוק שמאי מקרקעין, התשס"א
מפונה ותיק זכאי לפיצויים בעד פינוי נכס המקרקעין העירוניים
)א(
שבחזקתו לפי הוראות חוק זה, בין אם הרישיון במקרקעין היה רישיון
בתמורה ובין אם היה רישיון שאינו בתמורה.
.3
זכאות לפיצויים
על אף האמור בכל דין, לא יפונה מפונה ותיק, אלא אם כן הובטחה
)ב(
זכאותו לפיצויים לפי חוק זה.
על אף האמור בכל דין, הוראת מינהל או הסכם, הגורם המפנה יעביר
)א(
לחזקתו של המפונה הוותיק כפיצוי על פינויו נכס מקרקעין עירוניים חלופי,
ללא תמורה, שווה ערך לנכס שממנו הוא אמור להתפנות.
.4פיצויים
)ב( על אף האמור בסעיף קטן )א(, ביקש מפונה ותיק מגורם מפנה לקבל פיצוי
כספי חלף הנכס כאמור באותו סעיף קטן, יעביר לו הגורם המפנה פיצוי כספי
כפי שיקבע שמאי מקרקעין.
ימנה הגורם המפנה שמאי4 לשם קביעת סכום הפיצויים כאמור בסעיף
)א(
מקרקעין המוסכם על הצדדים.
.5
קביעת סכום
הפיצויים
בהיעדר הסכמה לגבי זהות שמאי המקרקעין, רשאי כל צד, לאחר
)ב(
ימים מראש, לפנות15 שהודיע בכתב לצד השני על כוונתו לעשות כן לפחות
ליושב ראש לשכת שמאי המקרקעין כדי שימנה שמאי מקרקעין.
.הגורם המפנה יישא בעלויות השומה שיערוך שמאי המקרקעין
)ג(
.197 ', עמ8 דיני מדינת ישראל, נוסח חדש3
.259 ' ס"ח התשכ"ט, עמ4
.436 ' ס"ח התשס"א, עמ5
3
שר הבינוי והשיכון ממונה על ביצוע חוק זה, והוא רשאי, בהסכמת שר האוצר
ושר המשפטים, להתקין תקנות בכל עניין הנוגע לביצועו.
.6
ביצוע ותקנות
הוראות חוק זה יחולו גם על מפונה ותיק שהליך פינויו החל לפני תחילתו של
חוק זה, אף אם עניינו נדון בערכאות משפטיות.
.7תחולה
ד ב ר י ה ס ב ר
רבים מתושבי השכונות בערים מתמודדים מדי יום עם צווי פינוי מבתיהם וגירוש אלים מהבתים
שבהם גדלו וגידלו את ילדיהם. המדינה היא זאת שיישבה את אותם התושבים במקום מגוריהם,
והמדינה היא שביקשה לגייס אותם לפרויקט לאומי של יישוב שכונות שבמקרים רבים ניצבו בקו
העימות. חלק מהתושבים יושבו בבתיהם לפני הקמת המדינה וחלקם שנים ספורות לאחר הקמתה. עם
זאת, מעמדם המשפטי בקרקע לא הוסדר מעולם. גם כאשר מוסדות המדינה פעלו כדי להסדיר את
מעמדם המשפטי, הדבר נעשה ברישול ואף שלא בתום לב. למעשה, נמנעה מהתושבים האפשרות להבטיח
שנים שמוסדות 70 שנים חלפו מאז ההכרזה על עצמאותה של המדינה, אך מזה70 .את זכויותיהם בקרקע
המדינה מתייחסים לתושבים אלו כבנים חורגים, ואף כפולשים.
התופעה החלה בתקופת מלחמת העצמאות, כאשר בתים בשכונות ערביות ואף כפרים שלמים ננטשו
מבעליהם והחזקה עליהם נתפסה על ידי יהודים שברחו מאזורי העימות. מאוחר יותר, בתחילת שנות
החמישים והשישים, בשל גלי העלייה הגדולים, נוצר צורך מידי בקליטה ומתן פתרונות מידיים למאות
אלפי עולים שהגיעו ארצה תוך פרק זמן קצר יחסית. הפתרון המרכזי עבור אותם עולים היה בתחילה
הקמת מעברות ושיכונים, אולם בהמשך, יושבו העולים, בעידוד ואף בהכוונת המדינה, גם בשטחים
ובנכסי מקרקעין בשכונות ובכפרים נטושים.
.כאמור, פתרונות הדיור ניתנו ללא הסדרת זכויותיהם הקנייניות של המתיישבים באותן הקרקעות
לפיכך, במקרים שבהם ההתיישבות בקרקע בוצעה בהנחיית גורמי הקליטה או לחלופין בידיעת המדינה
נוצר למתיישבים רישיון לשימוש במקרקעין. דוגמאות למקרי התיישבות לאורך שנים רבות במקרקעי
מדינה ניתן למצוא בשכונות: כפר שלם, גבעת עמל ושכונת הארגזים בתל אביב, ליפתא ומגרש הרוסים
בירושלים ושכונת הקרוונים בבת ים.
כיום, לא מעט אנשים מתגוררים בנכסים לאורך שנים רבות, בהרשאה מפורשת או תוך הסכמה
בשתיקה של בעלת המקרקעין, שהיא ברוב המקרים מדינת ישראל, וללא הכרה בזכות כלשהי בנכס.
לעיתים קרובות באותם מקרים השקיעו המחזיקים בנכסים כסף רב ואף נמנעו מרכישת נכס חלופי, תוך
הסתמכות על הבטחות מצד המדינה. יש לציין כי חלק ניכר מהתושבים המתגוררים כבני רשות בנכסים,
אקונומי נמוך, חסרי ידע משפטי וללא כלים ויכולת -ללא מעמד סטטוטורי, משתייכים למעמד סוציו
להיאבק על זכויותיהם. כמו כן, ככל שהשנים עוברות, גוברת ההזנחה והעזובה בשכונות ומצב השכונות
הולך ומתדרדר בעוד שווי הקרקעות עולה.
מטרתה של הצעת חוק זו היא להבטיח את זכויותיהם של בני הרשות המפונים מנכסי המקרקעין
שבהם יושבו על ידי המדינה או מי מטעמה, מתוך תפיסה שהסדרת זכויות בני הרשות צפויה להביא
4
.לפינוים של נכסי מקרקעין רבים ובכך להביא להרחבת היצע הקרקעות הזמינות, כמענה למצוקת הדיור
זה הזמן של כנסת ישראל לתקן את העוול ההיסטורי, ולהכיר בדיעבד בזכויות של תושבים אלה
במקרקעין, ובכך תוכר זכאותם לפיצויים כאשר הם נדרשים להתפנות מהמקרקעין. מדובר באנשים
המתגוררים לאורך שנים בנכסי מדינה או נכסי נפקדים מכוח רשות מפורשת או מכללא, וללא הסדרה
סטטוטורית של זכויותיהם הקנייניות. הסדר זה מוצע מתוך הבנה שהסדרה זו הכרחית לשם הוצאתם אל
הפועל של פרויקטים להתחדשות עירונית באזורים אורבניים במטרה לתת מענה למצוקת הדיור.
עם השנים, נוצר צורך להוציא אל הפועל פרויקטים להתחדשות עירונית שנועדו לחדש ולתחזק
אזורים אלו. לצד זאת, מתחזקת השאיפה לפעול לניצול הקרקעות יקרות הערך לצורך בניית יחידות דיור
ומימוש האינטרס הציבורי – הגדלת מלאי הדירות בישראל. צורך זה ניכר ביתר שאת באזורים
העירוניים, שבהם הצפיפות גוברת ומלאי הקרקעות לבניה פוחת, ולכן מוצע להחיל את ההסדר המוצע
בתחומי עיריות מתוך הכרה במצוקת הדיור הגוברת בהן, ומתוך שאיפה להסדיר את זכויות הצדדים
הנוגעים לקרקעות באזורים אלו.
מוצע לקבוע את מטרת החוק – הבטחת זכויותיהם של בני הרשות המפונים מהנכסים שבהם1 סעיף
החזיקו ושבהם קיבלו רישיון במקרקעין, לשם קידום פרויקטים של בנייה והתחדשות עירונית כמענה
למצוקת הדיור.
:מוצע להגדיר מונחים שנעשה בהם שימוש בהוראות החוק המוצע2 סעיף
להגדרה "בר רשות" – לפי הגדרה זו, בשילובה בהוראות החוק המוצע, תיקבע זכות קניינית אשר
תיווצר מכוח קבלת רישיון לשימוש במקרקעין, זאת הן למחזיק בפועל במקרקעין אשר קיבל את רישיון
השימוש במקרקעין, והן ליורשו כדין אשר מחזיק בפועל במקרקעין לאחר מות הוריו.
להגדרה "גורם מפנה" – מוצע לקבוע כי גורם מפנה הוא גורם שנוקט הליכי פינוי כדין, ובכלל זה
רשויות המדינה אשר עיסוקן כולל יישוב ובנייה במקרקעין ציבוריים. מאחר שההגדרה כוללת כל גורם
הנוקט הליכי פינוי כדין, היא תחול גם על חברות בבעלות פרטית או ציבורית, שכן ייתכן שפרויקט בנייה
במקרקעין המפונים יופרט לידי חברה שכזו.
להגדרה "מפונה" – ההגדרה קובעת מיהו מפונה לעניין החוק המוצע, וכוללת רף מינימלי הדורש
שנים מעידה 25 שנים לפחות. הדרישה להחזקה במקרקעין במשך25 החזקה במקרקעין המפונים במשך
על החזקה ממושכת ומשמעותית אשר יש בה ליצור זכות קניינית במקרקעין. כמו כן, פרק זמן זה מנוי
, תחת הגדרת "זכות במקרקעין".1963– לחוק מיסוי מקרקעין )שבח ורכישה(, התשכ"ג1 בסעיף
להגדרה "מקרקעין" – ההגדרה קובעת כי ההסדר המוצע יחול רק במקרקעין הנמצאים בתחומה של
עירייה. הצעה זו נועדה להביא להחלת החוק באזורים עירוניים אשר מטבעם צפופים יותר מאזורים
אחרים. כמו כן, ולצד בעיית הצפיפות המתעוררת באזורים אלו, ניכר כי אזורים אלו מאופיינים בבנייה
רוויה, ונדרשות קרקעות נוספות כדי לקדם בניית יחידות דיור נוספות, כמענה למצוקת הדיור.
להגדרה "רישיון במקרקעין" – הגדרה זו מונה רשימה פתוחה של דרכים שבהן ניתן לראות באדם כמי
שקיבל היתר להחזיק במקרקעין. רישיון זה יכול להתקבל מפורשות בכתב, או בדרכים שונות של
התנהגות, בין שניתנה עבורו תמורה ובין אם לאו.
.מוצע לקבוע כי רק לאחר הבטחת זכאותו של בר רשות לפיצויים, יחל הליך פינויו מהנכס3 סעיף
5
דרישה זו נועדה להבטיח את זכויותיו של בר הרשות טרם פינויו מהמקרקעין, ולאור ההבנה שהוא צד
בהליך הדורש הגנה נרחבת בחוק.
הסעיף מגדיר את מנגנון הפיצוי המוקנה לדייר בר רשות בעבור פינוי נכס שבחזקתו, ודומה4 סעיף
, וסעיף 2016– להצעת חוק להבטחת דיור חלופי לתושבי גבעת עמל, התשע"ו3 בהוראותיו להוראות סעיף
. לפי המוצע, יהיה המפונה 2016– להצעת חוק להבטחת דיור חלופי לתושבי שכונת הארגזים, התשע"ו3
,זכאי לקבלת נכס חלופי בעבור פינוי הנכס שבחזקתו, נכס זה נדרש להיות שווה ערך לנכס שממנו פונה
זאת על מנת לאפשר למפונה להמשיך באורח חייו הרגיל ובמצב המיטבי אף רצוי שתהיה זאת סביבת
מגוריו כיום. סעיף קטן )ב( המוצע קובע חלופה לפיצוי המפונה, והיא מתן פיצוי כספי בגובה הערכת שמאי
מקרקעין, ובלבד שהמפונה הסכים לכך.
מוצע לקבוע כי גובה הפיצויים ייקבע בהתאם להערכת הנכס על ידי שמאי מקרקעין שיוסכם5 סעיף
על הצדדים. במידה ולא יימצא שמאי מוסכם, רשאי כל צד לפנות ליושב ראש לשכת שמאי המקרקעין כדי
ימים מראש.15 שימנה שמאי, רק לאחר שהודיע בכתב לצד השני על כוונתו לעשות כן לפחות
מוצע להחיל את הוראות ההסדר המוצע גם על תושבים שהליך פינוים החל לפני יום תחילתו7 סעיף
של החוק, אף אם עניינם תלוי ועומד בבתי המשפט.
הצעות חוק זהות הונחו על שולחן הכנסת העשרים וארבע ועל שולחן הכנסת העשרים וחמש על ידי
(.1166/25/; פ2689/24/חברת הכנסת נעמה לזימי )פ
. ולפיכך לא נבדקה מחדש על ידי הלשכה המשפטית של הכנסת1166/25/הצעת החוק זהה לפ
--------------------------------
הוגשה ליו"ר הכנסת והסגנים
והונחה על שולחן הכנסת ביום
(24.06.2024) י"ח בסיוון התשפ"ד