הצעת חוק לדיון מוקדם

מספר פנימי: 2073424 הכנסת העשרים יוזמת: חברת הכנסת נורית קורן ______________________________________________ פ/5654/20 הצעת חוק מס ערך מוסף (תיקון – מס בשיעור אפס בעסקת מגורים בבית דיור מוגן), התשע"ח–2018 דברי הסבר לפי חוק מס ערך מוסף, התשל"ו–1975 (להלן – החוק), עסקת השכרה למגורים במדינת ישראל פטורה ממע"מ. פטור זה מוגבל להשכרה המוגבלת ל-25 שנים, זאת מאחר שעסקה ל-25 שנים ויותר כבר לא נחשבת להשכרה לפי הדין הישראלי, אלא לחכירה. בהסכמי התקשרות בבתי דיור מוגן, מחד גיסא, זכות המגורים אינה מוגבלת בזמן, ומאידך גיסא, זכות המגורים של הדיירים פחותה מהרבה מזכויותיו של חוכר קרקע או בעלים. למעשה, לעניינים מסוימים, זכות המגורים של דיירי דיור מוגן פחותה אפילו מזכויותיו של שוכר. בבג"ץ 438/10 עמותת דיירי הדיור המוגן בישראל ואח' נ' שר האוצר ואח', נקבע, בין היתר, שמכיוון שהסכם ההתקשרות אינו מוגבל ל 25 שנים, הוא אינו חוסה תחת הפטור לפי סעיף 31(1) לחוק. מצב זה יוצר אי-צדק ומייקר את עלות המגורים של אזרחים ותיקים בדיור המוגן. בפועל, תקופת המגורים הממוצעת של דיירי דיור מוגן בבתי דיור מוגן אורכת כ-12 עד 15 שנים. כך שלמרות שדיירי הדיור המוגן לא נמצאים ביחידות הדיור בבתי הדיור המוגן לתקופה העולה על 25 שנים, הם לא נהנים מהפטור לו זוכה מי שתקופת מגוריו מוגבל בחוזה לתקופה זו. יובהר, כי לרוב מגבלת תקופת המגורים של דיירי הדיור המוגן בבתי הדיור המוגן היא תוחלת חיים, או תוחלת חיים בריאים ועצמאיים. על בסיס הערכה אקטוארית בעניין תוחלת החיים נקבע שיעור שחיקת הפיקדון ואורכה. לכן, היעדר ההגבלה ל 25 שנים אינו רלוונטי, ברוב המוחלט של המקרים, להסכמי התקשרות של דיירי דיור מוגן. עוד חשוב לציין שדיירי דיור מוגן משלמים שלושה סוגי תשלומים תמורת זכות המגורים בבית הדיור המוגן: שחיקת הפיקדון, דמי אחזקה וריבית רעיונית. שחיקת הפיקדון היא סכום היורד כל שנה מתוך סך הכספים שמפעיל בית הדיור המוגן חייב להחזיר לדייר (או ליורשיו) עם סיום הסכם ההתקשרות, בדרך כלל כ-3-5 אחוזים מהסכום המקורי של הפיקדון. תקופת שחיקת הפיקדון מוגבלת בזמן; התקופה מחושבת לפי תוחלת חיים ממוצעת של דיירים בבתי דיור מוגן. דמי אחזקה הם תשלום חודשי המשולם על ידי הדייר חודש בחודשו לכל אורך שהותו בבית הדיור המוגן, והם עולים משנה לשנה באחוזים משתנים. ריבית רעיונית היא הרווח הנזקף למפעיל בית הדיור המוגן על ידי קבלת הפיקדון בלי לשלם עליו ריבית. על כל אחד משלושת סוגי התשלומים הנ"ל משלם הדייר מע"מ בשיעור מלא. רק תשלומי המע"מ של דייר ממוצע בבית דיור מוגן יכולים להגיע לסכומים של עשרות אלפי שקלים בשנה. מצב זה הוא לא הוגן כלפי האזרחים הוותיקים דיירי הדיור המוגן. לא ייתכן שדווקא אוכלוסייה זו תופלה לרעה בכך שהיא מחויבת בתשלום מע"מ על זכות מגורים. לפיכך, בהצעת חוק זו מוצע לקבוע מע"מ בשיעור אפס על הסכמי התקשרות בבתי דיור מוגן, חלף פטור ממע"מ, וזאת כדי למנוע הפסדים כבדים ממפעילי בתי הדיור המוגן שעלולים להיווצר להם מהיעדר היכולת לקזז הוצאות בנייה. יצוין שתיקון מוצע זה יפיק רווח לשוק הדיור מאחר שככל שיוזלו מחירי הדיור המוגן, כך יוכלו יותר אזרחים ותיקים לבחור באופציה זו של מגורים לתקופת הגיל השלישי של חייהם. ככל שיותר אזרחים ותיקים יפנו את דירותיהם, כך יתווספו עוד דירות לשוק ויגדילו את ההיצע. הצעת חוק זו תעשה צדק עם אוכלוסיית האזרחים הוותיקים, תוזיל את יוקר המחיה, ותגדיל את היצע הדירות במדינת ישראל. --------------------------------- הוגשה ליו"ר הכנסת והסגנים והונחה על שולחן הכנסת ביום ו' באב התשע"ח – 18.7.18 תיקון סעיף 30 1. בחוק מס ערך מוסף, התשל"ו–1975, בסעיף 30(א), אחרי פסקה (19) יבוא: "(20) עסקה להקניית זכות מגורים בבית דיור מוגן; בסעיף זה, "בית דיור מוגן" – כמשמעותו בחוק הדיור המוגן התשע"ב–2012"