הצעת חוק לקריאה הראשונה

רשומות הצעות חוק ה מ מ ש ל ה 2008 בפברואר13 366 ז' באדר א' התשס"ח עמוד 406 . . . . . . .2007-), התשס"ח5 'הצעת חוק המכר (דירות) (הבטחת השקעות של רוכשי דירות) (תיקון מס 406 :מתפרסמת בזה הצעת חוק מטעם הממשלה )הצעת חוק המכר (דירות) (הבטחת השקעות של רוכשי דירות 2008-), התשס"ח5 '(תיקון מס 1 תיקון סעיף.1 - (להלן1‏1974-בחוק המכר (דירות) (הבטחת השקעות של רוכשי דירות), התשל"ה :, אחרי ההגדרה "מוכר" יבוא1 החוק העיקרי), בסעיף כל סכום שהקונה התחייב לשלם למוכר בחוזה המכר בקשר לרכישת- """מחיר הדירה הדירה, לרבות שכר טרחת עורך דין וכל תשלום אחר שנקבע בחוזה המכר בקשר לרישום זכויות הקונה בדירה, בין שישולמו למוכר ובין שישולמו לעורך הדין." 2 תיקון סעיף.2 - לחוק העיקרי2 בסעיף ברישה, במקום "חמישה עשר" יבוא "עשרה" ובמקום "אחת מאלה:" יבוא "אחת )1( ;":מאלה, והכל על אף האמור בחוזה המכר :) יבוא1( במקום פסקה )2( )  מסר לקונה ערבות בנקאית להבטחת החזרתם של כל הכספים ששילם1(" הקונה על חשבון מחיר הדירה בכל אחד מהמקרים כמפורט להלן; שר הבינוי :והשיכון רשאי לקבוע לעניין זה את נוסח הערבות הבנקאית במקרה שבו לא יוכל המוכר להעביר לקונה בעלות או זכות אחרת (א) בדירה כמוסכם בחוזה המכר, מחמת עיקול שהוטל על הדירה או על הקרקע שעליה היא נבנית, או מחמת צו לקבלת נכסים, צו פירוק או צו ;למינוי כונס נכסים שניתנו נגד המוכר או נגד בעל הקרקע האמורה חוק המכר (דירות) (הבטחת השקעות של כללי ,) החוק- (להלן1974- רוכשי דירות) התשל"ה נועד להגן על זכויותיהם של רוכשי דירות ולהבטיח את השקעתם הכספית. במהלך שנות הפעלתו של החוק התברר כי ההגנה שמספק החוק אינה מספקת וכי יש צורך להרחיבה כמפורט בהצעת חוק זו. מוצע לקבוע בחוק הגדרה למונח "מחיר דירה" 1 סעיף כך שיובהר כי מונח זה כולל כל סכום שהקונה ,התחייב לשלם למוכר בחוזה המכר בקשר לרכישת הדירה לרבות שכר טרחת עורך דין, וכל תשלום אחר שנקבע בחוזה המכר בקשר לרישום הדירה על שם הקונה. הגדרה מוצעת זו מרחיבה למעשה את היקף תחולתן של הוראות החוק המקנות הגנה על כספי הקונה. )1( לפסקה 2 סעיף לחוק חלה על המוכר חובת2 בהתאם לסעיף מתן בטוחות לקונה לאחר תשלום של חמישה עשר אחוזים ממחיר הדירה. מוצע לחייב את המוכר לתת את הבטוחות כבר לאחר תשלום עשרה אחוזים מהמחיר, המהווים שיעור נכבד ממחיר הדירה. )2( לפסקה ) לחוק, עומדות לרוכש דירה1(2    בהתאם לסעיף הבטוחות שקיבל רק למקרה של חדלות פירעון של המוכר או של בעל הקרקע. בטוחות אלה אינן עומדות לרוכש במקרים שבהם המוכר אינו חדל פירעון אך הזכות בדירה לא עברה לקונה. כך לדוגמה במקרה שבו הפסיק המוכר את הבניה מסיבות שאינן תלויות בקונה או כאשר בעל הקרקע (בעסקות קומבינציה) ביטל את החוזה שבינו לבין המוכר והדירה לא נמסרה לרוכש בהתאם לחוזה. במצב הדברים האמור, הקונה אינו מקבל את הדירה אף כי חלף זמן ניכר מהמועד שבו היה אמור לקבלה על פי החוזה ואין בידיו כל אמצעי יעיל להבטחת זכויותיו, וזאת כאשר ברוב המקרים הוא שילם את מלוא התמורה (להוציא תשלום אחרון המשולם בדרך כלל כנגד מסירת הדירה).    לפיכך, מוצע להרחיב את המקרים שבהם יוכל רוכש ,דירה להיפרע מן הבטוחות שנתן לו המוכר או לממשן ולקבוע כי יוכל לעשות כן בכל מקרה שבו לא נמסרה הדירה לרוכש בתוך שמונה חודשים לאחר מועד המסירה שנקבע לפי החוזה, שלא באשמת הרוכש, למעט במקרה .277 '; התש"ס, עמ14 'ס"ח התשל"ה, עמ 1 ד ב ר י ה ס ב ר 13.2.2008 ,, ז' באדר א' התשס"ח366 - הצעות חוק הממשלה 407 במקרה שבו המוכר לא ימסור לקונה את ההחזקה בדירה בתוך (ב) שמונה חודשים מהמועד למסירת ההחזקה שנקבע בחוזה המכר, אלא אם כן אי מסירת ההחזקה כאמור נובעת מהפרת חיוב של הקונה לשלם סכום לחוק18 כסף למוכר על חשבון מחיר הדירה או מסיכול החוזה לפי סעיף ." 2‏1970-החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה), התשל"א א2 תיקון סעיף.3 א לחוק העיקרי, במקום "והכל אם לא הותנה על דרך אחרת בחוזה המכר" יבוא2 בסעיף "והכל אם לא נקבע בחוזה המכר שהמוכר אינו רשאי להחליף את הערובה". 3 החלפת סעיף.4 : לחוק העיקרי יבוא3 במקום סעיף "סייג לתשלומים.3 ,לא יקבל מוכר מקונה תשלומי כספים על חשבון מחיר הדירה בשיעורים העולים על השיעורים שקבע השר בתקנות, אלא ), וזאת2( ) או1(2 אם כן כספים אלה הובטחו כאמור בסעיף על אף האמור בחוזה המכר." ב3 הוספת סעיף.5 :א לחוק העיקרי יבוא3 אחרי סעיף "הפרשי הצמדה ב.3 ), יוצמדו בהתאם2( ) או1(2 כספים שהובטחו כאמור בסעיף לשיטת ההצמדה שעליה הוסכם בחוזה המכר לגבי הכספים ;שאותם התחייב הקונה לשלם למוכר על חשבון מחיר הדירה לא נקבעה בחוזה המכר שיטת הצמדה כאמור, יוצמדו הכספים שהובטחו למדד תשומות הבניה שמפרסמת הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה, מן המדד שפורסם לאחרונה לפני תשלומם בידי הקונה עד המדד שפורסם לאחרונה לפני החזרתם לקונה )."1(2 במקרה מהמקרים המפורטים בסעיף 18 שהאיחור כאמור נגרם עקב סיכול החוזה לפי סעיף . 1970-לחוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה), התשל"א    כמו כן, לאור הלקחים שהופקו מהפעלת החוק מוצע להסמיך את שר הבינוי והשיכון לקבוע את נוסח כתב הערבות הבנקאית, וזאת כדי למנוע מצב שבו הבנק שמעניק את הערבות יכלול בנוסח כתב הערבות תנאים שונים, אשר יכבידו במידה ניכרת על יכולתו של הקונה לממשה. א לחוק מורה כי ניתן להחליף בטוחה2 סעיף3 סעיף כספית לבטוחה חפצית, ובלבד שהושלמה הבניה ונמסרה החזקה בדירה לקונה "והכל אם לא הותנה על דרך אחרת בחוזה המכר". הוראה זו אינה ברורה די צורכה, בעיקר באשר למילים "דרך אחרת".    מוצע לשנות את ההוראה האמורה להוראה ברורה ולפיה האמור בסעיף זה יחול כל עוד לא נקבע מפורשות בחוזה המכר שהמוכר אינו רשאי להחליף את הערובה". : לחוק, כנוסחו היום קובע לאמור3 סעיף4 סעיף סייג לתשלומים .  קונה של דירה שהכספים ששילם או שעליו 3" ,)2(2 ) או1(2 לשלם למוכר לא הובטחו כאמור בסעיף לא יהא חייב בתשלומים על חשבון מחיר הדירה בשיעורים העולים על אלה שנקבעו בתקנות, על אף האמור בחוזה המכר."    הניסיון הוכיח כי מתוך אי ידיעה או מחשש לירידת ערך הכסף או בשל העדר אפיקי השקעה, רוכשי דירות אינם משתמשים בזכותם זו. מוצע על כן להפוך את הוראות הסעיף להוראות קוגנטיות ולאסור על המוכר ,לקבל מקונה תשלומי כספים על חשבון מחיר הדירה בשיעורים העולים על אלה שנקבעו בתקנות, אלא אם כן ) לחוק, וזאת על2( ) או1(2 הכספים הובטחו כאמור בסעיף אף האמור בחוזה המכר. כספים ששילם רוכש דירה על חשבון מחיר5 סעיף הדירה, מובטחים כיום בהתאם לחוק בערכם הנומינלי. מוצע לקבוע כי כספים שהחזרתם הובטחה ), יהיו צמודים בדרך שבה2( ) או1(2 לקונה כאמור בסעיף ,הוצמדו כספי התמורה המשולמת למוכר על פי החוזה ובהעדר מנגנון הצמדה חוזי, יהיו הכספים המבוטחים לקונה כאמור, צמודים למדד תשומות הבניה שמפרסמת הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה. .16 'ס"ח התשל"א, עמ 2 במקרה שבו המוכר לא ימסור לקונה את ההחזקה בדירה בתוך (ב) שמונה חודשים מהמועד למסירת ההחזקה שנקבע בחוזה המכר, אלא אם כן אי מסירת ההחזקה כאמור נובעת מהפרת חיוב של הקונה לשלם סכום לחוק18 כסף למוכר על חשבון מחיר הדירה או מסיכול החוזה לפי סעיף ." 2‏1970-החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה), התשל"א .3 א לחוק העיקרי, במקום "והכל אם לא הותנה על דרך אחרת בחוזה המכר" יבוא2 בסעיף "והכל אם לא נקבע בחוזה המכר שהמוכר אינו רשאי להחליף את הערובה". א2 תיקון סעיף .4 : לחוק העיקרי יבוא3 במקום סעיף3 החלפת סעיף "סייג לתשלומים.3 ,לא יקבל מוכר מקונה תשלומי כספים על חשבון מחיר הדירה בשיעורים העולים על השיעורים שקבע השר בתקנות, אלא ), וזאת2( ) או1(2 אם כן כספים אלה הובטחו כאמור בסעיף על אף האמור בחוזה המכר." .5 :א לחוק העיקרי יבוא3 אחרי סעיף ב3 הוספת סעיף "הפרשי הצמדה ב.3 ), יוצמדו בהתאם2( ) או1(2 כספים שהובטחו כאמור בסעיף לשיטת ההצמדה שעליה הוסכם בחוזה המכר לגבי הכספים ;שאותם התחייב הקונה לשלם למוכר על חשבון מחיר הדירה לא נקבעה בחוזה המכר שיטת הצמדה כאמור, יוצמדו הכספים שהובטחו למדד תשומות הבניה שמפרסמת הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה, מן המדד שפורסם לאחרונה לפני תשלומם בידי הקונה עד המדד שפורסם לאחרונה לפני החזרתם לקונה )."1(2 במקרה מהמקרים המפורטים בסעיף ד ב ר י ה ס ב ר 13.2.2008 ,, ז' באדר א' התשס"ח366 - הצעות חוק הממשלה 408 4 תיקון סעיף.6 - לחוק העיקרי4 בסעיף האמור בו יסומן "(ב)" ובו, במקום הרישה עד המילים "ואם היה קבלן" יבוא )1( ;""נעברה עבירה כאמור בסעיף קטן (א) בידי מוכר שהוא קבלן לפני סעיף קטן (ב) יבוא: )2( מאסר שישה חודשים או קנס כאמור בסעיף- "(א) מי שעשה אחת מאלה, דינו :3‏1977-) לחוק העונשין, התשל"ז2()(א61 קיבל מקונה, על חשבון מחיר הדירה, סכום העולה על עשרה אחוזים )1( ;2 מהמחיר, בלי שהובטחו הכספים לפי הוראות סעיף קיבל מקונה תשלומי כספים על חשבון מחיר הדירה, בלי שהובטחו )2( ".3 הכספים לפי הוראות סעיף תיקון פקודת )המסים (גביה.7 :) יבוא1( א, אחרי סעיף קטן11 , בסעיף4‏)בפקודת המסים (גביה ), היו מקרקעי הסרבן דירה שמכר לקונה, והקונה1( א)  על אף הוראות סעיף קטן1(" שילם כספים על חשבון מחיר הדירה כהגדרתו בחוק המכר (דירות) (הבטחת השקעות חוק המכר), לא יהיה מס המגיע- (בסעיף קטן זה1974-של רוכשי דירות), התשל"ה על המקרקעין האמורים שעבוד ראשון על אותם מקרקעין, כלפי הקונה, ביחס לכספים ,ב לחוק המכר3 ששילם כאמור וביחס להפרשי הצמדה על אותם כספים כאמור בסעיף :וזאת בהתקיים שניים אלה הסרבן הוא מוכר כהגדרתו בחוק המכר; )1( )4( ) או3(2 הכספים ששולמו על חשבון מחיר הדירה הובטחו כאמור בסעיף )2( ".לחוק המכר תחילה.8 .) יום התחילה- תחילתו של חוק זה שלושה חודשים מיום פרסומו (להלן תחולה.9 .הוראות חוק זה לא יחולו על דירה שחוזה המכר לגביה נכרת לפני יום התחילה מוצע להרחיב את סעיף העונשין ולקבוע כעבירה 6 סעיף גם קבלת תשלומים מקונה בניגוד להוראות להצעת החוק.4 לחוק, כנוסחו המוצע בסעיף3 סעיף א לפקודת המסים (גביה) קובע כי מס11 סעיף7 סעיף המגיע למדינה בגין מקרקעי החייב בתשלום המס, יהיה שעבוד ראשון על אותם מקרקעין. הוראה זו מקנה עדיפות למדינה על כל נושה אחר, ביחס לאותם מקרקעין. א) המוצע ולתת1(    מוצע להוסיף את סעיף קטן ,עדיפות לזכויות של רוכש דירה על זכות המדינה כאמור וזאת ביחס לחובות המס של המוכר, עד לגובה הסכומים ששילם הרוכש. זאת מאחר שבמאזן השיקולים, יש ,מקום להעדיף את האינטרס של הבטחת כספי הקונה אשר שולמו בגין דירה הנמצאת באותם מקרקעין, על פני עדיפותה של המדינה בגביית המס. עדיפות זו יש להעניק כאשר אין בידי הרוכש בטוחה כספית (ערבות בנקאית או ביטוח), אלא רק בטוחה חפצית (שעבוד או הערת אזהרה על הדירה), שכן מהבטוחה הכספית, יכול הרוכש להיפרע בלא קשר לזכויות במקרקעין עצמם. מוצע לקבוע כי הוראות החוק המוצע לא יחולו 8 סעיף על דירה שחוזה המכר לגביה נכרת לפני תחילתו אלא רק על חוזה שנכרת לאחר מועד התחילה. מוצע לקבוע כי תחילתו של החוק המוצע 9 סעיף תהיה שלושה חודשים מיום פרסומו, וזאת כדי לאפשר לגורמים השונים בשוק היערכות לשינויים שבהוראותיו. .226 'ס"ח התשל"ז, עמ 3 .501 '; ס"ח התשס"ד עמ1374 )חוקי א"י, כרך ב', עמ' (ע 4 ד ב ר י ה ס ב ר 13.2.2008 ,, ז' באדר א' התשס"ח366 - הצעות חוק הממשלה    סודר במח' רשומות, משרד המשפטים, והודפס במדפיס הממשלתיISSN 0334-3030    שקל חדש1.46 המחיר