הצעת חוק לדיון מוקדם

מספר פנימי: 2140659 הכנסת העשרים ושלוש יוזמים: חברי הכנסת מיכאל מלכיאלי משה אבוטבול ______________________________________________ פ/1493/23 הצעת חוק לשכת עורכי הדין (תיקון – ייצוג אסור בעסקה לרכישת דירה מאת קבלן), התש"ף–2020 דברי הסבר סעיף 54 לחוק לשכת עורכי הדין, התשכ"א–1961 וסעיף 2 לכללי לשכת עורכי הדין (אתיקה מקצועית), התשמ"ו–1986 קובעים כי עורך דין ייצג את לקוחו בנאמנות, במסירות וללא מורא. כפועל יוצא, כללי האתיקה אוסרים על עורך דין לייצג שני צדדים בעלי אינטרסים מנוגדים, למעט החריגים המופיעים בחוק. באופן דומה לכללי האתיקה האוסרים על עורך דין לייצג שני צדדים בעלי אינטרסים מנוגדים, סעיף 2 לכללי לשכת עורכי הדין (ייצוג בעסקאות בדירות), התשל"ז–1977 אוסר על עורך דין לייצג שני צדדים בעסקת מכר 'יד ראשונה', היינו דירה שרוכש אדם מקבלן. עם זאת, הכללים כוללים חריג המוסדר בסעיף 5, אשר לפיו מותר לעורך דין המייצג את הקבלן, לייצג אף את הרוכש לשם ביצוע רישום הרכישה על שמו בלשכת רישום המקרקעין. מכוח חריג זה, כופים הקבלנים על הרוכשים לשכור את השירות של עורכי הדין שלהם תוך תשלום שכר טרחתם, כאשר למעשה הרוכשים אינם מיוצגים. בשל העובדה שהם משלמים את שכר טרחתו של עורך הדין, נוצר הרושם שהם אכן מיוצגים. על אף שבהסכם עם הקבלן מופיע באופן ברור כי עורך הדין מטעם היזם או הקבלן אינו מייצג את הקונה אלא לצורכי רישום בלבד, כמו גם הסדרת האפשרות של הרוכש לשכור עורך דין מטעמו שייצג את האינטרסים שלו – במידה ויתעקש הרוכש וישכור עורך דין מטעמו הוא יידרש בכל אופן לשלם את שכר טרחת עורך דינו של הקבלן. יודגש, כי אפשר והדבר אף סותר את חוק הגנת הצרכן, אשר מחייב לנקוב במחיר הכולל של העסקה ולא לפצל את מחיר העסקה כתשלום עבור הנכס וכתשלום עבור שכר הטרחה. במצב זה וכפי שמובא בפסיקה ענפה בתחום, לא פעם ניגוד האינטרסים משווע – חוזים מנוסחים באופן ברור ומוטה לטובת הקבלנים – ובפועל הרוכשים אינם מיוצגים כראוי. כמו כן, מצב זה מיטיב עם משרדי עורכי הדין הגדולים אשר נהנים מהותרת המצב על כנו והשארת שליטתם בתחום, ופוגע בחופש העיסוק של משרדי עורכי הדין הקטנים והחדשים. מוצע אם כן, ליישר קו עם ההיגיון שבדבר; למנוע ניגוד אינטרסים מובנה וברור, למנוע פגיעה בציבור הרוכשים כמו גם פגיעה בעיסוקם ומשלח ידם של העסקים הקטנים, ולאסור על ייצוג מקביל של שני צדדים ברישום עסקה. --------------------------------- הוגשה ליו"ר הכנסת והסגנים והונחה על שולחן הכנסת ביום י"ד בתמוז התש"ף - 6.7.20 הוספת סעיף 54א בחוק לשכת עורכי הדין, התשכ"א–1961, אחרי סעיף 54 יבוא: בחוק לשכת עורכי הדין, התשכ"א–1961, אחרי סעיף 54 יבוא: בחוק לשכת עורכי הדין, התשכ"א–1961, אחרי סעיף 54 יבוא: בחוק לשכת עורכי הדין, התשכ"א–1961, אחרי סעיף 54 יבוא: בחוק לשכת עורכי הדין, התשכ"א–1961, אחרי סעיף 54 יבוא: "ייצוג אסור בעסקה לרכישת דירה מאת קבלן "ייצוג אסור בעסקה לרכישת דירה מאת קבלן "ייצוג אסור בעסקה לרכישת דירה מאת קבלן 54א. (א) לא ייצג עורך דין צדדים בעלי אינטרסים מנוגדים באותו ענין; (ב) האמור בסעיף קטן (א) לא יחול על עריכת הסכם ועל טיפול בעניין שהצדדים הסכימו, במפורש ובכתב, כי ייעשה בידי אותו עורך דין; (ג) על אף האמור בסעיף קטן (ב), בעסקה לרכישת דירה מאת קבלן, לרבות רכישת זכויות בה, כמו גם טיפול בביצוע רישום הרכישה בלשכת רישום המקרקעין, לא ייצג אותו עורך דין את הקבלן ואת הרוכש, ולא יקבל עורך דין מהרוכש, במישרין או בעקיפין, שכר בעד שירות כאמור; (ד) בחוק זה, "קבלן" – מי שמוכר דירה או מחכיר דירה שבנה או שעתיד לבנות בעצמו או על ידי אדם אחר, על קרקע שלו או של זולתו, על-מנת למכרה או להחכירה לדורות."