הצעת חוק לדיון מוקדם
מספר פנימי: 2143280
הכנסת העשרים ושלוש
יוזם: חבר הכנסת משה ארבל
______________________________________________
פ/1895/23
הצעת חוק המקרקעין (תיקון – התקנת מערכת לייצור חשמל בבית משותף), התש"ף–2020
דברי הסבר
מוצע לתקן את חוק המקרקעין ולקבוע הסדר מיוחד לעניין התקנת מערכת לייצור חשמל מאנרגיה סולארית ברכוש המשותף בבית משותף (מתקן פוטו-וולטאי), על פי החלטת רוב של שני שלישים מבעלי הדירות בבית המשותף. זאת, כחריג לכלל שלפיו נדרשת הסכמת כל בעלי הדירות לשם ביצוע פעולה מסוג זה ברכוש המשותף. בדרך זו, מבקש התיקון המוצע לעודד דיירים בבתים משותפים להתקין מערכות סולאריות לייצור חשמל בבתים אלו, בהתאם לאינטרס הציבורי לעודד ייצור חשמל באנרגיות מתחדשות נוכח התועלת הסביבתית והכלכלית שיש בהתקנת המערכות לציבור כולו ולדיירי הבית המשותף.
כדי שלא לפגוע בזכות הקניין של דיירי הבית המשותף המתנגדים להתקנת המערכות – פגיעה שאינה מתחייבת בנסיבות העניין– מוצע לקבוע תנאים מקדימים שיש לעמוד בהם בטרם התקנת המערכת, בהם קביעת שמאי מקרקעין או כלכלן בחוות דעתו כי התקנת המערכת צפויה להיות כדאית לכל בעלי הדירות בבית המשותף, וכן לאפשר לדייר המתנגד או המבקש להסיר את המערכת, להגיש תביעה למפקח על רישום מקרקעין שיוסמך להכריע במחלוקות בעניין זה. עוד מוצע כי בעלי הדירות המחליטים על התקנת המערכת יישאו בהוצאות התקנתה בהתאם ליחס שבין שטח רצפת כל דירה ובין שטח הרצפה של כל הדירות שבעליהן נושאים באותם תשלומים, אלא אם כן החליטו בעלי הדירות כאמור על חלוקת התשלומים בדרך אחרת.
באשר להכנסות שיתקבלו מהפעלת המערכת, מוצע כי ההכנסות ישמשו לפני כל שימוש אחר לכיסוי הוצאות ההחזקה וההפעלה של המערכת, ויתרת ההכנסות תשמש לפני כל שימוש אחר להחזר הוצאות ההתקנה.
---------------------------------
הוגשה ליו"ר הכנסת והסגנים
והונחה על שולחן הכנסת ביום
כ"ז באב התש"ף – 17.8.20
הוספת סעיף 59ט בחוק המקרקעין, התשכ"ט-1969 (להלן: החוק העיקרי), אחרי סעיף 59ח יבוא: בחוק המקרקעין, התשכ"ט-1969 (להלן: החוק העיקרי), אחרי סעיף 59ח יבוא: בחוק המקרקעין, התשכ"ט-1969 (להלן: החוק העיקרי), אחרי סעיף 59ח יבוא: בחוק המקרקעין, התשכ"ט-1969 (להלן: החוק העיקרי), אחרי סעיף 59ח יבוא: בחוק המקרקעין, התשכ"ט-1969 (להלן: החוק העיקרי), אחרי סעיף 59ח יבוא: בחוק המקרקעין, התשכ"ט-1969 (להלן: החוק העיקרי), אחרי סעיף 59ח יבוא:
"התקנת מערכת לייצור חשמל בבית משותף "התקנת מערכת לייצור חשמל בבית משותף "התקנת מערכת לייצור חשמל בבית משותף 59ט. בעלי דירות שבבעלותם שני שלישים מהדירות בבית המשותף ושני שלישים מהרכוש המשותף צמוד לדירותיהם, רשאים להחליט באסיפה הכללית על התקנה של מערכת לייצור חשמל הממירה אנרגיה סולארית לאנרגיה חשמלית (בסעיף זה – המערכת), ברכוש המשותף, אם נתקיימו תנאים אלה: בעלי דירות שבבעלותם שני שלישים מהדירות בבית המשותף ושני שלישים מהרכוש המשותף צמוד לדירותיהם, רשאים להחליט באסיפה הכללית על התקנה של מערכת לייצור חשמל הממירה אנרגיה סולארית לאנרגיה חשמלית (בסעיף זה – המערכת), ברכוש המשותף, אם נתקיימו תנאים אלה:
ניתן לקבל היתר בניה להתקנת המערכת או פטור מהיתר כאמור, לפי חוק התכנון והבנייה, התשכ"ה-1965;
ניתן לקבל היתר להקמה ולהפעלה של המערכת או פטור מהיתר כאמור לפי חוק הקרינה הבלתי מייננת, התשס"ו-2006;
אין בהתקנת המערכת כדי למנוע אפשרות להתקנת מתקנים אחרים ברכוש המשותף הנחוצים לתפעול הבית המשותף או לשימוש בדירות;
אין בהתקנת המערכת כדי לפגוע באפשרות לבצע עבודות ברכוש המשותף על פי תכנית החיזוק, כאמור בחוק המקרקעין (חיזוק בתים משותפים מפני רעידות אדמה), התשס"ח-2008;
שמאי מקרקעין או כלכלן נתן חוות דעת שלפיה התקנת המערכת צפויה להיות כדאית מבחינה כלכלית לכל בעלי הדירות בבית המשותף והציג אותה בפני כל בעלי הדירות בטרם קבלת ההחלטה על התקנת המערכת; בחוות הדעת יפורטו בין השאר העלויות, ההכנסות, התשואה ותקופת ההחזר כאמור.
בעלי הדירות המחליטים על התקנת המערכת כאמור בסעיף קטן (א), יישאו בהוצאות התקנתה, ורשאים הם להסכים כי רק מקצתם יישאו בהוצאות כאמור.
התשלומים שבהם יישאו בעלי הדירות לפי סעיף זה, יהיו בהתאם ליחס שבין שטח רצפת כל דירה ובין שטח הרצפה של כל הדירות שבעליהן נושאים באותם תשלומים, אלא אם כן החליטו בעלי הדירות כאמור על חלוקת התשלומים בדרך אחרת.
בעל דירה המתנגד להחלטה שהתקבלה בהתאם להוראות סעיף קטן (א) וטוען לפגיעה מהותית בזכויותיו רשאי לפנות למפקח בתביעה, ויחולו לעניין זה הוראות סעיף 71ג(ב) עד (ה), בשינויים המחויבים ובשינוי זה: בסעיף קטן (ד), הסיפה החל במילים "בין בדרך של תשלומי איזון" – לא תחול.
הותקנה מערכת לפי סעיף זה, יראו במערכת ובהכנסות שיתקבלו מהפעלתה חלק מהרכוש המשותף בבית המשותף ואולם ההכנסות מהפעלת המערכת ישמשו לפני כל שימוש אחר לכיסוי הוצאות ההחזקה וההפעלה של המערכת, ויתרת ההכנסות תשמש לפני כל שימוש אחר להחזר הוצאות ההתקנה לבעלי הדירות שנשאו בהן, לפי שיעור השתתפותם בהוצאות אלה; לאחר השימושים האמורים, בשנה הראשונה לאחר התקנת המערכת, יראו את ההכנסות שהתקבלו מהפעלתה כחלק מהרכוש המשותף השייך לבעלי הדירות שהחליטו על התקנתה כאמור בסעיף (א). הותקנה מערכת לפי סעיף זה, יראו במערכת ובהכנסות שיתקבלו מהפעלתה חלק מהרכוש המשותף בבית המשותף ואולם ההכנסות מהפעלת המערכת ישמשו לפני כל שימוש אחר לכיסוי הוצאות ההחזקה וההפעלה של המערכת, ויתרת ההכנסות תשמש לפני כל שימוש אחר להחזר הוצאות ההתקנה לבעלי הדירות שנשאו בהן, לפי שיעור השתתפותם בהוצאות אלה; לאחר השימושים האמורים, בשנה הראשונה לאחר התקנת המערכת, יראו את ההכנסות שהתקבלו מהפעלתה כחלק מהרכוש המשותף השייך לבעלי הדירות שהחליטו על התקנתה כאמור בסעיף (א).
הותקנה מערכת לפי סעיף זה ובעל דירה טוען כי מתקיימות נסיבות מיוחדות המצדיקות את הסרתה, לרבות בשל סיכון בטיחותי או בשל העדר כדאיות כלכלית לבעלי הדירות, רשאי הוא לפנות למפקח בתביעה להסרת המערכת.
מצא המפקח כי מתקיימות נסיבות מיוחדות המצדיקות את הסרת המערכת, רשאי הוא להורות על הסרתה, כולה או חלקה, ולקבוע הוראות לעניין זה, לרבות לעניין הנשיאה בעלויות ההסרה.
הוראות סימן ד' לפרק זה יחולו על הדיון בפני המפקח, בשינויים המחויבים.
בעלי הדירות רשאים לקבוע, בתקנון מוסכם, כי הוראות סעיף זה לא יחולו עליהם. בעלי הדירות רשאים לקבוע, בתקנון מוסכם, כי הוראות סעיף זה לא יחולו עליהם.
אין בהוראות סעיף זה כדי לגרוע מהוראה מיוחדת הקיימת בתקנון מוסכם בדבר התקנת המערכת." אין בהוראות סעיף זה כדי לגרוע מהוראה מיוחדת הקיימת בתקנון מוסכם בדבר התקנת המערכת."