הצעת חוק לקריאה הראשונה

רשומות הצעות חוק ה מ מ ש ל ה 2020 בדצמבר1 1377 ט"ו בכסלו התשפ"א עמוד ) (התקנת מערכת לייצור חשמל מאנרגיית השמש או מיתקן34 'הצעת חוק המקרקעין (תיקון מס 96 ¸ ¸ ¸ ¸ ¸ ¸ ¸ ¸ ¸ ¸ ¸ ¸ ¸ ¸ ¸ ¸ ¸ ¸ ¸ ¸ ¸ ¸ ¸ ¸ ¸ ¸ ¸ ¸ ¸ ¸ ¸ ¸ ¸ ¸ ¸ ¸ ¸ ¸ ¸ ¸ ¸ ¸ ¸ ¸ ¸ ¸ 2020-הנידמה למסאגירה, בבית משותף), התשפ"א הצעות חוקהצ1 - הלשממה קוח תועהצועהצע - הלשממה קוח תו96 :מתפרסמת בזה הצעת חוק מטעם הממשלה ) (התקנת מערכת לייצור חשמל34 'הצעת חוק המקרקעין (תיקון מס 2020-מאנרגיית השמש או מיתקן אגירה, בבית משותף), התשפ"א 1א59 הוספת סעיף .1 :א יבוא59 החוק העיקרי), אחרי סעיף- (להלן1‏1969-בחוק המקרקעין, התשכ"ט "התקנת מיתקן פוטו־וולטאי או ,מיתקן אגירה המיועדים לשמש בעל דירה מסוים .1א59 - בסעיף זה (א) מיתקן המאפשר המרת אנרגיה- ""מיתקן אגירה חשמלית לאנרגיה הניתנת לאחסון, וכן אחסון ;האנרגיה והמרתה בחזרה לאנרגיה חשמלית מערכת לייצור חשמל הממירה- ""מיתקן פוטו־וולטאי ישירות אנרגיית שמש לאנרגיה חשמלית. בעל דירה רשאי, בכפוף לאמור בסעיף קטן (ג), בלא (ב) הסכמת בעלי הדירות האחרים, להתקין במקום סביר על גג הבית המשותף שהוא רכוש משותף, מיתקן אגירה או מיתקן ,פוטו־וולטאי, או שניהם, המיועדים לשמש את בעל הדירה וכן להתקין בדרך סבירה את המיתקנים והתשתיות הקשורים :להתקנה כאמור, ובלבד שמתקיימים כל אלה ,בהצעת חוק זו מוצע לתקן את חוק המקרקעין כללי החוק), ולקבוע הסדרים- (להלן1969-התשכ"ט מיוחדים לעניין התקנת מערכת לייצור חשמל הממירה מיתקן- ישירות אנרגיית שמש לאנרגיה חשמלית (להלן פוטו–וולטאי), ברכוש המשותף בבית משותף. זאת, בין בדרך של התקנת מיתקן פוטו–וולטאי, לבד או יחד עם מיתקן אגירה, בידי בעל דירה מסוים, המיועדים לשמש את בעל ), ובין בדרך של התקנת1א59 הדירה בלבד (כמוצע בסעיף מיתקן פוטו־וולטאי המיועד לשמש את כל בעלי הדירות ט). כל אחת מהאפשרויות59 בבית המשותף (כמוצע בסעיף המוצעות בהסדר המוצע מטרתה לעודד הקמת מערכות סולריות לייצור חשמל בבתים משותפים, בשל התועלת הכלכלית, החברתית והסביבתית שיש בהתקנתן לטובת כלל הציבור, ובהתחשב בפוטנציאל הכלכלי הטמון במערכת בעבור בעל הדירה המתקין אותה, בחלופה של התקנת- מערכת המיועדת לשמש בעל דירה מסוימת, ובעבור כל בחלופה של התקנת מערכת המיועדת- בעלי הדירות לשמש את כל בעלי הדירות. ברקע ההסדר המוצע עומדת מדיניות הממשלה בשנים האחרונות לעודד ייצור חשמל באנרגיות מתחדשות, כפי שגם התחייבה המדינה על פי הסכמים בין–לאומיים. המוצע1א59 לסעיף 1 סעיף סעיף- מוצע להוסיף לחוק המקרקעין סעיף חדש כללי , שעניינו התקנת מיתקן פוטו־וולטאי או1א59 מיתקן אגירה, המיועדים לשמש בעל דירה מסוימת. )לסעיף קטן (א מוצע להגדיר את המונחים "מיתקן אגירה" ו"מיתקן פוטו וולטאי" העומדים בבסיס הסעיף. מיתקן אגירה הוא מיתקן המאפשר המרת אנרגיה חשמלית לאנרגיה הניתנת לאחסון, וכן אחסון האנרגיה והמרתה בחזרה לאנרגיה חשמלית. הגדרה זו דומה להגדרת המונח בכללי משק החשמל (אמות מידה לרמה, לטיב ולאיכות השירות שנותן .2018-ספק שירות חיוני), התשע"ח מיתקן פוטו–וולטאי מוגדר, בדומה להגדרת המונח ,) בתוספת השלישית לחוק התכנון והבנייה11(19 בפרט חוק התכנון והבנייה), כמערכת- (להלן1965-התשכ"ה לייצור חשמל אשר ממיר ישירות אנרגיה סולרית לאנרגיה חשמלית. )לסעיף קטן (ב מוצע לקבוע כי בעל דירה רשאי, בכפוף להתקיימות כמה תנאים, ובלא הסכמת בעלי הדירות האחרים, להתקין ,במקום סביר על גג הבית המשותף שהוא רכוש משותף מיתקן אגירה ומיתקן פוטו–וולטאי, ובכלל זה להתקין בדרך סבירה את המיתקנים והתשתיות הקשורים להתקנה כאמור. יש לציין כי מאחר שסוגיית ההסכמה והמימון מהווה חסם בפיתוח של בתים משותפים, צפוי כי התיקון המוצע, המאפשר לבעל דירה להתקין מיתקנים כאמור בלא הסכמת שאר בעלי הדירות, ישחרר חסמים בהשגת ההסכמות הפוזיטיביות של כלל בעלי הדירות ויעודד התקנת מערכות בבתים משותפים. ההסדר המוצע דומה .80 '; התשע"ט, עמ259 'ס"ח התשכ"ט, עמ 1 ד ב ר י ה ס ב ר 97הצעות חוקהצ1 - הלשממה קוח תועהצועהצע - הלשממה קוח תו ההתקנה של מיתקן האגירה או המיתקן )1( הפוטו־וולטאי וכן של המיתקנים והתשתיות הקשורים ההתקנה), נעשית בהתאם- להתקנה כאמור (בסעיף זה ,2‏1965-להוראות חוק התכנון והבנייה, התשכ"ה ;3‏1954-ולהוראות חוק החשמל, התשי"ד ניתן לקבל היתר להקמה ולהפעלה של המערכות )2( והמיתקנים שיותקנו כאמור או פטור מהיתר כאמור לפי ;4‏2006-חוק הקרינה הבלתי מייננת, התשס"ו אין בהתקנה כדי למנוע אפשרות להתקנת )3( מיתקנים אחרים על גג הבית המשותף שהוא רכוש משותף, הנחוצים לתפעול הבית המשותף או לשימוש ;בדירות ,ההתקנה תיעשה בדרך שתצמצם, ככל האפשר )4( ;את הפגיעה בחזות הבית ביום ההתקנה לא שימש המקום שעליו תיעשה )5( ,ההתקנה, במשך תקופה סבירה, את בעלי הדירות למטרה כלשהי שהוסכם עליה בין בהחלטה של בעלי הדירות ובין בהתנהגותם, והוא לא נועד ביום האמור ;לשמש למטרה כלשהי לפי תקנון הבית המשותף ההתקנה של מיתקן האגירה או המיתקן )1( הפוטו־וולטאי וכן של המיתקנים והתשתיות הקשורים ההתקנה), נעשית בהתאם- להתקנה כאמור (בסעיף זה ,2‏1965-להוראות חוק התכנון והבנייה, התשכ"ה ;3‏1954-ולהוראות חוק החשמל, התשי"ד ניתן לקבל היתר להקמה ולהפעלה של המערכות )2( והמיתקנים שיותקנו כאמור או פטור מהיתר כאמור לפי ;4‏2006-חוק הקרינה הבלתי מייננת, התשס"ו אין בהתקנה כדי למנוע אפשרות להתקנת )3( מיתקנים אחרים על גג הבית המשותף שהוא רכוש משותף, הנחוצים לתפעול הבית המשותף או לשימוש ;בדירות ,ההתקנה תיעשה בדרך שתצמצם, ככל האפשר )4( ;את הפגיעה בחזות הבית ביום ההתקנה לא שימש המקום שעליו תיעשה )5( ,ההתקנה, במשך תקופה סבירה, את בעלי הדירות למטרה כלשהי שהוסכם עליה בין בהחלטה של בעלי הדירות ובין בהתנהגותם, והוא לא נועד ביום האמור ;לשמש למטרה כלשהי לפי תקנון הבית המשותף בעיקרו להסדר החל כיום לגבי התקנת דוד שמש הקבוע א לחוק, ובהתאם לכך מוצע למקמו בסמוך59 בסעיף לסעיף האמור. ההסדר החל על דודי שמש מאפשר לבעל דירה בבית משותף להתקין על גג הבית המשותף דוד שמש ומיתקנים הקשורים לו בלא צורך בקבלת הסכמת שאר בעלי הדירות, בכפוף לתנאים הקבועים בסעיף, כפי שיפורטו להלן. בדומה לכך, מוצע כאמור כי יתאפשר לכל בעל דירה להקים מיתקן פוטו–וולטאי דירתי ומיתקן אגירת חשמל, וזאת אף בלא הסכמת שאר בעלי הדירות. הנחת המוצא שבבסיס הדמיון בין ההסדרים היא שראוי ונכון כי מיתקנים פוטו–וולטאיים ומיתקני אגירת חשמל יהיו ,שגרתיים ונפוצים בדומה לדודי שמש. בבסיסו של דבר התועלת מדוד שמש והתועלת ממיתקן פוטו–וולטאי ומיתקן הפקת אנרגיה מהשמש ואחסונה. על- אגירה אחת היא כן, כשם שיש הצדקה לאפשר לאדם להשתמש ברכוש המשותף לצורך התקנת דוד שמש כך יש הצדקה להשתמש בטכנולוגיות יעילות של ייצור חשמל באמצעות מיתקן פוטו–וולטאי ואגירת חשמל במיתקן אגירה. כדי להבטיח כי ההתקנה של מיתקן פוטו–וולטאי או מיתקן אגירה, לפי סעיף קטן (ב) המוצע, תעמוד בהוראות החוק ובסטנדרטים של בטיחות, וכן כדי להבטיח הגנה על זכויות הקניין של כלל בעלי הדירות בבית המשותף, מוצע לקבוע כמה תנאים מקדימים שרק בהתקיימם יהיה ניתן להתקין את מיתקן האגירה ואת המיתקן הפוטו–וולטאי המיועדים לשימוש של בעל דירה מסוים. התנאים כאמור כוללים: תנאים שנועדו להבטיח את בטיחות המערכת ועמידתה בדרישות שנקבעו בחוק חוק- (להלן1954-התכנון והבנייה, בחוק החשמל, התשי"ד 2006-החשמל), ולפי חוק הקרינה הבלתי מייננת, התשס"ו חוק הקרינה הבלתי מייננת); תנאי שנועד להבטיח- (להלן כי לא יהיה בהתקנת המיתקנים כאמור כדי למנוע התקנת מיתקנים אחרים הנחוצים על גג הבית המשותף לשם תפעול הבית המשותף או השימוש בדירות; בדומה להסדר החל על התקנת דוד שמש על ידי בעל דירה, נדרש כי במועד ההתקנה לא שימש המקום שעליו בוצעה ההתקנה, במשך תקופה סבירה, את בעלי הדירות, למטרה כלשהי שהוסכם ,עליה, בין בהחלטה של בעלי הדירות ובין בהתנהגותם והוא לא נועד ביום האמור לשמש למטרה כלשהי לפי תקנון הבית המשותף; נוסף על כך, בדומה להסדר החל על התקנת דוד שמש, נדרש כי התקנת המיתקנים, המערכות וכל הכרוך בכך תיעשה בדרך שתצמצם, ככל האפשר, את הפגיעה בחזות הבית. עוד נדרש כי בעל הדירה המתקין או מי מטעמו ימסור הודעה מוקדמת בכתב לנציגות הבית המשותף לגבי כוונתו לבצע את התקנת המיתקנים .307 'ס"ח התשכ"ה, עמ 2 .190 'ס"ח התשי"ד, עמ 3 .158 'ס"ח התשס"ו, עמ 4 ד ב ר י ה ס ב ר הצעות חוקהצ1 - הלשממה קוח תועהצועהצע - הלשממה קוח תו98 בעל הדירה, או מי מטעמו, מסר הודעה מוקדמת )6( בכתב לנציגות הבית המשותף לגבי כוונתו לבצע התקנה כאמור; באין נציגות לבית המשותף, תימסר הודעה כאמור לכל דירה בבית המשותף. בעל דירה המבקש להתקין מיתקן או מיתקנים כאמור (ג) בסעיף קטן (ב) בבית משותף שגגו אינו מספיק להתקנת מספר מיתקנים כאמור כמספר הדירות בבית, לא יהיה רשאי לבצע התקנה כאמור אלא לאחר שקיבל את הסכמת כל בעלי הדירות האחרים, ובלבד שאם בעל דירה אחרת התנגד מטעמים בלתי סבירים או התנה את הסכמתו בתנאים בלתי ;סבירים, רשאי המפקח להרשות את ההתקנה המבוקשת לעניין זה, בחינה אם גג הבית המשותף מספיק להתקנת מספר מיתקנים כאמור תיעשה בהתחשב במקום על הגג שיתפסו ,א59 כלל המיתקנים המותקנים לפי סעיף קטן (ב) ולפי סעיף המיועדים לשמש את אותו בעל דירה. תעודה בחתימת מהנדס הוועדה המקומית לתכנון (ד) ולבנייה תשמש ראיה לעניין היותו של גג הבית מספיק או לא מספיק כאמור בסעיף קטן (ג); בתעודה האמורה יקבע המהנדס לכמה מיתקנים המותקנים לפי סעיף קטן (ב) ולפי א, מספיק גג הבית.59 סעיף עליו- המיועדים לשימושו. באין נציגות לבית המשותף למסור הודעה כאמור לכל דירה בבית המשותף. מתן האפשרות לבעל דירה להתקין מיתקנים ומערכות כאמור בלא הסכמת בעלי הדירות האחרים, בכפוף לתנאים החלים בעניין זה, מאזן בין השאיפה לעודד הקמת מערכות סולריות לייצור חשמל בבתים משותפים לבין ההגנה על זכות הקניין של בעלי הדירות והצורך בהבטחת בטיחות המיתקנים ועמידתם בדרישות החוקים השונים. )לסעיף קטן (ג סעיף קטן זה עוסק ברובד הגנה נוסף על עניינם של א59 בעלי הדירות בבניין. בדומה להסדר הקבוע בסעיף לחוק לגבי התקנת דוד שמש, גם במקרה זה מוצע לקבוע (ב) המוצע מותנית1א59 כי ההתקנה הנעשית לפי סעיף בכך שקיים מספיק מקום על גג הבית המשותף להתקנה לפי סעיף זה כמספר הדירות בבניין. אם הגג אינו מספיק להתקנה כאמור לא יהיה רשאי בעל הדירה לבצע את ההתקנה אלא לאחר שקיבל את הסכמת כל בעלי הדירות. כמפורט בסעיף המוצע, הבחינה אם קיים מספיק מקום על גג הבניין להתקנת מיתקנים כאמור לכל הדירות, תיעשה ,בשים לב לכלל המיתקנים המותקנים לטובת בעל הדירה א (העוסק כאמור בהתקנת דוד שמש) וגם59 גם לפי סעיף לפי הסעיף המוצע. כך, למעשה, בעל דירה יוכל לבחור להקים על גג הבניין דוד שמש, מיתקן פוטו–וולטאי או מיתקן אגירה, המיועדים לשמש את בעל הדירה, או כל שילוב בין אלה, ובלבד שכל שילוב שייעשה יתאפשר גם לכל בעלי הדירות האחרים. כלומר: התנאי הוא ששטח באותו גודל המשמש את כל המיתקנים המותקנים בפועל לטובת בעל הדירה יעמוד גם לרשותם של כל אחד מבעלי הדירות האחרים. גם הסדר זה מבקש אפוא לאזן בין השאיפה לעודד התקנת מערכות סולריות לבין עניינם של בעלי הדירות האחרים בבית המשותף. בצד האמור, ההסדר מגן על עניינו של בעל הדירה המבקש התקנה, בכך שמוצע לקבוע שאף על פי שבמצב הנדון בסעיף זה נדרשת הסכמה של כל בעלי הדירות, אם בעל דירה אחרת התנגד לכך מטעמים בלתי סבירים, נתונה סמכות למפקח להרשות בכל זאת את ההתקנה המבוקשת. )לסעיף קטן (ד מוצע לקבוע, בדומה להסדר החל לגבי התקנת דוד א(ג) לחוק), כי תעודה בחתימת מהנדס59 שמש (סעיף הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה תשמש ראיה לעניין היותו של גג הבית מספיק או לא מספיק למספר המיתקנים ,שהתקנתם מתבקשת כמספר הדירות בבית. נוסף על כך קובע הסעיף כי בתעודה האמורה יקבע המהנדס לכמה מיתקנים כאמור מספיק גג הבית, וגם זאת בהתחשב א לחוק.59 בהתקנת דודי שמש לפי סעיף ד ב ר י ה ס ב ר 99 הצעות חוקהצ1 - הלשממה קוח תועהצועהצע - הלשממה קוח תו בעל דירה המבצע התקנה כאמור בסעיף קטן (ב) (בסעיף (ה) בעל הדירה המתקין), יישא בכל ההוצאות הכרוכות- זה בהתקנה, בתפעול ובתחזוקה של המותקן, ויראו במותקן לפי סעיף קטן (ב) ובהכנסה שתתקבל מהפעלתו חלק מרכושו של בעל הדירה המתקין. )(ו בוצעה התקנה כאמור בסעיף קטן (ב) ובעל דירה )1( טוען כי מתקיימות נסיבות מיוחדות המצדיקות את הסרת המותקן, לרבות בשל סיכון בטיחותי, רשאי הוא לפנות למפקח בתביעה להסרת מה שהותקן. מצא המפקח כי מתקיימות נסיבות מיוחדות )2( המצדיקות את הסרת המותקן, רשאי הוא להורות על הסרת המותקן, כולו או חלקו, ולקבוע הוראות לעניין זה; בעל הדירה המתקין יישא בכל ההוצאות הכרוכות בהסרת המותקן. הוראות סימן ד' לפרק זה יחולו על הדיון לפני )3( המפקח, בשינויים המחויבים. בוצעה התקנה כאמור בסעיף קטן (ב) ולאחר מכן (ז) התקבלה החלטה על התקנת מיתקן פוטו־וולטאי המיועד ט, יוסר המותקן59 לשמש את כל בעלי הדירות בהתאם לסעיף שהותקן כאמור אם הדבר נדרש לצורך ביצוע ההתקנה לפי "ט.59 סעיף בעל דירה המבצע התקנה כאמור בסעיף קטן (ב) (בסעיף (ה) בעל הדירה המתקין), יישא בכל ההוצאות הכרוכות- זה בהתקנה, בתפעול ובתחזוקה של המותקן, ויראו במותקן לפי סעיף קטן (ב) ובהכנסה שתתקבל מהפעלתו חלק מרכושו של בעל הדירה המתקין. )(ו בוצעה התקנה כאמור בסעיף קטן (ב) ובעל דירה )1( טוען כי מתקיימות נסיבות מיוחדות המצדיקות את הסרת המותקן, לרבות בשל סיכון בטיחותי, רשאי הוא לפנות למפקח בתביעה להסרת מה שהותקן. מצא המפקח כי מתקיימות נסיבות מיוחדות )2( המצדיקות את הסרת המותקן, רשאי הוא להורות על הסרת המותקן, כולו או חלקו, ולקבוע הוראות לעניין זה; בעל הדירה המתקין יישא בכל ההוצאות הכרוכות בהסרת המותקן. הוראות סימן ד' לפרק זה יחולו על הדיון לפני )3( המפקח, בשינויים המחויבים. בוצעה התקנה כאמור בסעיף קטן (ב) ולאחר מכן (ז) התקבלה החלטה על התקנת מיתקן פוטו־וולטאי המיועד ט, יוסר המותקן59 לשמש את כל בעלי הדירות בהתאם לסעיף שהותקן כאמור אם הדבר נדרש לצורך ביצוע ההתקנה לפי "ט.59 סעיף )לסעיף קטן (ה מוצע לקבוע כי מיתקנים ומערכות שהותקנו בהתאם להסדר המוצע, לרבות ההכנסות שיתקבלו מהם, יהיו חלק מרכושו של בעל הדירה המתקין. המשמעות היא גם שהאחריות לנשיאה בהוצאות ההתקנה, התפעול והתחזוקה של המותקן תחול על בעל הדירה המתקין. בעניין זה יצוין כי, ככלל, המיתקן צפוי לייצר הכנסה שתכסה את עלויות התחזוקה השוטפת שלו. נוסף על כך, כאמור, מוצע לקבוע כי ההכנסות מהמיתקן יהיו חלק מרכושו של בעל הדירה ובכך מודגש הערך הכלכלי הצפוי לאורך זמן לבעל הדירה המתקין כתוצאה מהתקנת המיתקן. בכך מתמרץ ההסדר התקנת מיתקנים סולריים בהתחשב בפוטנציאל הכלכלי הטמון במיתקן בעבור בעל הדירה המתקין אותו, בדרך של צמצום הוצאותיו בעד צריכת החשמל או מהכנסות ממכירת החשמל. )לסעיף קטן (ו סעיף קטן זה מוסיף אף הוא רובד הגנה על עניינו של ) מוצע להסדיר1( בעל דירה אחר בבית המשותף. בפסקה את זכותו של כל בעל דירה לפנות בתביעה למפקח, לאחר שהותקן מיתקן לפי סעיף קטן (ב) המוצע, אם לטענתו קיימות נסיבות מיוחדות המצדיקות את הסרת המיתקן, לרבות בשל ) מוצע לקבוע כי אם המפקח מצא2( סיכון בטיחותי. בפסקה ,כי קיימות נסיבות מיוחדות המצדיקות את הסרת המיתקן יהיה המפקח רשאי להורות על הסרת המיתקן, כולו או חלקו, וכן יהיה רשאי לקבוע הוראות בעניין הסרתו. עוד מובהר כי הנשיאה בעלויות ההסרה תחול על בעל הדירה ) מוצע להחיל על הדיון לפני המפקח את3( המתקין. בפסקה הוראות סימן ד' לפרק ו' לחוק, שעניינו יישוב סכסוכים בין בעלי הדירות, בשינויים המחויבים. )לסעיף קטן (ז סעיף קטן זה עוסק אף הוא בנסיבות המאפשרות את הסרת המותקן. הסעיף עוסק במצב שבו לאחר שבוצעה התקנה לפי סעיף קטן (ב) המוצע, התקבלה החלטה על התקנת מיתקן פוטו–וולטאי גדול המיועד לשמש את כל ט המוצע להלן. במצב זה59 בעלי הדירות בהתאם לסעיף יוסר המותקן שהותקן לפי סעיף קטן (ב) המוצע אם הדבר נדרש לצורך ביצוע ההתקנה של המיתקן הפוטו־וולטאי המיועד לשמש את כל בעלי הדירות. סעיף זה משקף את העדיפות הנתונה להקמת מיתקן פוטו־וולטאי המיועד לשמש את כל בעלי הדירות על פני מיתקן קטן יותר המיועד ,לשמש בעל דירה מסוימת. זאת, בשל התועלת הכלכלית החברתית והסביבתית שיש בהתקנת מיתקן פוטו־וולטאי גדול לטובת כלל הציבור, ובהתחשב בפוטנציאל הכלכלי הטמון במערכת כזאת בעבור כלל בעלי הדירות בבניין. ד ב ר י ה ס ב ר הצעות חוקהצ1 - הלשממה קוח תועהצועהצע - הלשממה קוח תו100 ט59 הוספת סעיף .2 :ח לחוק העיקרי יבוא59 אחרי סעיף "התקנת מיתקן פוטו־וולטאי המיועד לשמש את כל בעלי הדירות ט.59 בעלי דירות שבבעלותם שני שלישים מהדירות בבית (א) המשותף, רשאים להחליט באסיפה הכללית על התקנה של - (א) (בסעיף זה1א59 מיתקן פוטו־וולטאי כהגדרתו בסעיף המיתקן), המיועד לשמש את כל בעלי הדירות, על גג הבית :המשותף שהוא רכוש משותף, ובלבד שמתקיימים כל אלה ) של סעיף4( ) עד1( התנאים הקבועים בפסקאות )1( ), בסופה יבוא "לעניין3( (ב), בשינוי זה: בפסקה1א59 למעט מיתקן פוטו–וולטאי או- "זה, "מיתקנים אחרים ;"מיתקן אגירה המיועדים לשמש בעל דירה מסוים הוצגו לפני כל בעלי הדירות, בטרם קבלת )2( ההחלטה על התקנת המיתקן, שלוש הצעות מחיר להתקנת המיתקן, משלושה מציעים שונים, ופורטו בכל אחת מהן, בין השאר, עלויות הקמת המיתקן, הפעלתו ותחזוקתו, ההכנסות הצפויות מהפעלת המיתקן ותקופת החזר ההשקעה במיתקן. ט המוצע59 לסעיף 2 סעיף מוצע להוסיף לחוק המקרקעין סעיף חדש נוסף כללי ט, שעניינו התקנת מיתקן פוטו–וולטאי59 סעיף- המיועד לשמש את כל בעלי הדירות. )לסעיף קטן (א מוצע לקבוע כי רוב של שני שלישים מבעלי הדירות בבית משותף, יהיו רשאים לקבל החלטה על התקנת מיתקן (א) המיועד לשמש את1א59 פוטו–וולטאי כהגדרתו בסעיף כל בעלי הדירות בבית המשותף. זאת, כדי להתגבר על חסמים פוטנציאליים (לרבות חסמים טכניים) בסוגיות של מימון ובהשגת ההסכמות הפוזיטיביות של כלל בעלי הדירות, ולעודד את התקנת המיתקנים בבתים משותפים. כמפורט לעיל, מיתקנים אלה טומנים בחובם תועלות רבות הן תועלות ישירות בעבור בעלי הדירות בבית המשותף- והן תועלות עקיפות בעבור הציבור בכללותו. מנגד, וכדי להבטיח את ההגנה על זכויות הקניין של כלל בעלי הדירות בבית המשותף, לרבות של אלה המתנגדים להחלטה, מוצע לקבוע איזונים שונים כמפורט בסעיף קטן זה. כך מוצע לקבוע כמה תנאים מקדימים שרק בהתקיימם יהיה ניתן לקבל את ההחלטה על התקנת המיתקן. בכלל )1()(א1א59 זה, יש לעמוד בתנאים המוצעים גם בסעיף ) שפורטו לעיל, ובהם, כאמור, תנאים שנועדו להבטיח4( עד את בטיחות המערכת ועמידתה בדרישות שנקבעו בהתאם לחוק התכנון והבנייה, חוק הקרינה הבלתי מייננת וחוק החשמל; תנאי הנועד להבטיח כי לא יהיה בהתקנת המיתקן כדי למנוע התקנת מיתקנים אחרים הנחוצים על גג הבית המשותף לשם תפעול הבית המשותף או השימוש בדירות; תנאי הנועד להבטיח כי ההתקנה תיעשה בדרך ;שתצמצם, ככל האפשר, את הפגיעה בחזות הבית עוד מובהר כי לעניין התנאי שלפיו לא יהיה בהתקנת המיתקן כדי למנוע התקנת "מיתקנים אחרים" על גג הבית המשותף, לא ייכללו במסגרת "מיתקנים אחרים" מיתקן פוטו־וולטאי או מיתקן אגירה המיועדים לשמש בעל דירה מסוים. כלומר, אין מניעה להתקין מיתקן כאמור בסעיף זה אפילו אם הדבר ימנע התקנת מיתקן פוטו־וולטאי או מיתקן אגירה המיועדים לשמש בעל דירה מסוים, כמוצע בסעיף (ז), נועדה1א59 . גם הבהרה זו, בדומה למוצע בסעיף1א59 לבטא את העדיפות הנתונה להקמת מיתקן פוטו־וולטאי המיועד לשמש את כלל בעלי הדירות על פני הקמת מיתקן פוטו־וולטאי או מיתקן אגירה המיועדים לשמש בעל דירה אחת. זאת, בשל התועלת הרבה יותר הגלומה במיתקן המיועד לשמש את כלל בעלי הדירות, בעבור הציבור בכללותו ובעבור כלל בעלי הדירות בבניין. כמו כן מוצע לדרוש כי בטרם קבלת ההחלטה על התקנת המערכת, יוצגו לפני האסיפה הכללית של בעלי הדירות שלוש הצעות מחיר להתקנת המיתקן, משלושה מציעים שונים. על הצעות אלה, כמוצע בחוק, לשקף לפני בעלי הדירות את המידע המהותי הנוגע להשקעה ,הכלכלית במיתקן, ובין השאר את עלויות הקמת המיתקן הפעלתו ותחזוקתו, ההכנסות הצפויות מהפעלתו ותקופת החזר ההשקעה במיתקן. ד ב ר י ה ס ב ר 101 הצעות חוקהצ1 - הלשממה קוח תועהצועהצע - הלשממה קוח תו )(ב בעלי הדירות המחליטים על התקנת המיתקן )1( כאמור בסעיף קטן (א), יישאו בהוצאות התקנתו, ורשאים הם להסכים כי רק מקצתם יישאו בהוצאות כאמור. התשלומים שבהם יישאו בעלי הדירות לפי סעיף )2( זה, יהיו בהתאם ליחס שבין שטח רצפת כל דירה ובין שטח הרצפה של כל הדירות שבעליהן נושאים באותם תשלומים, אלא אם כן החליטו בעלי הדירות כאמור על חלוקת התשלומים בדרך אחרת. הותקן מיתקן כאמור בסעיף קטן (א), יראו במיתקן )3( ובהכנסות שיתקבלו מהפעלתו חלק מהרכוש המשותף בבית המשותף, ואולם ההכנסות מהפעלת המיתקן ישמשו, לפני כל שימוש אחר, לכיסוי הוצאות ההחזקה וההפעלה של המיתקן, ויתרת ההכנסות תשמש, לפני כל שימוש אחר, להחזר הוצאות ההתקנה לבעלי הדירות שנשאו בהן, לפי שיעור השתתפותם בהוצאות אלה. )(ג בעל דירה המתנגד להחלטה שהתקבלה בהתאם )1( ,להוראות סעיף קטן (א) וטוען לפגיעה מהותית בזכויותיו (ז), רשאי1א59 לרבות בשל הסרת מותקן לפי סעיף לפנות למפקח בתביעה, ויחולו לעניין זה הוראות סעיף 7ג(ב) עד (ה), בשינויים המחויבים ובשינוי זה: בסעיף1 קטן (ד), הסיפה החל במילים "בין בדרך של תשלומי לא תחול.- "איזון )(ב בעלי הדירות המחליטים על התקנת המיתקן )1( כאמור בסעיף קטן (א), יישאו בהוצאות התקנתו, ורשאים הם להסכים כי רק מקצתם יישאו בהוצאות כאמור. התשלומים שבהם יישאו בעלי הדירות לפי סעיף )2( זה, יהיו בהתאם ליחס שבין שטח רצפת כל דירה ובין שטח הרצפה של כל הדירות שבעליהן נושאים באותם תשלומים, אלא אם כן החליטו בעלי הדירות כאמור על חלוקת התשלומים בדרך אחרת. הותקן מיתקן כאמור בסעיף קטן (א), יראו במיתקן )3( ובהכנסות שיתקבלו מהפעלתו חלק מהרכוש המשותף בבית המשותף, ואולם ההכנסות מהפעלת המיתקן ישמשו, לפני כל שימוש אחר, לכיסוי הוצאות ההחזקה וההפעלה של המיתקן, ויתרת ההכנסות תשמש, לפני כל שימוש אחר, להחזר הוצאות ההתקנה לבעלי הדירות שנשאו בהן, לפי שיעור השתתפותם בהוצאות אלה. )(ג בעל דירה המתנגד להחלטה שהתקבלה בהתאם )1( ,להוראות סעיף קטן (א) וטוען לפגיעה מהותית בזכויותיו (ז), רשאי1א59 לרבות בשל הסרת מותקן לפי סעיף לפנות למפקח בתביעה, ויחולו לעניין זה הוראות סעיף 7ג(ב) עד (ה), בשינויים המחויבים ובשינוי זה: בסעיף1 קטן (ד), הסיפה החל במילים "בין בדרך של תשלומי לא תחול.- "איזון )לסעיף קטן (ב ) מוצע לקבוע את אופן חלוקת ההוצאות1( בפסקה בעד התקנת המיתקן. בדומה להסדר הקבוע בחוק לגבי התקנת מעלית, גם במקרה זה מוצע לקבוע כי בעלי הדירות התומכים בהחלטה על התקנת המיתקן הם שיישאו בהוצאות ההתקנה, וכי הם רשאים להחליט כי רק חלקם יישאו בהוצאות כאמור. ) כי התשלומים2( כהשלמה לכך, מוצע לקבוע בפסקה שבהם יישאו בעלי הדירות לפי ההסדר המוצע, יהיו לפי שטח הרצפה היחסי של דירתם (ביחס לשטח הרצפה של כלל הדירות שבעליהן נושאים בתשלומים כאמור), אלא אם כן הוחלט על חלוקת תשלומים בדרך אחרת. יצוין כי לחוק58 הוראה זו תואמת את ההסדר הכללי הקבוע בסעיף לגבי נשיאה בהוצאות הרכוש המשותף, שאף הוא, כמוצע כאן, מהווה ברירת מחדל שניתן להתנות עליה. ) מוצע לקבוע כי מיתקן שהותקן בהתאם3( בפסקה להסדר המוצע, לרבות ההכנסות שיתקבלו ממנו, יהיו חלק מהרכוש המשותף של בעלי הדירות (לרבות בעלי הדירות שלא תמכו בהחלטה על התקנת המיתקן). המשמעות היא שהאחריות לנשיאה בהוצאות התפעול והתחזוקה של המיתקן תחול על כלל בעלי הדירות בבית המשותף ,(בהתאם לשיעור היחסי של שטח הרצפה של דירתם כאמור לעיל), אלא אם כן בעלי הדירות החליטו אחרת. ואולם מוצע לקבוע כי ההכנסות מהמיתקן ישמשו בראש ובראשונה לכיסוי הוצאות התפעול והאחזקה השוטפות של המיתקן. בעניין זה יצוין כי, ככלל, המיתקן צפוי לייצר הכנסה שתכסה באופן מובנה את עלויות התחזוקה השוטפת שלו. נוסף על כך, כאמור, מוצע לקבוע כי ההכנסות ,מהמיתקן יהיו חלק מהרכוש המשותף של כל בעלי הדירות ובכך מודגש הערך הכלכלי הצפוי לאורך זמן לכלל בעלי ,הדירות כתוצאה מהתקנת המיתקן. ואולם בשלב הראשון עד שההכנסות המצטברות מהמיתקן יעלו על ההוצאות שהושקעו בהתקנתו, מוצע לקבוע כי יתרת ההכנסות (לאחר כיסוי הוצאות התחזוקה השוטפות, כאמור) תשמש בראש ובראשונה לכיסוי החזר הוצאות ההתקנה שהשקיעו בעלי הדירות שהשתתפו בהן. בכך יושג הסדר מאוזן והוגן הן לאלה שהשתתפו בהוצאות- בעבור כלל בעלי הדירות ההתקנה והן לאלה שלא השתתפו בהוצאות. )לסעיף קטן (ג ) מוצע להוסיף על האיזונים הכלולים1( בפסקה בהסדר ולאפשר לבעל דירה שמתנגד להחלטה על התקנת מיתקן ברכוש המשותף בהתאם לסעיף קטן (א), וטוען לפגיעה מהותית בזכויותיו, לרבות בשל הסרת מותקן לפי (ז) המוצע, לפנות בתביעה למפקח על רישום1א59 סעיף ד ב ר י ה ס ב ר הצעות חוקהצ1 - הלשממה קוח תועהצועהצע - הלשממה קוח תו102 הותקן מיתקן כאמור בסעיף קטן (א) ובעל דירה )2( טוען כי מתקיימות נסיבות מיוחדות המצדיקות את הסרת המותקן, לרבות בשל סיכון בטיחותי, יחולו לעניין ), בשינויים המחויבים3( ) עד1()(ו1א59 זה הוראות סעיף ), במקום הסיפה החל במילים2( ובשינוי זה: בפסקה "בעל הדירה המתקין" יקראו "המפקח ייתן הוראות לעניין הנשיאה בעלויות הסרת המותקן". בעלי הדירות רשאים לקבוע, בתקנון מוסכם, כי הוראות סעיף זה לא (ד) יחולו עליהם. אין בהוראות סעיף זה כדי לגרוע מהוראה מיוחדת הקיימת בתקנון (ה) "מוסכם בדבר התקנת המיתקן. ימים30 מקרקעין, שיכריע במחלוקת. התביעה תוגש בתוך מיום קבלת ההחלטה (או מיום המצאת ההחלטה לבעל ,)הדירה המתנגד, אם לא היה נוכח בעת קבלת ההחלטה והמפקח רשאי להאריך את המועד להגשת התביעה מטעמים מיוחדים שיירשמו. על פי המוצע, המפקח יהיה רשאי להורות על ביטול ההחלטה שהתקבלה, על שינוי ,או על קביעת תנאים לביצועה, הכול כפי שימצא לנכון וזאת בין השאר, אם ראה כי זכותו של בעל דירה נפגעה פגיעה מהותית. ) מוסיפה על האיזונים הקבועים בהסדר2( פסקה המוצע, ומשלימה את ההגנה על זכויותיו של בעל דירה ). בפסקה זו, בדומה להסדר1( המתנגד למיתקן, שבפסקה המקביל החל בעניין הקמת מיתקן על ידי בעל דירה לפי המוצע, מוצע להסדיר את זכותו של כל בעל1א59 סעיף ,דירה לפנות בתביעה למפקח, לאחר שהותקן המיתקן, אם לטענתו, קיימות נסיבות מיוחדות המצדיקות את הסרת המותקן, לרבות בשל סיכון בטיחותי. בעניין זה מוצע לחזור ), כלומר3( ) עד1()(ו1א59 על ההוראות המקבילות בסעיף לקבוע כי אם המפקח מצא כי קיימות נסיבות מיוחדות המצדיקות את הסרת המותקן יהיה המפקח רשאי להורות על הסרת המיתקן, כולו או חלקו, וכן יהיה רשאי לקבוע הוראות בעניין הסרתו. שינוי מרכזי אחד בסעיף זה, להבדיל ממקבילו בהסדר החל על הסרת מיתקן שהותקן לפי סעיף המוצע לפי הוראות המפקח, הוא שבמקרה הנוכחי1א59 המפקח הוא שיקבע הוראות בדבר הנשיאה בעלויות הסרת המותקן. גם במקרה זה, בדומה לדיונים בנוגע למיתקן שהותקן על ידי בעל דירה, יוחלו על הדיונים השונים לפני המפקח הוראות סימן ד' לפרק ו' לחוק, שעניינו יישוב סכסוכים בין בעלי דירות, בשינויים המחויבים. )לסעיף קטן (ד מוצע לקבוע כי ההסדר הכולל המוצע כאמור יהיה דיספוזיטיבי, כך שבעלי הדירות יהיו רשאים לקבוע בתקנון מוסכם כי הוראות ההסדר לא יחולו עליהם. )לסעיף קטן (ה מוצע לקבוע כי אין בהוראות ההסדר המוצע כדי לגרוע מהוראה מיוחדת שנקבעה בתקנון מוסכם בדבר ,התקנת מיתקן פוטו–וולטאי על גג הבית המשותף. מכאן שאם בעלי הדירות קבעו בתקנון המוסכם הסדר שונה מההסדר הקבוע בסעיף המוצע, ההסדר המוסכם שקבעו יגבר על הוראות ההסדר המוצע. סודר במח' רשומות, משרד המשפטים, והודפס במדפיס הממשלתי ISSN 0334-7014 שקלים חדשים3.24 המחיר ד ב ר י ה ס ב ר