הצעת חוק לדיון מוקדם

מספר פנימי: 2157416 הכנסת העשרים וארבע יוזם: חבר הכנסת מיקי לוי ______________________________________________ פ/654/24 הצעת חוק התכנון והבנייה (תיקון – הוראות שונות לעניין היטל השבחה), התשפ"א–2021 דברי הסבר היטל השבחה הוא מיסוי המוטל על עליית ערכם של מקרקעין כתוצאה מפעילות שלטונית משביחה. חוק התכנון והבנייה, התשכ"ה–1965 (להלן – החוק) קובע הוראות שונות, בתוספת השלישית לחוק, המסדירות את נושא היטל ההשבחה. הוראות אלו כוללות עיוותים וחוסר בהירות המובילים לגביית היטל השבחה ללא הצדקה ובניגוד לכוונת המחוקק. העיוותים העיקריים במסגרת היטלי ההשבחה באים לידי ביטוי בארבעה נושאים עיקריים: (1) הגדרת "מימוש זכויות" – כיום קובע החוק כי היטל ההשבחה ישולם לא יאוחר מהמועד בו החייב מימש זכות במקרקעין. החוק מגדיר כי "מימוש זכויות" הוא אחד משלושה מקרים – קבלת היתר לבנייה או לשימוש לפי אישור תכנית, הקלה או התרת שימוש חורג שבעקבותיהם חל היטל ההשבחה, התחלת השימוש במקרקעין עקב אישור תכנית כאמור וכן, העברת המקרקעין או העברת החכירה לדורות בהם. כלומר, לפי מצב העניינים הקיים, קיימים מצבים רבים בהם תשלום היטל ההשבחה נעשה עם מכירת המקרקעין ובלי שבעל המקרקעין ניצל בפועל את פירות ההשבחה. גביית היטל ההשבחה במועד מכירת המקרקעין ולא במועד קבלת ההיתר או התחלת השימוש עשויה ליצור מקרים בהם ההיטל נגבה בגין זכויות שלא ינוצלו לעולם. לפיכך, מוצע לקבוע כי העברת המקרקעין או העברת החכירה בדורות בהם, לא יבואו בגדרי הגדרת "מימוש זכויות". (2) גביית תשלום בשל השבחה ברכוש משותף – החוק קובע כיום כי שותפים במקרקעין או בחכירה לדורות בהם, ישלמו את היטל ההשבחה כל אחד מהם באופן יחסי לחלקו במקרקעין המשותפים. בשנים האחרונות התרבו מקרים בהם נדרשו בעלי דירות בבתים משותפים לשלם היטל השבחה בשל אישור תכניות המקנות זכויות בנייה על גג הבניין, אולם ללא כל השבחה בדירתם, שכן, דירתם מצויה בקומות התחתונות ללא כל אפשרות לנצל את זכויות הבנייה כאמור. ועדות ערר לתכנון ובנייה קבעו במספר הזדמנויות כי היטל השבחה יושת רק על מי שיכול ליהנות ולהתעשר מאישור התכניות (ראו ערר מס' חל/85090/11 ברגר נ' הוועדה המקומית לתכנון ובנייה חולון (29.05.2014); ערר מס' חל/85102/11 מתתיהו נגד ועדה מקומית לתכנון ובנייה חולון (26.10.2014)). הצעת החוק נועדה לשפוך אור על סוגיה זו ולהבהיר כי בשל השבחה ברכוש משותף שהוצמד, יחוב רק בעל הדירה שאליה הוצמד הרכוש המשותף כאמור. (3) מועד עריכת שומת ההשבחה – כיום שומת השבחה נקבעת בידי שמאי מקרקעין לאחר אישור תכנית או שימוש חורג או מתן הקלה, אולם הוועדה המקומית רשאית לדחות את עריכת שומת ההשבחה עד למועד מימוש הזכויות במקרקעין שבהם חלה ההשבחה. עם זאת, החוק קובע כי ההיטל ישולם לא יאוחר מהמועד שבו מומשו הזכויות במקרקעין. כלומר, החוק יוצר פער זמנים בין האירוע שמגבש את היווצרות ההיטל לבין מועד תשלומו. פער זמנים זה יוצר עיוותים הנוגעים לשיטת הצמדת המחירים. כיום קובע החוק כי החיוב בהיטל מוצמד למדד המחירים לצרכן. לפיכך, מקום בו שינה האזור שבו מצויה התכנית את פניו לרעה, ההצמדה למדד המחירים עשויה להגיע לערכים העולים על מלוא ערכם של המקרקעין בעת מימוש הזכויות. אם ההשבחה אירעה בתקופה שבה עליית שווי המקרקעין היה מועט, אולם בעת מימוש הזכויות ערך ההשבחה עלה בשל גורמים שאינם נוגעים לאותם המקרקעין, נגבה ההיטל בשיעורים הנמוכים בהרבה מההשבחה האמיתית שנוצרה. עיוותים אלו גורמים לגבייה בלתי שוויונית ובלתי צודקת – במקרה ובו שווי הזכויות עלה נגרם הפסד לרשות המקומית ובמקרה ובו שווי המקרקעין יורד נגרם הפסד לבעל המקרקעין. לפיכך, מוצע לקבוע בחוק כי שומת היטל ההשבחה תיקבע בסמוך לאחר קליטת הבקשה להיתר הבנייה במקרקעין. (4) שיטת חישוב היטל ההשבחה – כיום קובע החוק את אופן חישוב שומת ההשבחה. לגבי מצבים בהם קיימת תכנית משביחה יחידה, מוערכים המקרקעין ליום אישור התכנית פעם אחת בהתאם לזכויות שהוענקו בתכנית ופעם אחת בהתאם לזכויות שהיו קיימות אלמלא אושרה תכנית זו. ההפרש בין ערכים אלו מהווה את ההשבחה. לעניין מצבים בהם נדחתה עריכת השומה ובטרם בוצע התשלום אושרו תכניות נוספות, קובע החוק כי ההשבחה תהא ההפרש בין שוויים של המקרקעין בסמוך לאישור התכנית לבין שוויים מיד לאחר אישור של התכנית האחרונה. בעקבות ערעור של חייב לבית המשפט העליון, קבע בית המשפט העליון ברע"א 4217/04 ציון פמיני נ' הוועדה המקומית לתכנון ובנייה ירושלים (22.10.06) כי שיטת החישוב במצב כזה תהא "שיטת המדרגות" לפיה יש לערוך חישוב נפרד של ההשבחה הנגרמת בשל כל שינוי תכנוני. שיטת חישוב זו יצרה עיוותים בחישוב היטל ההשבחה, לרבות בשל מורכבות השיטה. שיטה זו מגבירה את הקושי המובנה בחישוב שומת השבחה, יוצרת צורך מיותר בדיונים משפטיים ושמאיים וכן, הופכת את המיסוי לבלתי ודאי. לפיכך, מוצע להפוך את החיוב בהיטל ההשבחה לבהיר, אחיד ופשוט ולקבוע בחוק את "שיטת המקפצה המנטרלת" לחישוב שומת ההשבחה. לפי שיטה זו, ההשבחה מחושבת על פי ההפרש בין שווי המקרקעין לפי המצב התכנוני החדש שנוצר בעקבות אישור התכנית, השימוש או מתן ההקלה במועד קליטת הבקשה להיתר, לבין שווי המקרקעין במועד האמור, אילו חל עליה המצב התכנוני שקדם לאישור התכנית. לסיכום, מטרת הצעת החוק היא להסדיר ולתקן את העיוותים במצב הקיים כיום בחוק ולהביא לכך שחישוב שומת ההשבחה וגבייתה, תבטיח שהתשלום ישקף את ההשבחה שנוצרה וכן שהתשלום יהיה על ידי הנהנים מההשבחה. הצעות חוק זהות הונחו על שולחן הכנסת העשרים על ידי חבר הכנסת אכרם חסון (פ/3539/20) ועל ידי חבר הכנסת מיקי לוי (פ/3903/20), על שולחן הכנסת העשרים ושתיים ועל שולחן הכנסת העשרים ושלוש על ידי חבר הכנסת מיקי לוי (פ/857/22;פ/484/23), ולפיכך הצעה זו לא נבדקה מחדש על ידי הלשכה המשפטית של הכנסת. -------------------------------- הוגשה ליו"ר הכנסת והסגנים והונחה על שולחן הכנסת ביום כ"ח באייר התשפ"א (10.05.2021) תיקון סעיף 145 1. בחוק התכנון והבנייה, התשכ"ה–1965 (להלן – החוק העיקרי), בסעיף 145(ד)(1), אחרי "בכפוף לכל דין" יבוא "אם בחר זאת המבקש". בחוק התכנון והבנייה, התשכ"ה–1965 (להלן – החוק העיקרי), בסעיף 145(ד)(1), אחרי "בכפוף לכל דין" יבוא "אם בחר זאת המבקש". בחוק התכנון והבנייה, התשכ"ה–1965 (להלן – החוק העיקרי), בסעיף 145(ד)(1), אחרי "בכפוף לכל דין" יבוא "אם בחר זאת המבקש". בחוק התכנון והבנייה, התשכ"ה–1965 (להלן – החוק העיקרי), בסעיף 145(ד)(1), אחרי "בכפוף לכל דין" יבוא "אם בחר זאת המבקש". בחוק התכנון והבנייה, התשכ"ה–1965 (להלן – החוק העיקרי), בסעיף 145(ד)(1), אחרי "בכפוף לכל דין" יבוא "אם בחר זאת המבקש". תיקון התוספת השלישית 2. בתוספת השלישית לחוק העיקרי – בתוספת השלישית לחוק העיקרי – בתוספת השלישית לחוק העיקרי – בתוספת השלישית לחוק העיקרי – בתוספת השלישית לחוק העיקרי – (1) בסעיף 1(א) – (1) בסעיף 1(א) – (1) בסעיף 1(א) – (1) בסעיף 1(א) – (1) בסעיף 1(א) – (א) אחרי ההגדרה "חכירה לדורות" יבוא: (א) אחרי ההגדרה "חכירה לדורות" יבוא: (א) אחרי ההגדרה "חכירה לדורות" יבוא: (א) אחרי ההגדרה "חכירה לדורות" יבוא: ""מועד קובע" – ""מועד קובע" – ""מועד קובע" – (1) לעניין הגשת בקשה להיתר שאינה כוללת בקשה להקלה או לשימוש חורג – יום קליטת הבקשה כאמור בסעיף 145 לחוק זה; (1) לעניין הגשת בקשה להיתר שאינה כוללת בקשה להקלה או לשימוש חורג – יום קליטת הבקשה כאמור בסעיף 145 לחוק זה; (2) לעניין הגשת בקשה להיתר הכוללת בקשה להקלה או לשימוש חורג – יום החלטת מוסד התכנון המוסמך בבקשה."; (2) לעניין הגשת בקשה להיתר הכוללת בקשה להקלה או לשימוש חורג – יום החלטת מוסד התכנון המוסמך בבקשה."; (ב) בהגדרה "מימוש זכויות", פסקה (3) – תימחק; (ב) בהגדרה "מימוש זכויות", פסקה (3) – תימחק; (ב) בהגדרה "מימוש זכויות", פסקה (3) – תימחק; (ב) בהגדרה "מימוש זכויות", פסקה (3) – תימחק; (ג) אחרי ההגדרה "מימוש זכויות" יבוא: (ג) אחרי ההגדרה "מימוש זכויות" יבוא: (ג) אחרי ההגדרה "מימוש זכויות" יבוא: (ג) אחרי ההגדרה "מימוש זכויות" יבוא: ""מצב תכנוני חדש" – התכניות החלות על המקרקעין במועד הקובע; ""מצב תכנוני חדש" – התכניות החלות על המקרקעין במועד הקובע; ""מצב תכנוני חדש" – התכניות החלות על המקרקעין במועד הקובע; "מצב תכנוני קודם" – התכניות שחלו על המקרקעין במועד הקודם של מימוש הזכויות במקרקעין;"; "מצב תכנוני קודם" – התכניות שחלו על המקרקעין במועד הקודם של מימוש הזכויות במקרקעין;"; "מצב תכנוני קודם" – התכניות שחלו על המקרקעין במועד הקודם של מימוש הזכויות במקרקעין;"; (ד) אחרי ההגדרה "תכנית" יבוא: (ד) אחרי ההגדרה "תכנית" יבוא: (ד) אחרי ההגדרה "תכנית" יבוא: (ד) אחרי ההגדרה "תכנית" יבוא: ""תכנית משביחה" – תכנית שגרמה לעליית שוויה של המקרקעין עליהן היא חלה;"; ""תכנית משביחה" – תכנית שגרמה לעליית שוויה של המקרקעין עליהן היא חלה;"; ""תכנית משביחה" – תכנית שגרמה לעליית שוויה של המקרקעין עליהן היא חלה;"; (2) אחרי סעיף 3 יבוא: (2) אחרי סעיף 3 יבוא: (2) אחרי סעיף 3 יבוא: (2) אחרי סעיף 3 יבוא: (2) אחרי סעיף 3 יבוא: "חישוב השבחה בשל תכנית משביחה "חישוב השבחה בשל תכנית משביחה "חישוב השבחה בשל תכנית משביחה 3א. (א) השבחה במקרקעין בשל תכנית משביחה היא ההפרש בין שווי המקרקעין לפי המצב התכנוני החדש במועד הקובע ובין שווי המקרקעין במועד הקובע אילו חל עליה המצב התכנוני הקודם. (ב) השבחה במקרקעין בשל אישור הקלה היא ההפרש שבין שווים של המקרקעין במועד הקובע אילו המצב התכנוני החדש היה כולל את מה שהותר כהקלה, ובין שווים של המקרקעין במועד הקובע לפי המצב התכנוני החדש ללא הקלה. (ג) השבחה במקרקעין בשל אישור לשימוש חורג היא ההפרש שבין שווים של המקרקעין במועד הקובע אילו המצב התכנוני החדש היה כולל את מה שהותר כשימוש חורג לתקופה שבה הותר, ובין שוויים של המקרקעין במועד הקובע ששימוש כאמור אינו מותר בהם."; (3) בסעיף 4 – (3) בסעיף 4 – (3) בסעיף 4 – (3) בסעיף 4 – (3) בסעיף 4 – (א) במקום פסקה (1) יבוא: (א) במקום פסקה (1) יבוא: (א) במקום פסקה (1) יבוא: (א) במקום פסקה (1) יבוא: "(1) שומת השבחה מטעם ועדה מקומית תיערך על ידי שמאי מקרקעין מטעם הוועדה המקומית לאחר המועד הקובע; הוועדה המקומית, תביא לידיעת כל חייב בהיטל את שומת ההשבחה שנערכה כאמור ואת זכותו לערער על החיוב בהיטל או לפנות בבקשה למינוי שמאי מכריע כאמור בסעיף 14;"; "(1) שומת השבחה מטעם ועדה מקומית תיערך על ידי שמאי מקרקעין מטעם הוועדה המקומית לאחר המועד הקובע; הוועדה המקומית, תביא לידיעת כל חייב בהיטל את שומת ההשבחה שנערכה כאמור ואת זכותו לערער על החיוב בהיטל או לפנות בבקשה למינוי שמאי מכריע כאמור בסעיף 14;"; "(1) שומת השבחה מטעם ועדה מקומית תיערך על ידי שמאי מקרקעין מטעם הוועדה המקומית לאחר המועד הקובע; הוועדה המקומית, תביא לידיעת כל חייב בהיטל את שומת ההשבחה שנערכה כאמור ואת זכותו לערער על החיוב בהיטל או לפנות בבקשה למינוי שמאי מכריע כאמור בסעיף 14;"; (ב) פסקאות (2), (4) עד (5) ו-(7) – יימחקו; (ב) פסקאות (2), (4) עד (5) ו-(7) – יימחקו; (ב) פסקאות (2), (4) עד (5) ו-(7) – יימחקו; (ב) פסקאות (2), (4) עד (5) ו-(7) – יימחקו; (4) סעיפים 5 ו-6 – בטלים; (4) סעיפים 5 ו-6 – בטלים; (4) סעיפים 5 ו-6 – בטלים; (4) סעיפים 5 ו-6 – בטלים; (4) סעיפים 5 ו-6 – בטלים; (5) בסעיף 7 אחרי סעיף קטן (א) יבוא: (5) בסעיף 7 אחרי סעיף קטן (א) יבוא: (5) בסעיף 7 אחרי סעיף קטן (א) יבוא: (5) בסעיף 7 אחרי סעיף קטן (א) יבוא: (5) בסעיף 7 אחרי סעיף קטן (א) יבוא: "(א1) על אף האמור בסעיף קטן (א), חייב בהיטל רשאי לדחות את מועד תשלום ההיטל עד למועד תחילת ביצוע העבודות או השימוש, ובלבד שיפקיד ערובה להבטחת תשלום ההיטל."; "(א1) על אף האמור בסעיף קטן (א), חייב בהיטל רשאי לדחות את מועד תשלום ההיטל עד למועד תחילת ביצוע העבודות או השימוש, ובלבד שיפקיד ערובה להבטחת תשלום ההיטל."; "(א1) על אף האמור בסעיף קטן (א), חייב בהיטל רשאי לדחות את מועד תשלום ההיטל עד למועד תחילת ביצוע העבודות או השימוש, ובלבד שיפקיד ערובה להבטחת תשלום ההיטל."; "(א1) על אף האמור בסעיף קטן (א), חייב בהיטל רשאי לדחות את מועד תשלום ההיטל עד למועד תחילת ביצוע העבודות או השימוש, ובלבד שיפקיד ערובה להבטחת תשלום ההיטל."; (6) בסעיף 11, האמור בו יסומן "(א)" ואחריו יבוא: (6) בסעיף 11, האמור בו יסומן "(א)" ואחריו יבוא: (6) בסעיף 11, האמור בו יסומן "(א)" ואחריו יבוא: (6) בסעיף 11, האמור בו יסומן "(א)" ואחריו יבוא: (6) בסעיף 11, האמור בו יסומן "(א)" ואחריו יבוא: "(ב) היתה השבחה במקרקעין שהם רכוש משותף כהגדרתו בחוק המקרקעין, התשכ"ט–1969, שהוצמד לדירה פלונית, יישא בהיטל בעל הדירה אליה הוצמד הרכוש המשותף כאמור." "(ב) היתה השבחה במקרקעין שהם רכוש משותף כהגדרתו בחוק המקרקעין, התשכ"ט–1969, שהוצמד לדירה פלונית, יישא בהיטל בעל הדירה אליה הוצמד הרכוש המשותף כאמור." "(ב) היתה השבחה במקרקעין שהם רכוש משותף כהגדרתו בחוק המקרקעין, התשכ"ט–1969, שהוצמד לדירה פלונית, יישא בהיטל בעל הדירה אליה הוצמד הרכוש המשותף כאמור." "(ב) היתה השבחה במקרקעין שהם רכוש משותף כהגדרתו בחוק המקרקעין, התשכ"ט–1969, שהוצמד לדירה פלונית, יישא בהיטל בעל הדירה אליה הוצמד הרכוש המשותף כאמור." "(ב) היתה השבחה במקרקעין שהם רכוש משותף כהגדרתו בחוק המקרקעין, התשכ"ט–1969, שהוצמד לדירה פלונית, יישא בהיטל בעל הדירה אליה הוצמד הרכוש המשותף כאמור." תחולה 3. הוראות התוספת השלישית לחוק העיקרי, כנוסחה בחוק זה, יחולו על מימוש זכויות במקרקעין כמשמעותו בתוספת האמורה, שנעשה מיום פרסומו של חוק זה ואילך. הוראות התוספת השלישית לחוק העיקרי, כנוסחה בחוק זה, יחולו על מימוש זכויות במקרקעין כמשמעותו בתוספת האמורה, שנעשה מיום פרסומו של חוק זה ואילך. הוראות התוספת השלישית לחוק העיקרי, כנוסחה בחוק זה, יחולו על מימוש זכויות במקרקעין כמשמעותו בתוספת האמורה, שנעשה מיום פרסומו של חוק זה ואילך. הוראות התוספת השלישית לחוק העיקרי, כנוסחה בחוק זה, יחולו על מימוש זכויות במקרקעין כמשמעותו בתוספת האמורה, שנעשה מיום פרסומו של חוק זה ואילך. הוראות התוספת השלישית לחוק העיקרי, כנוסחה בחוק זה, יחולו על מימוש זכויות במקרקעין כמשמעותו בתוספת האמורה, שנעשה מיום פרסומו של חוק זה ואילך.