הצעת חוק לדיון מוקדם
מספר פנימי: 2159761
הכנסת העשרים וארבע
יוזם: חבר הכנסת אלי כהן
______________________________________________
פ/2020/24
הצעת חוק התאגדות לרכישת קרקע חקלאית, התשפ"א–2021
דברי הסבר
הצעת החוק נועדה ליצור אחידות וסדר בתחום רכישת הקרקעות החקלאיות הלא מופשרות שאינן מתוכננות במדינת ישראל, ומתוך מתן חשיבות עליונה להבטחת כספי רוכשים אשר מצטרפים להתאגדות שעורך גורם מאגד הפועל בתמורה לארגון המשתתפים בהתאגדות (להלן – הגורם המאגד) לרכישת מקרקעין חקלאיים שאינם מופשרים ואינם מתוכננים, וזאת בשלוש דרכים מרכזיות:
א. הגנת כספי הרוכש באמצעות הטלת חובה קוגנטית להפקדת הכספים עבור התמורה ועבור התמורה לגורם המאגד בחשבונות נאמנות בלבד.
ב. תשלום התמורה למאגד לפי שלבים קבועים ומוגדרים מראש.
ג. הטלת חובה על הגורם המאגד, להציג בפני רוכשים פוטנציאליים במסגרת התאגדות לרכישת קרקע חקלאית שומת מקרקעין על פי תקן 22, אשר תפרט את סיכויי הפשרת המקרקעין.
תקן 22 שפרסמה מועצת שמאי המקרקעין נועד ליצור שקיפות בכל הקשור לשיווק קרקע שאינה מיועדת עדיין לבניה, ולספק, בעיקר לרוכש, מידע בנוגע להליך המתוכנן לקרקע כזו עד להפשרתה או עד לסיום הבניה על הקרקע. התקן מנחה להציג שני ערכי שווי מרכזיים לקרקע בשני מצבים שונים: האחד במצב הנוכחי של הקרקע על היבטי התכנון הקיימים בה ביום הרכישה בהנחה שלא תאושרנה עוד תכניות, והשנייה בהנחה (היפותטית) שהקרקע זמינה לבניה מיידית בהתאם לתכנון מוצג או ראוי בהתאם לתכנית מתאר.
התקן מתייחס הן לקרקעות חקלאיות והן לקרקעות המתוכננות לבניה אך שעדיין לא ניתן לבנות עליהן (דוגמת קיומה של תכנית מתאר על הקרקע המייעדת אותה לבניה אך עדיין נדרשת הגשת תכנית מפורטת וטבלאות איחוד וחלוקה לצורך הפשרתה ובניה בפועל). התקן דורש גם שקיפות בכל הקשור להליך הצפוי עד להפשרתה של הקרקע כולל כל היבטי העלויות הכרוכים בהליך זה.
ליווי רוכשים המתאגדים לרכישת קרקע חקלאית על ידי גורם מאגד מחייב הבטחת הפשרת המקרקעין, עקב הקושי הטמון מתופעת "הסיכון המוסרי" – הגורם המאגד שהוא יוזם ההתאגדות, בדרך כלל מתחייב עבור המשתתפים, בלי שהוא נושא בסיכונים שנושאים המשתתפים בהתאגדות. יצוין כי כיום, אין שום תנאי סף מהותי בארגון רוכשים לרכישת קרקע חקלאית.
הצעת החוק, מבקשת ליצור ודאות למשתתפים בהתאגדות לרכישת קרקע חקלאית בדרך של הגדרת תחומי אחריות למאגדי הקבוצות והבטחת כספי הרוכשים. על פי המוצע, יובטחו כספי הרוכשים בכך שמלוא התמורה שתשולם על ידי משתתפים לצורך רכישת קרקע חקלאית תופקד בחשבון נאמנות שעורך דין ישמש לגביו כנאמן, והנאמן יעביר כספים מחשבון הנאמנות לצורך רכישת המקרקעין בלבד. כמו כן, התמורה לגורם המאגד לא תשולם לו במלואה מראש, אלא תופקד בחשבון נאמנות נוסף, ותשולם לו בשלבים קבועים מראש ובהתאם להתקדמות רכישת המקרקעין ורישום זכויות כל המשתתפים.
יובהר כי אין מטרתה של הצעת חוק זו להציג קשיים בפני רכישת מקרקעין חקלאיים, למנוע אותה או להפוך אותה לעסקה ליזמים בלבד, אלא רק להסדיר את הכשלים והחסרונות הגלומים בה כיום, במקרים שהגורם המאגד פועל שלא בהתאם לכללים הנדרשים.
מוצע לחייב גורמים מאגדים להליך ברור של הבטחת כספי המשתתפים.
בנוסף, החוק המוצע כולל הוראות בנוגע לצורתו של הסכם מאגד, ובין היתר מטיל חובת אימות על-ידי עורך דין, כהגדרתו בהצעת החוק, במטרה להבטיח גמירות-דעת מצד המתעניינים או המשתתפים, בטרם חתימה על ההסכמים. כן מוצע לקבוע הליך ברור להשבת כספים במקרה של ביטול בקשת ההצטרפות.
הוראות החוק המוצע יהיו קוגנטיות, כך שלא ניתן יהיה להתנות עליהן, אלא אם כן ההתניה היא לטובת המשתתפים.
--------------------------------
הוגשה ליו"ר הכנסת והסגנים
והונחה על שולחן הכנסת ביום
כ"ד באב התשפ"א (02.08.2021)
הגדרות "אומדן" – הערכת כלל העלויות לרכישת המקרקעין, לרבות עלויות תכנון, עבור כל אחד מהמשתתפים, שהכין שמאי מקרקעין בהתאם לתקן 22; "אומדן" – הערכת כלל העלויות לרכישת המקרקעין, לרבות עלויות תכנון, עבור כל אחד מהמשתתפים, שהכין שמאי מקרקעין בהתאם לתקן 22;
"בקשת הצטרפות" – בקשה להצטרפות להתאגדות לרכישת מקרקעין, הכוללת כתב התחייבות שהמתעניין חותם עליו לפי הצעת הגורם המאגד או מי מטעמו, שלפיו מתחייב המתעניין, בין היתר, להצטרף למניין המשתתפים בהתאגדות לרכישת מקרקעין במועד שיקבע הגורם המאגד; "בקשת הצטרפות" – בקשה להצטרפות להתאגדות לרכישת מקרקעין, הכוללת כתב התחייבות שהמתעניין חותם עליו לפי הצעת הגורם המאגד או מי מטעמו, שלפיו מתחייב המתעניין, בין היתר, להצטרף למניין המשתתפים בהתאגדות לרכישת מקרקעין במועד שיקבע הגורם המאגד;
"גורם מאגד" – מי שפועל בתמורה, בעצמו או באמצעות אחר, לארגון המשתתפים בהתאגדות לרכישה של מקרקעין, לרבות הכנת המסגרת החוזית; "גורם מאגד" – מי שפועל בתמורה, בעצמו או באמצעות אחר, לארגון המשתתפים בהתאגדות לרכישה של מקרקעין, לרבות הכנת המסגרת החוזית;
"הסכם מאגד" – הסכם בין גורם מאגד לבין המשתתפים, המעגן בין היתר את מחויבויות הגורם המאגד לקבוצה ואת שלבי תשלום התמורה לגורם המאגד; "הסכם מאגד" – הסכם בין גורם מאגד לבין המשתתפים, המעגן בין היתר את מחויבויות הגורם המאגד לקבוצה ואת שלבי תשלום התמורה לגורם המאגד;
"התאגדות לרכישת מקרקעין" – קבוצת רוכשים שמספרם לא יפחת מעשרה, שהתארגנו על ידי גורם מאגד לצורך רכישת מקרקעין; "התאגדות לרכישת מקרקעין" – קבוצת רוכשים שמספרם לא יפחת מעשרה, שהתארגנו על ידי גורם מאגד לצורך רכישת מקרקעין;
"חוק המקרקעין" – חוק המקרקעין, התשכ"ט–1969; "חוק המקרקעין" – חוק המקרקעין, התשכ"ט–1969;
"מסגרת חוזית" – הסכם שיתוף או מערכת חוזים הקשורים זה בזה שבאמצעותם תפעל ההתאגדות למימוש הזכויות במקרקעין עד לאישור תכנית בניין עיר לגבי המקרקעין; "מסגרת חוזית" – הסכם שיתוף או מערכת חוזים הקשורים זה בזה שבאמצעותם תפעל ההתאגדות למימוש הזכויות במקרקעין עד לאישור תכנית בניין עיר לגבי המקרקעין;
"מקרקעין" – מקרקעין אשר ייעודם חקלאי על פי תכנית בתוקף, אשר יירכשו או יוחכרו על ידי המשתתפים; "מקרקעין" – מקרקעין אשר ייעודם חקלאי על פי תכנית בתוקף, אשר יירכשו או יוחכרו על ידי המשתתפים;
"משתתף" – כל אחד מרוכשי המקרקעין במסגרת התאגדות לרכישת מקרקעין; "משתתף" – כל אחד מרוכשי המקרקעין במסגרת התאגדות לרכישת מקרקעין;
"מתעניין" – מי שבכוונתו להצטרף למניין המשתתפים בהתאגדות לרכישת מקרקעין; "מתעניין" – מי שבכוונתו להצטרף למניין המשתתפים בהתאגדות לרכישת מקרקעין;
"נציגות" – מספר משתתפים, שהמשתתפים מינו ברוב דעות באסיפה הכללית להיות נציגיהם, ואשר פועלים עבור ההתאגדות לרכישת מקרקעין, בהתאם להוראות המסגרת החוזית; "נציגות" – מספר משתתפים, שהמשתתפים מינו ברוב דעות באסיפה הכללית להיות נציגיהם, ואשר פועלים עבור ההתאגדות לרכישת מקרקעין, בהתאם להוראות המסגרת החוזית;
"עורך הדין" –מי שהוא חבר בלשכת עורכי הדין ובעל ותק של חמש שנים, שהמשתתפים מינו כדי לייצגם ולטפל בעניינים המשפטיים עבורם, בהתאם לתנאי ההתקשרות עמו; "עורך הדין" –מי שהוא חבר בלשכת עורכי הדין ובעל ותק של חמש שנים, שהמשתתפים מינו כדי לייצגם ולטפל בעניינים המשפטיים עבורם, בהתאם לתנאי ההתקשרות עמו;
"שומת מקרקעין" – כהגדרתה בחוק שמאי מקרקעין, התשס"א–2001; "שומת מקרקעין" – כהגדרתה בחוק שמאי מקרקעין, התשס"א–2001;
"תכנית" – כהגדרתה בחוק התכנון והבנייה, התשכ"ה–1965; "תכנית" – כהגדרתה בחוק התכנון והבנייה, התשכ"ה–1965;
"תקן 22" – תקן שאישרה מועצת שמאי המקרקעין בדבר פירוט מזערי נדרש בשומת מקרקעין המשווקים לציבור על בסיס צפיות, כפי שמפורסם באתר הרשות להגנת הצרכן ולסחר הוגן; "תקן 22" – תקן שאישרה מועצת שמאי המקרקעין בדבר פירוט מזערי נדרש בשומת מקרקעין המשווקים לציבור על בסיס צפיות, כפי שמפורסם באתר הרשות להגנת הצרכן ולסחר הוגן;
"השר" – שר הבינוי והשיכון. "השר" – שר הבינוי והשיכון.
תנאי לעיסוק כגורם מאגד 2. לא יפעל אדם כגורם מאגד, אלא אם כן הוא מתווך במקרקעין בעל רישיון בתוקף לפי חוק המתווכים במקרקעין, התשנ"ו–1996. לא יפעל אדם כגורם מאגד, אלא אם כן הוא מתווך במקרקעין בעל רישיון בתוקף לפי חוק המתווכים במקרקעין, התשנ"ו–1996.
חובות הגורם המאגד 3. (א) הגורם המאגד יתקשר עם כל אחד מהמשתתפים בהסכם מאגד; בהסכם המאגד יצוין במפורש, בין היתר, שם הגורם המאגד. (א) הגורם המאגד יתקשר עם כל אחד מהמשתתפים בהסכם מאגד; בהסכם המאגד יצוין במפורש, בין היתר, שם הגורם המאגד.
(ב) הגורם המאגד – (ב) הגורם המאגד –
(1) ידאג להשלמת מניין המשתתפים הנדרש בקבוצת המשתתפים, טרם החתימה על ההסכם לרכישת המקרקעין;
(2) ידאג להכנת אומדן;
(3) יכין לוח זמנים מפורט לתכנון וביצוע רכישת המקרקעין, לקידום תכנית בניין עיר ולשינוי ייעוד המקרקעין;
(4) יכלול בהסכם המאגד את האומדן ולוח הזמנים כאמור בפסקאות (2) ו-(3).
(ג) אין בהוראות סעיף זה כדי לחייב את הגורם המאגד לשאת בתשלומי חובה הכרוכים בפעולות האמורות בסעיף זה או בתשלומים הנלווים לפעולות אלה. (ג) אין בהוראות סעיף זה כדי לחייב את הגורם המאגד לשאת בתשלומי חובה הכרוכים בפעולות האמורות בסעיף זה או בתשלומים הנלווים לפעולות אלה.
הסכם מאגד 4. (א) הסכם מאגד יהיה בנוסח אחיד כלפי כל המשתתפים. (א) הסכם מאגד יהיה בנוסח אחיד כלפי כל המשתתפים.
(ב) הסכם מאגד יהיה בכתב ויאומת על ידי עורך הדין באותו אופן שבו מאומת שטר עסקה לפי הוראות חוק המקרקעין. (ב) הסכם מאגד יהיה בכתב ויאומת על ידי עורך הדין באותו אופן שבו מאומת שטר עסקה לפי הוראות חוק המקרקעין.
(ג) עם החתימה על הסכם מאגד וכניסתו לתוקף, לא יהא עוד תוקף לבקשת ההצטרפות או לכל הסכם אחר שנחתם בין הגורם המאגד לבין המשתתפים. (ג) עם החתימה על הסכם מאגד וכניסתו לתוקף, לא יהא עוד תוקף לבקשת ההצטרפות או לכל הסכם אחר שנחתם בין הגורם המאגד לבין המשתתפים.
חובת התקשרות במסגרת חוזית 5. (א) המשתתפים בהתאגדות לרכישת מקרקעין יתקשרו במסגרת חוזית. (א) המשתתפים בהתאגדות לרכישת מקרקעין יתקשרו במסגרת חוזית.
(ב) למסגרת חוזית כאמור בסעיף קטן (א) יצרף הגורם המאגד שומת מקרקעין שנערכה על ידי שמאי מקרקעין על פי תקן 22; שמאי המקרקעין שיערוך את שומת המקרקעין ייבחר מתוך רשימת שמאים מיוחדת בהתאם לכללים הקבועים בתקן 22. (ב) למסגרת חוזית כאמור בסעיף קטן (א) יצרף הגורם המאגד שומת מקרקעין שנערכה על ידי שמאי מקרקעין על פי תקן 22; שמאי המקרקעין שיערוך את שומת המקרקעין ייבחר מתוך רשימת שמאים מיוחדת בהתאם לכללים הקבועים בתקן 22.
(ג) המסגרת החוזית, ובכלל זה שומת המקרקעין לפי סעיף קטן (ב), תהיה נגישה לעיון כלל המשתתפים. (ג) המסגרת החוזית, ובכלל זה שומת המקרקעין לפי סעיף קטן (ב), תהיה נגישה לעיון כלל המשתתפים.
ביטול בקשת הצטרפות 6. (א) משתתף רשאי להודיע על ביטול בקשת הצטרפות בתוך חמישה ימים מיום החתימה על טופס בקשת ההצטרפות; המשתתף ימסור הודעה כאמור באמצעות דואר רשום עם אישור מסירה. (א) משתתף רשאי להודיע על ביטול בקשת הצטרפות בתוך חמישה ימים מיום החתימה על טופס בקשת ההצטרפות; המשתתף ימסור הודעה כאמור באמצעות דואר רשום עם אישור מסירה.
(ב) בקשת ההצטרפות תכלול תניה שלפיה הבקשה ניתנת לביטול לפי הוראות סעיף קטן (א), ללא תנאי מגביל כלשהו או תשלום דמי ביטול. (ב) בקשת ההצטרפות תכלול תניה שלפיה הבקשה ניתנת לביטול לפי הוראות סעיף קטן (א), ללא תנאי מגביל כלשהו או תשלום דמי ביטול.
(ג) מסר משתתף הודעת ביטול כאמור בסעיף קטן (א), ישיב לו הגורם המאגד את התמורה ששילם, בתוספת ריבית בשיעור הנהוג בבנק שבו מנוהלים חשבונות הנאמנות כאמור בסעיף 7, בתוך שבעה ימים מיום מסירת ההודעה. (ג) מסר משתתף הודעת ביטול כאמור בסעיף קטן (א), ישיב לו הגורם המאגד את התמורה ששילם, בתוספת ריבית בשיעור הנהוג בבנק שבו מנוהלים חשבונות הנאמנות כאמור בסעיף 7, בתוך שבעה ימים מיום מסירת ההודעה.
הבטחת כספי משתתף 7. (א) כספי המשתתפים ינוהלו בשני חשבונות נאמנות נפרדים על שם עורך הדין; חשבון נאמנות אחד ישמש לביצוע תשלומים הקשורים לרכישת המקרקעין, וחשבון הנאמנות השני ישמש לתשלום התמורה לגורם המאגד. (א) כספי המשתתפים ינוהלו בשני חשבונות נאמנות נפרדים על שם עורך הדין; חשבון נאמנות אחד ישמש לביצוע תשלומים הקשורים לרכישת המקרקעין, וחשבון הנאמנות השני ישמש לתשלום התמורה לגורם המאגד.
(ב) (1) בחשבון נאמנות לביצוע תשלומים הקשורים לרכישת מקרקעין כאמור בסעיף קטן (א), יופקד, בין היתר, סכום התמורה עבור המקרקעין וכן סכומים נוספים הדרושים לרכישת המקרקעין.
(2) הכספים שבחשבון הנאמנות ישמשו למטרת רכישת המקרקעין בלבד, בהתאם להוראות שיועברו לנאמן בכתב, ולא ייעשה בהם שימוש להוצאות שאינן קשורות באופן ישיר לרכישת המקרקעין; לאחר שנרשמה הערת אזהרה על המקרקעין לטובת המשתתפים או שניתנה להם בטוחה מתאימה אחרת, רשאי הנאמן להעביר את סכום התמורה לידי בעלי המקרקעין.
(3) שחרור הכספים מחשבון נאמנות לרכישת המקרקעין ייעשה על ידי עורך הדין בלבד, ומשמונתה נציגות קבועה – באישור שני חברי הנציגות לפחות.
(ג) סכום התמורה לגורם המאגד, שנקבעה מראש, יופקד בחשבון נאמנות כאמור בסעיף קטן (א) לשם תשלום התמורה לגורם המאגד; הנאמן יעביר לגורם המאגד את הסכום האמור רק לאחר שנחתם הסכם לרכישת המקרקעין ובכפוף להוראות סעיף 8. (ג) סכום התמורה לגורם המאגד, שנקבעה מראש, יופקד בחשבון נאמנות כאמור בסעיף קטן (א) לשם תשלום התמורה לגורם המאגד; הנאמן יעביר לגורם המאגד את הסכום האמור רק לאחר שנחתם הסכם לרכישת המקרקעין ובכפוף להוראות סעיף 8.
תשלום התמורה לגורם המאגד 8. גורם מאגד לא יקבל מהמשתתפים סכומים הנכללים בתמורה שתשולם לו, בשיעורים העולים על השיעורים שקבע השר בהתאם לשלבי ביצוע רכישת המקרקעין. גורם מאגד לא יקבל מהמשתתפים סכומים הנכללים בתמורה שתשולם לו, בשיעורים העולים על השיעורים שקבע השר בהתאם לשלבי ביצוע רכישת המקרקעין.
שכר טרחה לעורך הדין 9. עורך הדין זכאי לשכר טרחה בהתאם להסכם שכר טרחה מפורט שיערוך עם ההתאגדות לרכישת מקרקעין, שבו יפורטו מהות הטיפול והשירותים הניתנים להתאגדות; נוסף על שכר טרחה כאמור, עורך הדין זכאי לתשלום מיוחד עבור ניהול חשבונות הנאמנות כאמור בסעיף 7. עורך הדין זכאי לשכר טרחה בהתאם להסכם שכר טרחה מפורט שיערוך עם ההתאגדות לרכישת מקרקעין, שבו יפורטו מהות הטיפול והשירותים הניתנים להתאגדות; נוסף על שכר טרחה כאמור, עורך הדין זכאי לתשלום מיוחד עבור ניהול חשבונות הנאמנות כאמור בסעיף 7.
שקיפות ואיסור ניגוד עניינים 10. (א) גורם מאגד או חבר נציגות לא יימצא במצב העלול לגרום לו להימצא בניגוד עניינים בין ענין שלו לבין חובותיו כלפי המשתתפים, ובכלל זה לא ימנה לביצוע עבודות במסגרת רכישת המקרקעין גורם מקצועי, שיש לגורם המאגד או לחבר הנציגות עניין אישי או עסקי לגביו או שהוא קרובו של אחד מהם; בסעיף זה, "קרוב" – כהגדרתו בחוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), התשכ"ג–1964. (א) גורם מאגד או חבר נציגות לא יימצא במצב העלול לגרום לו להימצא בניגוד עניינים בין ענין שלו לבין חובותיו כלפי המשתתפים, ובכלל זה לא ימנה לביצוע עבודות במסגרת רכישת המקרקעין גורם מקצועי, שיש לגורם המאגד או לחבר הנציגות עניין אישי או עסקי לגביו או שהוא קרובו של אחד מהם; בסעיף זה, "קרוב" – כהגדרתו בחוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), התשכ"ג–1964.
(ב) הגורם המאגד, קרובו או מי מטעמו של הגורם המאגד לא יהיה חבר נציגות. (ב) הגורם המאגד, קרובו או מי מטעמו של הגורם המאגד לא יהיה חבר נציגות.
(ג) הגורם המאגד וחברי הנציגות יפעלו באופן שיבטיח שקיפות מלאה כלפי המשתתפים במשך כל תקופת רכישת המקרקעין, ובכלל זה ימסרו למשתתפים מידע מלא בנוגע לקשרים העסקיים או המשפחתיים המתקיימים ביניהם ובנוגע לקשרים עסקיים ומשפחתיים המתקיימים בינם לבין הגורמים השונים הנוטלים חלק ברכישת המקרקעין. (ג) הגורם המאגד וחברי הנציגות יפעלו באופן שיבטיח שקיפות מלאה כלפי המשתתפים במשך כל תקופת רכישת המקרקעין, ובכלל זה ימסרו למשתתפים מידע מלא בנוגע לקשרים העסקיים או המשפחתיים המתקיימים ביניהם ובנוגע לקשרים עסקיים ומשפחתיים המתקיימים בינם לבין הגורמים השונים הנוטלים חלק ברכישת המקרקעין.
התניה – לטובת המשתתפים 11. אין להתנות על הוראות חוק זה אלא לטובת המשתתפים. אין להתנות על הוראות חוק זה אלא לטובת המשתתפים.
ביצוע ותקנות 12. השר ממונה על ביצוע חוק זה והוא רשאי להתקין תקנות בכל עניין הנוגע לביצועו. השר ממונה על ביצוע חוק זה והוא רשאי להתקין תקנות בכל עניין הנוגע לביצועו.
תחילה 13. תחילתו של חוק זה שישה חודשים מיום פרסומו. תחילתו של חוק זה שישה חודשים מיום פרסומו.