הצעת חוק לקריאה הראשונה

רשומות הצעות חוק ה מ מ ש ל ה 2021 בנובמבר22 1467 י"ח בכסלו התשפ"ב עמוד 202 ¸ ¸ ¸ ¸ ¸ ¸ ¸ ¸ ¸ ¸ ¸ ¸ ¸ ¸ ¸ ¸ ¸ ¸ ¸ ¸ ¸ ¸ ¸ ¸ ¸ ¸ ¸ ¸ ¸ ¸ ¸ ¸ ¸ ¸ ¸ ¸ ¸ ¸ ¸ ¸ ¸ ¸ ¸ ¸ ¸ ¸ ¸ 2021-הנידמה למסהצעת חוק קבוצות רכישה, התשפ"ב הצעות חוק הצ1 - הלשממה קוח תועהועצהצע - הלשממה קוח תו202 :מתפרסמת בזה הצעת חוק מטעם הממשלה 2021-הצעת חוק קבוצות רכישה, התשפ"ב פרק א': הגדרות הגדרות .1 ;א לחוק התכנון והבנייה157 אישור מאת הרשות המאשרת לפי סעיף- ""אישור אכלוס היקף פעילותן של קבוצות רכישה גדל באופן כללי משמעותי בשנים האחרונות. ממחקר שערך כעשירית2016 עד2009 משרד המשפטים, עולה כי בשנים ) מסך התחלות הבנייה היו של קבוצות רכישה.9.83%( הדינים הייחודיים החלים על מוכרי דירות ועניינם ,1973- חוק המכר (דירות), התשל"ג- בהגנת הרוכש ,)וחוק המכר (דירות) (הבטחת השקעות של רוכשי דירות ,, ככלל, אינם חלים, על קבוצות הרכישה1947-התשל"ה ,וזאת מאחר שאין מדובר ברכישת דירה. למעשה, ככלל ההתקשרות באמצעות קבוצת רכישה אינה מוסדרת בדין הישראלי באופן ייחודי. בשנים האחרונות התפרסמו מקרים שבהם חברי ,קבוצות רכישה השקיעו את כספם בקבוצה אך נותרו מסיבות שונות, בלא הכסף ובלא יכולת להמשיך את פעילות הקבוצה במטרה להגיע לבעלות על דירה. מקרים אלה העלו את הצורך לבחון אם נדרשת הסדרה ייחודית ,בהיבטי הגנה על ציבור המתקשרים בסוג זה של עסקאות ואם כן, מהי ההסדרה הראויה לכך. כדי לדון בשאלות אלה, הוקם לפני כמה שנים צוות בין–משרדי בראשות המשנה ליועץ המשפטי לממשלה (משפט אזרחי הצוות ,כלל נציגים מגופים אלה: משרד המשפטים, משרד האוצר משרד הבינוי והשיכון, רשות המסים, הרשות להגנת הצרכן הצוות).- ובנק ישראל (להלן כפי שמפורט בדוח שפרסם הצוות ביום כ"ב בכסלו ,) באתר משרד המשפטים2017 בדצמבר10( התשע"ח וכפי שיתואר להלן בקצרה, חברי הצוות הגיעו למסקנה ולפיה בתחום קבוצות הרכישה קיימים כשלים צרכניים ומשפטיים רבים, ועל כן יש הכרח להסדירו. ראשית וחשוב מכול נמצא כי קיימת בעיית פערי מידע בין רוכשי הדירות החברים בקבוצה לבין המארגן. נמצא כי במקרים רבים המצטרפים לקבוצות רכישה עושים זאת לאחר שמוצג לפניהם מידע חלקי (לעיתים אף מטעה), והם אינם מבינים את מהות העסקה ואת עיקרי משמעויותיה: הם אינם מודעים לכך שמדובר בקבוצת רכישה ועלולים לסבור בשגגה כי מדובר בעסקה לרכישת דירה מחברה יזמית, אשר מוסדרת בדין, וגם כאשר הם מודעים להם שמדובר בקבוצת רכישה, הם אינם יודעים בעת ההצטרפות, מהם ההבדלים המהותיים בין המסלולים השונים. רוכשים רבים אינם יודעים ואינם לוקחים בחשבון את העובדה שבקבוצת רכישה אין גורם שלוקח על עצמו את ההתחייבויות כלפי המשתתפים. זאת, בשונה מרכישת דירה מיזם, שבה הוא שנוטל את הסיכון והאחריות. קבוצת רכישה רוכשת בעצמה את המקרקעין ובונה עליהם את הדירות בבנייה עצמית. אין גורם שמתחייב לכך שהפרויקט ,יתממש, מה תהיה עלותו הסופית ומה מועד השלמתו אם בכלל. יתרה מזו, על קבוצות רכישה לא חלים הסדרים חקיקתיים קונקרטיים המגינים על האינטרסים של הרוכשים ועל כספיהם (כמו חוקי מכר (דירות) השונים, החלים על רכישת דירה מחברה יזמית). עוד נמצא במסגרת עבודת הצוות, כי חלק מהסכמי ,קבוצות הרכישה כוללים תנאים מקפחים וחד–צדדיים ,אשר מעניקים יתרון למארגן ופועלים לרעת חברי הקבוצה תוך פגיעה באינטרס החברים, ותוך חשיפת חברי הקבוצה לסיכונים בלתי סבירים. לצד זאת, סברו חברי הצוות כי הצטרפות לקבוצת רכישה עשויה להעניק לחבריה יתרון כספי, בכך שהמחיר שישלמו במקרים מסוימים בעבור קבלת הדירה בסופו של דבר יהיה נמוך מהמחיר שהיו משלמים בעסקת רכישת דירה מחברה יזמית, בעיקר בשל החיסכון בעלות הרווח היזמי ובשל ההטבה בהיבט מס. יתרונות נוספים בקבוצת רכישה על פני רכישת דירה מחברה יזמית, עשויים לכאורה להיות היכולת לבחור, הגם שבמיעוט המקרים, את השכנים ואת אופי הפרויקט, וכן היכולת להשפיע על התכנון. בהתאם לכך, סבר הצוות כי קיימת חשיבות בשוק הדיור להמשך פעילותן של קבוצות הרכישה, ולפיכך שלל את האפשרות של מניעה גורפת של פעילות קבוצות הרכישה או יצירת הסדרה מכבידה יתר על המידה שעלולה להביא להפסקת קיומו של שוק זה. מסקנת הצוות הייתה אפוא כי מתקיימת שורת הצדקות ליצירת הסדר חקיקתי מאוזן בתחום קבוצות ,הרכישה, אשר יגן על זכויות משתתפי הקבוצה מצד אחד אך לא ישלול את פעילותן של קבוצות הרכישה מצד שני. בהמשך לכך, המליץ הצוות בדוח על תיקוני החקיקה הנדרשים כדי ליישם את מסקנות הצוות. הצעת חוק זו מהווה יישום של המלצות הצוות בדוח האמור. פרק א': הגדרות מוצע להגדיר, בפרק א' המוצע, את המונחים 1 סעיף השונים שבהם מוצע לעשות שימוש בהוראות "החוק המוצע. בין השאר, מוצע להגדיר "קבוצת רכישה כקבוצת בני אדם שהתקשרו בהסכם לצורך רכישת מקרקעין ד ב ר י ה ס ב ר 203 הצעות חוק הצ1 - הלשממה קוח תועהועצהצע - הלשממה קוח תו ; לחוק המקרקעין52 כהגדרתה בסעיף- ""דירה ; לחוק התכנון והבנייה145 היתר כמשמעותו בסעיף- ""היתר בנייה ;14 כמשמעותו בסעיף- ""הסכם ארגון : כל אחד מאלה- ""הסכם בקשר לקבוצת רכישה ;הסכם ארגון )1( ;הסכם שיתוף )2( התחייבות אחרת בקשר לקבוצת הרכישה שנערכה בין מבקש או חבר )3( ;קבוצת רכישה אחד או יותר, לבין מארגן או גורם אחר ;18 כהגדרתו בסעיף- ""הסכם שיתוף ; מי שחתם על הסכם שיתוף- ""חבר קבוצת רכישה ;1‏1969- חוק המקרקעין, התשכ"ט- ""חוק המקרקעין ;2‏1965- חוק התכנון והבנייה, התשכ"ה- ""חוק התכנון והבנייה ;2 מארגן קבוצת רכישה כמשמעותו בסעיף- ""מארגן ; מי שמבקש להצטרף לקבוצת רכישה- ""מבקש קבוצת בני אדם שהתקשרו בהסכם לצורך רכישת מקרקעין משותפת- ""קבוצת רכישה :לשם בניית דירות עליהם, ואשר מתקיימים לגביה כל אלה מספר בני האדם בקבוצה לא יפחת מעשרה; לעניין זה, ייחשבו מספר בני )1( ;אדם שמיועדים להיות בעלי זכויות באותה דירה, כאדם אחד ;מספר הדירות לא יפחת מעשר )2( ;רוב הדירות מיועדות למגורים )3( רוב הרכוש המשותף- אם היו הדירות מיועדות להירשם כבית משותף 4) ( 52 כהגדרתם בסעיף- "צמוד אליהן; לעניין זה, "בית משותף", "רכוש משותף ;לחוק המקרקעין : כל אחד מאלה- "קרוב", של מארגן, נאמן, חבר נציגות ,בן זוג, הורה, הורה־הורה, בן או בת ובני זוגם, אח או אחות וילדיהם, גיס )1( גיסה, דוד או דודה וילדיהם, חותן, חותנת, חם, חמות, נכד או נכדה, לרבות קרוב ;)כאמור שהוא שלוב (חורג כל אדם שלמארגן, לנאמן או לחבר נציגות, לפי העניין, עשוי להיות עניין )2( ;במצבו הכלכלי או האישי תאגיד שמארגן, נאמן או חבר נציגות, לפי העניין, בן משפחתו או אדם )3( ;), הם בעלי עניין בו2( כאמור בפסקה גוף שמארגן, נאמן או חבר נציגות, לפי העניין, בן משפחתו או אדם כאמור 4) ( ;), הם מנהלים או עובדים אחראים בו2( בפסקה ; לחוק המקרקעין52 כהגדרתה בסעיף- ""דירה ; לחוק התכנון והבנייה145 היתר כמשמעותו בסעיף- ""היתר בנייה ;14 כמשמעותו בסעיף- ""הסכם ארגון : כל אחד מאלה- ""הסכם בקשר לקבוצת רכישה ;הסכם ארגון )1( ;הסכם שיתוף )2( התחייבות אחרת בקשר לקבוצת הרכישה שנערכה בין מבקש או חבר )3( ;קבוצת רכישה אחד או יותר, לבין מארגן או גורם אחר ;18 כהגדרתו בסעיף- ""הסכם שיתוף ; מי שחתם על הסכם שיתוף- ""חבר קבוצת רכישה ;1‏1969- חוק המקרקעין, התשכ"ט- ""חוק המקרקעין ;2‏1965- חוק התכנון והבנייה, התשכ"ה- ""חוק התכנון והבנייה ;2 מארגן קבוצת רכישה כמשמעותו בסעיף- ""מארגן ; מי שמבקש להצטרף לקבוצת רכישה- ""מבקש קבוצת בני אדם שהתקשרו בהסכם לצורך רכישת מקרקעין משותפת- ""קבוצת רכישה :לשם בניית דירות עליהם, ואשר מתקיימים לגביה כל אלה מספר בני האדם בקבוצה לא יפחת מעשרה; לעניין זה, ייחשבו מספר בני )1( ;אדם שמיועדים להיות בעלי זכויות באותה דירה, כאדם אחד ;מספר הדירות לא יפחת מעשר )2( ;רוב הדירות מיועדות למגורים )3( רוב הרכוש המשותף- אם היו הדירות מיועדות להירשם כבית משותף 4) ( 52 כהגדרתם בסעיף- "צמוד אליהן; לעניין זה, "בית משותף", "רכוש משותף ;לחוק המקרקעין : כל אחד מאלה- "קרוב", של מארגן, נאמן, חבר נציגות ,בן זוג, הורה, הורה־הורה, בן או בת ובני זוגם, אח או אחות וילדיהם, גיס )1( גיסה, דוד או דודה וילדיהם, חותן, חותנת, חם, חמות, נכד או נכדה, לרבות קרוב ;)כאמור שהוא שלוב (חורג כל אדם שלמארגן, לנאמן או לחבר נציגות, לפי העניין, עשוי להיות עניין )2( ;במצבו הכלכלי או האישי תאגיד שמארגן, נאמן או חבר נציגות, לפי העניין, בן משפחתו או אדם )3( ;), הם בעלי עניין בו2( כאמור בפסקה גוף שמארגן, נאמן או חבר נציגות, לפי העניין, בן משפחתו או אדם כאמור 4) ( ;), הם מנהלים או עובדים אחראים בו2( בפסקה .259 'ס"ח התשכ"ט, עמ 1 .307 'ס"ח התשכ"ה, עמ 2 הצעות חוק הצ1 - הלשממה קוח תועהועצהצע - הלשממה קוח תו204 חברי קבוצת רכישה שהם בעלי זכויות ברוב הדירות המיועדות- ""רוב חברי הקבוצה להיבנות במקרקעין, לפי כל הסכם בקשר לקבוצת הרכישה; לעניין זה, ייחשבו מספר ;חברי קבוצת רכישה שהם בעלי זכויות באותה דירה, כחבר קבוצת רכישה אחד ; רכישה של זכות במקרקעין או זכות לגבי מקרקעין- ""רכישת מקרקעין שר המשפטים.- ""השר פרק ב': מארגן קבוצת רכישה מיהו מארגן .2 :למארגן קבוצת רכישה ייחשב מי שפועל, דרך עיסוק, לשם אחד מאלה לפחות ;גיבוש קבוצת רכישה )1( ;רכישת מקרקעין בעבור קבוצת רכישה )2( ;קידום בניית דירות בעבור קבוצת רכישה )3( חובות מארגן .3 מארגן יסייע לקבוצת הרכישה בקידום ענייניה ובקבלת ההחלטות הנדרשות לצורך (א) הגשמת מטרותיה. מארגן יפעל בשקידה, במיומנות ובלא התרשלות. (ב) מארגן חב חובת אמון לחברי קבוצת הרכישה, יפעל בתום לב לטובתם, ובכלל זה (ג) יימנע מכל פעולה שיש בה ניגוד עניינים בין התחייבויותיו כלפי חברי קבוצת הרכישה לבין התחייבויות אחרות שלו או לבין ענייניו האישיים, שלו או של קרוביו. דיווח לקבוצה בידי מארגן 4. מארגן ימסור לחברי קבוצת הרכישה, אחת לשישה חודשים ממועד הצטרפותו של חבר קבוצת הרכישה הראשון, דוח המפרט את הפעולות שנעשו לגבי כל ענייני הקבוצה ואת מצב הדברים העדכני שלהם. פרק ג': תנאים מקדמיים לגיבוש קבוצת רכישה 'הגדרות לפרק ג .5 - בפרק זה דוח שהכין שמאי מקרקעין או מהנדס הרשום בפנקס המהנדסים- ""דוח עלויות , הכולל3‏1958-והאדריכלים כהגדרתו בחוק המהנדסים והאדריכלים, התשי"ח הערכה של כל העלויות שבהן צפוי לשאת כל חבר קבוצת רכישה בעד בניית - דירות במקרקעין עד לקבלת אישור אכלוס לגביהן, ובכלל זה משותפת, לשם בניית דירות עליהם, שרובן נועדו למגורים. עוד מוצע לקבוע כי החוק לא יחול על קבוצה שמספר חברים. זאת, בשל העובדה כי במקרה10–חבריה קטן מ ,של קבוצה שמונה כה מעט חברים מדובר בעסקה פשוטה שמתאפיינת, ככלל, בהתארגנות ספונטנית ועצמאית, לאו דווקא באמצעות גורם מארגן חיצוני, ככל הנראה בלי שמתקיימים בה כשלי השוק שתוארו בדוח הצוות לגבי קבוצות הרכישה שמספר חבריהן גדול יותר. פרק ב': מארגן קבוצת רכישה מוצע לקבוע כי מארגן קבוצת רכישה ייחשב סעיפים מי שפועל, דרך עיסוק, לשם גיבוש קבוצת 4 עד2 רכישה או לרכישת מקרקעין או קידום בניית ). מוצע להטיל על2 דירות בעבור קבוצת רכישה (סעיף ,המארגן חובה לפעול בשקידה, במיומנות ובלא התרשלות ולא להעדיף עניין של אדם מסוים על פני טובת כלל ). כמו כן מוצע לקבוע כי המארגן3 חברי הקבוצה (סעיף ימסור לחברי הקבוצה, אחת לשישה חודשים החל ממועד הצטרפותו של חבר ראשון לקבוצת הרכישה, דין וחשבון המפרט את הפעולות שנעשו ומצב הדברים העדכני לגבי 4). מסירת הדוח תקדם שקיפות כל ענייני הקבוצה (סעיף ותאפשר לחברי הקבוצה לפקח על פעילות המארגן ומצבה של הקבוצה. עוד מוצע לקבוע כי חברי הקבוצה יהיו רשאים להחליף את המארגן בהחלטה של רוב חברי הקבוצה, אם מצאו כי אינו פועל בהתאם לחובותיו או כי הפר את הסכם הארגון, לאחר שישלמו את שכר טרחתו ).17– ו16 היחסי (סעיפים פרק ג': תנאים מקדמיים לגיבוש קבוצת רכישה ,מוצע לקבוע תנאים מקדמיים בנוגע לפרסום סעיפים שיווק או התקשרות של מארגן בהסכם בקשר 8 עד5 לקבוצת רכישה: תחולתה של תכנית מפורטת על המקרקעין ועריכת שומת מקרקעין בידי שמאי מקרקעין 6). לעניין תכנית מפורטת, תנאי זה נקבע במטרה (סעיף .108 'ס"ח התשי"ח, עמ 3 ד ב ר י ה ס ב ר 205 הצעות חוק הצ1 - הלשממה קוח תועהועצהצע - הלשממה קוח תו ;עלות הפיתוח והבנייה )1( ;17 שכר טרחת המארגן כאמור בסעיף )2( ;עלויות של התקשרויות עם נותני שירותים )3( ;מסים, אגרות והיטלים מכל סוג 4) ( כל עלות אחרת הנלווית לבנייה כאמור מכוח דין או הסכם, ושאין אפשרות )5( ;מעשית לחבר קבוצת הרכישה לוותר עליה תכנית, כהגדרתה בחוק התכנון והבנייה, המאפשרת להוציא היתר- ""תכנית מפורטת בנייה לבניית דירות המיועדות למגורים, לפי חוק התכנון והבנייה, בלא צורך ;באישורה של תכנית נוספת 4.‏2001- כהגדרתם בחוק שמאי מקרקעין, התשס"א- ""שומת מקרקעין", "שמאי מקרקעין תנאים מקדמיים בנוגע למקרקעין 6. לא יפעל אדם כמארגן, לא יפרסם או ישווק אפשרות להצטרף לקבוצת רכישה, ולא - יתקשר בהסכם בקשר לקבוצת רכישה, לגבי מקרקעין מסוימים, אלא אם כן ;חלה על המקרקעין תכנית מפורטת )1( בידיו של המארגן שומת מקרקעין שנערכה בידי שמאי מקרקעין. )2( מקרקעין שלא חלה עליהם תכנית מפורטת 7. הסכם ארגון או הסכם שיתוף, שנכרתו לגבי מקרקעין שלא חלה עליהם תכנית (א) בטלים.- מפורטת ,כרתה קבוצת רכישה הסכם לרכישת מקרקעין שלא חלה עליהם תכנית מפורטת (ב) רשאי כל אחד מחברי הקבוצה, כל עוד לא אושרה התכנית, לדרוש את פירוק השיתוף (ב) לחוק המקרקעין לא יחולו.37 במקרקעין, והוראות סעיף תנאים מקדמיים בנוגע לפרסום העלויות .8 בפרסום או בשיווק של קבוצת רכישה, לא יציג מארגן סכום המשקף את העלויות שבהן :צפוי לשאת חבר קבוצת רכישה, אלא אם כן היה הסכום מבוסס על שני אלה ;שומת מקרקעין שנערכה בידי שמאי מקרקעין )1( דוח עלויות. )2( ;עלות הפיתוח והבנייה )1( ;17 שכר טרחת המארגן כאמור בסעיף )2( ;עלויות של התקשרויות עם נותני שירותים )3( ;מסים, אגרות והיטלים מכל סוג 4) ( כל עלות אחרת הנלווית לבנייה כאמור מכוח דין או הסכם, ושאין אפשרות )5( ;מעשית לחבר קבוצת הרכישה לוותר עליה תכנית, כהגדרתה בחוק התכנון והבנייה, המאפשרת להוציא היתר- ""תכנית מפורטת בנייה לבניית דירות המיועדות למגורים, לפי חוק התכנון והבנייה, בלא צורך ;באישורה של תכנית נוספת 4.‏2001- כהגדרתם בחוק שמאי מקרקעין, התשס"א- ""שומת מקרקעין", "שמאי מקרקעין 6. לא יפעל אדם כמארגן, לא יפרסם או ישווק אפשרות להצטרף לקבוצת רכישה, ולא - יתקשר בהסכם בקשר לקבוצת רכישה, לגבי מקרקעין מסוימים, אלא אם כן תנאים מקדמיים בנוגע למקרקעין ;חלה על המקרקעין תכנית מפורטת )1( בידיו של המארגן שומת מקרקעין שנערכה בידי שמאי מקרקעין. )2( 7. הסכם ארגון או הסכם שיתוף, שנכרתו לגבי מקרקעין שלא חלה עליהם תכנית (א) בטלים.- מפורטת מקרקעין שלא חלה עליהם תכנית מפורטת ,כרתה קבוצת רכישה הסכם לרכישת מקרקעין שלא חלה עליהם תכנית מפורטת (ב) רשאי כל אחד מחברי הקבוצה, כל עוד לא אושרה התכנית, לדרוש את פירוק השיתוף (ב) לחוק המקרקעין לא יחולו.37 במקרקעין, והוראות סעיף .8 בפרסום או בשיווק של קבוצת רכישה, לא יציג מארגן סכום המשקף את העלויות שבהן :צפוי לשאת חבר קבוצת רכישה, אלא אם כן היה הסכום מבוסס על שני אלה תנאים מקדמיים בנוגע לפרסום העלויות ;שומת מקרקעין שנערכה בידי שמאי מקרקעין )1( דוח עלויות. )2( להתמודד עם המקרים כפי שתוארו בדוח הצוות, שבהם מארגנים משווקים ומגבשים קבוצת רכישה לגבי מקרקעין ,שכלל לא קיימת לגביהם תכנית מפורטת, מה שגורם במרבית המקרים, לחברי קבוצות הרכישה "להיתקע" במשך שנים רבות עם מקרקעין שלא ניתן לעשות איתם דבר הלכה למעשה, בבעלות משותפת שלהם, ולאחר שהשקיעו את כל הונם ברכישתם. על כן, מוצע לקבוע כי הסכם ארגון או הסכם שיתוף קיים במקרקעין שלא חלה עליהם תכנית בטל. נוסף על כך, מוצע גם לקבוע כי אף על- מפורטת פי שקיימת תכנית מפורטת לגבי המקרקעין מושא הסכם ההצטרפות לקבוצת הרכישה, חבר קבוצה יוכל לפרק את הסכם השיתוף עם שאר הקבוצה כאשר טרם אושרה התכנית, בלי שהוראות לעניין הסכם שיתוף הקבועים בחוק 7). , יחולו לגביו (סעיף1969-המקרקעין, התשכ"ט כפי שפורט בדוח הצוות, אומדן העלויות שנמסר לחברי הקבוצה ומופיע פעמים רבות בפרסומים השונים מטעם המארגן, הוא לעיתים חסר כל ביסוס מקצועי ואינו משקף באופן ממשי את העלויות הצפויות. במקרה כזה חברי הקבוצה יגלו רק בחלוף זמן רב מהצטרפותם לקבוצה כי הם נדרשים לשלם סכום גבוה בהרבה מהסכום שצוין כאומדן. בעניין זה מוצע לקבוע כי מארגן לא יוכל לפעול לארגון קבוצת רכישה, ובכלל זה לא יוכל לפרסם או לשווק קבוצת רכישה, אם אין ברשותו דוח שמאי מקרקעין שהוכן לגבי קבוצת הרכישה שהוא מבקש לארגן, וכן דוח עלויות הכולל הערכה של כל העלויות שבהן צפוי לשאת כל חבר קבוצת רכישה בעד בניית דירות במקרקעין עד לקבלת ). מדובר בדוח שהוכן על8 אישור אכלוס לגביהן (סעיף ידי שמאי או מהנדס, הכולל הערכה של כל העלויות שבהן צפויים לשאת יחידי קבוצת הרכישה בגין רכישת ).5 המקרקעין ובניית הדירות בהם (סעיף 4.36 'ס"ח התשס"א, עמ 4 ד ב ר י ה ס ב ר הצעות חוק הצ1 - הלשממה קוח תועהועצהצע - הלשממה קוח תו206 פרק ד': הצטרפות לקבוצת רכישה חובת גילוי בפרסום ובשיווק .9 ,מארגן יגלה באופן ברור ובולט, בכל פרסום ובכל שיווק הקשורים לקבוצת הרכישה :את כל אלה ;כי מדובר בהצטרפות לקבוצת רכישה )1( כי אין בהתקשרויות במסגרת קבוצת הרכישה כל התחייבות של המארגן או של )2( :כל גורם אחר, לכל אחד מאלה ;מסירת דירה (א) ;מועד מסירת דירה (ב) ;מחיר סופי של דירה (ג) כי חבר קבוצת רכישה רשאי לבטל את התחייבויותיו כלפי הקבוצה וכלפי המארגן )3( ;'בהתאם לעילות הביטול בפרק י פרטים נוספים שהשר, בהסכמת שר הבינוי והשיכון ושר הכלכלה, קבע, אם קבע. 4) ( מסירת מסמך גילוי .10 ,) מסמך גילוי- (בפרק זה11 מארגן יגלה למבקש, במסמך, את הפרטים המפורטים בסעיף :וימסור לו אותו זמן סביר לפני קרות אחד מאלה, לפי המוקדם מביניהם ;ההתקשרות הראשונה של המבקש בהסכם בקשר לקבוצת הרכישה )1( קבלת תשלום או התחייבות לתשלום מהמבקש הקשורים לקבוצת הרכישה. )2( חובת פירוט במסמך גילוי .11 :במסמך גילוי יפורטו כל אלה, ואלה בלבד ;)8( ) עד1(19 הפרטים הכלולים בהסכם שיתוף כאמור בסעיף )1( )1()(א20 הפרטים הכלולים בהסכם שיתוף לעניין חברי קבוצה נוספים כאמור בסעיף )2( ;)3( עד פרטים נוספים שהשר, בהסכמת שר הבינוי והשיכון ושר הכלכלה, קבע, אם קבע. )3( טופס מסמך גילוי .12 השר, בהסכמת שר הבינוי והשיכון ושר הכלכלה, רשאי לקבוע טופס למסמך גילוי לפי פרק זה. פרק ד': הצטרפות לקבוצת רכישה מוצע לקבוע הוראות שעניינן חובות גילוי סעיפים בשיווק. כדי להתמודד עם התופעה שתוארה 12 עד9 בדוח הצוות, ולפיה הצטרפות לקבוצות רכישה נעשית לעיתים לאחר הצגת מידע חלקי ולעיתים מטעה מצד המארגן והמצטרפים אינם מבינים את מהות העסקה ועיקרי משמעויותיה, מוצע לקבוע חובות גילוי שיחולו על המארגן, בפרסומת ובשיווק קבוצת הרכישה (סעיף ). חובות הגילוי יכללו, בין השאר, מידע על מהותה של9 קבוצת הרכישה ואופי העסקה שנעשית במסגרתה, וגם חובת הבהרה כי אין בהתקשרות במסגרת זו כל התחייבות של המארגן או גורם אחר למסירת דירה, למחיר סופי של דירה או למועד מסירת דירה. כמו כן, חובות הגילוי יחולו בנוגע לאפשרותו לבטל את התחייבויותיו בהתאם לעילות הביטול בחוק. בהמשך לאמור, מוצע לקבוע כי מארגן ימסור למי שמבקש להצטרף לקבוצת רכישה מסמך גילוי זמן סביר לפני כל התקשרות בהסכם בקשר לקבוצת הרכישה (סעיף ,). במסמך זה יופיע כל המידע המהותי הנוגע לעסקה10 ). במסגרת זו יחויב11 כפי שמופיע בהסכם השיתוף (סעיף המארגן למסור למי שמבקש להצטרף לקבוצת רכישה מידע על המקרקעין שלגביהם מתארגנת הקבוצה, לוחות זמנים ,משוערים (אם הם קיימים), פירוט מספר החברים בקבוצה פירוט מספר הדירות שניתן להקים על המקרקעין לפי התכנית החלה עליהם, אופן חלוקת הדירות בקבוצה, אופן חלוקת הדירות בקבוצה שמספר חבריה עולה על מספר הדירות שניתן להקים לפי התכנית, והוראות נוספות כפי השר). כמו כן, מוצע להסמיך- שיקבע שר המשפטים (להלן ).12 את השר לקבוע טופס למסמך גילוי כאמור (סעיף ד ב ר י ה ס ב ר 207הצעות חוק הצ1 - הלשממה קוח תועהועצהצע - הלשממה קוח תו הגבלת דמי הצטרפות .13 מארגן לא יגבה ממבקש תשלום בעד הצטרפותו לקבוצת רכישה או בעד (א) דמי- התחייבותו לשמור לו לתקופה מסוימת את הזכות להצטרף אליה (בסעיף זה הצטרפות), בסכום העולה על הסכום או על השיעור שיקבע השר, בהסכמת שר הבינוי והשיכון ושר האוצר. השר, בהסכמת שר הבינוי והשיכון ושר האוצר, יקבע דמי הצטרפות מרביים (ב) בסכומים או בשיעורים שונים, ורשאי הוא לעשות כן, בהתחשב, בין השאר, באורכה של התקופה שלגביה התחייב המארגן לשמור למבקש את הזכות להצטרף לקבוצה. פרק ה': הסכם ארגון הסכם ארגון .14 הסכם שנכרת בין מבקש או חבר קבוצת רכישה לבין- "בסימן זה, "הסכם ארגון (א) מארגן. ,יראו כהסכם ארגון גם התחייבות חד־צדדית של חבר קבוצת רכישה, אחד או יותר (ב) כלפי מארגן לתשלום שכר טרחתו וכן התחייבות כאמור שניתנה אגב הסכם שיתוף. חובת פירוט בהסכם ארגון .15 :מארגן יכלול בהסכם ארגון, בין השאר, את הפרטים האלה (א) ;זהות המארגן ופרטי ההתקשרות עימו )1( פירוט השירותים שהמארגן מתחייב להעניק לקבוצת הרכישה, ובכלל זה )2( ;אם הם יינתנו עד להשלמה של בניית הדירות או עד לשלב מוקדם יותר ;17 שכר טרחת המארגן, אשר יפורט לפי הוראות סעיף )3( פירוט אם המארגן או קרובו חברים בקבוצת הרכישה. 4) ( בטל.- )הסכם ארגון שאינו כולל את הפרטים הנדרשים לפי סעיף קטן (א (ב) ביטול הסכם ארגון בידי קבוצת רכישה .16 12 עד9 ,4 ,3 מצאו חברי קבוצת רכישה כי מארגן פעל בניגוד להוראות סעיפים (א) , רשאית הקבוצה, בהחלטה של רוב חברי הקבוצה, לבטל את הסכם הארגון עימו.31 או יראו בהפרת מארגן כאמור בסעיף קטן (א) הפרה יסודית של הסכם הארגון. (ב) שכר טרחת המארגן .17 המארגן יקבע את שכר טרחתו כסכום סופי או כשיעור מתוך סכום סופי הידוע (א) במועד כריתת הסכם הארגון. .13 מארגן לא יגבה ממבקש תשלום בעד הצטרפותו לקבוצת רכישה או בעד (א) דמי- התחייבותו לשמור לו לתקופה מסוימת את הזכות להצטרף אליה (בסעיף זה הצטרפות), בסכום העולה על הסכום או על השיעור שיקבע השר, בהסכמת שר הבינוי והשיכון ושר האוצר. הגבלת דמי הצטרפות השר, בהסכמת שר הבינוי והשיכון ושר האוצר, יקבע דמי הצטרפות מרביים (ב) בסכומים או בשיעורים שונים, ורשאי הוא לעשות כן, בהתחשב, בין השאר, באורכה של התקופה שלגביה התחייב המארגן לשמור למבקש את הזכות להצטרף לקבוצה. פרק ה': הסכם ארגון .14 הסכם שנכרת בין מבקש או חבר קבוצת רכישה לבין- "בסימן זה, "הסכם ארגון (א) מארגן. הסכם ארגון ,יראו כהסכם ארגון גם התחייבות חד־צדדית של חבר קבוצת רכישה, אחד או יותר (ב) כלפי מארגן לתשלום שכר טרחתו וכן התחייבות כאמור שניתנה אגב הסכם שיתוף. .15 :מארגן יכלול בהסכם ארגון, בין השאר, את הפרטים האלה (א) חובת פירוט בהסכם ארגון ;זהות המארגן ופרטי ההתקשרות עימו )1( פירוט השירותים שהמארגן מתחייב להעניק לקבוצת הרכישה, ובכלל זה )2( ;אם הם יינתנו עד להשלמה של בניית הדירות או עד לשלב מוקדם יותר ;17 שכר טרחת המארגן, אשר יפורט לפי הוראות סעיף )3( פירוט אם המארגן או קרובו חברים בקבוצת הרכישה. 4) ( בטל.- )הסכם ארגון שאינו כולל את הפרטים הנדרשים לפי סעיף קטן (א (ב) .16 12 עד9 ,4 ,3 מצאו חברי קבוצת רכישה כי מארגן פעל בניגוד להוראות סעיפים (א) , רשאית הקבוצה, בהחלטה של רוב חברי הקבוצה, לבטל את הסכם הארגון עימו.31 או ביטול הסכם ארגון בידי קבוצת רכישה יראו בהפרת מארגן כאמור בסעיף קטן (א) הפרה יסודית של הסכם הארגון. (ב) .17 המארגן יקבע את שכר טרחתו כסכום סופי או כשיעור מתוך סכום סופי הידוע (א) במועד כריתת הסכם הארגון. שכר טרחת המארגן מוצע לקבוע הוראה שעניינה הגבלת דמי 13 סעיף הצטרפות. מוצע להסמיך את השר להגביל בתקנות את דמי הצטרפות שניתן לגבות ממי שמבקש להצטרף לקבוצה. זאת לנוכח הנוהג הקיים של חתימה על "בקשה להצטרפות לקבוצת רכישה", שבחלק מהמקרים כולל דרישת תשלום של עשרות אלפי שקלים, אשר לעיתים לא יוחזרו למבקש אף אם לא הצטרף לקבוצה בסופו של דבר וגם כאשר הדבר אינו תלוי בו. דמי ההצטרפות ייקבעו בהתחשבות באורכה של התקופה שלגביה התחייב המארגן לשמור למבקש את הזכות להצטרף לקבוצה. פרק ה': הסכם ארגון מוצע לקבוע כי בהסכם הארגון שנכרת בין סעיפים חברי קבוצת הרכישה לבין מארגן, יצוינו זהות 15– ו14 המארגן ופרטי ההתקשרות עימו ושלבי העסקה שלגביהם מתחייב המארגן לתת את שירותיו לקבוצה. כמו כן, מוצע לראות גם בהתחייבות חד–צדדית מצד מצטרפים לקבוצות רכישה, לרבות כזו שנאמרה במסגרת הסכם שיתוף, כהסכם ארגון לעניין תשלום שכר טרחה למארגן. מוצע לקבוע הוראה לעניין ביטול הסכם ארגון16 סעיף בידי קבוצת רכישה. מוצע לקבוע כי חברי קבוצת רכישה יכולים לבטל את הסכם הארגון בהחלטה של רוב חברי הקבוצה, אם המארגן פעל בניגוד לחובותיו 4 (חובות אמון ודיווח לחברי הקבוצה), לפי– ו3 לפי סעיפים (חובת מינוי31 (חובות גילוי) או לפי סעיף12 עד9 סעיפים נאמן כדין). עוד מוצע לראות בהפרות אלה כהפרה יסודית של ההסכם, או אז יחולו הוראותיו של חוק החוזים (תרופות .1970-בשל הפרת חוזה), התשל"א מוצע לקבוע הוראה לעניין שכר טרחת המארגן.17 סעיף כפי שנאמר בדוח הצוות, ברבים מהסכמי השיתוף של קבוצות רכישה נקבע שכר הטרחה של המארגן כאחוז מסוים מתוך סך העלויות הסופי של הפרויקט. בנסיבות אלה המארגן מצוי בניגוד עניינים, מכיוון שיש ד ב ר י ה ס ב ר הצעות חוק הצ1 - הלשממה קוח תועהועצהצע - הלשממה קוח תו208 שכר הטרחה ישולם בשיעורים בהתחשב, בין השאר, בהתקדמות רכישת המקרקעין (ב) ובניית הדירות בהם, כפי שיקבע השר, בהסכמת שר הבינוי והשיכון ובהתייעצות עם שר האוצר; בתקנות כאמור יקבע השר, בין השאר, את שיעור שכר הטרחה שישולם למארגן רק לאחר השלמת התחייבויותיו כלפי הקבוצה. פרק ו': הסכם שיתוף 'הגדרות לפרק ו .18 - בפרק זה הדירות שניתן לקבל היתר בנייה להקמתן, בלא- ""הדירות שניתן להקים במקרקעין ;צורך בהחלטת מוסד תכנון שאינו רשות רישוי חבר קבוצת רכישה, שההיתר לבניית דירה בעבורו מותנה באישור- ""חבר קבוצה נוסף ;מוסד תכנון שאינו רשות רישוי והאישור טרם ניתן הסכם שנכרת בין חברי קבוצת רכישה, שעניינו, בין השאר, קביעת- ""הסכם שיתוף החובות והזכויות של חברי קבוצת רכישה, בינם לבין עצמם, בקשר לרכישת מקרקעין ובניית דירות בהם. תוכנו של הסכם שיתוף .19 :בהסכם שיתוף יפורטו, בין השאר, כל אלה ,מידע על המקרקעין המיועדים לרכישה בידי קבוצת הרכישה, ובכלל זה מיקומם )1( ;מצבם התכנוני וזהות בעליהם אם נכרת הסכם בקשר למקרקעין בין המארגן לבין בעל המקרקעין או אם רכישת )2( ;המקרקעין בידי קבוצת הרכישה מותנית בתנאים או בזכייה במכרז ;מספר הדירות שניתן להקים במקרקעין )3( הליכי תכנון או הרישוי שבכוונת המארגן ליזום במטרה להגדיל את מספר הדירות 4) ( שניתן להקים במקרקעין, ואם הם עשויים להשפיע על אומדן העלויות או על לוחות ;הזמנים לו אינטרס שהעלויות יגדלו, וזאת כמובן בניגוד מוחלט לאינטרס של חברי הקבוצה. כמו כן בחלק מקבוצות הרכישה, הוראות הסכם השיתוף קובעות כי שכרו של המארגן ישולם לו בשלב מוקדם יחסית של הפרויקט ובלא קשר להתקדמות הפרויקט ושלביו. כך, גם במקרה שבו הפרויקט אינו מתקדם כלל, גם אם הדבר תלוי במארגן ונתון לשליטתו, הוא יוכל לגבות את שכרו מהקבוצה בלי שיהיה לו אינטרס לקדם את ההליכים ולסיים את הפרויקט בתוך זמן סביר. לנוכח האמור, מוצע לקבוע כי שכר הטרחה ייקבע כסכום סופי ובלתי תלוי בתשלום שאינו סופי או אינו ידוע במועד כריתת הסכם הארגון, וכן כי ישולם בשיעור כפי שיקבע השר. פרק ו': הסכם שיתוף מוצע לקבוע הוראות לעניין הסכם שיתוף. מוצע סעיפים להגדיר הסכם שיתוף כהסכם שנכרת בין חברי 21 עד18 קבוצת רכישה, שעניינו, בין השאר, קביעת החובות והזכויות של חברי קבוצת רכישה, בינם לבין עצמם, בקשר לרכישת מקרקעין ובניית דירות בהם (סעיף ). בשל חשיבותו של הסכם השיתוף, מוצע לפרט בו18 פרטים מהותיים, ובהם: מידע על המקרקעין ומידע על אודות כריתת הסכם בקשר למקרקעין, מידע על מספר הדירות שניתן להקים, הליכי תכנון מתוכננים, מספר חברי קבוצת הרכישה ודרך חלוקת הדירות ביניהם, לוח זמנים ).19 אם קיים, זהות הנאמן וכל פרט אחר שקבע השר (סעיף כמו כן, מוצע לקבוע חובת פירוט נוספת וייחודית לעניין חברי קבוצה נוספים, שההיתר לבניית דירה בעבורם מותנה באישור מוסד תכנון שאינו רשות רישוי והאישור טרם ניתן. זאת, כדי להבטיח הגנה ושקיפות לחברי הקבוצה הנוספים. הפרטים שיש לכלול לגבי חברי הקבוצה הנוספים הם: הליכי התכנון או הרישוי הנדרשים או המתקיימים להגדלת מספר הדירות שניתן להקים במקרקעין, ציון העובדה כי אין ודאות שההליכים האמורים יאושרו בידי מוסדות התכנון, סדר הקדימויות של כל אחד מחברי הקבוצה הנוספים, וכן פרטים נוספים שקבע השר ככל ). זאת ועוד, במקרים שבהם המארגן20 שנקבעו (סעיף מכתיב את תנאי הסכם השיתוף על ידי התניית הצטרפות ,להסכם הארגון בהצטרפות להסכם שיתוף בתנאים שקבע מוצע לקבוע כי הסכם הארגון בטל. זאת, כדי לתמרץ את ).21 המארגן להביא לכדי הסכם שיתוף כדין (סעיף ד ב ר י ה ס ב ר 209 הצעות חוק הצ1 - הלשממה קוח תועהועצהצע - הלשממה קוח תו ;מספר חברי קבוצת הרכישה )5( ;דרך חלוקת הדירות בין חברי קבוצת הרכישה 6) ( אם קיים לוח זמנים משוער לרכישת המקרקעין, להתקדמות בניית הדירות בהם 7) ( ; פירוטו- או לקבלת אישור אכלוס לגביהן, ואם קיים ;, ופרטי ההתקשרות עימו31 זהות הנאמן כאמור בסעיף )8( פרטים נוספים שהשר קבע, אם קבע. )9( חובת פירוט בהסכם שיתוף לעניין חברי קבוצה נוספים .20 עלה מספר חברי קבוצת הרכישה על מספר הדירות שניתן להקים במקרקעין, יפורטו :, כל אלה19 בהסכם השיתוף, נוסף על האמור בסעיף הליכי התכנון או הרישוי הנדרשים או המתקיימים להגדלת מספר הדירות שניתן )1( ;להקים במקרקעין ;ציון העובדה כי אין ודאות שההליכים האמורים יאושרו בידי מוסדות התכנון )2( סדר הקדימויות של כל אחד מחברי הקבוצה הנוספים, לצורך קביעת זכאותם )3( ;לדירה אם תאושר הבקשה להגדלת מספר הדירות כאמור פרטים נוספים שהשר קבע, אם קבע. 4) ( התניית הסכם ארגון בהצטרפות להסכם שיתוף .21 התנה מארגן הצטרפות להסכם ארגון בהצטרפות להסכם שיתוף, ידאג המארגן כי ,; לא עשה כן20 ו־19 תוכנו של הסכם השיתוף יכלול את הפרטים המופיעים בסעיפים הסכם הארגון בטל. פרק ז': נציגות חברי קבוצת רכישה נציגות קבוצת הרכישה .22 קבוצת רכישה רשאית למנות נציגות מקרב חבריה, כדי שתייצגה בכל הנוגע (א) לענייניה המשותפים הקשורים לרכישת המקרקעין, בניית הדירות וכל עניין אחר כפי נציגות).- שנקבע בהסכם השיתוף (בחוק זה קבוצת רכישה רשאית להחליף את הנציגות בהחלטה של רוב חברי הקבוצה. (ב) חובת אמון .23 ,חברי הנציגות חבים חובת אמון לחברי קבוצת הרכישה, יפעלו בתום לב לטובתם ובכלל זה יימנעו מכל פעולה שיש בה ניגוד עניינים בין התחייבויותיהם כלפי חברי קבוצת הרכישה לבין התחייבויות אחרות שלהם או לבין ענייניהם האישיים, שלהם או של קרוביהם. פרק ח': ניהול כספי קבוצת רכישה סימן א': חשבון נאמנות איסור קבלת תשלומים .24 .17 לא יקבל מארגן כל תשלום בקשר לקבוצת הרכישה, למעט שכר טרחתו כאמור בסעיף ;מספר חברי קבוצת הרכישה )5( ;דרך חלוקת הדירות בין חברי קבוצת הרכישה 6) ( אם קיים לוח זמנים משוער לרכישת המקרקעין, להתקדמות בניית הדירות בהם 7) ( ; פירוטו- או לקבלת אישור אכלוס לגביהן, ואם קיים ;, ופרטי ההתקשרות עימו31 זהות הנאמן כאמור בסעיף )8( פרטים נוספים שהשר קבע, אם קבע. )9( .20 עלה מספר חברי קבוצת הרכישה על מספר הדירות שניתן להקים במקרקעין, יפורטו :, כל אלה19 בהסכם השיתוף, נוסף על האמור בסעיף חובת פירוט בהסכם שיתוף לעניין חברי קבוצה נוספים הליכי התכנון או הרישוי הנדרשים או המתקיימים להגדלת מספר הדירות שניתן )1( ;להקים במקרקעין ;ציון העובדה כי אין ודאות שההליכים האמורים יאושרו בידי מוסדות התכנון )2( סדר הקדימויות של כל אחד מחברי הקבוצה הנוספים, לצורך קביעת זכאותם )3( ;לדירה אם תאושר הבקשה להגדלת מספר הדירות כאמור פרטים נוספים שהשר קבע, אם קבע. 4) ( .21 התנה מארגן הצטרפות להסכם ארגון בהצטרפות להסכם שיתוף, ידאג המארגן כי ,; לא עשה כן20 ו־19 תוכנו של הסכם השיתוף יכלול את הפרטים המופיעים בסעיפים הסכם הארגון בטל. התניית הסכם ארגון בהצטרפות להסכם שיתוף פרק ז': נציגות חברי קבוצת רכישה .22 קבוצת רכישה רשאית למנות נציגות מקרב חבריה, כדי שתייצגה בכל הנוגע (א) לענייניה המשותפים הקשורים לרכישת המקרקעין, בניית הדירות וכל עניין אחר כפי נציגות).- שנקבע בהסכם השיתוף (בחוק זה נציגות קבוצת הרכישה קבוצת רכישה רשאית להחליף את הנציגות בהחלטה של רוב חברי הקבוצה. (ב) .23 ,חברי הנציגות חבים חובת אמון לחברי קבוצת הרכישה, יפעלו בתום לב לטובתם ובכלל זה יימנעו מכל פעולה שיש בה ניגוד עניינים בין התחייבויותיהם כלפי חברי קבוצת הרכישה לבין התחייבויות אחרות שלהם או לבין ענייניהם האישיים, שלהם או של קרוביהם. חובת אמון פרק ח': ניהול כספי קבוצת רכישה סימן א': חשבון נאמנות .24 .17 לא יקבל מארגן כל תשלום בקשר לקבוצת הרכישה, למעט שכר טרחתו כאמור בסעיף איסור קבלת תשלומים פרק ז': נציגות חברי קבוצה מוצע לקבוע הוראות לעניין נציגות חברי קבוצת סעיפים רכישה. מוצע לקבוע כי הקבוצה רשאית למנות 23– ו22 נציגות מקרב חבריה, כדי שתייצגה בין השאר בכל הנוגע לענייניה המשותפים בקשר לרכישת המקרקעין ובניית הדירות, וכן לקבוע כי ניתן להחליף את הנציגות ). כמו כן22 בהחלטה של רוב מבין חברי הקבוצה (סעיף מוצע להטיל על הנציגות חובת אמון כלפי חברי קבוצת ).23 הרכישה (סעיף פרק ח': ניהול כספי קבוצת רכישה סימן א': חשבון נאמנות מוצע לקבוע הוראות לעניין ניהול כספי קבוצת סעיפים הרכישה. במטרה למזער את הסיכון להתרחשות35 עד24 מצבים שבהם חברי הקבוצה מעבירים את כספם למארגן לצורך רכישת המקרקעין והוא משתמש בהם בפועל למטרות שונות שאינן הרכישה, באופן שמעמיד את חברי הקבוצה בסיכון של אובדן כספם, בלא זכויות כלשהן ד ב ר י ה ס ב ר הצעות חוק הצ1 - הלשממה קוח תועהועצהצע - הלשממה קוח תו210 פתיחת חשבון נאמנות .25 מארגן יפתח חשבון נאמנות נפרד המיועד אך ורק לטובת קבוצת הרכישה (בסימן (א) חשבון נאמנות).- זה חבר קבוצה- היה בקבוצת רכישה חבר קבוצה נוסף כהגדרתו בפרק ו' (בסימן זה (ב) יפתח המארגן חשבון נאמנות נפרד המיועד אך ורק לטובתם- נוסף), אחד או יותר חשבון נאמנות נוסף).- (בסימן זה חשבון הנאמנות וחשבון הנאמנות הנוסף ינוהלו בידי נאמן שמונה לפי סעיפים (ג) .32– ו31 מסירת פירוט תשלומים לנאמן .26 , את פירוט32– ו31 מארגן ימסור לנאמן, זמן סביר לאחר מינויו כאמור בסעיפים התשלומים ומועדי התשלומים שנדרש כל חבר קבוצת רכישה וכל חבר קבוצה נוסף לשלם לפי כל הסכם בקשר לקבוצת הרכישה, ויעדכן את הפירוט במידת הצורך. הפקדת תשלומים בחשבון הנאמנות .27 מארגן יוודא כי כל תשלום המשולם, לפי כל הסכם בקשר לקבוצת הרכישה, בידי (א) מבקש, חבר קבוצת רכישה או חבר קבוצה נוסף, יופקד במישרין בידי אותו מבקש, חבר קבוצה או חבר קבוצה נוסף, בחשבון הנאמנות או בחשבון הנאמנות הנוסף, לפי העניין. על אף האמור בסעיף קטן (א), השר רשאי לקבוע נסיבות שבהן לא תחול חובה (ב) להפקיד את כספי חברי קבוצת הרכישה בחשבון נאמנות או בחשבון נאמנות נוסף, אם מצא כי ישנה דרך אחרת לניהול הכספים, המבטיחה שהשימוש בהם ייעשה לטובת קידום ענייניה של אותה קבוצת רכישה בלבד. במקרקעין, מוצע לקבוע כי לא יקבל מארגן כל תשלום ), וכי24 בקשר לקבוצת הרכישה, למעט שכר טרחתו (סעיף כל תשלומי חברי הקבוצה יופקדו ישירות לחשבון נאמנות לטובתם, אשר ינוהל בידי נאמן ויהיה נפרד וייעודי בעבור (א)). עוד מוצע לקבוע25 מטרותיה של אותה קבוצה (סעיף כי הנאמן לא יאפשר הוצאת כספים מחשבון הנאמנות אלא לצורך רכישת המקרקעין ובניית הדירות בעבור קבוצת הרכישה וכן לצורך תשלומים אחרים הנלווים למטרות אלה (א)).29 (סעיף במקרה של קבוצה שמספר חבריה עולה על מספר הדירות שניתן להקים לפי התכנית המפורטת החלה על המקרקעין, מוצע לקבוע כי כספי חברי הקבוצה הנוספים שבמועד הצטרפותם לקבוצה לא ניתן להקים את דירותיהם על פי התכנית כאמור, ינוהלו בחשבון נאמנות נפרד משל (ב)). כמו כן, מוצע לקבוע כי25 שאר חברי הקבוצה (סעיף הנאמן לא יאפשר הוצאת כספים מחשבון הנאמנות הנפרד אלא לצורך מימון הפעולות התכנוניות הנדרשות לצורך הגדלת מספר יחידות הדיור שניתן להקים על המקרקעין (ב)). זאת, כדי למנוע מצב שבו החברים שהקמת29 (סעיף דירותיהם נתונה בספק, מממנים את הקמת דירותיהם של חברי הקבוצה האחרים. יובהר, כי מרגע שאושרה לחבר הקבוצה הנוסף הקמת דירה נוספת בידי מוסד התכנון, הוא הופך להיות חבר קבוצה, ומאותו הרגע הוא מפקיד את תשלומיו ישירות לחשבון הנאמנות של קבוצת הרכישה. עוד מוצע לקבוע כי הוראה בהסכם בקשר לקבוצת רכישה המאפשרת הוצאת כספים מחשבון נאמנות או מחשבון נאמנות נוסף למטרה אחרת מהמותרת כמפורט (ג)).29 בטלה (סעיף- מעלה בהמשך לאמור מוצע לקבוע כי מארגן ימסור לנאמן פירוט של התשלומים הצפויים להתקבל מאת יחידי קבוצת ).26 הרכישה על פי כל הסכם בקשר לקבוצת הרכישה (סעיף עוד מוצע לקבוע כי מארגן יוודא כי כל תשלום המשולם בקשר לקבוצת הרכישה יופקד במישרין בידי המשלם (א)). לצד זאת, מוצע להסמיך27 לחשבון הנאמנות (סעיף את השר לקבוע נסיבות שבהן לא תחול חובה להפקיד את כספי חברי קבוצת הרכישה בחשבון הנאמנות, אם מצא כי ישנה דרך אחרת לניהול הכספים, המבטיחה שהשימוש בהם ייעשה לטובת קידום ענייניה של אותה קבוצת רכישה (ב)).27 בלבד (סעיף ,בהמשך להפקדות ולמסירת הפרטים על ידי המארגן מוצע לקבוע כי הנאמן יעקוב אחר התאמתם של סכומי ההפקדות בחשבון הנאמנות לפירוט התשלומים כאמור (א)). במקרה שבו מצא הנאמן כי סכומי ההפקדות28 (סעיף בחשבון אינם תואמים לפירוט התשלומים, מוצע לקבוע (ב)). על28 כי ידווח על כך כפעולה חריגה בחשבון (סעיף פעולה חריגה כאמור נדרש הנאמן לדווח לחברי הקבוצה (ב).30 מייד עם היוודע לנאמן עליה, כמוצע בסעיף ד ב ר י ה ס ב ר 211 הצעות חוק הצ1 - הלשממה קוח תועהועצהצע - הלשממה קוח תו מעקב אחר הפקדת תשלומים בחשבון הנאמנות .28 ,הנאמן יעקוב אחר סכומי ההפקדות בחשבון הנאמנות ובחשבון הנאמנות הנוסף (א) .26 ויוודא את התאמתם לפירוט התשלומים שמסר לו המארגן כאמור בסעיף מצא הנאמן כי סכומי ההפקדות בחשבון אינם תואמים לפירוט התשלומים, ידווח (ב) (ב).30 על כך כפעולה חריגה בחשבון לפי סעיף הוצאת כספים מחשבון נאמנות .29 נאמן לא יאפשר הוצאת כספים מחשבון נאמנות אלא לצורך מימון רכישת (א) המקרקעין ובניית הדירות בעבור קבוצת הרכישה ולצורך התשלומים הנלווים למטרות אלה. נאמן לא יאפשר הוצאת כספים מחשבון נאמנות נוסף אלא לצורך מימון הפעולות (ב) ,התכנוניות הנדרשות לצורך הגדלת מספר הדירות שניתן להקים על המקרקעין ותשלומים נלווים למטרה זו. הוראה בהסכם בקשר לקבוצת רכישה המאפשרת הוצאת כספים מחשבון נאמנות (ג) בטלה.- )או מחשבון נאמנות נוסף למטרה שאינה מנויה בסעיפים קטנים (א) ו–(ב דיווח לקבוצה בידי נאמן .30 נאמן ימסור לחברי קבוצת רכישה, אחת לשישה חודשים ממועד פתיחת חשבון (א) הנאמנות, דוח המפרט את הפעולות שנעשו בחשבון לגבי כל ענייני הקבוצה ואת מצב הדברים העדכני שלהם. נאמן ימסור לחברי קבוצת הרכישה מידע על פעילות חריגה בחשבון הנאמנות (ב) שעלולה לפגוע ביכולת הקבוצה להשלים את רכישת המקרקעין ובניית הדירות, מייד לאחר שנודע על קיומה של פעילות כאמור. סימן ב': הנאמן מינוי נאמן .31 מארגן ימנה אדם שישמש כנאמן לניהול כספי קבוצת הרכישה בחשבון הנאמנות (א) .25 ובחשבון הנאמנות הנוסף כהגדרתם בסעיף - מארגן לא ימנה לנאמן (ב) מי שיש לו או לקרובו זיקה אישית או עסקית למארגן; עצם מינויו של אדם )1( ;לנאמן, בידי מארגן, לא ייחשב כזיקה אישית או עסקית שלו למארגן מי שעלול להימצא, במישרין או בעקיפין, במצב של ניגוד עניינים בין )2( תפקידו כנאמן לבין עניין אישי שלו או תפקיד אחר שלו. החלפת נאמן .32 , בהחלטה31 קבוצת הרכישה רשאית להחליף את הנאמן שמינה המארגן לפי סעיף (א) של רוב חברי הקבוצה. .28 ,הנאמן יעקוב אחר סכומי ההפקדות בחשבון הנאמנות ובחשבון הנאמנות הנוסף (א) .26 ויוודא את התאמתם לפירוט התשלומים שמסר לו המארגן כאמור בסעיף מעקב אחר הפקדת תשלומים בחשבון הנאמנות מצא הנאמן כי סכומי ההפקדות בחשבון אינם תואמים לפירוט התשלומים, ידווח (ב) (ב).30 על כך כפעולה חריגה בחשבון לפי סעיף .29 נאמן לא יאפשר הוצאת כספים מחשבון נאמנות אלא לצורך מימון רכישת (א) המקרקעין ובניית הדירות בעבור קבוצת הרכישה ולצורך התשלומים הנלווים למטרות אלה. הוצאת כספים מחשבון נאמנות נאמן לא יאפשר הוצאת כספים מחשבון נאמנות נוסף אלא לצורך מימון הפעולות (ב) ,התכנוניות הנדרשות לצורך הגדלת מספר הדירות שניתן להקים על המקרקעין ותשלומים נלווים למטרה זו. הוראה בהסכם בקשר לקבוצת רכישה המאפשרת הוצאת כספים מחשבון נאמנות (ג) בטלה.- )או מחשבון נאמנות נוסף למטרה שאינה מנויה בסעיפים קטנים (א) ו–(ב .30 נאמן ימסור לחברי קבוצת רכישה, אחת לשישה חודשים ממועד פתיחת חשבון (א) הנאמנות, דוח המפרט את הפעולות שנעשו בחשבון לגבי כל ענייני הקבוצה ואת מצב הדברים העדכני שלהם. דיווח לקבוצה בידי נאמן נאמן ימסור לחברי קבוצת הרכישה מידע על פעילות חריגה בחשבון הנאמנות (ב) שעלולה לפגוע ביכולת הקבוצה להשלים את רכישת המקרקעין ובניית הדירות, מייד לאחר שנודע על קיומה של פעילות כאמור. סימן ב': הנאמן .31 מארגן ימנה אדם שישמש כנאמן לניהול כספי קבוצת הרכישה בחשבון הנאמנות (א) .25 ובחשבון הנאמנות הנוסף כהגדרתם בסעיף מינוי נאמן - מארגן לא ימנה לנאמן (ב) מי שיש לו או לקרובו זיקה אישית או עסקית למארגן; עצם מינויו של אדם )1( ;לנאמן, בידי מארגן, לא ייחשב כזיקה אישית או עסקית שלו למארגן מי שעלול להימצא, במישרין או בעקיפין, במצב של ניגוד עניינים בין )2( תפקידו כנאמן לבין עניין אישי שלו או תפקיד אחר שלו. .32 , בהחלטה31 קבוצת הרכישה רשאית להחליף את הנאמן שמינה המארגן לפי סעיף (א) של רוב חברי הקבוצה. החלפת נאמן סימן ב': הנאמן מוצע לקבוע כי מארגן ימנה אדם שישמש כנאמן סעיפים לניהול כספי קבוצת הרכישה בחשבון הנאמנות35 עד31 (א)), וכי לא31 ובחשבון הנאמנות הנוסף (סעיף ישמש כנאמן מי שיש לו או לקרובו זיקה אישית או עסקית למארגן או מי שעלול להימצא, במישרין או בעקיפין, במצב של ניגוד עניינים בין תפקידו כנאמן לבין עניין אישי שלו (ב)). נוסף על כך, מוצע לקבוע31 או תפקיד אחר שלו (סעיף כי קבוצת הרכישה רשאית להחליף את הנאמן בהחלטה של רוב מבין חברי הקבוצה בנאמן אחר שלא עלול להימצא בניגוד עניינים בין תפקידו כנאמן לבין עניין אישי שלו או ).32 תפקיד אחר שלו (סעיף כמו כן מוצע להחיל על הנאמן את הוראות חוק הנאמנות בלי שיהיה ניתן להתנות עליהן אלא לטובת ), וכן להטיל עליו חובת אמון33 חברי קבוצת הרכישה (סעיף ,לחברי קבוצת הרכישה וחובה לפעול בתום לב לטובתם ובכלל זה להימנע מכל פעולה שיש בה ניגוד עניינים בין התחייבויותיו כלפי חברי קבוצת הרכישה לבין התחייבויות אחרות שלו או לבין ענייניו האישיים, שלו או של קרוביו ). כמו כן, כדי להגן על חברי קבוצת הרכישה מפני34 (סעיף מעשה או מחדל של הנאמן, מוצע לקבוע כי הנאמן יהיה בעל ביטוח אחריות מקצועיות בשל חבות שתוטל עליו עקב פעולה שעשה בתוקף היותו נאמן בנסיבות מסוימות ).35 (סעיף ד ב ר י ה ס ב ר הצעות חוק הצ1 - הלשממה קוח תועהועצהצע - הלשממה קוח תו212 קבוצת רכישה רשאית להחליף נאמן שמינתה בהחלטה של רוב חברי הקבוצה. (ב) קבוצת רכישה לא תמנה לנאמן לפי סעיף זה את מי שחלות עליו הוראות (ג) ).2()(ב31 סעיף חוק הנאמנות .33 , בלי שיהיה ניתן להתנות עליהן5‏1979-על הנאמן יחולו הוראות חוק הנאמנות, התשל"ט לחוק האמור לא יחולו.11 אלא לטובת חברי קבוצת הרכישה, והוראות סעיף חובת אמון .34 הנאמן חב חובת אמון לחברי קבוצת הרכישה, יפעל בתום לב לטובתם, ובכלל זה יימנע מכל פעולה שיש בה ניגוד עניינים בין התחייבויותיו כלפי חברי קבוצת הרכישה לבין התחייבויות אחרות שלו או לבין ענייניו האישיים, שלו או של קרוביו. חובת ביטוח .35 הנאמן יערוך ביטוח אחריות מקצועית אצל מבטח כהגדרתו בחוק הפיקוח על (א) 6, המכסה את חבותו כלפי חבר קבוצת‏1981-שירותים פיננסיים (ביטוח), התשמ"א רכישה שנפגע ממעשה או ממחדל שלו. ביטוח כאמור בסעיף קטן (א) יכסה תביעות בשל אירועים שאירעו במשך כל (ב) תקופת מילוי הנאמן בתפקידו זה, גם אם הוגשו לאחר תקופה זו, ובלבד שהוגשו בתוך שנה מתום התקופה. השר רשאי לקבוע הוראות ותנאים לפוליסה של ביטוח לפי סעיף זה. (ג) , אם ישנה, אישור22 הנאמן יציג לנציגות חברי קבוצת הרכישה כהגדרתה בסעיף (ד) בדבר עריכת הפוליסה וכן את תנאיה העיקריים. פרק ט': חובות לאחר רכישת המקרקעין 'הגדרות לפרק ט .36- בפרק זה ; לחוק המקרקעין126 כמשמעותה לפי סעיף- ""הערת אזהרה כהגדרתם בחוק המקרקעין.- ""רישום", "רשם רישום בעלות .37 ,כרתה קבוצת רכישה הסכם לרכישת מקרקעין, יפעל המארגן, מוקדם ככל האפשר לרישום הבעלות במקרקעין על שם כל אחד מחברי קבוצת הרכישה, לפי חלקו. רישום הערת אזהרה .38 כרתה קבוצת רכישה הסכם לרכישת מקרקעין, יגיש המארגן, בתוך שלושה ימי (א) עסקים ממועד כריתת ההסכם, בקשה לרשם לרישום הערת אזהרה, לטובת כל אחד מחברי קבוצת הרכישה, לפי חלקו, על זכותו במקרקעין. הצטרף לקבוצה חבר קבוצת רכישה, לאחר שכרתה הקבוצה הסכם לרכישת (ב) המקרקעין, יגיש המארגן, בתוך שלושה ימי עסקים ממועד ההצטרפות, בקשה לרשם לרישום הערת אזהרה לטובת זכותו של אותו חבר במקרקעין. פרק ט': חובות לאחר רכישת המקרקעין מוצע לקבוע הוראות לעניין חובת רישום סעיפים זכויות, הערת אזהרה ומשכון. רישום זכויות39 עד36 חברי הקבוצה במקרקעין, או לכל הפחות רישום הערת אזהרה לטובתם, מהווה "בטוחה קניינית" להשקעתם "של חברי הקבוצה. בשל חשיבותה של ה"בטוחה הקניינית למזעור סיכון כספי חברי הקבוצה, מוצע להטיל על המארגן ,)37 חובה לרשום את זכויות חברי הקבוצה במקרקעין (סעיף וכן להגיש בקשה לרישום הערת אזהרה על זכויות חברי הקבוצה בתוך שלושה ימים מיום חתימת הסכם רכישת המקרקעין או מיום הצטרפותו של חבר נוסף לקבוצה, לפי ). אם יש מניעה אובייקטיבית לרישום38 העניין (סעיף הערת אזהרה כאמור, מוצע לספק בטוחה מסוג אחר, והיא ).39 רישום משכון (סעיף .128 'ס"ח התשל"ט, עמ 5 .208 'ס"ח התשמ"א, עמ 6 ד ב ר י ה ס ב ר 213 הצעות חוק הצ1 - הלשממה קוח תועהועצהצע - הלשממה קוח תו רישום משכון .39 , יודיע המארגן38 מצא המארגן שיש מניעה לרשום את הערת האזהרה כאמור בסעיף לחברי קבוצת הרכישה על קיומה של מניעה כאמור ויגיש בתוך שבעה ימי עסקים ממועד כריתת ההסכם לרכישת המקרקעין או ממועד הצטרפות החבר כאמור בסעיף (ב), לפי העניין, בקשה לרישום משכון לרשם המשכונות או לרשם החברות, לפי38 העניין, לטובת כל אחד מחברי קבוצת הרכישה, לפי חלקו, על זכותו במקרקעין. מסירת שומת מקרקעין ודוח עלויות 4.0 ,כרתה קבוצת רכישה הסכם לרכישת מקרקעין, ימסור המארגן לחברי קבוצת הרכישה : ימים, את כל אלה30 בתוך )(א;שומת המקרקעין )1( אם הציג בפרסום או בפעולות שיווק סכום המשקף עלויות- דוח עלויות )2( .5 כאמור בסעיף ניתנה החלטה על מתן היתר בנייה, ימסור המארגן לחברי קבוצת הרכישה (ב) ימים, דוח עלויות, מעודכן ככל האפשר למועד מסירתו.30 בתוך .5 כהגדרתם בסעיף- "בסעיף זה, "דוח עלויות", שומת מקרקעין (ג) פרק י': יציאה מקבוצת רכישה יציאה מקבוצת רכישה 4.1 חבר קבוצת רכישה לא יהיה רשאי לבטל את התחייבויותיו כלפי הקבוצה וכלפי :המארגן, אלא לפי אחד מאלה ;הוראה לפי הסכם בקשר לקבוצת הרכישה או לפי חוק זה )1( .39 , יודיע המארגן38 מצא המארגן שיש מניעה לרשום את הערת האזהרה כאמור בסעיף לחברי קבוצת הרכישה על קיומה של מניעה כאמור ויגיש בתוך שבעה ימי עסקים ממועד כריתת ההסכם לרכישת המקרקעין או ממועד הצטרפות החבר כאמור בסעיף (ב), לפי העניין, בקשה לרישום משכון לרשם המשכונות או לרשם החברות, לפי38 העניין, לטובת כל אחד מחברי קבוצת הרכישה, לפי חלקו, על זכותו במקרקעין. רישום משכון 4.0 ,כרתה קבוצת רכישה הסכם לרכישת מקרקעין, ימסור המארגן לחברי קבוצת הרכישה : ימים, את כל אלה30 בתוך מסירת שומת מקרקעין ודוח עלויות )(א;שומת המקרקעין )1( אם הציג בפרסום או בפעולות שיווק סכום המשקף עלויות- דוח עלויות )2( .5 כאמור בסעיף ניתנה החלטה על מתן היתר בנייה, ימסור המארגן לחברי קבוצת הרכישה (ב) ימים, דוח עלויות, מעודכן ככל האפשר למועד מסירתו.30 בתוך .5 כהגדרתם בסעיף- "בסעיף זה, "דוח עלויות", שומת מקרקעין (ג) פרק י': יציאה מקבוצת רכישה 4.1 חבר קבוצת רכישה לא יהיה רשאי לבטל את התחייבויותיו כלפי הקבוצה וכלפי :המארגן, אלא לפי אחד מאלה יציאה מקבוצת רכישה ;הוראה לפי הסכם בקשר לקבוצת הרכישה או לפי חוק זה )1( מוצע לקבוע הוראות לעניין חובת מסירת שומת 40 סעיף מקרקעין ודוח עלויות. מוצע לקבוע כי מארגן ימים ממועד כריתת30 ימסור לחברי קבוצת הרכישה בתוך ההסכם לרכישת מקרקעין, את שומת המקרקעין ודוח העלויות, כפי שפורט בדברי ההסבר לפרק ג'. פרק י': יציאה מקבוצת רכישה מוצע לקבוע הוראות לעניין יציאה מקבוצת סעיפים רכישה. מוצע לקבוע כי חבר קבוצת רכישה 44 עד41 לא יהיה רשאי לבטל את התחייבויותיו כלפי ,הקבוצה וכלפי המארגן אלא לפי הוראה בהסכם או בחוק כפי שיפורט להלן. זאת, אלא אם מצא חליף לחיוביו לפי הסכם בקשר לקבוצת רכישה. כדי להבטיח את המשך קיומה היציב של קבוצת הרכישה, זהות החליף צריכה להניח את דעת המארגן, נציגות קבוצת הרכישה או רוב 4). בהמשך1 חברי קבוצת הרכישה, לפי העניין (סעיף לכך, מוצע לקבוע תקופות שאם במהלכן לא נחתם הסכם לרכישת מקרקעין על ידי קבוצת הרכישה או לא ניתן היתר בנייה להקמת הדירות, לפי העניין, תתאפשר השתחררות :בתנאים מסוימים מקבוצת הרכישה, כלהלן שנים מיום הצטרפות החבר הראשון3 אם חלפו יהיה רשאי כל- לקבוצת הרכישה וטרם נרכשה הקרקע חבר בקבוצה לבטל את התחייבויותיו כלפי הקבוצה וכלפי המארגן; במקרה כזה יושבו לו הכספים ששילם עד לאותו מועד בניכוי דמי ההצטרפות, אם שולמו, וחלקו היחסי בשכר טרחת המארגן בעבור התקופה שעד למועד הביטול ;)42 (סעיף אם חלפו ארבע שנים מיום רכישת מקרקעין על ידי - קבוצת הרכישה ולא ניתן היתר בנייה להקמת הדירות עקב העובדה שבמקרים אלה כבר הועבר סכום כסף רב על ידי החברים תמורת רכישת הקרקע, ומתן אפשרות לחברי קבוצה לעזוב עשויה לפגוע בחברים הנשארים בלא הצדקה, מוצע לקבוע כי בנסיבות אלה רשאים חברי הקבוצה, בהחלטת רוב חברי הקבוצה, להחליט על מכירת ,זכויותיהם במקרקעין וסיום פעילותה של קבוצת הרכישה והדבר לא ייחשב כהפרת ההסכמים בקשר לקבוצת הרכישה; במקרה כזה יחולקו כספי התמורה בין חברי הקבוצה בהתאם לשיעור התשלומים ששילם כל חבר 4).3 בקבוצה עד למועד המכירה (סעיף ,כמו כן, מוצע לקבוע הוראה לגבי חברי קבוצה נוספים קרי חבר קבוצה שההיתר לבניית דירה בעבורו מותנה באישור מוסד תכנון שאינו רשות רישוי והאישור טרם ניתן, ולפיה במקרה שהחליט מוסד תכנון שלא לאשר את ,הבקשה להגדיל את מספר הדירות שניתן להקים במקרקעין יהיה זכאי כל חבר קבוצה נוסף, שהדירה המיועדות לו לא אושרה, לבטל את התחייבויותיו כלפי הקבוצה וכלפי המארגן. במקרה של ביטול כאמור, חבר הקבוצה הנוסף יהיה זכאי לקבל את הכספים ששילם בניכוי דמי ההצטרפות ששילם וכן התשלומים ששימשו לצורך מימון 44). הפעולות התכנוניות כאמור (סעיף ד ב ר י ה ס ב ר הצעות חוק הצ1 - הלשממה קוח תועהועצהצע - הלשממה קוח תו214 מצא חליף לחיוביו לפי הסכם בקשר לקבוצת רכישה, ובלבד שהחליף הוכיח כי )2( הוא יכול לעמוד בחיובים האמורים להנחת דעת המארגן; לא היה מארגן לקבוצת - להנחת דעתה של נציגות קבוצת הרכישה, לא הייתה נציגות כאמור- הרכישה להנחת דעת רוב חברי הקבוצה. יציאה מקבוצה לפני רכישת מקרקעין 4.2 חלפו שלוש שנים מיום הצטרפותו של חבר קבוצת הרכישה הראשון, וקבוצת (א) הרכישה טרם כרתה הסכם לרכישת מקרקעין, רשאי כל חבר קבוצה לבטל את התחייבויותיו כלפי הקבוצה וכלפי המארגן. ביטל חבר הקבוצה את התחייבויותיו לפי סעיף קטן (א), יהיה זכאי לקבל בהקדם (ב) :את הכספים ששילם עד לאותו מועד, בניכוי שני אלה ;, אם שולמו13 דמי ההצטרפות כאמור בסעיף )1( , בעבור התקופה17 חלקו היחסי בתשלום שכר טרחת המארגן כאמור בסעיף )2( שעד למועד הביטול. פירוק הקבוצה לאחר רכישת מקרקעין 4.3 חלפו ארבע שנים מיום שכרתה קבוצת רכישה הסכם לרכישת מקרקעין ולא (א) ניתן היתר בנייה להקמת דירות במקרקעין, רשאית הקבוצה להחליט, בהחלטה של רוב חברי הקבוצה, על מכירת זכויותיהם במקרקעין או לגביהם וסיום פעילותה של קבוצת (ב) לחוק המקרקעין לא יחולו.37 הרכישה, והוראות סעיף מכרו חברי הקבוצה את זכויותיהם כאמור בסעיף קטן (א), יהיה זכאי כל חבר (ב) קבוצה לתמורה הכספית שהתקבלה בעד מכירת הזכויות, בהתאם לחלקו היחסי בתשלומים ששילם לפי כל הסכם בקשר לקבוצה, עד למועד המכירה. יציאת חבר קבוצה נוסף מקבוצת רכישה 44. החליט מוסד תכנון לא לאשר את הבקשה להגדיל את מספר הדירות שניתן להקים (א) במקרקעין כהגדרתן בפרק ו', כולן או חלקן, יהיה זכאי כל חבר קבוצה נוסף כהגדרתו באותו פרק, שהדירה המיועדות לו לא אושרה, לבטל את התחייבויותיו כלפי הקבוצה וכלפי המארגן. ביטל חבר קבוצה נוסף את התחייבותיו כאמור בסעיף קטן (א), יהיה זכאי לקבל (ב) :בהקדם את הכספים ששילם עד לאותו מועד בניכוי שני אלה ;13 הסכומים האמורים בסעיף )1( התשלומים ששימשו לצורך מימון הפעולות התכנוניות כאמור. )2( פרק י"א: הוראות כלליות אי־התניה 4.5הוראות חוק זה יחולו על אף כל ויתור או הסכם נוגד. שמירת דינים 64. 7, ולא‏1981-הוראות חוק זה באות להוסיף על הוראות חוק הגנת הצרכן, התשמ"א לגרוע מהן. פרק י"א: הוראות כלליות מוצע לקבוע כי הוראות החוק יחולו על אף כל סעיפים 4). כמו כן מוצע לקבוע5 ויתור או הסכם נוגד (סעיף47 עד45 כי הוראות החוק באות להוסיף על חוק הגנת 64). עוד , ולא לגרוע ממנו (סעיף1981-הצרכן, התשמ"א , לחוק11 עד9 מוצע להבהיר כי הפרה של סעיפים ,קרי הסעיפים שעוסקים בחובת גילוי בפרסום ובשיווק במסירת מסמך גילוי ובחובת פירוט במסמך גילוי, מהווה לפי חוק הגנת הצרכן, כלומר מהווה2 גם הפרה של סעיף הטעיה. בהתאם לכך, מוצע להבהיר כי יחולו הסמכויות 'של הממונה על הגנת הצרכן והסחר ההוגן לפי פרקים ה לחוק הגנת הצרכן, אשר עוסקות בסמכויות הממונה1'וה 74). ובאכיפה מינהלית (סעיף .248 'ס"ח התשמ"א, עמ 7 ד ב ר י ה ס ב ר 215 הצעות חוק הצ1 - הלשממה קוח תועהועצהצע - הלשממה קוח תו סמכויות הממונה על הגנת הצרכן והסחר ההוגן 74. , לחוק הגנת הצרכן2 גם כהפרה לפי סעיף11-9 יראו הפרה של הוראת סעיפים ,, ולממונה על הגנת הצרכן והסחר ההוגן לפי החוק האמור יהיו נתונות1981-התשמ"א 1' לפי חוק זה, כל הסמכויות שיש לו לפי פרקים ה' ו־ה11-9 לענין הפרות סעיפים לאותו חוק. ביצוע 4.8השר ממונה על ביצוע חוק זה. תחילה 4.9 יום התחילה).- ימים מיום פרסומו (בפרק זה30 תחילתו של חוק זה תחולה והוראות מעבר .50 הוראות חוק זה, יחולו על קבוצת רכישה שבה מועד הצטרפותו של חבר קבוצת (א) הרכישה הראשון היה ביום התחילה ואילך. 4 עד1 ו־39 עד38 ,23 עד22 ,4 עד3 על אף האמור בסעיף קטן (א), הוראות סעיפים (ב) 44 יחולו גם על קבוצת רכישה שבה מועד הצטרפותו של חבר קבוצת הרכישה הראשון :היה לפני יום התחילה, בשינויים אלה כרתה קבוצת רכישה הסכם לרכישת מקרקעין לפני יום התחילה לעניין )1( ," יראו את המילים "בתוך שלושה ימי עסקים ממועד כריתת ההסכם- )(א38 סעיף ;"כאילו נאמר "בתוך שבעה ימי עסקים מיום תחילתו של חוק זה 4, יראו את המילים "ממועד הצטרפותו של חבר קבוצת הרכישה בסעיף )2( ;"הראשון", כאילו נאמר "מיום תחילתו של חוק זה 4(א) יראו את המילים "שלוש שנים מיום הצטרפותו של חבר קבוצת2 בסעיף )3( ;"הרכישה הראשון" כאילו נאמר "שלוש שנים מיום תחילתו של חוק זה נכרת הסכם לרכישת מקרקעין בידי קבוצת רכישה לפני יום התחילה, לעניין 4) ( 4(א) יראו את המילים "ארבע שנים מיום שכרתה קבוצת רכישה הסכם3 סעיף לרכישת מקרקעין", כאילו נאמר "ארבע שנים מיום תחילתו של חוק זה". 74. , לחוק הגנת הצרכן2 גם כהפרה לפי סעיף11-9 יראו הפרה של הוראת סעיפים ,, ולממונה על הגנת הצרכן והסחר ההוגן לפי החוק האמור יהיו נתונות1981-התשמ"א 1' לפי חוק זה, כל הסמכויות שיש לו לפי פרקים ה' ו־ה11-9 לענין הפרות סעיפים לאותו חוק. סמכויות הממונה על הגנת הצרכן והסחר ההוגן 4.8השר ממונה על ביצוע חוק זה. ביצוע 4.9 יום התחילה).- ימים מיום פרסומו (בפרק זה30 תחילתו של חוק זה תחילה .50 הוראות חוק זה, יחולו על קבוצת רכישה שבה מועד הצטרפותו של חבר קבוצת (א) הרכישה הראשון היה ביום התחילה ואילך. תחולה והוראות מעבר 4 עד1 ו־39 עד38 ,23 עד22 ,4 עד3 על אף האמור בסעיף קטן (א), הוראות סעיפים (ב) 44 יחולו גם על קבוצת רכישה שבה מועד הצטרפותו של חבר קבוצת הרכישה הראשון :היה לפני יום התחילה, בשינויים אלה כרתה קבוצת רכישה הסכם לרכישת מקרקעין לפני יום התחילה לעניין )1( ," יראו את המילים "בתוך שלושה ימי עסקים ממועד כריתת ההסכם- )(א38 סעיף ;"כאילו נאמר "בתוך שבעה ימי עסקים מיום תחילתו של חוק זה 4, יראו את המילים "ממועד הצטרפותו של חבר קבוצת הרכישה בסעיף )2( ;"הראשון", כאילו נאמר "מיום תחילתו של חוק זה 4(א) יראו את המילים "שלוש שנים מיום הצטרפותו של חבר קבוצת2 בסעיף )3( ;"הרכישה הראשון" כאילו נאמר "שלוש שנים מיום תחילתו של חוק זה נכרת הסכם לרכישת מקרקעין בידי קבוצת רכישה לפני יום התחילה, לעניין 4) ( 4(א) יראו את המילים "ארבע שנים מיום שכרתה קבוצת רכישה הסכם3 סעיף לרכישת מקרקעין", כאילו נאמר "ארבע שנים מיום תחילתו של חוק זה". מוצע לקבוע כי שר המשפטים הוא השר הממונה48 סעיף על ביצוע הוראות חוק זה, ובהתאם להוראת לחוק–יסוד: הממשלה, הוא גם השר המוסמך37 סעיף להתקין את התקנות הנדרשות לביצועו של החוק. מוצע לקבוע הוראות תחילה ותחולה לחוק סעיפים 30 המוצע. מוצע לקבוע כי תחילתו של החוק 50– ו49 4). לעניין תחולתו9 ימים מיום פרסומו (סעיף של החוק, מוצע לקבוע כי החוק יחול על קבוצות רכישה שבהן ההסכם הראשון שנכרת בין חברי הקבוצה, נכרת לאחר יום פרסומו של החוק. עם זאת, מוצע להחיל את אלה העוסקות ברישום זכויות חברי- חלק מהוראות החוק הקבוצה במקרקעין, חובות המארגן לעניין אמון ומסירת דיווח לחברי הקבוצה, מינוי הנציגות והחלפתה וכן הוראות ," בתחולה "אקטיבית- הנוגעות ל"השתחררות" מהקבוצה כך שיחולו גם על קבוצות רכישה שההסכמים לגביהן ).50 נחתמו טרם יום התחילה (סעיף ד ב ר י ה ס ב ר סודר במח' רשומות, משרד המשפטים, והודפס במדפיס הממשלתי ISSN 0334-7014 4.6 שקלים חדשים8 המחיר