הצעת חוק לקריאה הראשונה

רשומות הצעות חוק ה מ מ ש ל ה 2022 במאי30 1548 כ"ט באייר התשפ"ב עמוד 1022 ¸ ¸ ¸ ¸ ¸ ¸ ¸ ¸ ¸ ¸ ¸ ¸ ¸ ¸ ¸ ¸ ¸ ¸ ¸ ¸ ¸ ¸ ¸ ¸ ¸ ¸ ¸ ¸ ¸ ¸ ¸ ¸ ¸ ¸ ¸ ¸ ¸ 2022-), התשפ"ב9 'הנידמה למסהצעת חוק המכר (דירות) (תיקון מס הצתוע חוקהצ1 - הלשממה קוח תועהועצהצע - הלשממה קוח תו1022 :מתפרסמת בזה הצעת חוק מטעם הממשלה 2022-), התשפ"ב9 'הצעת חוק המכר (דירות) (תיקון מס 5א תיקון סעיף .1 5א, במקום סעיף החוק העיקרי), בסעיף- (להלן1‏1973-בחוק המכר (דירות), התשל"ג :קטן (ג) יבוא "(ג)  הוראות סעיפים קטנים (א) ו–(ב) לא יחולו אם מתקיים לגבי האיחור במסירת :הדירה אחד מאלה ;הוא נגרם כתוצאה ממעשה או מחדל של הקונה בלבד )1( (א) לחוק החוזים (תרופות בשל הפרת18 הוא תוצאה מנסיבות כאמור בסעיף )2( ", ומתקיימים לגביו שאר התנאים הקבועים באותו סעיף.2‏1970-חוזה), התשל"א 5ג הוספת סעיף .2 :5ב לחוק העיקרי יבוא אחרי סעיף "הצמדת רכיב הבנייה בלבד 5ג. תשלום שמשלם קונה למוכר בעד רכישת דירה לא (א) יוצמד למדד כלשהו, ולא תתווסף עליו ריבית כלשהי, למעט 5ב. בשל איחור בתשלום בהתאם להוראות סעיף על אף הוראות סעיף קטן (א), צדדים לחוזה מכר רשאים (ב) להסכים ביניהם כי רכיב הבנייה של הדירה מושא חוזה המכר יוצמד למדד תשומות הבנייה. חוק- (להלן1973-חוק המכר (דירות), התשל"ג 1 סעיף המכר), הוא חוק צרכני שנועד לתת הגנה לרוכשי דירות חדשות במסגרת עסקאות אלה. בבסיס חקיקה זו ניצבת ההנחה שהמערכת החוזית בעסקאות אלה של רכישת דירה מיזם אינה שוויונית, וכי ישנם פערי כוחות ניכרים בין הרוכש למוכר, לטובת המוכר. אחת ממטרות הדינים הצרכניים היא צמצום פערי הכוחות בין הצרכן לספק, כאשר ההנחה היא כי בדרך כלל לצרכן אין יכולת מיקוח והשפעה על הספק, קיימים פערי מידע בין הצדדים, כוחו הכלכלי של הצרכן קטן יותר, וכך גם יכולתו להתמודד עם מורכבות העסקה. דברים אלה ,מקבלים משנה תוקף בעסקה כה חשובה לרוכש דירה כאמור לעיל. 5א לחוק המכר שעניינו פיצוי בשל איחור סעיף ,במסירה, קובע פיצוי שמוכר מחויב לשלם לרוכש דירה 5א(א), כאשר מוכר כאשר הדירה נמסרת באיחור. לפי סעיף ימים, הוא נדרש60דירה מאחר במסירת הדירה מעל ל־ לשלם פיצויים לרוכש בשווי שכר הדירה באזור, במכפלות אשר נקבעו בחוק, החל ממועד המסירה החוזי. :5א(ג) לאמור עוד קובע סעיף "(ג)  על אף האמור בסעיפים קטנים (א) ו–(ב), הצדדים לחוזה המכר רשאים להסכים כי הסעיפים הקטנים האמורים לא יחולו על איחור במסירה שנגרם כתוצאה מנסיבות שאינן בשליטת המוכר ושהסיכון להתרחשותן "ולתוצאותיהן אינו מוטל עליו. לפי המצב הנוהג היום, מוכרי הדירות עושים שימוש 5א(ג) לחוק המכר וטוענים במקרה של איחור נרחב בסעיף במסירה, שהאיחור נבע מנסיבות שאינן בשליטתם, וכך לרוכש יש יכולת התנגדות מוגבלת המביאה לכך שיכולתו לקבל פיצוי היא רק לאחר הליך משפטי ממושך. זאת, אף על פי שטענות הנוגעות לנסיבות שאינן בשליטת המוכר 5א לחוק המכר נפסלות לרוב בבתי המשפט. בדרך זו, סעיף אינו ממומש בצורה מיטבית. 5א(ג) ולקבוע שהמוכר לא מוצע להחליף את סעיף יידרש לשאת בפיצוי בשל איחור במסירה רק במקרה שהאיחור נגרם כתוצאה ממעשה או מחדל של הרוכש בלבד, או במקרה שהאיחור הוא תוצאה של פטור בשל אונס (א) לחוק החוזים (תרופות18 או סיכול החוזה, לפי סעיף .1970-בשל הפרת חוזה), התשל"א הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה מפרסמת 2 סעיף אחת לחודש את מדד תשומות הבנייה בבנייה מדד תשומות הבנייה).- למגורים או בבנייה למסחר (להלן מדד זה מודד את השינויים החלים במשך הזמן בהוצאה הדרושה לקניית 'סל' קבוע של חומרים, מוצרים ושירותים ,המשמשים לבניית בתי מגורים או לבניית מסחר ומשרדים לפי העניין, והמייצג את הרכב הוצאות הבנייה של קבלנים וקבלני משנה. נכון להיום, מוכרים רבים נוהגים להצמיד את מחיר הדירה, ממועד כריתת החוזה לרכישתה ועד מועד התשלום האחרון, למדד תשומות הבנייה, וזאת אף על פי .746 '; התשע"ד, עמ196 'ס"ח התשל"ג, עמ 1 .610 'ס"ח התשל"א, עמ 2 ד ב ר י ה ס ב ר 1023 הצתוע חוקהצ1 - הלשממה קוח תועהועצהצע - הלשממה קוח תו )קבעו צדדים לחוזה מכר הצמדה כאמור בסעיף קטן (ב (ג) ולפי חוזה המכר התשלום בעד רכישת הדירה יתבצע בכמה תשלומים, יהיה ניתן להצמיד בכל תשלום סכום שאינו עולה על המכפלה של אותו תשלום בשיעור רכיב הבנייה. הצמדה כאמור בסעיפים קטנים (ב) ו–(ג) תהיה עד למועד (ד) שלא יאוחר ממועד התשלום כפי שנקבע בחוזה המכר; ואולם הוראות סעיף קטן זה לא יחולו במקרה שבו חל עיכוב בביצוע התשלום כתוצאה ממעשה או מחדל של הקונה בלבד. השר יקבע את העלות לבניית מטר רבוע של דירה לצורך (ה) חישוב רכיב הבנייה, והוא רשאי לקבוע עלויות שונות בהתאם לסוג הבנייה, לתנאי השטח או למקום הבנייה. - בסעיף זה (ו) מדד מחירי תשומה בבנייה- ""מדד תשומות הבנייה למגורים או מדד מחירי תשומה בבנייה למסחר ולמשרדים, לפי העניין, שמפרסמת הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה, שפורסם לאחרונה לפני ;מועד ההצמדה עלות הבנייה של דירה, המחושבת- ""רכיב הבנייה לפי העלות לבניית מטר רבוע שקבע השר לפי ;סעיף קטן (ה) כפול שטח הדירה )קבעו צדדים לחוזה מכר הצמדה כאמור בסעיף קטן (ב (ג) ולפי חוזה המכר התשלום בעד רכישת הדירה יתבצע בכמה תשלומים, יהיה ניתן להצמיד בכל תשלום סכום שאינו עולה על המכפלה של אותו תשלום בשיעור רכיב הבנייה. הצמדה כאמור בסעיפים קטנים (ב) ו–(ג) תהיה עד למועד (ד) שלא יאוחר ממועד התשלום כפי שנקבע בחוזה המכר; ואולם הוראות סעיף קטן זה לא יחולו במקרה שבו חל עיכוב בביצוע התשלום כתוצאה ממעשה או מחדל של הקונה בלבד. השר יקבע את העלות לבניית מטר רבוע של דירה לצורך (ה) חישוב רכיב הבנייה, והוא רשאי לקבוע עלויות שונות בהתאם לסוג הבנייה, לתנאי השטח או למקום הבנייה. - בסעיף זה (ו) מדד מחירי תשומה בבנייה- ""מדד תשומות הבנייה למגורים או מדד מחירי תשומה בבנייה למסחר ולמשרדים, לפי העניין, שמפרסמת הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה, שפורסם לאחרונה לפני ;מועד ההצמדה עלות הבנייה של דירה, המחושבת- ""רכיב הבנייה לפי העלות לבניית מטר רבוע שקבע השר לפי ;סעיף קטן (ה) כפול שטח הדירה שחלק מהותי ממחיר הדירה מורכב מקרקע ורכיבים נוספים שאינם מושפעים בפועל מעליית מדד תשומות הבנייה. כמו כן, מדד תשומות הבנייה נתון לתנודות גדולות הרבה יותר ממדדים אחרים המקובלים בשוק. הצמדה למדד זה יוצרת אי־ודאות לרוכשי הדירות אשר מקבלים החלטות תוך לקיחת סיכון גדול כי המדד יעלה בצורה דרסטית ופוגעת ביכולת הרוכשים להיערך ללקיחת משכנתאות והלוואות לצורך רכישת הדירה, שכן בפועל מחיר הדירה במועד לקיחת המשכנתא עשוי להיות נמוך במידה ניכרת מהמחיר שישולם בפועל. נוסף על כך, בעולם של עלייה במדד תשומות הבנייה נוצר ליזמים תמריץ שלילי לספק את הדירה במועד. 5ג ולקבוע כי מוצע להוסיף לחוק המכר את סעיף ככלל תשלום שמשלם קונה למוכר בעד רכישת דירה לא יוצמד למדד כלשהו ולא תתווסף עליו ריבית כלשהי למעט 5ב לחוק בשל איחור בתשלום בהתאם להוראות סעיף המכר. עם זאת, תתאפשר לצדדים לחוזה המכר הצמדה של רכיב הבניה בלבד למדד תשומות הבנייה. מוצע להגדיר את רכיב הבנייה, כעלות הבנייה של דירה, המחושבת לפי העלות לבניית מטר רבוע כפול שטח הדירה. העלות לבניית מטר רבוע תיקבע בתקנות לפי סעיף קטן (ה) המוצע (לסעיפים קטנים (א) ו–(ב)). כדי למנוע ממוכר דירה לקבוע כי כל התמורה המתייחסת לרכיב הבנייה תשולם במסגרת התשלומים האחרונים שישלם רוכש בעד הדירה, כך שהמוכר למעשה ירוויח מעליית המדד לאורך תקופה ארוכה, ויצמיד למדד גם תמורה בשל עבודות בנייה שהושלמו זמן רב עובר למועד התשלום, מוצע לקבוע כי במקרה של פריסת התשלום בעד רכישת דירה לכמה תשלומים, יהיה ניתן להצמיד למדד תשומות הבנייה, בכל תשלום, סכום שלא יעלה על המכפלה של אותו תשלום ברכיב הבנייה, המחולק במחיר הדירה המופיע בחוזה המכר. יודגש שהמגבלה על הצמדת מחיר הדירה למדד מתייחסת למחיר הדירה כולל מס ערך מוסף (לסעיף קטן (ג)). כמו כן, מוצע לקבוע כי הצמדה כאמור תהיה, לכל היותר, עד למועד התשלום כפי שנקבע בחוזה המכר. לצד זאת, הסדר זה שלפיו ההצמדה תהיה לכל היותר עד למועד התשלום, לא יחול במצב שבו העיכוב בביצוע התשלום הוא תוצאה ממעשה או מחדל של הקונה בלבד. נובע מכך שאם קבעו הצדדים הסדר אחר שיחול במצב כזה ,)(למשל שההצמדה תהיה עד למועד ביצוע התשלום בפועל ההסדר שקבעו הצדדים הוא שיחול (לסעיף קטן (ד)). עוד מוצע להסמיך את שר הבינוי והשיכון לקבוע לחוק המכר, את העלות לבניית מטר13 בתקנות לפי סעיף רבוע של דירה, וזאת לצורך חישוב רכיב הבנייה לעניין 5ג המוצע (לסעיף קטן (ה)). סעיף ,"מוצעות הגדרות למונחים "מדד תשומות הבנייה "רכיב הבנייה" ו"שיעור רכיב הבנייה", שנעשה בהם שימוש 5ג המוצע (לסעיף קטן (ו)). בסעיף ד ב ר י ה ס ב ר הצתוע חוקהצ1 - הלשממה קוח תועהועצהצע - הלשממה קוח תו1024 רכיב הבנייה, מחולק במחיר- ""שיעור רכיב הבנייה הדירה המופיע בחוזה המכר הכולל מס ערך "מוסף. ג6 תיקון סעיף .3 - ג לחוק העיקרי6 בסעיף ;"במקום כותרת השוליים יבוא "הוצאות משפטיות במכירת דירה )1( :במקום סעיף קטן (ב) יבוא )2( ;""(ב) מוכר לא ידרוש מקונה השתתפות בהוצאות משפטיות. בטל.- )סעיף קטן (ג )3( 11 תיקון סעיף 4.: לחוק העיקרי, אחרי סעיף קטן (ג) יבוא11 בסעיף ,)9 ' תיקון מס- (בסעיף קטן זה2022-), התשפ"ב9 '"(ד)  חוק המכר (דירות) (תיקון מס ; על דירה9 'לא יחול על דירה שחוזה המכר לגביה נכרת לפני תחילתו של תיקון מס , כנוסחו ערב יום התחילה של1973-כאמור יחולו הוראות חוק המכר (דירות), התשל"ג ".9 'תיקון מס תחילה 5. תחילתו של חוק זה שלושים ימים מיום פרסומו. )ג לחוק המכר קובע בסעיפים קטנים (ב6 סעיף 3 סעיף :ו–(ג) לאמור )  מוכר לא ידרוש מקונה השתתפות בהוצאות1( )"(ב משפטיות בסכום העולה על הסכום או השיעור שקבע השר בהתייעצות עם שר המשפטים ושר האוצר ובאישור ועדת הסכום המרבי), ורשאי- הכלכלה של הכנסת (בסעיף זה הוא לקבוע כאמור סכומים מרביים שונים לדירות מסוגים שונים לפי אמות מידה שקבע, וכן כי הוראות סעיף זה לא יחולו על דירות מסוג מסוים או על דירות שמחירן עולה ;על המחיר שקבע ), הסכום המרבי של1( )  על אף האמור בפסקה2(    הוצאות משפטיות לעניין רישום וניהול רשימה של בעלי זכויות ורישום הזכויות על פי חוזה המכר, מיום המכירה ,ועד יום רישום זכויות אלה בלשכת רישום המקרקעין ,יהיה הסכום לפי חוק פיקוח על מחירי מצרכים ושירותים , לעניין מחיר מרבי לשירותי נותן שירות1996-התשנ"ו בהעדר רישום זכויות בפנקסי המקרקעין. (ג)  קונה ישלם את ההוצאות המשפטיות ישירות לעורך הדין, ועורך הדין יוציא לקונה חשבונית כהגדרתה בחוק ".1975-מס ערך מוסף, התשל"ו ,בהתאם להוראות אלה, ניתן לגבות מרוכש דירה בנפרד ממחיר הדירה, תשלום הוצאות משפטיות המשולמות ישירות לעורך דין מטעם המוכר. במצב הקיים :קיימים ארבעה כשלים עיקריים גביית הוצאות משפטיות נעשית במנותק- הראשון ממחיר הדירה, כך שהוצאות משפטיות מהוות "עלות נסתרת" אשר לעיתים הרוכש אינו מביא אותה בחשבון בעת המשא ומתן. עלות זו מתווספת לעלות הדירה כפי ;שמוצגת לרוכש במהלך השיווק , אי־מתן בטוחה. בהתאם להוראות החוק- השני התשלום מבוצע ישירות לעורך הדין של המוכר. על כן, הרוכש אינו מחזיק בבטוחה בהתאם להוראות חוק ,)המכר (דירות) (הבטחת השקעות של רוכשי דירות . כלומר, אם הפרויקט ייקלע לכשל אשר1974-התשל"ה בשלו ייעשה שימוש בערבות או בפוליסת הביטוח שבה ;מחזיק הרוכש, סכום זה לא יוחזר לו שימוש בהון עצמי. נכון להיום, סכום זה- השלישי אינו מובא בחשבון כחלק ממחיר הדירה, ועל כן אם נלקחת משכנתא על ידי הרוכש, היא אינה כוללת סכום זה. פועל יוצא הוא שהסכום נדרש להיות משולם מההון העצמי של הרוכש, דבר המביא לקיטון בהון העצמי המופנה לצורך ;רכישת הדירה פער מידע. במקרים רבים המגיעים לשולחנו- הרביעי של ממונה חוק המכר במשרד הבינוי והשיכון, נמצא כי רוכשי דירות, אגב ביצוע התשלום לעורך הדין של המוכר, סבורים בטעות שעורך הדין מייצג את הרוכש ואת האינטרסים שלו. לעיתים הדבר אף מביא לכך שהרוכש אינו שוכר עורך־דין מטעמו לצורך ביצוע העסקה. )לנוכח האמור לעיל, מוצע להחליף את סעיף קטן (ב ולהורות שמוכר לא ידרוש מקונה השתתפות בהוצאות משפטיות. בהתאמה, מוצע לבטל את סעיף קטן (ג) האמור. מוצע לקבוע כי התיקון המוצע יחול רק על חוזי 4 סעיף מכר שנכרתו לאחר תחילתו, כך שלא תהיה לו תחולה רטרואקטיבית. מוצע לקבוע כי תחילתו של החוק המוצע תהיה 5 סעיף ימים מיום פרסומו. זאת, כדי לאפשר לציבור30 המוכרים והקונים להיערך לשינויים הקבועים בו, לרבות במסגרת קביעת מחירי העסקה וניסוח ועדכון של חוזי המכר שטרם נחתמו. סודר במח' רשומות, משרד המשפטים, והודפס במדפיס הממשלתי ISSN 0334-7014 שקלים חדשים1.62 המחיר ד ב ר י ה ס ב ר