הצעת חוק לדיון מוקדם

מספר פנימי: 2232387 הכנסת העשרים וחמש יוזם: חבר הכנסת יעקב אשר ______________________________________________ פ/5924/25 הצעת חוק בעלות אחודה (תיקוני חקיקה), התשפ"ה–2025 דברי הסבר כיום, שוק הדיור להשכרה בישראל נשלט ברובו על ידי משקיעים פרטיים, דבר שיוצר תלות רבה של השוכרים בהם, הן מבחינת טווח השכירות ומחיר השכירות, והן מבחינת יתר תנאי השכירות. על מנת להסדיר שוק זה ממשלת ישראל מקדמת פתרונות להסדרת שוק השכירות לטווח ארוך במחיר מופחת. אולם, על אף המאמצים הממשלתיים הרבים, שוק הדיור להשכרה במחיר מופחת אינו מצליח לממש את הפוטנציאל הגלום בו, כשאחד האתגרים המרכזיים המונעים את התפתחות שוק זה הוא הדרישה הקבועה בתוספת השישית לחוק התכנון והבנייה, התשכ"ה–1965 (להלן – חוק התכנון והבנייה), ובחוק לקידום הבנייה במתחמים מועדפים (הוראת שעה), התשע"ד–2014 (להלן – חוק לקידום הבנייה במתחמים מועדפים) לבעלות של אדם אחד על כל יחידות הדיור (להלן – בעלות אחודה). דרישה זו גורמת לכך שרק משקיעים גדולים יכולים לרכוש דירות בפרויקטים המיועדים להשכרה ארוכת טווח, והיא מונעת ממשקיעים קטנים להיכנס לשוק ומצמצמת את התחרות ואת היצע הדירות להשכרה. לאור האמור, הצעת החוק נועדה להתמודד עם אתגר זה על ידי יצירת הסדר שיאפשר כניסת משקיעים קטנים לשוק, תוך שמירה על הרציונל של הבעלות האחודה. לכן, מוצע לתקן את התוספת השישית לחוק התכנון והבנייה, כך שלצד הדרישה לבעלות אחודה יתאפשר גם "ניהול אחוד". דהיינו, ניהול הנכסים על ידי גוף אחד. מטרת ההצעה היא להגביר את התחרות ולהגדיל את היצע הדירות להשכרה ארוכת טווח במחיר מופחת. ההצעה צופה כי משקיעים רבים יעדיפו להשקיע בדירות שיושכרו באמצעות גוף מסודר, תחת פיקוח ובכללים ברורים, במקום לנהל את הנכסים בעצמם ולהתמודד עם תחזוקה והליכים משפטיים. בכך, צפוי שוק הדיור להשכרה הלא מפוקח להצטמצם, ואילו שוק הדיור המפוקח, במחיר מופחת ולטווח ארוך, צפוי לגדול. כך יוכלו שוכרים רבים ליהנות משכירות יציבה, במחיר נמוך ותחת פיקוח ממשלתי. יצוין כי הוראות המאפשרות ניהול אחוד במקום בעלות של אדם אחד כבר נקבעו לפי החלטות מועצת מקרקעי ישראל (להלן – הרשות) (החלטה מס' 5595) במקרה של יחידות דיור להשכרה שלא מכוח תוכניות עליהן חלה התוספת השישית לחוק התכנון והבנייה או חוק לקידום הבנייה במתחמים מועדפים. -------------------------------- הוגשה ליו"ר הכנסת והסגנים והונחה על שולחן הכנסת ביום כ' בסיוון התשפ"ה (16.06.2025) תיקון חוק התכנון והבנייה 1. בחוק התכנון והבנייה, התשכ"ה–1965, בתוספת השישית, בסעיף 3(ב), בסופו יבוא "או מנוהלים בניהול אחיד; בסעיף זה, "ניהול אחוד" – ניהול שמתקיימים בו תנאים שקבע השר, לאחר התייעצות עם שר הבינוי והשיכון ובאישור ועדת הפנים והגנת הסביבה של הכנסת, המבטיחים את שמירת הוראות הדין לעניין יחידות הדיור בהישג יד אפשרויות הפיקוח על יחידות הדיור כאמור". תיקון חוק לקידום הבנייה במתחמים מועדפים (הוראת שעה) 2. בחוק לקידום הבנייה במתחמים מועדפים (הוראת שעה), התשע"ד–2014, בסעיף 4(5)(ב), בסופו יבוא "או מנוהלים בניהול אחיד; בסעיף זה, "ניהול אחוד" – ניהול שמתקיימים בו תנאים שקבע השר לפי הוראות סעיף 3(ב) לתוספת השישית לחוק התכנון והבנייה, התשכ"ה–1965".