חומר רקע

רח' דניאל פריש10, תל- אביב64731, טל : 1-599-500-606, פקס: 03-6918696 Fax: 10 DANIEL FRISH St. TEL-AVIV 64731, Tel. 1-599-500-606 רח' שופן1 , ירושלים92190 ., טל1-599-500-606 , פקס: , Fax: 02-5610062 1-599-500-606 . TEL , 92190 JERUSALEM . CHOPIN St 1 [email protected] - http://www.israelbar.org.il mail: - E פורום קני י ן ומקרקעין ועדת נוטריונים יו"ר הפורום: צוריאל פיקאר , עו"ד אריאל פלביאן , עו"ד לירון קריגל , עו"ד לירז ראש רביבו , עו"ד י ו"ר הוועדה: אלי ביבי, עו"ד לאה דורפמן, עו"ד קרן ראובן כהן, עו"ד זהר רון, עו"ד ,ת"א 'ב א,ניסן התשפ"ה 30/03/2025 02773625 לכבוד הגב' יעל קוטיק, עו"ד יועצת משפטית משרד המשפטים מכובד ת,נו :הנדון עמדת פורום קניין ומקרקעין וועדת נוטריונים של לשכת עורכי הדין בישראל ביחס לתזכיר חוק הנוטריונים (תיקון מס'...) (יפוי-כוח לתאגיד בנקאי), התשפ"ה- 2025 "( תזכיר החוק)" נייר עמדה פורום קניין ומקרקעין וועדת נוטריונים של לשכת עורכי הדין בישראל מתכבדים בזה להגיש עמדתם ביחס ל תזכיר החוק שבנדון, שעניינו- בחינת האפשרות ל ביטול דרישת ייפוי הכוח הנוטריוני במשכתנאות :, כדלקמן 1. שניים הם המקורות לסוגי יפויי הכח השונים, מכוחם ניתן לבצע עסקאות במקרקעין: האחד, לפי סעיף91 לחוק לשכת עורכי הדין, תשכ"א– 1961 "(חוק הלשכה,)" והשני, לפי סעיף20 )(א לחוק הנוטריונים, התשל"ו- 1976 "(חוק הנוטריונים)" . יפוי כח שנחתם לפי סעיף91 לחוק ה לשכ ה, יכול להסמיך עו"ד בלבד, וכן, אימות חתימת השולח עליו יבוצע ע"י אחד מעורכי הדין .השלוחים בו ,לעומת זאת על יפוי כח המסמיך אדם ו/או גור ם אחר אשר אינו עורך דין, לרבות תאגיד, להיות .נוטריוני. כך קובע חוק הנוטריונים 2. יפוי כח הנדרש לחתימה במסגרת הליך קבלת משכנתא, כולל, בד"כ, הסמכה, הן של עו ה"ד מטעם הבנק, והן של הבנק(תאגיד) , ולכן, הוא נדרש באימות חתימה נוטריוני על מנת להוות יפוי כח בר תוקף למי.מוש משכנתא, המטרה לשמה הוא ניתן, וזאת בהתאם לחוק הנוטריונים מן הראוי לציין, כי בביצוע תפקיד הנוטריון אל מול הלווה חשוב להדגיש, כי השירות ניתן ,למעשה בעקיפין גם לתאגיד הבנקאי, אשר הוא עצמו הנו בעל עניין גדול מאוד באיתנותו המשפטית של יפוי הכח היוצא תחת ידי הנוטריון . על כן, הסבר חיצוני מקצועי ובלתי- תלוי רח' דניאל פריש10, תל- אביב64731, טל : 1-599-500-606, פקס: 03-6918696 Fax: 10 DANIEL FRISH St. TEL-AVIV 64731, Tel. 1-599-500-606 רח' שופן1 , ירושלים92190 ., טל1-599-500-606 , פקס: , Fax: 02-5610062 1-599-500-606 . TEL , 92190 JERUSALEM . CHOPIN St 1 [email protected] - http://www.israelbar.org.il mail: - E ללווה אודות משמעותו של יפוי הכח , מעניק דווקא לתאגיד הבנקאי חותם של איכות שימנע .בעתיד באופן כמעט הרמטי כל טענה כנגד תוקפו של יפוי הכח הנוטריוני כפי שקובע ס עיף19 לחוק הנוטריונים, :לפיו "אישורו של נוטריון לפי חוק זה והתקנות על פיו, יהיה ראיה מספקת בהליך משפטי, ללא צורך בראיה נוספת, לדברי הנוטריון ולמעשיו "ולדברי אחרים ולמעשיהם שאמרו או עשו בפניו, הכל כאמור באישור. 3. ,עמדת הרשות לרישום והסדר זכויות במקרקעין, כמוצג בדברי ההסבר לתזכיר החוק, לפיה "אין סיכונים משמעו תיים בקביעתו " של ההסדר המוצע , " וכי בקשות רישום מהבנקים באמצעות ייפויי-הכוח הן בודדות ונדירות ," ועל כן, לכאורה אינו מצדיק את הנטל הקיים היום על הלווים, סותרת את מטרתו של יפוי הכח, ,שנועד להיות כלי בידי הבנק למימוש המשכנתא .מקום בו לא עומד הלווה בתנאי ההלוואה 4. 'לא בכדי נעדרת עמדת לשכת עורכי הדין מדברי ההסבר לתזכיר (עמ3), ואנו מבקשים, כי ו הו.עדה תשקול את האמור בנייר עמדה זה בכובד ראש 5. אנו סבורים, כי קביעת חלופה לאימות הנוטריוני- שגוי ,ה ותוביל ,בראש ובראשונה לתקלה חמורה בהליכי מימוש משכנתא שיידרשו תוך שימוש ביפוי כח כזה, וכן, מדובר ב שלב ראשון בכרסום בסמכויות הנוטריון, באופן העשוי לכרות את הענף עליו ניצבים התאגיד הבנקאי ויפוי הכח הנוטריוני אותו הוא מבקש לעצמו להבטחת כספו שהלווה ללווה . :ונסביר .א שעבוד נכס מקרקעין - עסקת שעבוד נכס מקרקעין להבטחת פירעון הלוואה הנה עסקה שגרתית במקומותינו , ועם זאת, מדובר בארוע הכרוך בהתחייבות כספית משמעותית ובהשלכות הרות גורל עבור הלווים . מ עיון בנוסח יפוי כח של בנק, לחתימת לווה במסגרת הליך קבלת משכנתא, ע ולה, כי הבנק מבקש לבצע פעולות משפטיות ,שונות בשם הלווה תוך שימוש ביפוי הכח ביניהן: - קיום התחייבויות על פי חוזה המכר כלפי צדדים שלישיים; - הזכות למכור את דירת הלווה ללא כל צורך בהודעה מוקדמת מטעם הבנק; - הזכות לפנות את לווה מן הדירה מבלי להעניק לו דיור חלוף בהתאם לסעיפים33 לחוק הגנת הדייר [נוסח משולב] תשל"ב– 1972 , סעיפים33 ו– 38 לחוק הוצאה לפועל התשכ"ז– 1967 , סעיף86 'א' לפקודת פשיטת הרגל וכו; - הזכות לחתום בשם הלווה על מסמכים הנדרשים לשם ביצוע פעולות בלשכת רישום המקרקעין; - ועוד ועוד. רח' דניאל פריש10, תל- אביב64731, טל : 1-599-500-606, פקס: 03-6918696 Fax: 10 DANIEL FRISH St. TEL-AVIV 64731, Tel. 1-599-500-606 רח' שופן1 , ירושלים92190 ., טל1-599-500-606 , פקס: , Fax: 02-5610062 1-599-500-606 . TEL , 92190 JERUSALEM . CHOPIN St 1 [email protected] - http://www.israelbar.org.il mail: - E ב. אנו סבורים, כי מערכת היחסים בנק- לקוח, אינה כזו שראוי לו לבנק לבצע פעולות כאמור בשם הלקוח, כאשר האינטרס הינו של התאגיד הבנקאי ולא של הלקוח, מה .עוד שפעמים רבות יש בפעולות אלה כדי לפגוע פגיעה משמעותית וקשה בלקוח .ג סעיף91 לחוק הלשכה קובע, כי חתימה של לקוח על יפוי כח לעורך דינו, יכול שיהא בחתימת הלקוח בפני עורך דינו ואין צורך באימות נוטריוני. במקרה זה, בין הלקוח לעורך דינו, שבד"כ מייצגו בעסקת המקרקעין נשוא יפוי הכח, יש מערכת יחסים של עו"ד-לקוח, הבנויה על אחריות כלפי הלקוח לליווי העסקה עד לה שלמתה ברישום; לא כך יפוי הכח שניתן לתאגיד בנקאי. בין הבנק ללקוח לא קיימת מערכת יחסים המושתת ת על אמון ואחריות. הבנק מעמיד כספים ללקוח, ויפוי כח הינו "מקל" ביד הבנק, למימוש המשכנתא הרשומה על הנכס במקרה של הפרת הסכם ההלוואה ע"י הלווה. 6. כאמור בדברי ההסבר לתזכיר " ,החוק לבנק אינטרס מובהק לזהות באופן חד- משמעי את הלווה ולוודא את כשרותו המשפטית ורצונו החופשי, כדי שיוכל להיפרע מההלוואה ולצמצם את סיכוניו ". והנה, יש ב חתימת יפוי הכח בפני נוטריון כדי להגן בדיוק על אינטרס זה ולמנוע העלאת טענות "הגנה" מצד לווה, כגון: "לא הב'נתי, לא חתמתי, לא הסבירו לי" וכד . 7. גם מסיבה זו, החשיבות בחתימה בפני נוטריון, שהינו גורם מוסמך לאימות מסמכים בעלי חשיבות משפטית, היא רבה , משיש בה כדי להגשים "שתי תכליות קונקרטיות– האחת– זיהויו של החותם [...] והשניה– וידוא כי החותם על יפוי-הכח אכן מביע ב חתימתו את רצונו "החופשי והאוטונומי וכי הוא כשיר משפטית לעשיית הפעולה (לשון דברי ההסבר לתזכיר 'החוק, בעמ3 .) 8. אנו סבורים, כי לא נכון להחריג את יפוי הכח למשכנתא כך שיאומת ע"י פקיד בנק , וכי בתיקון המוצע אין כדי להועיל למאן דהוא, כי אם לכל היותר יש בו כדי להזיק ,ולגרום לתקלה חמורה מטעמים רבים, :וביניהם א. היעדר הכשרה/ניסיון - פקיד הבנק אינו גורם מקצועי מוסמך להסביר ללו ו ה את הפעולות המשפטיות הכלולות ביפוי הכח שניתן לבנק . פקיד הבנק אינו מודע למלוא הניואנסים ביפוי הכח הנוטריוני ו/או למשמעותם המלאה של החובות הכבדות ה מוטלות על הלווה במסגרת יפוי הכח הנוטריוני וייתכן בהחלט, כי יקשה עלי ו .להסביר לו זאת ו/או לאשר את הבנתו בעניין זה ב. ניגוד אינטרסים - פקיד התאגיד הבנקאי (המועסק אצל הגורם)המוטב על פי יפוי הכח הנו, למעשה, עושה דברו של התאגיד. המדובר בעובד שאין לו השפעה מהותית על התאגיד/קונגלומרט הבנקאי, והוא מצוי בניגוד עניינים מובנה בבואו להחתים לווה/בעל ,חוזה, שהנו צד חלש מאוד במישור היחסים מול הבנק, על מסמך שכל תכליתו הנה, כאמור רח' דניאל פריש10, תל- אביב64731, טל : 1-599-500-606, פקס: 03-6918696 Fax: 10 DANIEL FRISH St. TEL-AVIV 64731, Tel. 1-599-500-606 רח' שופן1 , ירושלים92190 ., טל1-599-500-606 , פקס: , Fax: 02-5610062 1-599-500-606 . TEL , 92190 JERUSALEM . CHOPIN St 1 [email protected] - http://www.israelbar.org.il mail: - E הטלת חובות מרובים ובלתי מוגבלים על הלווה, שעה שמלוא הוראות יפוי הכח עומדות .לזכותו של הבנק כל זאת, במעין ציפייה שפקיד הבנק, הכורע תחת עומס הררי המסמכים שבפניו, ייטיב .ויסביר ללווה טיבו המדויק של המסמך ועד כמה הוא מאתרג את מעסיקו/הבנק המלווה ג. היעדר פיקוח נאות – ציבור הנוטריונים כפוף לעמידה בסטנדרטים גבוהים של אמינות ומקצועיות, ופיקוח כפול, הן מצד לשכ ת עוה"ד והן מצד משרד המשפטים. כך, למשל, עו"ד שהורש ע 'בעבירות מקצועיות או פליליות בתחום ההונאה או כבוד המקצוע וכו, לא יוסמך כנוטריון. זאת ועוד, על הנוטריון מוטל פיקוח בדמות ביקורת תקופתית, לה הוא זוכה מעת לעת, באמצעותה ניתן לבחון, האם תוצרי עבודתו עומדים בר ף מתאים לכבוד המקצוע וחובות הנוטריון. למעלה מכך, מעל ראשו של הנוטריון מרחפת, דרך קבע, חרב השיפוט המשמעתי. פקיד בנק איננו נבדק באופן בו נבדק הנוטריון ו/או באופן המעניק לשירות אותו הוא נותן תו איכות. תו זה חיוני עד למאוד במישור תקינות הפעולה המשפטית בפעולה כ ה .משמעותית ד. כיום, מרבית הבנקים מחתימים לווה באמצעים דיגיטליים, דבר שמסכן עוד יותר את היכולת להחתים לווה באופן פרונטלי, לזהות אותו ולהסביר לו את מהות המסמך והפעולות הכלולות בו. 9. באשר לחלופה הנוספת המוצעת על ידכם, ,לפיה עורך הדין מטעמו של הלווה יאמת את החתימה על יפוי הכח לבנק, עולה החשש, כי הלווה יחתום בפני עו"ד שאינו עוסק בתחום המקרקעין ואינו בקיא בפעולות המפורטות ביפוי הכח לצורך מתן הסבר נאות ללו ו.ה 10 . אנו סבורים, כי המסקנה המתבקשת מן המקובץ לעיל, הנה, כי ייחוד ביצוע אישור יפוי כח כללי ו/או יפוי כח ,המסמיך אדם / גוף שאינו עורך דין.בדין יסודה ואין לשנות הימנה 11 . כידוע, "חוזקה של שרשרת נקבע על פי החוליה החלשה ביותר שלה". הנמכת תנאי הסף בנוגע לזהות הגורם המאשר את יפוי הכח, תגרור אחריה חוליה פריכה וחלשה יותר מזו המתקבלת במצב המשפטי הנוהג היום. תוצאה שכז ו אינה רצויה באשר יש בה כדי לפגוע בתוקף הפעולה .ו/או בודאותה בעתיד לבוא 12 . ובהקשר לשיקולי היעילות - א. עלות הפקת המסמך – עלותו של מסמך ממוצע, כאמור, הנה בסדר גודל של כ– 230 + ₪ מע"מ. ייתכן שעלות זו תחסך, לו תבוצע על ידי בנקאי, אולם, מן העבר השני, עשויה להיות ח שופה לקביעת מחיר שרירותית מסחרית של ציבור עורכי הדין שאינם כפופים לתעריף הצנוע של תקנות הנוטריונים (שכר שירותים) התשל"ט– 1978. יוצא, כי התועלת כאן מינורית, אם בכלל; רח' דניאל פריש10, תל- אביב64731, טל : 1-599-500-606, פקס: 03-6918696 Fax: 10 DANIEL FRISH St. TEL-AVIV 64731, Tel. 1-599-500-606 רח' שופן1 , ירושלים92190 ., טל1-599-500-606 , פקס: , Fax: 02-5610062 1-599-500-606 . TEL , 92190 JERUSALEM . CHOPIN St 1 [email protected] - http://www.israelbar.org.il mail: - E ב. נגישות- הצורך להיפגש פיסית עם נוטריון אמנם קיים, אולם, באותה מידה קיים מפגש פיסי בין הלווה לנציג הבנק או עורך דין לפי תזכיר החוק– כך יוצא שלבנק אין חלופה טובה יותר, וממילא, הבנק אינו מעניק הלוואות משכנתא מבלי שהתייצבו הלווים בפניו לביצוע הפעולה; ג. ב יצוע שינוי כה מהותי בחתימה על מסמך משמעותי שכזה , ואשר עלות הא גרה המשולמת בגינו זניחה ביחס לתשלומים הנלווים להליך קבלת משכנתא( ,כגון: עמלת פתיחת תיק ריביות וכ)דומה , הרי שהנזק והתקלה בצידה עו לים "עשרות מונים על "התועלת בהקלה על הלווה ו בחיסכון סך של כ- 300 ₪בממוצע. אם לא די בכך, הרי שיש בשינוי המבוקש כדי לייצר ניגוד ענ יינים ,שמקורו ב היעדר אינטרס משותף, ו ,כן חוסר היכולת לפקח על גורמים כה רבים שאין להם את המומחיות בהבנת תוכנו של המסמך שחתימתו בפניהם נדרש ת. 13 . לאור כל האמור, עמדתנו הי,א כי לא נכון להחריג את יפוי הכח הנדרש במסגרת הליך קבלת משכנתא, מיפויי הכח המחייבים אימות נוט ריוני על פי חוק , שאחרת, לא תמומשנה עוד תכליותיו של ההסדר החוקי הקיים, קרי, מהימנות האישור הנוטריוני והוודאות למקבל יפוי 'הכח כהגדרתם בדברי ההסבר לתזכיר החוק (בעמ3 ), ולא יהיה ביפוי הכח (התקף) לפי ההסדר המוצע כדי להוות "אישור נוטריוני כמשמעותו בחוק לשאר העניינים וההשלכות המשפטיות .)של אישור כאמור" (ר' הסיפא של דברי ההסבר 14 . לאור חש יבות העני י ,ן ,נשמח להיפגש עימכם טרם קידום הליך החקיקה. כמו כן אנו מבקשים לקחת חלק בכל דיון והליך שיתקיים ב יחס לתזכיר החוק שבנדון, ועומדים לרשותכם למתן פרטים והסברים נוספים. ב ב ר כ ה, צוריאל פיקאר , עו"ד יו"ר( משותף) פורום י קנ ין ומקרקעין לשכת עורכי הדין בישראל לירון קריגל , עו"ד יו"ר( משותף) פורום י קנ ין ומקרקעין לשכת עורכי הדין בישראל ראש רביבו לירז , עו"ד יו"ר (משות פת ) פורום י קנ ין ומקרקעין לשכת עורכי הדין בישראל אלי ביבי , עו"ד יו"ר (מש ותף ) ועדת נוטריונים לשכת עורכי הדין בישראל רח' דניאל פריש10, תל- אביב64731, טל : 1-599-500-606, פקס: 03-6918696 Fax: 10 DANIEL FRISH St. TEL-AVIV 64731, Tel. 1-599-500-606 רח' שופן1 , ירושלים92190 ., טל1-599-500-606 , פקס: , Fax: 02-5610062 1-599-500-606 . TEL , 92190 JERUSALEM . CHOPIN St 1 [email protected] - http://www.israelbar.org.il mail: - E העתקים : עו"ד עמית בכר, ראש לשכת עורכי הדין עו"ד אושרת תגר, מנכ"לית לשכת עורכי הדין עו"ד דניאל א י יזנברג צדיקים, מנהלת הוועדות המקצועיות, לשכת עורכי הדין עו"ד לאה דורפמן , יו"ר (משותפת) ועדת נוטריונים, לשכת עורכי הדין עו"ד קרן ראובן כהן ), יו"ר (משותפת ועדת נוטריונים, לשכת עורכי הדין עו"ד זהר רון , יו"ר (משותפת) ועדת נוטריונים, לשכת עורכי הדין עו"ד ,אריאל פלביאן יו"ר (משותף) פורום קניין ומקרקעין, לשכת עורכי הדין עו"ד ליאת לוי-ליברמן, סגנית יו"ר פורום קניין ומקרקעין, לשכת עורכי הדין עו"ד יובל טייק, ממונה ו עדת נוטריונים, לשכת עורכי הדין עו"ד חגית בן-מרדכי קרופניק, ממונה פורום קניין ומקרקעין, לשכת עורכי הדין