חומר רקע

רח' דניאל פריש10, תל- אביב64731, טל : 1-599-500-606, פקס: 03-6918696 Fax: 10 DANIEL FRISH St. TEL-AVIV 64731, Tel. 1-599-500-606 רח' שופן1 , ירושלים92190 ., טל1-599-500-606 , פקס: , Fax: 02-5610062 1-599-500-606 . TEL , 92190 JERUSALEM . CHOPIN St 1 [email protected] - http://www.israelbar.org.il mail: - E פורום קני י ן ומקרקעין ועדת נוטריונים יו"ר הפורום: פיקאר צוריאל , עו"ד פלביאן אריאל , עו"ד קריגל לירון , עו"ד ראש רביבו לירז , עו"ד י ו"ר הוועדה: ביבי אלי , עו"ד דורפמן לאה , עו"ד ראובן כהן קרן , עו"ד רון זהר , עו"ד ,ת"א י' בא ב, התשפ"ה 04/08/2025 06341625 06341625 לכבוד חה"כ שמחה רוטמן, עו"ד יו"ר ועדת החוקה, חוק ומשפט כנסת ישראל :באמצעות דוא"ל[email protected] מכובד,נו :הנדון עמדת פורום קניין ומקרקעין ו- ועדת נוטריונים ב לשכת עורכי הדין ביחס ל הצעת חוק 'הנוטריונים (תיקון מס12 ) ( ביטול דרישת ייפוי- כוח נוטריוני לתאגיד בנקאי בעסקת משכנתה ,) התשפ"ה- 2025 "( הצעת החוק)" נייר עמדה פורום קניין ומקרקעין וועדת נוטריונים של לשכת עורכי הדין בישראל מתכבדים בזה להגיש עמדתם ביחס להצעת החוק שבנדון, שעניינ ה – ביט ול דרישת י ייפוי הכוח הנוטריוני ב עסקאות משכנת א :, כדלקמן 1. שניים הם המקורות לסוגי י ייפוי י הכ ו ח השונים, מכוחם ניתן לבצע עסקאות במקרקעין: האחד, לפי סעיף91 לחוק לשכת עורכי הדין, תשכ"א– 1961 "(חוק הלשכה,)" והשני, לפי סעיף 20 (א) לחוק הנוטריונים, התשל"ו- 1976 "(חוק הנוטריונים)" . י ייפוי וכ ח שנחתם לפי סעיף91 לחוק ה לשכ ה, יכול להסמיך עו"ד בלבד, וכן, אימות חתימת השולח עליו יבוצע ע "י אחד מעורכי .הדין השלוחים בו ,לעומת זאת י על יפוי וכ ,ח המסמיך אדם ו/או גורם אחר אשר אינו עורך דין, לרבות תאגיד .להיות נוטריוני. כך קובע חוק הנוטריונים 2. ייפוי כוח הנדרש לחתימה במסגרת הליך קבלת משכנתא, כולל, בד"כ, הסמכה, הן של עו ה"ד מטעם הבנק, והן של הבנק(תאגיד) , ולכן, הוא נדרש באימות חתימה נוטריוני על מנת להוות ייפוי כוח בר תוקף למימוש משכנתא, המטרה לשמה הוא ניתן, וזאת בהתאם לחוק .הנוטריונים מן הראוי לציין, כי בביצוע תפקיד הנוטריון אל מול הלווה חשוב להדגיש, כי השירות ניתן למעשה בעקיפין גם לתאגיד הבנקאי, אש ,ר הוא עצמו הנו בעל עניין גדול מאוד באיתנותו רח' דניאל פריש10, תל- אביב64731, טל : 1-599-500-606, פקס: 03-6918696 Fax: 10 DANIEL FRISH St. TEL-AVIV 64731, Tel. 1-599-500-606 רח' שופן1 , ירושלים92190 ., טל1-599-500-606 , פקס: , Fax: 02-5610062 1-599-500-606 . TEL , 92190 JERUSALEM . CHOPIN St 1 [email protected] - http://www.israelbar.org.il mail: - E המשפטית של ייפוי כוח ה היוצא תחת יד י י הנוטריון . על כן, הסבר חיצוני מקצועי ובלתי- תלוי ללווה אודות משמעותו של ייפוי כוח ה , מעניק דווקא לתאגיד הבנקאי חותם של איכות שימנע בעתיד באופן כמעט הרמטי כל טענה כנגד תוקפו של י יפוי כוח ה .הנוטריוני כפי שקובע ס עיף19 לחוק הנוטריונים, :לפיו "אישורו של נוטריון לפי חוק זה והתקנות על פיו, יהיה ראיה מספקת בהליך משפטי, ללא צורך בראיה נוספת, לדברי הנוטריון ולמעשיו "ולדברי אחרים ולמעשיהם שאמרו או עשו בפניו, הכל כאמור באישור. 3. ,עמדת הרשות לרישום והסדר זכויות במקרקעין כפי שהוצ גה ,בדברי ההסבר לתזכיר החוק " ,לפיה אין סיכונים משמעותיים בקביעתו " של ההסדר המוצע , " וכי בקשות רישום מהבנקים באמצעות י ייפוי י-הכוח הן בודדות ונדירות ," ועל כן, לכאורה אינו מצדיק את הנטל הקיים היום על הלווים - סותרת את מטרתו של ייפוי כוח ה, שנועד להיות כלי בידי הבנק למימוש .המשכנתא, מקום בו לא עומד הלווה בתנאי ההלוואה 4. אנו מבקשים, כי הו ו.עדה תשקול את האמור בנייר עמדה זה בכובד ראש 5. אנו סבורים, כי קביעת חלופה לאימות הנוטריוני- ,שגויה ותוביל ,בראש ובראשונה לתקלה חמורה בהליכי מימוש משכנתא שיידרשו תוך שימוש ב ייפוי כוח כזה, וכן, מדובר ב שלב ראשון בכרסום בסמכויות הנוטריון, באופן העשוי לכרות את הענף עליו ניצבים התאגיד הבנקאי ו ייפוי כוח ה הנוטריוני אותו הוא מבקש לעצמו להבטחת כספו שהלווה ללווה . :ונסביר .א שעבוד נכס מקרקעין - עסקת שעבוד נכס מקרקעין להבטחת פירעון הלוואה הנה עסקה שגרתית במקומותינו , ועם זאת, מדובר בארוע הכרוך בהתחייבות כספית משמעותית ובהשלכות הרות גורל עבור הלווים . מ עיון בנוסח ייפוי כוח של בנק, לחתימת לווה במסגרת הליך קבלת משכנתא, ע לה ו, כי הבנק מבקש לב צע פעולות משפטיות שונות בשם הלווה תוך שימוש ב ייפוי כוח ה , ביניהן: - קיום התחייבויות על פי חוזה המכר כלפי צדדים שלישיים; - הזכות למכור את דירת הלווה ללא כל צורך בהודעה מוקדמת מטעם הבנק; - הזכות לפנות את לווה מן הדירה מבלי להעניק לו דיור חלוף בהתאם לסעיפים33 לחוק הגנת הדייר [נוסח משולב] תשל"ב– 1972 , סעיפים33 ו– 38 לחוק הוצאה לפועל התשכ"ז– 1967 , סעיף86 'א' לפקודת פשיטת הרגל וכו; - הזכות לחתום בשם הלווה על מסמכים הנדרשים לשם ביצוע פעולות בלשכת רישום המקרקעין; - ועוד ועו ד. רח' דניאל פריש10, תל- אביב64731, טל : 1-599-500-606, פקס: 03-6918696 Fax: 10 DANIEL FRISH St. TEL-AVIV 64731, Tel. 1-599-500-606 רח' שופן1 , ירושלים92190 ., טל1-599-500-606 , פקס: , Fax: 02-5610062 1-599-500-606 . TEL , 92190 JERUSALEM . CHOPIN St 1 [email protected] - http://www.israelbar.org.il mail: - E ב. אנו סבורים, כי מערכת היחסים בנק- לקוח, אינה כזו שראוי לו לבנק לבצע פעולות כאמור בשם הלקוח, כאשר האינטרס הינו של התאגיד הבנקאי ולא של הלקוח, מה .עוד שפעמים רבות יש בפעולות אלה כדי לפגוע פגיעה משמעותית וקשה בלקוח .ג סעיף91 לחוק הלשכה קובע, כי חתימה של לקוח על ייפוי כוח לעורך דינו, יכול שיהא בחתימת הלקוח בפני עורך דינו ואין צורך באימות נוטריוני. במקרה זה, בין הלקוח לעורך דינו, שבד"כ מייצגו בעסקת המקרקעין נשוא ייפוי כוח ה , יש מערכת יחסים של עו"ד-לקוח, הבנויה על אחריות כלפי הלקוח לליווי העסקה ע ד להשלמתה ברישום; לא כך ייפוי כוח ה שניתן לתאגיד בנקאי. בין הבנק ללקוח לא קיימת מערכת יחסים המושתת ת על אמון ואחריות. הבנק מעמיד כספים ללקוח, ו ייפוי כוח הינו "מקל" ביד הבנק, למימוש המשכנתא הרשומה על הנכס במקרה של הפרת הסכם ההלוואה ע"י הלווה. 6. כפי שנאמר בדברי ההסבר לתזכיר החוק , שקדם להצעת חוק זו" , לבנק אינטרס מובהק לזהות באופן חד- משמעי את הלווה ולוודא את כשרותו המשפטית ורצונו החופשי, כדי שיוכל להיפרע מההלוואה ולצמצם את סיכוניו ". והנה, יש ב חתימת ייפוי כוח ה בפני נוטריון כדי להגן בדיוק על אינטרס זה ולמנוע העלאת טע נות "הגנה" מצד לווה, ,כגון: "לא הבנתי, לא חתמתי 'לא הסבירו לי" וכד . 7. גם מסיבה זו, החשיבות בחתימה בפני נוטריון, שהינו גורם מוסמך לאימות מסמכים בעלי חשיבות משפטית, היא רבה , משיש בה כדי להגשים "שתי תכליות קונקרטיות– האחת– זיהויו של החותם [...] והשנ י יה– ויד וא כי החותם על ייפוי-כוח ה אכן מביע בחתימתו את "רצונו החופשי והאוטונומי וכי הוא כשיר משפטית לעשיית הפעולה (לשון דברי ההסבר 'לתזכיר החוק, בעמ3 .) 8. אנו סבורים, כי לא נכון להחריג את ייפוי כוח ה למשכנתא כך שיאומת ע"י פקיד בנק , וכי בתיקון המוצע אין כדי להועיל למאן דהוא, כי אם לכל היותר יש בו כדי להזיק ולגרום לתקלה ,חמורה מטעמים רבים, :וביניהם א. היעדר הכשרה/ניסיון - פקיד הבנק אינו גורם מקצועי מוסמך להסביר ללו ו ה את הפעולות המשפטיות הכלולות ב ייפוי כוח ה שניתן לבנק . פקיד הבנק אינו מודע למלוא הניואנסים ב ייפוי כוח ה הנוטריוני ו/או למשמעותם המלאה של החובות הכבדות המוטלות על הלווה במסגרת ייפוי כוח ה הנוטריוני, וייתכן בהחלט, כי יקשה עלי ו .להסביר לו זאת ו/או לאשר את הבנתו בעניין זה ב. ניגוד אינטרסים - פקיד התאגיד הבנקאי (המועסק אצל הגורם המוטב על פי ייפוי כוח ה) הנו, למעשה, ע ושה דברו של התאגיד. המדובר בעובד שאין לו השפעה מהותית על התאגיד/קונגלומרט הבנקאי, והוא מצוי בניגוד עניינים מובנה בבואו להחתים לווה/בעל רח' דניאל פריש10, תל- אביב64731, טל : 1-599-500-606, פקס: 03-6918696 Fax: 10 DANIEL FRISH St. TEL-AVIV 64731, Tel. 1-599-500-606 רח' שופן1 , ירושלים92190 ., טל1-599-500-606 , פקס: , Fax: 02-5610062 1-599-500-606 . TEL , 92190 JERUSALEM . CHOPIN St 1 [email protected] - http://www.israelbar.org.il mail: - E ,חוזה, שהנו צד חלש מאוד במישור היחסים מול הבנק, על מסמך שכל תכליתו הנה, כאמור הטלת חובות מרובים ובלתי מוגבלים על הלווה, ש עה שמלוא הוראות ייפוי כוח ה עומדות .לזכותו של הבנק כל זאת, במעין ציפייה שפקיד הבנק, הכורע תחת עומס הררי המסמכים שבפניו, ייטיב .ויסביר ללווה טיבו המדויק של המסמך ועד כמה הוא מאתרג את מעסיקו/הבנק המלווה ג. היעדר פיקוח נאות – ציבור הנוטריונים כפוף לעמידה בסטנדרטים גבוהים של אמינות ומקצועיות, ופיקוח כפול, הן מצד לשכת עוה"ד והן מצד משרד המשפטים. כך, למשל, עו"ד שהורש ע 'בעבירות מקצועיות או פליליות בתחום ההונאה או כבוד המקצוע וכו, לא יוסמך כנוטריון. זאת ועוד, על הנוטריון מוטל פיק וח בדמות ביקורת תקופתית, לה הוא זוכה מעת לעת, באמצעותה ניתן לבחון, האם תוצרי עבודתו עומדים ברף מתאים לכבוד המקצוע וחובות הנוטריון. למעלה מכך, מעל ראשו של הנוטריון מרחפת, דרך קבע, חרב השיפוט המשמעתי. פקיד בנק איננו נבדק באופן בו נבדק הנוטריון ו/או באופן המע ניק לשירות אותו הוא נותן תו איכות. תו זה חיוני עד למאוד במישור תקינות הפעולה המשפטית בפעולה כה .משמעותית ד. כיום, מרבית הבנקים מחתימים לווה באמצעים דיגיטליים, דבר שמסכן עוד יותר את היכולת להחתים לווה באופן פרונטלי, לזהות אותו ולהסביר לו את מהות המסמך והפעולות הכלולות בו. 9. באשר לחלופה הנוספת המוצעת על ידכם, ,לפיה עורך הדין מטעמו של הלווה יאמת את החתימה על ייפוי כוח ה לבנק, עולה החשש, כי הלווה יחתום בפני עו"ד שאינו עוסק בתחום המקרקעין ואינו בקיא בפעולות המפורטות ב ייפוי כוח ה לצורך מתן הסבר נאות ללו ו.ה 10 . אנו סבורים, כי המסקנה המתבקשת מן המקובץ לעיל, הנה, כי ייחוד ביצוע אישור ייפוי כוח כללי ו/או ייפוי כוח ,המסמיך אדם / גוף שאינו עורך דין.בדין יסודה ואין לשנות הימנה 11 . כידוע, "חוזקה של שרשרת נקבע על פי החוליה החלשה ביותר שלה". הנמכת תנאי הסף בנוגע לזהות הגורם המאשר את ייפוי כוח ה, תגרור אחריה חוליה פריכה וחלשה יותר מזו המתקבלת במצב המשפטי הנוהג היום. תוצאה שכזו אינה רצויה באשר יש בה כדי לפגוע בתוקף הפעולה .ו/או בודאותה בעתיד לבוא 12 . ובהקשר לשיקולי היעילות - א. עלות הפקת המסמך – עלותו של מסמך ממוצע, כאמור, הנה בסדר גודל של כ– 30₪ 2 + מע"מ. ייתכן שעלות זו תחסך, לו תבוצע על ידי בנקאי, אולם, מן העבר השני, עשויה להיות חשופה לקביעת מחיר שרירותית מסחרית של ציבור עורכי הדין שאינם כפופים לתעריף רח' דניאל פריש10, תל- אביב64731, טל : 1-599-500-606, פקס: 03-6918696 Fax: 10 DANIEL FRISH St. TEL-AVIV 64731, Tel. 1-599-500-606 רח' שופן1 , ירושלים92190 ., טל1-599-500-606 , פקס: , Fax: 02-5610062 1-599-500-606 . TEL , 92190 JERUSALEM . CHOPIN St 1 [email protected] - http://www.israelbar.org.il mail: - E הצנוע של תקנות הנוטריונים (שכר שירותים) התשל"ט– 1978. יוצא, כי התועלת כא ן מינורית, אם בכלל; ב. נגישות- הצורך להיפגש פיסית עם נוטריון אמנם קיים, אולם, באותה מידה קיים מפגש פיסי בין הלווה לנציג הבנק או עורך דין לפי תזכיר החוק– כך יוצא שלבנק אין חלופה טובה יותר, וממילא, הבנק אינו מעניק הלוואות משכנתא מבלי שהתייצבו הלווים בפניו לביצוע הפעולה; ג. ב יצוע שינוי כה מהותי בחתימה על מסמך משמעותי שכזה , ואשר עלות האגרה המשולמת בגינו זניחה ביחס לתשלומים הנלווים להליך קבלת משכנתא( ,כגון: עמלת פתיחת תיק ריביות וכ)דומה , הרי שהנזק והתקלה בצידה עו לים "עשרות מונים על "התועלת בהקלה על הלווה ו בחיסכון סך של כ- 300 ₪בממוצע. אם לא די בכך, הרי שיש בשינוי המבוקש כדי לייצר ניגוד עניינים ,שמקורו ב היעדר אינטרס משותף, ו ,כן חוסר היכולת לפקח על גורמים כה רבים שאין להם את המומחיות בהבנת תוכנו של המסמך שחתימתו בפניהם נדרש ת. 13 . לאור כל האמור, עמדתנו הי,א כי לא נכון לבטל את דרישת ייפוי כוח ה הנדרש במסגרת הליך ,קבלת משכנתא ולהחריגו מ ייפוי י ה כוח המחייבים אימות נוטריוני על פי חוק , שאחרת, לא תמומשנה עוד תכליותיו של ההסדר החוקי הקיים, קרי, מהימנות האישור הנוטריוני והוודאות למקבל ייפוי כוח ה ולא יהיה ב ייפוי כוח ה (התקף) לפי ההסדר המוצע כדי להוות "אישור נוטריוני כמשמעותו בחוק לשאר העניינים וההשלכות המשפטיות של אישור כאמור" (ר' הסיפא .)של דברי ההסבר 14 . לאור חשיבות העני י ,ן.נודה לקבלת עמדתנו זו ולעצור את קידום החוק ב ב ר כ ה, צוריאל פיקאר , עו"ד יו"ר (משותף) פורום קניין ומקרקעין לשכת עורכי הדין בישראל ראש רביבו לירז , עו"ד יו"ר (משות פת ) פורום י קנ ין ומקרקעין לשכת עורכי הדין בישראל לאה דורפמן, עו"ד יו"ר (משותפת) ועדת נוטריונים לשכת עורכי הדין בישראל אלי ביבי , עו"ד יו"ר (מש ותף ) ועדת נוטריונים לשכת עורכי הדין בישראל זהר רון, עו"ד יו"ר (משותפת) ועדת נוטריונים לשכת עורכי הדין בישראל רח' דניאל פריש10, תל- אביב64731, טל : 1-599-500-606, פקס: 03-6918696 Fax: 10 DANIEL FRISH St. TEL-AVIV 64731, Tel. 1-599-500-606 רח' שופן1 , ירושלים92190 ., טל1-599-500-606 , פקס: , Fax: 02-5610062 1-599-500-606 . TEL , 92190 JERUSALEM . CHOPIN St 1 [email protected] - http://www.israelbar.org.il mail: - E העתקים: עו"ד עמית בכר, ראש לשכת עורכי הדין עו"ד אושרת תגר, מנכ"לית לשכת עורכי הדין עו"ד דניאל אייזנברג צדיקים, מנהלת הוועדות המקצועיות, לשכת עורכי הדין עו"ד ד ניאל למברסקי, מ"מ מנהל ת הוועדות המ קצועיות, לשכת עורכי הדין עו"ד קרן ראובן כהן , יו"ר (משותפת) ועדת נוטריונים, לשכת עורכי הדין עו"ד לירון קריגל), יו"ר (משותפת פורום קניין ומקרקעין , לשכת עורכי הדין עו"ד ,אריאל פלביאן יו"ר (משותף) פורום קניין ומקרקעין, לשכת עורכי הדין