הצעת חוק לדיון מוקדם
הכנסת השבע-עשרה
הצעת חוק של חבר הכנסת
יואל חסון
פ/3149/17
הצעת חוק לשכת עורכי הדין (תיקון – ייצוג בעסקאות בדירות), התשס"ח–2007
הגדרה
1.
בחוק זה, "קבלן" – מי שמוכר דירה או מחכיר דירה שבנה או שעתיד לבנות בעצמו או על ידי אדם אחר, על קרקע שלו או של זולתו, על מנת למכרה או להחכירה לדורות.
ייצוג אסור ברכישה
2.
בעסקה לרכישת דירה מאת קבלן, לרבות רכישת זכויות בה, לא ייצג אותו עורך דין את הקבלן ואת הרוכש.
שכר שירות שניתן לקבלן
3.
לא יקבל עורך דין מרוכש כאמור בסעיף 2, במישרין או בעקיפין, שכר בעד שירות שהוא מתן לקבלן.
חובת הודעה לרוכש
4.
עורך דין המייצג את הקבלן בעסקה כאמור בסעיף 2, חייב לציין בחוזה הרכישה כי אין הוא מייצג את הרוכש באותה עסקה.
תחילה
5.
תחילתו של חוק זה בתום שלושים ימים מיום פרסומו.
הוראת מעבר
6.
על הסכמים שנעשו לפני תחילתו של חוק זה יחול הדין שהיה ערב תחילתו.
דברי הסבר
הצעת החוק מעגנת בחקיקה ראשית את כללי לשכת עורכי הדין (ייצוג בעסקאות בדירות), התשל"ז–1977, ולמעשה מבטלת את סעיף 5 לכללי הייצוג המתיר לעורך דין המייצג את הקבלן לטפל בביצוע רישום הרכישה ומתיר לו "לקבל מן הרוכש את שכרו בעד הטיפול ברישום הרכישה". כלל 5(א) מטיל על עורך הדין לפעול ברישום הרכישה "מתוך נאמנות לקבלן ולרוכש גם יחד". עם זאת, המציאות מוכיחה כי ניגוד העניינים הטבוע בעסקה שבין הקבלן לבין רוכש הדירה אינו מאפשר לעורך הדין לפעול תוך נאמנות לשני הצדדים כאחד, ופרשת חפציבה, שבה אלפי רוכשי דירות נותרו חסרי כל בשל טיפול לקוי ברישום בדירות, מוכיחה זאת ביתר שאת.
העמימות הקיימת היום לגבי מהות היחסים שבין עורך דינו של הקבלן לבין רוכש הדירה מעמידה את עורך הדין בקונפליקט מתמיד ויוצרת מערכת ציפיות כפולה של נאמנות ופערי כוחות בין הקבלן אשר בחר בעורך דין, ויש לו השפעה על יכולת השתכרותו לבין הרוכש, אשר אינו יכול לקבל את עזרתו של עורך הדין בכל בעיה אחרת, פרט לרישום הזכויות, על אף שהוא משלם לו את שכרו. לעיתים חברות בניה גדולות אף גובות מרוכשי הדירות שכר טרחת עורך דין בשיעור גבוה מהשיעור המשולם על ידן בפועל לעורך הדין, וזאת במטרה להעלות את מחיר הדירה.
על כך יש להוסיף את פסיקת בית המשפט העליון מהשנים האחרונות (ע"א 4612/95 מתתיהו נ' שטיל, פ"ד נא(4) 769; ע"א 1170/91 בכור נ' עו"ד יחיאל, פ"ד מח(3) 207), אשר משקפת מגמה של הגברת החובות המוטלות על עורך דינו של הקבלן כלפי רוכש הדירה, מגמה המוצאת ביטוי גם בהחלטות של ועדת האתיקה הארצית של לשכת עורכי הדין ומגבירה את הסיכון לעלייה במספר התביעות המוגשות על ידי רוכשי דירות כנגד עורכי הדין של הקבלנים בגין טענות על רשלנות או היעדר גילוי בשלב המו"מ החוזי.
החבות לרישום הזכויות בדירה מוטלת על פי חוק על הקבלן ועורך הדין המייצג אותו, אך על פי התיקון המוצע היא לא תקים יחסי עורך דין-לקוח בינו לבין רוכש הדירה ושכרו של העורך דין ישולם על ידי הקבלן. באופן זה, רוכש הדירה יידע מראש כי עורך דינו של הקבלן מייצג את הקבלן ואותו בלבד וחב חובת נאמנות לקבלן לבדו. מודעות זו תניע מספר רב יותר של רוכשי דירות לשכור את שירותיהם המשפטיים של עורכי דין שייצגו אותם בעסקות רכישה ויהיו נאמנים להם בלבד ובמקביל יביא להקטנת החשיפה של עורכי הדין של הקבלנים לתביעות של רוכשי דירות.
---------------------------------
הוגשה ליו"ר הכנסת והסגנים
והונחה על שולחן הכנסת ביום
ב' בטבת התשס"ח – 11.12.07