הערכת השפעות רגולציה

הכרה בריבית על המשכנת אות לצורך הטבה במס – מטרות והשלכות הכנסת מחלקת מידע ומחקר כ" ד בסיו ו ן תשס "ו 20 ביוני2006 כתיבה : אליעזר שוורץ אישור : שרון סופר , ראש צוות עריכה לשונית : מערכת " דברי הכנסת " הכנ סת , מחלקת מידע ומחקר קריית בן-גוריון , ירושלים 91950 :' טל 6 4 0 8 2 4 0 / 1 - 02 פקס : 6 4 9 6 1 0 3 - 02 www.knesset.gov.il/mmm עמוד1 מתוך2 הכנסת מחלקת מידע ומחקר 1. מבוא מסמך זה מוגש לחה " כ זבולון אורלב ועניינו בחינת ההצעה להכיר בריבית על המשכנת אות לצורך הטבה במס . בכל שנה נעשות בישראל עשרות אלפי עסקאות של רכישת דירות ) חדשות ומשומשות , ( ובכל שנה ניתנות עשרות אלפי הלוואות לצורך רכישת דירות ) הלוו אה לצורך רכישת דירה מכונה משכנתה (. היקפן של הלוואות אלה נאמד במיליארדי ש " ח בשנה .1 החזר המשכנתאות כרוך בתשלומי ריבית חודשיים המשתנים בהתאם לשינויי הריבית במשק . בשנים האחרונות חלה ירידה בשיעורי הריבית על משכנתאות , וכיום שיעור הריבית השנתית הממוצעת הוא כ- 4.75% . 2 סכום ההלוואות שטרם נפרעו בכלל המשק בכל שנה גדול מ- 100 מיליארד ש ,ח"3 כך שתשלומי הריבית השנתיים הם יותר מ-4 מיליארדי ש"ח. רבים מהלוקחים משכנתה הם זוגות צעירים , עולים חדשים או בעלי הכנסה נמוכה יחסית , שלולא המשכנת ה לא היה באפשרותם לרכוש יחידות מגורים . תשלו מי הריבית של משפחה ממוצעת עשויים להסתכם בכמה אלפי ש " ח בשנה , נוסף על ההחזר החודשי של המשכנתה ,4 כך שתשלומים אלה מכבידים את הנטל הכלכלי ומקטינים את ההכנסה הפנויה העומדת לרשות המשפחה . על-פי נתוני הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה כ , - 70.4% מכלל משקי הבית בישראל מתגוררים בדירה שבבעלותם . לעומת זאת , שיעור הבעלות הממוצע על דירות בקרב שני העשירונים התחתונים הוא כ- 47% בלבד .5 מתוך רצון לאפשר בעלות על דירה לכלל אזרחי המדינה , בלי שתשלומי המשכנתה יהפכו נטל כלכלי כבד , עולה מדי פעם ההצעה להכיר בתשלומי הריבית על המשכנתה לצורך מתן הטב ות שונות במס , ובעבר אף הוגשו כמה הצעות חוק ב רוח זו .6 בבסיס הצעות אלה שתי הנחות : ההנחה האחת היא שהטבות במס בגין תשלומי ריבית על המשכנתה יביאו להקלת הנטל הכלכלי על הרוכשים דירות ויעודדו רכישת דירות גם בקרב אוכלוסיות שכיום אין ברשותן דירות בעיקר מסיבות כלכליו . ת ההנחה האחרת היא כי הרחבת הבעלות על דירות בכלל האוכלוסייה היא צעד חיובי שייטיב עם המשק ויעזור בצמצום האי-שוויון החברתי . במסמך זה נדון ביעילות ובכדאיות של ההצעה לתת הטבות במס בגין הריבית על המשכנתאות . 1 הנתונים מבוססים על נתונים של חברת D&B לשנת2004 ,מאתר האינטרנט pdf . 0904 dbnew / dbnews / il . co . dundb :// http ,כניסה : 13 ביוני2006 ,וכן על נתונים שמסרה הגב ' איריס שפורר מחברת BDO – זיו האפט ייעוץ וניהול בע , מ" שיחת טלפון , 19 ביוני2006 . מהנתונים עולה כי בשנת2005 נעשו כ- 82,000 עסקאות של רכישת דירות ) חדשות ומשומשות ( וברבעון הראשון של שנת 2006 נעשו כ- 26,000 עסקאות כאלה . 2 התאחדות הקבלנים והבונים בישראל " , עדכון כלכלי לחודש מאי 2006 " , באתר האינטרנט UpLoadFiles / il . org . acb . www :// http /סקירה20 %חודשית20 %מאי202006 % . doc ,כניסה : 13 ביו ני 2006 . 3 על-פי נתוני הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה , באתר האינטרנט , htm . _h 3i/ yarhon / il . gov . cbs . www :// http ,כניסה : 13 ביוני2006 ) הנתונים הם עד שנת2003 . משנת2003 ואילך ההתייחסות היא לכלל האשראי שהבנקים נותנים ולא רק לאשראי שהבנקים למשכנתאות נותנים , עקב השינו י במבנה הבנקים למשכנתאות (. 4 על-פי נתוני התאחדות הקבלנים והבונים בישראל , לווה ממוצע משלם כ- 5,400" ש ח בשנה תשלומי ריבית על המשכנתה . 5 אתר האינטרנט של הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה , pdf . 14 t/ pdf / 03 expenditure_survey / publications / il . gov . cbs . www :// http ,כניסה : 15 ביוני2006 . 6 לדוגמה , ראה הצעות חוק מהכנסת ה- 16 : הצעת חוק לתיקון פקודת מס הכנסה ) ניכוי ריבית בגין משכנתה , ( התשס "ד- 2004 ,של חה " כ אורית נוקד )פ/1579 ( , הצעת חוק לתיקון פקודת מס הכנסה ) ניכוי ריבית בגין משכנתה , ( התשס "ג- 2003 , של חה " כ אברהם הירשזון )פ/1311 ( . עוד ו עמוד2 מתוך3 הכנסת מחלקת מידע ומחקר תחילה נבדוק אם יישום הצעה ברוח זו אומנם עשוי להקל את ה נטל הכלכלי המוטל על השכבות החלשות ולסייע בהגדלת שיעור בעלי הדירות באוכלוסייה , ולאחר מכן נבחן את ההשפעות השונות על כלל המשק שעשויות להיות לבעלות על דירות . 2. הכרה בריבית על המשכנתאות ככלי להקלת הנטל הכלכלי יש מגוון אפשרויות להטבה במס מתוך הכרה בריבית על המשכנ . תה במסמך זה ידובר בשתיים מהן : 1. ניכוי הריבית על המשכנתה מההכנסה כך שסך ההכנסה החייבת במס יקטן ; 2. זיכוי במס , כלומר החזר מס בגין תשלומי ריבית על המשכנתה ) כשיעור מסכום התשלום (. כפי שצוין , הוגשו הצעות חוק רבות בנושא , וברובן הוצע לקבוע הטבה מסוג ניכוי ריבית בגין משכנתה מההכנסה החייבת במס . בדברי ההסבר להצעות החוק ה אמורות נשמעו טיעונים מגוונים בדבר התועלת שבהצעה זו . על-פי האמור בהצעות החוק , הכרה בריבית על המשכנתה : • תביא להקטנת נטל המס על זוגות צעירים עצמאים ושכירים כאחד ; • תסייע למשפחות מרובות ילדים , לעולים חדשים ולזוגות צעירים חסרי דיור ברכישת דירה למטרת מגורים ; • תעודד משפחות מעוטות יכולת לרכוש דיור קבע בשוק החופשי וכך תביא לצמצום הסיוע בתשלום שכר דירה שמשרד הבינוי והשיכון נותן ; • תעודד עבודה ודיווח על ההכנסות ) כיוון שרק החייבים במס יהיו זכאים להטבה (. חובת הדיווח תב יא לצמצום החוב של אזרחי המדינה לרשויות המס ולמניעת מתן קצבאות שלא בצדק עקב אי-דיווח ; • תביא לעלייה בביקוש לדירות שתביא עמה תנופה של ממש בענף הבנייה ותגביר את הצמיחה , את התעסוקה ואת הסולידריות החברתית בכלל המשק ; • מכיוון שענפי הבנייה והנדל " ן משופעים במסים ובהיט לים ) מס רכישה וכדומה , ( התנופה בענף תביא להגדלת הכנסות המדינה ממיסוי ענף זה וכך תצטמצם העלות הכלכלית הנובעת מ יישום הצעה זו וייתכן אף שסך הכנסות המדינה ממסים יגדל . כדי להבטיח שהטבה זו תסייע למי שאומנם זקוקים לה לצורך רכישת דירה למגורים , ולא תשמש תמריץ לרכישת נכסים למטרות מסחר ורווח , ברוב ההצעות ההטבה מוגבלת לסכום מסוים של משכנתה ולבעלי דירה אחת בלבד . בחלק מההצעות אף מדובר במתן ההטבה רק לזכאים להלוואות מטעם משרד השיכון או לתושבי אזורי עדיפות לאומית . עמוד3 מתוך4 הכנסת מחלקת מידע ומחקר 2.1 . הכרה בריבית על המשכנת א ות – סוגיות מרכזיות לאחר שהוצגה התו עלת שמציעי הצעות החוק האמורות מייחסים להכרה בריבית על המשכנתאות לצורך הטבה במס , יידונו להלן כמה סוגיות העולות בהקשר של יישום הצעות אלה .7 יישום הצעות החוק – מנגנון ועלויות ניכוי הריבית על המשכנתאות בעת חישוב ההכנסה החייבת במס משמעותו הקטנת הכנסות המדינה ממס ים . העלות של ניכוי הריבית תושפע מהיקף יישום התוכנית שתיקבע ומאופן יישומה . הערכת רשות המסים היא כי מדובר בעלות שבין כחצי מיליארד ש " ח למיליארד וחצי ש ) ח " בלי עלויות מנגנון ותפעול , ( ואילו הערכת התאחדות הקבלנים והבונים בישראל ) להלן : התאחדות הקבלנים ( היא כי העלו ת של הצעתה , כפוף למגבלות שונות , תהיה כ- 0.9 מיליארד ש "ח,8 וכי נוסף על אובדן ההכנסה יהיה יישום ההצעה כרוך בעלויות נוספות , כגון עלות הקמת מערכת שתרכז את כלל המידע הרלוונטי ליישום . בהקשר זה עולה סוגיית חובת הדיווח של כל אזרח לרשויות המס על הכנסותיו והוצאותיו , כנהוג במדינות שונות , דוגמת ארה , ב" חובה שאינה קיימת כיום בישראל . בהתאחדות הקבלנים סבורים כי אפשר להתבסס על מערכות קיימות לצורך יישום ההצעה , ועל כן אין בהכרח צורך בהנהגת חובת דיווח אישי . יש לציין כי אופי מערכת הנתונים שתידרש ליישום ההצעה תלוי במאפייני התוכני ת שתיקבע ) אם יוחלט להכיר בריבית על המשכנתאות לצורך הטבה כלשהי במס ( ובהיקפה . קבוצות האוכלוסייה שיזכו להטבה מניכוי הריבית כדי ליהנו ת מניכוי המס יש צורך בהכנסה המגיעה לסף המס . על- פי נתוני הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה והמוסד לביטוח לאומי ,9 ההכנסה של רבים מהזוגות ה צעירים , מעוטי היכולת והמשפחות מרובות הילדים בישראל אינה מגיעה לסף המס , ולכן חלק נכבד מהאוכלוסייה שהצעות החוק נועדו להיטיב אתה לא תיהנה מהטבה זו .10 מבדיקות שנעשו ברשות המסים עולה כי אם יוחלט ליישם את ההצעה בדבר ניכוי מס בגין הריבית על המשכנתה , עיקר הנהנים יה יו בעלי הכנסות בינוניות עד גבוהות . עמדת רשות המסים היא כי אם המטרה העיקרית בדרישה לניכוי מס על הריבית היא אומנם סיוע לשכבות החלשות , לזוגות צעירים , לעולים חדשים וכדומה , הרי מערכת המס היא לא בהכרח האמצעי המתאים לכך , שכן הטבות מס שונות יעילות רק בעבור אוכלוסי ות המשלמות מס . אם רוצים לסייע 7 המידע על עמדת רשות המסים במסמך זה מבוסס על הפרק : " המחשת חסרונות מערכת המס בטיפול בענייני חברה ורווחה , " מתוך הסיכום השנתי לשנת 2005 שהוכן ברשות המסים והועבר למחלקת המידע והמחקר של הכנסת ) טרם פורסם , ( והמידע על עמדת התאחדות הקבלנים מבוסס על : התאחדות ה קבלנים והבונים בישראל , הכרה בריבית על המשכנתאות – מסמך עמדה , כתבו יצחק גורביץ ) סמנכ " ל כספים ( ומשה טופורובסקי ) המשנה למנכ , (ל" התקבל בדואר אלקטרוני , 14 ביוני2006 . 8 שם . במסמך מפורטת הצעת התאחדות הקבלנים בדבר ניכוי מס בגין הריבית על המשכנתאות . נוסף על כך מו צג במסמך אחר תחשיב מפורט של חברת BDO ) ראה הערה1 (שנעשה בעבור התאחדות הקבלנים , ולפיו העלות תהיה כ- 2.6 מיליארדי ש " ח בשנה , כפוף להנחות אחרות . 9 הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה " , סקר הכנסות 2004 " ,והמוסד לביטוח לאומי " , ממוצעי שכר והכנסה לפי יישוב ולפי משתנים כלכליי ם לשנים 2002 – 2003 " , באתר האינטרנט htm . _tables 199 seker_ / pirsumim / code_heb / il . gov . btl . www :// http ,כניסה : 13 ביוני2006 . 10 בחלק מהצעות החוק דובר בבעיה זו , ונכלל בהן גם מתן סיוע מיוחד לרוכשים דירות זכאי משרד השיכון שהכנסתם אינה מגיעה לסף המס . ראה , לדוגמה , הצ עת חוק פקודת מס הכנסה ) תיקון – ניכוי ריבית על משכנתה וסיוע ברכישת דירה לזכאי משרד השיכון , ( התשס "ד- 2004 ) פ/2131 ( ,שהגיש חה " כ גלעד ארדן . עמוד4 מתוך5 הכנסת מחלקת מידע ומחקר לקבוצות כגון עולים חדשים או זוגות צעירים , יש דרכים יעילות יותר לעשות זאת . כיום ניתנות הטבות לעולים חדשים בתחום הדיור ) סיוע בתשלום שכר דירה , סבסוד משכנתאות ועוד , ( ונוסף על כך , עולים שהכנסתם מגיעה לסף המס נהנים מנקודות זיכוי בשנ ים הראשונות שלהם בארץ . אשר לזוגות צעירים , סיוע ישיר מטעם משרד הבינוי והשיכון , כגון קביעת המחיר למשתכן כחלק מתנאי המכרז לקבלנים , יהיה יעיל יותר בעבורם . עמדת התאחדות הקבלנים , לעומת זה , היא שאומנם הכנסתם של רבים אינה מגיעה לסף המס , אך שיעור משקי הבית שהכנסתם אינה מגיעה לסף המס קטן בהרבה משיעור הפרטים העובדים שהכנסתם אינה מגיעה לסף המס , ולפיכך אפשר להעניק את ההטבה כך שתיטיב עם מי שבאמת זקוקים לה . כמו , כן כיוון שמדובר בהטבה המתמשכת שנים רבות ) זמן תשלומי המשכנתה , ( יש להניח שגם אנשים שאינם נהנים ממנה כיום ) סטודנטי , ם עובדים במשרות חלקיות וכדומה ( יוכלו ליהנות ממנה בעתיד . בהתאחדות הקבלנים סבורים כי המציאות מוכיחה שהסיוע הניתן כיום לקבוצות האוכלוסייה הנזקקות אינו נותן מענה מספק לכולן , ואף לא למשפחות הזכאיות לסיוע ממשלתי בתחום הדיור . נוסף על כך יצוין שאפשר להעניק את ההט בה גם למי שהכנסתם אינה מגיעה לסף המס בדרך של מעין מס הכנסה שלילי ; הרעיון הוא לכמת את ההטבה לסכום קבוע שתיתן המדינה גם למי שהכנסתו אינה מגיעה לסף המס , אם המשכנתה שלו עומדת בקריטריונים לקבלת ההטבה .11 השפע ות אפשריות של יישום ההצעות על ענף הבנ יה י כפי שצוין , המ ציעים הכרה בריבית על המשכנתאות לצורך הטבה במס צפו שיישום ההצעה יגביר את הביקוש לדירות ויביא להגדלת הכנסות המדינה ממיסוי בתחום . כדי שניכוי המס אומנם יגביר את הביקוש לדירות צריכה להיות גמישות של הביקוש לדיור ביחס למחיר , כלומר שההשפעה של שינוי קטן במחיר ) עלות כלכלית ( של דירה על הביקוש לדירות תהיה גבוהה יחסית . ממשרד האוצר נמסר כי גמישות זו היא נמוכה יחסית בישראל , ולראיה , הקטנת הריבית על המשכנתאות בשנים האחרונות ) בשיעור 2% – 3% (לא הביאה עמה עלייה של ממש בביקוש לדירות , כך שלא בטוח שיישום ההצעה אומנם יביא עמו את הה שפעות הכלכליות המיוחלות . נוסף על כך , גם אם יישום ההצעה להנהיג ניכוי מס בגין ריבית על המשכנתה אומנם יביא להגברת הביקוש לדירות ולמשכנתאות , הרי עלייה בביקוש מביאה עמה לא פעם עלייה במחיר , וייתכן שעקב השינוי המוצע יעלו מחירי הדירות והמשכנתאות ) עלייה בריבית (. הע רכת התאחדות הקבלנים היא שיישום הצעתה יביא לעלייה בביקוש לדירות ולהתעוררות בענף הבנייה , ואלה יביאו להגדלת היצע הדירות . בהתאחדות הקבלנים סבורים שעלייה של 10% בביקוש לדירות תביא תוספת של כ- 1.1 מיליארד ש " ח להכנסות המדינה ) מהמיסוי ומהגידול בהיקף הבנייה , ( שתקזז את עלויות יישום ההצעה , תגדיל את התוצר ותוסיף למשק אלפי מועסקים .12 11 הרחבה בנושא מס הכנסה שלילי והאפשרות של יישום חלקי גם בעבור מי שהכנסתם אינה מגיעה לסף המס , ראה במסמך : מחלקת המידע והמחק ר של הכנסת , מס הכנסה שלילי – ניתוח כלי מדיניות זה והאפשרויות ליישומו בישראל , כתב אליעזר שוורץ , 31 במאי2006 . 12 בהתאחדות הקבלנים מדברים על גידול של כ- 0.35 נקודות האחוז בתוצר ועל תוספת של כ- 7,000 מועסקים למשק עקב התעוררות ענף הבנייה . עמוד5 מתוך6 הכנסת מחלקת מידע ומחקר 3. בעלות על דירה – היבטים כלכליים כאמור , הנחות המוצא של המציעים מתן הטבה במס בגין תשלומי ריבית על משכנתאות היא שצעד זה יביא להגדלת שיעור האזרחים המחזיקים בדירות , ושמדובר בתופעה חיובית ; נשאלת השאלה אם לבעלות על דירות אומנם יהיו רק השפעות חיוביות על המשק . מערכת המיסוי היא בעצם התערבות ממשלתית בפעילות השוק התחרותי על . - פי התיאוריה הכלכלית של שוק חופשי , התערבות ממשלתית בשוק מוצדקת בעיקר כשיש כשל שוק שבעטיו השוק אינו מגיע לשיווי משקל אופטימלי . כשל שוק עשוי לבוא לידי ביטוי בין השאר ב חוסר מימון למוצרים ציבוריים , בהיווצרות שיווי משקל שאינו מפנים השפעות חיצוניות , ולפי גישות מסוימות גם בהעדר קיצוני של צדק חברתי אי )-שוויון כלכלי קיצוני (. בהקשר של בעלות על דירות , אם הממשלה לא תסייע ברכישת דירות , בין במענקים ובין בהטבות שונות במס , הרי בשיווי המשקל שייווצר בשוק לרבים לא תהיה בעלות על דירה . נשאלת השאלה אם זהו שיווי המשקל האופטימלי או שמא נדרשת התערבות ממשלתית כדי לשנות את המצב . כדי להשיב על שאלה זו יש להביא בחשבון גם את ההשפעות החיצוניות של הבעלות על דיר ות על החברה ועל המשק . תשלומי ריבית על משכנתאות מוכרים לצורך הטבה במס במדינות שונות , ובהן ארה . ב" בשנים האחרונות ניכרת בארה " ב מגמה של הגבלת ההטבה וצמצומה , ואף הוצע לבטלה מסיבות שונות , ובהן עלותה הגבוהה , הנאמדת בכ- 72 מיליארד דולר לשנה . במסגרת הדיון בנושא זה ה וכן מסמך מקיף במרכז המחקר של הקונגרס )CRS (ובו דיון עקרוני ונקודתי בסוגיה .13 במסמך נדונות בין השאר ההשפעות החיצוניות האפשריות של הבעלות על דירות על המשק . להלן חלק מההשפעות האפשריות : השפעות חיוביות • נטען כי הבעלות על דירה מסייעת בחיזוק היציבות , המעורבות והאחר יות החברתית , מכיוון שלבעל דירה יש אינטרס לשמור על ערכה . ערכן של דירות באזורים הנחשבים מפותחים מבחינה סביבתית וחברתית גבוה בדרך כלל מערכן של דירות באזורים נחשלים , ולכן לבעל דירה , בעיקר אם הוא מתגורר בה , אך גם אם לא , יש אינטרס להשקיע ולהיות מעורב בנעשה בקהיל , ה במגמה לחזק את הקהילה וכך לשמור על ערך דירתו . לעומת זאת , באזורים שבהם רוב התושבים מתגוררים בשכירות יש לא פעם בעיה בתחום הפיתוח הסביבתי והקהילתי . • יתר על כן , הבעלות על דירה והעלויות הכרוכות במכירתה ובמעבר לדירה אחרת עשויות להגביל את הניידות של בעלי הדירות . במצב זה יש לבעל דירה אינטרס להשקיע יותר בדירתו ובסביבתו , בידיעה שהוא עתיד להישאר בהן לפחות בשנים הקרובות ורוצה לחיות ב סביבה מכובדת . 13 CRS Report for Congress, “Fundamental Tax Reform: Options for the Mortgage Interest Deduction”, Pamela J. Jackson, August 8, 2005, at http://www.opencrs.com/rpts/RL33025_20050808.pdf, visited: June 13, 2006. עמוד6 מתוך7 הכנסת מחלקת מידע ומחקר השפעות שליליות • כאמור , הבעלות על דירה מגבילה את הניידות של בעלי הדירות . לחוסר ניידות עלולות להיות השלכות כלכליות שליליות . לדוגמה , אם באזור מסוים יש בעיית אבטלה ובאזור אחר יש מקומות עבודה פנויים , האינטרס הכלכלי הוא שאנשים יעברו ממקום למקום . במקרים שבהם הבעלות על דירה תמנע מעבר של אנשים ממקום מוכה אבטלה למקום שיש בו מקומות עבודה פנויים הפגיעה הכלכלית עלולה להיות כפולה – הן הח רפת האבטלה , הן חוסר יכולת לעמוד בביקוש לעובדים . 4. סיכום כשבוחנים את ההצעה להכ י ר בריבית על משכנתאות לצ ור ך הטבה ב מס צריך לבחון אם יישומה אומנם עשוי להשיג את ה מטרה שלשמה הוצעה , כלומר אם יישומה יביא לה גדלת שיעור המחזיקים בדירות ולהקלת הנטל הכלכלי על מי ש לקח ו משכ נת ה לצורך רכישת דירה , וצריך לדון בשאלה אם כדאי בכלל לעודד את הבעלות על דירות בכלל האוכלוסייה . במסמך של ה- CRS , 14 בחלק שבו נדונה השאלה אם ההטבות במס משפיעות על שיעור הבעלות על דירות , מובאות ישראל ואוסטרליה כדוגמה למדינות שאין בהן הכרה בריבית על משכנתאות לצור כי מס ובכל זאת שיעור הבעלות על דירות בהן גבוה משיעור הבעלות על דירות במדינות שיש בהן הכרה בריבית על משכנתאות , דוגמת ארה . ב" אף שהכותבים מזהירים מהסקת מסקנות חד-משמעיות מהדוגמאות האלה ,15 הרי השאלה מהי הדרך הנכונה להגדיל את שיעור בעלי דירות באוכלוסייה עומדת בע ינה . כפי שראינו , עמדת רשות המסים היא כי מערכת המס אינה בהכרח האמצעי היעיל ביותר לסיוע לקבוצות אוכלוסייה חלשות , שכן הכנסת רובן אינה מגיעה לסף המס , ולכן כדאי לחפש דרכים יעילות יותר לסייע לקבוצות אלה . מנגד ראינו שיש דרכים לפתור את הבעיות הנקודתיות כך שהטבה ב תחום המס אומנם תסייע בהקלת הנטל הכלכלי הנובע מתשלומי המשכנתה בקרב קבוצות אוכלוסייה חלשות ) לדוגמה : מעין מס הכנסה שלילי שיבטיח את מתן ההטבה לכל הזכאים (. הנתונים שה ו צגו לעיל מצביעים על כך ששיעור הבעלות על דירות בקרב השכבות החלשות נמוך מ שיעורה ב כלל האוכלוסייה , ולכן אפשר שמתן ההטבה אומנם י סייע ב הגדלת שיעור הבעלות על דירות , אך לפני שמיישמים את ההטבה יש לבדוק אם התוצאות של יישום המדיניות יצדיקו את העלות 14CRS Report for Congress, “Fundamental Tax Reform: Options for the Mortgage Interest Deduction”, Pamela J. Jackson, August 8, 2005, at http://www.opencrs.com/rpts/RL33025_20050808.pdf, visited: June 13, 2006 . 15 בהקשר זה ראוי לציין כי בעשורים האחרונים ניכרת בארה " ב מגמת עלייה בשיעור הבעלות על דירות מ , - 64% בשנת1990 ל- % 69 בשנ ת 2004 . הרחבה ראה באתר האינטרנטpdf . wachter / _files / gov . senate . banking :// http ,כניסה : 19 ביוני 2006 . עמוד7 מתוך8 הכנסת מחלקת מידע ומחקר הגבוהה שלה , או שמא יש דרכ ם י שעלותן נמוכה יותר והן עשויות להיות יעילות יותר ב השגת אותן מטרות .