הצעת חוק לקריאה הראשונה

רשומות הצעות חוק ה מ מ ש ל ה 2025 בנובמבר17 1905 כ"ו בחשוון התשפ"ו עמוד 198 ¸ ¸ ¸ 2025-) (הצמדת חניות נגישות בבית משותף חדש), התשפ"ו39 'הנידמה למסהצעת חוק המקרקעין (תיקון מס הצעות חוק הצ91 - הלשממה קוח תועהצעוהצע - הלשממה קוח תו198 :מתפרסמת בזה הצעת חוק מטעם הממשלה ) (הצמדת חניות נגישות39 'הצעת חוק המקרקעין (תיקון מס 2025-בבית משותף חדש), התשפ"ו 17.11.2025 ,, כ"ו בחשוון התשפ"ו1905 - הצעות חוק הממשלה 1ג59 הוספת סעיף .1 :ג יבוא59 החוק העיקרי), אחרי סעיף- (להלן1‏1969-בחוק המקרקעין, התשכ"ט "חניות נגישות בבית משותף חדש .1ג59 - בסעיף זה (א) תקנות התכנון והבנייה (בקשה להיתר, תנאיו כללי ,) תקנות הרישוי- (להלן1970-ואגרות), התש"ל קובעות את החובה להקצות חניות נגישות בבית משותף חדש המיועד למגורים, בעבור אדם עם מוגבלות. , במסגרת תיקון שנעשה לתקנות התכנון2016 בשנת (להלן1983-והבנייה (התקנת מקומות חניה), התשמ"ג התקנות), הופחת מספר החניות הנדרש לשם הקצאה- ליחידות דיור מבחינה תכנונית, ולצד זאת גם נקבע כי חניות נגישות, בבנייני מגורים ובמבני ציבור יוקצו נוסף על מספר החניות הכולל שנקבע בתקנות החניה. עיון בהוראות הדין מעלה כי החובה בדבר התקנת חניות לאנשים עם מוגבלות בבית משותף חדש המיועד למגורים, במסגרת תנאים להיתר, נועדה לשם הבטחה ,כי הבניין החדש יונגש לאנשים עם מוגבלות. עם זאת ההוראות הקיימות היום עוסקות בהקצאה של חניות נגישות מהפן התכנוני בלבד, ושותקות בכל הנוגע לדרך חלוקת החניות הנגישות בין רוכשי הדירות מהבחינה הקניינית, ולאפשרות של הצמדתן של אותן החניות לדירות בבית משותף. העדר הסדרה בדין של ההיבטים הקניינים שעלו בעקבות הסוגיה מעורר לא מעט קשיים, שכן כיום בשלב של מכירת יחידות הדיור בבנייני מגורים חדשים לא חלה על הקבלן החובה להצמיד חניה נגישה דווקא לדירה שרכש אדם עם מוגבלות. זאת, אף על פי שבמסגרת היתר הבנייה נדרש הקבלן להוסיף חניות נגישות לבית המשותף בהתאם לדין. המצב החוקי הקיים שלפיו לא חלה על הקבלן כל חובה לוודא כי בשלב מכירת הדירות החניות הנגישות ישמשו אנשים עם מוגבלות, ובפרט רוכשי דירות שהם אנשים עם מוגבלות, אינה עולה בקנה אחד עם תכלית החקיקה הקיימת בעניין החובה להקצות חניות נגישות בכל בניין חדש. נוסף על כך, נמצא כי בהעדר הסדרה שבדין כאמור, בכל רשות מקומית קיימת מדיניות אחרת במסגרת תנאים להיתר בבית משותף חדש המיועד למגורים. 61018- )ם-בית המשפט הביע דעתו, במסגרת ה"פ (י דוד ואח' נ' חצרי אלף בית קידום פרויקטים בע"מ12-16 ), בדבר הצורך בהסדרת ההיבטים9.1.2017 (פורסם בנבו הקנייניים של הסוגיה בדין. בין השאר ציין בית המשפט כי "היה ראוי לתת לשאלת הצמדת החנייה פתרון חד משמעי בתקנות או בכל דרך אחרת, מה גם ששאלת ההצמדה לדירה היא שאלה קניינית ואילו נושא התקנת החנייה והשימוש בה קשור לתקנות התכנון והבנייה, ואינו בהכרח "בעל משמעות קניינית. בעקבות הקשיים שפורטו בהעדר הסדרה שבדין בכל הנוגע להיבטים הקנייניים בסוגיית הקצאת החניות הנגישות ולאפשרות הצמדתן לדירות, וכן בשים לב לקריאת בית המשפט להסדיר את הנושא בחקיקה, מוצע בזה לתקן ,) חוק המקרקעין- (להלן1969-את חוק המקרקעין התשכ"ט - (להלן1973-ואת הוראות חוק המכר (דירות), התשל"ג חוק המכר (דירות)), ולקבוע הוראות מחייבות בעניין זה. על פי המוצע, בעת רכישת דירה הכוללת חניה מקבלן, תוצמד חניה נגישה לדירה שרוכש אדם עם מוגבלות שזכאי לתג נכה לרכב, לפי בקשתו. הצמדת החניה תתאפשר גם במקרה שבו מתגורר בדירה אדם עם מוגבלות הזכאי לתג נכה לרכב שהוא בן משפחתו של הרוכש. נוסף על כך, מוצע לקבוע הוראות שנועדו לאפשר גם למי שרוכש דירה בבית ,משותף בשלב מאוחר יותר, והוא בעל תג נכה לרכב כאמור להצמיד לדירתו חניה נגישה (בהתאם להוראות ולתנאים שיפורטו להלן). כמו כן, מוצע כי ביחס להצמדת חניה נגישה שנעשית בהתאם להוראות המפורטות בהצעת חוק זו, לא תידרש הסכמת בעלי הדירות האחרים והכול כפי שיפורט להלן. 1ג59 מוצע להוסיף לחוק המקרקעין את סעיף 1 סעיף ולקבוע בו הוראות לעניין הצמדת חניות נגישות בבית משותף חדש (שניתן לגביו היתר לאחר תחילתו של החוק המוצע), בלא צורך בקבלת הסכמת בעלי הדירות האחרים, והכול בהתאם להוראות המפורטות בסעיפים :הקטנים המוצעים )לסעיף קטן (א סעיף קטן זה כולל הגדרות לביטויים שונים המופיעים בהצעת החוק. .1044 '; התשפ"ד, עמ259 'ס"ח התשכ"ט, עמ 1 ד ב ר י ה ס ב ר 199 הצעות חוק הצ91 - הלשממה קוח תועהצעוהצע - הלשממה קוח תו בית משותף שהוא בניין מגורים- ""בית משותף חדש לחוק התכנון2ו158 חדש כהגדרתו בסעיף והבנייה, שניתן לגביו היתר בנייה לפי חוק התכנון והבנייה לאחר תחילתו של חוק המקרקעין (תיקון ) (הצמדת חניות נגישות בבית משותף39 'מס ;2025-חדש), התשפ"ו מקום חניה נגיש בבניין מגורים לפי- ""חניה נגישה ;הוראות חוק התכנון והבנייה ; חניה שאינה מוצמדת לדירה פלונית- ""חניה פנויה - כהגדרתו בחוק חניה לנכים, התשנ"ד- ""תג נכה , שניתן לצמיתות.2‏1993 ,בעלים של דירה בבית משותף חדש המשמשת למגוריו (ב) שהוא או בן משפחתו המתגורר עימו בדירה באופן קבוע הוא בעל תג נכה, וצמודה לדירתו חניה שאינה נגישה, זכאי לבקש מהמפקח לתקן את צו רישום הבית המשותף בפנקס כך שתוצמד לדירתו חניה נגישה במקום החניה הצמודה לה כאמור, ובלבד שקיימת ברכוש המשותף חניה נגישה פנויה. )בעל דירה שהוצמדה לה חניה כאמור בסעיף קטן (ב (ג) יוכל לבקש העברת בעלות בדירה על שם מי שאינו זכאי לחניה נגישה לפי הוראות סעיף זה, רק לאחר שתוקן צו רישום הבית המשותף, לבקשתו, כך שהחניה הנגישה הוחלפה בחניה פנויה שאינה נגישה. בית משותף שהוא בניין מגורים- ""בית משותף חדש לחוק התכנון2ו158 חדש כהגדרתו בסעיף והבנייה, שניתן לגביו היתר בנייה לפי חוק התכנון והבנייה לאחר תחילתו של חוק המקרקעין (תיקון ) (הצמדת חניות נגישות בבית משותף39 'מס ;2025-חדש), התשפ"ו מקום חניה נגיש בבניין מגורים לפי- ""חניה נגישה ;הוראות חוק התכנון והבנייה ; חניה שאינה מוצמדת לדירה פלונית- ""חניה פנויה - כהגדרתו בחוק חניה לנכים, התשנ"ד- ""תג נכה , שניתן לצמיתות.2‏1993 ,בעלים של דירה בבית משותף חדש המשמשת למגוריו (ב) שהוא או בן משפחתו המתגורר עימו בדירה באופן קבוע הוא בעל תג נכה, וצמודה לדירתו חניה שאינה נגישה, זכאי לבקש מהמפקח לתקן את צו רישום הבית המשותף בפנקס כך שתוצמד לדירתו חניה נגישה במקום החניה הצמודה לה כאמור, ובלבד שקיימת ברכוש המשותף חניה נגישה פנויה. )בעל דירה שהוצמדה לה חניה כאמור בסעיף קטן (ב (ג) יוכל לבקש העברת בעלות בדירה על שם מי שאינו זכאי לחניה נגישה לפי הוראות סעיף זה, רק לאחר שתוקן צו רישום הבית המשותף, לבקשתו, כך שהחניה הנגישה הוחלפה בחניה פנויה שאינה נגישה. ההגדרה המוצעת מתייחסת- "להגדרה "בית משותף חדש לבניין מגורים שניתן לגביו היתר אחרי תחילתו של החוק המוצע. בהתאם לחוק המקרקעין (חיזוק בתים משותפים , ההגדרה המוצעת2008-מפני רעידות אדמה), התשס"ח לבית משותף חדש כוללת בתוכה גם בניינים משותפים קיימים שלהם הוספו שש דירות או יותר במסגרת היתר שניתן אחרי תחילתו של החוק המוצע (ולא רק בבנייה חדשה). ההגדרה המוצעת היא ההגדרה- "להגדרה "חניה נגישה כמשמעותה בתקנות התכנון והבנייה (בקשה להיתר, תנאיו ,' לתוספת השנייה, פרק ב1', חלק ח1970-ואגרות), התש"ל סימן ג'. חניה פנויה היא חניה שנותרת- "להגדרה "חניה פנויה פנויה כחלק מן הרכוש המשותף ואינה מוצמדת לאף אחת מן הדירות. )לסעיף קטן (ב מוצע להסדיר את אופן הצמדת החניות הנגישות בבית משותף חדש. בעלים של דירה בבית משותף חדש המשמשת למגוריו, שהוא או בן משפחתו המתגורר עימו בדירה באופן קבוע הוא בעל תג נכה, וצמודה לדירתו חניה שאינה נגישה, רשאי לבקש מהמפקח לתקן את צו רישום הבית המשותף בפנקס כך שתוצמד לדירתו חניה נגישה במקום החניה הצמודה לה כאמור, ובלבד שקיימת ברכוש המשותף חניה נגישה פנויה. במקרה כזה תבוטל ההצמדה של החניה הרגילה לאותה דירה, כך שהחניה הרגילה תעבור להיות חלק מהרכוש המשותף, במקום החניה הנגישה. )לסעיף קטן (ג בסעיף קטן זה מוצע לקבוע כי אם הוצמדה חניה נגישה לפי הוראות החוק המוצע, ויבוקש בעתיד להעביר את הבעלות באותה דירה למי שהוא או בן משפחתו המתגורר בדירה עימו באופן קבוע אינם זכאים לתג נכה לרכב, באחריות בעל הדירה לבצע את ההעברה רק לאחר שתוקן צו רישום הבית המשותף, לבקשתו, כך שהחניה הנגישה הוחלפה בחניה פנויה שאינה נגישה. .28 'ס"ח התשנ"ד, עמ 2 ד ב ר י ה ס ב ר הצעות חוק הצ91 - הלשממה קוח תועהצעוהצע - הלשממה קוח תו200 (א) סיפה, לצורך תיקון צו145 על אף האמור בסעיף (ד) רישום בפנקס לפי סעיף זה לא יידרש המפקח לתת לבעלי הדירות בבית המשותף החדש או לבעלי זכויות בדירות כאמור שאינם המבקש, הודעה מוקדמת והזדמנות לטעון את טענותיהם. בעלי הדירות בבית משותף חדש לא יהיו רשאים (ה) להחליט בדבר הוצאה מהרכוש המשותף והצמדה לאחת :הדירות של כל אחת מחניות אלה חניה שנותרה חלק מהרכוש המשותף בהתאם )1( -(ד) לחוק המכר (דירות), התשל"ג1א6 להוראות סעיף ;3‏1973 חניה שאינה נגישה שהוחלפה בחניה נגישה )2( ;)כאמור בסעיף קטן (ב חניה נגישה שהצמדתה בוטלה כאמור בסעיף )3( "קטן (ג). 72 תיקון סעיף .2י".59 עד59" י" יבוא59 ה עד59ג ו־59 א עד59 או59" (א) לחוק העיקרי, במקום72 בסעיף ב77 תיקון סעיף .3י".59 עד59" י" יבוא59 ה עד59 ,ג59 א עד59 ,59" ב לחוק העיקרי, במקום77 בסעיף תיקון התוספת השנייה .4 - בתוספת השנייה לחוק העיקרי : יבוא9 התאמות הטעונות הסכמת רוב בעלי הדירות, אחרי פרט- 'בחלק ב (א) . ייחוד או הקצאה של מקום חניה קיים, שאינו חניה נגישה שחלות לגביה10" ;".1ג59 הוראות סעיף )לסעיף קטן (ד (א) לחוק, על פיו145 מוצע כי על אף הוראות סעיף במקרה של תיקון צו רישום בפנקס על המפקח לתת לכל בעל דירה או לבעל זכות בדירה הודעה מוקדמת והזדמנות לטעון את טענותיו, לצורך תיקון צו רישום בפנקס שעניינו הצמדת חניה נגישה וכן ביטול ההצמדה האמורה, לא יידרש המפקח לתת לבעלי דירות או לבעלי זכויות בדירות בבית המשותף החדש, הודעה מוקדמת או הזדמנות לטעון את טענותיהם. )לסעיף קטן (ה מוצע לקבוע כי חניה נגישה או חניה רגילה שהוחלפה בחניה נגישה בהתאם להוראות סעיף מוצע זה או בהתאם ,1973-(ד) לחוק המכר (דירות), התשל"ג1א6 להוראות סעיף המוצע, תישאר חלק מן הרכוש המשותף במובן שבעלי הדירות בבית המשותף לא יהיו רשאים להחליט על הצמדתה לאחת הדירות בבית המשותף. זאת, כדי לשמר את החניות הפנויות למקרה שבו יצטרפו לבניין אנשים בעלי תג נכה וכן לצורך החלפה עתידית של חניה רגילה בחניה נגישה במקרה של העברת בעלות לפי הוראות סעיף מוצע זה. (א) לחוק עוסק בסמכויות המפקחים72 סעיף 2 סעיף השיפוטיים לדון ולהכריע בסכסוכים בין בעלי דירות בבית המשותף בהתאם לסעיפי ההסמכה בחוק העוסקים בנושאים שונים. בסעיף זה מוצע להוסיף המוצע1ג59 לסמכויות המפקחים השיפוטיים את סעיף אשר עוסק בהצמדת חניות נגישות בבית המשותף. כמו כן ד לחוק59 מוצע תיקון טכני בהפניה לסעיפים מאחר שסעיף בוטל זה מכבר. ב לחוק מחיל הוראות חוק מסוימות77 סעיף 3 סעיף מתוך חוק המקרקעין גם על בתים שאינם רשומים כבתים משותפים. בסעיף זה מוצע להוסיף להוראות החלות על בתים שאינם רשומים כבתים משותפים גם את סעיף המוצע אשר עוסק בהצמדת חניות נגישות בבית1ג59 ד לחוק59 המשותף. כמו כן מוצע תיקון טכני מאחר שסעיף בוטל זה מכבר. מוצע לתקן את התוספת השנייה לחוק 4 סעיף המקרקעין, שעניינה ביצוע התאמות ברכוש המשותף לאדם עם מוגבלות, כך שהפעולה של ייחוד או הקצאה של מקום חניה קיים, שאינו חניה נגישה המוצע, תדרוש1ג59 שחלות לגביה ההוראות שבסעיף .196 'ס"ח התשל"ג, עמ 3 ד ב ר י ה ס ב ר 201 הצעות חוק הצ91 - הלשממה קוח תועהצעוהצע - הלשממה קוח תו יימחק.- 2 בחלק ג', פרט (ב) תיקון חוק המכר )(דירות .5 :א יבוא6 , אחרי סעיף4‏1973-בחוק המכר (דירות), התשל"ג "חניות נגישות בבית משותף חדש .1א6 - בסעיף זה (א) "בית משותף חדש", "חניה נגישה", "תג נכה" ו"חניה לחוק המקרקעין.1ג59 כהגדרתם בסעיף- "פנויה המוכר דירה המשמשת למגורים בבית משותף חדש (ב) או בבית המיועד להירשם כבית משותף חדש, וקיימות בבית המשותף החדש חניות נגישות פנויות, יידע כל קונה בדבר זכותו לבקש הצמדת חניה נגישה לדירתו אם התקיימו לגבי :הקונה שני אלה הוא או בן משפחתו המתגורר עימו באופן קבוע )1( ;הוא בעל תג נכה בכוונתו לרכוש דירה שמוצמדת לה חניה. )2( )2(–) ו1( ביקש קונה שהתקיימו לגביו פסקאות משנה (ג) בסעיף קטן (ב) הצמדת חניה נגישה לדירתו, יצמיד המוכר את החניה הנגישה לדירת הקונה ובלבד שקיימת בבית המשותף החדש חניה נגישה פנויה שהיא רכוש משותף. המוכר דירה המשמשת למגורים בבית משותף חדש (ד) או בבית המיועד להירשם כבית משותף חדש, חייב להשאיר ברכוש המשותף חניות פנויות כמספר החניות הנגישות הקיימות בבית המשותף בהתאם להיתר הבנייה שניתן לגבי הבית המשותף החדש לפי חוק התכנון והבנייה. יימחק.- 2 בחלק ג', פרט (ב) .5 :א יבוא6 , אחרי סעיף4‏1973-בחוק המכר (דירות), התשל"ג תיקון חוק המכר )(דירות "חניות נגישות בבית משותף חדש .1א6 - בסעיף זה (א) "בית משותף חדש", "חניה נגישה", "תג נכה" ו"חניה לחוק המקרקעין.1ג59 כהגדרתם בסעיף- "פנויה המוכר דירה המשמשת למגורים בבית משותף חדש (ב) או בבית המיועד להירשם כבית משותף חדש, וקיימות בבית המשותף החדש חניות נגישות פנויות, יידע כל קונה בדבר זכותו לבקש הצמדת חניה נגישה לדירתו אם התקיימו לגבי :הקונה שני אלה הוא או בן משפחתו המתגורר עימו באופן קבוע )1( ;הוא בעל תג נכה בכוונתו לרכוש דירה שמוצמדת לה חניה. )2( )2(–) ו1( ביקש קונה שהתקיימו לגביו פסקאות משנה (ג) בסעיף קטן (ב) הצמדת חניה נגישה לדירתו, יצמיד המוכר את החניה הנגישה לדירת הקונה ובלבד שקיימת בבית המשותף החדש חניה נגישה פנויה שהיא רכוש משותף. המוכר דירה המשמשת למגורים בבית משותף חדש (ד) או בבית המיועד להירשם כבית משותף חדש, חייב להשאיר ברכוש המשותף חניות פנויות כמספר החניות הנגישות הקיימות בבית המשותף בהתאם להיתר הבנייה שניתן לגבי הבית המשותף החדש לפי חוק התכנון והבנייה. רוב רגיל של בעלי הדירות במקום רוב של שישים אחוזים מבעלי הדירות כפי שנדרש היום. התיקון המוצע נועד בעיקרו למצבים שבהם לא נותרו חניות נגישות פנויות בבית משותף, ומטרתו להקל על בעל דירה שהוא אדם עם מוגבלות בגיוס הרוב הנדרש לשם ייחוד או הקצאה של מקום חניה קיים כך שיעמוד לשימושו, אם הדבר נדרש לו בשל מוגבלותו ובהתאם לכל שאר התנאים המפורטים לחוק.1ג59 בסעיף ' בחלק ג2 מבחינה טכנית, המשמעות היא שפרט לתוספת השנייה (שעניינו התאמות הטעונות הסכמה של תימחק.- ) אחוזים מבעלי הדירות60 : בחלק ג' שאותו מוצע למחוק2 וזו לשונו של פרט ". ייחוד או הקצאה של מקום חניה קיים.2" במקביל, יתווסף פרט בעניין ייחוד או הקצאה של מקום חניה קיים בחלק ב' לתוספת השנייה, שעניינו התאמות הטעונות את הסכמת רוב בעלי דירות, ולצידו ,תוסף הבהרה כי מדובר רק בחניה שאינה חניה נגישה המוצע.1ג59 שעליה חלות הוראות סעיף מוצע לערוך תיקון עקיף לחוק המכר כך שבכל 5 סעיף הנוגע לחובות היידוע של קבלן כלפי רוכשי הדירות, תתווסף חובת יידוע נוספת בדבר הזכות שיש לרוכש לבקש הצמדה של חניה נגישה לדירה שרכש בבית המשותף, זאת אם הוא או בן משפחתו אשר עתיד להתגורר עימו באופן קבוע הוא בעל תג נכה ורק כאשר לדירה הנרכשת מוצמדת חניה. נוסף על כך מוצע כי אם יש בין רוכשי הדירות שמוצמדת להן חניה אדם עם מוגבלות שזכאי לתג נכה לרכב, אשר מעוניין בחניה נגישה, המוכר יצמיד חניה נגישה לדירתו אם נותרה כזו ברכוש המשותף (כלומר אם לא כבר הוצמדו החניות הנגישות לקונים בעלי תג נכה לרכב). נוסף על כך, מוצע לקבוע כי הצמדה של חניות נגישות בבית משותף בבניין מגורים חדש, כאשר הדירות נמכרות על ידי מוכר כהגדרתו בחוק המכר דירות, תהיה בדומה לחוק המקרקעין המוצע. כפועל יוצא1ג59 להוראות סעיף החניות הנגישות יישארו חלק מהרכוש המשותף אם לא- הוצמדו למי שזכאי לכך, ואם הוצמדה חניה נגישה לקונה זכאי שרכש דירה עם חניה, חנייתו הרגילה תהפוך להיות חלק מהרכוש המשותף. .21 '; התשפ"ג, עמ196 'ס"ח התשל"ג, עמ 4 ד ב ר י ה ס ב ר הצעות חוק הצ91 - הלשממה קוח תועהצעוהצע - הלשממה קוח תו202 המוכר דירה בבית משותף חדש יהיה רשאי להצמיד (ה) חניה נגישה לדירה של מי שאינו בעל תג נכה רק לאחר שמכר את כל הדירות בבית המשותף החדש והצמיד חניות נגישות לרוכשי הדירות שביקשו זאת לפי סעיף קטן (ג), ובלבד שייוותרו ברכוש המשותף חניות פנויות כאמור בסעיף קטן (ד) ובהן לפחות מחצית מהחניות הנגישות הקיימות בבית "המשותף. בהמשך לכך, אם ייוותרו חניות נגישות פנויות לאחר שנמכרו כל הדירות בבניין והוצמדו חניות נגישות לרוכשי הדירות שהיו זכאים לכך, המוכר יהיה רשאי להצמיד חניה נגישה אף לדירה שמי שרוכש אותה אינו זכאי להצמדת חניה נגישה לפי הוראות החוק המוצע, ובלבד שלאחר אותה ההצמדה, לפחות מחצית מהחניות הנגישות בבית ,משותף יישארו חלק מהרכוש המשותף. גם במקרה זה בדומה למי שזכאי להצמדת חניה נגישה, חנייתו הרגילה של בעל הדירה שהוצמדה לו תהפוך להיות חלק מהרכוש המשותף. ד ב ר י ה ס ב ר סודר במחלקת רשומות, משרד המשפטים, והודפס במדפיס הממשלתי