חומר רקע - גורמים חיצוניים
עמו
ד 1
מתוך 21
מחוז חיפה והצפון
דרך העצמאות45
,
חיפה
פרטי התקשרות: טל '
1589
392
-
073
, דוא"ל
il
@justice.gov.
HFA
-
huma
S
תאריך עברי
:
"י ג ב
חשון
"תשפ ו
תאריך לועזי
: 4
בנובמבר
2025
מס' תיק
רמ"י
:
900623333
מס' פנייה
:
52248
לקביעת שכ"ט
:
6.73
,א.ג.נ
:הנדון
הכר עה בה שגה אר
שונה –
בהתאם לסעיף4.20
ב
קובץ החלטות מועצת מ ק רקעי ישראל
גוש17882
,חלק
ות 7
,
8
,
9
,
11
,
17
,
22
,
33
,
34
,
38
,
39
,
40
,
מנוף
1.
מבוא ומטרת השומה:
1.1
נ
תבקשתי ע"י הצדדים, באמצעות פני י
ת רש
ות מק רקע י
ישראל (רמ"י )שנתקבלה ביום
09/06/2025
,
להכ ריע
במחלוקת
הצ
דד ים ל עניין
שווי
זכות הבעלו
ת ב
מרכי
ב
ק קר ה ע
בנכס שבנ
דון, כר
יק ופנוי , ע פ "י
ת כנית( מאושרת
תב"ע)
+
פוטנציאל
וזא
ת לצורך גביית דמי חכירה מהוונים בג
י ן הקצאת
מגרש
בישוב
.קהילתי
1.2
השומ
ה מטעם רמ"י נערכ
ה
ע"י שמאי המקרקעין מר
דרור ביתן ב יום26/03/2025
-
" :להלן שמאי
המשיב
ה"; ההשג ה שבנדון ה וגשה
מט
עם
בעלי הזכוי
ות,
באמצעות
שומ
ה ער שנ כה
על י
יד שמאי
ה
מקרקעין
מר יהודה די
ין
מיום06/06/2025
– להל
ן" :
שמאי
המשי ים ג".
1.3
ב תאריך11/08/2025
התקיים דיון
באמצעות מערכתVC
בנוכחות
מר דרור ביתן
שמאי המקרקעין
וגב' נופר
אברהמי שמאית מקרקעין במרחב צפון רמ"י
,מטעם המשיבה
עו"ד יהודה דיין
ש מאי
מקרקעין ומר רוע י שיי
ן בע
ל זכויות בקרקע מטעם המ
ש
יגים.
1.4
סיכום
עיקרי הדברים ב דיון
הופץ לצדדים
בתאריך12/08/2025, תו ך מתן
לו"ז ל
השלמת מסמכים
ו תגובות
לא יאוחר מתאריך
09/09/2025
.
1.5
בתארי
ך
12/08/2025
התקבל
ו ב
אמצעות ה יל מי
מאת,מזמינת השומה תשריטים למגרשים.
1.6
בתאריך08/09/2025
ק הת ל ב ב
אמצעו
ת ה
מייל,
.מאת שמאי המשיבה, תגובה והשלמות לדיון
1.7
בתאריך09/09/2025
הת
קבל ב אמצעות המיי
ל
, מאת שמאי המשיגי ם, תגובה לדיון ו .לשמאי המשיבה
1.8
הצ
דדים חלוקים בין היתר בנושא
עסקות ההשוואה
הר
לוונטיות וניתוחן
, מקדמי ה
ה תאמה ומרכיב
ה
דחיה ע ד להשלמת יפה וח ת ה
סביבתי .
לכבוד
גב' מירב פלד גולדנברג
צוות לקדום עסקות מגורים
רמ"י– מרחב צפון וגהו לן
@land.gov.il
meravp
רמ דרור
ביתן
שמאי מקרקעין מטעם רמ"י
[email protected]
offi
מר
יהודה דיין
שמאי מקרקעין מטעם המשי
ג ים
.com
mail
g
@
udgal11
y
עמו
ד 2
מתוך 21
מחוז חיפה והצפון
דרך העצמאות45
,
חיפה
פרטי התקשרות: טל '
1589
392
-
073
, דוא"ל
il
@justice.gov.
HFA
-
huma
S
2.
י הו יז נכ ה םיס:
מהות הנכס
ים :
רק קע
למגורי
ם צמוד
י
קרקע.
מיקום :
מנוף .
3.
הזכו
ת ה
מוע
רכ :ת
הזכות המוערכת ה
ינה זכות בע ה
לות במר
כיב
הקרקע, לל כו
צוה אות פיתוח
ו ללא
מע"מ ,זו את בכפוף
למטרת
השומ
ה.
4.
ד מוע קובע לשומ
ה :
המועד הקוב ע להכרעה זו הינו26/03/2025
, בהתאם ל.מועד הקובע בשומת המשיבה
5.
מועד הביקור בנכס
ים:
בתאריך16/09/2025
נערך ביקור בנכס
ים וסביבתם
.ע"י ליאור מטרסו, שמאי מקרקעין ממשרדנו
6.
תיאור הסביבה והנכס
ים:
11
מ
גרש
י
מגורים
ב
חלק
ות
,שונות
ב גוש17882
,בשטח רשום
של534
-
499
מ"ר הנמצא
ים
בשכונת ההרחבה
.בחלק המערבי של הישוב מנוף
6.1
תיאור
ה סביבה1:
מנוף הוא יי
שו
ב קהילתי ח
ילוני, בגליל התח תון
ב חו ת
מי המועצ ה האזורי .ת משגב היישוב ממוקם על
הר שכניה. היישוב הוקם ב-
1980
על ידי גרעין משפחו ת שעלו מדרום אפריקה, אליהם הצטרפו עם
השנים משפחות .נוספות במנוף כ–
1,000
תושבים. היישוב מתוכנן ל–
350
יחידות דיור, מתוכן205
כבר בנו
ת יו
. ממנוף נ וף מר
היב לגליל ה
מערב
י, מ
פרץ
חיפה
והר הכר
מל .
1 מתוך אתר האי.נטרנט של מועצה אזורית משגב
עמו
ד 3
מתוך 21
מחוז חיפה והצפון
דרך העצמאות45
,
חיפה
פרטי התקשרות: טל '
1589
392
-
073
, דוא"ל
il
@justice.gov.
HFA
-
huma
S
להלן תרשים
סב
יבת הנכס
ים2:
להלן תשריט רמ"י מיום5
202
/
02
/
10
:
2
:מקור "
p
a
vm
o
G
"
,אתר המפ
ו ת
הממ
ש
לתי .
מ
יקו ם
הנכסים
בק ירוב
עמו
ד 4
מתוך 21
מחוז חיפה והצפון
דרך העצמאות45
,
חיפה
פרטי התקשרות: טל '
1589
392
-
073
, דוא"ל
il
@justice.gov.
HFA
-
huma
S
6.2
תיאור
הנכס
ים :
הנכס
ים
הנישו
מי ם מהווים
מספר חלקות ב גוש17882
,הנמצא
ים
בשכונת ההרחבה הממוקמת במערב
היישוב הקהילתי מנו .ף
צורת
ם גו ר
לרית דמוי ת מלבן, והטופוגרפיה בסביב
תם בעלת שיפוע מתון .
הפיתו ח הסביבתי
בשלבי עבודה מתקדמים ,
במהלך הביקור בנכס ניתן להבחין, בין היתר, בקירות
תומכים וגדרות, פילרים, שוחות ביוב ודרכי כורכר מ .הודקות
גבולות הנכסים הנישומים3:
3
וג ו סי
ספ מ
רי מגר
ם שי ב פ רק8 - מצב תכנוני .
עמו
ד 5
מתוך 21
מחוז חיפה והצפון
דרך העצמאות45
,
חיפה
פרטי התקשרות: טל '
1589
392
-
073
, דוא"ל
il
@justice.gov.
HFA
-
huma
S
להלן ונ מת
ות שצולמו בעת הביקור במ
ום ק:
עמו
ד 6
מתוך 21
מחוז חיפה והצפון
דרך העצמאות45
,
חיפה
פרטי התקשרות: טל '
1589
392
-
073
, דוא"ל
il
@justice.gov.
HFA
-
huma
S
7.
המ
צב ה
משפ
טי :
7.1
נסח רישום:
בהתא ם
לה
ק עת סח נ רישום מפנ
קס הז
כויו
ת של לשכת שיר
ום מקרק עי( אט ן
בו) לחלק
ות
,שבנדון
שהו
פק ע ל ידנו באמצעות אתר האינטרנט ביום05/08/2025
, עולים הפרטים ה :באים
7.2
חוזי
חכירה :
לא הוצגו בפני חוז.י חכירה
עמו
ד 7
מתוך 21
מחוז חיפה והצפון
דרך העצמאות45
,
חיפה
פרטי התקשרות: טל '
1589
392
-
073
, דוא"ל
il
@justice.gov.
HFA
-
huma
S
8.
מצ ני ונכת ב:
להל
ן ה
תכני ת ה
רי קיע ת וה רלוו
יטנ ת טר מל ת
הש
ומ
ה, החל
ה
ו תח ב נכס ה ם נה ישו
ם
, כפי שעול ה מאתר
האינטרנט של מר"י:
8.1
.
/ג4
1838
:
מה סר פו
למתן תוקף
בר שומות.בי .פ6329
מ יום01/12/2011
.
מט
רו
ת ה ית נ תכ :
הרחבת הישוב, הסדרת מערכת הדרכים על פי ביצוען בפועל והתאמתן לצרכי
ההרחבה, הסדר
ת ש צ"פ
ים ואזו רים למב
ני ציב
ו ר וקביעת
אר הו ות בניה.וזכויות והגבלות בניה
עי
קר י הורא
ות התו
כנית:
א. שינוי
.ייעודי קרקע
ב.
.קביעת התכליות המותרות לכל יעוד קרקע
ג.
קביעת הוראות .בניה
ד. קביעת הנ
חיות לע
י
צוב אדריכ .לי
ה. קביעת הנחיות לטיפוח השטחים ה פת.וחים
ו. קביע
ת הנ .חיות סביבתיות
ז. בתו
וית
דרכים .חדשות
הת תי וכנ
מסוו גת את
הנכס
ים הנישו
מי ם כמגרש ים
ביעוד מגורים א'
.להקמת יח"ד חד משפחתית באזור
תת זה
אפשר תעסו
קה לשירות
ים אישיים, מקצועות חופשי
ים, אומנות ואמנו ת, כל אלה בתנאי שישמשו
לפרנסת הדיירים הגרים בבית האמור, ובתנאי שייקבע ע"י הו עדה המקומ ית
לתכ
נון
ובניה שאינם
מהוו
ים
.מטרד לסביבה
סיווג הנכס
ים הנישומים
לפי תשריט התכנית
עמו
ד 8
מתוך 21
מחוז חיפה והצפון
דרך העצמאות45
,
חיפה
פרטי התקשרות: טל '
1589
392
-
073
, דוא"ל
il
@justice.gov.
HFA
-
huma
S
זכויות
הבניה באזור
בייעוד מ'גורים א :
גודל מגרש מינילי
:
400
.מ"ר
שטח עיקרי
:
200
מ"ר .
שטח
י
שירות4
:
52
.מ"ר
תכסית
:
150
"ר מ .
וק מס מות
:
2
קומות בגובה8.5
'מ קומה+
מ
תחת לכניס
ה
הקובעת5.
צפיפות
:
1
"יח .ד
קווי בניין6
:
קדמ י- 4 מ', צדדי - 3
ואחורי- 4
.'מ
להלן מיקום המגרשים הנ ישומים על רקע
תשרי ט התכ
נית:
8.2
. תכנית
:רישוי
לא הוצג בפני היתר בניה או תוכנית בקשה לה
ית .ר
4
שטחי ש ירות כוללים30
מ"ר עבור חניה מקור ה. שטח
זה מיועד לבני
ית חניה מקורה בלבד ולא יותר לה
מירו בשטחי שירות א
חרים.
5
יותר לה קים מרתף
חלקי או ,מרתף מלא
שטחו
יחושב
במסגרת שטחי הבניה המותרים .
6
תו
תר בנ( ית מבנה חניה בקו בניה
קד מי
וצידי– 0 מ') ו
מבנה מחסן (בקו
בניה
ציד י ואחורי– 0
מ') בתנאי שלא יפתחו
פתחים ל כיוון
המגרש ה שכן, וגג המבנה
ינוקז לכוון מגר שו של מבקש
הבקש
ה.
עמו
ד 9
מתוך 21
מחוז חיפה והצפון
דרך העצמאות45
,
חיפה
פרטי התקשרות: טל '
1589
392
-
073
, דוא"ל
il
@justice.gov.
HFA
-
huma
S
9.
שומ
ות ועמ
דות הצדדי
ם :
9.1
.
כו יס
ם הש
וואת
י של
סכומ
י השו
מה:
להל ן
מסק
נת
השוו י לזכ
ות ה
בעל
תו סכנב שב
ן נדו כולל פית "מ עמו וח בשומות
:הצדדים
9.2
.
ום יכ ס מוש מה ת
שיבה :
9.2.1
.
גי
שת השומה וערכ בה י
סיס7:
▪
לצורך קביעת ערכי הבסיס השתמש שמאי המשיבה בגישת החילוץ תוך ביצוע
התאמות נדרשו .ת
▪
תנ וני ההשוואה כוללים7
סע קות מכר לבתי מגורים
מהי
ישובים שכניה, קורני ת
ורקפת
, שנע
רכ ו בשנים2022
-
2024
.
▪
לאחר נ
יתוח עסקות ההשוואה, ביצוע ביצוע התאמות ושקל
לו הנתונים
לפי35%
-
,קורנית35%
- ש ,כניה30%
- רק
פת,
קבע שווי מ"ר'מבונה אקו
בבעלות בסך7,407
ש"ח
כול מע ל
"מ ופיתוח .
9.2.2
.
עקרונ ות
הת
חשי
ב :
▪
לא
הובאה בחשבון תוספת לשווי עבור
פוטנציאל .
▪
בניתו ח
עסקות ההשוואה, הובא בח
ש בון
מר כיב יזמות של4%, ו עלויות בניה של
5,500
₪
/
מ"ר–
6,500
₪
/
.מ"ר
▪
בוצעה התאמה לזמן של3%
.לשנה
▪
בוצעה התאמה ל בעלות (חילוק ב–
0.97
.)
7 ל
יתר פיר וט
ר אה ם די ו עמ
15
– 0
1 בשומת המשיב
ה.
עמו
ד 10
מתוך 21
מחוז חיפה והצפון
דרך העצמאות45
,
חיפה
פרטי התקשרות: טל '
1589
392
-
073
, דוא"ל
il
@justice.gov.
HFA
-
huma
S
▪
:'מקדמים אקו
שטח ירקיע – 1,
"ממ ד– 1, ר ית
ת ש
טחי שירות –
0.5
, חצר–
0.25
.
▪
מקד
מי התאמה ל
נכסי
ם הנ
ישומ
ים –
מגרש פינתי–
1%
, מגרש הפונה לשצ"פ–
1%
,
מגרש הפונה לשני שצ
"פים –
5%
.
▪
א בת ריך19/05/2025
,ערך
שמאי המשיבה שומה מתוק
נת למ
גרש
ים בשכונת ה הרחבה
במנוף.
במסגרת
ה
תיקון בוצעו השי
יי נו ם :הבאים
מק
דם הת
אמה ל מו עד-
2%
.בשנה
עלויות בנ
יה:
6,500
₪
/
מ"ר–
8,000
₪
/
.מ"ר 'ניתוח אקו לפי תב"ע עודכן ביישוב ים
.קורנית ורקפת בהתאם לכך שווי מ"ר מבונה אקו' בבעלות התעדכן ל–
6,973
₪
.
9.2.3
.
תחשיב השו
מה:
עמו
ד 11
מתוך 21
מחוז חיפה והצפון
דרך העצמאות45
,
חיפה
פרטי התקשרות: טל '
1589
392
-
073
, דוא"ל
il
@justice.gov.
HFA
-
huma
S
9.3
.
ס
יכום מת וש המשיג
ים :
9.3.1
.
גיש
ת שו ה
מה ו
יכרע ה בסי
ס8:
▪
ךרו לצ בק יעת ערכי הבסיס
השתמש שמאי ה
משי
גים בגישת ההשוואה יה שירה
בשילוב עם
גישת החילוץ
.תוך ביצוע התאמות נדרשות
▪
נתוני ה
השוואה כוללים
עסקת מכר למגרש מגורים
ב יובלים ועוד9 עסקות
מכר לבתי
מגורים ב יובלים, שכניה, קו
רנית ו .רקפת
▪
לאחר ניתוח עסק
ות ההש
ו ,ואה ביצוע התאמות
שו ולק ל הנת
ונים
לפי
35%
-
השוואה
ישירה,
65%
ג ישת החילוץ(
5%
-
,יובלים20%
לכ"א
מהיישובי
ם הבאים: ש
כ נ ,יה
)קורנית ורקפת ,
קבע שמאי
המש
יגים שוו י מ"ר מב 'ונה אקו בבעל ות בסך4,605
₪
.כולל מע"מ ופיתוח
9.3.2
.
רקע ונות
הת
חשיב:
▪
לא הובא
ה
בחשבון תוספת ל שווי עבור פוטנצ
יאל .
▪
גי
שת
הש ה וואה הישירה יפ עד ע ה ל פני גישת החיל וץ
לכן
ניתן ל
עסק ת
מכר מגר ש
המגור
ים
משקל של35%
.
▪
עסקות ההשוואה בגישת החיל ו ץ נותחו ל פי היתרי בניה
או ל
פי ה
שטח
המוצהר
בדיווחי
תו רש המיסי
ם
, או במדידה
גראפית באתרי
אינטרנ
ט.
▪
בסביבת הנכס הפיתוח חל,קי
בתחשיב השו
וי
יוחסה דחי לה ה
שלמת הפיתוח לתקו פה
של
שנה בריבית של6%
.
▪
בעסק
ות ש נותחו לפי
גישת החילו
ץ, בוצע ו קיז ז מס
רכישה, לפי
6%
מערך הקרק ע
לאחר ניכ וי
יז
מות ועלויו
ת
.בניה
▪
בניתוח
עסקות ההשוואה, הובא בחש בון
מר כיב יזמות של5%
,ו עלויות בניה של
7,305
₪
/
מ "ר–
10,044
₪
/מ"ר ,הב
תחשב ב
פחת ש נת ש י ל1.25%
.
▪
בוצעה התאמת
לזמן של3%
עד ל תחילת מלחמת חרבות ברזל ולאחר מכן לא בו צעה
.התאמה
▪
בוצעו ההתא מ ות הבאות ביחס
לעסקות ההשוואה: התא מה לנגישו
ת (1
–
1.15
,)
ר מג
ש שאינו
גובל בשצ"פ(
0.97
–
0.98), נוף פ( תוח0.95
– 1).
▪
בוצעה התאמה
ל מיקום ביחס לעסקו
ת ההשוואה
: ש
כנ הי (
0.95
), קורנית(
0.9
) .
▪
מקדמים אקו': שטח עיקרי עד200
מ"ר– 1.
שטח ע
יקר
י מעל
200
מ"ר–
0.85
. ממ"ד
– 1. יתרת שטחי שירות –
0.5
.
חצר עד300
"מ ר–
0.25. חצ
ר
מעל300
מ"ר–
0.2
.
8 ליתר פ ירוט
ר אה עמודי ם2
2 –
36
בשו
מת שמ י ה א
משי
גים.
עמו
ד 12
מתוך 21
מחוז חיפה והצפון
דרך העצמאות45
,
חיפה
פרטי התקשרות: טל '
1589
392
-
073
, דוא"ל
il
@justice.gov.
HFA
-
huma
S
▪
התאמות פרטניות למ גרשים :
מקדם התאמה למגרש פינתי–
1.02
- 1
.
מקדם התאמה
לשצ"פ/נוף פ תו ח–
1.04
–
1.02. ה
פחת ה
למ טרדים–
0.99
–
0.98
. מקדם דחיה
להשלמת
פיתוח–
0.94
.
9.3.3
.
תחשיב ו הש :מה
עמו
ד 13
מתוך 21
מחוז חיפה והצפון
דרך העצמאות45
,
חיפה
פרטי התקשרות: טל '
1589
392
-
073
, דוא"ל
il
@justice.gov.
HFA
-
huma
S
9.4
.
ט
ת ענו משלימו
ת של
הצד
ים ד:
להלן ע
יקרי הטענ
ות
שעלו
בשומ
ות ה
צדדים
, בדיון ובתגובות שנתקבלו לאחר מכן:
9.4.1
.
טענות
שמאי המשיג
ים:
▪
התייחסות לשומת רמ"י :שמ
אי המשיבה יע הג רעל כ י שווי
גב וה ים ובל
תי סביר ים
שכנראה נובעים מניתוח שגוי של ע
ס קות ההשוואה, לרבו ת אי דיוקים ביחס
ל
שטח
י ם
בנ
ויים בפועל ו
אי מתן מקדמי התאמה נדרשים יב חס למאפיי
ני הנכס.
▪
גישת הש
ומה :
שמאי המשיבה
התבסס ע ל גישת החילוץ
.בלבד
מפני ש גישת ההשוואה
הישירה ,עדיפה
ה
באנו ושב ו ע נתמ
סקה לק
רקע הי ו א בהכרח צריכה להיות חלק בלתי
נפרד ממ
ס .ד נתוני ההשוואה
▪
התאמ
ה למ
יקום: שמאי המשיבה אינו מביא מק דם התאמה למיקום ביחס לישובים
אחרים למרות
שמנוף ו מר
חק משי רות ים
קהילתיי
ם/עירונ יים
וצי רי
תנועה מ
רכזיים.
▪
:חצר שולית למרות שמדובר בענ
יין זניח, יש איב לה בחשבון מקד
ם שול
יות ל חצר
העולה על300
.מ"ר
▪
ר ווח
יזמי :בבניה פרטית
סביר שתיקח קבלן מפתח ולכן יש
להביא בחשבון
רווח
יזמי של17%
-
20%
.אני סבור ש
קיימת שחיקה ברווח ה
יז
מי או ל רך ציר הזמן
ובנסיבות העניין
, הוחל
ט
לאמץ את קביעתו של
ה שמאי
ה מחוזי רון תמיר מהיישוב
ית רנ קו בו נק
בע רוו
ח יז מי שחוק בשיעור של5%
.
▪
עלויות בנ
יה:
בבניה פרטית סביר שתיקח קבלן מפתח ולכן יש
להביא בחשבון גם
רוו
ח קבלני,
לכן יש
לחשב עלו יות
בניה ל
פי מחירון "דק
ל" נ
כו ן
לחודש פברו אר2025
,
ו על עליות הבניה הישיר
ות
יש להוסיף מע"מ ו בהתחשב
בנ
סיבות הקיימ
ו ,ת
וי על ות
בניה ע ק
יפות בשי עור של25%
.
פחת של1.25%
לשנה על הבנוי מתאים בנס יבות
העניין
, בדומה ל
שיעור הפח
ת שנקבע ב החלטת
ועדת ה
שגות (
'אופק מס46055
.)
▪
מס רכישה:
תקן
מס '
3 לתק
ינה ה
שמאית ,מגדיר את ש לבי החילוץ
ממחירי
נכסים
בנויים, ובין היתר מ
ורה להפחית את מס הרכי
ה מ ש
שו וי
כס הנ
הבנו.י
בהי נתן ששיעור
מס הרכישה על קר ק ע ריק
ה הי נו6%
,
יובא מס זה כעלות נוספת לעלויות הבניה
הישירות והעקיפות שאותה יש להפחית ממ יח
רי נכסי ההשוואה במסגרת גי שת
.החילוץ
▪
מטר
דים: קיימת
רפת עם מטרדי ריח כ–
100
מ' מ
ש כונת
ההרחבה ו
יער שנ ערכות בו
מ סיבות
ט עב מר
עישות .
▪
התאמה בע ל
לות : סבור כי אין צורך להביא בחשבון מקדם התאמ ה לבעלות מכ
י ו ן
.שגורם החיכוך לא קיים ולא הוכח
▪
התאמה למועד:
ניתן לייחס עליית
מחי רים בש יעור של3%
על
ער
כי הקרקע ב עסקות
שבוצעו עד .לתחילת מלחמת חרבות ברזל לאחר מועד תחילת
המלחמה,
אין כל
הצדקה ל
ייח ס תוספת ש ווי כ
לשה י לנוכח עציר ה כמעט מוחלטת בביצוע עסקות
עמו
ד 14
מתוך 21
מחוז חיפה והצפון
דרך העצמאות45
,
חיפה
פרטי התקשרות: טל '
1589
392
-
073
, דוא"ל
il
@justice.gov.
HFA
-
huma
S
ברחבי ה
צפון ולאור חוסר הווד
אות הרב ששרר בכל תקופת המלחמה ובפרט , כאשר
מדובר
בנכסים ה מצויים בצ
פון מדינת י
שרא.ל
▪
פיתוח סב
יבת
י:
בעת מועד
ה ביקור בנכס, נצפה כי הדרכים בשכונה עדיין אינ ן
מרובדות באספלט, בנ
יית
ק ירות
תו
מכ ים
לא הושלמה, קיי מים מבנים ארעיים של
ה
קבלן המבצע, עו דפי עפר ואבנים
ב
תחום הדרכים , כך שלמעשה לא הושלמו עבודות
הפ.יתוח הסביבתי יש ל י
יחס דחיה של שנה ברי
בית
של6%
עד לה שלמת ה פיתוח
ה
סבי .בתי
▪
מכרז בשיטת הרשמה והגרלה בגילון כבקרה לשווי הז
כויות בנכס :ב
תאר יך
05/06/2025
שו
וקו בגילון מגרשי מגור ים במכרז ,הרשמה והגרלה
בשווי שנקבע ע "י
שמאי ולכן
אין אפשרות
להכליל ו
כנתון
.ההשוואה מניתוח נתוני המכרז עולה כי שווי
'מ"ר מבונה אקו הינו4,854
₪
,
לאחר התאמה
למיק
ו ם במנוף (
0.8
)
מתקבל שווי ש ל
4,126
₪
מ"ר מבונה אקו'
כולל "מע מ ופיתו
ח.
▪
עסק
ות לקרקע במצפה אבי"ב:
ל
חלק מ עסקות הקרקע מהיישוב מצפה אבי"ב
שהביא שמאי
המשי
בה ,
הגי
שו
בקשה להיתר ולכן המחיר ששולם בהן .גבוה יותר
נ יתוח השטח המבונה
ו אק' שערך שמאי המשיבה
לא,תקין
וה יש נג ות למצפה אבי"ב
טובה יותר מ.אשר ליישוב מנוף
עמו
ד 15
מתוך 21
מחוז חיפה והצפון
דרך העצמאות45
,
חיפה
פרטי התקשרות: טל '
1589
392
-
073
, דוא"ל
il
@justice.gov.
HFA
-
huma
S
9.4.2
. ענ ט ות שמאי המש
ה יב:
▪
מט
ים רד :ל א נתקלנו במטרד ריח מהרפת ו
לא הוכחה פגיעה בשווי ,, ככל וקיימת היא
נכללת בעסקות ה השו .ואה
▪
התאמה למיקום :
אנשים בוחרים לגור במקומות אלו בגלל
אופי הקהילה ולא
בג לל
מרח
ק משירות
י
ם קהילתי ים.
▪
טופוג
רפיה/ש
וליות חצר:
כ ל המגרשים מישוריים עם גישה נו.חה
בנו,סף ה חצר
שו ה
לית ז
ניחה .
▪
דחיה ל
השלמת פיתוח: סבור שלא צריך להביא דחיה לפית .וח, הנכס זמין
▪
התאמה לבעלות:
נ מפ ה להכ
רע
ה בה
שגה בישוב ברק
'(אופק מס50127
)
, שם טענה זו
.של המשיג לא התקבלה
▪
מכרז בשיטת הרשמה והגרלה בגילון כבקרה ל
שווי הזכויות בנכס: המכר ז בגילון לא
בר השו
ואה ו שיטת וו שי
ק ב
ש יטת הרשמה והגרל
ה לא מדמה שווי שו
ק.
אני סבור
שכל היישובים במועצה די דומים, למעט יובלים אשר שונה בגלל
אופיו וקר
בתו
.לסכנין
▪
היצע למכר בית מגורים במנוף:
בית ו יש ב ב מנוף
מוצע למכירה במח יר של00
4,900,0
₪
-
5,300,000
₪
המצביע על שווי מ"ר מבונה אק 'ו של
8,300
₪
.
▪
סע"קות לקרקע במצפה אבי
ב :בוצע ניתוח שטח מבונה
'אקו ל–
3
עסקות מכר
למגרשי מגורים בישוב מצפ .ה אבי"ב
היי שוב דומה במאפייניו
ליובלי
ם
מבחינת
מרחק
, נגישות וסביבה
, ומתק בל שם
בממוצע שווי מ"ר
מבונה אקו' בסך6,584
₪
.
עמו
ד 16
מתוך 21
מחוז חיפה והצפון
דרך העצמאות45
,
חיפה
פרטי התקשרות: טל '
1589
392
-
073
, דוא"ל
il
@justice.gov.
HFA
-
huma
S
10
.
דיון
והכרעה:
10.1
.
שאל
ת ה
שומה:
נתבקשתי ,להכריע במחלוקת הצדדים לעניין שווי זכות הבעלות במרכיב הקרקע, כריקה ופנויה
כולל פיתוח וכולל מע"מ לצורך גביית דמי חכירה מהוונים. הנכס
ים שבנדון מהוו ים מגרש
י
מגורים
לבנייה צמודת קרקע בישוב מנוף
. עיקר המחלוקת בין הצ
דדים הי
נה בעניין גישת השומה
, ייש מו ה
.ועסקות ההשוואה שיש להביא בחשבון
שמאי המשיבה ביסס את שומתו על גישת החילוץ מהיישובים שכניה, קורנית ורקפת .ש מאי
המשיג ים השתמש גם הוא באותן ע סקות ו הוסיף ל הן עסק
ו ת
בישוב יובלים.
,כמו כן
שילב
בתחשיבו גם
נית
ו ח ל
עסק ת מכר
מגרש ב יובלים
גיש ב ת
ההשוואה הישירה .
"עפ י
התקינה השמאית, גישת השומה בעלת התוקף הגבוה ביותר להערכת שווי הזכויות בנכס הינה
,גישת ההשוואה. הגישה מיושמת באמצעות ניתוח עסקות השוואה שנערכו בסמוך למועד הקובע
בנכסים דומים, ככל האפשר, שיעור התאמות מינימלי ורמת מוב
הקות גבוה ה ביחס למסקנת
.השווי כאשר אין ע
קס ות
רלוונטיות בגישת ה השוואה
ה
ישירה, נערוך שימוש ב
גישת החילוץ ,
תוך
העדפת
נ
תוני ה שוואה המצריכים גם הם
שי עור התאמות והנחות .מינימלי
,מבדיקתנו
לא אותרו עסקות השוואה רלוונטיות למגרשי מגורים למעט עסקה ביובלים שהובאה
ע"י שמאי המשי
גים .
בחנתי
את עסקו
ת ההשוואה שהו
גצ ו על ידי הצדדים מהיישובים שכניה, קורנית ורקפת, ומצאתי
כי יש ביניהן קרבה גיאוגרפית, ד
מיון במאפייני
ם קהילתיים-חבר תיים
וערכי שווי דומים .לעומת ם
הישוב
יובלים
ש
ונה במאפייניו באופן משמעותי.
לאור האמור
לעיל
, א בסס שומתי על עסקות
ההש
וואה מהישובים שכניה, קורנית ת קפ רו בלבד. כב
קרה
על ערכי
השווי
,שהתקבלו
אנתח נתון
היצע למכר בית מגורים ב
מנוף.
10.2
.
ות נו קר ע וש
יק
ולי ה שומה:
10.2.1
.
מקדם
ה
תאמה
:למועד
אני
סבורה שהתאמה למועד בשיעור5%
לשנה משקפת את
השתנות המחירים על פני
התקופות שק
דמו למועד הקובע ,
וזאת בהתאם למגמת השוק ומאחר ומדובר בנכס
קש ו מב –
בינוי למגורים
צמוד קר
קע .
אש ב ר לטענת שמ
א י המשיגים
על עצי ,רה כמעט מוחלטת בביצוע עסקות ברחבי הצפון
לא הוצגו אסמכתאות
או ראיות המגבות טענה זו. לפיכך, אינני
מקבל ת
את טענת
שמאי
המשיגים .
10.2.2
.
מקדם
התאמה לבעלות:
ח ושבה התאמה לבעלות ב שיעור של3%
(חל
וקה
במקדם0.97
)ב יחס לעסקות ההשוואה
שבוצעו לזכוי ות .חכירה ב
התאם לפ
רק כה' של הקווי
ם ה
מנ
חים "סו גיות מיוחדות
בשומות שמבוצעות עבור רשות מקרקעי ישראל" מקדם ההתאמה לבעלות יקבע עפ"י
שיק ול דעתו של השמאי ובדר"כ בטווח של2-4%
משווי השוק של
הקרקע
. מדובר
במקדם שעיקר מהותו חסכון בחי
ך כו מול רמ"י. נתוני ההשוואה עליהם התב ססנו נערכו
עמו
ד 17
מתוך 21
מחוז חיפה והצפון
דרך העצמאות45
,
חיפה
פרטי התקשרות: טל '
1589
392
-
073
, דוא"ל
il
@justice.gov.
HFA
-
huma
S
ל
זכו
יות חכירה ולכן אני סבורה כי ככל ולא בו
צ
עה הקניית בעלות בפו על, אלמנט החיכוך
מתקיים .
10.2.3
.
מ
טרד:ים
שמאי המשיגים
לא הו
כ
יח השפ
ע ת מטרדים
על שוו י הזכויות המוערכות. מביקורנו בנכס
וסביבתו לא התרשמנו שב
חש יבת
השו ק
יש לגו י רמ
ם א
לה
השפעה על השווי ככל
וקיי מ.ים
10.2.4
.
מ
ס רכישה:
מס רכישה
מוטל על רוכש זכות במקרקעין ונגזר מ
המחיר
שנקבע ב .עסקה בתחשיבנו
נוכה מס
ר
כישה כחלק מתרומת המחוברים ל
מחיר .
10.2.5
.
פ
יתוח סביבתי:
מסיור בנ כס
וסביבתו, נ צפה כי
הפיתו ח הסביבתי
בשלבי ע
בודה מתקדמים ו הנכס זמין
לבני ה ול כ ן
אני סבורה שאין צורך להביא מקד
ם ד
חיה .
10.2.6
.
מכרז
בשיטת הר שמה והגרלה בגילון כבקרה לשווי
ה
זכויות בנכס:
בהתאם
לתקינה
השמאית
מכרז בדרך של הרשמה והגרלה שלא כולל התמח
ת רו איכ ותו
כנתון השוואה
פחותה . לאור
קיומו של מסד רחב דיו של עסקות השוואה רלוונטיות , לא
א אבי מכרז ז ב ה
חשבון .
10.2.7
.
רווח יזמי
ותרומת מחוברים:
ב
התאם
לקווים המנחים9, רווח יזמי ב בניה עצמית
צמודת קרקע מגל
ם בעיקר "ביט ול
זמ
ן" אישי וסיכון נמוך ו כן
את התמורה שדורש לעצמו היז ם בעבור הסיכון שהוא נושא
על עצמו בעבור ה פסד
ה תשואה
ה אלטרנטיבית
להו נו העצמי ובעבור יגע כפיו ה
אישי .
ל ,אור האמור הובא ב חשבון רווח
יזמ י בשיעור של5%
.
ניכוי תרומתם הכלכלית שמאית
של המחוברים למחיר בעסקה נקבע בהתאם לרמת הגימור ומצבם הפיזי כפי שנצפה
.בביקור החיצוני
10.2.8
.
מקדם
התאמ
ה למיקו
ם:
אני
סבורה שהיישו בים ,מנוף
שכניה
, קורנית ו רקפת ב עלי מאפיינים וערכי שווי דומי ם
ו לכן א.ין צורך במקדם התאמה
10.2.9
.
פוטנציאל ת :כנוני
לא וא תר ו
תו
כניות ב הכנה רלוונטיות ו היקף זכויות הבניה המותר עפ"י תב"ע תקפה
נראה סביר ביחס לשטח המגרש ו
ל כן אני מקב
לת את עמ דת הצדדים כי אין להביא
בחשבון ת
וס פת שווי עבור פוטנציאל
תכנוני .
10.2.10
.
מקדמי התאמה נוספים:
מקדם ה ל מא הת נ וף1.02
,
מקדם
צמידות לשצ"פ
1.02
, מקדם התאמה ל פינתיות1.02
.
9
פרק
חי ' ל וי קו
ם המנחים – "שי מוש ."בגישת העלות ובחירת "הרווח היזמי
עמו
ד 18
מתוך 21
מחוז חיפה והצפון
דרך העצמאות45
,
חיפה
פרטי התקשרות: טל '
1589
392
-
073
, דוא"ל
il
@justice.gov.
HFA
-
huma
S
10.3
.
תו נ
נים לאומדן השווי :
בהתאם
לאמור
לעיל ולצורך בחינת
ערכי הבסיס הסתמכתי על הנתונים הבאים (מקור ה :נתונים
אתר )מידע נדל"ן
עסקות מכר לבתי מגורים :
ד"מס
ישוב
גוש
חלקה
מגרש
ע"תב
תאריך עסקה שטח
מגרש
שטח בנוי
)ר"מ(שנת בניה
מחיר עסקה
1שכניה17178
3
66
14117/ג26/05/2024
554
192.89
1994
₪ 3,080,000
2רקפת19738
53
73
131/במ/ג03/05/2024
500
226.38
1996
₪ 3,500,000
3קורנית17307
21
1098
205-0543397
17/04/2024
506
134
1995
₪ 2,820,000
4שכניה17178
88
62
14117/ג19/09/2023
549
245.97
2010
₪ 4,300,000
5קורנית17897
94
1177
205-0543397
16/08/2023
506
165.44
2005
₪ 3,000,000
6שכניה17179
115
119
14117/ג02/02/2023
529
199.98
1995
₪ 3,420,000
7קורנית17896
19
100
205-0543397
28/07/2022
509
242.88
2012
₪ 3,785,000
ד"מס
בניכוי יזמות
תרומת
המחוברים
ר בנוי"למ
כ"סה
תרומת
המחוברים
יתרה לקרקע התאמה
למועד
פינתיות
נוף צמידות
פ"לשצ
שטח
ר"מ
מבונה
ר"שווי מ
'מבונה אקו
1
₪ 2,933,333
₪ 6,500
₪ 1,253,785
₪ 1,679,548
1.04
1.00
1.00
1.00
327.50
₪ 5,334
2
₪ 3,333,333
₪ 6,500
₪ 1,471,470
₪ 1,861,863
1.04
0.98
1.00
1.00
308.50
₪ 6,151
3
₪ 2,685,714
₪ 6,500
₪ 871,000
₪ 1,814,714
1.05
1.00
0.98
1.00
271.80
₪ 6,870
4
₪ 4,095,238
₪ 7,500
₪ 1,844,775
₪ 2,250,463
1.08
1.00
1.00
1.00
326.30
₪ 7,449
5
₪ 2,857,143
₪ 7,000
₪ 1,158,080
₪ 1,699,063
1.08
1.00
1.00
0.98
271.80
₪ 6,616
6
₪ 3,257,143
₪ 6,500
₪ 1,299,870
₪ 1,957,273
1.11
1.00
0.98
1.00
321.30
₪ 6,627
7
₪ 3,604,762
₪ 7,500
₪ 1,821,600
₪ 1,783,162
1.13
0.98
1.00
0.98
272.20
₪ 7,109
₪ 6,594
₪ 6,798
בממוצע 'ר מבונה אקו"שווי מ
מתואם בבעלות 'ר מבונה אקו"שווי מ
עמו
ד 19
מתוך 21
מחוז חיפה והצפון
דרך העצמאות45
,
חיפה
פרטי התקשרות: טל '
1589
392
-
073
, דוא"ל
il
@justice.gov.
HFA
-
huma
S
זכיות בניה ותחשיב שטח
מבונה אק'ו ב
נכסי ה
השוו אה
עמו
ד 20
מתוך 21
מחוז חיפה והצפון
דרך העצמאות45
,
חיפה
פרטי התקשרות: טל '
1589
392
-
073
, דוא"ל
il
@justice.gov.
HFA
-
huma
S
בדיק
ת ס בירות השווי
ב
יחס ל
נתו ן היצע
למכר בית מ
גורים ב
נוף מ:
ל הלן ניתוח היצע
מכ ל ר
בית מגורים במ
נוף
, ש
פורס ם ע"י מתווך מקומי באתר יד2.
מוצע למכירה בית
מגורים בשטח של כ-
215
מ"ר
על מגרש בשטח
של כ-
500
"ר מ, ב,מצב שמור צמוד לשצ"פ, משקי
ף ל נוף
ו כולל מערכת
סולארית
בסכום של4,560,000
₪
.
שטח
מגרש
שטח
בנוי
)ר"מ(
מחיר מבוקש מחיר לאחר
)0.95( מ"מו
בניכוי יזמות
)5%(
תרומת
המחוברים
ר בנוי"למ
כ"סה
תרומת
המחוברים
יתרה לקרקע התאמה
למועד
נוף צמידות
פ"לשצ
שטח
מבונה
ר"במ 'אקו
ר"שווי מ
'מבונה אקו
500
215
₪ 4,560,000
₪ 4,332,000
₪ 4,125,714
₪ 8,000
₪ 1,720,000
₪ 2,405,714
0.97
0.98
0.98
319.50
₪ 7,015
מבדיקה זו עולה כי השווי שנקבע סביר.
11
. תח
שיב מה ושה:
להלן ת
חשיב ור עב הנ כס
ים ה
נישו
מי:ם
עמו
ד 21
מתוך 21
מחוז חיפה והצפון
דרך העצמאות45
,
חיפה
פרטי התקשרות: טל '
1589
392
-
073
, דוא"ל
il
@justice.gov.
HFA
-
huma
S
12
. הש
ומה:
בהת
אם אל ר ל ומ ע ,יל
ש מו תנו
המכ
רעת לשו וי
ת זכו ה
בעל
ות
במרכ
בי הק ע רק ע פ"י ת ני תכ מ
אושר( ת
תב
"ע)
ופוט
נציאל ,
בנכס
ים
נה דו נים ,לצורך ג
ב יית דמי
חכירה מהו
וני
ם בג
י ן
הק צאת מגרש
ים בישוב קהילתי , ן נכו
עד ו למ קו ה בע א הי :
אומדן השווי מ
תייח
ס ל קרקע
ול כ ל ה
וצאות פי
תו ח
וכולל מ"מ ע .
על החלטה זו יוכ
לו הצדדים ל
השי פב ג נ י תדעו ההשגות ל
פי ס עי ף4.20
בס י
מן ב ' ב קובץ ה חלט
תו מוע
צת
מקרק
עי שר י א ,ל
וזא ב ת תוך60
יום מהמוע
ד שבו הו
מצא
ה ע
"י מז ת רו כי
המ חוז באגף שומת מקרקע
ין ,
ההכ
רעה בהש
גה ר
אשונה.
:העתק
בג 'יא ס רי
כפרי משה ,מא ש
ית מר"י ב רח מ ון צפ והגולן .