חומר רקע

22.12.2025 ב' בטבת תשפ"ו נייר עמדה בנושא טיוטת תקנות הדיור המוגן (יציבות כלכלית), התשפ"ה-2024 בהמשך לישיבת ועדת הרווחה שהתקיימה ביום 6 במאי 2025 ואשר בה נדונו התקנות המוצעות לבחינת האיתנות הפיננסית של בתי הדיור המוגן, אנו מתכבדים להציע שינוי במתווה אשר יש בו כדי לפתור את המחלוקת שהתגלעה בדיון בין נציגי משרד הרווחה ונציגי האיגוד של בתי הדיור המוגן ( קדם ). אחת הסוגיות שבלב המחלוקת היתה סוגית נושא הסודיות וההשפעה של חשיפת נתוני הניקוד של היחסים הפיננסיים. נאמר בצדק שעצם החשיפה של ציון נמוך יחסית יכול להביא למשבר שיווקי ובמקרים קיצוניים גם לקריסה של בית חו"ח. אירוע שכזה משיג כאמור את המטרה ההפוכה. בנוסף נטען שהחברות הפרטיות אינן ששות למסור לרגולטור דוחות כספיים הכוללים לעיתים מידע חסוי וסודי שאם יגיע לידיעת גורמים שאינם מורשים כמו מתחרים, לקוחות, עובדים, רגולטור וכו', עלולים לפגוע קשות בחברה. טענה נוספת היתה שהיחסים הפיננסיים מהווים מדד מספרי כמותי, נתון פשטני שאינו מספק וחשוב להכיר היטב את החברה ואת האופן שבו מוצגים הנתונים. כך למשל, ישנן חברות שנוהגות לשערך את הרכוש הקבוע ולהציגו בערך שוק ( נדל"ן להשקעה ) וישנן חברות שנוהגות להציגו בערכים היסטוריים. לצורת הטיפול החשבונאי יש השפעה משמעותית מאוד על היחסים הפיננסיים. נדרשים איפה מדדים איכותיים שרק גורמים המכירים היטב את החברה, את הדיווח החשבונאי שלה, את התנהלותה ואת תוכניותיה, יכולים לבחון אותם. כדי לפתור את הסוגיות הנ"ל מבלי לוותר על הבחינות שדורש משרד הרווחה, מוצע שרואה החשבון המבקר אשר מכיר את החברה לפני ולפנים ואשר מהווה גורם אובייקטיבי הכפוף לחוק, לכללים ולתקני עבודה מחייבים, הוא שיבצע את המבחנים הללו בנוסף למבחנים רבים אחרים, איכותיים וכמותיים שאותם הוא מבצע ממילא. המדינה ושוק ההון בארץ ובעולם סומכים את ידיהם על רואי החשבון ומסתמכים על דיווחיהם ואישוריהם במספר עצום של עניינים ואין שום סיבה שלא ניתן יהיה להסתמך על קביעותיהם גם בעניין זה. הכוונה היא שהאישור של רואה החשבון המופיע בתקנות המוצעות יכלול בין השאר את הפסקה הבאה. "קיבלנו מהחברה את המבחנים החשבונאיים כפי שנקבעו בתקנות הדיור המוגן ואת הציון שלהם. בהתאם לציונים ולתוצאות של מבחנים אלה, ערכנו בדיקות לגבי האיתנות הפיננסית של החברה לרבות קבלת הסברים מההנהלה בקשר לאותן תוצאות. הבדיקות שערכנו כאמור, לא העלו ספק לגבי יכולתה של החברה לעמוד בהתחייבויותיה במהלך השנה הקרובה." לסיכום, המבחנים שנקבעו על ידי משרד הרווחה יבחנו על ידי גורם אובייקטיבי, אמין, מקצועי ומוסמך. הציונים יבדקו על ידו בסודיות מוחלטת מבלי שיחשפו ומבלי שימסרו למשרד הרווחה. משרד הרווחה יקבל רק את האישור הסופי. חברות שאינן חוששות מחשיפת הציונים או שאינן יכולות או שאינן מעוניינות מכל סיבה שהיא להציג את אישור רואי החשבון כאמור, תגשנה את הנתונים והציון למשרד הרווחה על פי הנוהל המקורי המוצע בתקנות. כמובן שנדרשת הסכמה של רואי החשבון להוצאת אישור שכזה. להערכתנו האחריות של רואי החשבון מבחינת החובה לבדוק ולהתריע לגבי קיומן של בעיות באיתנות הפיננסית קיימת ממילא. גם הבדיקות שנועדו לקבוע אם ישנה יציבות פיננסית נערכות ממילא כך שהעלויות הכרוכות בהוצאת האישור אמורות להיות סבירות יחסית. היה ובית הדיור המוגן לא יהיה מעוניין או לא יוכל לספק את האישור מכל סיבה שהיא, יידרש להעביר את הנתונים והציונים במתכונת שנקבעה בתקנות המוצעות. נקודה חשובה נוספת קשורה ללוח הזמנים להגשת הנתונים או האישורים. חשוב לנסות ולהגדיר לוח זמנים להגשת האישור שכן ישנן חברות רבות הנוהגות להגיש את הדוחות זמן רב מאוד לאחר תום השנה. ישנן חברות פרטיות רבות שהדוחות הכספיים שלהם נערכים זמן רב אחרי סוף השנה. במקרים רבים הדבר נובע מהלחץ הקיים במשרדי רואי החשבון. אנו ממליצים להגדיר תאריך אשר עד אליו חובה יהיה להציג את האישור או את הנתונים כנדרש בתקנות. לדעתינו סוף חודש מאי אמור לאזן בין המוכנות של החברות ושל רואי החשבון לבין הצורך לקבל נתונים מעודכנים ורלוונטיים. בהתאם לכך יש לקבוע שהחברות ימסרו את אישור רואה החשבון מידי שנה עד למועד זה. בכל מקרה נציין כי ככל שעולה חשש לאיתנות הפיננסית של בית מסויים יוכל משרד הרווחה לדרוש ולקבל נתונים בכל עת שהיא. באשר למבחן הרביעי – היחס בין החוב הפיננסי של החברה ל EBITDA , ( יחס המראה כמה שנים דרושות לחברה כדי לכסות את התחייבויותיה על ידי שימוש ברווחים השנתיים בלבד ). אנו מצטרפים לעמדת קדם לפיו יש להסירו מהתקנות שכן כפי שטענה רו"ח גוטסדינר בישיבת הועדה, החברות מממנות את פירעון ההתחייבויות שלהן לאו דווקא מתוך ה- EBITDA. בהקשר הזה נציין שבדיור המוגן ה- EBITDA מושפע מהתוכניות השונות של השיווק והוא אינו מעיד בהכרח על יציבות או חוסר יציבות. כך למשל, חברות רבות מאפשרות למשל הפקדה של פיקדונות גבוהים יותר תמורת ויתור על השחיקה של הפיקדונות. במקרה כזה ה- EBITDA יהיה נמוך משמעותית מחברות הגובות את דמי השחיקה וזאת למרות שמבחינה כלכלית העסקאות זהות. ההכנסות העודפות כתוצאה מכך שהפיקדונות גבוהים יותר יבואו לידי ביטוי בסעיף הכנסות/הוצאות המימון אשר לא נכלל ב- EBITDA. גם היחס שבין ה- EBITDA לסך מחזור הפעילות מושפע מאותה בעיה. סוגיה חשבונאית זו שמצטרפת לסוגיה של דרך ההצגה החשבונאית של הרכוש הקבוע שנסקרה לעיל, מחזקת את ההצעה לפיה רק רואה חשבון שער לדרכים השונות של הטיפול החשבונאי ולהשפעה שלהן יוכל לבדוק ולקבוע אם אכן קיימת בעיה. בכבוד רב, שלומי בר-לב, MBA , מומחה לדיור מוגן וגיל שלישי ניר בן ברוך, רו"ח, MBA, מוסמך במשפטים, מומחה לניהול כספי ומסגרות לדיור מוגן. הערה-  מגישי נייר העמדה היו בעבר  אך כיום אינם בעלי תפקיד כלשהוא כיום בתחום הדיור המוגן ואינם מייצגים צד זה או אחר בדיון .