חומר רקע - גורמים חיצוניים
1
[__] נוסח לדיון בוועדת העבודה והרווחה ביום
2026–טיוטת תקנות הדיור המוגן )יציבות כלכלית(, התשפ"ו
2
– )להלן12012–ו)א( לחוק הדיור המוגן, התשע"ב27-( ו4)()א4 ,()ג3 בתוקף סמכותי לפי סעיף
החוק(, ובאישור ועדת העבודה והרווחה של הכנסת, אני מתקין תקנות אלה:
– בתקנות אלה.1הגדרות
"דוח כספי מבוקר", "דוח על הפעילות" "דוח רווח והפסד" – כמשמעותם בכללי חשבונאות
מקובלים;
;"דוח כספי" – דוח כספי מבוקר
"הון עצמי" – הון התאגיד כפי שמופיע בדוח הכספי, ולעניין שותפות – הון השותפות כפי
שמופיע בדוח הכספי;
;"נכסים נטו" – סך הנכסים נטו כפי שמופיעים בדוח הכספי
"הכנסות אחרות" או "הוצאות אחרות" – כל הכנסה או הוצאה אשר נבעה מאירוע חד פעמי
או שאינה נובעת ממהלך העסקים השוטף, לרבות כל הכנסה המופיעה כהכנסה אחרת
או כל הוצאה המופיעה כהוצאה אחרת בדוח על הפעילות או בדוח רווח והפסד, הכול
לפי העניין;
"הערת עסק חי" – הערה שרואה החשבון מצרף לחוות דעתו על הדוח הכספי, אם יש חשש
עמידה בעקרון עסק חי בהתאם לכללי חשבונאות מקובלים;-לאי
"הפניית תשומת לב" – הפנייה שרואה החשבון מצרף לחוות דעתו על הדוח הכספי לשם
הדגשת עניין מסוים הנוגע למצבו הפיננסי של התאגיד או לקיומם של קשיים הנוגעים
להמשך פעילותו, בין אם ההפנייה נוגעת לגילוי הניתן במסגרת הביאורים לדוחות
הכספיים ובין אם היא נוגעת לעניין אחר שאינו מופיע בביאורים, וזאת בהתאם לכללי
חשבונאות מקובלים;
"התחייבויות שוטפות" – התחייבויות שוטפות כפי שהן מופיעות בדוח הכספי, בניכוי
פיקדונות הדיירים – אם בדוח הכספי הם נכללים במסגרת ההתחייבויות השוטפות;
;"חברה לתועלת הציבור" – כהגדרתן בחוק החברות-"חברה", "חברה ציבורית", ו
;"חברה אם" – כמשמעותה בחוק ניירות ערך
;"חברה בת" – כהגדרתה בחוק ניירות ערך
;"חברות בשליטה משותפת" – כהגדרתם בכללי חשבונאות מקובלים-"חברות כלולות" ו
3
"חוב פיננסי" – סך ההתחייבויות הפיננסיות נושאות הריבית של מבקש הרישיון )לרבות
הלוואות מתאגידים בנקאיים, אחרים ואגרות חוב(, בתוספת כלל ההתחייבויות בגין
פקדונות הדיירים;
"חוב פיננסי נטו" – חוב פיננסי בניכוי נכסים פיננסיים נושאי ריבית )לרבות מזומנים ושווי
מזומנים, פיקדונות לזמן קצר וארוך והשקעות פיננסיות סחירות ולא סחירות( ובניכוי
כלל ההתחייבויות בגין פקדונות הדיירים;
"חוות דעת שאינה בנוסח האחיד"– חוות דעת של רואה חשבון על הדוח הכספי, שניתנת אם
מתקיימים מקרים המשפיעים על חוות דעתו, ובכלל זה: חוות דעת מסויגת, חוות דעת
שלילית או הימנעות ממתן חוות דעת;
;21999–"חוק החברות" – חוק החברות, התשנ"ט
;31968–"חוק ניירות ערך" – חוק ניירות ערך, התשכ"ח
"יחס בין הון עצמי לסך המאזן" – היחס המתקבל מחלוקת ההון עצמי )לגבי תאגיד, למעט
חברה לתועלת הציבור או מוסד ללא כוונת רווח( או הון השותפות או סך הנכסים נטו
)לגבי חברה לתועלת הציבור או מוסד ללא כוונת רווח( בסך המאזן, כפי שכל אלה
מופיעים בדוח הכספי;
"יחס בין סך כל הנכסים נטו לסך המאזן" – יחס המתקבל מחלוקת סך כל הנכסים נטו שלא
קיימת לגביהם הגבלה, לסך המאזן, כפי שכל אלה מופיעים בדוח הכספי;
"יחס שוטף" – יחס המתקבל מחלוקת סך כל הנכסים השוטפים, בסך כל ההתחייבויות
השוטפות;
EBITDA לסך ההכנסות או למחזור הפעילות" – יחס המתקבל מחלוקתEBITDA "יחס בין
בסך ההכנסות או במחזור הפעילות, לפי העניין;
"יחס בין חוב פיננסי נטו לתזרים מזומנים מפעילות שוטפת" – יחס המתקבל מחלוקת חוב
פיננסי נטו בתזרים מזומנים מפעילות שוטפת;
"יחס בין חוב פיננסי לנדל"ן והשקעות שאינן מלאי עסקי" – יחס המתקבל מחלוקת חוב
פיננסי בנדל"ן והשקעות שאינן מלאי עסקי;
;"מאזן" – סך כל הנכסים
;"מבקש רישיון" – מבקש רישיון הפעלה, לרבות מבקש חידוש רישיון הפעלה
4
;41975–"מוסד ללא כוונת רווח" – כהגדרתו בחוק מס ערך מוסף, התשל"ו
"מחזור פעילות" – לגבי חברה לתועלת הציבור או מוסד ללא כוונת רווח, כלל ההכנסות כפי
שהן מופיעות בדוח על הפעילות, למעט הכנסות אחרות;
;"הממונה" – כהגדרתו בחוק
"נדל"ן והשקעות שאינן מלאי עסקי" – כל נכס נדל"ן אשר אינו מהווה מלאי עסקי כהגדרתו
בכללי חשבונאות מקובלים, וכן כל השקעה שאינה מלאי עסקי ולרבות השקעות
בחברות כלולות, כפי שהן מוצגות בדוחות הכספיים של מבקש הרישיון;
;"נכסים שוטפים" – סך כל הנכסים השוטפים על פי הדוח הכספי
;"סך כל הנכסים" – סך כל הנכסים על פי הדוח הכספי
"סך הכנסות" – לגבי תאגיד, למעט חברה לתועלת הציבור או מוסד ללא כוונת רווח, כלל
ההכנסות כפי שהן מופיעות בדוח רווח והפסד, למעט הכנסות אחרות;
, שערך51955–"רואה חשבון מבקר" – רואה חשבון כהגדרתו בחוק רואי חשבון, התשט"ו
ביקורת לדוח הכספי או למאזן של מבקש הרישיון, לפי העניין;
"רווח תפעולי" – ההפרש בין הכנסות לבין הוצאות לפני ניכוי מס, ללא הכללת הוצאות מימון
או הכנסות מימון וללא הכללת הוצאות אחרות או הכנסות אחרות, כפי שכל אלה
מופיעים בדוח הכספי;
;61975–"שותפות" – כהגדרתה בפקודת השותפויות ]נוסח חדש[, התשל"ה
;"שנה מבוקרת" – שנה שלגביה יש דוח כספי
."תזרים מזומנים מפעילות שוטפת" – כפי שמופיע בדוח הכספי של מבקש הרישיון
" – רווח תפעולי, לפני פחת והפחתות, שלצורך חישובו יש להפחית הכנסות אוEBITDA"
;הוצאות שאינן חלק מהפעילות השוטפת
( לחוק, יעביר4)()א4 לצורך הוכחת יציבות כלכלית מתאימה בפני הממונה לפי סעיף
3 מבקש הרישיון לידי הממונה, ביחד עם הבקשה לקבלת רישיון או לחידושו לפי סעיף
זו – הבקשה(, את כל המסמכים שלהלן, וכן רשאי להעביר לממונה כל2 לחוק )בתקנה
מסמך נוסף לצורך הוכחת יציבות כלכלית מתאימה כאמור:
()א.2
אישור חתום בסמוך למועד הגשת הבקשה, מאת רואה החשבון המבקר של מבקש(1)
5
,הרישיון כי לא קיימת הערת עסק חי לגבי מבקש הרישיון בדוח הכספי האחרון
לרבות התייחסות רואה החשבון המבקר לאירועים מיוחדים לאחר תאריך המאזן
המבוקר האחרון.
מסמכים
לצורך בדיקת
היציבות
הכלכלית
אישור מאת עורך הדין של מבקש הרישיון כי נכון למועד הגשת הבקשה מתקיים
אחד מאלה:
(2)
לא קיימים כנגד מבקש הרישיון הליכים משפטיים או הליכים מינהליים תלויים
ועומדים;
()א
קיימים כנגד מבקש הרישיון הליכים משפטיים או הליכים מינהליים תלויים
מיליון ש"ח, יפרט עורך5 ועומדים, ולגבי כל אחד מהם, אשר סכומו עולה מעל
הדין את סכומי התביעה או ההליך, וסיכויי התממשות התביעה.
()ב
הצהרה מאת מבקש הרישיון לפי טופס א' שבתוספת בדבר יישום המבחנים שלהלן
על מבקש הרישיון ותוצאותיהם, ואישור חתום מאת רואה החשבון המבקר לפי
טופס ב' שבתוספת:
(3)
.גרעון בהון העצמי או בסך הנכסים נטו, לפי העניין()א
.תזרים מזומנים שלילי מפעילות שוטפת()ב
. לסך ההכנסות או למחזור הפעילותEBITDA יחס בין()ג
.יחס שוטף()ד
.יחס בין הון עצמי לסך המאזן()ה
.יחס בין חוב פיננסי נטו לתזרים המזומנים מפעילות שוטפת()ו
יחס בין חוב פיננסי לנדל"ן והשקעות שאינן מלאי עסקי, במדידה לפי שווי הוגן
או עלות מופחתת נומינלית, לפי בחירת מבקש הרישיון.
()ז
(, מבקש רישיון רשאי לפנות למשרד הרווחה ולבקש כי3)(על אף האמור בתקנת משנה )א
משרד הרווחה יבחן עבורו את יציבותו הכלכלית בהתאם למבחנים האמורים לעיל; פנה
מבקש רישיון למשרד הרווחה וביקש כאמור, יעביר המבקש לידי הממונה את כל אלה:
()ב
דוחות כספיים של מבקש הרישיון, חתומים בידי רואה חשבון, משלוש השנים
המבוקרות שקדמו למועד הגשת הבקשה שלגביהן קיימים דוחות כספיים,
המשקפים את כלל פעילותו, ואם חלפו פחות משלוש שנים מבוקרות ממועד תחילת
(1)
6
הפעילות של מבקש הרישיון בהפעלת בית דיור מוגן – בשנים המבוקרות שמאותו
מועד;
.(2)-( ו1)(מסמכים כאמור בתקנות משנה )א(2)
( לעיל או בדיקת היציבות הכלכלית על ידי3)()א2 מתן אישור רואה החשבון כאמור בתקנה
)ב( לעיל, לפי העניין, ייערכו תוך התייחסות לכל נתון הנוגע לעניין,2 הממונה כאמור בתקנה
מהדוחות הכספיים המתייחסים לפעילותו של המבקש בהפעלת בית דיור מוגן בשלוש השנים
המבוקרות שקדמו להגשת הבקשה ואם חלפו פחות משלוש שנים מבוקרות ממועד תחילת
הפעילות של מבקש הרישיון בהפעלת בית דיור מוגן – בשנים המבוקרות שמאותו מועד. עבור
מבקש רישיון אשר מחזיק בחברות כלולות או בחברות בשליטה משותפת, ניתן לבחון את
היחסים בהתחשב בנתוני החברות הכלולות והחברות בשליטה משותפת, בהתאם לשיעור
ההחזקה בהם.
.3
אופן ביצוע
בדיקת
היציבות
הכלכלית
, עמד מבקש רישיון באחת מהחלופות להלן, יראו אותו כבעל3- ו2 על אף האמור בתקנות
יציבות כלכלית מתאימה:
.4
,מבקש הרישיון הוא חברה ציבורית שמניותיה נסחרות בבורסה לניירות ערך בתל אביב
ובלבד שלא נכללה בדוחותיו הכספיים הערת עסק חי בכל אחת משלוש השנים שקדמו
למועד בקשת הרישיון;
()א
נתוניו הכספיים של מבקש הרישיון אוחדו עם דיווחיה הכספיים של חברה ציבורית שחל
לגביה האמור בתקנת משנה )א( לעיל;
()ב
החודשים12-קיים לגבי מבקש הרישיון דירוג אשראי עדכני למועד שאינו מוקדם מ
זו – "חברה מדורגת"(, והוא עומד באחת4 הקודמים למועד הגשת הבקשה )בתקנה
( להלן:2)-( ו1) מהחלופות המנויות בפסקאות
()ג
הוכחת
יציבות
כלכלית
לחברה
ציבורית ועל
בסיס דירוג
אשראי
( ומעלה בדירוג המתפרסם על ידיBaa.il) למבקש הרישיון דירוג מנפיק ברמה של
חברת מידרוג בע"מ או דירוג מקביל מקובל אחר;
(1)
( ומעלה בדירוג המתפרסם על ידיilBBB) למבקש הרישיון דירוג מנפיק ברמה של
או דירוג מקביל מקובל אחר;S&P Maalot חברת
(2)
,נתוניו הכספיים של מבקש הרישיון אוחדו עם דיווחיה הכספיים של חברה מדורגת
ולחברה המדורגת קיים דירוג כאמור בתקנת משנה )ג( לעיל, לגבי חוב שנטלה או הנפקה
שביצעה;
()ד
בדיווחיו הכספיים של מבקש הרישיון אוחדו נתונים כספיים של חברה מדורגת, ולחברה
המדורגת קיים דירוג כאמור בתקנת משנה )ג( לעיל, לגבי חוב שנטלה או הנפקה שביצעה.
()ה
7
מבקש רישיון רשאי לבקש את אישור הממונה לכך שתיבדק יציבותה הכלכלית של
החברה האם שהוא חברת בת שלה.
()א.5
בהחלטתו בעניין אישור כאמור יביא הממונה בחשבון, בין השאר, את היקף ההחזקה של
החברה האם בחברה הבת.
()ב
אישר הממונה את הבקשה לבדיקת היציבות הכלכלית של החברה האם, תיעשה הבדיקה
על בסיס הדוחות הכספיים המאוחדים של החברה האם; בדיקה כאמור תעשה לפי
)ב(.2 )א( או בהתאם לקבוע בתקנה2 בחירת מבקש הרישיון, בהתאם לקבוע בתקנה
הממונה רשאי לדרוש שיוגשו לעיונו מסמכים נדרשים נוספים, וכן הוא רשאי לקבוע
תנאים נוספים לעניין העמידה במחויבויות של חברת האם כלפי חברת הבת, לרבות
)ב( לחוק.7 תנאים ברישיון לפי סעיף
()ג
בדיקת
היציבות
הכלכלית של
חברת האם
של מבקש
הרישיון
מבקש רישיון אשר בדוח הכספי האחרון שלו מופיעה הערת עסק חי, יראו אותו כמי שלא
( לחוק.4)()א4 הוכיח יציבות כלכלית מתאימה לפי סעיף
()א.6
, מבקש רישיון שבדוח הכספי האחרון שלו מופיעה הפניית5 עד2 על אף האמור בתקנות
תשומת לב או שחוות הדעת אינה בנוסח האחיד, רשאי הממונה לתת לו רישיון לתקופה
לחוק, בכפוף לתנאים בעניין יציבות כלכלית שיקבע לו הממונה ברישיונו8 המנויה בסעיף
)א( לחוק, ובלבד שמבקש הרישיון מסר לממונה את כל7 בתוקף סמכותו לפי סעיף
הדוחות הכספיים ששימשו לצורך בחינת יציבותו הכלכלית וכן כל מסמך אחר הנוגע
לעניין שדרש ממנו הממונה לצורך כך.
()ב
הערת עסק
חי, הפניית
תשומת לב
וחוות דעת
שאינה בנוסח
האחיד
צורפה לחוות דעתו של רואה חשבון על הדוח הכספי של בעל רישיון במהלך תקופת
ימים.30 הרישיון הערת הפניית תשומת לב, ידווח על כך בעל הרישיון לממונה בתוך
()א.7
(ו)א27 הוכחת יציבות מתאימה של בעל רישיון לפי דרישה של הממונה כאמור בסעיף
בשינויים המחויבים, ובכל מקום שבו מדובר7 עד2 לחוק, תיעשה בהתאם לתקנות
בבקשה לרישיון יראו כאילו מדובר בדרישת הממונה, בכל מקום שבו מדובר במבקש
הרישיון יראו כאילו מדובר בבעל הרישיון ובכל מקום שבו מדובר על מתן רישיון בכפוף
לתנאים יראו כאילו מדובר בקביעת התנאים ברישיון.
()ב
יציבות
כלכלית של
בעל רישיון
, יודיע לממונה על כל שינוי שחל5 או4 בעל רישיון שקיבל רישיון לפי האמור בתקנה
במהלך תקופת הרישיון בתנאים המפורטים בתקנה האמורה שעל בסיסם קיבל את
הרישיון, בין אם השינוי חל אצל מבקש הרישיון ובין אם הוא חל אצל החברה האם או
בחברה הציבורית שעימה אוחדו דיווחיו הכספיים לפי העניין.
()ג
לחוק, מבקש רישיון הרואה עצמו נפגע מכל החלטה של6 מבלי לגרוע מן האמור בסעיף
זו – הבקשה(8 הממונה לפי תקנות אלה, רשאי להגיש לממונה בקשה לעיון מחדש )בתקנה
.8 בקשה לעיון
מחדש
8
ימים מיום שנמסרה לו30 ימים מיום מתן ההחלטה; הממונה ישיב על הבקשה בתוך30 תוך
הבקשה, ואם הממונה ביקש מהמבקש מידע או מסמכים נוספים הנדרשים להחלטה בבקשה
ימים מיום שקיבל מהמבקש את כל המידע והמסמכים הנדרשים להחלטה בבקשה.30 – בתוך
, מי שמבקש רישיון לראשונה ועמד בכל שאר התנאים למתן5- ו3 ,2 על אף האמור בתקנות
לחוק אך לא הפעיל בעבר בית דיור מוגן, רשאי הממונה לבחון את היציבות4 הרישיון שבסעיף
הכלכלית שלו לפי תקנות אלה לגבי הדוחות הכספיים שמבקש הרישיון יגיש לממונה.
.9מבקש חדש
, יהיה פטור מהגשת דוחות כספיים לממונה לפי תקנה4 עמד מבקש הרישיון בתנאי תקנה
זו, ויראו בו כבעל יציבות כלכלית מתאימה.9
()א
לא היו למבקש הרישיון דוחות כספיים קודמים, רשאי הממונה לראות בו כאילו הוכיח
יציבות כלכלית, ואולם אם החליט הממונה לתת לו רישיון יחולו כל אלה:
()ב
)א( לחוק להבטחת7 הממונה רשאי לקבוע ברישיונו תנאים מתוקף סמכותו לפי סעיף
יציבות כלכלית מתאימה במהלך תקופת הרישיון, אשר לא יהיה בהם לפגוע
בפעילותם ובהתפתחותם התקינות. מבלי לגרוע מכלליות האמור, בעת בחינת הפעלת
סמכותו לפי סעיף זה בנוגע למבקש חדש שהוא חברת בת של חברה ציבורית, יביא
הממונה בחשבון את יציבותה הכלכלית של החברה הציבורית, ובכלל זה דירוג
האשראי שלה;
(1)
זו שלא הגיש לממונה דוחות כספיים9 תקופת הרישיון לגבי מבקש רישיון לפי תקנה
)ב(.8 לשלוש שנים מבוקרות לפחות, תהיה כאמור בסעיף
(2)
הממונה לא יגלה את תוכנם של נתונים אשר נמסרו לו לפי תקנות אלה אלא לשם ביצוע
הוראות תקנות אלה.
.10
אי גילוי
מידע
.תחילתן של תקנות אלו __ ימים מיום פרסומן.11תחילה
9
תוספת
((3)()א2 )תקנה
טופס א – הצהרת החברה/השותפות בדבר המבחנים החשבונאיים בהתאם לתקנות הדיור המוגן )יציבות
2026-כלכלית(, התשפ"ו
_________________ תאריך
לכבוד
משרד הרווחה והביטחון החברתי
מחלקת דיור מוגן
,.א.ג.נ
הנדון: הצהרת החברה/השותפות __________________ ח.פ/ש.ר. ______________ בדבר
2024-המבחנים החשבונאיים בהתאם לתקנות הדיור המוגן )יציבות כלכלית(, התשפ"ד
:להלן תוצאות המבחנים החשבונאיים שיושמו על מבקש הרישיון
שנה
שם המבחן
x3
x2
x1
מס"ד
גרעון בהון העצמי או בסך הנכסים נטו, לפי העניין. ככל שקיים, יש לציין
את היקף הגרעון בכל שנה.
1
תזרים מזומנים שלילי מפעילות שוטפת. ככל שקיים, יש לציין את סך
התזרים השלילי בכל שנה.
2
. לסך ההכנסות או למחזור הפעילותEBITDA יחס בין3
.יחס שוטף4
.יחס בין הון עצמי לסך המאזן5
.יחס בין חוב פיננסי נטו לתזרים המזומנים מפעילות שוטפת6
יחס בין חוב פיננסי לנדל"ן והשקעות שאינן מלאי עסקי, במדידה לפי שווי
הוגן או עלות מופחתת נומינלית, לפי בחירת מבקש הרישיון.
7
בהתאם לתוצאות המבחנים החשבונאיים שיושמו כאמור לעיל – החברה עומדת בהנחת העסק החי
כהגדרתו בתקני החשבונאות בעתיד הנראה לעין, בהתאם לכך נרשמים הנכסים וההתחייבויות בהנחה
שהחברה תוכל לממש את נכסיה ולפרוע את התחייבויותיה במהלך העסקים הרגיל
__________
__________
__________
__________
__________
__________
10
_____________________
חתימת רו"ח לשם זיהוי בלבד
חתימת סמנכ"ל
הכספים של
החברה /
השותפות
חתימת
מנכ"ל
/ החברה
השותפות
.מס' ח.פ/ש.ר
של החברה /
השותפות
מס' תעודת
זהות של
מנכ"ל
/ החברה
השותפות
שם מנכ"ל
החברה /
השותפות
תאריך
11
טופס ב – דוח מיוחד של רואה חשבון במתכונת של "אישור" בדבר הצהרת
החברה/השותפות/החל"צ/המלכ"ר בדבר המבחנים החשבונאיים בהתאם לתקנות הדיור המוגן )יציבות
2026-כלכלית(, התשפ"ו
()המסמך יודפס על נייר לוגו של פירמת רואי החשבון
_____________תאריך
לכבוד
[]שם החברה/שותפות
,.א.ג.נ
הנדון: אישור רואה חשבון בדבר המבחנים החשבונאיים של חברה/שותפות/חל"צ/מלכ"ר ]שם
"החברה/שותפות/חל"צ/מלכ"ר ומספר ח.פ/ש.ר./ע.ר[ )להלן: "החברה" "השותפות" "החל"צ
(""המלכ"ר
לבקשתך וכרואה החשבון של החברה/השותפות/החל"צ/המלכ"ר ולצרכי הגשת מכתבנו זה למשרד הרווחה
והביטחון החברתי ולצרכים אלה בלבד, הריני לאשר בזאת כי:
______בוקרו על ידנו7הדוחות הכספיים ]סולו/מאוחדים[ של החברה/השותפות/החל"צ/המלכ"ר לשנת
.1
._______ עליהם נחתמה בתאריך8וחוות דעתנו ללא שינוי מהנוסח האחיד
לעיל, אינה כוללת פסקת הדגש עניין לגילוי כלשהו1 חוות דעתנו על הדוחות הכספיים האמורה בסעיף
.2
הניתן במסגרת הביאורים לדוחות הכספיים, לרבות פסקת "ספקות משמעותיים בדבר העסק החי" בדבר
גורמים שהעלו ספקות משמעותיים לגבי סיכויי החברה/השותפות להמשיך בפעילותה "בעתיד הנראה
בדבר "העסק החי" וכן אינה כוללת הפניית תשומת לב לאי 570 (לעין", כמשמעותו בתקן ביקורת )ישראל
9 .ודאות העשויה להשפיע משמעותית על הדוחות הכספיים
בהתאם לדוחות הכספיים המבוקרים כאמור לעיל, החברה עומדת בהנחת העסק החי כהגדרתו בתקני
.3
החשבונאות בעתיד הנראה לעין. בהתאם לכך, נרשמים הנכסים וההתחייבויות בהנחה שהחברה תוכל
לממש את נכסיה ולפרוע את התחייבויותיה במהלך העסקים הרגיל.
12
הנתונים ששימשו את החברה/השותפות/החל"צ/המלכ"ר לצורך תוצאות המבחנים החשבונאיים
.4
המופיעים בהצהרת המנכ"ל וסמנכ"ל הכספים של החברה/השותפות/החל"צ/המלכ"ר, המצורפת
והמסומנת בחותמתנו לשם זיהוי בלבד, תואמים לנתונים שנכללו בדוחות הכספיים המבוקרים.
המבחנים החשבונאיים חושבו על בסיס נתוני הדוחות הכספיים המבוקרים ]סולו/מאוחדים[ של
.5
._______ החברה/השותפות ליום
.החישובים האריתמטיים של תוצאות המבחנים החשבונאיים המופיעים בהצהרה הינם נאותים
.6
_____________________
חתימת רו"ח
(2026 ____________ב________ התשפ"ו )___ ב
(3-5078 )חמ
__________________
שר הרווחה והביטחון החברתי
13
:הגדרות והנחיות לצורך חישוב המבחנים החשבונאיים
2026-הגדרות מתוך תקנות הדיור המוגן )יציבות כלכלית( התשפ"ו
שם המבחן
מס"ד
"הון עצמי" – הון התאגיד כלפי שמופיע בדוח הכספי, ולעניין שותפות – הון השותפות
כפי שמופיע הדוח הכספי;
; "נכסים נטו" – סך הנכסים נטו כפי שמופיעים בדוח הכספי
גרעון בהון העצמי או
בסך הנכסים נטו, לפי
העניין
1
; "תזרים מזומנים מפעילות שוטפת" – כפי שמופיע בדוח הכספי של מבקש הרישיון
תזרים מזומנים שלילי
מפעילות שוטפת
2
רווח תפעולי, לפני פחת והפחתות, שלצורך חישובו יש להפחית הכנסות- "EBITDA"
;או הוצאות שאינן חלק מהפעילות השוטפת
ההפרש בין הכנסות לבין הוצאות לפני ניכוי מס, ללא הכללת הוצאות- " "רווח תפעולי
מימון או הכנסות מימון וללא הכללת הוצאות אחרות או הכנסות אחרות, כפי שכל אלה
מופיעים בדוח הכספי;
"הכנסות אחרות" או "הוצאות אחרות" – כל הכנסה או הוצאה אשר נבעה מאירוע חד
פעמי או שאינה נובעת ממהלך העסקים השוטף, לרבות כל הכנסה המופיעה כהכנסה
אחרת או כל הוצאה המופיעה כהוצאה אחרת בדוח על הפעילות או בדוח רווח והפסד,
לפי העניין;
כלל ההכנסות כפי שהן מופיעות בדוח רווח והפסד, למעט הכנסות- ""הכנסות
אחרות;
"מחזור פעילות" – לגבי חברה לתועלת הציבור או מוסד ללא כוונת רווח, כלל
ההכנסות כפי שהן מופיעות בדוח על הפעילות, למעט הכנסות אחרות;
לסךEBITDA יחס בין
ההכנסות או למחזור
הפעילות3
; "נכסים שוטפים" – סך כל הנכסים השוטפים על פי הדוח הכספי
התחייבויות שוטפות כפי שהן מופיעות בדוח הכספי, בניכוי- " "התחייבויות שוטפות
פקדונות הדיירים – אם הם נכללים במסגרת ההתחייבויות השוטפות;
יחס שוטף4
"הון עצמי" – הון התאגיד כלפי שמופיע בדוח הכספי, ולעניין שותפות – הון השותפות
כפי שמופיע הדוח הכספי;
; "מאזן" – סך כל הנכסים
יחס הון עצמי לסך
המאזן
5
"חוב פיננסי" – סך ההתחייבויות הפיננסיות נושאות הריבית של מבקש הרישיון )לרבות
הלוואות מתאגידים בנקאיים, אחרות ואגרות חוב(, בתוספת כלל ההתחייבויות בגין
פקדונות הדיירים;
"חוב פיננסי נטו" – חוב פיננסי בניכוי נכסים פיננסיים נושאי ריבית )לרבות מזומנים
ושווי מזומנים, פיקדונות לזמן קצר וארוך והשקעות פיננסיות סחירות ולא סחירות(
ובניכוי כלל ההתחייבויות בגין פקדונות הדיירים;
; כפי שמופיע בדוח הכספי של מבקש הרישיון- " "תזרים מזומנים מפעילות שוטפת
יחס בין חוב פיננסי נטו
לתזרים המזומנים
מפעילות שוטפת
6
14
"חוב פיננסי" – סך ההתחייבויות הפיננסיות נושאות הריבית של מבקש הרישיון )לרבות
הלוואות מתאגידים בנקאיים, אחרות ואגרות חוב(, בתוספת כלל ההתחייבויות בגין
פקדונות הדיירים;
"נדל"ן והשקעות שאינן מלאי עסקי" – כל נכס נדל"ן אשר אינו מהווה מלאי עסקי
כהגדרתו בכללי חשבונאות מקובלים, וכן כל השקעה שאינה מלאי עסקי ולרבות
השקעות בחברות כלולות, כפי שהן מוצגות בדוחות הכספיים של מבקש הרישיון;
יחס בין חוב פיננסי
והשקעות
לנדל"ן
שאינן מלאי עסקי,
במדידה לפי שווי
עלות
או
הוגן
מופחתת נומינלית,
לפי בחירת מבקש
הרישיון
7
15
ד ב ר י ה ס ב ר
כללי
, מסמיך את שר הרווחה והביטחון החברתי להתקין תקנות לעניין בחינת2012-חוק הדיור המוגן, התשע"ב
היציבות הכלכלית של גופים המבקשים לקבל רישיון להפעלת בית דיור מוגן.
מטרתה המרכזית של דרישת היציבות היא להבטיח שבתי הדיור המוגן יופעלו בידי גופים בעלי איתנות פיננסית
מספקת, וזאת כדי למנוע מראש קשיים כלכליים שעלולים לפגוע בפעילותם הרציפה של הבתים או בזכויותיהם
של הדיירים.
נקודת המוצא למתווה המוצע היא כי אין די בשימוש במנגנון טכני של "ציון" אריתמטי טכני לטובת מדידת
יציבותו הכלכלית של בית דיור מוגן, אלא נדרש מנגנון של בחינה מהותית, המבוססת על בחינה מקצועית של
מאפייניו הייחודיים של כל בית על בסיס מבחנים מתאימים לבדיקת יציבותו הכלכלית. נוסחה מתמטית
'( נעדרת את היכולת לשקלל את השונות האינהרנטית המאפיינת את הענף: הן One Size Fits All') אחידה
בהיבט של מודלי ההתקשרות והשיווק המגוונים )למשל, מסלולי פיקדון בשיעורי שחיקה שונים, דמי כניסה,
או מודל ליסינג/שכירות חודשית(, והן בהיבט של מחזור חיי הפרויקט על ציר הזמן )החל משלב ההקמה
השנים הראשונות, דרך מחזור התחלופה הראשון המתרחש לרוב לאחר כעשור, ועד 5-והאכלוס הראשוני ב
לשלבי הבגרות והתחלופה השוטפת(. כל אחד משלבים ומודלים אלו מייצר תמונת יחסים פיננסיים שונה
לחלוטין )למשל: גידול זמני בהתחייבויות אל מול צפי לתזרים עתידי משחרור יחידות דיור(, אשר בבחינה
טכנית עשויה להתפרש בטעות כחולשה פיננסית.
במטרה להגיע לבחינת אמת של יציבותם הכלכלית של בתי הדיור המוגן, ולנוכח השונות במודלים העסקיים
המשמשים בתי דיור מוגן שונים, מוצע כי יציבותם הכלכלית תיבחן בהסתמך על מדדים מהימנים לאיתנות
כלכלית אשר באמצעותם יהיה ניתן למדוד את חוסנם הכלכלי של מפעילי הדיור המוגן ולצמצם את הסיכון
לחדלות פירעון של מפעיל. מוצע כי כתנאי למתן רישיון להפעלת בית דיור מוגן, יעביר מבקש רישיון לממונה
אינדיקציות בדבר היחסים הפיננסיים שלו, ולצדן יהיה רשאי להעביר כל מסמך אחר המעיד על יציבותו
הכלכלית, בהתאם למאפייני הבית, מודל התפעול שלו, ונסיבות כל עניין.
לצד זאת, מוצע לקבוע חזקות בדבר הוכחת יציבות כלכלית מתאימה עבור חברות ציבוריות או חברות בעלות
דירוג אשראי, הוראות לעניין בחינת נתונים כלכליים של חברת אם של מבקש רישיון, הוראות לעניין מבקש
רישיון חדש וכן הוראות בדבר אופן ההשגה על החלטות הממונה לפי תקנות אלה. זאת, מבלי לגרוע מזכות
)ג( לחוק, להעניק 7 לחוק, וכן מסמכותו של הממונה על פי סעיף6 הטיעון של מבקש רישיון הקבועה בסעיף
למבקש רישיון מותנה גם אם לא התקיימו כל הוראות החוק.
מסמכים נדרשים ואופן ביצוע הבדיקה
ביחד עם הבקשה לקבל רישיון או לחדשו, יעביר מבקש הרישיון לידי הממונה מסמכים להוכחת יציבותו
המוצעת, לרבות אינדיקציות בדבר היחסים הפיננסיים שלו, כדלהלן:2 הכלכלית כמפורט בתקנה
הצהרה מאת מבקש הרישיון לפי טופס א' שבתוספת בדבר יישום מבחני יחסים פיננסיים על מבקש הרישיון
.1
.לגבי השנים המבוקרות שקדמו למועד הבקשה, כמפורט בתקנה, ותוצאותיהם
.אישור מאת רואה החשבון המבקר של מבקש הרישיון לפי טופס ב' שבתוספת
.2
. כל מסמך נוסף להוכחת יציבותו הכלכלית של מבקש הרישיון
.3
לחילופין, רשאי מבקש רישיון לפנות לממונה, בצירוף מסמכים כאמור בתקנה, בבקשה כי יבחן עבורו את
יציבותו הכלכלית בהתאם למבחנים האמורים לעיל.
16
בדיקת היציבות הכלכלית עצמה תיערך תוך התייחסות לכל נתון מהדוחות הכספיים של מבקש הרישיון הנוגע
המוצעת(. 3 לעניין )תקנה
( המוצעת4 הוכחת יציבות כלכלית לחברה ציבורית ועל בסיס דירוג אשראי )תקנה
לאור השונות בין חברות ציבוריות לחברות פרטיות וארגונים ללא מטרות רווח בכל הנוגע לפיקוח על יציבותן
הפיננסית, מוצע לקבוע כי מבקש רישיון שהוא חברה ציבורית, או מבקש רישיון שנתוניו הכספיים אוחדו עם
דיווחיה הכספיים של חברה ציבורית, ייחשב כמי שהוכיח יציבות כלכלית מתאימה כל עוד לא נכללה בדוחותיו
הכספיים הערת עסק חי בכל אחת משלוש השנים שקדמו למועד בקשת הרישיון.
החודשים12-בנוסף, מוצע לקבוע כי מבקש רישיון שקיים לגביו דירוג אשראי עדכני למועד שאינו מוקדם מ
הקודמים למועד הגשת הבקשה, העומד בתנאים שבתקנה, ייחשב כמי שהוכיח יציבות כלכלית מתאימה.
המוצעת5 תקנה
.מוצע לקבוע כי מבקש רישיון יהיה רשאי לבקש כי בדיקת היציבות הכלכלית תיערך לגבי חברת האם שלו
בהחלטתו בעניין אישור זה יביא הממונה בחשבון, בין השאר, את היקף ההחזקה של החברה האם בחברה הבת,
וכן יהיה רשאי לקבוע תנאים נוספים לעניין העמידה במחויבויות של חברת האם כלפי חברת הבת, לרבות
)ב( לחוק.7 תנאים ברישיון לפי סעיף
המוצעת6 תקנה
המוצעת(, או שביקש שהבחינה תיערך לגבי חברת4 ביחס למבקש רישיון שהוא חברה ציבורית )כאמור בתקנה
המוצעת(, אשר בדוח הכספי האחרון שלו מופיעה הערת עסק חי, מוצע לקבוע כי 5 האם שלו )כאמור בתקנה
( לחוק.4)()א4 יראו אותו כמי שלא הוכיח יציבות כלכלית מתאימה לפי סעיף
בנוסף, מבקש כאמור שבדוח הכספי האחרון שלו מופיעה הפניית תשומת לב או שחוות הדעת אינה בנוסח
האחיד, מוצע לקבוע כי הממונה יהיה רשאי, לאחר בחינת כל מסמך הנוגע לעניין, לתת לו רישיון לתקופה
לחוק, בכפוף לתנאים שיקבעו ברישיון.8 המנויה בסעיף
המוצעת7 תקנה
מוצע לקבוע כי מקום בו, במהלך תקופת הרישיון, צורפה לחוות דעתו של רואה חשבון על הדוח הכספי של בעל
ימים. בנוסף, בעל רישיון שקיבל 30 רישיון הערת הפניית תשומת לב, ידווח על כך בעל הרישיון לממונה בתוך
המוצעות, יודיע לממונה על כל שינוי שחל במהלך תקופת הרישיון בתנאים שעל בסיסם 5 או4 רישיון לפי תקנה
קיבל את הרישיון, בין אם השינוי חל אצל מבקש הרישיון ובין אם הוא חל אצל החברה האם או בחברה
הציבורית.
,ו)א( לחוק27 מקום בו הממונה דורש מבעל רישיון להוכיח כי הוא בעל יציבות כלכלית מתאימה כאמור בסעיף
המוצעות, בשינויים המחויבים.7 עד2 מוצע לקבוע כי הוכחה כאמור תיעשה בהתאם תיעשה בהתאם לתקנות
המוצעת8 תקנה
30 מבקש רישיון אשר נפגע מכל החלטה של הממונה על פי התקנות, יכול להגיש בקשה לעיון מחדש בה תוך
לחוק.6 ימים. מובהר כי בכך אין לגרוע מזכות הטיעון הנתונה למבקש רישיון בפני הממונה לפי סעיף
17
המוצעת9 תקנה
,(מבקש רישיון חדש )העומד בשאר התנאים למתן רישיון הקבועים בחוק אך לא הפעיל בעבר בית דיור מוגן
יוכל לקבל רישיון בכפוף לתנאים לעניין יציבות כלכלית שבהם עליו יהיה לעמוד לצורך קבלת הרישיון, אשר
לא יהיה בהם לפגוע בפעילותו ובהתפתחותו התקינים, לאחר שמסר לממונה דוחות כספיים )אם ישנם(.
תקופת הרישיון לגבי מבקש רישיון חדש שלא הגיש דוחות כספיים לשלוש שנים מבוקרות לפחות תהיה כאמור
)ב( לחוק.8 בסעיף
המוצעת10 תקנה
.מוצע לקבוע כי המשרד לא יגלה נתונים שנמסרו לו לפי תקנות אלה אלא לשם ביצוען כדין
המוצעת11 תקנה
על מנת לאפשר לבתי הדיור המוגן זמן מספיק להיערכות לכניסת התקנות לתוקף, מוצע כי תקנות אלה ייכנסו
לתוקף בתוך __ מיום פרסומן.