חומר רקע - גורמים חיצוניים

inst.org - office@ref 4 Bercovitch St. Museum Tower, 23rd floor, Tel Aviv. Tel: +973-3-6849384 www.ref-inst.org 'רח' ברקוביץ4 , מגדל המוזיאון, קומה23 :', תל אביב. טל03-6849384 כ "ג שבט תשפ"ו 10 פברואר2026 מדיניות כוללת להתמודדות עם היעדר הנשיגות לדיור חומר רקע לדיון הוועדה המיוחדת לענייני הצעירים – " עלייה בחזרת צעירים ומשפחות צעירות לבית ההורים- המשבר בדיור בר השגה והשלכות על מימוש יעדSDG11.1 ( " 11/02/2026 ) ,המכון לרפורמות מבניות ,מיסודו של עו"ד שרגא בירן הינו מכון מחקר הפועל מזה כשני עשורים בקידומן של רפורמות מבניות שתכליתן צמצ ו ם פערים חברתיים– כלכליים בישראל. במסגרת פעילותו עוסק המכון במשבר הדיור ובגיבוש .מדיניות דיור לאומית להבטחת פתרונות דיור לכלל שכבות האוכלוסייה, בדגש על אלו הנמצאות מחוץ למרחב הנשיגות מדינת ישראל מצויה במשבר דיור חמור ומתמשך , בעקבותיו מרבית משקי הבית (נכון לשנת2017 , 70% ,מכלל משקי הבית ו- 80% ממשקי הבית הצעירים1) אינם יכולים לרכוש דירה באיכות ובמיקום התואמים את צורכיהם . באופן משלים קובעים נתוני הלמ"ס כי בין השנים2017 - 2007 צנחה נשיגות הדיור ב- 1 34% . כיום רק66% ממשקי הבית הינם בעלי .דירות, למעלה ממיליון משקי בית מתגוררים בנכסים שאינם בבעלותם המשבר הינו תוצאה של כשל שיטתי בתכנון, בשיווק ובמימון דיור ,. השלכותיו נרחבות, החל מפגיעה במוביליות החברתית דרך האטת הכלכלה עקב צמצום ההכנסה הפנויה של משקי הבית וכלה בהכבדה על תקציב המדינה הנושא בנטל מימון .הסיוע לאוכלוסיות זכאיות מתוך אחריות לאומית ולאחר מחקר ממושך בתחום פיתח המכון הצעת מדיניות כוללת והוליסטית למשבר הדיור. הצעה זו מבוססת ,על פיתוח שוק מוסדר של “דיור בהישג יד” במכר תוך עיגון מנגנוני מימון ייעודיים והסדרה מחודשת של .מדיניות הקרקע, התכנון והביצוע ההצעה כוללת קידום תיקוני חקיקה להעמדת משכנתה מוכוונת והלוואה עומדת למימון רכיב הקרקע, על בסיס שומה שיורית חברתית; הרחבת הגדרת “דיור בהישג יד” גם לצורכי מכר, תוך תכנון, שיווק והקצאת מקרקעין על בסיס פילוח חברתי־כלכלי וגאוגרפי; חיזוק התחרות בענף הבנייה באמצעו ת הסרת חסמים והרחבת ה שתתפות קבלנים קטנים ובינוניים בפרויקטים ייעודיים; יישום רפורמה מקיפה בהתחדשות העירונית הנשענת על תכנון שכונתי כולל, מיצוי מיטבי של זכויות הבנייה וחיזוק זכויות הקניין של בעלי הדירות; וכן קידום מדיניות מרחבית ארוכת טווח בצפון ובדרום באמצעות הקמת חבלי תקומה מ טרופוליניים, לשילוב עיר וכפר, ניצול עתודות קרקע לאומיות .והרחבת היצע הדיור והתשתיות להלן תקציר הצעת המדיניות להגדלת הנשיגות לדיור : • "בידול "שוק דיור בהישג יד – מדיניות התכנון נשענת על ההנחה השגויה כי הגדלת ההיצע תוריד מחירים, למרות קיומן של כ־200 אלף דירות ריקות וכישלון כ־45% משיווקי רמ"י, מה שמעיד על אי־התאמה בין ההיצע ההומוגני .לצורכי משקי הבית תכנון אחיד זה אשר אינו מתחשב ,בהטרוגניות השוק במגוון הצרכים ובשוני ברמה הכלכלית של המשפחות בישראל, מותיר קבוצות אוכלוסייה רבות ללא מענה תכנוני .ומוסיף להגדיל את פערי הנשיגות לדיור לפיכך מציע המכון כי במקביל לשוק החופשי בדיור, תנהל המדינה "שוק דיור בהישג יד", במסגרתו ייעשה התכנון והשיווק על בסיס פילוח תיכנוני (סגמנטציה), ה מבוסס על הרמה הכלכלית, האפיון הגיאוגרפי, האפיון המשפחתי והמגזרי וכן היכולות הפיננסיות. תמהיל דיור מגוון יספק מנעד אפשרויות דיור עבור הקבוצות השונו ת ,באוכלוסייה 1 למ"ס, "מבט מקרוב על נשיגות הדיור בישראל", מרץ2024 ', (עמ2 .) inst.org - office@ref 4 Bercovitch St. Museum Tower, 23rd floor, Tel Aviv. Tel: +973-3-6849384 www.ref-inst.org 'רח' ברקוביץ4 , מגדל המוזיאון, קומה23 :', תל אביב. טל03-6849384 יתרום להכלה החברתית, יצמצם פערים חברתיים כלכליים. מחיר הקרקעות בשוק זה יהיה שיורי על בסיס שומה חברתית, ויקבע במנותק מהשוק החופשי, תוך התבססות מוחלטת על מחירה הסופי של הדירה. • פתרון חסם המימון באמצעות משכנתה חברתית – שוק המשכנתאות בישראל מותאם בעיקר למשקי בית בעלי הון עצמי ויכולת החזר גבוהה, ולכן מדיר בפועל משפחות מהשכבות החלשות וחלק גדול משכבות הביניים שאינן עומדות בדרישות ההון והסיכון של הבנקים. שחיקת המשכנתאות המוכוונות הותירה אוכלוסיות אלו ללא אפשרות לרכישת דירה, ג.ם כשהן מסוגלות לשלם החזר חודשי סביר, וכך הן נשארות בשוק השכירות ללא אופק לבעלות לשם הגדלת הנגישות לפתרונות מימון לדיור מוצע כי רכישת דירה בשוק דיור בהישג יד תיעשה :באמצעות שתי משכנתאות ( משכנתה מוכוונת בתנאים מועדפים מהבנק35 שנה, ריבית קבועה ללא הצמדה) במ ימון מרכיב הבנייה, ולצדה משכנתה מהמדינה לכיסוי רכיב הקרקע המבוסס על שומה שיורית לפי ייעוד ומיקום. הלוואת הקרקע תיפרע לאחר12 שנים (מלא או חלקי), כשהיא צמודה למדד וכוללת ריבית בנק ישראל ופריים, ולאחר פרעון שתי ההלוואות יבוטל שיעבוד הדירה. • קץ הפריפריות – מדיניות התכנון בישראל נשענה לאורך שנים על ריכוזי המטרופולינים במרכז, אף שרק חלק קטן משטח המדינה בנוי (כ־6.7% ). התוצאה הייתה העמקת ריכוז האוכלוסייה במרכז והחמצת הפוטנציאל האזרחי - כ .לכלי של הצפון והדרום מוצע להפוך את המרחבים שנקראו "פריפריה" לחבלי צמיחה לאומיים באמצעות הקמת אזורי שיתוף עירוני- כפרי (“כפיר”) בצפון ובדרום: מרחבים פונקציונליים שמחברים ערים, עיירות, מושבים וקיבוצים למערך אחד של תכנון, תעסוקה, שירותים וקישוריות. בתוך מסגרת זו, יופעלו מנהלות פית וח אזוריות ,)בעלות סמכויות סטטוטוריות (תכנון אזורי, הקצאת קרקע, תמרוץ השקעות וחלוקת תקציבי תשתיות ושירותים .לצד רגולציה ייעודית שתאפשר גמישות תכנונית, ודאות קניינית ומיסוי מעודד יזמות פתרון משבר הדיור והצמיחה האזורית יתבסס על ניצול מושכל של עתודות קרקע בצפון ובדרום (כ־800 ,אלף דונם) לטובת פיתוח מרחבי משולב תוך מסלול מואץ להסדרת ורישום זכויות במרחב הכפרי, וחיזוק הקישוריות התחבורתית- דיגיטלית, ליצירת מוקדי משיכה לדיור, תעסוקה ושירותים בקנ ה מידה לאומי. • האצת ההתחדשות העירונית – מדיניות ההתחדשות העירונית השתנתה ב־2016 כך שבעלי הדירות מקבלים רק דירה בגודל מקורי עם תוספת קטנה, מה שצמצם דרמטית את התמריץ שלהם להשתתף בפרויקטים. עקב כך, בין2010 – 2024 אושרו רק כ־62,311 היתרי בנייה— כ־10% מהפוטנציאל— .והתחדשות עירונית הפכה לכישלון מתמשך לשם מיצוי הפוטנציאל הגלום בהתחדשות עירונית, הן בהקשר של שיקום השכונות והן לשם הרחבת היצע הדיור מוצע לערוך רפורמה שתאפשר מיצוי מרבי של זכויות הבנייה באמצעות תמ״א ייעודית, מיפוי ארצי ותכנון שכונתי הוליסטי שיחליף את הגישה הנקודתית. המהלך יעניק זכויות בנייה נ רחבות (עד720% ), יבוטל תקן21 , ויחוזקו זכויות התושבים כך ששכונות מוחלשות יהפכו לרבעים איכותיים ומעורבי־שימושים עם מלאי דיור בר־השגה . • הגדלת גורמי הב נ יה על ידי צירוף קבלנים קטנים – למרות שקיימים אלפי קבלנים רשומים, כ־94% מפעילות הענף מרוכזת בידי50 החברות הגדולות, בעיקר בשל דרישות ערבויות וביטחונות גבוהות של רמ"י שמדירות קבלנים קטנים ובינוניים. ריכוזיות זו מצמצמת תחרות ומונעת יישום יעיל של פרויקטים קטנים בפריפריה וביישובים .ותיקים ,לשם הגדלת התחרות מוצע לערוך רפורמה בהליך המכרזי של רמ"י עך שתתאפשר השתתפות רחבה יותר של קבלנים קטנים ובינוניים, בין היתר באמצעות פטור ממכרז במגרשים קטנים שיוקצו לדיור בהישג יד לקבלנים מקומיים . מהלך זה יגדיל תחרות, יחזק תעסוקה וצמיחה ברשויות, ויאפשר לממש בני יה בפרויקטים קטנים בפריפריה וביישובים קיימים .