חומר רקע - גורמים חיצוניים
:לכבוד
3/3/26
ועדת הפנים והגנת הסביבה של הכנסת
י"ד באדר, תשפ"ה
הנדון :חוק השיקום-
נוסח הוועדה מתאריך1/3
בשם קבוצת כנען, אשר לה זכויות באחד מהאתרים המיועדים לשיקום בר"ג, ו לאחר קריאה ראשונית של ה נוסח
הנקי של חוק השיקום שפורסם ב1/3
,
נבקש
להעיר מספר הערות עקרוניות ראשוניות כמפורט להלן .
ככלל,
נעשו בנוסח החדש שהועמד לעיון הוועדה תיקונים ושיפורים משמעותיים, אשר על פני הדברים מטייבים
את ההצעה שעברה קריאה ראשונה, ומחזקים את האופציה לקידום מתחמים שנפגעו .
נבקש להעיר מספר הערות שלמ
י
טב הכרתנו יש בהן כדי לעזור לקידום טיוב נוסף של הנוסח.
הערות'לפרק ב –
;הוועדה קביעת אזור שיקום והתחדשות
1.
הצעת החוק קובעת כי אזור ש ,יקום והתחדשות, אשר עליו יחולו הוראות החוק
יקבע על
פי מבחן פיזי –
היינו אזור שבו יש בתים שנהרסו או שניזוקו באופן בלתי הפיך ויש להרסם ,ומבחן תכנוני-
גם מבנים שלא
ינ זוקו כאמור או מגרשים ריקים
יוכלו להי
כ
לל בא
ז
ור שיקום והתחדשות, ובלבד ש מתכנן המחוז הרלוונטי
קבע שהם
הכרחיים לתכנון האזור בתכנית התחדשות עיר
ו
נית מתחמית .
(סעיף11
)(ג) להצעה
למבחן התכנוני נקבעה מגבלה שלפיה
מספר ה בניינים
במגרשים
המבונים וכן שטח מגרשים אלה בתוספת
המגרשים הריקים
שיכללו לפי מבחן זה לא יעלה על25%
מסך הבניינים והשטחים .במתחם
ההערה-
מוצע לקבוע כי אם יש
הסכמה
של בניינים שלא נהרסו או ניזוקו משמעותית
ו יש לדבר
הצדקה ,תכנונית
הם יוכלו להיכלל בא זור השיקום, גם אם
מהווים יותר מ25%
מסך הבני
י
נים באזו
ר .
מוצע כי
בהי
נ תן הסכמה כאמור המבחן התכנוני יהיה של
הצדקה תכנוני ת
ולא
מבחן מחמיר של כורח
תכנוני, כפי שמנוסח כעת.
יצוין, כי המגבלה הנוגעת למבחן התכנוני, נובעת, כך לפי דברי ההסבר, מהאיזון הנדרש בין הרצון לקדם תכנון
ראוי, יעיל ומהיר מזה,ובין ההסדרים הדרמטיים, שבין היתר פוגעים בזכות הקניין
.מזה הסכמה של בניינים
להיכלל בהסדרה המיוחדת .מנטרלת חשש זה עוד ,יצוין
כי הנוסח בהקשר למגרשים ריקים לא ברור כל צורכו ,
אך אם כוונת הכתוב היא לבחון את הגודל שנוצר מסה"כ שטח המגרשים, הכולל גם את המגרשים הריקים
וגם את המגרשים של הבניינים,הנוספים
אזי יש כאן מגבלה נוספת שתפחית את היכולת לייעול השימוש בחוק
המוצע
ביחס לשטחים הנוספים הנדרשים לתכנון, וחבל.
'הערות לפרק ג–
תכנון אזור שיקום והתחדשות
הוראות הפרק מבקשות לייעל את הליכי התכנון, כך שיהיו מהירים ויעילים ככל הניתן. התכלית ב
ר ורה, אך
נותרו מספר הערות , שאותן נבקש לפרט גם בהמשך, ובינתיים נציין -
2.
לסעיף35
()(א2)
–
הסעיף מיישם את הוראות החוק לענין חלופת שקד גם על תכנון של אזור שיקום
.והתחדשות, היינו כי אישור התכנית יהווה גם החלטה על מתן היתר
לפי המוצע ניתן יהיה לעשות שימוש
- 2 -
בכלל זה ובלבד שיש עד חמישה מגרשים במתחם. הגבלה זו אומנם קלה יותר מההגבלה בחלופ
ת שקד , אך
.היא לא מוצדקת
ההע
רה:
בהינתן רצון לייעל את הליכי התכנון והרישוי ראוי להימנע ממגבלה כלשהי על כמות
המגרשים ולא להגביל
ם לחמישה כמופיע בהצעה .
'הערות לפרק ד- אישור יזם שיקום ו רכישת זכויות בעל דירה
3.
לסעיף42ג –
הסעיף עוסק בעסקאות קודמות והוא מהווה מעין הוראת מעבר. לפי הוראות הסעיף יראו
בהסכמי פינוי בינוי קודמים כאילו הם הסכמי
ש .יקום לפי חוק זה
ההערה:
לא ברור מדוע ניתנת הזכות לבעל דירה שהתקשר בעסקה קודמת לסגת מן העסקה לטובת
הסכם לחלופת יציאה. ראשית, יש באפשרות זו משום פגיעה בקניינו של היזם, בוודאי כאש
ר
מדובר
ביזם שעומד במינימום
ה,הסכמות הנדרש. שנית הסכם חלופת יציאה הוא, ככלל,
,נטל על הפרויקט
וראוי לשמרו לטובת דיירים שטרם התקשרו בהסכם ועלולים לטרפד קידום של תכנון במתחם, ולא
להרחיב את מעגל המבקשים הסכמי חלופת יציאה ללא צורך.
4.
לסעיף43
(דא3
)
- הסעיף קובע,
כי חלופת יציאה
מוגדלת
תנתן רק לבעל דירה שהיה חתום על הסכם
שיקום
"עם יזם אחר, וכי ביחס לבעלי דירות אחרים, לרבות דיירים מתלבטים, יינתן פיצוי "רגיל-
לפי שומה לדירה
חדשה ללא התוספת. לא ברור ההבדל ולא ברור מדוע ראוי משפטית לתמרץ עזיבת יזם-
אם רוצים לתמרץ
הסכמי יציאה יש לעשות כן באופן גורף .
5.
לסעיף48
:
הסעיף קובע כי השמאי הממשלתי הראשי יקבע את שיעור התשלום בהסכם חלופת יציאה לפי
.שווי השוק של דירה חדשה דומה לדירת הדייר המבקש חלופה זו
לא ברור מה קורה )עם הוצאות הדייר (שכירות
בתקופת הביניים,
שבין מועד תחילת החוק ובין תחילת
העובדות לאחר קבלת היתר בניה- בתקופה זו נושא הדייר בתשלומי שכירות, שאי נם משולמים על יזם
,השיקום
ש.מתחיל לשלם דמי שכירות רק לאחר השלמת התכנון והרישוי
לא ברור האם הדייר מקבל
בתקופה זו פיצוי ממס רכוש אם לאו . בהינתן העדר תשלום עבור שכירות כאמור, יש תמריץ לבחור בחלופת
.היציאה, אך זאת מנימוקים לא ענייניים
6.
לסעיף51
()(ב2
)
:
לפי הוראות הסעיף רשאי מנהל מס רכוש לבקשת יזם לאפשר החזר הסכום שניתן לו
כ
מימון ה תשלום עבור חלופת היציאה, בדרך של תשלום שווי דירת תמורה, וכי אם השווי נמוך ממה ששולם
לו
בפועל, י
י
שא יזם השיקום ב20%
.מההפרש
:ההערה
הוראה זו מקפחת את יזם השיקום . הקביעה לענין מודל חלופת היציאה היא קביעה שבמדיניות
שעליה החליטה המדינה. כ כ
ל שהכוונה היא לתמרץ דיירים מתלבטים ל חתום על הסכם יציאה על מנת
לאפשר מימוש מהיר של פרוייקט פינוי ובינוי -
אין זה ראוי, כי יוטל על היזם הסיכון שבירידת מחירי
.הדיור, בוודאי לא אם וכלל שהתמורה שנקבעה היא מוגדלת מוצע, כי היזם יוכל לבחור
את אופן ההחזר
של מימון הסכם היציאה –
ברצותו לפי שווי של דירת התמורה, ברצותו בהחזר התשלום שניתן לו
,בצירוף הצמדה
ובכל מקרה לא לחייבו ב20%
מההפרש .
- 3 -
7.
הערות קבוצת כנען נתנו בקצרת האומר. נוכח מורכבות הנוסח החדש, והזמן הקצ ר
,שעמד לבוחנו בוודאי
,בתקופה בה אנו נמצאים .ברי כי יהיו הערות נוספות
בשם קבוצת כנע
ן
נציין כי אנו עומדים לרשות הוועדה
לכל הבהרה או התייעצות נוספת .
בברכה
__________________
עו"ד ארז קמיניץ, ארדינסט
'בן נתן, טולידאנו ושות
:העתק
מר מאיר טל, מנכ"ל , קבוצת כנען
מר אבנר ,ורד תחום תב"עות, קבוצת כנען