חומר רקע

עמוד 1 מתוך3 עבור יום שני 02 מרץ2026 ח"כ יצחק קרויזר .יו"ר ועדת הפנים ואיכות הסביבה .הכנסת מכובדי נייר עמדה מאת הפורום להתחדשות עירונית . : בנושא הצעת חוק שיקום נזקי מלחמה בדרך של התחדשות עירונית, התשפ"ו- 2025 /(פ5929/25 /) (מ1907 ) של חה"כ יעקב אשר- .הכנה לקריאה שנייה ושלישית א. מבוא התיקון שמבקשת המחלקה המשפטית של ועדת הפנים לעגן בהצעת החוק נועד ליצור מסלול נורמטיבי ייחודי לשיקום מבנים שנהרסו או ניזוקו עקב נזקי מלחמה, באמצעות החלת מנגנוני התחדשות עירונית על שטחים שיוכרזו כ"אזור לשיקום והתחדשות". מדובר במהלך חקיקתי המשלב שלושה רבדים מש פטיים נפרדים לכדי הסדר אחד, .דיני פיצויי נזקי מלחמה, דיני תכנון ובנייה, ודיני מקרקעין ביסוד ההסדר עומדת סמכות הכרזה מנהלית על שטח מסוים כאזור לשיקום והתחדשות, אשר מכוחה מוחלים כללים תכנוניים ייחודיים, מועדים מואצים, ולעיתים גם סטייה ממסלולי האישור הרגילים הקבועים בחוק התכנון והבנייה. הכרזה זו איננה פעולה טכנית בלבד. היא יוצרת שינוי סטטוטורי במעמד המקרקעין ובמערך .הזכויות החלות על בעלי הדירות, ומכאן עוצמתה המשפטית מבחינה חוקתית, מדובר בהסדר חריג הפועל בליבת הזכות החוקתית לקניין. הכרזה על אזור לשיקום אינה רק קביעת מדיניות תכנונית, אלא צעד בעל פוטנציאל לשינוי אופייה של זכות הבעלות, לרבות אפשרות להעברת זכויות ליזם במסגרת עסקת שיקום, שינוי ייעודי קרקע, קביעת צפיפויות מח ייבות והטלת מגבלות זמניות או .קבועות. כל אלה מחייבים עמידה קפדנית במבחני המידתיות, הסבירות וההגינות המנהלית ,נוסף על כך, ההסדר משפיע על חופש ההתקשרות של בעלי הדירות. בהחלת מנגנון ייחודי, שבו המדינה מכריזה הוועדה קובעת גבולות, והמסלול התכנוני מואץ, עלולה להיווצר מציאות שבה שיקול הדעת של הפרט מצטמצם הלכה למעשה. גם אם אין כפייה פורמלית, הרי שהלחץ הנובע מהמצב הפיזי של ההרס ומהמסגרת החוקית .המיוחדת עשוי להשפיע על חופש הבחירה יש להדגיש כי ההצעה אינה פועלת במרחב נורמטיבי ריק. היא מתקיימת לצד חוק הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית, חוק פינוי ובינוי, חוק התכנון והבנייה, וחוק מס רכוש וקרן פיצויים. יצירת מסלול ייעודי מקביל מחייבת הבהרת יחסי הגומלין בין החוקים, למניעת התנגשות נורמטיבית.או פרשנות מרחיבה שתפגע בבעלי הזכויות :מבחינת ציר הזמן של הפרויקט, עוצמת ההסדר נבחנת בשלושה שלבים קריטיים שלב ההכרזה - .שבו נקבע האם נכס פרטי ייכלל במסגרת האזור הייעודי, ומה היקף הסמכויות שיופעלו לגביו .בשלב זה מתחדדת שאלת זכות הטיעון, השקיפות וגבולות שיקול הדעת המנהלי שלב התכנון - שבו מוחלים מסלולים מואצים, ולעיתים מוגבלים מנגנוני התנגדות ובקרה. כאן מתעוררת שאלת .האיזון בין יעילות תכנונית לבין זכות ההשתתפות של בעלי הדירות שלב מימוש עסקת השיקום - שבו מתקיים המפגש הקנייני בין בעל הדירה ליזם. זהו השלב הרגיש ביותר מבחינה .חוזית וכלכלית, והוא מחייב מנגנוני בטוחות קשיחים והגנה מפני כשלי שוק לפיכך, אף שהמטרה הציבורית- שיקום מהיר של אזורים שנפגעו - היא תכלית ראויה ואף חיונית, ההסדר המוצע חייב להיבחן במשקפי המשפט החוקתי והמינהלי. כל חריגה מהאיזונים המקובלים בדיני התחדשות עירונית רגילים מחייבת הצדקה מפורשת, עיגון ברור בחוק הראשי, והבטחת מנגנוני.הגנה אפקטיביים לבעלי הדירות בהיעדר עיגון כזה, קיים חשש כי ההסדר ייתפס כהרחבה לא מידתית של סמכות שלטונית על חשבון זכויות קניין פרטיות, באופן העלול.להיחשף לביקורת שיפוטית משמעותית עמוד 2 מתוך3 א. מנגנון ההכרזה- פגיעה בליבת הקניין. סעיף11 להצעה מסמיך את הממשלה להכריז, בתוך45 ימי עבודה ממועד הנזק, על אזור לשיקום והתחדשות, על בסיס קביעת מהנדס רשות או מנהל מס רכוש כי הבניין נהרס. הכרזה זו מבוצעת בטרם מיצוי הליכי שומה פרטניים ובלא זכות שימוע מוקדמת ואפקטיבית לכל בעל דירה. בהתאם לעקרונות שנקבעו ב בג"ץ דפי זהב, זכות הטיעון היא רכיב מהותי של הליך מנהלי תקין. פגיעה בקניין ללא מתן זכות טיעון פרטנית מראש מעוררת חשש לפגם מהותי בהחלטה המנהלית. הכרזה אזורית מהירה, בלא הליך פרטני מספק, עלולה להיחשב כפגיעה בלתי מידתית בזכות הקניין ובאוטונומיית הרצון של בעלי הדירות. ב. הרחבת גבולות האזור- פגיעה בוודאות ובהסתמכות. סעיף13 מאפשר שינוי גבולות האזור בדיעבד. אי ודאות תכנונית וקניינית פוגעת בעיקרון ההסתמכות, המהווה רכיב מרכזי בשלטון החוק. בעל דירה עלול להימצא לפתע בתחולת הסדר חריג המשנה את מערך זכויותיו וחובותיו. שינוי גבולות ללא מנגנון התנגדות מובנה וללא חוות דעת שמאית מעודכנת עלול להיחשב כהפעלת סמכות בלתי סבירה. ג. סמכויות תכנון מואצות- צמצום הליך הוגן. הצעת החוק מחריגה הוראות שונות מ חוק התכנון והבנייה ומקצרת מועדים. אכן, בעת חירום קיימת הצדקה להאצת הליכים. אולם בהתאם לפסיקה עקבית של בית המשפט העליון, גם במצבי חירום אין לפגוע בליבת ההליך ההוגן. ,קיצור הליכים וצמצום חוות דעת מקצועיות אינם יכולים לבוא על חשבון זכות ההתנגדות והשקיפות. אחרת ההליך עלול להיחשב כפגום במבחן הסבירות והמידתיות. ד. "מודל "עסקת השיקום- כשל מבני מהותי . ההצעה קובעת מודל של מכר מלא של זכויות ליזם. העברת בעלות מלאה, להבדיל ממודל קומבינציה או שותפות, יוצרת פערי כוח משמעותיים בין יזם לבעלי דירות שנפגעו כלכלית ונפשית. ללא עיגון מפורש של בטוחות לפי )חוק המכר (דירות, לרבות ערבות מלאה, חשבון ליווי סגור ורישום הערת אזהרה, ההסדר מטיל את עיקר הסיכון הכלכלי על בעלי הדירות. במבחן המידתיות, ניתן היה לבחור באמצעי שפגיעתו פחותה, למשל מודל זכויות מותנות או רישום נאמנות. ה. כשירות יזם - רף בלתי מספק. תנאי הסף הכלכליים הקבועים בתוספת אינם מבטיחים חוסן פיננסי לפרויקט רב- שנתי באזורי אי ודאות ביטחונית. היעדר דרישה מפורשת לערבויות ביצוע אוטונומיות ולהון עצמי ייעודי לפרויקט הספציפי יוצר סיכון מובנה. במצב זה, ההסדר אינו עומד במבחן המידתיות במובן הצר, שכן הפגיעה האפשרית בבעלי הדירות אינה מאוזנת מול התועלת הציבורית. ו. מסקנה חוקתית. האיזון בהצעה נוטה באופן מובהק לטובת ריכוז סמכויות שלטוניות והאצת מסלולים תכנוניים, ופחות לטובת הגנה פרטנית על זכות הקניין. בהיעדר: • זכות שימוע מוקדמת ומחייבת. • קיבוע גבולות האזור בהליך שקוף. • עיגון בטוחות קנייניות בחוק הראשי . • חיזוק מבחן היזם הכשיר . עמוד 3 מתוך3 קיים סיכון ממשי כי ההסדר המוצע יעמוד לבחינה שיפוטית מחמירה, ובמתכונתו הנוכחית יתקשה לעמוד ,בדרישות פסקת ההגבלה הקבועה בחוק היסוד. היעדר עיגון מפורש של מנגנוני איזון והגנה בחוק הראשי עצמו והסתפקות בהסדרים משניים או בתקנות עתידיות, עלול להוביל למסקנה כי הפגי .עה בזכות הקניין אינה מידתית הצעת החוק עשויה לעמוד בביקורת חוקתית, אולם זאת רק אם יוטמעו בה הוראות ברורות, קוגנטיות ומפורטות המבטיחות הגנה אפקטיבית על בעלי הדירות, לרבות בטוחות קנייניות מלאות והליכי שימוע מחייבים, הכל ברמת .החוק הראשי ולא כהסדר משני הנתון לשינוי מנהלי במתכונתה הנוכחית, מאזן האינטרסים נוטה באופן מובהק לטובת יעילות מערכתית, ריכוז סמכויות והאצת .מסלולים יזמיים, תוך החלשת ההגנה הפרטנית על זכות הקניין של בעלי הדירות הכשל המרכזי נעוץ בשילוב שבין מנגנון הכרזה מהיר, בעל השלכה קניינית ישירה, לבין מודל של העברת זכויות .מלאה ליזם, בלא עיגון מפורש וקשיח של בטוחות בחוק הראשי .שילוב זה יוצר חשיפה משפטית וכלכלית משמעותית לבעלי הדירות, ומציב את ההסדר בסיכון חוקתי ממשי בברכה דוד סונינו- "ר יו ה:עתק חברי ועדת הפנים ואיכות הסביבה., הכנסת עו"ד כרמית יוליס, משנה ליועמ"ש , יעוץ ו חקיקה אזרחית , משרד .המשפטים מר יורי גמרמן , מנכ"ל הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית ., משרד השיכון מר רפי אלמליח , מנכ"ל מ .ינהל התיכון, משרד הפנים