חומר רקע - גורמים חיצוניים
תנאי זכאות לקבלת סיוע מהמדינה למימון חלופת יציאה
קריטריונים לקביעה כי יזם בעל יכולת להחזיר את סכום סיוע המדינה לרכישת זכויות ובטוחות נדרשות
רקע
הצעת חוק "שיקום נזקי מלחמה בדרך של התחדשות עירונית" (להלן – "החוק"), מחייבת את יזמי השיקום, כהגדרתם בחוק, לרכוש את זכויותיהם של כל בעלי הדירות שהתקשרו עמם בהסכם יציאה, כהגדרתו בחוק. יזם המעוניין בכך, יהיה זכאי לקבל ממס רכוש סיוע במימון התשלום שיידרש לשלם לבעלי הדירות בהתאם להוראות החוק (להלן – "הסיוע"), ויידרש להשיבו למס רכוש בהתאם להוראות החוק.
יזם יהיה זכאי לסיוע ככל שמנהל מס רכוש ישתכנע בדבר יכולתו להשיב את הסכום שישולם לו, על מנת למנוע אירועי כשל ולהבטיח שמירה ראויה על כספי הציבור. אישור מנהל מס רכוש לעניין זה מהווה תנאי לאישורו של יזם כיזם שיקום.
לצורך בחינת יכולתו של יזם להשיב את הסיוע שיקבל, נדרש מנהל מס רכוש להגדיר תנאים לבחינתו. תנאים אלו יהוו תחליף לחיתום פרטני, כמותי ואיכותי, אשר מתקיים במהלך העסקים הרגיל בגופים מממנים. בהתאם לכך, קבע מנהל מס רכוש תנאים לעניין איתנותו הכלכלית, ניסיונו והיבטים משלימים של פעילותו, וזאת בהתאמה לאופי הפרויקט ולהיקפו ובשים לב למהווים נגזרת של היקף החשיפה הפיננסית של המדינה כלפיו. תנאים אלו מפורטים להלן. מנהל מס רכוש יהיה רשאי לשנות את התנאים או חלקם בעתיד, במידת הצורך.
במקרים מיוחדים, יהיה מנהל מס רכוש רשאי ליתן אישור ליזם שאינו עומד במלוא התנאים, ובלבד ששוכנע כי בנסיבות העניין היזם בעל יכולת להשיב הסיוע וכי לא נגרעת רמת ההגנה הנדרשת לאינטרס הציבורי. במידת הצורך, יתייעץ מנהל מס רכוש עם אגף החשבת הכללית במשרד האוצר והרשות הממשלתית להתחדשות עירונית.
בהתאם לחוק, מתן הסיוע ליזם השיקום בפועל מחייב, בין השאר, מתן בטחונות על ידו למדינה, להבטחת השבת הסיוע. בהתאם לכך, מפורטת להלן גם רשימת הביטחונות הנדרשים מהיזם בשלבי הפרויקט השונים.
פירוט זה נועד לאפשר ליזמים המעוניינים בקבלת סיוע המדינה למימון רכישת זכויות בהתאם להסכם יציאה לפי חוק השיקום, לבחון עמידתם בדרישות אלו ולהיערך מראש לקבלת אישור מנהל מס רכוש, המהווה תנאי לאישור יזם כיזם שיקום, כמו גם להיערך למתן הביטחונות שיידרשו לקראת התשלום בפועל וכתנאי לכך.
במסמך זה, "גוף קשור" ייחשב כל אחד מאלה:
חברת אם כמשמעותה בחוק ניירות ערך, של היזם.
חברת בת כהגדרתה בחוק ניירות ערך, של היזם.
חברה שחברה אחרת מחזיקה בחמישים אחוזים או יותר מן הערך הנקוב של הון מניות המוצא שלה וכן בחמישים אחוזים או יותר מן הערך הנקוב של הון מניות המוצא של היזם, ובלבד שהחברה האם מחזיקה בשיעור זהה של אמצעי השליטה כהגדרתם בחוק ניירות ערך, בה וביזם.
חלק 1 – תנאים להוכחת יכולת השבת הסיוע:
לעניין מסמך זה, "יזם" הוא מי שמבקש לשמש כיזם שיקום ולקבל סיוע במימון עלות רכישת זכויות לפי הסכם יציאה, ככל שיאושר ככזה.
לצורך אישור יזם כיזם שיקום נדרש הוא לאישור מנהל מס רכוש. אישור כזה יינתן ככל שמנהל מס רכוש ישתכנע כי ביכולתו להשיב את סכום הסיוע, וזאת בהסתמך על התנאים הביצועיים, הפיננסיים, הרגולטוריים והתאגידיים המפורטים במסמך זה.
יזם יוכל להוכיח עמידתו בתנאים אלו או איזה מהם גם על בסיס איתנותו הכלכלית ויכולתו של גוף קשור, ובלבד שהגוף הקשור מחויב ביחד ולחוד עם היזם לכל ההתחייבויות הכספיות של היזם עם עסקת השיקום כלפי בעלי הדירות באזור לשיקום והתחדשות וכלפי המדינה.
ככל שיזם יבקש להסתמך על גוף קשור, יידרש הוא להמציא, בנוסף לאסמכתאות לעניין כשירותו של הגוף הקשור בהתייחס לאילו מהתנאים, גם אסמכתאות ...
להלן הקריטריונים:
ניסיון יזמי:
על היזם לעמוד בדרישות הניסיון המפורטות להלן, במצטבר (רשימת המסמכים לצורך הוכחת דרישות אלו תושלם בהמשך):
ניסיון בבנייה רוויה, שאינו חייב להיות פרויקט פינוי ובינוי, כמפורט להלן, ויובהר כי אין דרישה שהיזם יהיה גם הקבלן המבצע:
*יחידות דיור יוצאות - מספר יחידות דיור המיועדות לבנייה במתחם, במצב התכנוני המוצע, על בסיס התוכנית שהוגשה וככל וטרם הוגשה התוכנית, על בסיס אומדן הצפיפות המתקבל ממכפלת הצפיפות המינימאלית שנקבעה בהכרזה בשטח האזור (ברוטו או נטו, לפי העניין).
לפחות 2 פרויקטים של בנייה רוויה למגורים, שאינם חייבים להיות פרויקט פינוי ובינוי, שהושלמו ב-7 השנים האחרונות. לעניין זה:
השלמה = קבלת טופס 4 לבניין שלם בפרויקט או מסירת אחרונת הדירות בפרויקט, ובלבד שרוב הדירות נמסרו במהלך התקופה האמורה;
פרויקט אחד ייחשב אם הוא עומד באחד מבין הבאים: מתחם אחד בו זכה במכרז של רשות מקרקעי ישראל, תת מתחם אחד/מקבץ בפרויקט פינוי ובינוי, או כלל המבנים הכלולים בהסכם ליווי פיננסי אחד עם תאגיד מלווה.
לעניין זה יילקחו בחשבון רק פרויקטים אשר קיבלו ליווי פיננסי. קיומו של ליווי פיננסי, משמעו שלרוכשי הדירות בפרויקטים ניתנו ערבויות חוק מכר, או פוליסות ביטוח חוק מכר, כחוק.
לפחות פרויקט אחד לבנייה רוויה למגורים, שאינו חייב להיות פרויקט פינוי ובינוי, שהתקבל בגינו או בגין חלקו היתר בנייה או שבנייתו החלה במהלך שלוש השנים האחרונות.
ניסיון קודם בייזום וביצוע מיזמי התחדשות עירונית, כמפורט להלן:
לכל הפחות בפרויקט אחד ב-7 השנים האחרונות הגיע היזם לשיעור חתימות של 100% במתחם פינוי ובינוי מוכרז או במתחם המיועד להריסה ובנייה מחדש מכח תכנית חיזוק, או החלטת ועדה על אישור היתר בנייה שהוגש ע"י היזם,
לכל הפחות בפרויקט נוסף במתחם פינוי ובינוי מוכרז או במתחם המיועדים להריסה ובנייה מחדש מכח תכנית חיזוק אוחז היזם בחתימות בשיעור העונה על הגדרת "רוב מיוחס מקרב בעלי הדירות" לעניין מתחם פינוי ובינוי או "הרוב הדרוש לאישור ביצוע העבודה" לעניין בניינים במסגרת תכנית חיזוק.
מספר יחידות הדיור המצטבר, במצב היוצא, בכלל הפרויקטים כמפורט בסעיפים 1.4.1 ו-1.4.2 לעיל, לא יפחת ממחצית מספר יחידות הדיור המשוער במצב היוצא במתחם השיקום.
בסעיף זה, מניין השנים האחרונות ייספר אחורה, ממועד ההכרזה על האזור כאזור לשיקום והתחדשות, ואולם ניתן יהיה להכיר גם בניסיון שנצבר לאחר מועד ההכרזה על האזור לשיקום והתחדשות ועד למועד פניית היזם למס רכוש בבקשה לבדוק את עמידתו בתנאים המפורטים לעיל.
תנאים פיננסיים
על היזם לעמוד בדרישות בתנאים הפיננסים המפורטים להלן, במצטבר:
הון עצמי:
הון עצמי מינימלי: ההון העצמי המינימלי ייקבע בהסתמך על דו"ח כספי מבוקר לשנה הקלנדרית שהסתיימה, ובהיעדר דו"ח מבוקר – מאזן בוחן ואישור רו"ח המבקר של החברה, כמפורט להלן. לעניין חישוב ההון העצמי, יילקחו בחשבון גם הלוואות בעלים נחותות (Subordinate) לסיוע:
*אומדן ההיקף הכספי של הפרויקט – מספר יחידות הדיור היוצאות, כהגדרתן בסעיף 1.1, כפול סכום הרכישה הממוצע של דירה, שחושב עבור כלל הדירות באזור לשיקום והתחדשות, בהתאם לשומת השמאי הממשלתי שנערכו בהתאם לסעיף ___ לחוק, לפני הליכי השגה על שומות אלו.
יחס ההון עצמי לנכסים על פי המאזן (Equity Ratio): לא יפחת מ-18%.
הכנסות ורווח תפעולי:
עמידה בדרישות אלו תיקבע בהתבסס על ממוצע שלוש השנים החולפות, כפי שעולה מן הדוחות הכספיים המבוקרים של החברה. ככל שעדיין אין באפשרות החברה להמציא דו"ח כספי מבוקר בגין שנת הכספים האחרונה שנסתיימה, לעניין שזה זו ניתן יהיה להסתמך על מאזן בוחן ואישור רו"ח המבקר:
הכנסות:
*אומדן ההיקף הכספי של הפרויקט – מספר יחידות הדיור היוצאות, כהגדרתן בסעיף 1.1, כפול סכום הרכישה הממוצע של דירה, שחושב עבור כלל הדירות באזור לשיקום והתחדשות, בהתאם לשומת השמאי הממשלתי שנערכו בהתאם לסעיף ___ לחוק, לפני הליכי השגה על שומות אלו.
על אף האמור, לעניין סעיף זה, ניתן יהיה להכיר לחילופין בהיקף המכירות השנתי הממוצע בפועל אף אם ההכנסות מהן לא הוכרו עדיין בהתאם לתקינה החשבונאית, בהסתמך על חוו"ד מאת הרו"ח המבקר של החברה.
רווח תפעולי: הרוות התפעולי הממוצע בשלוש שנות הכספים האחרונות היה גבוה מ-0.
תנאי ממשל תאגידי, שקיפות וציות רגולטורי:
דוחות כספיים:
היזם ימציא דוחות כספיים מבוקרים לשלוש השנים החולפות (ולשנה הפיננסית האחרונה על בסיס מאזן בוחן ואישור רו"ח המבקר, ככל שעדיין אין דו"ח מבוקר).
היעדר הערת עסק חי בדוחות הכספיים באף אחת מהשנים.
ציות לרשויות המס והדין:
הצגת אישור מרשות המיסים בדבר הגשת כלל הדוחות התקופתיים הנדרשים לפי דין בשלוש השנים החולפות.
הצגת אישור ניהול ספרים תקין וניכוי מס במקור בתוקף.
הצהרה בדבר היעדר חובות מס מהותיים שלא הוסדרו. יובהר כי למנהל מס רכוש נתון שיקול הדעת לקבוע מהו "חוב מס מהותי שלא הוסדר" לעניין זה.
רקע משפטי ופיננסי:
היעדר כשלים פיננסיים מהותיים בעשור האחרון. לעניין זה, כשל מהותי ייחשב, כאחד מבין הבאים: אי עמידה בפירעון חוב במועדו כלפי תאגיד מלווה, מימוש ערבויות שניתנו לרוכשי דירות, סילוק היזם מפרויקט ע"י תאגיד מלווה ומינוי יזם אחר במקומו לצורך השלמת הביצוע, כניסה להליכי חדלות פירעון (לרבות מינוי מפרק, כונס, מנהל מיוחד וכיוב' ליזם או לחברה קשורה) וזאת עקב אי עמידה בהתחייבויותיו, הסדר חוב משמעותי עם נושים, שינוי בזהות בעלי השליטה כחלק מחילוץ החברה על רקע קושי לעמוד בהתחייבויותיה, או מקרה דומה המעיד על כשל פיננסי, לפי שיקול דעתו של מנהל מס רכוש. ככל שהיזם מצוי בהפרה למול גופים מממנים, הוא יידרש לדווח על כך, ואם סבר מנהל מס רכוש כי מדובר בהפרה המעלה חשש מהותי לכשל, לפי שיקול דעתו, הוא יהיה רשאי לראות בכך משום כשל פיננסי מהותי. בחינת קיומו של תנאי זה תיעשה ביחס ליזם, כל חברה אחרת בבעלותו או כל גוף קשור כהגדרתו לעיל, גם אם לא הוגש לצורך הכרה בניסיון.
מנהל מס רכוש יהיה רשאי, לפי שיקול דעתו לפסול יזם על רקע הרשעות בעבירות כלכליות, בטיחותיות או תכנוניות, או על רקע חשד סביר למעורבות של היזם בפלילים אף בהיעדר כתב אישום או הרשעה, ובמידת הצורך הוא יתייעץ עם כל גורם ציבורי רלוונטי, לרבות נציגי החשב הכללי, הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית, הרשות המקומית, גורמי האכיפה, פרקליטות המדינה או כל גורם אחר.
מממנים מוסדיים:
הצגת מכתב נוחות מבנק או מגוף מוסדי מפוקח בישראל, שמעיד כי קיימת מערכת יחסים בנקאית בין היזם למוסד הפיננסי וכי פעילותו הפיננסית של היזם מתנהלת לשביעות רצון הגורם המממן (מצ"ב נוסח מכתב נוחות לדוגמא בנספח א').
אישור יזם שאינו עומד בכל הקריטריונים
למנהל מס רכוש הסמכות לאשר עמידה של יזם בתנאים לקבלת סיוע, גם אם התקיימו בו חלק מהתנאים המנויים לעיל, אך לא כולם, אם השתכנע כי יש בעמידת היזם בחלק מהתנאים, במכלול הנסיבות, כדי להניח את דעתו כי יוכל לעמוד בהתחייבויותיו. במידת הצורך יתייעץ מנהל מס רכוש עם נציגי אגף החשבת הכללית במשרד האוצר, הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית והרשות המקומית.
אי אישור יזם העומד בתנאים
מנהל מס רכוש יהיה רשאי להודיע כי יזם אינו עומד בתנאים האמורים להנחת דעתו אף אם עמד בתנאים שלעיל, מטעמים מיוחדים שיירשמו.
סמכות לערוך שינויים
יובהר כי למנהל מס רכוש נתון שיקול הדעת לשנות תנאים אלו לפי שיקול דעתו המקצועי ובהיוועצות עם נציגי אגף החשבת הכללית והרשות הממשלתית להתחדשות עירונית. הודעה על שינוי התנאים תפורסם לציבור ותכלול את מועד כניסת התנאים החדשים לתוקף, על מנת לתת שהות כדי להיערך לשינויים.
חלק 2 - מערך הביטחונות והשעבודים:
להלן יפורטו הבטוחות והשעבודים אותם נדרש היזם להעמיד לטובת המדינה כנגד קבלת כספי הסיוע עבור מימון רכישת הדירות במסגרת הסכמי היציאה שנחתמו עמו, בהתאם לסעיף ____ לחוק. מטרת בטחונות אלו היא להבטיח את השבת כספי הסיוע בהתאם לקבוע בחוק. מערך הביטחונות והשעבודים הנדרשים נחלק לשניים, בהתאם לשלב הפרויקט, כמפורט להלן:
שלב א – בטחונות שיועמדו כנגד קבלת כספי הסיוע ועד לשלב התחלת הליווי הבנקאי בפועל:
זכויות במקרקעין בגין דירות נשוא הסכמי חלופת היציאה (להלן – הדירות):
רישום בלשכת רישום המקרקעין של משכנתא מדרגה ראשונה על הזכויות במקרקעין שבגין הדירות, בגובה סכום הסיוע שניתן ע"י המדינה. ככל והזכויות אינן רשומות בלשכת רישום המקרקעין, אלא רשומות ברשות מקרקעי ישראל, תירשם הערת אזהרה ויינתן למדינה כתב התחייבות לרישום משכנתא חתום על ידי רשות מקרקעי ישראל ובעל הדירה (המוכר).
שעבוד קבוע מדרגה ראשונה ברשם החברות או ברשם המשכונות, לפי העניין, בגובה סכום הסיוע שניתן ע"י המדינה, על כלל הזכויות החוזיות בדירות, לרבות זכויות לכל ההכנסות והרווחים מהדירות, מכל מין וסוג שהוא המופקות מהדירות, לרבות דמי שכירות והביטחונות ככל ואלה ניתנים להסבה.
שעבוד קבוע, מדרגה ראשונה ברשם החברות או ברשם המשכונות, לפי העניין, בגובה סכום הסיוע שניתן ע"י המדינה על כלל הכספים שיהיה היזם זכאי לקבל מרשויות המס ומהרשויות השונות בקשר עם הדירות.
שעבוד קבוע, מדרגה ראשונה ברשם החברות או ברשם המשכונות, לפי העניין, על כלל הזכויות על פי פוליסות הביטוח בגין הדירות.
יובהר כי, במהלך תקופת שלב א' היזם לא יוכל לשעבד את הזכויות בדירות נשוא הסכם חלופת היציאה לגורם אחר שאינו המדינה.
שעבוד זכויות היזם בפרויקט:
שעבוד והמחאת זכויות מכוח הסכמי ההתקשרות עם שאר בעלי הדירות שהתקשרו עימו בעסקת שיקום, כגון זכאות לתשלום בשל ביטול עסקה.
שעבוד קבוע, מדרגה ראשונה ברשם החברות או ברשם המשכונות, לפי העניין, בגובה סכום הסיוע שניתן ע"י המדינה על כל חשבון אשר יפתח בקשר לפרויקט.
בטחונות נוספים:
ערבויות אישיות מבעלי השליטה בחברה או שעבודים על נכסים אחרים או זכויות אחרות של היזם עד לגובה סכום הסיוע שניתן ע"י המדינה, לשביעות רצונו של מנהל מס רכוש ובאופן שמבטיח את השבת סכום הסיוע, בהתחשב ביתר הבטחונות.
שלב ב –פתיחת הליווי הפיננסי לפרויקט:
עם המעבר לשלב הביצוע ותחילת הליווי הפיננסי, הביטחונות המפורטים בשלב א' יוחלפו בערבות בנקאית או פוליסת ביטוח בנוסח חוק המכר לטובת המדינה, שיונפקו ע"י התאגיד המלווה, בגובה סכום הסיוע שניתן ע"י המדינה בתוספת הפרשי הצמדה למדד המחירים לצרכן. הוויתור על בטחונות שניתנו בשלב א' ייעשה כנגד העמדת הבטחונות בשלב ב'.
לעניין זה, תחילת הליווי הפיננסי – עד 7 ימים ממועד העמדת ערבות בנקאית או פוליסת ביטוח בנוסח ערבות חוק מכר, הראשונה בפרויקט, לבעל דירה שבחר בעסקת שיקום, או לרוכש דירה שרכש דירה בפרויקט מהיזם.
מבנה שליטה וניגודי עניינים:
הגורמים המוסמכים מטעם היזם יתחייבו לאיסור שינוי שליטה ביזם ללא קבלת אישור מראש של מנהל מס רכוש, במידת הצורך הוא יתייעץ עם נציגי אגף החשבת הכללית והרשות הממשלתית להתחדשות עירונית. לעניין זה "שליטה" כהגדרתה בחוק ניירות ערך.
נספח א' – מכתב נוחות לדוגמא מבנק או מגוף מוסדי מפוקח בישראל
תאריך: _______
לכבוד
___________________
א.ג.נ.,
הנדון: __________בע"מ
הננו להודיעכם כי ____________ בע"מ מספר ח.פ. _________שכתובתה _________ נמנית על הלקוחות הטובים שלנו מאז _________ ומקבלת אצלנו שירותים בנקאיים שונים.
הלקוח הנ"ל מנהל אצלנו חשבונות שונים, לשביעות רצוננו.
כ"כ הננו לאשר כי למועד מכתבנו זה הנ"ל מכבד את התחייבויותיו כלפינו בקשר לחשבון הנ"ל לשביעות רצוננו.
וכן, נכון למועד מכתבנו, הלקוח מבצע פרויקטים בשלבי ביצוע שונים, בליווי הבנק אשר מתנהלים לשביעות רצוננו.
הפרטים לעיל ניתנים לכם בלבד כאישור על פי בקשת הלקוח הנדון, ובאחריותו בלבד, ומבלי שיהיה בכך משום חובה או אחריות כלשהי על הבנק ו/או על מי מעובדיו ו/או על הבאים מטעמו או במקומו.
מספר יח"ד יוצאות* דרישת הניסיון בכל אחד מאלה במהלך 5 השנים שקדמו למועד ההכרזה על אזור לשיקום והתחדשות
דרישת הניסיון בכל אחד מאלה במהלך 5 השנים שקדמו למועד ההכרזה על אזור לשיקום והתחדשות
מספר יח"ד יוצאות* מספר יח"ד מינימלי שנמסרו ע"י היזם בפרויקט אחד מספר יח"ד
שנמסרו במצטבר
עד 150 80 או זהה למצב היוצא, הנמוך מביניהם. הכפלה ב – 1.2
ביחס למצב יוצא
151 ומעלה 150 הכפלה ב – 1.2 ביחס למצב היוצא או 500 יח"ד, הנמוך מביניהם
אומדן ההיקף הכספי של הפרויקט* הון עצמי מינימלי**
עד 100 מיליון ₪ 25 מיליון ₪
101-300 מיליון ₪ 40 מיליון ₪
301-500 מיליון ₪ 60 מיליון ₪
501 מיליון ₪ ומעלה 80 מיליון ₪
אומדן ההיקף הכספי של הפרויקט* הכנסה שנתית
עד 100 מיליון ₪ 30 מיליון ₪
101-300 מיליון ₪ 50 מיליון ₪
301-500 מיליון ₪ 90 מיליון ₪
501 מיליון ₪ ומעלה 120 מיליון ₪