חומר רקע - גורמים חיצוניים

עמוד 1 מתוך 17 מחוז חיפה וה צפון דרך העצמאות45 , חיפה פרטי התקשרות : טל ' 9 158 392 - 073 , דוא"ל @justice.gov.il HFA - huma S תאריך עברי : ב' ב טבת "תשפ ו תאריך לועזי : 22 ב דצמבר 2025 'מס חוזה רמ"י : 209003289 'מס הזמנת שומה ר מ"י : 4040853 )מספרינו (אופק : 52693 ,א.ג.נ :הנדון הכר עה בה שגה אר שונה – בהתאם לסעיף4.20 ב קובץ החלטות מועצת מקרקעי ישראל גוש19276 ,חלק ה2 8, יובלים 1. מבוא ומטרת השומה: 1.1 נתבקשתי ע"י הצדדים, באמצעות פני י ת רש ות מק רקע י ישראל (רמ"י )שנתקבלה ביום 30/11/2025 , להכ ריע במחלוקת הצדדים ל עניין שווי ות זכ הבעלו ת ב מרכי ב ק קר ה ע בנכס ש בנ דון, כריק ופנוי , ע פ "י ת כנית( מאושרת תב"ע) + פוטנציאל וזא ת לצורך גביית דמי חכירה מהוונים בג י ן הקצאת מגרש בישוב .קהילתי 1.2 השומ ה מטעם רמ"י נערכ ה ע"י שמאי המקרקעין מר זיו חגא י ב יום25/08/2024 - " :להלן מש אי המשיב ה"; ההשג ה שבנדון ה וג שה מט עם בעלי הזכוי תו, באמצעו ת שומ ה שנער כה על ידי שמאי ה מקרקעין מר יהודה די ין מיום15/01/2025 – להל ן" : שמאי המשי ים ג". 1.3 ב תאריך01/12/2025 נשלחה לצדדים הו דעה על הכרעה ללא קיום דיון תוך קביעת לו"ז להשלמת חומר נוסף , ככל וי שנו, עם הע תק לצד שכנגד עד ום יל 08/12/2025 . התייחסות הצדד י חו ל ם מר שנש לח ע "י הצד שכנגד תתקב.ל בתוך שבוע נוסף 1.4 הצדדים חלוקים, בין היתר, בנוש א עסקות ההשוו אה הראויות, מקדמי התאמ ה שוני ם ,רווח יזמי ועוד . לכבוד גב' מירב פלד גולדנב רג צוות לקדום עסקות מגורים רמ"י– מרחב צפון וגהו לן @land.gov.il meravp רמ זיו חגאי שמאי מקרקעין מטעם רמ"י [email protected] מר יהודה דיין שמאי מקרקעין מטעם המ ג שי ים .com ail m g @ udgal11 y עמוד 2 מתוך 17 מחוז חיפה וה צפון דרך העצמאות45 , חיפה פרטי התקשרות : טל ' 9 158 392 - 073 , דוא"ל @justice.gov.il HFA - huma S 2. זיהו י ס נכ ה : :גוש 19276 . חל קה: 82 . שטח רשום: 500 "מ ר . המ :ות הנכס קרקע למגורי ם צמוד קרקע. :מיקום יובלי ם. 3. הזכו ת ה מוע רכ :ת הזכות המוערכת ה ינה זכות בע ה לות במר כיב הקרקע, ל כו ל צוה אות פיתוח וכולל מע"מ ,זו את בכפוף למטרת השומ ה. 4. ד מוע קובע לשומ ה : המועד הקוב ע להכרעה זו הינו25/08/2024 , בהתאם ל.מועד הקובע בשומת המשיבה 5. מועד הביקור בנכס: בתאריך16/12/2025 נערך ביקור בנכס ו סביבתו .ע"י ליאור מטרסו, שמאי מקרקעין ממשרדנו 6. תיאור הסביבה והנכס: חלקה82 ב גוש19276 , בשטח רשום של500 מ"ר הנמצא ת בשכונת ההרחבה בחלק המערבי של הישוב יובלים. 6.1 תיאור ה סביבה1: יובלים הוא יישוב קהילת י חילוני, בגליל התחתון בתחומי ה מועצ .ה האזורית משגב ה יישוב ממוקם סמוך לשמורת נחל חילזון. היישוב הוקם ב - 1982 על ידי גרעין של עובדי חברת רפא"ל .ביובלים כ– 1,500 תושבים. היישוב מתוכנן ל– 550 יחידות דיור, מתוכן334 כבר בנויות .מיובלים נוף מר היב לנחל חילזון ו לגליל המערבי . 1 מתוך אתר האי נט רנט של מועצה אזורית משגב. עמוד 3 מתוך 17 מחוז חיפה וה צפון דרך העצמאות45 , חיפה פרטי התקשרות : טל ' 9 158 392 - 073 , דוא"ל @justice.gov.il HFA - huma S ל הלן תרש י ם סביב ת הנ כס2 : להלן תשריט רמ"י מיום4 202 / 07 / 16 : 2 מ :קור " ap ovm G " ,אתר המפ ו ת הממש .לתי מיקו ם הנכס בקירוב עמוד 4 מתוך 17 מחוז חיפה וה צפון דרך העצמאות45 , חיפה פרטי התקשרות : טל ' 9 158 392 - 073 , דוא"ל @justice.gov.il HFA - huma S 6.2 תיאור הנכס : הנכס הנישום מהווה את חלקה82 בגוש19276 , בשטח רשום של500 מ"ר, הנמצא בשכונת ההרחבה הממוקמת ב דרום מערב היישוב הקהילתי ים ול יב . צורת ו גו ר לרית דמוי ת מלבן, והטופוגרפ יה בסב יבה בעלת שיפוע מתון . הנכס הנ ישום גובל מ שני דיו יצ במגרשי מגורים, ב חזית לדרך ובחזית לנו ף . הפיתו ח הסביבתי בשכונת ההרחבה בשלבי סיום ,, נצפו שוחות ביוב ארונות תקשו רת, ארונות חשמל , כבי ש סלול אספלט , מדרכות ועמודי תאורה . להלן תמו נ ת חזית הנכס הנ ישום : 7. המצב ה משפ טי : בהתא ם לה ק עת סח נ שו יר ם מפנ קס הז כויו ת של לשכת שיר ום מקרק עי( ן אט,בו) לחלקה שבנדון שהו פק ע ל ידנו באמצעות אתר האינטרנט ביום01/12/2025 , :עולים הפרטים הבאים ש גו: 19276 . חלק :ה 82 . שר :ויות .מ.א משגב. שטח רש:ום 500 .מ"ר בעל ת ויו : קרן קיימת ליש ראל , ב שלמ.ות עמוד 5 מתוך 17 מחוז חיפה וה צפון דרך העצמאות45 , חיפה פרטי התקשרות : טל ' 9 158 392 - 073 , דוא"ל @justice.gov.il HFA - huma S 8. מצ ני ונכת ב: להלן ה ת ו כני ת ה קיע ו רי ת וה רלוונטי ו ת טר מל ת השומ ה, החל ות ב ו תח נכס ה ם הנ ישו ם , כפי שעול ה מאתר רמ"י: 8.1 . /ג7 1248 : מה סר פו למתן תוקף בר שומות.בי .פ5273 מ יום18/02/2004 . מט רו ת ה תכ ית נ :השלמת התכנון ב גבולות התכני ת הקיימת בשטחים המיועדים לתכנו ן בעת י .ד עדכון התכנית בשטח הבנוי לפ י המצב ב פועל כו לל כביש הגישה לישוב. שינוי זכויות בניה באזורי מגורים "שנבנו עפ י תוכניו .ת קודמות מאושרות התוכ ני מ ת ווג ס ת את הנכס הנישום כמגרש מספר523 ביעוד מגורים א' . עי קר הו י ראות התוכנית (מגורי ם 'א– מ וצ)ע: א. מגורים: בבניי ני ם חד משפחתיים . ב. תעסוקה : תתאפשר תעסוק ה לשירות ים אישיים , מקצועות חופשי ים כה ,נדסה, אדריכלות, עיצוב אומ נו ת ואומנות, כל אלה בתנאי שישמשו לפרנסת הדיירים הגרים בבית האמור, ובתנאי שיקבע ע"י הועדה המקומית לתכנון ובניה שאינם מהווים מטרד ל סב.יבה השטח המכסימ לי שיותר לשימוש עיסקי לא יע לה על50 מ"ר ו הוא חש י ב במנ ין הש טחים העיק ריים המותרי .ם ג. חניה : שטחו המירבי30 מ"ר (ל)שני מקומות חניה . אפשר שיבנה כפרגולה או כסככה מקורה בגג רעפים או עץ , ו ללא .קירות שטח החניה המ קורה יחשב כשטח שירות (הכלל.)בסה"כ השטחים המותרים ד. קומת מסד :תותר הקמת קומת מסד לשטחי שירות בלבד בתנא י שג ובה ה מ רצפ ה לתקרה לא יעלה על220 ס"מ ובתנאי שסל כל גובה הבני ין ושטחו לא יע לו על המקסימו ם ה מות.ר ה. מחסן : מבנה מוגדר מ חסן כאשר גובה ו מעל פני הקרקע עולה על1.5 מ' בנקודה הגבוהה ביותר שלו, ובלבד שגובהו המרחק האנכי בין רצפתו לבין ת חתית תקרתו ל א עולה על2.20 'מ. שטח המ חסן יח שב כשטח ש רות (נכלל בסה"כ השטח ים המ ותרי .)ם זכויות הבניה באזור בייעוד מ 'גורים א3: גודל מגרש מינילי : 490 .מ"ר שטח עיקרי : 40% . שטח י שירות : 12% . תכסית : 35% . מוק מס ות : 2 מסד+ . צפיפ ות : 1 .יח"ד קווי בנ יין : קדמי- 3 מ', צדדי - 3 ואחורי- 4 .'מ 3 תותר העברת אחוזי בניה ממעל מפלס הכניסה אל מ תחת ל מפלס הכניסה בא י שור ועדה מ קומי.ת גובהו של מבנה ימדד מפני קרקע טבעית או חפ ורה , וכ מ הנ מ ה בין השניים , מה נקודה הנמ ה וכ ביותר .של המבנה עמוד 6 מתוך 17 מחוז חיפה וה צפון דרך העצמאות45 , חיפה פרטי התקשרות : טל ' 9 158 392 - 073 , דוא"ל @justice.gov.il HFA - huma S להל ן :קטע מתשריט התכנית 8.2 . ת כנית :רישוי לא הוצג בפני היתר בנ יה או תוכנית בקשה לה .יתר מיקו ם נכס ה בקירוב עמוד 7 מתוך 17 מחוז חיפה וה צפון דרך העצמאות45 , חיפה פרטי התקשרות : טל ' 9 158 392 - 073 , דוא"ל @justice.gov.il HFA - huma S 9. שומ ות ועמ דות הצדדי ם : 9.1 . וכ סי ם השוואתי של כס י ומ השו מה: להל ן מסק נת השוו י לזכ ות ה בעל תו סכנב שב ןו נד כולל פית "מ עמו וח בשומות:הצדדים 9.2 . ום יכ ס מוש מה ת שיבה : 9.2.1 . גי שת השומה וערכ בה י סיס4: ▪ לצורך קביעת ערכי הבסיס השתמש שמאי המשיבה בגישת ההשוואה יה שירה בשילוב עם גישת החילוץ תוך ביצוע התאמות נדרש ות . ▪ נתוני ה השוו אה כולל ים 3 עסק ו ת מכר למגרש י מגורים מה ייש ובים הררית, א שחר וגילון ו- 8 עס קות מכר לב תי מגורים מהיישובים עצמון ויובלים מהשנים2021 - 2024 . ▪ לאחר נ יתוח עסקות ההשוואה, ביצוע התאמות ושקל ו ל הנ תונים לפי60% להשווא ה הישירה ו– 40% לגישת החילוץ, קבע שמאי המשיבה שווי מ"ר'מבונה אקו בבעלו ת בסך6,423 ש"ח כולל מע"מ ופיתוח . 9.2.2 . עקרונ ות הת חשי ב : ▪ לא הובא ה בחשבון תוספת לשווי עבור פוטנציאל . ▪ הובא בחשבון קצב עליית מחיר י ם של 6% לשנה עד לתאריך07/10/2023 , לאחר מועד זה הובאה בחשבון קצב עלית מחירים של3% .לשנה ▪ בניתוח עסקות ההשוו אה, הובא בחשבון מרכיב יזמות של 0% - 3%, ו וי על ות בני ה של 6,080 ₪ / מ"ר– 7,225 ₪ /מ " .ר ▪ בוצ עה התאמה לבעלות (חילוק ב– 0.97 .) ▪ בוצעה הת אמה ל מיקום ביחס ל עסקות ההשוואה : אשחר( 1.35 ) , הררית( 1.125 ) , ג ילון ( 1.075 ) , עצמון( 0.95 ). ▪ 'מקדמים אקו : שטח עיקרי – 1, שטח עיקרי שולי– 0.85 , "ממ ד– 1, יתר ת ש טחי שירות– 0.44 – 0.52 , מרתף– 0.4 , חצר– 0.25 , ח צר לי שו ת– 0.2 . 4 ל יתר פיר וט אה ר ע ם די ומ 18 – 0 1 בשומת ה משי בה. עמוד 8 מתוך 17 מחוז חיפה וה צפון דרך העצמאות45 , חיפה פרטי התקשרות : טל ' 9 158 392 - 073 , דוא"ל @justice.gov.il HFA - huma S 9.2.3 . תחשיב השו מה: 9.3 . ום כיס מת וש המשיג ים : 9.3.1 . גיש ת שו ה מה ו כרע י הבסי ס5: ▪ לצור ך קב יעת ערכי הבסיס השתמש שמ אי המשי גים בגישת ההשוואה יה שירה בשילוב עם גישת החילוץ תוך בי צ וע התאמו .ת נדרשות ▪ נתו ינ ה השוו אה כוללים 2 עסק ו ת מכר למגרש י מגורים מהיישובים יובל י ם וגילו ן ו- 13 עסקות מכר לבתי מגורים מהיישובים יובלים ועצמון מהשנים2021 - 2024 . ▪ לאחר ניתוח עסקות ההשוואה, ביצוע התאמות ושקלול הנת ונים לפי65% להשוואה הישירה ו – 35% לגישת ה ח לוץ י , קבע שמאי ה מש יגים שוו י מ"ר מב 'ונה אקו בב עלות בסך 4,622 ₪ .כולל מע"מ ופיתוח 9.3.2 . נורקע ות התחשיב: ▪ לא הובא ה .תוספת לשווי עבור פוטנציאל ▪ גישת ההשוואה הישירה עדיפה על פני גישת החיל וץ לכן ניתן ל עסק ת מכר מגר ש המגור ים מהי י שוב יובלים משקל של50% . ▪ בעסק ות ש נותחו לפי גיש ת החילוץ, בוצ ע קיזוז מס רכישה, לפי 6% מערך הקרק ע לאח ר ניכ וי יז מות ועלויות .בניה ▪ בניתוח עסקות ההשוואה, הובא בחש בון מר כיב יזמות של5%, ו עלויות בניה של 4,864 ₪ / מ "ר– 7,692 ₪ /מ"ר ,בהתחשב ב פחת שנתי של1.25% . ▪ בוצעה אתה מת ל זמ ן של5% עד ל תחילת מלחמת חרבות ברזל ולאחר מכן לא בוצעה .התאמה ▪ בוצעו ההתאמות הבאות ביחס לעס קות ההשוואה: התא מה ל יש גנ תו (1 – 1.15 ,) מגר ש שאינו גובל בשצ"פ/שב"צ/שטח פתוח ( 0.95 – 1.03 ) . 5 ליתר פ ירוט ר אה עמודי ם20 – 37 מו בש ת ש מ י ה א משי גים. עמוד 9 מתוך 17 מחוז חיפה וה צפון דרך העצמאות45 , חיפה פרטי התקשרות : טל ' 9 158 392 - 073 , דוא"ל @justice.gov.il HFA - huma S ▪ בוצעה הת אמה ל מיקום ביחס ל עסקות ההשוואה: ון מ עצ ( 0.9 ) ,גילון ( 0.85 ) . ▪ קמ :'דמים אקו שטח עיקרי – 1, שטח עיקרי שולי– 0.85 , "ממ ד– 1, יתרת שטחי שירות– 0.5 ,חצ ר– 0.25, חצר שו לית– 0.2 . 9.3.3 . תח שיב ו הש :מה 9.4 . ט ת ענו משלימו ת של הצד ים ד: להלן עיקרי הטענות שעלו בשומות הצדדים ,בדיון ובתגובות שנתקבלו בהכרעות דומות6 למגרשים סמוכים בשכונת ההרחבה ביובלים : 9.4.1 . טע נו ת שמאי המשיג ים: ▪ התי יחס ות לשומת רמ"י : שמאי המשיבה הגיע לערכי שווי גבוהים ובלתי סביר ים שכנראה נוב עים מני תוח שגוי של ע ס קות ההשוואה. בנ וסף, י ש להתייח ס לעסקת ,הקרקע ביובלים לה ניתן משקל של50% בשומתנו. ▪ התאמה למיקום: הישובים עצמון וג ילון עדיפים על פני י ובל י ם בש ל נגישות עדיפה ו שיר ותי .קהילה היישובים הררית ואשחר אינם ברי השוואה . 6 :'אופקים מס51452 , 51751 , 52087 . עמוד 10 מתוך 17 מחוז חיפה וה צפון דרך העצמאות45 , חיפה פרטי התקשרות : טל ' 9 158 392 - 073 , דוא"ל @justice.gov.il HFA - huma S ▪ ר ווח יזמי : בבנ יה פרטית סביר שתי קח קבלן מפתח ו לכן יש להביא בחשבון רווח י זמי של 17% - 20% .אני סבור ש קיימת שחיקה ברווח ה יז מי או ל רך ציר הזמן ובנסיבות העניין , הוחל ט לאמץ את קביעתו ה של שמאי ה מחוזי רון תמיר מהיישוב קורנית בו נק בע רווח יזמי שחוק בשיעור של5% . ▪ עלויות בניה: בב ניה פרטית סביר ש תיקח קבלן מפתח ולכ ן יש להביא בחשבו ן גם רוו ח קב ני ל , לכן יש לחשב עלו יות בניה ל" פי מחירון דק ל" נ כון לחודש פברואר2025 , ו על עליות הבני ה הישיר ות "יש להוסיף מע מ ו בהתחשב בנ סיבות הקיימ ו ,ת עלויות בניה עק יפות בשיעור של25% . פחת של1.25% לשנה על הבנוי מתאים בנ ס יבות העניין , בדומה ל שיעו ר הפח ת שנקבע ב הח לטת ועדת ה שג תו ( 'אופק מס46055 .) ▪ מס רכישה: תקן מס ' 3 לתק ינה הש מא,ית מגדיר את שלבי החילוץ ממחירי נכסים בנויים, ובין היתר מ ורה להפחית את מס הרכי שה משווי כס הנ הבנו.י בהי נתן ששיעור מס הרכישה על קר ק ע ריק ה הי נו6% ,יובא מ ס זה כעלות נוספת לעלויות הבניה הישירות וה עקיפ ות שאותה יש להפחית ממ יח רי נכסי ההשוואה במסגרת גי שת ה .חילוץ ▪ ה תאמ ה לבע לות : סבור כי אין צורך להביא בחשבון מקדם התאמה לבעלות מכ י ו ן .שגורם החיכוך לא קיים ולא הוכח ▪ התאמה למועד: ניתן לייחס עליית מחי רים בש יעור של3% על כרע י הקרקע ב עסקות שבוצעו עד לתחילת מלחמת חרב.ות ברזל לאחר מועד תחילת המלחמה, אין כל הצדקה לייחס תוספ ת שו וי כלשה י לנוכח עציר ה כמעט מוחלטת בביצוע עסקות ברחבי הצפון ולאור חוסר הווד אות הרב ששרר בכל תקופת המלחמה ובפרט , כאשר מדובר בנכסים ה מצויים בצ פון מדינת י לא שר . ▪ גילום היטלי ביוב: בעת הקצאת קרקע , חוי יב ה זם י לשלם את ה וצאות הפיתוח השונות ,לחילופין, ככל שיוכח שהיטלי הפ יתוח לא נגבו ע"י המועצה האז ,ורית כאשר ק יים היתר ב ניה, בהכרח שולמו היטלי הביוב ב עסקה זו. ככל שיוכ ח ש עסקת ההשוואה לקרקע ביובלים לא כוללת תשלו מי ביוב ע ל ,מרכיב הבניה יש לייחס י יקור מחיר ה עסקה בכ- 150 ₪ למ" ר מב ונ .ה אקו' בלבד ▪ מכרז בשיטת הרשמה והגרלה בגילון כבקרה לשווי הזכויות בנכס: בתאר יך 05/06/2025 שו וקו בגילון מגרשי מגור ים במכרז ,הרשמה והגרלה בשווי שנקבע ע "י שמאי ולכן אין אפשרות להכליל ו כנתון .ההשוואה מני תוח נתוני המכרז עול ה כי שווי מ"ר מבונה ה ינו4,854 ₪ . ל אחר ה תאמה ליובלי ם מתקבל שווי של4,126 ₪ מ"ר מבונה אקו' כולל מע"מ ופיתוח. עמוד 11 מתוך 17 מחוז חיפה וה צפון דרך העצמאות45 , חיפה פרטי התקשרות : טל ' 9 158 392 - 073 , דוא"ל @justice.gov.il HFA - huma S 9.4.2 . שמאי המ שיבה: ▪ התאמה למיקום : היישוב יובלים הכי מבו קש במועצה אזורית משגב . שכונת ההר ח בה גדול ה, גיל מ מ ,וצע של התושבים יחסית נמוך מיק,ום מצויין ליד רקפת שם המרכז המוניציפלי של ה רשו ת. ▪ חו רו יזמ י: הקווים המ נחים מדברים על5% לכל היותר לבניה עצמית. במקרה של קניית בית מסו ג ד גם, הא לטרנטיבה לאדם הפרטי היא בניה עצמית ולכן הרווח היזמי הוא עד5% . ▪ התאמה לבעלו ת: ה תאמה של3% לבעלות סבירה ותואמת את הק ווים המנחים . ▪ התאמה ל מועד: מק דם התאמה למו עד ש ל5% לשנ ה סביר. קיים מחסו ר בקרקעות והמחיר של בתים צמודי קרקע .תמיד בעליה ▪ גילום היטלי ביוב: ב מועצה אזורית משגב, היטלי מים וביוב משולמים במועד ההיתר, ז"א עסקה לק רקע ריקה, ללא היתר, יש להוסיף את היטלי המים והביוב לע .סקה עצמה ▪ בקרה על ע רכי הקרקע ביו בלים: מכ רז ב שיטת הרש מ ה והגרלה בגיל ון לא רלוו נטי , לא מד ובר בעסקה. בהכרעה בהשגה ביישוב שכניה, נקבע שווי מ"ר מבונה אקו' ג בוה בכ– 5% מהערך בשומה זו, נתון זה מראה שהערך שנקבע בשומה זו סביר לח .לוטין ▪ עסקת קרקע ביובלים: העסקה נערכה כנראה תחת אילוץ, המחיר שהתקבל.נמוך עמוד 12 מתוך 17 מחוז חיפה וה צפון דרך העצמאות45 , חיפה פרטי התקשרות : טל ' 9 158 392 - 073 , דוא"ל @justice.gov.il HFA - huma S 10 . ן דיו והכ עה ר: 10.1 . שאל המושה ת: נתבקשתי ,להכריע במחלוקת הצדדים לעניין שווי זכות הבעלות במרכיב הקרקע, כריקה ופנויה כולל פיתוח וכולל מע"מ לצורך גביית דמי חכירה מהוונים. הנכס שבנדון מהוו ה מגרש מגורים לבנייה צמ ודת קרקע בישוב יובלים . עי קר ה מחלוק ת בין הצ דד ים הי נה ב עניין עסקות ההשוו אה הראויות, מקדמי התאמ ה שוני ם, רוו ח יזמי וד וע . ש מאי המשיבה ביסס את שומתו על ע סקות ב גישת ההשוואה מהיישובי ם הררית, אשחר וגילון בשילוב עם עסקות ב גישת ה חילוץ מהיישובים עצמון ויובלים. שמאי המ שיגים ביסס את שומתו על עסקות ב גישת ההשוואה הי מ ישוב ים יו בלים וגילון בשילוב עסקות ב גישת החי לוץ מהיישובים .עצמון ויובלים עפ"י התקינה השמאית, גישת השומה בעלת התוקף הגבוה ביותר להערכת שווי הזכויות בנכס הינה גישת ההשוואה. הגישה מיושמת באמצעות ניתוח עסקות השוואה ,שנערכו בסמוך למועד הקובע בנכסים דומים, ככל האפשר, שי עור התאמו ת מינימלי ורמת מוב הקות גבוה ה ביחס למסקנת .השווי כאשר אין עסקות רלוונטיות בגישת ה השוואה ה ישירה, נערוך שימוש ב גישת החילוץ , תוך העדפת נ תוני ה שוואה המצריכים גם הם שי עור התאמות והנחות .מינימלי בחנת י את עסקות ההשוואה שהוצגו ע"י הצדדים ו עסקות נ וספות אנ ו י סבור ש במקרה הנדון ניתוח עסקות השוואה בגיש ת החילוץ וההשוואה מיובלים ידרש ו פחות התאמות והנחות ביחס לנכס הנישום מיתר עסקו ת ההשוואה וזאת בשל מאפייני הישובים והנכסים . 10.2 . ות נו קר ע ושיק ולי ה שומה: 10.2.1 . מקדם ה תאמה למ וע:ד אני סבור שהתאמה למועד בשיעור5% לשנה משקפת את השתנו ת המחירים על פני התקופות שק דמו למועד הקובע , וזאת בהתאם למגמת השוק ומאחר ומדובר ב נכס מבוקש – בינוי למגורים צמוד קר קע . אש ב ר לטענת שמ א י המשיגים ע ל עצי רה כמעט ,מוחלטת בביצוע עסקות ברחבי הצפון לא הוצגו אסמכת אות .או ראיות המגבות טענה זו 10.2.2 . מקדם התאמה לבע:לות חושב ה התאמה לבעלות ב שיעור של3% (חל וקה במקדם0.97 ) ביחס לעסקות ההשוואה שבוצע ו לזכוי ות .חכירה ב התאם לפ 'רק כה של הקווי ם ה מנ חים "סו גיות מיוחדות בשומות שמבוצעות עבור רשות מקרקעי ישראל" מקדם ההתאמה לבעלות יקבע ע פ"י שיק ול דעתו של השמאי ובדר"כ בטווח של2-4% משווי השו ק של הקרקע. מדוב ר במקדם שעיקר מהותו חסכון בחיכו ך מול רמ"י. נתוני ההשוואה עליהם התב ססנו נערכו ל זכו יות חכי רה ולכן אני סבור כ י ככל ולא בוצעה הקניית בעלות בפו על, אלמנט החיכוך מתקיים . עמוד 13 מתוך 17 מחוז חיפה וה צפון דרך העצמאות45 , חיפה פרטי התקשרות : טל ' 9 158 392 - 073 , דוא"ל @justice.gov.il HFA - huma S 10.2.3 . מס רכישה: מס רכישה מוט ל על רוכש זכות במקרקעין ונגזר מ המחיר שנקבע עב .סקה בתחש יבנו נוכה מס ר כישה כחלק מתרומת המחוברים ל מחיר . 10.2.4 . מכרז בשיטת הרשמה והגרלה ב גילון כבקרה לשווי ה זכויות בנכס: מכרז בדרך של הרשמה והגרלה שלא כולל התמח ת רו איכותו כנתון השוואה פחותה . לאור קיומו של מסד רחב דיו של עסקות הש וואה רלוונטיות , לא א אבי מכר ז זה בחשב ון . 10.2.5 . רווח יזמ י ותרומת מחובר ים: בהתאם לקווים המנחים7, רווח יזמי ב בניה עצמית צמודת קרקע מגל ם בעי קר "ביט ול זמ ן" איש י וסיכון נמוך ו כן את התמורה שדורש לעצמו היז ם בעבור הסיכון שהוא נושא על עצמו בעבור ה פסד ה תשואה ה אלטרנ טיבית להו נו העצמי ובעבור יגע כפיו ה .אישי לאור ,האמור ה ובא ב חשבון רווח יזמ י בשיעור של5% . ניכוי תרומתם הכלכ לית שמאית של המחוברים למחיר בעסק ה נקבע בהתאם לרמת הגימור ומצבם הפיזי כפי שנצפה .בביקור החיצוני 10.2.6 . :התאמה לשכונות ההרחבה מרכז היישוב יו בלים מאופיין בבנייה ,ותיקה וצפופה עם פיתוח סביבתי מיושן, ונגישות מסורבלת . לעומת זאת, שכונו ת ההרחבה שנבנו בטבעת המקיפה את מרכז היישוב מתאפיינות בבנייה מודרנית ומרווחת, עם פיתוח סביבתי חדש ומתקדם. לאור ההבדלים הללו, בוצעה התאמה לעסקות ההשוואה ממרכז היישוב בשיעור של1.15, ביח ס לעסקות ההשוואה בשכונות ההרחבה. 10.2.7 . פוט נציאל ת כנונ :י לא אות ר ו תו כניות בהכנה רלוונטיות ו היקף זכויות הבניה המותר עפ"י תב"ע תקפה נראה סביר ביחס לשט ח המגרש ו ל כן אני מקבל את ע מ דת הצדדים כי אין להביא בח שבון ת וס פת שווי עבור פוטנציאל תכ י נונ . 10.2.8 . גילום היטלי :ביוב במועצה הא זורית חלים היטלי ביוב המשולמים בעת הוצאת היתר בנייה. נ טל היטלים זה הי נו שו לי ביח ס לשווי הקרקע ואינו מהווה מרכיב מהותי בעסקה, ולפיכך לא נוספ ו עלויות ההיטלים לשוו י הק עקר וז את על הצד הזהיר. 10.2.9 . מקדמ:י התאמה נוספים מקדם התאמה לנוף1.02 , מקדם צמידות לשצ"פ1.02 . 7 פרק י ח ' לקווים המנחים– "שי מוש ."בגישת העלות ובחירת "הרווח היזמי עמוד 14 מתוך 17 מחוז חיפה וה צפון דרך העצמאות45 , חיפה פרטי התקשרות : טל ' 9 158 392 - 073 , דוא"ל @justice.gov.il HFA - huma S 10.3 . ים נ תו נ לאומדן השווי : בהתאם לאמור לעיל ולצ ורך בחינת ערכי הבסיס הסתמכ תי על הנתונים הבאים (מקור :הנתונים )אתר מידע נדל"ן עסקות מכר לבת י מגורים ביישוב יובלים עסקה במס"ד 5 – מערכת סול ארית מגולמת בתרומת המחוברים שהובאה בחשבון. עמוד 15 מתוך 17 מחוז חיפה וה צפון דרך העצמאות45 , חיפה פרטי התקשרות : טל ' 9 158 392 - 073 , דוא"ל @justice.gov.il HFA - huma S עמוד 16 מתוך 17 מחוז חיפה וה צפון דרך העצמאות45 , חיפה פרטי התקשרות : טל ' 9 158 392 - 073 , דוא"ל @justice.gov.il HFA - huma S עסקת מכר לק רקע ביי שוב יובלי ם שקלול נתוני ה שוואה השוו י שהת ק בל בגישת ההשוואה הישירה נמ וך מ שמע ותית מה שווי שהתקבל בגישת החילוץ , כך של מעשה מדובר בעסקת קיצון. יתכן שהדבר נובע ממכר באילוץ וכפי ש טוע .ן שמאי המשיבה ,עם זאת ועל הצד ה .זהיר, הובא בכל זאת נתון זה 11 . ת חשיב מה ושה: ן הל ל תחשיב עב נה ור כס ה:נישום עמוד 17 מתוך 17 מחוז חיפה וה צפון דרך העצמאות45 , חיפה פרטי התקשרות : טל ' 9 158 392 - 073 , דוא"ל @justice.gov.il HFA - huma S 12 . השומה: בהת אם אל ומ יל על ר ,וש מ תנו כמה רעת לשו וי זכו ת ה בעל ות במרכ בי הק רקע ע פ"י ת ני תכ מ אושר( ת תב"ע) ,ופוטנציאל בנכס דון נה , ו לצורך ג יי ב ת דמי חכירה מהו ונים בג י ן הקצאת מגרש בישוב קהילתי, ן נכו למ ו עד הקו בע א הי : לש סך 1,966,000 ₪ (מיליון תשע מאות ש שים וששה אלף ש ח״) . אומדן ה שווי ייח תמ ס לקר ק ולל כ ע ה וצאות פי תו ו ח כולל מ"מ ע . על החלטה זו יוכ לו הצדדים ל השי פב ג נ י תדעו ההשגות ל י ס פ ף עי 4.20 ב סי מן ב ' קב ובץ החלטות מוע צת מקרקעי י שר א ל, וזא ב ת תוך60 יום מהמוע ד שבו הו מצא ה ע"י מ זכי רות המ חו ז באגף שומת מק רקע ין , ההכ רעה בהש גה ראשונ ה. :העתק בג 'א ס ירי כפרי משה ,ית אמש מר"י מ בחר ון צפ והגולן .