פרוטוקול ועדה
הכנסת השבע-עשרה נוסח לא מתוקן
מושב שני
פרוטוקול מס' 230
מישיבת ועדת הכלכלה
יום שלישי, כ"ט באדר התשס"ז (19 במרץ 2007), שעה 15:00
סדר היום: הצעת חוק לעידוד בניית דירות להשכרה, התשס"ז-2007
נכחו:
חברי הוועדה: יואל חסון – מ"מ היו"ר
יעקב כהן
רן כהן
חנא סוויד
מוזמנים: שר הבינוי והשיכון מאיר שטרית
אריה בר - מנכ"ל משרד הבינוי והשיכון
ציפי בירן - יועמ"ש, משרד הבינוי והשיכון
אריאל סיזל - לשכה משפטית, משרד השיכון
ורד אופלינר - מח' מקצועית, משרד האוצר
עליזה קן - משרד המשפטים
תמר קלהורה - מחלקת ייעוץ וחקיקה, משרד המשפטים
דלית זמיר - משרד המשפטים
מיכל דויטש - רשות המסים
אשר שוחט - סמנכ"ל התאחדות הקבלנים והבונים
מאיר ברקן - התאחדות הקבלנים והבונים
אליה ורצברגר - פרופסור מומחה מהאקדמיה
רות ורצברגר - מומחית מהאקדמיה
חיים בר יעקב - יו"ר התנועה לחיים בכבוד, באר שבע
רן מלמד - סמנכ"ל עמותת "ידיד"
ורדית דמרי מדר - עמותת "ידיד"
יוכי יהל - יו"ר הארגון הארצי היציג להגנת הדייר
דוד קשאני - עמותת "קול בשכונות"
עמי צדיק - מ.מ.מ
יוני ארליך - מ.מ.מ
ייעוץ משפטי: אתי בנדלר
מנהלת הוועדה: לאה ורון
קצרנית פרלמנטרית: רויטל יפרח
הצעת חוק לעידוד בניית דירות להשכרה, התשס"ז-2007
היו"ר יואל חסון:
צהרים טובים. אני פותח את ישיבת ועדת הכלכלה בנושא הצעת חוק הממשלה לעידוד בניית דירות להשכרה. נמצא אתנו השר מאיר שטרית ומנכ"ל המשרד. לפני שנתחיל לקרוא את הסעיפים ולהצביע עליהם, אני יודע שבישיבה הקודמת הוזמן פרופסור ורצברגר לאחר שביקשנו שיתייחס לנושא ולא הגיע ולכן, אתן לו את רשות הדיבור, בבקשה פרופסור ורצברגר.
אליה ורצברגר:
אני אנסה לקצר את דבריי. ראשית, אני חושב שזה רעיון טוב לעשות את החוק הזה מהסיבה הפשוטה שידוע לכולנו ששוק הדיור בשכירות בארץ הלך וגדל ונוצר מחסור ששם אותנו במקום מאוד לא מוצלח מהרבה בחינות, ואני לא צריך להרחיב על זה את הדיבור, אני בטוח שזה נאמר גם בישיבה הקודמת.
אף על פי שאני מאוד תומך ברעיון, יש לי כמה הערות פורמאליות והערות ענייניות. הערות פורמאליות - אני מודה, אני לא רגיל לבוא לישיבות של ועדה וכשאני קורא שישנו מידע על הרקע, אני מחפש אותו. לא מצאתי דברים שהיו מאוד מעניינים אותי כמו באיזו מידה החוק ישפר את התשואה של היזמים לעומת המצב הקיים היום, הן מבחינת הבניה לרכישה והן מבחינת הבניה להשכרה. אני גם לא יודע אם נעשה ניסיון לבחון מה גודל השוק, איזה קבוצות של האוכלוסייה עשויות להיעזר בדירות שיבנו על ידי ההטבות האלה וכתוצאה מזה, אני מניח שזה סיפור לא זניח, מה בעצם תהיה התועלת המעשית של החוק ומן הצד השני, מה תהיה העלות המשוערת. כי ללא ספק, כל ההטבות המוצעות מתבטאות בכסף, בוויתור על מסים וצריך באיזו שהיא צורה לדעת מהי העדות הכוללת, מה עוד שאנחנו יודעים שבעבר הניסיונות שנעשו, ונעשו לא מעט ניסיונות כדי לקדם את הבניה להשכרה, לא עלו יפה בלשון המעטה.
כמה הערות ענייניות: אני ראיתי אחר כך שזה כתוב בדוח שחולק בפעם האחרונה - -
לאה ורון:
של מרכז המחקר והמידע של הכנסת.
אליה ורצברגר:
נכון. ברור שהחוק יעזור בעיקר לאוכלוסייה יחסית מבוססת ואני אסביר מיד למה. אנחנו יודעים שזו תוצאה של כל המחקרים בכל העולם, שיש קשר הדוק בין רמות הכנסה לבין הביקוש לרכישה. אפילו במדינות כמו שוויץ, שבה כ-70% מהאוכלוסייה שוכרים את הדיור שלהם, אנחנו נמצא אחוזים הרבה יותר גבוהים באוכלוסייה מהעשירון העליון מאשר בעשירון התחתון ואני לא צריך להסביר למה. זאת אומרת, מעבר לזמן, לא כל יחס להטבות שניתנו בעבר לרוכשים, אנחנו צריכים לצפות שהביקוש לרכישה ילך ויגדל אבל, ופה הנקודה, תמיד תישאר אוכלוסייה שזקוקה לדיור בשכירות. אלה הפנויים, עולים חדשים, סטודנטים, קשישים וכן הלאה. כל אותן אוכלוסיות שאין לאל ידיהן את הסכומים הדרושים למקדמה או לחילופין, אינם מצליחים להישאר באותו מקום לאורך זמן.
השאלה היא מה ניתן לעשות כדי לקדם את ההשכרה לאנשים אלה. בידי נייר עבודה שכתבתי לפני כמה שנים וטענתי שאולי הפתרון הוא לא כל כך לקדם את הבניה להשכרה אלא לקדם השכרה בעצמה. אזכיר לכם שגל העלייה הגדול, בתחילת שנות ה-90 מברה"מ, לא ידעו איפה האנשים האלה יגורו והדבר בא, לפחות באופן חלקי, באופן מהותי, על פתרונו על ידי זה שניתנו הטבות למשכירים פרטיים של דירות. זאת אומרת, אם בשנות ה-80 8% של הדיור בארץ היה פנוי, לא השתמשו בדירות האלה, בינתיים באותה תקופה אחוז הדירות הפנויות ירד ב-50% מכל מיני סיבות. הסיבה היתה שזה כדאי למחזיק דירה בדרך כלל ישנה, ולהשכיר אותה. אני מדגיש את המילה "ישנה", כי מטבע הדברים האנשים הזקוקים בעיקר לדירות בשכירות אלה אינם האנשים האמידים יותר אלא אנשים שזקוקים לדירה ישנה יותר.
לסיום, הבעיה שאני רואה בחוק כתוצאה ממה שאמרתי קודם, ראשית, אני לא בטוח ואני גם לא ראיתי את הנתונים אם באמת אותן אוכלוסיות יזדקקו לדירות שכורות, הם אלה שייהנו מהחוק הזה. שנית, וזה דברים שראיתי בארצות אחרות בעולם, אם יבנו דירות חדשות, הן מטבען יהיו יקרות יחסית, גם אם זה פחות מ-100 מטר, אבל ברמה גבוהה יותר ועד הרגע שהן תגענה למחיר על ידי פחת שהאוכלוסייה הפחות אמידה תוכל להרשות לעצמה לשכור את הדירות האלה, הן יצאו מהתכנית הזאת. ישנן דרכי יציאה מהתכנית וכתוצאה מזה, אני לא בטוח אם אותה אוכלוסייה שברצונו של החוק להיטיב אתה, הם באמת יוכלו ליהנות מההוזלה המהותית שנדרשת כדי שיוכלו להרשות לעצמם.
היו"ר יואל חסון:
תודה רבה אדוני. אתן לשר להתייחס לדברים.
שר הבינוי והשיכון מאיר שטרית:
ראשית, אני מצטער שלא היית בישיבה הראשונה, אני התייחסתי לכל הנקודות שהעלית עכשיו בישיבה הקודמת. אני מציע לך שתקרא את הפרוטוקול ותראה שאני מתייחס לכל הנקודות שאתה מעלה. הנקודות האלה פתורות בחוק. החוק לא נועד לתת פטור לדירות בהשכרה ... ראשונה. אנחנו רוצים לתת אפשרות בארץ גם לאוכלוסייה שבסדר מבחינה כלכלית וגם לאוכלוסייה חלשה לשכור דירות, כמו שמקובל בכל העולם. אמרת בעצמך ואלה הנתונים, שגם בשוויץ ובכל מדינה אחרת אחוז המחזיקים בדירות בשכירות הוא גבוה. לפעמים יותר מ-50% מהאנשים גרים בשכירות ולא בדירות שרכשו. בארץ יש לנו פסיכולוגיה שכאילו אומרת שחייבים לקנות דירה, כי אין לאנשים ברירה. גם אותן דירות שאתה מדבר עליהן שאנשים השכירות אותן לעולים חדשים, החיסרון הגדול שלהן הוא שמי ששוכר דירה מיד שנייה אצל אדם שיש לו דירה נוספת, הוא זמני. אחרי שנתיים שלוש עוברים לדירה אחרת ואף פעם אין להם ביטחון ולכן, כל אמא אומרת: אני רוצה שלבן שלי תהיה דירה ולכן, משעבדים לזוג הצעיר את משפחתו ואת עצמו והוא משלם משכנתא ואין לו ממה לחיות. החוק הזה נועד לשנות את זה. החוק נותן הטבות מס לאורך זמן. לכן, אתה לא יכול לספור את שכר הדירה. הוא לא נספר מתי שהוא יקבל את הפחת והשכר יהיה יותר זול. בכלכלה זה לא עובד ככה. תחשוב שעכשיו, ברגע שהחוק יעבור, אני מקווה שהיום נשלים את החוק, אני יוצא למכרז לבניית 10,000 דירות לשכירה בכל רחבי הארץ. הכוונה ליצור מצב של ביקוש גדול מאוד של יזמים וקרנות פנסיה והשתלמות וכן הלאה, שישקיעו בדירות האלה. כדאי להם להשקיע כי החוק הזה נותן הטבות מס שנותנות להם תשואה יותר גבוהה לכסף שלהם מאשר אם שמים אותו בבנק או קונים אגרות חוב ממשלתיות. התוצאה תהיה שמחיר השכירות בארץ ירד. אתה שם בשוק עוד 10,000 דירות – מחיר השכירות ירד.
היו"ר יואל חסון:
מדוע לא ניתן לשלב בהצעת החוק הזאת גם שיהיה פטור ממס על דירות יד שנייה?
שר הבינוי והשיכון מאיר שטרית:
אי אפשר. זה חוק אחר של מסים. כל המיסוי בנוי על זה שיש בניין חדש ורק בניין שיבנה מ-2007. במצב הנוכחי היום, כאשר אדם בונה דירות לשכירות על פי החוק, הוא צריך להשכיר אותו 25 שנה. לגבי האוכלוסיות היותר חלשות, גם לזה יש תשובה ואמרתי בישיבה, שהכוונה שלי היא לשנות בעתיד את שיטת הסיוע של משרד השיכון. אנשים שזקוקים היום להשתתפות בשכר דירה, המדינה משתתפת היום בהיקף של מיליארד וחצי שקל לשנה לשכר דירה לאוכלוסיות שצריכות השתתפות בשכר דירה, לפי מצבם הכלכלי. בעתיד, במקום לתת להם כסף ניתן להם ואוצ'ר והם יוכלו להשכיר בית איפה שהם רוצים והם ישלמו 25% מהכנסתם ואת היתר המדינה תשלם. בדרך הזאת אתה נותן פתרון הוגן והזדמנות גם לאנשים שאין להם אמצעים, שיוכלו לגור בדירה נורמאלית, בבתי חדשים, מסודרים, מתוחזקים ברמה גבוהה, שגם הילדים שלהם יגדלו כמו בני אדם. היום, בשכר דירה שאנחנו נותנים בכסף, כולם גרים בשכונות סלאמס ואתה מרכז את כל העוני במקום אחד. אנחנו הולכים לבנות בכל הארץ. לפניכם הרשימה של הקרקעות שאותרו למכרז: בירושלים, אשדוד, אשקלון, קרית גת, קרית מלאכי, בית שמש, מועצה אזורית מטה יהודה וצור הדסה, מבוא בית"ר, טירת הכרמל, עכו, תל אביב-יפו, רמת גן, קרית ארבע, אפרת, בית"ר עלית, גבעת זאב, אריאל, עמנואל, יוקנעם עלית, מגדל העמק, טבריה, נצרת עלית, צפת, חצור הגלילית - -
היו"ר יואל חסון:
זה חלק משכונות קיימות? איך זה יבנה?
שר הבינוי והשיכון מאיר שטרית:
כן, זה שטחים בכל הישובים. אילת, ערד, דימונה, אלעד, באר יעקב, ג'לג'וליה, יבנה, יהוד, כפר סבא, נס ציונה, נתניה, ראשון לציון, רמלה, רעננה, שהם. יש פה למעלה מ-10,000 יחידות דיור לבניה - -
אתי בנדלר:
בכל המקומות האלה הקרקעות יוצעו במכרזים לצורך בניה להשכרה?
שר הבינוי והשיכון מאיר שטרית:
בדיוק.
רן מלמד:
מה תהיה תקרת הסיוע הממשלתי לזכאי הדיור הציבורי?
שר הבינוי והשיכון מאיר שטרית:
זה לא עומד לדיון בחוק כרגע. לא המקום.
אתי בנדלר:
הממשלה תגבש הצעת חוק לגבי זה.
רן מלמד:
אנחנו יוצרים פה שכירות לשכבות חזקות ולשכבות החלשות אנחנו לא נותנים פתרונות.
חנא סוויד:
אני חושב שמדובר בהצעת חוק טובה ובזמן, במיוחד לאור התמורות בשוק השיכון, שכבוד השר דיבר עליהן. יש לי שתי הערות לעניין, ואולי זה היה בדיון הראשון שלא הייתי בו: העניין של הרף התחתון של מספר הדירות שהמשרד מוכן לתמוך בקבלנים שיבנו. אני זוכר שמדובר כאן ב-16 יחידות מינימום. אם אני מדבר על ישובים שהם סמי-עירוניים ולאו דווקא ישובים גדולים ואין בהם בניה ציבורית כלל וכלל, ואני מדבר במיוחד על ישובים ערביים, והוזכרו כאן ג'ל'וליה ונצרת. אני חושב שאחת הבעיות מפני הכנסת העניין הזה גם לישובים הערביים זה הרף התחתון של מספר הדירות. לכן, אני חושב ומציע ומבקש להתחשב בזה, בהתחשב בגודל הישובים שהם לא כפרים ולא ערים גדולות, כך ש-16 מתאים יותר לישובים גדולים.
שר הבינוי והשיכון מאיר שטרית:
זה הרעיון. אין בעולם כמעט בניה להשכרה בבתים פרטיים. זה גם לא יהיה בארץ. אני לא יכול לתת לאנשים סבסוד להשכרת וילות.
חנא סוויד:
אני לא מדבר על השכרת וילות אבל במקום 16 יחידות שיהיו 6 או 8 יחידות.
שר הבינוי והשיכון מאיר שטרית:
הרעיון הוא ליצור מצב שכדאי לחברות גדולות להיכנס לעניין ולהקים פרויקטים גדולים. הויכוח על מספר הדירות, התווכחנו על זה חצי שנה עם אגפי המסים ונגמר על 16 יחידות. זה המספר המינימאלי הנמוך ביותר שהם הסכימו ובצדק, כי מבחינתם רוצים שחברה שבונה בניין, שלא תבנה 2 דירות.
חנא סוויד:
אולי יהיו קבלנים לא כל כך גדולים ש-16 יחידות זה הרבה בשבילם והרבה בשביל ישוב של 10,000 תושבים.
שר הבינוי והשיכון מאיר שטרית:
יש חוק אחר לדירות להשכרה שקיים היום, שנותן הטבות אחרות שבו מצוין שאם אתה בונה עד 4 יחידות דיור, אתה מקבל הטבות מס מסוימות ומותר לך למכור חצי וחצי להשכיר. מי שרוצה לבנות לפי החוק ההוא דירות יותר קטנות, שיבנה לפי החוק ההוא. אנחנו מדברים רק על בניה של פרויקטים לפי החוק הזה.
אתי בנדלר:
ברשותך, אדוני היושב ראש, חבר הכנסת סוויד יחד עם חברי הכנסת מוחמד ברכה ודב חנין הגישו הסתייגות בדיוק בהקשר הזה שאומרת שבהגדרת בנין להשכרה, בפסקה 3, חלק מההגדרה של בנין להשכרה והמקום שבו נאמר: "יש בו לפחות 16 דירות ב-4 קומות לפחות אשר השטח העיקרי הממוצע שלהן אינו עולה על 100 מטרים רבועים..." אתם הצעתם לאחר המלים "יש בו לפחות" שהמלים "16 דירות ב-4 קומות לפחות" ימחקו ובמקום יבוא: 6 דירות ב-3 קומות לכל היותר. זו בעצם ההצעה שהצגת עכשיו. אני מבינה שהוועדה לא מקבלת את ההצעה. אני רושמת הסתייגות.
רן מלמד:
בדיון הקודם השר, לאור עמדת האוצר, אמר שהוא מתכוון להכניס לחוק את נושא השוברים. זה נאמר על ידי השר בדיון הקודם.
שר הבינוי והשיכון מאיר שטרית:
אמרתי שלי אין בעיה להכניס את זה לתוך החוק אבל אני לא זקוק לזה והסברתי. לשכת הסיוע לא תלויה בחוק ודיברנו על זה. עם כל הכבוד, היה דיון ולא נפתח אותו מחדש.
רן מלמד:
יש עוד שני דברים, אחד מהם נוגע לנושא האפליה. אנחנו יודעים גם מהעבר שכשבונים פרויקטים גדולים ויש להם ביקוש גדול, מישהו צריך לעשות סינון מי מקבל את השכירות. אם יהיה פרויקט שיש בו איקס דירות ויהיה ביקוש יותר גדול כמו שהשר מקווה, לפי מה יעשו את הסינון?
שר הבינוי והשיכון מאיר שטרית:
איזה סינון? זה לא ענייני. הלוואי שנגיע למצב הזה ואחר כך נשבור את הראש.
רן מלמד:
זה חוק מפלה.
יואל חסון:
החוק הזה חשוב ואנחנו ניגשים להצבעה. היועצת המשפטית של משרד השיכון תקריא את הסעיפים. בבקשה.
ציפי בירן:
מקריאה את סעיף 2: "חברת בעלת בנין להשכרה רשאית לבחור לפי הוראות חוק זה בהטבות הקבועות בו, כולן או חלקן; בחרה כאמור, לא תוכל לחזור בה מבחירתה, ולא יחולו על כל הכנסה או הוצאה הנובעת מהבנין להשכרה הוראות פרק שני 1 שבחלק ד' לפקודה, הוראות חלק ה'2 לפקודה והוראות פרק שביעי 1 לחוק לעידוד השקעות הון."
אתי בנדלר:
אפשר להסביר את זה?
מיכל דויטש:
הפרטים הללו מדברים על קרנות השקעה - - פרק ה'2 מדבר על שינויי מבנה ופרק שביעי 1 מדבר על בניין להשכרה בחוק לעידוד השקעות הון. כל אחד מהפרקים הרלוונטיים האלה, שצויינו פה, יכול להיות קישור. למשל, בקרנות השקעה בנדל"ן יש אפשרות לחלק דיבידנד מופחת. אז לא רצינו שתהיה אפשרות לחלק את זה מהפחת המועט שניתן על פי החוק הזה. חלק ה'2 לפקודה לא מתאים לחוק הזה, מהטעם שהוא נותן אפשרות למכירה בפטור. התנאי של החוק פה הוא שהחברה החזיקה בנכס 10 שנים לפחות. פרק שביעי 1 נותן הטבות לבנין להשכרה כפי שמוגדר שם. אנחנו אומרים שזה שני מסלולים שלא נפגשים ואתה יכול לבחור או בהטבות לפי פרק שביעי 1 או בהטבות לפי החוק הזה. פרק שביעי 1 לא נותן פטור ממס שבח אלא הוא נותן שיעור מס אחר. הוא נותן שיעורי פחת אחרים שהם לא שיעורי הפחת שכאן, יש לו תנאים אחרים להגדרת בנין להשכרה וזה שני מסלולים נפרדים.
אתי בנדלר:
מה היחס בין פרק שני 1 שבחלק ד' לפקודה לבין החוק לעידוד השקעות הון, הפרק השביעי 1 שבו?
מיכל דויטש:
פרק שני 1 זה לפקודה. זה לענין קרנות השקעה במקרקעין. את זה החרגנו מהטעם של האפשרות לחלק דיבידנד בסכום הפחת ולכן הוא מוחרג פה. חלק ה'2 לפקודה עניינו בשינויי מבנה והוא לא מתאים מהטעם שצריך להחזיק בנכס 10 שנים לפחות ולכן הוא מוחרג. פרק שביעי 1 מהטעם שהוא מסלול אחר של הטבות מס לבנינים להשכרה ולכן, מי שבוחר למשל פרויקט במסלול הזה, לא יוכל להחיל את שיעור המס על ההכנסה השוטפת למשל, מהשכרת הדירות שהוא מותיר ברשותו משיעורי המס המופחתים שניתנים לפי חוק עידוד.
אתי בנדלר:
ברשותך, מה קורה אם קבלן בוחר במסלול לפי החוק הזה והוא מחליט מסיבות כל שהן למכור את הפרויקט אחרי 9 שנים, דהיינו, הוא לא זכאי בעצם לפטור ממס שבח לפי הצעת החוק. נניח שהוא מוכר שאחרי שנתיים...
מיכל דויטש:
בפחת המועט שניתן לו כאן הוא ישתמש.
אתי בנדלר:
אני אחדד את זה עוד יותר. הוא בחר במסלול הזה ובטרם הוא הספיק להשתמש בפחת או בכל הטבה שהיא מכוח החוק וטרם עברה שנה שהתחיל עם הפרויקט. משיקולים אלה או אחרים הוא החליט לא ללכת לפי המסלול הזה. האם גם אז, למרות שהוא לא ניצל אף הטבה לפי החוק הזה, הוא לא יוכל לחזור בו ולנצל הטבה לפי הטבות אחרות?
מיכל דויטש:
נכון. אומר בית המשפט העליון בכמה וכמה פסיקות לעניין מסים שאין הנישום אחראי אלא לגבי מה שהוא בחר. אנחנו לא מסדרים לנישום אחר כך בגלל שלא הסתדר לו מראש מה שהוא בחר, אנחנו לא מסדרים לו את תכנון המס האופטימאלי שהיה לו אילו היה יודע את כל הנתונים אחרי 5 שנים. נגעת, נשאת.
אריה בר:
אבל אם הוא זוכה בקרקע של המדינה הוא חייב לבנות דירות להשכרה. הוא לא יכול לשנות כי המכרז הולך לפי החוק הזה.
אתי בנדלר:
אני מבינה. מה שרציתי לוודא בגלל שוועדת הכלכלה לא מומחית בענייני מסים, רציתי לוודא שהסעיף הזה איננו חריג בהקשר של דיני מסים. זאת אומרת, משבחרת במסלול מסוים - אין חזרה. אכן כך?
היו"ר יואל חסון:
לפני ההצבעה, יש הערות לסעיפים האלה? אנחנו ניגשים להצבעה על סעיף 2.
מי בעד – 3
מי נגד – אין
נמנעים – אין
סעיף 2 אושר.
אנחנו עוברים לסעיף 3.
ציפי בירן:
"פחת. 3.(א) שיעור הפחת שיותר בניכוי, לפי סעיף 21 לפקודה, לחברה בעלת בנין להשכרה, בעד בנין שהיה בשנת המס בנין להשכרה, יהיה 20%, ובלבד שהבנין יהיה בנין להשכרה, בידי אותה חברה, במשך תקופה כוללת של 10 שנים רצופות לפחות; החלה התקופה האמורה במהלך שנת המס, תהא החברה בעלת הבנין להשכרה זכאית באותה שנת מס לחלק יחסי מהפחת כאמור. (ב) על אף הוראות סעיף קטן (א), רשאית חברה בעלת בנין להשכרה לבחור בשיעור פחת נמוך יותר מהשיעור הנקוב בסעיף קטן (א), בדוח שהיא מגישה לפי סעיף 131 לפקודה בשנה הראשונה שבה הבנין היה בנין להשכרה; בחרה החברה כאמור, לא תוכל לחזור בה מבחירתה. (ג) הפסד שנוצר בשל פחת לפי סעיף זה, יראהו כהפסד לפי סעיף 28(א) או (ח) לפקודה, לפי בחירת החברה בעלת הבנין להשכרה. (ד) הותר לחברה בעלת בנין להשכרה פחת לפי הוראות סעיף קטן (א) או (ב), והבנין לא היה בנין להשכרה, בידי אותה חברה, במשך 10 שנים רצופות לפחות, ייווסף להכנסתה של החברה בשנה הראשונה שבה חדל הבנין להיות בנין להשכרה (בסעיף קטן זה – שנת ההפרה), ההפרש שבין הפחת שנוכה לפי סעיף קטן (א) או (ב), לפי הענין, לבין הפחת שהיה ניתן לניכוי אילולא בחרה החברה בהטבה לפי סעיף זה, כשהוא מוכפל במדד שפורסם לאחרונה לפני תום שנת ההפרה ומחולק במדד שפורסם לאחרונה לפני תום השנה שבה נוכה הפחת, בתוספת ריבית בשיעור של 4% לשנה."
היו"ר יואל חסון:
את רוצה להסביר?
מיכל דויטש:
הסעיף הזה מעניק את האפשרות לנכות פחת בשיעור של 20%, משמע במשך 5 שנים, לנכות פחת על הבנין וזה מבחינת הכלל, כאשר קיימת אפשרות לבחור פחות מ-20% כאשר הבחירה הראשונית היא הבחירה... שוב – נגעת נשאת. בחרת ב-10%, 10 שנים תנכה. בחרת ב-5% - 20 שנה תנכה את הפחת הזה.
שר הבינוי והשיכון מאיר שטרית:
הרעיון לאפשר את הגמישות הזאת ליזם שנועדה לתת לו לתכנן תכנון במס כמו שנוח לו. שיעשה איפה שנוח לו במצב שיעשה את הרווח הכי גדול. נותנים לו את חופש הפעולה לעשות את זה בצורה הכי נוחה לו.
מיכל דויטש:
נכון. העניין הוא שבדרך כלל הפחת בשנים הראשונות, בגלל העלויות, יש לחברה הפסדים ואז, הפחת מגדיל את ההפסדים ונתנו פה אופציה שזה יכול להיות הפסד עסקי או הפסד מבנין. זה כתוב ב-28א' או 28ח'. משמע, אם זו חברה שבוחרת שזה יהיה הפסד עסקי לפי 28א', בשנה השוטפת שבה הוא נוצר היא תוכל לקזז אותו כנגד הכנסה שלה מכל מקור. בשנה שלאחר מכן רק כנגד הכנסה עסקית שלה. אם החברה לא חושבת שהבנין שלה עולה כדי הכנסה עסקית אלא רק כדי הכנסה מ-2(6), יהיה עדיף לה לבחור שההפסד הזה יהיה הפסד מ-28ח' מהטעם שהיא יכולה לקזז אותו כל שנה כנגד ההכנסות מאותו בנין. פה יש גם כמובן את התנאי של 10 שנים ולכן קיים התנאי שאם החברה לא השכירה, לא עמדה בתנאי של בנין להשכרה במשך 10 שנים רצופות לפחות, חוזרים אחורה והיא מחזירה את כל הפחת העודף שהיא ניכתה על הפחת שהיא היתה יכולה לנכות אילולא בחרה בחוק זה. כלומר, אם היא בחרה ב-10%, הפער בין 10% ל-2% הוא 4%, תלוי אם חלה על אותה חברה חוק התיאומים, כן או לא.
היו"ר יואל חסון:
ברור...
אשר שוחט:
אני סמנכ"ל איחוד הקבלנים. ה-4% שאת מציינת בסיפא של הפסקה, הריבית, היא עלולה להשתנות במהלך השנים העתידיות לכאן או לכאן. לא יהיה נכון לציין את זה כמפרמא - -
מיכל דויטש:
להצמיד את זה ל-159א' של הפרשי הצמדה וריבית של פקודת מס הכנסה. אפשרי ואין בעיה. היום זה אותו דבר.
אתי בנדלר:
אז בתוספת הפרשי הצמדה וריבית כמשמעותם בסעיף 159א' רבא... במקום הסיפא החל במלים "כשהוא מוכפל במדד" יבוא "בתוספת הפרשי הצמדה וריבית כמשמעותם בסעיף 159א' רבע לפקודת מס הכנסה"...
מיכל דויטש:
אבל חייבים לציין איזה מדדים, כי ב-159א' הניסוח שונה. חייבים לציין שזה מדד שנת ההפרה לבין המדד של שנת הניכוי. המונח "הפרשי הצמדה וריבית" אין בעיה שיפורש כמשמעותם בסעיף 159א' אבל ההשוואה של המדדים חייבת להיות מדד שנת ההפרה ומדד שנת הניכוי.
היו"ר יואל חסון:
למה לא הכנסתם את זה במקור?
אשר שוחט:
האם לא יהיה נכון לשים את זה מוצמד למדד הבניה?
מיכל דויטש:
אנחנו לא יודעים להגדיר את מדד הבניה, אנחנו לא עובדים בפקודת מס הכנסה עם מדד הבניה.
שר הבינוי והשיכון מאיר שטרית:
אני מציע לשאיר את זה 4% בלי הסיבוך הזה.
אתי בנדלר:
אני לא בטוחה. מקבעים את זה בחוק. נשאיר את זה כ-4%.
היו"ר יואל חסון:
אנחנו מצביעים על סעיף 3.
מי בעד – הרוב
מי נגד – אין
מי נמנע – אין
סעיף 3 אושר ללא תיקונים.
אנחנו עוברים סעיף 4, בבקשה.
ציפי בירן:
"4. (א) במכירת זכות במקרקעין, במקרקעין שהם בנין להשכרה, תהא החברה בעלת הבנין להשכרה פטורה ממס השבח החל על חלק השבח הריאלי מהמועד הקובע, ובלבד שהתקיימו כל אלה: (1) זכויותיה של החברה נמכרו במלואן; (2) הבנין להשכרה נמכר בשלמותו; (3) המכירה אינה לקרוב; (4) הבנין היה בנין להשכרה, בידי החברה המוכרת, במשך עשר שנים רצופות לפחות; (5) הרוכשת היא חברה שמתקיימים בה התנאים המפורטים בפסקאות (1) ו-(2) להגדרה "חברה בעלת בנין להשכרה", והיא התחייבה שהבנין ימשיך ויהיה בנין להשכרה, בידיה, למשך תקופה נוספת (בסעיף זה – התקופה הנוספת), כך שהתקופה הכוללת שבה הבנין יהיה בנין להשכרה בידי החברה המוכרת ובידיה, תהא 25 שנים רצופות. (ב)(1) ניתן פטור לפי הוראות סעיף קטן (א) לחברה המוכרת, והבנין לא היה בנין להשכרה בידי החברה הרוכשת במשך כל התקופה הנוספת, תהא החברה הרוכשת חייבת בתשלום המס שהיתה חייבת בו החברה המוכרת אילולא הופטרה ממנו לפי סעיף קטן (א), בתוספת הפרשי הצמדה וריבית בשיעור של 4% מתום שנת המס שבה ניתן הפטור; ואולם בשל כל שנה שבה הבנין היה בנין להשכרה בידי החברה הרוכשת, יופחת המס בסכום המתקבל מהכפלתו בשיעור תקופת ההשכרה בפועל; לענין זה, "שיעור תקופת ההשכרה בפועל" – היחס שבין התקופה שבה הבנין היה בנין להשכרה, בידי החברה הרוכשת, לבין התקופה הנוספת, או שיעור של 10%, לפי הגבוה מביניהם. (2) הודעה על חיוב במס לפי פסקה (1) יראוה כהודעת שומה כמשמעותה בסעיף 86 לחוק מיסוי מקרקעין, ויחולו על החיוב הוראות הפרק השמיני לחוק האמור ופקודת המסים (גביה). (ג) המנהל יתנה את מתן הפטור לפי הוראת סעיף קטן (א) במתן ערובות מאת החברה הרוכשת לתשלום המס שהופטרה ממנו החברה המוכרת והפרשי ההצמדה והריבית, כאמור בסעיף קטן (ב)."
מיכל דויטש:
הסעיף הזה הוא המצאה חדשה, היא לא קיימת בדיני המס.
אתי בנדלר:
את גורמת לנו להזדקף ולהקשיב רוב קשב.
שר הבינוי והשיכון מאיר שטרית:
פעם ראשונה בחוקי מדינת ישראל שיש דבר כזה.
מיכל דויטש:
נכון. הכותרת של הסעיף הזה היא שבניין להשכרה צריך להיות מושכר ל-25 שנים. אבל כשפורטים את זה לרמת הפטור ממס שבח, כתוב פה שחברה בעלת בנין להשכרה צריכה להשכיר אותו 10 שנים. ברגע שהיא השכירה אותו 10 שנים ועמדה בתנאים של 70% וכל התנאים שכתובים במה זה בנין להשכרה, היא תהיה זכאית לפטור ממס שבח על השבח שנצבר מהמועד הקובע, כפי שמוגדר כאן. אבל היא חייבת למכור את הבנין הזה לאחר 10 שנים לחברה שהיא גם חברה תושבת ישראל, שלא משכירה לקרוב, שתשכיר את זה ל-70% ותמשיך להשכיר את זה לתקופת השכרה שבסך הכל, מה שהחברה הראשונה והחברה השנייה השכירה יהיה 25 שנים. אבל זה לא מדויק מהטעם שאם החברה השנייה משכירה את הבנין ל-10 שנים נוספות, היא לא חייבת בשבח של הקודמת והיא פטורה מהשבח של עצמה. אני אנסה להגיד את זה בצורה אחרת: חברה ראשונה השכירה ל-10 שנים ומכרה את זה לחברה שהתחייבה להשכיר ל-15 שנים נוספות. החברה השנייה השכירה ל-5 שנים נוספות בלבד. היא חייבת ב-50% מהשבח של הקודמת ובמלא השבח של עצמה. השבח הוא לפי תקופות. שבח הוא דבר שנצבר מיום הרכישה עד יום המכירה. היום הקובע של הראשונה הוא נניח 2010, היא מכרה את הבנין לחברה שניה ב-2020. ב-2025 מכרה חברה ב' את הבנין. חברה ב' תהיה חייבת על השבח לשלם את המס שהופטרה ממנו חברה א' - -
אתי בנדלר:
50%.
מיכל דויטש:
נכון. למה? מהטעם שבגין כל שנת השכרה שהיא השכירה היא מקבלת 10% לפחות הפטר מהמס של הקודמת. היא חייבת במלוא השבח שנצבר בידה מ-2020 עד 2025. כאשר אם למשל החברה הראשונה השכירה ל-20 שנים, החברה השניה התחייבה להשכיר ל-5 שנים נוספות והשכירה ל-3, היא תופטר מ-60% מהשבח מהמס של הקודמת, מהטעם שהנוסחה היא במכנה התקופה הנוספת שזה 5 שנים ולמעלה 100%. כלומר, 20% בגין כל שנה.
שר הבינוי והשיכון מאיר שטרית:
הרעיון נורא פשוט: לתת אינסנטיב ליזם או לקבלן שבונה את הבניין להחזיק אותו מינימום 10 שנים. לא כדאי לו לא להחזיק 10 שנים, כי אם הוא לא מחזיק אותו 10 שנים ברציפות, הוא מפסיד המון הטבות מס. הן הראשון והן השני.
היו"ר יואל חסון:
זה כדי לתת יציבות לשוכרים.
אתי בנדלר:
זה כדי לתת כדאיות למשכיר.
שר הבינוי והשיכון מאיר שטרית:
זה כדי להבטיח שהמשכיר, בעל בנין, יהיה לו אינסנטיב להחזיק בבנין למינימום 10 שנים, כי אחרת הוא מפסיד הרבה מאוד כסף. השני במצב יותר חמור כי הוא מפקיד ערבויות שאם הוא לא מחזיק 10 שנים, הוא חייב להחזיר את המס של הפטור שהשני קיבל. ניסינו ליצור בחוק כלי שאומר ליזם שבנה בתים להשכרה: אדוני, אתה לא תוכל לעשות מזה שום עסק אחר אלא רק בתים להשכרה כי אנחנו מעוניינים ליצור שוק לדירות להשכרה ולא ליצור מזה חנויות או מרכזים או דברים אחרים במכירת הדירות. ליצור שוק שייועד לאנשים מהציבור בארץ שיוכלו להשכיר דירות לזמן ארוך בלי לחשוש אם יהיו דירות או לא. הם צריכים להיות בטוחים ב-100% שהם משכירים לתקופה ארוכה ויש להם שקט בראש.
אתי בנדלר:
מה קורה אם הקבלן השני השכיר 10 שנים ומוכר את זה לחברה שלישית?
מיכל דויטש:
שום דבר. חברה שלישית צריכה להתחייב למשך תקופה שב' ו-ג' יחד 25 שנה, אבל כאשר פורטים את זה - -
אתי בנדלר:
א' ב' ו-ג' או ב' ו-ג'?
מיכל דויטש:
ב' ו-ג'. כל שתי חוליות 25 שנים. אבל כאשר ההלכה למעשה של מה שכתוב פה זה שכל תקופת השכרה של 10 שנים בידי כל חברה, מופטרת מהמס של הקודמת ומופטרת מהמס של עצמה. זה 10% לפחות.
מאיר ברקן:
זה לא מה שאמרת בהתחלה, שאם חברה א' החזיקה 10 שנים וחברה ב' החזיקה 10 שנים ומכרה, היא פטורה ממס השבח שלה ושל קודמתה - -
מיכל דויטש:
ובלבד שהבא בתור, ג', חתם אתה על חוזה שהוא ישכיר את הבנין ל-15 שנים נוספות. זה חוליות. כל שתי חוליות זה 25 שנים מהטעם שלא יכולנו לגזור את חוליה ג' מבחינת היישום ברמת רשות המסים. אם הבא בתור ישכיר ל-10 זה שוב.
מאיר ברקן:
אבות אכלו בוסר, שיני בנים תקהינה. דבר נוסף, אני לא רואה כאן את הנושא של התחזוקה.
היו"ר יואל חסון:
עוד לא הגענו לזה. אנחנו ניגשים להצבעה. אין הערות לסעיף. אנחנו ניגשים להצבעה על סעיף 4.
מי בעד - 3
מי נגד – אין
מי נמנע - אין
סעיף 4 אושר ללא תיקונים וללא הערות.
ציפי בירן:
"5. המנהל רשאי להתנות את מתן ההטבות המפורטות בסעיפים 3 ו-4 בהמצאת אישור מאת רואה חשבון לכך שנתקיימו התנאים הקבועים בהם, וכן רשאי הוא לקבוע את אופן מתן ההודעה על בחירה בהטבות לפי הסעיפים האמורים, את המועדים למתן הודעה כאמור ואת כללי הדיווח המהווים תנאי למתן ההטבות."
לאה ורון:
יש פה נציגים של לשכת רואי החשבון שהזמנו אותם? לא הגיעו.
מיכל דויטש:
זה ברור להבדיל מהסעיפים הקודמים.
היו"ר יואל חסון:
לחברי הכנסת יש הערות בנושא הזה? אנחנו עוברים להצבעה על סעיף 5:
מי בעד – 3
מי נגד – אין
מי נמנע – אין
סעיף 5 אושר.
ציפי בירן:
"6. (א) היו זכויותיה של חברה בעלת בנין להשכרה, בבנין להשכרה, רשומות בפנקסי המקרקעין, יחולו הוראות אלה: (1) החברה לא תהא זכאית להטבות לפי חוק זה אלא אם כן נרשמה הערה בפנקסי המקרקעין, לבקשת החברה ובאישור השר או מי שהוא הסמיכו לכך, לגבי הבנין כולו או לגבי כל דירה בו, לפי הענין, בדבר היותו של הבנין, בנין להשכרה; (2) נרשמה הערה כאמור בפסקה (1), לא תירשם בפנקסי המקרקעין עסקה בזכויות החברה בבנין להשכרה, אלא אם כן הומצא לרשם אישור לביצוע העסקה מאת השר או מי שהוא הסמיכו לכך." זכות הפיקוח שבאמת הבנין הזה מיועד להשכרה ולא עושים בו שימוש אחר. לכן, אם שר הבינוי והשיכון או מי שהסמיך לכך ייתן רשות לרשום הערה לגבי הבנין הזה, שהדירות האלה רשומות בטאבו.
היו"ר יואל חסון:
את מתכוונת שתרשם הערה שהבניין הזה מיועד להשכרה, מה שיגרום לזה שלא תוכל להתבצע עסקה שלא תחת הכללים של בנין להשכרה.
ציפי בירן:
זה בא לידי ביטוי גם בסעיפים הבאים.
אתי בנדלר:
השאלה היא איזה פיקוח יבוצע כתנאי למתן האישור?
ציפי בירן:
שהבנין אכן בנין להשכרה.
אתי בנדלר:
תשלחו מתווכים לבדוק את זה?
ציפי בירן:
כמו שאנחנו עושים בחוזי שכירות, יבדקו שאכן נחתמו הסכמי שכירות.
שר הבינוי והשיכון מאיר שטרית:
המשמעות היא שמשרד השיכון יהיה אחראי לוודא באופן אישי, באמצעות עובדיו, שהבניין אכן בניין להשכרה.
מאיר ברקן:
שאלת הבהרה לסעיף (א): האם תינתן אפשרות לרשום הערת אזהרה לטובת בנק או גורם פיננסי המלווה ליזם? במקרה הזה נראה לי שלא.
שר הבינוי והשיכון מאיר שטרית:
ממש לא, כי אנחנו רוצים את טובת המדינה.
מאיר ברקן:
אולי הכוונה לא ברורה. הוא צריך להביא הון לבניית הפרויקט - -
שר הבינוי והשיכון מאיר שטרית:
אתה יכול לשעבד לו את ההכנסות שלך. הרעיון הוא שתהיה הערת אזהרה שמונעת למכור את הדירה לאדם אחר.
יעקב כהן:
מאיפה הוא יביא הון?
מאיר ברקן:
אני מדבר על שיעבוד הקרקע לטובת הפרויקט. מה שנקרא "משק סגור".
שר הבינוי והשיכון מאיר שטרית:
חברים, קחו את קופות הגמל למשל. נגיד שקופת הגמל מממנת את כל הכסף לקבלן, היאבעלת הנכס.
אתי בנדלר:
מה המשמעות של שיעבוד? ברגע שזה משועבד, אם הבנק ירצה לממש את השיעבוד, אז מה עם כל ההטבות שקיבלו בינתיים?
יעקב כהן:
עד 50%...
היו"ר יואל חסון:
השר שטרית, אני רוצה להבהיר את העניין לגבי יכולת קבלת מימון מגורם חוץ. איך אתה פותר את הבעיה הזאת?
שר הבינוי והשיכון מאיר שטרית:
הוא יכול לשעבד את החוזה הכנסות שלו מהבנין. אם הוא ישעבד את הבנין, הוא לא יכול למכור אותו מחר.
אתי בנדלר:
זה לא קשור לדיירים. מה עם הטבות המס?
היו"ר יואל חסון:
לכן לא ניתן שיעבוד בנושא הזה.
שר הבינוי והשיכון מאיר שטרית:
כך זה עובד בכל העולם, אגב. אין בעולם שיעבוד של בתים להשכרה למממן.
מאיר ברקן:
לעניות דעתי, אתה מרוקן מיכולת את המימון. לא תוכל לבנות.
יעקב כהן:
אתה מרוקן 50% מאנשים שישקיעו כאן.
שר הבינוי והשיכון מאיר שטרית:
אתה טועה. כשאתה משקיע 5 גרוש וזה נותן לך 10, שווה לך להשקיע.
היו"ר יואל חסון:
יש אפשרות לשעבר הכנסות? יש דבר כזה?
מאיר ברקן:
בוודאי, זה כבר השלב השני. השלב הראשוני הוא שלב המימון. אם לא תוכל לתת את האפשרות הזאת, לא תוכל לממש את זה.
היו"ר יואל חסון:
הבעיה שהכנסת השיעבוד כאן מביאה למצב של ערעור כל יסודות הרעיון פה. אם לא תעמוד בהתחייבויות לבנק והבנק יממש את הבניין, מה, הוא יתחיל לנהל בניין להשכרה? הוא ירצה למכור את הבניין.
מאיר ברקן:
בנקים יכולים לנהל גם חברות.
אתי בנדלר:
צריך לשמוע את עמדת רשות המסים.
ורד אולפינר:
לנו יש בעיה עם הבטוחות. הבעיה שמוצגת כאן בהחלט ברורה ומצד שני, אנחנו מדברים על סיטואציה שבה אנחנו רוצים פטורים ממסים והרוכש בעצם נותן לנו בטוחות. אם יש פה משכנתא לבנק הוא יהיה הנושה המובטח וכמובן, יקדם לנו מבחינת הגביה ואז אנחנו בסיפור. כשנתנו פה הטבות במס למוכר על חשבון זה שהרוכש יעמוד פה בתנאים מסוימים, לא יעמוד בתנאים, יש עליהם את המס.
היו"ר יואל חסון:
את רואה דרך כן לקבל מימון לבניה שלא תסכל את מה שאת מדברת עליו עכשיו?
מאיר ברקן:
בוודאי, אני יכול להציע לך. ראשית, היזם לא יקבל שום הטבה מפני שאם הוא כשל בדרך - -
עליזה קן:
הוא צריך להחזיר את ההטבה שהוא קיבל.
מאיר ברקן:
אבל הוא עדין לא קיבל. הוא לא בנה, הוא בתהליך הבניה. את מדברת לאחר השנה הראשונה? בהסכם הליווי שיחתם עם הבנק יהיה מפורש באופן קטגורי שהבנק ידע שהוא נותן את הסכם הליווי או הגוף הפיננסי, והוא ישא בהחזר של אותן הטבות שקיבל היזם.
שר הבינוי והשיכון מאיר שטרית:
אז תעלה השאלה למה אי אפשר לשעבד את מניות החברה בתקופת... זו בעיה של היזם. הוא יכול לשעבד את מניות החברה.
מאיר ברקן:
כי מניות החברה לא בהכרח דווקא מניות שמחזיקות באותו נכס בלבד. הן יכולות להחזיק נכסים נוספים.
שר הבינוי והשיכון מאיר שטרית:
אדרבא ואדרבא. אני משעבד את מניות החברה לבנק.
מאיר ברקן:
היזם לא יסכים.
שר הבינוי והשיכון מאיר שטרית:
זו בעיה של היזם. היזם יחליט אם הוא רוצה להיכנס לזה או לא. אני חושב שהוא יכול לשעבר את מניות החברה לבנק - -
מאיר ברקן:
הדבר הזה ימדד על ידי היזם, האם כדאי לו או לא.
שר הבינוי והשיכון מאיר שטרית:
אתה אמרת קודם שהחוק הזה קובע שמי שיכול להקים בנין להשכרה זו חברה ישראלית. נגיד שאתה חברת בניה, חברה ב'. לחברה יש מניות ואתה מחזיק ב-100% מניות. הבנק נותן לך ליווי ואתה לא צריך לשעבד את המניות, אתה מסודר.
מאיר ברקן:
אתה רק תחייב הקמת חברה ספציפית.
שר הבינוי והשיכון מאיר שטרית:
נכון. אתה צריך להקים חברה בכל מקרה. אתה תקבל זיכוי מס לחברה הזאת ולא לחברה אחרת.
היו"ר יואל חסון:
בדיוק. בכל מצב צריכה להגיש חברה אחרת.
אתי בנדלר:
אם יש לו חברה הוא לא צריך להקים חברה חדשה.
לאה ורון:
אם החברה עושה פעילות נוספת...
אתי בנדלר:
בוודאי שהיא יכולה.
רגע, אני רוצה לומר שבקריאה מושכלת של פסקה (א)(2) יש לזה פתרון. השר רשאי לתת אישור לעסקה אחרת.
קריאה:
בוודאי, הסעיף לא אוסר.
אתי בנדלר:
ולכן, השר יוכל לבדוק את הנושא ואז לתת פתרון.
ציפי בירן:
"(ב) לא היו זכויותיה של חברה בעלת בנין להשכרה, בבנין להשכרה, רשומות בפנקסי המקרקעין, והבנין בנוי על מקרקעי ישראל כמשמעותם בחוק יסוד: מקרקעי ישראל, יחולו הוראת אלה: (1) החברה לא תהא זכאית להטבות לפי חוק זה אלא אם כן מסרה למינהל מקרקעי ישראל הודעה, באישור השר או מי שהוא הסמיכו לכך, בדבר היותו של הבנין, בנין להשכרה; (2) נמסרה הודעה כאמור בפסקה (1), לא יאשר מינהל מקרקעי ישראל את העברת זכויותיה של החברה בבנין להשכרה, כולן או חלקן, אלא אם כן הומצא לו אישור לביצוע ההעברה מאת השר או מי שהוא הסמיכו לכך, ולא יאשר רישום הזכויות בפנקסי המקרקעין אלא אם כן תירשם הערה כאמור בסעיף קטן (א). (ג) ביטול או שינוי של הערה כאמור בסעיף קטן (א) או של הודעה כאמור בסעיף קטן (ב), לא ייעשה אלא באישור השר או מי שהוא הסמיכו לכך."
סעיף (ב) אומר אותו דבר כמו שסעיף (א), אבל כאשר הדירה אינה רשומה בטאבו. כאשר אין טאבו זו הפרוצדורה.
היו"ר יואל חסון:
האם יש הערות? אנחנו ניגשים להצבעה על סעיף 6 כולו. מי בעד סעיף 6 כולו ירים את ידו.
מי בעד – 2
מי נגד – אין
מי נמנע - אין.
סעיף 6 כולו אושר.
אנחנו עוברים לסעיף 7 שהוא סעיף חשוב.
ציפי בירן:
"7. בלי לגרוע מהוראות כל דין, חברה בעלת בנין להשכרה אחראית לניהולו ולאחזקתו התקינה של הרכוש המשותף של הבנין להשכרה; אין להתנות על הוראת סעיף זה, אלא לטובת שוכר דירה בבנין להשכרה."
חיים בר יעקב:
אני שואל איפה פה אחריותה של החברה לגבי הדירות עצמן, מעבר לרכוש המשותף? איפה אחריותה של החברה?
שר הבינוי והשיכון מאיר שטרית:
יש חוזה אחיד בינו לבין השוכר.
ציפי בירן:
יש חוק השכירות ושאילה, שגם לפי החוק הזה יש דברים לגבי השוכר והמשכיר.
שר הבינוי והשיכון מאיר שטרית:
הבעיות תמיד הן ברכוש המשותף.
אתי בנדלר:
אני רוצה להעיר שהסעיף הזה, בנוסח הנוכחי, הוא קצת בעייתי, גם מתוך מה ששמעתי בישיבה הקודמת מהיו"ר כחלון וגם מהערות שנשמעו כאן. כי בעצם נאמר כאן ש"החברה בעלת בניין להשכרה אחראית על ניהולו ולאחזקתו התקינה של הרכוש המשותף של הבנין להשכרה." בשלב זה הסעיף אינו מגדיר מה זה ניהול ואחזקה תקינים של הרכוש. זו בעיה אחת. בעיה שנייה בנוסח של הסעיף היא שבעצם אין שום סנקציה משמעותית על הפרת הסעיף הזה.
אני רוצה לספר שבשיחה שניהלתי עם עורכת דין עליזה קן ממשרד המשפטים ועם עורכת דין ציפי בירן, היועצת המשפטית של משרד הבינוי והשיכון, הוצע להגדיר החזקה תקינה לעניין הסעיף הזה בהתאם להגדרה הקיימת בסעיף 58 לחוק המקרקעין, שקובע שהחזקה תקינה היא שמירה על מצבו של הרכוש המשותף כפי שהיה בעת גמר הבניה, לרבות שיפורים שבוצעו בו לאחר מכן. צריך לשים נקודה כי כאן מדבור בהסכמת כל בעלי הדירות.
עליזה קן:
אפשר להמשיך ולומר: שיפורים שבוצעו בו לאחר מכן על ידי חברה בעלת הבנין להשכרה או בהסכמתה, על מנת שזה לא ירחיב את החובה על שיפורים שבוצעו על ידי השוכר.
היו"ר יואל חסון:
אבל מה עם זכות הפיתוח? כי כשבונים בית, לא תמיד הפיתוח מסביב גמור.
שר הבינוי והשיכון מאיר שטרית:
זה כולל גינון והכל. זה הרכוש המשותף.
אתי בנדלר:
הסעיף הזה מתייחס אך ורק לרכוש המשותף ולא לדירות עצמן. כאן אנחנו מדברים על מהו ניהול ואחזקה תקינה של הרכוש המשותף. עדין אין פתרון לנושא של סנקציות כנגד חברה בעלת הבנין להשכרה במקרה שהיא לא מבצעת את חובתה לניהול ולאחזקה של הרכוש.
היו"ר יואל חסון:
יש לך הצעה?
אתי בנדלר:
אני הצעתי איזו שהיא הצעה שמשרד המשפטים כל כך נבהל ממנה, שהביאו תגבורת להתנגד להצעה ולכן, אני מתלבטת אם להעלות אותה. אני רציתי להציע לאפשר במנגנון כל שהוא של פיצויים לדוגמה, במקרה הזה, כדי להרתיע חברות בעלות בנין להשכרה מהימנעות מביצוע חבותן לפי העניין. הצעה של פיצויים לדוגמה כלולה בהצעת חוק שנדונה בימים אלה בוועדת הכלכלה של הכנסת במסגרת תיקון לחוק הגנת הצרכן. זה מה שנקרא בעבר פיצויים עונשיים, פיצויים מוגברים ובמסגרת הצעת חוק ממשלתית לתיקון חוק התקשורת (בזק) לשידורים, לגבי דואר זבל. אלה שתי הצעות חוק ממשלתיות והממשלה היא שהציעה את זה. פיצויים לדוגמה שולבו גם בחוק שהתקבל לאחרונה בכנסת בענין אבטחת מקומות ישיבה לעובדים. חשבתי שיש בכך איזה שהוא כלי שירתיע קבלנים מאי ביצוע חובתם בהקשר הזה ואולי יאפשר להתמודד בצורה יותר ראויה עם חשש שהועלה כאן בישיבה הקודמת, מפני האפשרות שבניינים כאלה יהפכו לסלאמס. השאלה אם בכלל הולכים לכיוון הזה לפני שדנים בנושא. אני מציעה קודם כל לשמוע את ההתנגדות של משרד המשפטים, כי אם ההתנגדות שלהם תתקבל, אז אין טעם להתחיל לעבד את ההצעה.
היו"ר יואל חסון:
זה מאוד מעניין מה שאמרת.
תמר קלהורה:
צריך להבין שהסעיף הזה מקים עילה בנזיקין אבל בצידו יש גם עילה חוזית. כפי שכתוב בדברי ההסבר, אני מבינה שזאת ההנחה של יוזמי החוק, שיהיה חוזה בין החברה המשכירה לבין הדיירים. ההנחה הסבירה לא פחות שבמסגרת החוזה תידון גם שאלת התחזוקה ושהחברה תתחייב כלפי הדיירים לתחזק. ולכן, כפי שאמרתי אלה הנחות סבירות. כלומר, אם החברה תפר את חובתה ולא תתחזק את הרכוש המשותף ולא תתחזק את הדירות ככל שתתחייב לכך, תקום גם עילה חוזית.
לאה ורון:
במסגרת החוזה הפרטני עם הדייר תהיה התייחסות...
אתי בנדלר:
זה לא חייב להיות. יכול להיות.
תמר קלהורה:
אמרתי שאלה ההנחות הסבירות. אם הוא לא מקיים, הוא מפר חוזה ובמסגרת דיני החוזים אפשר לכלול בנוסח חוזה פיצויים מוסכמים, שזה דומה אבל לא זהה לפיצוים עונשיים, כי הרעיון של פיצויים בשל הפרה בדיני חוזים לא תלוי בשאלה האם התכוונת להפר או פעלת מתוך איזה שהוא זדון אלא די בעצם זה שהפרת את חובתך. במובן הזה זו אחריות מוחלטת. לכן, הסנקציה המאוד מתאימה זה באמת פיצויים מוסכמים בחוזה.
לגבי דיני הנזיקין, מאחר שהחובה לתחזק את הרכוש המשותף קבועה בחוק, הפרתה מקימה עילה בנזיקין שנקראת "הפרת חובה חקוקה", וזה מקנה סעד של פיצוי על הנזק שנגרם. אני חוזרת, העוולה נקראת "הפרת חובה חקוקה", סעיף 63 לפקודת הנזיקין.
יואל חסון:
איך היא נכנסת כאן בדיוק?
תמר קלהורה:
היא לא נכנסת כאן, אני אסביר איך זה בנוי: פקודת הנזיקין, יש בה עוולה שנקראת "הפרה חובה חקוקה". זו עוולה שאומרת שאם אתה המפר או אתה המזיק הפרת חוק אחר, חיצוני, למשל את הוראת סעיף 7 הזה וההפרה גרמה לנזק מהסוג שמדובר עליו דהיינו: הרכוש המשותף לא מתוחזק ויש נזקים כלכליים או פיסיים ממשיים כתוצאה מזה והחיקוק נועד להגן על התובע, במקרה הזה התובע יהיה הדייר ולכן אין עם זה בעיה, אזי יש עילה בנזיקין לדיירים אם הדירות לא יתוחזקו ויש סעד שהוא פיצויים על הנזק שנגרם. אפשר גם לתבוע במסגרת דיני הנזיקין ולבקש סעד של צו שיורה למזיק לתקן.
עכשיו פיצויים עונשיים. פיצויים עונשיים זה לא פיצויים על נזק. חשוב לי מאוד שהדבר הזה יובהר. פיצויים עונשיים זה קנס, זה עונש. מה המשמעות של זה? זה דבר שהוא אקסטרה נזיקי ולכן, בדיני הנזיקין זה מופעל בנסיבות חריגות מאוד שבהן המעשה נעשה בזדון. כל אותם חיקוקים שגברת בנדלר דיברה עליהם, מדובר שם בנסיבות של זדון ובנסיבות נוספות. כאשר קיים למשל פער של יחסי כוחות מאוד גדול בין הצדדים אבל כאשר הפעולה היתה בזדון. כאן לא מדובר על זה אלא מדובר שאם הוא הפר אולי לא מתוך זדון אלא בנסיבות אחרות, כבר הטילו עליו פיצויים עונשיים וזה דבר חריג שלא מקובל.
הדבר השני שחשוב לי מאוד להדגיש אותו כאן, מכיוון שבכל הענין הזה אנחנו מדברים על עסק כלכלי. לא ניתן לבטח מפני פיצויים עונשיים וצריך להביא את זה בחשבון. החברות המשכירות, כשהן עושות לעצמן ביטוח, הן יוכלו לבטח את עצמן מפני נזקים של הרכוש המשותף ומפני חבותן הרגילה. הן לא יוכלו לבטח את עצמן מפני הסיכון של פיצויים עונשיים והן יצטרכו לשאת בזה. ככל שתעמיסו יותר עלויות על הקבלנים וסיכון של פיצויים עונשיים, זה סיכון מאוד גדול. מצד אחד, תתנו לו תמריץ להקטין את סטנדרט הבניה כדי שהעלויות יהיו יותר נמוכות...
קריאה:
אי אפשר להעריך - -
תמר קלהורה:
לא ניתן לבטח את זה ואז הוא יצטרך לספוג את כל העלויות.
שר הבינוי והשיכון מאיר שטרית:
הוא צריך לתחזק את הבית כמו שצריך.
תמר קלהורה:
אבל אם אתה מטיל עליו סיכון של עונש, הוא לא יכול לבטח את זה והוא בהכרח יעשה אחד מהשניים: או יעלה את שכר הדירה ואת דמי - -
לאה ורון:
סליחה, השעה 4 ונפתחה מליאת הכנסת.
היו"ר יואל חסון:
האם ניתן אישור על ידי יושבת ראש הכנסת להמשיך את הדיון?
שר הבינוי והשיכון מאיר שטרית:
ניתן אישור.
תמר קלהורה:
- - או שתביאו להעלאת העלויות לדיירים או שתגיעו לידי זה שיורידו את הסטנדרט. אני מומחית מאוד קטנה לגבי הצעת החוק הזאת אבל ממה שהבנתי, יש מספיק תמריצים לחברה המשכירה כדי לתחזק את הבנין כמו שצריך. אם היא לא תתחזק אותו כמו שצריך, לא ישכירו ממנה והיא תאבד את ההטבות שלה. לכן, הענין של פיצויים עונשיים לא ראוי.
היו"ר יואל חסון:
הבנתי את התנגדותך הנחרצת לפיצויים העונשיים.
אריה בר:
אני אומר שבמסגרת החוק אנחנו יכולים לחייב את המשכיר בהסכם ולהכניס את הפיצוי המוסכם לנושא של - -
אתי בנדלר:
שהשר יהיה רשאי לקבוע בתקנות חובה בדבר...
היו"ר יואל חסון:
הרי בסופו של דבר, כל דבר יכול לבוא בפתרון של תביעה. אנחנו רוצים לחסוך את הדבר הזה ולגרום לקבלן שיעשה את זה. הרי תביעה יכולה להיגמר אחרי 10 שנים והבנין לא יהיה מתוחזק - -
יעקב כהן:
מה זה אחזקתו התקינה?
היו"ר יואל חסון:
על זה דיברנו...
תמר קלהורה:
אם את תטיל עליו סיכון של פיצויים עונשיים אתה גם מקטין את - -
שר הבינוי והשיכון מאיר שטרית:
ההצעה הזאת טובה. מה הבעיה שלי עם חוזה? החוזה בדרך כלל הוא חד צדדי ומחייב אותו. אם נכתוב בחוק שאני יכול לחייב אותו ולהכניס את הסעיף הזה בהסכם שיהיה פיצוי, זה פותר לי את הבעיה.
תמר קלהורה:
אני גם חושבת כך אבל אם אתה רוצה עמדה פורמאלית, אני לא יכולה לתת לך אותה.
אתי בנדלר:
הערות לסעיף 7 כולו: ראשית, הסעיף יהיה בדיוק כפי שהוא מופיע עכשיו ובסופו יבוא: "בסעיף זה אחזקה תקינה, שמירה על מצבו של הרכוש המשותף כפי שהיה בעת גמר הבניה, לרבות שיפורים שבוצעו בו לאחר מכן על ידי החברה בעלת הבנין להשכרה או בהסכמתה." ובנוסף לכך, בסעיף האחרון שנגיע אליו, סעיף התקנות, שם יהיו מספר הצעות לתיקון, אני מציעה שתיכנס גם תוספת ש"השר יהיה רשאי לקבוע בתקנות, באישור ועדת הכלכלה של הכנסת, הוראות בדבר חיוב חברה בעלת בנין להשכרה לשלם פיצויים מוסכמים בסכומים שקבע בשל אי קיום הוראות סעיף 7." לחייב לכלול - -
רן כהן:
השאלה אם המילה "בהסכמתה" פה זה אומר שהכללים של ניהולו ואחזקתו התקינה של הרכוש הוא בהסכמתו?
שר הבינוי והשיכון מאיר שטרית:
לא. אם הדיירים הכניסו שיפורים בבניין, עשו שם גינת ורדים מסודרת בהסכמת החברה, הוא חייב להחזיק את זה.
רן כהן:
יפה. זה מוסיף ולא גורע.
היו"ר יואל חסון:
אם חברה קבלנית עושה את זה עבור החברה המשכירה? זה אפשרי?
אתי בנדלר:
ודאי.
אשר שוחט:
בדיון הקודם הגשתי כאן נייר עמדה לגבי תיקון עקיף של חוק מכר דירות. מה שאנחנו מבקשים ומה שהסברנו גם לציפי בירן, האם אתה הולך בתיקון חוק מכר דירות הכללי וזה יבוא לידי ביטוי בבניה להשכרה או שאתם רוצים לעשות את התיקון הזה בחוק עידוד להשכרה?
אריה בר:
תחילתו של חוק המכר לגבי דירות להשכרה הם מיום סיום הבניה של המבנה.
עליזה קן:
לא, התאחדות הקבלנים מבקשת להכניס תיקון בנושא שלא נדון כרגע בהצעת חוק המכר דירות. אנחנו הצענו, שמאחר ולא נדון הסעיף הזה ומקומו הטבעי והנכון הוא בחוק המכר דירות ומאחר ויש הצעת חוק תלויה ועומדת בפני הוועדה הזאת שעברה קריאה ראשונה בחודש נובמבר דומני, שבמסגרת הדיון על הצעת החוק הממשלתית של חוק המכר דירות, יערך גם דיון על ההצעה שהתאחדות הקבלנים מתכוונת להגיש.
אריה בר:
זה אותו דבר.
היו"ר יואל חסון:
חברים, אנחנו ניגשים להצבעה על סעיף 7 שהוקרא כרגע עם כל התיקונים.
מי בעד – 2
מי נגד – אין
מי נמנע – אין
הסעיף אושר.
יעקב כהן:
הייתי רוצה לשאול: אנחנו דיברנו על כך שאחד היתרונות של התכנית הוא שאפילו שלא נראה שהשכר דירה בגובה השוק, איך שאנחנו מדברים, לא רואים שיהיו יתרונות במחיר שיהיה מופחת. השר מקווה שהמחיר ירד בכללותו כיוון שיהיה צו אבל לא רואים דבר ממשי בפרויקט הזה. לכל הפחות, היתרון שיש הוא כשאדם נכנס לדירה, הוא יכול בכל שנה להחליף דירה וזו אחת הבעיות של הדיור להשכרה, שאין לו קבע, אין לו בית ספר קבוע לילדים והוא נע ונד תהיה בארץ. אנחנו צריכים להבטיח שלא יהיה מצב שאחרי שנה שנתיים, אחרי שהמשכיר ימלא את הבנין הוא יגיד: אני רוצה תוספת של עוד 10%,20%,30%. השאלה אם אנחנו סומכים על החוזה שהוא עשה?
שר הבינוי והשיכון מאיר שטרית:
יש תקנות. עכשיו מגיעים לזה.
יעקב כהן:
הייתי רוצה שלזה תהיה התייחסות, שהמשכיר לא יוכל להעלות את המחיר אחרי שנה ויאלץ את השוכר לעזוב את הבנין.
רן כהן:
אני מצטרף להצעה של חבר הכנסת יעקב כהן. כמו כן, אני חושב שאנחנו חייבים שיהיה סעיף שמעגן את השיטה של השוברים שהשר פירט גם בישיבה הקודמת, כי נדמה לי שהעניין הזה נשאר פרוץ במידה מסוימת, לתקנות או לנוהל או לפיתוח. שמעתי שלשר יש כוונות ללכת פנימה לכל מיני מקומות ואני מברך אותו על כך. מי יודע איזה שר גרוע יבוא במקומו ואז לא יהיה לנו בעניין הזה... מאחר ואני כבר מכיר את המשרד הזה איזה 15 שנה, אני כבר יודע שהיו טובים והיו גרועים. אני חושב שלשיטת הוואוצ'רים צריך שיהיה סעיף בחוק ולא רק בתקנות. השאלה באיזה אופן אנחנו מיישמים את הענין הזה.
שר הבינוי והשיכון מאיר שטרית:
אני לא יכול ללכת עם האוצר הזה ולהכניס סעיף בחוק, חקיקה ראשית. אני מעדיף לעשות את זה בתקנות כי להערכתי יש הסכמה - -
רן כהן:
אם כך, אני מוכן להגיש הסתייגות, שתכניס את הוואוצ'ר. אני אנסח את זה עם גברת בנדלר אחר כך.
שר הבינוי והשיכון מאיר שטרית:
אני מתכוון להביא את התקנות במהרה.
רן כהן:
ברור לי שהאוצר ואתה אולי תתנגדו לזה...
שר הבינוי והשיכון מאיר שטרית:
במסגרת התקנות שאני מתכוון להביא במסגרת החוק, האוצר הולך אתי בעניין הוואוצ'רים.
רן כהן:
אני מבין וגם שמעתי באזנים מאוד גדולות את דבריך גם בישיבה הקודמת אבל אני לא סומך על דברים שיעשו בלא שהחוק יאמר.
היו"ר יואל חסון:
אנחנו נוודא שתהיה הסמכה בחוק גם לגבי התקנות.
שר הבינוי והשיכון מאיר שטרית:
שני שרים יאשרו, הן שר האוצר והן שר השיכון.
רן כהן:
שאלה – יש לכם פתרון לגבי הפיקוח על מחירי שכר הדירה? אני אגיד לך ממה אני חושש. אתה אמרת שהדייר ישלם לא יותר מ-25% מהכנסתו.
שר הבינוי והשיכון מאיר שטרית:
אלה שזכאים להשתתפות.
רן כהן:
בוודאי, מי שמקבל ואוצ'ר. יכול להיות שבאזורים מסוימים המחירים יאמירו בצורה כזאת שגם המדינה לא תעמוד בזה, עם כל ההבטחה של האוצר שהולך אתך ותגיד: רגע, במקום שבו שכר הדירה הוא 8000 והדייר הולך לשם, אני, עם כל הכבוד לא אתן לו לשלם 1000 ואני אשלם 7000. השאלה מה עושים עם הפיקוח על שכר הדירה?
שר הבינוי והשיכון מאיר שטרית:
אני מגיע לזה.
מאיר ברקן:
הוואוצ'רים אמורים להינתן או להיות משולמים ישירות ליזם?
שר הבינוי והשיכון מאיר שטרית:
ישר ליזם.
מאיר ברקן:
מה שיכול לקרות בפועל, וזו נקודה חשוב שתשימו לב אליה בהמשך להערכתכם, שמה שקורה בפועל הוא שסיטואציה כזאת יכולה להיות חדשות לבקרים, כאשר הדייר אינו משלם ליזם את חלקו בשכר הדירה ואתה מטיל על השר את האפשרות לכפות על היזם לבצע את האחזקה השוטפת של החלקים המשותפים למבנה, ויש פה חוסר הגיון וחוסר איזון בין המטלות שאתה מטיל על פי חוק לבין המטלות שבהסכם שבין שני הצדדים. על כך עמדה - -
שר הבינוי והשיכון מאיר שטרית:
אתה צודק. בחוק המקורי שהגשנו כתבנו ענישה מאוד מרחיקת לכת. משרד המשפטים אומר שלא צריך את זה והוא מתנגד לענישה בפלילים ואמר שאתה יכול לאפשר לבעל הבית "לזרוק" אותו החוצה.
אריה בר:
לא כולם מקיימים את החוק.
תמר קלהורה:
זה נכון שבעל בית שלא משלמים לו את שכר הדירה יכול "לזרוק" החוצה. זה קורה מעט מאוד.
היו"ר יואל חסון:
כמה זה קורה בפועל?
רן כהן:
תאמין לי שהיו תקופות שכל יום היינו צריכים לדאוג שלא יעיפו אותם מהבית.
היו"ר יואל חסון:
אני מדבר על משכירי דירות בשוק הפרטי שלא משלמים שכר דירה ואי אפשר להוציא אותם מהבית.
שר הבינוי והשיכון מאיר שטרית:
התאחדות הקבלנים מציעה שתכנס סנקציה בחוק לגבי מי שלא משלם שכר דירה.
אתי בנדלר:
אבל איך זה מתקשר לעניין? החוק הזה מדבר על תמריצי מס לקבלנים.
שר הבינוי והשיכון מאיר שטרית:
כן, אבל אם אני קבלן ומחר לא משלמים לי שכר דירה ואני לא יכול להוציא אותו מהבית - -
אתי בנדלר:
למה אתה יכול להוציא אותו מהבית?
מאיר ברקן:
את כופה עלי, כיזם, לבצע את האחזקה השוטפת של הרכוש המשותף בו בזמן שההסכם ביני לבין הדייר גם כן קובע כך.
רן כהן:
אתה יודע למה? כי מדינה נותנת לך הטבות בגין זה.
היו"ר יואל חסון:
אנחנו קוראים את סעיף 8.
ציפי בירן:
"8. (א) השר ממונה על ביצוע הוראות חוק זה והוא רשאי להתקין תקנות בכל ענין הנוגע לביצועו. (ב) על אף הוראות סעיף קטן (א) – (1) שר האוצר ממונה על ביצוע הוראת סעיפים 2 עד 5 והוא רשאי להתקין תקנות בכל ענין הנוגע לביצועם; - -
רן כהן:
מה, בלי לשאול את שר הבינוי והשיכון?
ציפי בירן:
בסעיפים 2-5 זה של רשות המסים וזה מתייחס אך ורק לנושא המסים.
- - "(2) שר המשפטים רשאי להתקין תקנות לענין אגרות בשל רישום הערות בפנקסי המקרקעין לפי סעיף 6, שינוין וביטולן."
אתי בנדלר:
ברשותך אדוני היושב ראש, סעיף קטן 8(א) מסמיך את השר להתקין תקנות אבל כפי שזה מנוסח, אלה תקנות ביצוע בלבד. הסעיף הזה כלשונו אינו מסמיך את השר לקבוע תקנות בעניינים מהותיים שהם בעצם ברמה של הסדרים ראשוניים שצריכים להיקבע בחוק או לפחות שלצורך התקנתם צריכים הסמכה מפורשת בחוק. על חלק מהדברים האלה דובר כאן. דהיינו, אני רוצה להציע 2,3 תיקונים או הסמכות מפורשות לעניין הזה, כשאני חושבת שבגלל שמדובר בהסברים ראשוניים שמסמיכים לקבוע אותם בתקנות, אני חושבת שהם צריכים להיות תקנות באישור ועדת הכלכלה של הכנסת. הנושאים שלגביהם אני מדברת הם כדלקמן: 1. בהגדרה של בנין להשכרה דובר בפסקה 3 על שטח עיקרי של דירה שאינו עולה על 100 מטרים רבועים. חברי הכנסת העירו כאן שיש אזורים שראוי שהשטח הממוצע יעלה על 100 מטרים רבועים, בעיקר באזורים שבהם יש משפחות מרובות ילדים. לכן, אני מציעה כאן להסמיך את השר לקבוע אזורים מסוימים שבהם השטח העיקרי הממוצע של דירות בבנייני ההשכרה יעלה על 100 מטרים רבועים כפי שהגדרתי מהו.
נושא שני זה לקבוע הגבלות על שכר הדירה המרבי שרשאית חברה בעלת בניין להשכרה לגבות מדייר, לרבות הגבלה על עדכון שכר הדירה ורשאי הוא לקבוע הגבלה שתחול בכל הארץ או באזורים כי שיקבע. כמובן שזה לא הנוסח הסופי וזה הנושא שדיברת עליו כמה פעמים - -
שר הבינוי והשיכון מאיר שטרית:
בתחילת הדרך אני רוצה לתת לשוק החופשי לעבוד. אם נראה שאנשים מטים זה לרעה, אנחנו נתערב.
דוברת:
אם השכירו כבר את הבנין הזה 5 שנים אז תבוא אחרי 5 שנים ותגיד: עכשיו תוריד את המחיר?
שר הבינוי והשיכון מאיר שטרית:
לא, לכן ההתערבות שלי תהיה רק במקרה שיש הפרה כוללת של התנאים. אם השכירו את הדירות ופתאום היזם החליט להעלות את שכר הדירה ב-100%, אני אומר לו שהוא לא יעלה יותר מהמדד.
אתי בנדלר:
וכמובן שזה יחול ממועד התקנת התקנות וגם אז יהיה צריך לראות אולי - -
קריאות:
• - -
אתי בנדלר:
הנושא השלישי זה הנושא שדובר עליו קודם, הוראות בדבר חילוף חברה לכלול בחוזה עם דייר הוראות בדבר תשלום פיצויים בסכומים שיקבע השר. הנושא הרביעי הוא הנושא של השתתפות אוצר המדינה בתשלום שכר דירה לסוגי זכאים בשיעורים ובאופן שיקבע, כשלנושא זה תקנות לפי פסקה זאת יהיו בהסכמת שר האוצר.
עליזה קן:
רציתי להעיר שנדמה לי שהסעיף בדבר הפיצויים המוסכמים כפי שנוסח כעת עלול להוביל למסקנה שכל עוד אין תקנות לא צריכה להיות הוראה בדבר פיצויים מוסכמים וזאת לא הכוונה. יכול להיות שכדאי לנסח אותו בצורה של גובה הפיצויים המוסכמים או - -
שר הבינוי והשיכון מאיר שטרית:
אני מכין תקנות - -
אתי בנדלר:
אולי אין צורך בענין הזה. אז מה את מציעה? את מדברת על הפיצוי המוסכם: "הוראות בדבר חיוב חברה לכלול בחוזה שכירות עם דייר לשלם פיצויים מוסכמים בסכומים שיקבע..."
עליזה קן:
אני הייתי מצטמצמת להסמכה לקבוע גובה של פיצויים מוסכמים כך שאנחנו מניחים שכמו בכל חוזה שכירות יהיה סעיף של פיצויים מוסכמים כך שההתערבות היא רק לגבי הגובה.
אתי בנדלר:
גובה פיצויים מוסכמים שיכלול - -
עליזה קן:
אפשר לפרש את הסעיף הזה באופן שאם לא נקבעו תקנות, כי אולי אין צורך, אפשר ללמוד ממנו שאין חובה כל עוד אין תקנות לקבוע הוראה בדבר פיצויים מוסכמים ולזאת לא היתה הכוונה כלל וכלל.
אתי בנדלר:
נכון.
שר הבינוי והשיכון מאיר שטרית:
את חושבת שהעובדה שאת קובעת גובה זה מחייב אותו לפיצויים מוסכמים?
עליזה קן:
ברגע שהשר קובע גובה של פיצויים מוסכמים בוודאי שהוא גם מחייב מיני ובי להכניס את הסעיף. לכן, ההתערבות בכל אותם מקומות שהשר רואה שאין סעיף או שהפיצויים מגוחכים.
שר הבינוי והשיכון מאיר שטרית:
דיברתי קודם לגבי האפשרות להוציא דייר מהבית שלו אם הוא לא משלם שכר דירה.
לאה ורון:
בקקשו מארגון הקבלנים.
שר הבינוי והשיכון מאיר שטרית:
הם אמרו בצדק: מה זאת אומרת, אם הוא לא משלם שכר דירה, מה אני יכול לעשות? אמרתי, כזכור לך, הכנסתי לחוק סעיפים של ענישה פלילית והתנגדתם לזה. הוא יכול לנהוג מנהג בעל בית ולהוציא אותו אם הוא לא משלם שכר דירה.
עליזה קן:
ההתאחדות הקבלנית מומחית בנושא הזה הרבה יותר ממני. יש הרבה מאוד מכשירים חוזיים שמבטיחים שהדייר יקיים את הוראות החוזה ויצא במועד סיום השכירות. יש כמובן גם ערבויות - -
שר הבינוי והשיכון מאיר שטרית:
אם הוא לא משלם, לא אם הוא לא יוצא במועד הסיום.
עליזה קן:
אם הוא לא משלם הוא נחשב כמפר, כי החוזה מופסק באופן אוטומטי. הנושא מכוסה היטב במשפט הכללי. יש כלים רבים מאוד לאפשר...
היו"ר יואל חסון:
יש לי ויכוח אתך בנושא הזה אבל אולי בהזדמנות אחרת כי לא מצליחים להוציא אנשים מבתים.
עליזה קן:
יש תביעות בסדר דין מקוצר וזה פועל. אני הגשתי כמה וזה פועל.
דלית זמיר:
אתה אומר שתקנות לענין תנאים לאישור ביצועי עסקה בזכויות החברה בבניין להשכרה כמו בסעיף 6(א)(2), יעודכנו בהתייעצות עם שר האוצר.
אתי בנדלר:
איפה יש כאן תקנות?
דלית זמיר:
אם יהיו תקנות לעניין תנאים לרישום עסקה, בסעיף 6(א)(2) נקבע שניתן אישור. יש סמכות רחבה לשר להתקין תקנות לביצוע, ככל שיותקנו תקנות לביצוע...
אתי בנדלר:
אבל אין כרגע צורך בתקנות.
דלית זמיר:
יכול להיות שיקבעו שכן רוצים כדי להקטין את זכויות האוצר להשבת כספים. רצוי שזה יהיה בהתייעצות עם שר האוצר.
ורד אולפינר:
ראוי שתהיה ודאות ויותקנו תקנות.
אתי בנדלר:
יכולות להיות תקנות ביצוע בכל מיני דברים.
דלית זמיר:
השר רשאי להתקין תקנות ביצוע גם לעניין הזה.
היו"ר יואל חסון:
זה נרשם בפרוטוקול. הלאה.
שר הבינוי והשיכון מאיר שטרית:
אני מודיע שלא אתקין תקנות בלי התייעצות עם שר האוצר.
יעקב כהן:
אני שמחתי לראות שהשר איתר כ-10,000 דירות קרקע בכל רחבי הארץ. מדובר על הצפון, המרכז, הדרום ובכל המקומות. אני מטיל ספק אם ימצאו מקומות בדרום או בצפון שיבואו יזמים קבלנים לבנות. למה? הבניה עולה אותו מחיר במרכז ובצפון. לא יכול להיות מקום - -
שר הבינוי והשיכון מאיר שטרית:
חבר הכנסת כהן, יש שני דברים בטוחים: מס הכנסה והמוות. כל היתר בספק.
יעקב כהן:
רבותי, אם הבניה עולה אותו דבר במרכז ובצפון, לא יכול להיות מקום שבו שכר הדירה יהיה 250 דולר. אם לא ניתן הטבות בקרקע כדי שיהיה מחיר זול כי בכל הצעת החוק לא ראיתי מה מכירה של הקרקע. מה המרכיב של הקרקע? אנחנו חייבים לשחרר את הקרקעות במחיר מוזל כי אחרת לא יהיו משקיעים.
אריה בר:
מחיר הקרקע קובע את שכר הדירה, קובע את הכלכליות. הקרקע בתל אביב היא לא הקרקע בבאר שבע. בבאר שבע אתה קונה היום קרקע ליחידת דיור ב-1000 דולר, אז כמובן שהכדאיות הכלכלית שלך שם היא גבוהה ואתה תוריד את שכר הדירה. בתל אביב כשתשלם 100,000 דולר ליחידת דיור, המחיר יהיה יותר גובה וזה חד משמעי. הקרקע מאזנת את המחיר.
רן כהן:
אני מצטרף להצעות של היועצת המשפטית, אני חושב שהן הצעות נכונות. אבל לאחר מכן, אני רוצה להוסיף תוספת בסיום הפרק.
יוכי יהל:
בעצם לא קיבלתי תשובה לאותה הערה מהישיבה הקודמת, ומדובר על הפרות ועל רמות בניה. מוכר וידוע הנושא של חוסר רצון להגיש תביעות כנגד יזמים גדולים. השאלה היא אם מביאים בחשבון כמות רצינית של פקחים שיפקחו על העניינים האלה, ועל זה לא קיבלתי תשובה.
שר הבינוי והשיכון מאיר שטרית:
זה באחריותנו.
היו"ר יואל חסון:
יש רצון של משרד השיכון שהפרויקט הזה יצליח כמו שצריך ולכן, אני בטוח שהם יציבו מפקחים לעניין וכל מה שצריך.
אני רוצה להצביע על סעיף 8.
אתי בנדלר:
לפני כן, אני רוצה לומר את העקרונות. הסעיף, כפי שהוא, בתוספת הסמכה מפורשת להתקין תקנות ב-4 הנושאים כפי שהקראתי, באישור ועדת הכלכלה של הכנסת.
היו"ר יואל חסון:
אנחנו מצביעים על סעיף 8 כולו, כולל התיקונים וכל סעיפיו.
מי בעד – 3
מי נגד - אין
מי נמנע - אין
אני קובע שסעיף 8 אושר.
אתי בנדלר:
חבר הכנסת רן כהן, אתה עדין רוצה את ההסתייגות לאור ההסמכה בתקנות לקבוע את זה?
רן כהן:
כן. אדוני היושב ראש, אני מבקש להוסיף ואומר זאת במשפט קצר וגם נימקתי את זה באותה ישיבה שבה השר הציג את החוק הזה באולם ההרצאות. אני חושב שיכול לקרות מהחוק הזה דבר חשוב לשוכרי דירות מזוגות צעירים והמעמד הבינוני. אני לא בטוח עד כמה החוק הזה באמת ישרת את המשפחות מהרובד הכי נמוך והכי עני.
שר הבינוי והשיכון מאיר שטרית:
אני אדאג לזה.
רן כהן:
אני יודע שתדאג לזה. אני מכיר את הדאגות שלך וגם את שלי. לא תמיד זה הולך ביחד אבל לפעמים כן. אני רוצה שננסה לחשוב על סעיף שיאמר שאישור מסוים של הדירות להשכרה ילכו לדיירי הדיור הציבורי. שיהיה 20%. מאחר שארבעת הילדים שלי חיים בדירות שכורות, לילדים שלי זה טוב, הם סטודנטים, הם עובדים ואף אחד מהם לא בדיור הציבורי.
שר הבינוי והשיכון מאיר שטרית:
רן, אני יכול להוכיח את כוונותיי. בחוק הקודם שהגשתי ב-99 כחבר כנסת פרטי, היה פורז יו"ר. בחוק ההוא כתבתי סעיף שקובע ששר השיכון רשאי לחייב את בעל הבנין להשכיר עד 25% מהבתים לדיירים שמשרד השיכון יפנה. אחד הויכוחים הגדולים שהיה לי עם התאחדות הקבלנים הוא שאם אתה כותב סעיף כזה בחוק אף אחד לא יבנה כלום כי יגידו: אתה הולך להכניס לנו סלאמס וכולי. לכן, ירדתי מהעניין ובחוק הזה זה לא מופיע. להערכתי, השיטה של הוואוצ'רים תפתור את העניין באופן אוטומטי.
רן כהן:
אני עומד על זה. זו הסתייגות שלי.
אתי בנדלר:
מה היא אומרת?
רן כהן:
25% מהדירות להשכרה ייועדו לדיירי הדיור הציבורי.
היו"ר יואל חסון:
חברי הכנסת, אדוני השר, אדוני המנכ"ל, אני חושב שזו הצעת חוק היסטורית ושזה יום חשוב מאוד לתרבות הדיור בישראל. אני חושב שהחוק הזה יעשה מהפכה אמיתית לאנשים צעירים בישראל, לזוגות צעירים ומשפחות ורווקים ואני בטוח שתוך שנתיים-שלוש נראה את הפירות של הדבר הזה, אולי קצת יותר. אני רוצה לברך את השר על המהירות שבה הוא קידם את החוק הזה, לצוות הוועדה ולכל העוסקים בדבר ובאמת שיהיה לנו בהצלחה. תודה רבה.
שר הבינוי והשיכון מאיר שטרית:
אדוני היושב ראש, אני רוצה להודות למנהלת הוועדה לאה ורון וליועצת המשפטית אתי בנדלר ולמשה כחלון, יו"ר הוועדה וגם לידידי חבר הכנסת יואל חסון שמילא את מקומו, ראשית על הנכונות להכניס את הדיון היום כדי להבטיח שהחוק יצא לדרך לפני שהכנסת מתפזרת לפגרה. ביקשתי בכל הלב ולחצתי בכל הכוח שזה יקרה כי אנחנו מוכנים עם איתור הקרקעות לצאת למכרזים ואני לא רוצה לעכב את כל העניין כי עד אחרי החג זה הפסד של חודשיים ונפסיד את שנת 2007. אני מודה לכם מקרב לב על שיתוף הפעולה. אני מקווה שנראה תוצאות במהרה.
היו"ר יואל חסון:
אני מודה לכולם. הישיבה נעולה.
(הישיבה ננעלה בשעה 15:55)