פרוטוקול ועדה

הכנסת השבע-עשרה נוסח לא מתוקן מושב ראשון פרוטוקול מס' 449 מישיבת ועדת הכספים שהתקיימה ביום רביעי, י"ח בתמוז התשס"ז (4 ביולי 2007) בשעה 09:30 סדר היום: הצעת חוק מיסוי מקרקעין (שבח, מכירה ורכישה)(תיקון מס' 59), התשס"ז-2007 נכחו: חברי הוועדה: יצחק וקנין – מ"מ היו"ר חיים אורון אלחנן גלזר יצחק וקנין שי חרמש רן כהן אורית נוקד ראובן ריבלין מוזמנים: טליה דולן, היועמ"ש של מינהל הכנסות המדינה מיכל דויטש-הנר, מנהלת מח' חקיקה, רשות המסים בישראל, משרד האוצר אליזבתה צ'סקיס, כלכלנית, משרד הבינוי והשיכון מיכאל דולמן, עוזר כלכלי של יו"ר הוועדה ייעוץ כלכלי: סמדר אלחנני ייעוץ משפטי: מרב תורג'מן מנהל הוועדה: טמיר כהן רשמת פרלמנטרית: הדס דויטש הצעת חוק מיסוי מקרקעין (שבח, מכירה ורכישה)(תיקון מס' 59), התשס"ז-2007 היו"ר סטס מיסז'ניקוב: בוקר טוב, אני מתכבד לפתוח את הישיבה. טליה דולן: בתיקון 50 לחוק מיסוי מקרקעין נקבעו מספר הקלות בחוק מיסוי מקרקעין שאנו מבקשים לקבוע שתיים מהן כהוראת קבע ואחת מהן להאריך את הוראת השעה. מדובר בשלוש הקלות שנקבעו בתיקון 50 והוארכו בתיקון 55 לחוק, אני מדברת על הקלות במס במכירת אופציה לרכישת מקרקעין, על הקלות במס בחילוף זכויות במקרקעין והקלות לגבי מתחמי פינוי בינוי. הקלות לגבי מכירת אופציה במקרקעין, אם יש לי מקרקעין שאני רוצה למכור ב-100 אלף דולר אך הקונה לא סגור לגבי המכירה, אני יכולה למכור לו אופציה לרכוש את המקרקעין האלה בסכום של 100 אלף דולר בתקופה של עד שנתיים בתנאים שקבועים בחוק. את האופציה הזו אני יכולה למכור במחיר של עד 5% ממחיר המקרקעין, ומה שאומרת הוראת השעה שאותה אנו מבקשים להפוך להוראת קבע, שמכירת האופציה הזו, לא יראו אותה כמכירת זכות במקרקעין ולכן היא לא תהיה חייבת במס שבח, במס מכירה ובמס רכישה. לפי הנוסח הקיים, מכירת זכות לרכישת זכות במקרקעין כמו מכירת מקרקעין, ואילולא הוראת השעה שאמרה שלא יראו את זה כמכירת זכות במקרקעין, היה מוטל על זה מס שבח. היום זה לא חייב במס שבח מקרקעין, במס מכירה ובמס רכישה. הדבר הזה משכלל את שוק המקרקעין, זה גם לא גורם הפסד להכנסות המדינה, כי אם מכרתי לך את האופציה ב-5,000 ₪ ולא מימשת, מכרתי זכות ב-5,000 ₪, שילמתי מס רווח הון על 5,000 ₪. אם אני מוכרת לך, אמכור לך ב-95 אלף שח ואשלם את מס שבח מקרקעין על 95 אלף ₪. לכן יש פה שכלול של שוק המקרקעין, אין פה הפסד להכנסות המדינה. אחרי חמש שנות ניסיון אנו מבקשים להפוך את זה להוראת קבע. מס השבח יהיה על 100%. סמדר אלחנני: ואם הוא לא מימש את האופציה? טליה דולן: מכרתי לו זכות ב-5,000 ₪. ההוראה השנייה היא הקלות המס לגבי מתחמי פינוי בינוי, ובמתחמים כאלה יש מיזם שרוכש זכות לבנות על מקרקעין שעליהם קיימים מבנים בדרך כלל ישנים, והיזם מתחייב לפנות את בעלי המבנים הישנים ולבנות על המקרקעין האלה או בתי דירות חדשים או שטחי מסחר חדשים וגם פה ניתן פטור ממס שבח לאותם בעלי מבנים ישנים שמוכרים את המבנים הישנים שלהם במסגרת פינוי בינוי. לפי הערכות שקיבלתי מסגן בכיר לממונה על הקצאות המדינה הבוקר, כמעט לא מדובר בהפסד כספי כי בדרך כלל אם זה דירות מגורים, מדובר בדירות מגורים ישנות, ובנוסף, אם מדובר בדירות מגורים, וזה רוב מתחמי פינוי בינוי, ממילא מי שהיה מוכר אותם היה נהנה מפטור ממס שבח בהיותו מוכר דירת מגורים, לכן אנו מבקשים לקבוע את זה כהוראת קבע. חיים אורון: במתחמים האלה גם יש תופעה שקונים את הדירות – אין לי בעיה עם מי שהוא דייר במתחם פינוי בינוי, השאלה אם מישהו קנה אותו לפני שנה מתוך ידיעה שהולך להיות פינוי בינוי, הוא בעל הנכס, האם כל הזכויות האלה מוקנות גם לו? טליה דולן: כן. חיים אורון: זו יכולה להיות הטבה משמעותית. למה אי אפשר לקבוע שמי שמחזיק בנכס שלוש שנים לפחות? למה לא למנוע את המניפולציה? מיכל דויטש-הנר: זה מוגבל בשנתיים. הוא צריך להחזיק בזה לפחות שנתיים לפני ההכרזה על המתחם כפינוי בינוי, גם ביחידת מגורים וגם ביחידה אחרת. המניפולציות היותר שכיחות, שזה העברה בין קרובים, מוגבלות לחלוטין. המניפולציה היותר שכיחה היא העברה בין קרובים, כלומר חלוקה של דירה או פחון, אני מחלקת אותו לשתיים, שמה את אחי בחצי פחון ואני בפחון השני. כדי למנוע מניפולציה שכל חצי פחון יימכר וייהנה מהפטור שעד גובה יחידה ששוויה 120 מטר, זה נמנע בתוך הפרק. סמדר אלחנני: פינוי ובינוי, יש לזה אספקטים של שימור, של סוציולוגיה, של שכונות העוני בתל אביב, של גופים חזקים מאוד שמשפיעים על המרקם האורבני בתל אביב – אני מדברת על תל אביב כי בזה אני מתמצאת. משנים את המרקם האורבני, שכונת שפירא שיש בה יופי, ייתנו להם קצת כסף לשפר את איכות החיים, זה יהפוך להיות סביון. מפילים עליהם את הפינוי בינוי. ליחיד אין כוח לעמוד נגד זה. זה היה חתום בתקופה מסוימת, היה צריך לבדוק מה התועלת, מה זה עשה. כשזה נקבע, אמרו: אנחנו נפיק לקחים, אך איני רואה את הפקת הלקחים. בנוסף, יש דברים שעכשיו נותנים אותם רטרואקטיבית ל-1 בינואר 2007, זה למעלה מחצי שנה. אנשים לא ידעו. כששואלים אותי, אני אומרת: החוק, פג תוקפו, אבל אני מכירה את החיים, אז אני אומרת: יש תמיד גופי לחץ, מפעילים לחצים, זה יאושר רטרואקטיבית, אבל קחו את דבריי בעירבון מוגבל. טליה דולן: גם אנחנו יודעים את זה. מיכל דויטש-הנר: יצאו הנחיות. סמדר אלחנני: אתם מעודדים פינוי בינוי בלי לבדוק את המהות – אחזור רק לשכונת שפירא בתל אביב שהיתה יכולה להיות פנינה- - חיים אורון: אבל למה זה שייך אליהם? טליה דולן: אם אני מבינה, סמדר אומרת: ברגע שאתם נותנים את הטבות המס, אתם נותנים עידוד לקבלן ללחוץ על הדיירים בשכונת שפירא וקבלנים יודעים ללחוץ. על זה אני רוצה לענות, אחת הסיבות שאני מתנצלת שאנו באים באיחור, כי היו הרבה דיונים במשרד האוצר האם להמשיך את הפינוי-בינוי על התזכיר שפורסם בנובמבר 2006, ואנו יודעים שיש אגרסיביות מסוימת כלפי השכבות החלשות, אך בתמונה הגדולה, האם פרויקטים פינוי בינוי הם חיוביים, עוזרים לשכבות החלשות, גורמים להיפטר מסלאמס, מביאים אוכלוסיות יותר חלשות ומבוגרות לקבל החלטה לעבור לדיור אחר, לפעמים גם במקום דיור שמסוכן לגור בו, אני חושבת גם על היורשים של אותם שכונות, במבט הכולל התועלת שבפרויקטים כאלה עולה על המגרעות שהוזכרו פה. אנו מבקשים להאריך לשנתיים בלבד את נושא חילוף זכויות במקרקעין, חילוף מבנה עסקי במבנה עסקי אחר, חילוף קרקע חקלאית בקרקע קרקעית אחרת, חילוף דירת מגורים, לאפשר לעבור לדיור מוגן, פה מדובר בדחיית מס ולא בפטור ממס. מנתונים שקיבלתי, מדובר בממוצע של 6 עסקאות בשנה, של חילוף זכויות במקרקעין, ולכן אנו מבקשים ללמוד עדיין את ההשלכות של זה ולהאריך עד סוף שנת המס 2008. אני רוצה להרגיע את חברי הוועדה, עד תום שנת המס 2008 ניתנת ההקלה. יש תיקון טכני, היועצת המשפטית תקרא את זה – מחיקת הגדרות מסעיף מסוים ושיבוצם בנוסח החוק. מרב תורג'מן: מכיוון שסעיף 19(4) שקבע את ההגדרה של שליטה, פג תוקפו, הכניסו את כל ההגדרות של שליטה לתוך הסעיפים הרלוונטיים, שהפנו ל-19(4). מיכאל דולמן: לגבי רכישת הקרקע ומתן אופציה; נניח שחבר הכנסת אורון נתן לך 5,000 ₪, את נתת לו זכות לקנות את הבית במחיר 100 אלף ₪, קרי יש פה שני סכומים בתהליך הרכישה. טליה דולן: אתה טועה בהנחה. אם חבר הכנסת אורון לא יקנה את הבית, הרווחתי 5,000 ₪ או דולר, ואשלם עליהם מס רווח הון. אם חבר הכנסת אורון יקנה את הבית, אגיד לו: 5,000 נתת לי, סיכמנו על 100 אלף, אתה עומד בתקופה של לקנות תוך חודשיים כמו שסיכמנו, וחבר הכנסת אורון יוסיף לי רק 95. מיכאל דולמן: ברגע שסיכמתם סכום, את נתת לו את הזכות לחזור בו תוך תקופה מסוימת, זה נקרא אופציה ועל זה משלמים 5,000 דולר. זה לא מוריד מערך הנכס בעת המכירה. בזמן שלקחת ממנו 5,000 היום ובעת ההעברה את מורידה את הסכום, זה נקרא מקדמה, ואז כבר בעת התשלום של 5,000 דולר צריך לחול מס שבח. ראובן ריבלין: לפעמים אופציה כוללת את כל התנאים שלפיהם הוא יקנה את הנכס, ויש אופציה כללית. ברגע שהאופציה ייחודית לאותו אדם, עם כל התנאים, האופציה הופכת להיות תנאי מתלה. אם זה תנאי מתלה, הוא צודק, כי תנאי מתלה קובע בכל מקרה שהכסף יישאר בידיו, אלא אם הוא יחזיר אותו, שאז תהיה בעיה, שיפנו לשלטונות המס ויבקשו על ביטול עסקה החזרים כאלה או אחרים. ברגע ששילמו את הכסף, חובת המס חלה. היא יכולה להיות חובת מס של מס שבח, היא יכולה להיות חובת מס של מס הכנסה, אם היא נשארת בפני עצמה. חיים אורון: מס שהוא בתחום ההכנסה משולם. הדחייה היא של מס שבח. מיכל דויטש-הנר: מס רכישה הוא מס מכירה על 100%. מס שבח על 95% אם שולם מס רווחי הון או מס עסקים. אני לא יכולה לקחת כפל מס. טליה דולן: שיעורי מס רווח הון ושיעורי מס שבח הם זהים. אם זה לא עסקי, אם אני לא קבלן, כאילו שילמת לי מס רווח הון שהוא אקוויולנטי למס שבח על ה-5,000, וכשתקנה את זה ב-100 אלף, 5,000 כבר אצלי, אז אדרוש ממך רק את ההפרש. ראובן ריבלין: איך נוסחה האופציה? טליה דולן: בצורה מאוד מוגדרת, עם תאריך, הכל. ראובן ריבלין: הבעיה במס שבח, שחובת תשלום המס היא לאחר שקיבלת לפחות 50% מהתמורה. מיכאל דולמן: עכשיו שיעור מס השבח ורווח הון שווים. מה אם מחר הם לא יהיו שווים? טליה דולן: נחזור אליכם עם זה, אם ישתנו. ביקשו ממני משרד המשפטים להעיר לגבי פינוי בינוי, לגבי השאלה של חבר הכנסת אורון, אם מישהו קנה את הבית הישן שנה קודם ועשה עסקת נדל"ן רגילה, מקריאה תוך כדי דיון איני בטוחה מנוסח החוק שאמנם המוכר צריך לגור בזה שנתיים. אומרת מיכל שהפרשנות שלהם שהמוכר צריך להחזיק בזה שנתיים. השאלה אם "כאמור" זה על ידי מי שמוכר או זה מגורים בלבד. חיים אורון: אני בעד לתת לפינוי פיצוי לדיירים, אך אם סוחר נדל"ן יקנה 100 דירות, וייתן להם 100 אלף דולר, זכויות הפטור פה שהן משמעותיות מאוד עברו אליו – צריך למצוא לזה פתרון. טליה דולן: הנוסח של החוק אולי לא לגמרי ברור. אני נוטה לחשוב שהפרשנות שאומרת מיכל, שכך הם מיישמים את ההגדרה של יחידת מגורים, הווה אומר החזקה של שנתיים בידי המוכר ולא סתם מגורים במשך שנתיים, אני נוטה לחשוב שזה הנוסח הנכון. אחזור למשרד, ואבדוק את זה. אני חושבת שהנוסח אומר את זה. אומרת מיכל שגם הפרשנות של רשות המסים אומרת את זה. אם לא, נכניס תיקון. חיים אורון: האם שנתיים זה מספיק? אני מדבר על מתחמים יחסית גדולים, ושם נמצא הכסף הגדול – סלמה, דרום גבעתיים, מה שאני קורא בעיתונים, שכונות של אלף דירות עמידר שפעם בנו, רמת עמידר. השאלה, החסימה של הספקולציה לשנתיים, האם היא מספקת? ראובן ריבלין: אני יזם מקרקעין, למשל גבעת אולגה, אני רואה שגבעת אולגה לא יכולה להמשיך להתקיים כך והיא תיהפך להיות שכונה להריסה ולתכנון מחדש, אני בא אחד-אחד לכל הדיירים ואומר להם: אני נותן לכם ביטוח, דירה שלושה חדרים בחדרה, אתם רק תנו לי ייפוי כוח שאני בא במקומכם כדי לקבל את כל הפיצויים מול הממשלה. הפיצוי שניתן לקבלן לא צריך להיות הפיצוי שניתן לאדם. סמדר אלחנני: משכנות שאננים בירושלים – תזכרו מה היה שם, צריך לזכור. חיים אורון: היתה תקופה ארוכה שמכרו קרקעות חקלאיות לשינוי ייעוד. לא היה שינוי ייעוד אך היה לזה מחיר, בעיקר באזור המרכז. פה אני מדבר על הטבת המס. ראובן ריבלין: האם יכול לבוא קבלן בנעלי האדם שפונה, כאשר אומר לו: מה אכפת לך? אתה מקבל שלושה חדרים, יכול להיות שאתה יכול לקבל חמישה חדרים, יכול להיות חדר אחד. הוא ברמה של ניהול משא ומתן בצד החלש כי אין לו כלום. הוא אומר: טוב ציפור אחת ביד מעשר על העץ. האם זה הולך לאותו בעל הון שרכש את האופציה ממנו? זה קרה. טליה דולן: שלוש תשובות יש לי לזה; אל"ף, לפי היישום ברשות המסים, אותו קבלן צריך לגור בדירה. קשה יהיה לו לגור בחמש דירות, לכן באיזה מקום זה פותר את הבעיה. לגבי מה שסמדר אמרה, הכוחניות של הקבלנים שמוציאים את אנשי שכונות המצוקה, יש הרבה קשיים במתחמי פינוי בינוי כי הרבה פעמים אנשי שכונות המצוקה אומרים: טוב לנו פה, לא רוצים ללכת מפה. אם נערים עוד קשיים של שלוש שנים, הפרויקטים ייתקעו עוד יותר. בנוסף, האוכלוסייה הזו בדרך כלל מתארגנת יחד ותנאי השוק גם פועלים, כלומר אם אני יודעת שהמתחם שלי עומד להיות בפינוי בינוי, כשאתה הקבלן תבוא אליי, אומר לך: זה לא שלושה חדרים בשכונת שפירא, זה שלושה חדרים שבעוד שנתיים יהיו פינוי בינוי, לכן כבר עכשיו תן לי סכום גבוה יותר. השילוב של שלושת הדברים האלה פותרים את הבעיות שאתם מעלים. את הנושא של חילוף זכויות אנו מבקשים להאריך עד תום 2008 ולהפוך את פינוי בינוי והאופציה מהוראת שעה להוראת קבע. ראובן ריבלין: למה לא תתקנו את הנוסח? טליה דולן: אני חושבת שהחוק אומר את זה, אך אבדוק את זה. ראובן ריבלין: בשנות ה-80 היתה לקונה. מרב תורג'מן: קוראת את הצעת החוק. חיים אורון: תרשמי לי שתי הסתייגויות. ראובן ריבלין: גם לי. סמדר אלחנני: יש פה תוספות של סעיפים שלא היו בחוק המקורי. יבואו לי כל מיני "נוקדנים" ויגידו: הוועדה לא היתה ערה. אין דברי הסבר לסעיפים האלה. האם ההסבר המהותי הוצג בפני חברי הוועדה? ותפני אותי, כי יבואו שאלות. טליה דולן: התיקון הוא טכני לחלוטין. הגדרה שנמחקה בסעיף מסוים וסעיפים אחרים מפנים אליה אך היא לא תהיה, אני מעתיקה אותה לתוך הסעיפים שממשיכים לחיות. טכני לחלוטין. סמדר אלחנני: ההסבר היחיד ניתן עכשיו בישיבה. טליה דולן: מדובר בתיקון טכני. חבל אפילו להלאות את חברי הכנסת. היו"ר סטס מיסז'ניקוב: מי בעד אישור הצעת חוק מיסוי מקרקעין (שבח, מכירה ורכישה)(תיקון מס' 59), התשס"ז-2007 (מ-294)? מרב תורג'מן: ככל הנראה, זה תיקון מס' 58. היו"ר סטס מיסז'ניקוב: מי נגד? אושר. תודה רבה, הישיבה נעולה. הישיבה ננעלה בשעה 10:30.